Как сдать квартиру в аренду официально. Порядок передачи квартиры 2019 год

для Москвы и Московской обл.

бесплатный звонок по России

для Москвы и Московской обл.

бесплатный звонок по России

Главная » Документы » Как сдать квартиру без посредников на длительный срок – пошаговая инструкция для новичков

Квартира представляет собой не только место для жилья и прописки. Она может стать дополнительным источником дохода, при условии сдачи ее в аренду.

В этом случае важно знать все потенциальные риски для владельца, а также как обезопасить себя от этих рисков. В данной статье дается информация о том, как сдать квартиру в аренду правильно по закону без посредников. Образец договора найма прилагается в конце статьи.

  1. Законодательная база
  2. Помещения, подлежащие сдачи в аренду
  3. Жилье, состоящее в собственности
  4. Жилье, состоящее в долевой собственности
  5. Жилье, приобретенное в ипотеку
  6. Жилье, состоящее в муниципальной собственности
  7. Служебное жилье
  8. Часть коммунального жилья
  9. Чем грозит нарушение правил
  10. Возможные риски
  11. Порядок действий
  12. Поиск жильцов
  13. Предоставление жилья иностранцам
  14. Предоставление помещений юридическим лицам
  15. Сдача жилья за рубежом
  16. Оформление договора
  17. Получение денежных средств
  18. Уплата налогов
  19. Образец договора

Согласно законодательству, аренда жилых помещений предусматривается Гражданским кодексом. Этому аспекту посвящена глава 35, состоящая из нескольких статей. В соответствии с Гражданским кодексом, человек имеет право официально сдать в аренду квартиру и рассчитывать на правовую поддержку со стороны государства, если его имущественные права будут нарушены.
Однако закон предусматривает ряд ограничений и требований, которые необходимо соблюдать, чтобы сделка стала законной.

Законом установлен целый ряд правил, касающихся законной сдачи различного рода жилья в аренду.

Жилье, состоящее в собственности

Если квартира приватизирована, то законно сдать ее может:

лицо, являющееся ее собственником;

  • доверенное лицо собственника, имеющее нотариально заверенный документ, свидетельствующий о праве распоряжения данным помещением.
  • Чтобы убедиться в том, что сдающее квартиру лицо действительно является ее собственником, необходимы следующие документы:

  • выписка из реестра собственников.
  • Последний документ можно получить без ведома собственника, внеся установленную плату.

    Жилье, состоящее в долевой собственности

    Квартира, имеющая несколько собственников, может быть сдана в аренду при соблюдении нескольких условий.

    1. Письменное разрешение, полученное от каждого из собственников.

    2. Письменное разрешение от каждого лица, имеющего прописку в данном помещении.

    3. Разрешение органов опеки, необходимое, в случае если в квартире прописаны лица, не достигшие совершеннолетия.

    При отсутствии данных документов, аренда жилья будет считаться незаконной, и кто-либо из собственников сможет потребовать аннулирования сделки на законных основаниях.

    Жилье, приобретенное в ипотеку

    Лицо, купившее квартиру в ипотеку, считается полноправным собственником данного объекта. Однако необходимо помнить, что жилье является залоговой собственностью, которую банк-кредитор может свободно изъять, в случае невыплаты долга.

    Исходя из этого, любое распоряжение данной квартирой возможно лишь с разрешения банка, в котором взят ипотечный кредит.

    Есть ряд случаев, когда жилье сдавалось без ведома банка, предоставившего кредит. В случае судебных разбирательств с арендаторами у собственников возникали определенные трудности, поскольку сделка официально считалась незаконной.

    При сдаче в аренду ипотечного жилья юристы советуют брать плату каждый месяц, чтобы избежать имущественных споров с арендаторами, если квартира будет изъята банком.
    Жилье, состоящее в муниципальной собственности
    Официально собственниками неприватизированных жилых помещений являются муниципальные власти. Исходя из этого, сдача помещения в аренду на законных основаниях возможна только с их разрешения.
    Как правило, власти редко дают подобного рода разрешения. Если документ все же удалось получить, то ответственный квартиросъемщик оформляет договор субаренды.

    Служебное жилье

    Формально служебная квартира не принадлежит лицу, которое временно в ней проживает. Поэтому сдать данное жилье законным образом невозможно. Если организация, предоставившая служебную квартиру своему сотруднику, выяснит, что данное помещение предоставляется иным людям, договор о временном проживании может быть расторгнут.

    Часть коммунального жилья

    Владелец комнаты, располагающейся в коммунальной квартире, может сдать ее в аренду с письменного разрешения всех владельцев помещений, располагающихся на данной площади. Это требование сопряжено с тем фактом, что в коммунальной квартире соседи совместно пользуются такими помещениями, как коридор, кухня и санузел.

    Если изложенные выше условия не будут соблюдены, то контракт аренды не станут официально регистрировать в Росреестре. Незарегистрированный договор аренды жилья не имеет юридической силы и не рассматривается в суде, в случае имущественных претензий арендодателя или арендатора.


    Польза и выгода от сдачи жилого помещения в наем известны всем, однако не все учитывают потенциальные риски для владельца арендуемого жилья.

    1. Отказ жильцов от оплаты. В данном случае владелец помещения имеет право выселить жильцов и взыскать долги по суду.

    2. Отказ от погашения счетов за коммунальные услуги, в результате чего накапливаются крупные долги и пени. Чтобы избежать данной проблемы, рекомендуется контролировать все счета и порядок их погашения, либо гасить их самостоятельно.

    3. Имущественный ущерб, например, кража некоторых вещей, либо порча предметов интерьера, мебели или декоративных покрытий.

    4. Имущественный ущерб, причиненный соседям, например, затопление квартиры снизу, либо урон, причиненный вследствие пожара. В ряде случаев убытки покрываются за счет хозяина квартиры, например, если жилец не имеет официального трудоустройства и не имеет средств.

    5. Нарушение жильцами правил общежития, например, устаревание пьяных дебошей, драк. В договоре рекомендуется прописать особые условия, по которым жильцы обязуются соблюдать тишину в вечернее и ночное время, чистоту на лестничной клетке, а также следовать и иным правилам совместного проживания в многоквартирных домах.

    6. Незаконная сдача жильцами квартиры в субаренду, в результате чего может произойти кража или порча имущества, происшествия в виде затопления или пожаров.

    Исходя из возможных рисков для хозяина квартиры, есть ряд рекомендаций, как сдать квартиру в аренду правильно по закону в Москве или других городах в 2019 году.

    Найти порядочных квартирантов – это далеко не самый первый шаг при сдаче жилья в наем. Предполагается ряд подготовительных действий.

    1. Подготовка документов, необходимых для заключения договора. Если квартира приватизирована, необходимо свидетельство о праве собственности и согласие всех собственников или прописанных в квартире жильцов. В отдельных случаях необходимо разрешение от органов опеки (если на данной жилплощади загеристрирован несовершеннолетний).

    2. Подготовка жилья. К данным мероприятиям относится ремонт, уборка, приобретение мебели и прочих предметов интерьера.

    4. Подготовка и заключение контракта.

    5. Получение платы и контроль над пользованием квартирой, а также погашением счетов за коммунальные услуги.

    6. Уплата налогов. Официальный договор о сдаче жилья в наем предполагает уплату налогов, которые рассчитываются как 13% от полученной за сдачу жилья суммы.

    После подготовки квартиры можно приступить к поискам жильцов.

    Жилье можно сдать без посредников, либо с привлечением агентств. Объявление от хозяина жилья можно разместить:

    на авито или других сайтах, предлагающих размещение собственных услуг;

    Чтобы избежать лишних хлопот и проволочек при поиске жильцов, можно обратиться в риэлтерские агентства. Как правило, расходы, связанные с поиском квартирантов, включаются в квартирную плату.

    Предоставление жилья иностранцам

    Порядок оформления договора с иностранцем не имеет существенных отличий от общепринятого в нашей стране, однако он сопряжен с некоторыми трудностями. Рекомендуется:

    тщательно проверить подлинность документов будущего жильца;

    удостовериться в наличии миграционной карты у квартиранта;

  • проверить наличие разрешения в проживании на территории России данного лица через сайт МВД.
  • Предоставление помещений юридическим лицам

    Договор между физическим и юридическим лицом заключается по той же схеме, что и между физическими лицами.

    Договор о найме жилья, которое находится на территории другой страны, осуществляется по законам того государства, где располагается данная недвижимость.


    Выделяют два вида контракта о сдаче жилья в наем.

    1. Договор найма. Чтобы контракт имел законную силу, его необходимо регистрировать. Как правило, его заключают между физическими лицами.

    2. Договор аренды. Его положено регистрировать, если он заключается на год или дольше. Данный контракт заключается между юридическими лицами.

    В контракте необходимо указать следующие данные:

    точные сроки, вплоть до числа и часа, до которого жильцы обязаны освободить квартиру;

    точные сроки внесения платежей;

    сумма оплаты, которую необходимо внести за месяц;

    порядок внесения платежей, например, предоплата за полгода;

    порядок пользования имуществом, расположенным на территории жилья;

    порядок погашения счетов за коммунальные услуги;

    точное время, когда хозяева жилья будут приходить для проверки помещения и получения оплаты;

    данные о собственниках квартиры, наличии приватизации, регистрационные номера свидетельств;

    число квартирантов, которым разрешено проживать в квартире;

    порядок возмещения возможных убытков;

    порядок возврата возможных долгов;

  • дополнительные условия, касающиеся порядка пользования помещением.
  • К контракту прилагается акт приема-передачи жилья и находящихся в нем предметов. При наличии подобного рода бумаги хозяину и жильцам будет проще отстоять свои права в суде и избежать лишних обвинений в порче имущества.

    Деньги за жилье можно передавать двумя способами.

    1. Наличными. В этом случае контрагентам необходимо договариваться о встрече и писать расписки.

    2. С применением безналичных счетов. В этом случае квитанции заменяют расписки.

    Это интересно:  Аренда помещений под продуктовый магазин от собственника 2019 год

    Уплата налогов осуществляется в следующем порядке:

    подача декларации по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту расположения сдаваемого жилья;

    получение квитанции по почте;

  • уплата указанной в квитанции суммы до 30 апреля каждого года.
  • Образец договора аренды квартиры можно скачать здесь.
    Образец договора аренды части жилого помещения (квартиры) можно скачать здесь

    Соблюдение всех установленных законом правил и норм при сдаче жилья гарантирует защиту прав как арендодателя, так и нанимателя жилья.

    Дополнительная недвижимость в собственности всегда означает возможность дополнительного дохода. Одним из лучших вариантов является наличие свободной жилой квартиры. Чтобы максимально избежать каких-либо рисков, важно знать, как сдать квартиру в аренду или найм правильно: на что стоит обратить внимание при выборе съемщиков, какие могут быть ограничения, как с юридической точки зрения безопаснее зафиксировать договоренность.

    Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

    Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

    В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки. Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет. Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

    Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом. Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки. Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

    Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов. Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов. Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

    Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок. Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях. Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

    Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик. Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев. Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

    Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

    В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

    Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

    Другими важными параметрами жилья являются:

    • Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
    • Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
    • Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
    • Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

    Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

    Отсутствие договора создает риски:

    • Не получать своевременно плату за проживание.
    • Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
    • Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
    • Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
    • Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
    • Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
    • Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

    Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

    Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”. О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

    Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

    Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

    Унифицированной формы договора найма жилого помещения не существует. Есть примеры готовых документов, которые можно скачать на сайте. Главное, чтоб были прописаны условия, сроки и оплата проживания.

    Также важно наличие следующих пунктов:

    1. Дата составления договора.
    2. Полные паспортные данные.
    3. Предмет договора: сдаваемая недвижимость, её адрес, общая и жилая площадь, состояние квартиры (описание ремонта, имеющихся дефектов), наличие мебели, характеристика пригодности для пребывания длительный срок (наличие отопления, подача холодной и горячей воды, исправность работы канализации и электрики), подключение к телекоммуникациям (стационарный телефон, интернет, кабельное, спутниковое телевидения). Развернутую информацию о квартире и её содержимом можно изложить не в договоре, а в прилагаемом акте сверки.
    4. Свидетельства о регистрации собственности, договор купли-продажи с упоминанием о других владельцах долей или о нахождении в залоге.
    5. Размер ежемесячной арендной платы, условия её повышения при долгосрочном проживании, результат договоренности о том, за чей счет планируется оплата коммунальных платежей, и как будут учитываться затраты на текущий ремонт помещения.
    6. Способ перечисления денежных средств в счет оплаты: наличные, перевод почтой или другим оператором, перевод на карту, банковский счет.
    7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
    8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный и срочный ремонт квартиры.
    9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
    10. Список всех дополнительных жильцов, помимо самого квартиросъемщика.
    11. Права и обязанности обеих сторон.
    12. Условия досрочного расторжения по инициативе наймодателя или наемщика.

    В договоре можно прописать все важные для владельца и квартирантов условия, в том числе, право содержать в жилье животных, приводить кого-либо на длительное пребывания, жить с маленьким ребенком, менять обои, вешать картины, курить и многое другое. Важно не забыть указать то, каким образом, в какое время и с какой регулярностью, собственник жилья имеет право посещать квартиру в целях контроля соблюдения условий и сохранности имущества. Подписи обеих сторон свидетельствуют о взаимном согласии со всеми перечисленными пунктами. Свой экземпляр договора должен храниться и у наймодателя и у его жильца.

    Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи. В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости. Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

    Это интересно:  Акт приема-передачи нежилых помещений в субаренду 2019 год

    С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба. При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство. Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

    Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

    Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе. Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

    Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

    Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

    • Паспорт владельца квартиры
    • Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
    • Свидетельство о регистрации права собственности.
    • Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

    Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

    Официальное закрепление устной договоренности – не единственная цель законного оформления взаимоотношений наймодателя и нанимателя. За предоставление квартиры во временной пользования хозяин получает доход, который в соответствии с нашим законодательством необходимо декларировать, и соответственно платить налоги. Именно по этой причине регистрация договора не популярна среди собственников свободного жилья.

    Однако согласно 119 статье Налогового кодекса РФ отсутствие заполненной декларации о доходах НДФЛ-3 и уклонение от налогов подлежит наказанию.

    Несдача декларации грозит штрафами в размере от 5 до 30% от непоказанной суммы. А неуплата налогов может грозить не только штрафными санкциями, но и уголовной ответственностью. В соответствии со 198 ст. Уголовного кодекса РФ определяется мера наказания, применимая к конкретной сумме долга. Самое суровое наказание доходит до трех лет лишения свободы.

    Благодаря праву не регистрировать договор аренды квартиры, при условии заключения его на срок менее 1 года, многие грамотные владельцы недвижимости если и заключают договора с квартиросъемщиками, то на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации . В такой ситуации вероятность того, что Налоговая инспекция узнает и сможет доказать в суде факт получения дополнительной прибыли, минимальна.

    Каждому владельцу пустующих квартир полезно знать, как правильно сдать квартиру, исключив все возможные риски и оградив себя от проблем с налоговой инспекцией. В первую очередь оформленные по закону договора аренды или найма нужны самим участникам соглашения, чтобы не иметь друг другу претензий при возникновении различных неудобных обстоятельств.

    ​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду. В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды. И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

    Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

    Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

    Основные риски:

    1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению. Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).
    2. Порча имущества или квартиры. Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.
    3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги. Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.
    4. Обман со стороны нанимателя. Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).
    • Москва и область: +7-499-938-54-25
    • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
    • Федеральный: +7-800-350-84-02

    Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

    Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

    Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

    • муниципальная квартира;
    • неприватизированная комната в «коммуналке»;
    • неприватизированная квартира.

    Согласие соседей необходимо, если сдается:

    • приватизированная комната в коммунальной квартире;
    • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

    Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам. Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

    Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

    Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма. Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

    Необходимые пункты договора:

    • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
    • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
    • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
    • как часто будет проверяться квартира хозяином;
    • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
    • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
    • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

    Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

    Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья. Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу. Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

    Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира. В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей. Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

    Это интересно:  Аренда земли сельхозназначения 2019 год

    Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

    Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

    Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник квартиры.

    Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

    В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

    Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

    Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

    Главная польза от подготовительный мероприятий:

    • увеличение стоимости аренды сдаваемой в наем квартиры приблизительно на 15-50%;
    • сокращение срока поиска квартиросъемщика приблизительно до 1-2 недель.

    Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

    Рекомендуется обратить внимание на следующие детали:

    • приведение в порядок документов на квартиру и погашение всех коммунальных долгов;
    • подготовка прихожей (косметический ремонт);
    • подготовка жилых комнат: обновление обоев, потолочного, напольного покрытия (в случае, если ремонтные работы не выполнялись давно);
    • тестирование и ремонт сантехники (в случае необходимости);
    • генеральная уборка квартиры;
    • транспортировка из квартиры личных, ценных или памятных вещей, документов;
    • меблировка, оснащение бытовыми устройствами (телевизором, холодильником и стиральной машиной);
    • мойка бытовой техники;
    • подготовка лифтов и парадной;
    • удаление запахов и последующий аромадизайн;
    • интерьерный дизайн (фрагментарный).

    Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры, которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

    Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

    Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов: внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

    После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу.

    Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

    В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

    Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения). Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды.

    К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

    • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
    • текущий ремонт всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования квартирой или возмещение убытков за свой счет;
    • обеспечение сохранности квартиры;
    • самостоятельная замена мебели и бытовой техники по мере износа;
    • внесение платы в оговоренное число месяца.

    Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

    • поддержание жилого помещения в соответствующем состоянии;
    • самостоятельную оплату коммунальных услуг;
    • проведение текущего ремонта всех дефектов, поломок, появившихся за период пользования жильем .

    В содержании договора найма жилого помещения должны быть отражены и другие условия:

    1. Срок перехода квартиры в распоряжение арендатора и срок действия соглашения. В противном случае выселить его в устно оговоренную дату будет проблематично.
    2. Данные (реквизиты) всех собственников жилья, чтобы в будущем не давать шанса на оспаривание составленного документа.
    3. Предмет договора найма (адрес и характеристики жилого помещения, а также реквизиты свидетельства о собственности).
    4. Цель предоставления квартиры в пользование – для проживания, сдачи в субаренду или открытия, например, парикмахерской.
    5. Перечисление всех нежелательных для арендодателя ситуаций, например, громкие вечеринки. Если запрет на них будет не прописан, выгнать таких арендаторов за нарушение спокойствия соседей, будет сложно, так как это не оговорено документально.
    6. Размер арендной платы.
    7. Подписи всех сторон.
    8. Нотариальное заверение.

    При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

    Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов.

    Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре.

    Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

    Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней, согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут зарегистрироваться постоянно, можно оформить временную регистрацию по месту нахождения.

    Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика.

    Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чем на 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

    Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ, где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

    Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

    • резиденты (проживающие на территории страны постоянно) платят 13% от дохода;
    • граждане, проживающие на территории РФ менее 183 дней в году, облагаются ставкой 30% от дохода.

    Оплата производится один раз в год после подачи декларации (З-НДФЛ) в срок до 30 апреля.

    Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода.

    В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

    1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты.
    2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года.

    Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок.

    Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона — Гражданский кодекс РФ.

    Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя минимум за три месяца.

    Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

    • невнесения арендной платы;
    • ненадлежащего использования квартиры;
    • ухудшения ее состояния.

    Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

    Статья написана по материалам сайтов: lawonline24.ru, freelawyer.guru, law03.ru, propertyhelp.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий