​Акт приема-передачи квартиры в новостройке: подписывать или нет? 2019 год

При получении квартиры в новострое нужно быть особенно внимательным при составлении и подписании акта приема передачи квартиры. Если вы подпишите его без замечаний, то после заселения обижаться и высказывать претензии к застройщикам будет бессмысленно. Вы согласились, что вас все устраивает, ремонтные работы по исправлению позднее обнаруженных проблем вы будете исправлять уже за собственный счет.

Содержание статьи:

В предвкушении скорого переезда не хочется вникать в детали, кажется, что лучше закрыть глаза на недоработки строителей и подписать акт приема-передачи квартиры в новострое, чтобы как можно скорее начать новую жизнь на новом месте. Такой вариант вполне возможен.

Но дефекты могут быть значительные, а новая полоса начаться с дорогостоящих ремонтов, затрат времени и нервов. При подписании акта приема-передачи при получении квартиры в новостройке должны присутствовать все, кто вписан в Договор долевого строительства. Те, кто не может присутствовать, должны представить своего представителя с доверенностью и заранее оповестить застройщика, чтобы он вписал его фамилию в документ.

Для осмотра квартиры нужно иметь при себе квитанции, паспорта, ДДУ. Подписывать акт можно только после осмотра квартиры всеми дольщиками.

Акт приема составляется в свободной форме, но в нем должны быть учтены важные моменты. После принятия дома госкомиссией застройщик приглашает жильцов для подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке.

Для последующей регистрации в Росреестре в нем указывают:

  • адрес дома,
  • номер квартиры,
  • окончательную стоимость после контрольного обмера,
  • личные данные застройщика и клиента,
  • кадастровые координаты.

В акте фиксируются обнаруженные недостатки и сроки их устранения, передана ли квартира или передача откладывается, а также дата и место подписания.

Будущему хозяину квартиры перед проведением осмотра выдают дефектную ведомость или смотровой лист, где он может отметить недочеты, а застройщик указывает сроки устранения. Затем все сведения переводятся в акт приемки-передачи квартиры.

Чтобы провести проверку состояния своей будущей недвижимости, дольщик поступит правильно, если пригласит эксперта или знакомого строителя, который поможет проверить качество работ. Как лицо нейтральное, он не будет реагировать на прессинг со стороны застройщика.

  • Лидируют в списках по браку окна. Они должны плавно и плотно закрываться, открываться, иметь уплотнители, не сквозить.
  • В ванной и туалете под стяжкой должен иметься слой гидроизоляции. Монтаж отопления и труб должен быть выполнен в соответствии со стандартами на положенной высоте. Стыки и швы должны быть заполнены раствором, розетки работать, трубы не протекать, счетчики опломбированы.
  • Вентиляция должна затягивать лист бумаги или пламя зажигалки, если тяги нет, это может быть признаком наличия большой проблемы, например, шахты засыпаны строительным мусором.
  • Очень полезно проверить размеры квартиры. Квадратных метров может оказаться меньше, застройщик должен будет вернуть переплаченные деньги. Если изъяны окажутся существенными, дольщик вправе отказаться от квартиры и потребовать вернуть вложенные средства и неустойку.

Если обнаружены дефекты, их нужно зафиксировать в акте приемки-передачи или не подписывать его вовсе.
Важно записать номера счетчиков и их показания.

Дата, до которой застройщик должен вручить ключи, указана в договоре. Но предварительно дом должен быть принят госкомиссией.

За нарушение сроков насчитывается неустойка, поэтому застройщик заинтересован, чтобы акт был подписан как можно быстрее.

Если дольщики его не подпишут, вполне вероятно, что сроки будут нарушены, строители будут вынуждены, не только проводить работы, но и платить деньги за просрочку. Причины, по которым клиент отказывается подписать акт, должны быть объективными и обоснованными.

Все дефекты делятся на две группы:

  1. Существенные недостатки, которые делают проживание в квартире невозможным.
  2. Несущественные, заключающиеся в небольших царапинах, трещинах, которые нетрудно устранить.

В первом случае можно подписывать только дефектную ведомость. При отказе ставить подпись, дольщик должен указать, что считает причину существенной. Только когда будут устранены все грубые дефекты, можно подписать акт приемки-передачи квартиры и поставить фактическую дату.

Если существенных недостатков не обнаружено, а дольщик отказывается подписывать его, застройщик сам вправе сделать это через два месяца.

Ели застройщик будет устранять дефекты, то ключи остаются у него, и не надо стараться их получить до окончания работ. Так как передача ключей может означать, что квартира дольщику передана, а ведь строители, устраняющие дефекты, могут произвести новые.

При обнаружении несущественных недостатков можно подписать акт, зафиксировав их в дефектной ведомости с указанием сроков их исправления.

Иногда застройщик приглашает дольщиков осмотреть квартиру и подписать предварительный акт приема-передачи квартиры в новостройке еще до принятия объекта госкомиссией.

Предложение от застройщика подписать предварительный акт может иметь серьезные последствия для дольщика. От того, как он составлен, зависит, можно ли будет внести изменения в основной акт. Например, препятствием к изменениям может стать фраза, вписанная в предварительный вариант «Перечень является исчерпывающим», или выяснится, что дом уже принят комиссией, акт не является предварительным.

В случае утери акта восстановить его можно воспользовавшись помощью застройщика. Нужно напечатать новый экземпляр и собрать все необходимые подписи. Другим вариантом может быть изготовление заверенной копии.

Видео сюжет расскажет, как принимать квартиру у застройщика

Приемка квартиры – это событие, которое имеет две стороны. С одной – человек наконец-то получает свою площадь в новом построенном доме. С другой – процедура должна проводиться ответственно и внимательно, так как принятая квартира уже не может быть возвращена для устранения дефектов, и устранением проблем будет заниматься уже сам владелец. А в новостройках огрехи не являются редкостью.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Договор долевого участия содержит в себе точную дату, когда произойдет передачи ключей от приобретенной квартиры. До того, как клиент получит ключи и оформит право собственности, застройщик должен вернуть неустойку в полном объеме.

Как правило, дата, указанная в ДДУ является моментом, с которого объект вводится в эксплуатацию в соответствии со всеми требованиями к многоквартирным домам.

Разрешение на введение дома в эксплуатацию должно быть произведено в течение полугодового периода (например, если разрешение получается в первой половине года, то крайний срок – 30 июня). Если передача квартиры была затянута хотя бы на один день, то разрешается взыскание неустойки.

Нередкой ситуацией становится получение разрешение под окончание срока сдачи квартир хозяевам, из-за чего застройщик старается ускорить подписание АПП. Но такая ситуация не обязывается дольщиков безосновательно принимать выполненную работу, так как гражданин будет действовать против своих интересов.

Акт приемки-передачи должен подписываться только в том случае, если квартира соответствует всем пунктам договора.

Если же случится ситуация, при которой дольщик не подпишет договор приемки новой квартиры из-за имеющихся нарушений, которые следует устранить, то появляются основания для выплаты неустойки.

Далеко не каждый человек в 2019 году имеет достаточный багаж знаний, который позволит адекватно оценить состояние квартиры. По этой причине рекомендуется пригласить человека, который знает, что смотреть. Если же такого знакомого нет, то есть основные вещи, на что нужно обращать свое внимание.

Если принять квартиру без досконального осмотра, то доказать, что любой ущерб или недочет не был нанесен дольщиком, доказать практически невозможно.

Проще всего начать с окон. Нужно проверить функционирование каждого окна во всех направлениях. Ручка на окне должна легко направляться в нужную сторону. Далее нужно протереть все стекла, чтобы убедиться в отсутствии трещин, сколов. Также нужно обратить внимание на подоконники, который должен быть ровно установлен.

Это интересно:  Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости: виды, назначение, форма и содержание 2019 год

Расстояние между балконной дверью и основной должно превышать полтора сантиметра, что позволит без проблем провести укладку пола. Если же возникли какие-то вопросы, то их нужно описать в составляемом акте претензий.

Следующее – система вентиляции. Для ее тестирования подойдет зажигалка или простая спичка. Нужно приоткрыть окно и подставить к вентиляционной решетке зажигалку или спичку. Правильно установленная система вентиляции будет «всасывать» в себя огненное пламя. Такую же процедуру можно провести и использованием простого листка.

Сложной в плане проверки является система отопления, так как летом это практически невозможно, а вот осенью или зимой батареи будут обогреваться.

Далее проверяется санузел на наличие утечек, так как ошибки, допущенные при монтаже системы может привести к тому, что соседи будут затоплены, а все расходы будут наложены на собственника жилья.

Особенное внимание придется уделить стенам, так как наличие неровностей не является дефектом. Подобным считаются только сквозная дыра или крупная выбоина.

Если собственник не собирается менять двери в квартире, то их также нужно проверить на правильность установки, они просто должны открываться и закрываться без каких-либо проблем. Но стоит понимать, что редкие застройщики по-настоящему раскошеливаются на двери.

Некоторые застройщики предлагают квартиры с уже готовой чистовой отделкой. Такая услуга увеличивает стоимость квартиры, но рост будет незначительным. Далеко не всегда есть смысл в поиске застройщика, который сам занимается чистовой отделкой, так как готовый результат может оказаться некачественным.

Первое, на что нужно обратить внимание при приемке квартиры с готовой отделкой – договор с застройщиком.

Все имеющиеся дефекты, определяемые такими, должны быть устранены передающей стороной. Редко, когда застройщик отказывается исправлять мелкие дефекты, так как это позволит ускорить процесс подписания нужных документов.

Нужно обратить внимание на: штукатурку, стяжку пола, стекла, канализацию, сантехнику, электропроводку, вентиляционную систему, счетчики и отопительную систему.

С высокой вероятностью можно обнаружить следующие недочеты, которые вносятся в любой чек-лист:

  • дефекты стяжки, пол должен быть ровным и не иметь трещин, покрытие с пустотами определяется путем легких ударов деревянной доской;
  • штукатурка с неровностями, трещинами;
  • места соединения сантехники, заметить которые можно только при подключении воды;
  • отопительная система, она должна быть крепко закреплена, если они не вмонтированы в стену;
  • неработоспособность распределительных пробок.

Пока застройщик не устранит все недочеты, будущий владелец квартиры не обязан принимать объект в недостроенном или неподготовленном виде.

Порядок приемки квартиры в новостройке зависит от ряда факторов, среди которых наличие или отсутствие отделки в жилье.

Сама процедура приемки не меняется от того, есть отделка в квартире или нет. Приемка квартиры в новостройке:

  1. Подготовить все документы и проверить их на правильность введенной информации.
  2. Еще раз ознакомиться с договором о заключении сделки.
  3. Правильно составить акт приема-передачи квартиры.
  4. Провести осмотр помещения.
  5. Подписать акт приема-передачи, если объект соответствует всем требованиям.
  6. Если же имеются изъяны, то составляется заключение с требованием исправить перечисленные пункты.

Для составления договора приемки объекта необходимо иметь при себе следующие документы:

Этих двух документов достаточно, чтобы составить письменную претензию или заверить акт приема-передачи.

Как купить квартиру в новостройке в рассрочку? Смотрите тут.

Акт приема-передачи подписывается при приемке квартиры. Перед тем как поставить свою подпись, нужно убедиться в отсутствии недочетов.

Есть ряд недочетов, при которых подписание акта допускать нельзя. Если мелкие ошибки можно простить уже после приемки объекта, то с некоторыми смириться нельзя, так как принятие квартиры в новостройке с поврежденной входной дверью или сквозной дырой приведет к серьезным затратам и последствиям.

Каждый дольщик имеет полное право на получение качественного жилого помещения, что регулируется ФЗ №214.

Если же дольщик при осмотре заметил изъяны, то они должны быть устранены застройщиком, либо он оплачивает стоимость устранения дефектов. Для подтверждения наличия недочетов составляется дефектный акт.

Недочеты в негласно делятся на существенные и несущественные. К первой категории относятся те изъяны, которые мешают нормально жизни в квартире: сквозные дыры в стенах, нефункционирующая входная дверь и так далее.

При наличии подобных проблем подписание договора приема строго запрещается, вместо этого составляется дефектный акт.

Ко второй категории относятся те изъяны, которые не влияют на качество жизни в квартире: царапины, небольшие дефекты стен, сломанные счетчики и так далее. При таких недочетах можно одновременно составить дефектный акт и подписать акт приема объекта, так как на устранение потребуется минимальное количество времени и сил.

Если же дольщик не подписывает акт приема без видимых причин в течение двух месяцев, то застройщик получает право подписания акта вместо будущего владельца. Но такая процедура не является приятной для застройщика, так как в качестве доказательства понадобится оценка независимой экспертизы, которая должна доказать несущественность дефектов.

Образец акта-приема передачи квартиры в новостройке здесь.

Редко возникают ситуации, когда застройщик настроен против просьбы дольщика о необходимости устранения дефектов. В некоторых случаях поступает предложение о возможности исправления недочетов силами подрядчиков, услуги которых будут оплачены застройщиком.

Законодательство не устанавливает точных сроков, в течение которых необходимо устранить все недочеты. Как правило, руководствоваться приходиться здравым смыслов в каждой ситуации индивидуально, так как единственное упоминание сроков содержится во фразе «в разумные сроки».

Если были нарушены сроки сдачи квартиры, то дольщик имеет право на получение неустойки. Для этого понадобится составить претензию в двух экземплярах для каждой стороны. Застройщик должен дать ответ в течение 10 дней с момента предоставления.

Лучшим вариантом будет, если застройщик пригласит в офис для предложения откупных. Потенциальную сумму неустойки нужно посчитать дома, чтобы не быть обманутым в офисе.

Формула: 1/150*ставка рефинансирования*(цена квартиры/100) *длительность просрочки в днях

Получение денег – это официальная процедура, поэтому она должна проходить с составлением документа в письменном виде, где также будет содержаться информация о нюансах досудебного урегулирования.

Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке? Информация здесь.

Можно ли купить новостройку в ипотеку? Подробности в этой статье.

Один из вариантов получения полной информации о состоянии объекта – обращение к услугам независимой экспертизы. Прибывшие эксперты проведут полный комплекс обследований. На основании полученных результатов можно будет определить, стоит ли подписывать акт приема объекта сейчас, либо застройщик сначала должен устранить имеющиеся дефекты.

Услуги независимых экспертов явно являются полезным инструментом, то их применение не является панацеей из-за стоимости, которая различается в зависимости от региона проживания, площади квартиры, наличия отделки и других нюансов.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Акт приема передачи квартиры в новостройке означает, что обе стороны выполнили обязательства по договору.

На практике вы можете подписать практически любой акт. 97% пунктов, про которые вы думаете «о, нет, я отказался от того или этого» недействительны. Ведь, в основном, вы не можете отказаться от своих прав.

Строительство считается завершенным, когда вы получили письмо о готовности объекта по почте России.

Это интересно:  Как изменить интерьер? 2019 год

Сообщение по телефону, е-мейлу, устно от секретаря застройщика не доказательство, что вы знаете о завершенности. Потому что по телефону, е-мейлу может звонить и писать кто угодно. А письмо по почте России — от него не отвертеться по закону.

На дальних рубежах к ключам определитесь, что для вас важнее: быстрее принять квартиру или 200,000 рублей.

Быстрее ключи? Тогда мониторьте строительство, а как дом завершен, записывайтесь на приёмку квартиры.

Когда квартира не горит, у вас есть крыша над головой, вы не несете расходы на аренду, то дождитесь уведомления о завершенности объекта. Как оно приходит, звоните застройщику, записывайтесь на осмотр и подписывайте акт приема передачи квартиры в новостройке.

Если вы звоните застройщику, а он говорит, приезжайте через пару месяцев, а то сейчас таких как вы 2000 человек, то шлите ему письмо о готовности подписать акт приема передачи. Это ваша защита от односторонней передачи объекта, так как застройщик сейчас ловит вас на дурака

Образец акта приёма-передачи

Скажем, сегодня 1-ое число месяца. Застройщик послал письмо по почте. 3-ого числа оно в отделении. 30 дней оно лежит, а потом возвращается обратно.

Ваша задача: дождаться последних чисел месяца и идти за письмом. Как вы его получаете, вы в курсе, что объект готов. Теперь у вас 60 дней на приёмку.

Вы приезжаете ближе к концу второго месяца на осмотр, берете с собой специалиста по дефектам. Он заполняет смотровой лист, передает его застройщику, а тот устраняет замечания в течение 45 дней.

Проходит 45 дней? Квартира готова? Принимайте её.

Хотите зафиксировать дефекты в квартире? Вызывайте на осмотр нашего специалиста в области строительства

С помощью такой официальной приёмки вы получаете акт приёма-передачи через 5 месяцев после письма о завершении строительства. Что это значит? При стоимости квартиры 4 млн. руб., вы получаете до 300,000 рублей неустойки. Согласитесь, если у вас ипотека, это сильный бонус.

Когда в ЖК просрочка, то застройщики норовят подписать акт приёма-передачи до ввода дома в эксплуатацию. С открытой датой. Дольщик подписывает акт, а застройщик разрешает делать ремонт или сам выполняет отделку раньше срока.

Чем плох этот акт? Если застройщик сволочь, он шантажом заставит отказаться от неустойки. Ведь акт приёма-передачи вы подписали, дата в нем открыта, а акта у вас нет. Следовательно, когда вы захотите принять квартиру, застройщик скажет: подпишите дополнительное соглашение об отказе от неустойки. А если вы откажетесь, он задвинет, что не отдаст акт приёма-передачи.

Дольщик, который не подписал акт, идет за ним в суд, а время, пока судится, засчитывается в 200,000 рублей неустойки. Поэтому с этими дольщиками застройщик терпит убытки.

Ротозей, который подписал акт приёма передачи квартиры в новостройке, оказывается в ловушке. Ведь на суде застройщик скажет, что не понимает, что этот больной творит. Он вставит дату ввода дома в эксплуатацию в акт и окажется, что дольщик квартиру уже принял. Поэтому судья откажет в иске. В результате, вы только выбросите 50,000 рублей на юристов и останетесь без 200,000 неустойки.

Акт приёма передачи квартиры в новостройке образец 2017 года (отказ от неустойки)

Половина инвесторов трепетно относится к пунктам, где они отказываются от претензий по качеству строительства и по срокам передачи квартиры. Они начинают бузить, мол, какой застройщик мерзавец, лишает прав. Скажу, как есть: все эти пункты гроша ломанного не стоят. Они не делают ничего, только запугивают. Как?

После принятия квартиры рано или поздно дольщик вспоминает о неустойке. Он открывает акт, а там отказался от неё. И думает: «кина не будет, электричество кончилось».

На самом же деле вы можете потребовать удалить эти пункты – застройщик в 95% случаях удалит. А если нет, то неустойку вы все равно взыщете. Закон на вашей стороне. Ведь Верховный Суд считает, что подобный акт приёма-передачи квартиры в новостройке сохраняет пени за вами. Мы уже сотни раз взыскивали их с такими актами.

Другой случай: застройщик вставляет в акт пункт, где вы отказываетесь от неустойки с даты начала просрочки по день заключения акта. Это жесткий пункт, но, если вы поставили автограф, не отчаивайтесь. Мы и с такими актами судимся по гарантии.

84% застройщиков, как понимаете, чихать хотели на все требования исправить дефекты. Поэтому если они мелкие, застройщик их вылечит. Если на несколько сотен тысяч рублей, то большинство откажет и передаст вам квартиру как уклоняющемуся от приёмки инвестору.

Напоролись на этот акт? В большинстве случаев «приехали», потому что, в основном, дефекты несущественные, а с ними вы не имеете права не принимать квартиру. Поэтому после осмотра квартиры – консультируйтесь с юристом по договору долевого участия, а потом качайте права.

Образец одногостороннего акта

После односторонней передачи вы можете обжаловать акт в суде. Перед иском фиксируйте дефекты в квартире экспертизой, а далее берите с застройщика своё.

Нужны осмотр и смета для суда? Наши эксперты с допусками СРО проведут экспертизу в Москве и области

Суд компенсирует вам стоимость дефектов, выплачивает неустойку, взыскивает 50% штрафа от этих сумм, возвращает убытки по экспертизе и найму юриста.

Ежели у вас дефекты существенные и вам их не исправляют, то расторгайте ДДУ в суде, возвращайте деньги и взыскивайте проценты за их пользование и штраф с застройщика.

Порой может даже повезти, как дольщику в суде против МИЦ. Застройщик отказался исправлять дефекты и передал квартиру в одностороннем порядке. Девушка оспорила передачу, взыскала неустойку и принудила застройщика исправить дефекты. Но застройщик отказался исполнять решение суда.

Дама пошла на расторжение, вернула деньги за квартиру за 23 дня и на ноябрь 2018 года взыскала неустойку за просрочку передачи ключей. Тем самым её квартира из 3.4 млн. руб. превратилась в 5.6 млн. руб. А в запасе последний суд с требованием 3 млн. руб. процентов и штрафа, 50% из которых взыщется минимум. Вот так квартира стоимостью 3.4 млн. руб. превращается в 8.6 млн. руб. (252% от изначальной цены) из-за дефектов.

Как видите хоть в некоторых моментах при подписании акта приема передачи квартиры в новостройке одеяло на стороне застройщика, вы, зная свои права, все равно можете выйти сухим из воды.

Дольщик, получивший заветные ключи, считает, что все мучения позади, теперь только новая жизнь, а потому может невнимательно подойти к вопросу приемки квартиры. Сайт «РИА Недвижимость» рассказывает, что случается, если не быть осторожным на приемке квартиры, а эксперты советуют, как избежать негативных последствий.

Свершившийся акт

Акт приема-передачи — это главный документ на этапе приемки квартиры. Именно его подписание означает, что дольщик превратился в собственника, и именно здесь возникнуть очень серьезные сложности, которые будут отравлять жизнь в дальнейшем.

Самой распространенной проблемой на этой стадии становится расхождение практической и проектной площадей квартир, отмечает адвокат Ирина Кузнецова. При этом изменение площади в пользу увеличения особенно остро может ударить по дольщикам с ипотекой, добавляет она.

Недавний пример, в конце 2017 года был введен в эксплуатацию один из ЖК в Москве. Увеличение фактической площади квартир доходило до 8 метров, при стоимости «квадрата» около 200 тысяч рублей. Некоторые дольщики были вынуждены продавать свои квартиры (переуступать права), поскольку банки отказывались дофинсировать их приобретение по ипотеке, рассказывает Кузнецова. Согласно позиции Верховного суда, дольщик имеет право на получение акта приема-передачи, если оплата первоначальной стоимости квартиры по договору долевого участия была произведена. В свою очередь, застройщик имеет право требовать оплаты за дополнительные метры, но не передавать квартиру не имеет права. На практике же, застройщики отказываются выдать акты приема-передачи, вынуждая дольщиков обращаться в суды либо продавать достроенные квартиры.

Это интересно:  Расчетный центр по коммунальным платежам - единый, пункты приема, программа для учета, для начисления, для жильцов, в Москве 2019 год

При этом, добавляет Кузнецова, нужно учитывать, что возможность внесения изменений в технический проект строящегося здания и самих помещений предусмотрена всеми договорами о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.

Бывают ситуации, когда недобросовестные застройщики предлагают дольщикам подписать акт приема-передачи с открытой датой, до момента фактической сдачи квартиры, обещая возможность своевременного устранения недостатков в таком случае, сетует юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Мария Бородина. В таком случае дольщик рискует по крайней мере тем, что при просрочке сдачи квартиры дольщик утрачивает право на взыскание с застройщика неустойки за просрочку.

Иногда застройщиками используется хитрость с подписанием предварительного акта приема-передачи, предупреждает Бородина. Застройщик предлагает дольщику провести предварительный осмотр квартиры до сдачи ее в эксплуатацию и подписать предварительный акт приема-передачи, объясняя это тем, что при наличии претензий к качеству квартиры застройщик на основании этого акта устранит их, и уже к моменту окончательной сдачи квартиры и подписания основного акта приема-передачи дольщику будет передана квартира с исправленными недостатками.

Дольщик в данном случае несет риск того, что перечень недостатков, закрепленных в предварительном акте окажется окончательным (если такое положение будет закреплено в предварительном акте), или по невнимательности дольщик не заметит, что сам акт является окончательным, а не предварительным, как сообщил застройщик, говорит Бородина.

Возможна и такая ситуация, добавляет Кузнецова, что застройщик направляет дольщику «односторонний акт приемки» или даже его копию. Такой документ подписан только самим застройщиком. Это позволяет ему потянуть время, а также избежать возможных претензий со стороны дольщика при приемке.

Все эти ситуации являются поводом для обращения покупателя в суд, так как на эти хитрости застройщик идет, когда не намерен вести диалог.

Ввод да не тот

Проблема с приемкой может поджидать там, где ее совершенно не ждешь — например, дом, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию, может по факту даже не быть еще до конца построен, рассказывает Кузнецова. По закону это невозможно, но таковы наши реалии, сетует она.

Застройщик ООО «Славянское подворье Л» задержал ввод дома в эксплуатацию и, как следствие, передачу квартир дольщикам, рассказывает Кузнецова. Однако местная администрация приняла дом и выдала акт ввода дома в эксплуатацию, несмотря на то, что были закончены только монолитные работы, но дом не был даже облицован до конца кирпичом, что было видно по камерам на объекте. Имея акт ввода дома в эксплуатацию, застройщик предложил уже на такой стадии «неготовности» объекта подписать акты приема-передачи квартир.

«Дольщикам нельзя подписывать акты приема-передачи квартир при неготовности дома, тем самым подтверждая выполнение застройщиком всех своих обязательств по ДДУ», — предупреждает она. Зарегистрировать право собственности по такому акту приема-передачи не получится до тех пор, пока работы не будут фактически завершены и органы БТИ не произведут технические обмеры для последующей постановки на кадастровый учет как дома, так и отдельных помещений. «Для жителей это грозит тем, что акт ввода в эксплуатацию дома может быть признан незаконным, и как следствие — многоквартирный дом будет признан незаконной постройкой и снесен», — заключает Кузнецова.

Дольщику необходимо обращать внимание при приемке на наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, добавляет юрист фирмы «Юст» Люцина Доу Гуан Хун. Встречаются случаи, когда застройщик не получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию передает квартиру дольщику. В таком случае, дольщик не может оформить право собственности, а также у него возникают проблемы с эксплуатацией квартиры, поскольку может отсутствовать электро-, водо-, теплоснабжение, указывает она.

Балкон переполз, санузел совместился

Проблемы, начавшиеся во время приемки квартиры в новостройке, могут «всплыть» и доставить массу неприятностей спустя много лет после ввода — об этом свидетельствует история, которой поделилась руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

В 2001 году семья приобрела квартиру и недавно решила ее продать. Покупатель нашелся, причем он планировал брать ипотеку, и вот тут-то всплыла проблема. Для оформления ипотеки ему понадобился широкий пакет документов, но у собственников был только договор инвестирования. Квартира была куплена давно, еще до принятия закона 214-ФЗ. На плане БТИ выявлено много несоответствий: предварительный планировочный план квартиры не был предоставлен застройщиком, поскольку прошло уже много времени, а в БТИ поэтажный план не соответствовал действительности. Например, на плане квартиры обозначена комната с окном и выходом на улицу, предположительно там должен быть балкон, в действительности никакого балкона нет. В БТИ собственников стали обвинять в том, что балкон просто перенесли, но это невозможно сделать на 14-м этаже. Также обнаружили на плане (имеется в распоряжении РИА Недвижимость), что в трехкомнатной квартире две комнаты с туалетом отделены от остальной площади глухой стеной. Кроме того, на плане санузел совмещенный, тогда как в реальности раздельный, причем собственница квартиры не делала перепланировку санузла. Все дело в том, что в документах застройщика не указано, как проводились обмеры. Судя по договору, обмеры проводили сотрудники БТИ. Документацию проекта от самого застройщика мы до сих пор не получили, рассказывает Солодовникова.

Как правило, заключая договор купли-продажи стороны указывают, что покупатель произвел осмотр указанной квартиры и согласен ее на приобретение в данном техническом состоянии. При таких обстоятельствах расторгнуть такой договор и вернуть деньги будет крайне затруднительно, комментирует ситуацию адвокат Екатерина Яковлева.

Правильная и полноценная приемка объекта может подставить покупателя через проблемы третьих лиц, например, подрядчиков, выполняющих отделочные работы внутри помещения, добавляет адвокат, руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Евгений Пугачев. Это особенно актуально для тех, кто покупает квартиру с отделкой.

Так, бывают случаи, когда застройщик осуществляет изготовление технической документации на квартиры или помещения в здании не на основании обмеров помещений, а на основании информации о параметрах помещений, указанных в проектной документации, отличных от реальных размеров помещения, рассказывает он. На основании недостоверной информации о размерах помещения разрабатывается проект ремонтных и отделочных работ, нанимается подрядчик. Подрядчик берет документацию и помещение для выполнения работ без должной приемки объекта и автоматически сталкивается с тем, что не может выполнить работы по проекту. Например, были реальные случаи из практики, когда высота потолка помещения оказывалась на полметра ниже, и подрядчик не мог обеспечить результатов работ в соответствии с переданным ему проектом, отмечает Пугачев.

Эксперты предупреждают покупателей, что нужно проверять все, вплоть до технической документации, так как это может оказаться критически важным при дальнейших операциях с жильем.

Статья написана по материалам сайтов: pravo-doma.ru, realtyurist.ru, rsokolova.com, realty.ria.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий