Что подразумевает долевое строительство и кто его участники 2019 год

В отличие от понятия «застройщик» в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует определение, а также предъявляемые требования к другой стороне договора – участнику долевого строительства. По замечанию А.Ю. Хамова, применение термина «участник» долевого строительства в Федеральном законе № 214-ФЗ не вполне удачно, поскольку под участником традиционно понимается лицо, которое принимает участие в каком-либо деле. По договору участия в долевом строительстве гражданин или юридическое лицо непосредственно не принимают участия в возведении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а лишь вносят установленную договором сумму на выполнение данных работ [1] .

Однако полагаем, что подобное употребление термина не предполагает в обязательном порядке «личное» участие гражданина или юридического лица в строительстве многоквартирных домов, в данном случае термин «участник» долевого строительства подразумевает участие в строительстве посредством уплаты цены договора, то есть внесения только денежных средств.

Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве участника по договору участия в долевом строительстве может выступать гражданин или юридическое лицо. Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона № 214-ФЗ принятие данного законопроекта направлено прежде всего на усиление защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, в связи с чем статус гражданина-участника долевого строительства отличается от гражданина-индивидуального предпринимателя или юридического лица-участника по тому же договору.

Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется исключительно в том случае, если участником долевого строительства является гражданин (ч.3 ст.3, ч.ч.2, 6 ст.9, ч.ч.4, 7 ст.23, ст.23.2 Федерального закона № 214-ФЗ). При этом, статус гражданина в рамках договора участия в долевом строительстве требует конкретизации: положения данного Федерального закона позволяют выделить следующие группы граждан-участников долевого строительства:

  • граждане-потребители;
  • индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность без образования юридического лица в соответствии со ст.23 ГК РФ, а также граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя и приобретающие объекты долевого строительства в целях, не связанных с удовлетворением личных, семейных, домашний, бытовых и иных подобных нужд.

В зависимости от того, кто является участником долевого строительства Д.А. Соболев выделят два вида правоотношений по договору участия в долевом строительстве:

  • потребительские, в которых в качестве участника долевого строительства выступает физическое лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве в целях удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
  • предпринимательские, в которых в качестве участников выступают юридические лица и индивидуальные предприниматели [2] .

Похожую классификацию приводит Н.А. Маштакова, которая на основании целевого назначения денежных средств, передаваемых участником долевого строительства застройщику, выделяет следующие группы граждан-участников долевого строительства:

  • «граждане-потребители», которые заключили договор участия в долевом строительстве исключительно для личных целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
  • «граждане-инвесторы». В данную группу входят индивидуальные предприниматели, а также иные лица, извлекающие «прибыль из сделок, вытекающих из договоров об участии в долевом строительстве», статус которых Федеральным законом № 214-ФЗ не определен, поскольку установить так называемую «коммерческо-инвестиционную» цель вложения денежных средств при заключении договора участия в долевом строительстве является проблематичным [3] .

Согласно ч.9 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае если участником долевого строительства выступает гражданин, приобретающий объект долевого строительства в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, применяется законодательство о защите прав потребителей, например, при взыскании компенсации морального вреда (п.п.4, 8, 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. [4] ).

Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает конкретных требований к статусу гражданина-физического лица в рамках договора участия в долевом строительстве, следовательно применимы общие положения, предусмотренные ГК РФ.

Для заключения договора, в том числе договора участия в долевом строительстве, гражданин-физическое лицо должен обладать как правоспособностью, так и дееспособностью. Согласно п.1 ст.21 ГК РФ в полном объеме гражданская дееспособность возникает с достижением совершеннолетия, что означает, что лица, полностью дееспособные заключают договор участия в долевом строительстве без каких-либо ограничений.

Лица в возрасте от 14 до 18 лет в силу п.1 ст.26 ГК РФ заключают договор участия в долевом строительстве самостоятельно, то есть вправе собственноручно подписать договор участия в долевом строительстве, но с письменного согласия своих законных представителей. На практике такое письменное согласие может выражаться посредством проставления подписи в договоре участия в долевом строительстве, а наличие согласия хотя бы одного из законных представителей является достаточным для соблюдения данного условия. Согласие органов опеки и попечительства в данном случае не требуется.

Как следует из п.1 ст.28 ГК РФ от имени лиц, не достигших возраста 14 лет (малолетние), сделки, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключают их законные представители – родители, опекуны, усыновители. На совершение такой сделки требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.1 ст.37 ГК РФ).

Кроме того, при соблюдении требований, предусмотренных ГК РФ, в качестве участника долевого строительства может также выступать лицо, ограниченное в дееспособности или признанное недееспособным.

В силу п.1 ст.2 ГК РФ нормы, регулирующие гражданско-правовые отношения сторон также применимы и к отношениям, в которых участвуют иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Федеральный закон № 214-ФЗ в данном случае не устанавливает каких-либо ограничений в отношении указанной категории лиц, поэтому иностранные физические или юридические лица также вправе выступать участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Следующая категория граждан-участников долевого строительства – лица, которые зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, а также не зарегистрированы в качестве таковых, приобретающие объекты долевого строительства не для личных (бытовых) нужд, а в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно п.4 ст.23 ГК РФ в случаях, когда гражданин, незарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, участвует в обязательстве, суд может применить к таким правоотношениям правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Как следует из п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» [5] при осуществлении гражданином предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя суд применяет к таким правоотношениям законодательство о защите прав потребителей.

Таким образом, ключевым моментом, позволяющим определить необходимость применения правил об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, является характер деятельности гражданина, а не наличие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Следовательно, при разрешении споров суду необходимо исходить из совокупности обстоятельств, характеризующих деятельность гражданина в качестве предпринимательской.

Таким образом, в том случае, если гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, заключил договор участия в долевом строительстве в целях осуществления предпринимательской деятельности, к нему неприменимы правила о защите прав потребителей.

Еще одна группа участников долевого строительства – юридические лица. С учетом общей правоспособности юридических лиц-коммерческих организаций последние вправе выступать в качестве участника долевого строительства, приобретая объект долевого строительства в целях осуществления предпринимательской деятельности, в то время как некоммерческие организации в силу своей специальной правоспособности могут выступать в качестве участника долевого строительства только, если основная цель некоммерческой организации связана с улучшением жилищных условий посредством, в частности, заключения договора участия в долевом строительстве. Указанное право в силу прямого указания в законе предоставлено, например, жилищному накопительному кооперативу (п.2 ч.1 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» [8] ).

Таким образом, среди участников долевого строительства можно выделить следующие группы:

  • граждане-потребители, приобретающие объекты долевого строительства для личных, семейных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. К правоотношениям с участием таких граждан подлежит применению Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» [9] в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ;
  • индивидуальные предприниматели, приобретающие объекты долевого строительства в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также граждане, приобретающие объекты долевого строительства в целях, не связанных с удовлетворением личных, семейных, бытовых нужд, в отсутствие статуса индивидуального предпринимателя, следовательно к правоотношениям с участием такого гражданина не подлежат применению нормы Закона РФ «О защите прав потребителей»;
  • юридические лица с учетом их правоспособности.

Иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица также могут являться участниками долевого строительства

[1] Хамов А.Ю. Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства // Предпринимательское право. 2016. № 4. С. 36.

[2] Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: Дисс. … канд.юрид.наук. М., 2011. С. 25.

[3] Маштакова Н.А. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития: Дисс. … канд.юрид.наук. Ижевск, 2012. С. 104 .

Это интересно:  Перепланировка квартиры: как узаконить 2019 год

[4] Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 3.

[5] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 9.

[8] Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 41.

Долевое строительство на данный момент является одним из наиболее эффективных способов решения жилищного вопроса. Покупка квартиры в рамках долевого строительства в большинстве случаев обходится значительно дешевле, чем на вторичном рынке.

Однако, к сожалению, вместе с привлекательными сторонами участия в долевом строительстве здесь есть и некоторые «подводные камни», которые породили большое количество так называемых «обманутых дольщиков» — людей, вложивших немалые деньги в строительство жилья и пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Мы постарались собрать в этой статье информацию, позволяющую избежать проблем и неприятностей, связанных с незнанием тех или иных тонкостей в области законодательства о долевом строительстве.

Являясь удобным инструментом для финансирования жилищного строительства и приобретения гражданами жилья, институт долевого строительства получил широкое распространение в нашей стране.

Долевое строительство представляет собой целую систему отношений, включающую в себя финансовые и юридические аспекты. Цель долевого строительства создание нового жилого объекта.

С финансовой точки зрения долевое строительство это система, позволяющая строительным компаниям привлекать денежные средства для ведения строительства домов, а людям приобретать, как правило, значительно более дешевое жилье, по сравнению со вторичным рынком недвижимости.

В долевом строительстве участвует большое количество различных организаций, государственных органов и граждан. Но основными сторонами долевого строительства являются застройщик и участник долевого строительства. Участник долевого строительства, это как раз тот, кто собирается приобрести квартиру финансируя строительство дома застройщиком.

Несколько сотен человек «скидываются» на строительство дома, разделяя, таким образом финансовые затраты друг с другом, а застройщики на эти деньги строят дом.

Юридическая составляющая долевого строительства включает в себя собственно согласование и заключение договора участия в долевом строительстве, а так же ряд процедур, предшествующих заключению договора и следующих после него.

Эти процедуры направлены на защиту, прежде всего, участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков. При знании этих процедур и правильном их проведении риск потери денежных средств сводится к минимуму.

С точки зрения закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Казалось бы все просто и логично, однако большие деньги могут привести к большим потерям, в связи с тем, что среди застройщиков часто попадаются недобросовестные компании, оставляя граждан в итоге без денег и жилья.

Заключение договора долевого строительства

Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства:

— В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь — самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Если в вашем городе, уже много лет, работает строительная компания, имеющая ряд успешно реализованных объектов, это хороший аргумент в пользу того, чтобы заключить с ней договор. Отсутствие же у компании реализованных объектов в области строительства, по меньшей мере, повод для раздумий относительно способности компании завершить проект.

— Обратите внимание на название договора. Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Ведь вы хотите купить квартиру, а не стать участником судебной практики.

— Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Ознакомьтесь с проектной декларацией.

— Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации.

— Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве

Заключая договор долевого строительства и становясь участником долевого строительства многие участники строительства попадают в такую ситуацию, когда они больше не могут полностью выплатить все платежи, предусмотренные по договору (если речь идет о рассрочке). Как поступить в такой ситуации? Какие пути решения проблемы существуют?

Согласно ст. 11 Федерального закона Об участии в долевом строительстве» вы можете уступить свои права по договору другому лицу.

Поскольку, цена договора не оплачена в полном объеме, уступка права требования возможна только с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Это означает, что необходимо будет получить согласие застройщика как кредитора по договору участия в долевом строительстве в части исполнения обязанности по уплате цены договора. При этом соглашение об уступке прав по договору и о переводе долга должно быть так же, как и сам договор, зарегистрировано в органах по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Обратите внимание на то, что срок, в течение которого законом допускается уступка участником долевого строительства прав требований по договору, начинает течь только с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и оканчивается в момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Размер законной неустойки для случаев нарушения сроков внесения платежей по договору участия в долевом строительстве равен одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Более того, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей по договору участия в долевом строительстве, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

Выбор застройщика

Согласно закону о долевом строительстве застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Таким образом, обязательными атрибутами застройщика являются:

— Государственная регистрация в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя.

— Наличие в собственности или аренде земельного участка, предназначенного для строительства.

— Разрешение на строительство на данном конкретном участке.

— Главными вопросом остается вопрос о том, способен ли застройщик построить объект недвижимости, на который он привлекает денежные средства и собирается ли это делать вообще. Как уберечься от мошенников и быть уверенным в том что строительство будет закончено надлежащим образом и в срок?

Прежде всего, следует обратить внимание на прошлое застройщика – какие объекты он уже построил, сдавал ли объекты в срок, нет ли у застройщика незавершенных «долгостроев», которые должны были быть сданы еще вчера, какова репутация застройщика в вашем городе.

Как правило, вся эта информация широко представлена в местных СМИ и в случае, если застройщик имел серьезные проблемы со сдачей объектов такую информацию обнаружить не составляет труда.

Это интересно:  Какой порядок для выписки в «никуда» по желанию гражданина предусмотрен 2019 год

Узнайте, как давно работает эта организация в области строительства. Компания может быть и не молодой, однако ничего реально построенного ей нет. Посетите сайт застройщика в Интернете, где может содержаться вся эта информация.

Далее стоит попросить представителя застройщика предъявить документ, свидетельствующий о праве собственности или праве аренды на земельный участок, на котором строится объект. В документе должно быть отражено, название компании застройщика и местоположение участка.

Кроме того, застройщик, согласно закона обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

— свидетельство о государственной регистрации;

— свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

— отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;

— утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;

— аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

На основе анализа всех вышеуказанных документов можно составить достаточно точное мнение о добросовестности и надежности застройщиков.

Информационное Агентство «Финансовый Юрист»

Квартира – это объект недвижимого имущества, отличающегося высокой стоимостью. К сожалению, цены на жилье в России постоянно находятся в движении, и не каждый человек имеет возможность приобрести квартиру на выгодных условиях в короткий промежуток времени.

Чтобы сэкономить и не копить деньги долгое время, люди обращают свое внимание на такой вариант, как долевое строительство. Данная форма правовых отношений между застройщиком и потенциальным покупателем не противоречит нормам закона, однако имеет как плюсы, так и минусы. Читатели смогут узнать из нашей статьи, что такое долевое строительство, каким образом стать дольщиком, а также какие преимущества и недостатки отличают такой вариант покупки жилья.

Согласно действующему определению, долевое строительство – это особый вид инвестиционной деятельности, в рамках которой осуществляется привлечение дополнительных денежных средств для возведения объекта жилой недвижимости.

По схеме, сторонами выступают:

  • застройщик, или девелопер, который занимается возведением новостройки;
  • гражданин, или дольщик, — покупатель квартиры.

Чтобы зафиксировать правовые отношения между участниками, заключается специальное соглашение – ДДУ. Договор содержит все существенные моменты сделки, включая сроки передачи жилья гражданину и порядок внесения платы за квартиру. Стандартный процесс участия в долевом строительстве предполагает на финальной стадии переоформление имущества в полную собственность покупателя. Каждая мелочь при проведении процедуры регистрации крайне важна, поэтому необходимо тщательно подготовить обязательную документацию.

Важно, чтобы документ был верно составлен, с соблюдением действующих нормативов. Обязательным к выполнению требованием является содержание в документе существенных условий:

  1. Объект соглашения.
  2. Стоимость квартиры и порядок внесения платы за жилище.
  3. Сроки и дата введения жилого комплекса в эксплуатацию и передачи дольщику.

Кроме перечисленных моментов, в соглашении обязательно нужно указать информацию о страховке девелопера и о порядке обслуживания построенной многоэтажки в течение установленного законом срока. Регулированием такого документа и общего порядка передачи квартиры дольщику занимается ФЗ № 214,в который периодически вносятся определенные изменения.

Если обратиться к закону, то объектом ДУ может выступать жилое и нежилое помещение, а также оборудование, которое подлежит передаче дольщику после того, как было установлено или смонтировано. Возведение дома должно осуществляться при помощи средств дольщиков. Говоря простым языком, объект долевого строительства – это помещение, которое получается в итоге проведения обязательных работ с использованием личных средств покупателя.

В качестве наиболее распространенных объектов выступают новые жилые комплексы, включающие в себя большое количество квартир. Такие дома позволяют допустить минимум затрат и удовлетворить потребности населения в самое короткое время.

С одной стороны, покупка квартиры таким образом считается выгодным приобретением, поскольку девелоперы обычно реализуют жилплощадь в новостройках по сниженным ценам. С другой стороны, сделка считается одной из самых высокорисковых. Определенные проблемы связаны с недобросовестным поведением застройщиков, а также с некачественным возведением здания.

Девелоперы достаточно часто прибегают к сомнительным схемам, чтобы получить выгоду из сложившейся ситуации и не стать участником судебного разбирательства. К сожалению, закон неполноценен в этом отношении, и обман может коснуться дольщика в самых различных ситуациях:

  • строительная компания продала помещение сразу двум дольщикам;
  • застройщик потребовал заключить предварительный договор, который не будет иметь никакой юридической силы, получил средства, а после отказался участвовать в сделке;
  • девелопер может предложить дольщику купить вексель вместо заключения договора. Вексель юридическую силу имеет, однако никакого права на получение в дальнейшем квартиры не дает;
  • многоэтажка может быть возведена на земельном наделе, предназначенном для ИЖС. В итоге постройка может быть снесена.

Кроме перечисленных вариантов, мошенники прибегают и к другим схемам, затягивая сроки сдачи дома в эксплуатацию и передачи жилья в распоряжение дольщика.

Долевое строительство позволяет людям приобрести квартиру по сниженным ценам и на выгодных условиях. Чтобы принять участие в такой процедуре, граждане и строительные компании заключают специальное соглашение. Необходимо помнить, что такая сделка может иметь серьезные последствия и сопровождается высокими рисками, поэтому лучше тщательно проверять документы и привлечь к заключению договора опытного юриста.

Участниками долевого строительства, т.е. сторонами договора участия в долевом строительстве, являются застройщик и участник долевого строительства (далее — дольщик).

Лицо, организующее строительство объекта недвижимости по инвестиционному законодательству, именуется заказчиком. Заказчик привлекается инвестором — лицом, осуществляющим финансирование строительства. Заказчик организует процесс строительства путем привлечения исполнителей — подрядчиков или генерального подрядчика, который в свою очередь самостоятельно привлекает подрядные организации, но ответственность за результаты работ подрядчиков перед заказчиком будет нести генеральный подрядчик.

Заказчик, как правило, является инвестором, но может выступать просто заказчиком, имеющим только функции организатора. Если заказчик самостоятельно осуществляет строительство, то он именуется заказчиком-застройщиком.

Если строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, которые в результате строительства получат в собственность отдельные части объекта, например квартиры в жилом доме, то заказчик одновременно будет выступать застройщиком по Закону N 214-ФЗ. Поэтому использование понятий «застройщик» и «заказчик-застройщик» означает совмещение одним лицом функций заказчика и застройщика — в отношении подрядных организаций по инвестиционному законодательству и застройщика — в отношении привлекаемых участников долевого строительства по Закону N 214-ФЗ.

Таким образом, если застройщик по Закону N 214-ФЗ, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства, одновременно осуществляет строительство всего объекта целиком, по инвестиционному законодательству он является заказчиком-застройщиком для привлекаемых подрядных организаций.

Статус заказчика-застройщика по инвестиционному законодательству, являющегося участником строительства, определен ГК РФ, Законом N 39-ФЗ, а также Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 N 16.

Заказчиками являются уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые реализуют инвестиционные проекты (п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом.

Застройщиком в соответствии со ст. 2 Закона N 214-ФЗ является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Заказчиком-застройщиком согласно Положению о заказчике-застройщике является юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы.

— Во-первых, заказчиком и заказчиком-застройщиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации, или структурное подразделение инвестора, имеющее необходимые полномочия для выполнения возложенных на него функций.

Заказчик и заказчик-застройщик, не являющиеся инвесторами, наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом, заключенными сторонами в соответствии с действующим законодательством.

— Во-вторых, заказчиком и заказчиком-застройщиком может быть юридическое лицо, имеющее соответствующую лицензию на осуществление конкретных видов деятельности согласно п. 102 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», Положению о лицензировании деятельности по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности.

До вступления в силу законов и подзаконных актов, регламентирующих деятельность саморегулируемых организаций и предусматривающих обязательную сертификацию ISO 9000, без лицензирования строительной деятельности обойтись нельзя.

Предметом деятельности заказчика являются строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих объектов различного назначения, проведение капитального ремонта.

Это интересно:  На основании чего в жилых домах происходит диагностика газового оборудования 2019 год

Задачами заказчика являются:

— организация реализации инвестиционного проекта, в том числе выполнение предпроектной подготовки, анализ возможностей участников инвестиционно-строительного процесса, планирование строительства, включая проектные, изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные работы, сейсмические исследования и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов различного назначения;

— весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство на всех этапах.

Деятельность заказчика считается завершенной и прекращается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию в местных органах власти, если иное не предусмотрено инвестиционным договором.

Заказчик несет ответственность перед инвестором.

Гражданско-правовая ответственность заказчика состоит в исполнении обязанности:

— возмещения кредитору убытков, включая причиненный ущерб и упущенную выгоду;

— уплаты предусмотренных договором штрафных санкций и пеней в согласованном сторонами размере.

С 1 января 2007 г. застройщиком может быть юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором будет осуществлено данное строительство, и только при наличии разрешения на данное строительство.

Согласно ст. ст. 1 и 2 Закона N 214-ФЗ застройщиками не могут быть:

— физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.

До 1 января 2007 г. индивидуальные предприниматели имели право быть застройщиками. Поскольку Закон N 214-ФЗ обратной силы не имеет, уже заключенные договоры от имени индивидуальных предпринимателей на стороне застройщика имеют силу и продолжают действовать вплоть до их окончательного исполнения.

— юридические лица, которые обладают разрешением на осуществление застройки, выданным собственником соответствующего земельного участка, но оформленным иначе, чем посредством договора аренды этого земельного участка;

— юридические лица, осуществляющие застройку, но не привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ;

— юридические лица в случае, если посредством осуществляемой ими застройки создается объект недвижимости производственного назначения.

Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков без использования рекламы, то он вправе не публиковать проектную декларацию в СМИ и не размещать ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. В этом случае согласно п. 1 ст. 19 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан представить проектную декларацию лишь для ознакомления любому заинтересованному лицу.

В случае же размещения рекламы о привлечении денежных средств в строительство застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации и (или) разместить ее в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требования к информации о застройщике описаны в ст. 20 Закона N 214-ФЗ. Информация о застройщике, указанная в проектной декларации, должна содержать сведения не обо всех учредителях (участниках) застройщика, а лишь о тех, которые обладают 5% и более голосов в органе управления этого юридического лица.

В информацию о застройщике не нужно отражать сведения о величине его собственных денежных средств, используемых для строительства. С 1 января 2007 г. Правительство РФ может устанавливать лишь нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Вместе с тем действует Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 N 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», в соответствии с п. 2 которого установлено, что минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7% средств, привлеченных по договорам участия в долевом строительстве. Эта норма как противоречащая закону должна быть отменена актом Правительства РФ.

Одновременно с этим информацию о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, необходимо дополнить сведениями о местонахождении указанных объектов недвижимости, сроках ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и о фактических сроках.

Кроме того, законодательно закреплено положение, согласно которому застройщик не обязан предоставлять для ознакомления любому обратившемуся лицу регистры бухгалтерского учета и отчетность о финансово-хозяйственной деятельности.

Полный перечень информации о проекте строительства содержится в ст. 21 Закона N 214-ФЗ.

С 1 января 2007 г. в упомянутый перечень входят следующие требования:

— о планируемой стоимости строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

— о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

— об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства.

Участниками долевого строительства могут быть граждане и юридические лица. Однако текст конкретных норм Закона указывает на отношения с участием только граждан в качестве участников долевого строительства. Остается открытым вопрос: распространяет ли законодатель данные положения на отношения с участием юридических лиц в качестве участников долевого строительства?

В определении понятия «участники долевого строительства» делается особый акцент на том, что они должны вносить свои денежные средства именно на основании договора участия в долевом строительстве. Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основная обязанность участника долевого строительства — полная и своевременная уплата всех платежей в порядке, размере и сроки, установленные договором участия в долевом строительстве.

В обязанность участника долевого строительства входит также своевременная оплата образовавшихся по результатам технической инвентаризации БТИ излишков площади объекта недвижимости, если это предусмотрено договором (а как правило, это предусмотрено).

Участник долевого строительства обязан в установленном договором порядке и в предусмотренный договором срок принять по акту приема-передачи от застройщика объект долевого строительства. Если такой срок договором не установлен, то на основании п. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник обязан приступить к принятию объекта долевого строительства в течение семи рабочих дней со дня получения уведомления от застройщика.

Сложность в разграничении потребительского и коммерческого мотивов участия в долевом строительстве, длительность процесса строительства (до 2,5 — 3 лет; за это время цель участия в долевом строительстве может меняться несколько раз) — все это свидетельствует о том, что участник долевого строительства — это субъект, обладающий качествами и инвестора, и потребителя. Тем более что законодательством предоставляется право участникам долевого строительства извлекать прибыль из подобных отношений (например, посредством уступки права требования по договору на этапе строительства или продажи готового жилья по окончании строительства за цену, превышающую размеры внесенных денежных средств в счет цены договора участия в долевом строительстве).

Инвесторы получают доход в денежной форме после реализации жилья или прав на него, а потребители получают «скрытый доход» — доход в виде материальной выгоды, который также может быть переведен в денежную форму. Покупатели готового жилья на вторичном рынке недвижимости (также потребители) получают только квартиру. Их дополнительный доход в случае продажи квартиры если и возникнет, то только за счет роста цен, но никак не за счет участия в долевом строительстве.

Закон об участии в долевом строительстве фактически приравнял всех участников долевого строительства к потребителям, защитив таким образом их права и переложив, соответственно, все риски инвестиционно-строительного процесса на застройщика. В такой ситуации было бы справедливее разграничить права, обязанности и ответственность участников рынка недвижимости в двух возникающих отношениях, а именно: когда квартира приобретается в построенном доме и когда речь идет о долевом участии в строительстве.

Итак, согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ сторонами, с одной стороны, застройщиком, с другой — инвестором, заключается договор участия в долевом строительстве, по которому первый обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства инвестору, а последний обязан, в свою очередь, уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Статья написана по материалам сайтов: xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai, www.financial-lawyer.ru, grazhdaninu.com, studbooks.net.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий