Что входит в техобслуживание дома и кто ответственен за содержание многоквартирных строений — разбираемся 2019 год

Ежемесячно владельцы квартир получают квитанции об оплате услуг ЖКХ, в которых отдельной строкой (а, иногда, и отдельным бланком) выделено техобслуживание здания. Но не все четко понимают, что входит в этот пункт и с кого можно требовать его надлежащее выполнение.

По сути это комплекс мер, направленных на содержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Они распространяются на всю общую долевую собственность, к которой относятся подъезды, лестничные клетки, крыши, чердаки, подвалы, фасады и придомовая территория со всеми объектами благоустройства.

Одними из основных аспектов, при этом, являются регулярные осмотры, текущий и капитальный ремонт. Они призваны поддерживать все характеристики здания.

Осмотры выявляют любые нарушения и повреждения, от крупных до самых мелких. Чтобы устранить небольшие нарушения, производится текущий ремонт, призванный поддерживать порядок и, как можно дольше, избегать проведения капитальных ремонтных работ.

Боле серьезный ремонт проводится в том случае, если существует потребность в полной или частичной замене инженерных коммуникаций. Техобслуживание обязано быть своевременным и согласовываться с жильцами на общем собрании.

Существует несколько разновидностей управления многоквартирным домом и от этого зависит, кто занимается регулированием технического обслуживания. В некоторых случаях, это инициативная группа наиболее активных собственников, которые берут на себя бразды правления и становятся ответственными за плановый осмотр, текущий и капитальный ремонт и иные работы по содержанию многоквартирного дома.

Но, гораздо чаще, управлением занимается жилищный кооператив, товарищество собственников жилья или управляющая компания.

В первых двух случаях, все текущие вопросы решаются на общем собрании путем голосования. Выбор УК очень распространен, так как это самый простой способ. Но, в некоторых случаях, организации работают недобросовестно и собственникам необходимо тщательно следить за тем, что прописано в договоре, указано в квитанциях об оплате и что выполняется на самом деле.

При любом несоответствии жильцы могут обратиться в суд с иском о ненадлежащем исполнении обязанностей УК. Однако, стоит отметить, что практически невозможно достоверно убедиться в том, был ли проведен необходимый технический осмотр многоквартирного дома.

При ненадлежащей работе УК собственники могут беспрепятственно сменить ее или вообще выбрать иной способ управления домом.

Существует определенный перечень работ, которые она должна выполнять:

  • регулярные плановые осмотры здания;
  • сезонные работы;
  • осуществление ремонта (капитального и текущего);
  • содержание общей собственности в чистоте и порядке.

Также этот перечень распространяется на любой иной способ управления.

Все действия, связанные с обслуживанием, подразделяются на три обширные группы:

  • поддержание в надлежащем состоянии элементов конструкции;
  • содержание и ремонт инженерных систем;
  • обслуживание придомовой территории.

В каждую из них входят определенные виды работ, в совокупности, направленные на содержание многоквартирных домов в надлежащем состоянии и сохранение их внешнего вида.

К техобслуживанию конструктивных элементов относятся следующие работы.

  1. Содержание фундаментов, подвалов, технических этажей. К ним относится регулярный осмотр, в процессе которого осуществляется доскональная проверка и выявление несоответствий техническому регламенту. По мере необходимости, осуществляется остекление оконных проемов, встроенных в фундамент (окна подвалов и подполий технического назначения). При наличии переходных мостков, либо досок, важно следить за их пригодностью и заменять либо ремонтировать, если это нужно. В цокольных уровнях должны быть своевременно закрыты продухи и открыты в надлежащее время. Двери, ведущие в подвал, обязаны легко открываться и закрываться, но, при этом, быть защищены от взлома.
  2. Мероприятия по ремонту стен многоквартирных домов. Необходимо своевременно и в полном объеме проводить плановые осмотры, которые направлены на проверку как внешнего, так и внутреннего состояния. В них не входит осмотр стен изнутри квартир. Если при проведении проверки выявлены мелкие недостатки (под мелкими понимаются повреждения, площадь которых не превышает пяти квадратных метров), то, в рамках текущего техобслуживания, поверхность должна быть очищена от отделки и удалены декоративные элементы, которые могут представлять опасность для жильцов из-за ненадежного закрепления. Затем, наносится новый слой отделочного материала. В случаях выявления актов вандализма в виде надписей или рисунков, их также необходимо удалить либо закрасить. Кроме того, должна проводиться своевременная замена и очистка от загрязнений табличек, флагштоков, указателей и номерных знаков.
  3. Важно следить за состоянием перекрытий и проводить регулярные осмотры. Нужно утеплять чердачные помещения и следить за исправностью напольных покрытий.
  4. Отдельное внимание стоит уделять крышам многоквартирных домов. Помимо проверки, при проведении осмотров, важно устранять мелкие недочеты и неисправности, если их площадь максимум один квадратный метр. При наличии скатной кровли, должны быть заделаны мелкие трещины и, при необходимости, заменены отдельные ее элементы. Стальная крыша обрабатывается специальной замазкой либо иным составом с герметизирующими свойствами. Особенное внимание уделяется гребню. Производится укрепление конструктивных элементов, расположенных на крыше дома: парапетов, водосточных труб и воронок. Также выполняется очистка водостока и самой кровли от грязи и мусора. При необходимости, осуществляется замена оголовков труб, ремонт вентиляции и остекление чердачных окон.
  5. В тех помещениях, которые являются частью общей долевой собственности, проводится проверка состояния дверей и оконных проемов, их утепление, своевременная замена и укрепление. Устанавливаются доводчики, облегчающие закрытие, меняется пришедшая в негодность фурнитура.
  6. В техобслуживание дома входит надзор за состоянием лестничных площадок, лестниц, балконов и лоджий, козырьков. При выявлении неисправностей, выдается соответствующее предписание об их устранении. Самостоятельно может осуществляться лишь укрепление перил и перегородок.
  7. Необходимо следить за тем, чтобы все входы и выходы, ведущие на крышу, в различные технические помещения, в подвал, машинное отделение лифтового механизма были закрыты и надежно заперты, во избежание доступа посторонних лиц. При необходимости, проводится замена замков.

Обслуживание инженерных систем также включает в себя достаточно обширный перечень задач.

  1. В тех домах, где установлено печное отопление, производятся осмотры с целью проверки состояния печей и системы дымоотведения. При необходимости, осуществляется устранение мелких неполадок, обработка известкой дымоходов и удаление небольших трещин.
  2. Отопительная система требует к себе особого внимания. Для этого, проводится проверка состояния при осмотре и ремонт мелких неисправностей, выявленных в процессе проверки. Важно производить своевременное укрепление труб и радиаторов, особенно тщательно следует осматривать места их соединения. Осуществляется также проверка состояния общедомовых приборов учета и их надлежащего функционирования. При наличии газовых отопительных котлов, нужно регулярно проверять тягу в их дымовых трубах. Проводится своевременное устранение всевозможных протечек, неполадок запорной арматуры, задвижек. При начале и окончании отопительного сезона, осуществляется соответствующая подготовка системы и проводится устранение воздушных пробок.
  3. Обслуживание системы вентиляции многоквартирного дома включает в себя ее регулировку, наладку и контроль наличия тяги.
  4. В техобслуживание дома входит ряд работ, относящихся к системам водоснабжения и водоотведения. Это их своевременный осмотр, выявление и устранение незначительных недостатков, проведение гидравлических испытаний. Также сюда относятся проверки общедомовых приборов учета. Регулярно проверяются все элементы трубопровода, при необходимости, производится утепление отдельных элементов, ликвидация протечек, замена прокладок, укрепление определенных частей системы, которые требуют подобных действий и устранение воздушных пробок. В квартирах перечисленные мероприятия не проводятся.
  5. Проверяется и, при необходимости, чинится система электроснабжения. В перечень подобных работ входит замена перегоревших лампочек, очистка плафонов от пыли и грязи, укрепление люстр, смена пришедших в негодность патронов, проверка электрооборудования, проводки, состояния кабеля, замена вышедших из строя предохранителей.
  6. Поддержание функционирования пожарной сигнализации.
  7. Снятие показаний с общедомовых счетчиков.
  8. Аварийное обслуживание.

Техническим обслуживанием дома считается и уборка придомовой территории многоквартирных домов. К ней можно отнести покос травы, своевременное подстригание кустарников, уборку мусора, окрашивание лавочек, клумб и урн (при их наличии).

Частью техобслуживания является санитарное содержание. В него входит сухая и влажная уборка подъездов, а также дезинфекция, дезинсекция и дератизация (обработка от насекомых и крыс), которые должны проводиться ежегодно.

Не секрет, что любая недвижимость, будь то многоквартирный или частный дом, требует периодического капитального ремонта. Кроме того, определенные технические процедуры необходимо регулярно производить и прямо в процессе эксплуатации здания. В противном случае строение очень быстро придет «негодность», то есть – в нежилое состояние.

Кто же несет ответственность за регулярное техническое обслуживание здания? Если речь идет о строении, полностью находящемся в чьей-либо частной собственности (например, о частном или даже дачном доме), любые операции по поддержанию постройки в жилом состоянии ложатся на плечи непосредственного владельца. При этом все необходимые технические процедуры он может совершать как самостоятельно, так и с помощью нанятых по этому случаю специалистов-ремонтников.

Но кто должен заниматься поддержанием в жилом состоянии обычного многоквартирного дома? Ведь в типичной городской «многоэтажке» может размещаться до нескольких сотен жилых помещений, у каждого из которых имеется свой собственник. На ком же лежит обязанность следить за состоянием всего строения? И какие вообще операции подразумеваются под термином «регулярное техническое обслуживание многоквартирного здания»? Чтобы ответить на эти и другие важные вопросы, и создана эта статья.

Это интересно:  Как оплатить ЖКХ через Госуслуги: инструкция 2019 год

Управляющая компания несет ответственность за обслуживание многоквартирного дома

Если речь идет о типичном многоквартирном доме, поддержанием его в жилом состоянии должна заниматься ответственная за объект управляющая компания. Что же это за организация? Управляющими компаниями называют коммерческие предприятия (то есть, юридические лица), на определенных условиях берущие на себя ответственность за грамотное управление чужим имуществом.

Иными словами, заключая договор с жильцами многоквартирного дома, такая организация автоматически обязуется следить и за техническим состоянием строения. Как же выбрать управляющую компанию? Обычно подобные вопросы выносятся на общее голосование, в котором могут поучаствовать все собственники жилья в многоквартирном доме.

По итогам обсуждения с выбранной организацией заключается договор (для этого пишется соответствующее заявление), после чего к ней переходят все обязанности по техническому обслуживанию здания. В чем же они заключаются? Для поддержания жилого здания в нормальном функциональном состоянии управляющая компания обязана регулярно осуществлять следующие необходимые процедуры:

  1. регулярную уборку подъездов;
  2. ремонт стен и фундаментов во всех подсобных помещениях в доме, включая чердаки и подвалы;
  3. ремонт всех дверей и окон, располагающихся в местах общего пользования (в подъездах, на чердаках, в подвалах и прочих подсобных помещениях);
  4. обеспечение надлежащего состояния всех коммуникационных систем (водо- и газопровода, канализации, электросетей и т.д.) дома путем регулярного технического обслуживания и принятия прочих профилактических мер;
  5. техническое обслуживание (и, в случае необходимости, – ремонт) любых объектов общего пользования, располагающихся в подъездах, подсобных помещениях и на придомовых территориях;
  6. санитарное обслуживание (дератизация, дезинсекция и т.д.) всех придомовых территорий и относящихся к зданию мест общего пользования (подъездов, подсобных помещений и т.п.).

В том случае, если организация, которой был вверен многоквартирный дом, не справляется со своими прямыми обязанностями по его техническому обслуживанию, договор с ней может быть расторгнут. В этом случае собственники жилых помещений собираются на повторное голосование и совместно выбирают новую управляющую компанию.

К сожалению, на практике такое обычно случается лишь в том случае, если по недосмотру ответственной за состояние строения организации, в здании произошла крупная авария (прорыв канализации, обрушение части кровли и т.п.). Чтобы подобные печальные события не произошли уже в их доме, жильцам каждой городской «многоэтажки» стоит демонстрировать должную сознательность и самостоятельно следить за деятельностью управляющих компаний по всем нижеперечисленным направлениям.

Хороший внешний вид домов — обязанность управляющей кампании

Как уже было упомянуто выше, поддержание в функциональном состоянии стен, фундамента, кровли и прочих наружных элементов здания является прямой обязанностью управляющей компании. Эта же организация ответственна за стекление окон во всех местах общего пользования, относящихся к конкретному дому. Оба этих пункта в обязательном порядке оговариваются при составлении договора с фирмой.

Поэтому если управляющая компания отказывается принимать необходимые меры, когда ситуация того требует (например, кровля строения находится в аварийном состоянии, цоколь «многоэтажки» пошел трещинами или в одном из ее подъездов выбито окно), жильцы дома вправе написать соответствующую жалобу в вышестоящие инстанции.

Но кто вообще должен следить за состоянием стен и фундамента? Согласно типовому договору с любой управляющей компанией, эта организация, помимо всего прочего, берет на себя обязанность по регулярным наружным осмотрам здания с целью выявления возможных проблем и своевременного их устранения. Однако это совсем не значит, что жилец, обнаруживший ту или иную неисправность, не имеет права обратиться за помощью к ответственным лицам.

Просьба обратить внимание на проблему направляется в управляющую компанию в форме заявления, под которым ставятся подписи всех без исключения (и это важно!) собственников «метров» в конкретной «многоэтажке». Составленный в двух экземплярах документ передается лично в руки сотруднику организации, который обязан поставить под ним свою подпись с пометкой «Принято к рассмотрению». Одна из копий заявления остается на руках у жильцов и сможет затем служить основанием для выдвижения претензий к управляющей компании.

Но как понять, справляется ли организация со своими обязанностями, если откровенно аварийных ситуаций в доме не возникает? Сделать это можно, руководствуясь приложенной ниже памяткой. Так, у жильцов не может быть претензий к управляющей компании, если по ее инициативе регулярно проводятся следующие мероприятия:

  • трещины в наружных и внутренних стенах здания регулярно замазываются, а их отделка – обновляется;
  • двери во все помещения общего пользования укреплены и функционируют нормально;
  • номерные знаки и прочие указатели, размещенные снаружи дома и на придомовых территориях, заменяются и обновляются по мере того, как приходят в негодность;
  • полы и перекрытия в чердачных помещениях не прогнивают, так как регулярно обновляются;
  • производится регулярная замена кровли (полная либо отдельных ее участков);
  • принимаются необходимые меры по предотвращению протекания крыши (промазывание изоляционными материалами и т.п.);
  • козырьки подъезда и парапеты здания регулярно ремонтируются, дабы не допустить из прихода в аварийное состояние;
  • водосточные трубы регулярно прочищаются;
  • по мере необходимости водосток (полностью, либо отдельные его участки) ремонтируется;
  • подъездные и чердачные окна стеклятся по мере необходимости;
  • крыша здания регулярно очищается от грязи и наледи, сосульки сбиваются;
  • вентиляционные системы здания периодически обслуживаются путем очистки шахт и дымоходов (важно: данный пункт не включен в договор с управляющей компанией по умолчанию и должен оговариваться отдельно).

Обо всех вышеперечисленных мероприятиях организация обязана предупреждать жильцов многоэтажного дома заранее. Более того, сами собственники квартир вправе потребовать у управляющей компании представить на их рассмотрение график всех готовящихся мероприятий по техническому обслуживанию строения, включая его капитальный и косметический ремонты.

Инженерные системы — сложный вопрос

Под термином «инженерные системы» подразумеваются коммуникации, обеспечивающие отопление, водоснабжение и удаление нечистот в многоквартирном доме. Какие же мероприятия по их обслуживанию обязана проводить управляющая компания? Рассмотрим по пунктам:

В многоквартирных домах данная инженерная система может быть представлена в двух видах: печное или централизованное отопление. В первом случае управляющая компания несет ответственность за техническую исправность отопительного оборудование, а так же за функциональное состояние дымохода. Так, печи, котлы и другие предназначенные для обогрева приборы проходят регулярный контроль.

Дымоходы – периодически осматриваются, а любые появляющиеся на них трещины замазываются. Что касается централизованного отопления, в этом случае сотрудники управляющей компании не только следят за состоянием всей обогревательной системы, но и самостоятельно занимаются ее ремонтом, от замены деталей до устранения воздушных пробок. Кроме прочего в их обязанности входит своевременная полная (и бесплатная!) замена всего оборудования, в случае его устаревания или неисправности.

Кто производит обслуживание газового оборудования в многоквартирных домах? Ответы — в видеоматериале:

Прежде всего, важно понимать, что трубы, находящиеся в квартирах жильцов «многоэтажки» по умолчанию не считаются элементами данной инженерной сети. То есть, их регулярным ремонтом собственники помещений должны заниматься самостоятельно.

Исключение составляют лишь те случаи, когда трубу «прорвало». При таких обстоятельствах управляющая компания обязана оказать жильцу помощь в устранении неисправности. Но в основном данная организация занимается ремонтом и обслуживанием лишь тех труб, что находятся на общедомовой территории.

Прямая обязанность — обслуживание канализации

Обслуживание сточных труб и колодцев – прямая обязанность управляющей компании. В обычных многоквартирных домах упомянутые коммуникации часто «зашиты» в стены, без разрушения которых осмотр и ремонт инженерных систем попросту невозможны. Важно понимать, что в подобных случаях расходы по восстановлению причиненного ущерба управляющая компания также обязана взять на себя.

В ситуации же, когда жильцы подъезда устранили неисправность своими силами (например, вызвав платную бригаду ремонтников), они вправе предъявить ответственной организации соответствующие чеки и получить соразмерную компенсацию.

Все упомянутые коммуникации объединяет одно: управляющая компания несет ответственность за их обслуживание лишь за пределами квартир собственников. Совсем иначе дело обстоит с электросетями (не зря они не считаются одной из инженерных систем и выносятся в отдельную категорию). Так, самостоятельная замена проводки даже в собственной квартире грозит жильцу «многоэтажки» крупным штрафом.

Все подобные манипуляции управляющая компания произведет сама. Достаточно лишь отправить в организацию соответствующее заявление. А в случае возникновения аварийной ситуации, будет достаточно и обычного телефонного звонка. Сотрудники управляющей компании, имеющие соответствующий допуск, обязаны немедленно прибыть на место инцидента и устранить неисправность.

Управляющие компании не уполномочены самостоятельно проводить обработку помещений общего пользования и придомовых территорий от насекомых и грызунов. Этим занимается санэпидемстанция. Однако заявление в эту организацию должны составлять именно сотрудники управляющей компании. Причем – как минимум раз в три месяца. И абсолютно бесплатно.

Это интересно:  Кто имеет право на наследство, если нет завещания? 2019 год

Что же делать, если время очередной санитарной обработки еще не наступило, а жильцов дома замучили крысы или насекомые? При таких обстоятельствах собственники помещений вправе потребовать от управляющей компании проведения внеплановой дератизации или дезинсекции. Для этого в организацию пишется соответствующее заявление. Платить за подобные услуги также не нужно: их оказание является прямой обязанностью управляющее компании.

Дополнительные условия — по отдельным договорам

Обычно все «дополнительные» услуги, заключающиеся в косметическом ремонте подъездов и поддержании в приличном состоянии придомовых территорий, оговариваются с управляющими компаниями отдельно. В типовых же договорах такие опции не упоминаются и поэтому добиться от организации каких либо действий, направленных на благоустройство «многоэтажки», обычно невозможно.

Однако, если при заключении сделки жильцы особо обговорили данный момент с управляющей компанией, они будут вправе требовать от ответственных лиц следующего:

  1. своевременного заделывания трещин в подъездных стенах и их регулярной побелки;
  2. ежегодной покраски лестничных перил и замены их сломанных элементов;
  3. сезонного ухода за придомовой территорией (стрижки газонов – летом; уборки и вывоза листвы – осенью; чистки снега и посыпания песком дорожек – зимой);
  4. ежедневной уборка грязи и мусора с придомовой территории;
  5. мониторинга состояния деревьев на придомовой территории (своевременная уборка засохших веток и спиливание деревьев, грозящих обрушением);
  6. обслуживания мусоропровода и замены мусорных контейнеров в случае их порчи.

Что входит в содержание жилого дома?

Согласно МДК 2-04.2004 под содержанием понимается комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций многоквартирного дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, а именно:

а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилья

Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилья, включает в себя:

1. Содержание общего имущества жилого дома (указанные работы выполняются только при их обнаружении):

отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной плитки);

удаление элементов декора, представляющих опасность;

снятие, укрепление вышедших из строя или слабо укрепленных домовых номерных знаков, лестничных указателей и других элементов визуальной информации;

укрепление козырьков, ограждений и перил крылец;

б) крыши и водосточные системы:

уборка мусора и грязи с кровли;

удаление снега и наледи с кровель;

укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета;

укрепление защитной решетки водоприемной воронки;

прочистка водоприемной воронки внутреннего водостока;

прочистка внутреннего металлического водостока от засорения;

прочистка внутреннего водостока из полиэтиленовых труб;

закрытие слуховых окон, люков и входов на чердак;

укрепление рядовых звеньев, водоприемных воронок, колен и отмета наружного водостока; промазка кровельных фальцев и образовавшихся свищей мастиками, герметиком;

проверка исправности оголовков дымоходов и вентиляционных каналов с регистрацией результатов в журнале;

антисептирование и антипирирование деревянных конструкций;

в) оконные и дверные заполнения:

установка недостающих, частично разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол в дверных и оконных заполнениях;

укрепление или регулировка пружин, доводчиков и амортизаторов на входных дверях;

установка или укрепление ручек и шпингалетов на оконных и дверных заполнениях;

закрытие подвальных и чердачных дверей, металлических решеток и лазов на замки;

утепление оконных и дверных проемов;

г) внешнее благоустройство:

укрепление флагодержателей, указателей улиц и лестниц;

закрытие и раскрытие продухов;

окраска решетчатых ограждений, ворот, оград;

погрузка и разгрузка травы, листьев, веток; погрузка и разгрузка крупногабаритных бытовых отходов;

агротехнические мероприятия по уходу за зелеными насаждениями;

подготовка к сезонной эксплуатации оборудования детских и спортивных площадок;

д) санитарная уборка жилищного фонда:

ежедневное влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2 этажей;

еженедельное влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2-го этажа;

ежедневное влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов;

ежедневное мытье пола кабины лифта;

ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей;

ежегодное (весной) мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, отопительных приборов, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, слаботочных устройств, почтовых ящиков;

е) санитарная очистка придомовой территории:

уборка контейнерных площадок;

уборка от снега и наледи площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка;

уборка снега с тротуаров и внутриквартальных проездов;

посыпка территории противогололедными составами и материалами;

подметание территории в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см;

сезонное выкашивание газонов.

2. Техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома:

консервация и расконсервация систем центрального отопления;

регулировка трехходовых и пробковых кранов, вентилей и задвижек в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;

регулировка и набивка сальников;

очистка от накипи запорной арматуры;

испытание систем центрального отопления;

отключение радиаторов при их течи;

очистка грязевиков воздухосборников, вантузов;

промывка системы центрального отопления и горячего водоснабжения гидравлическим и гидропневматическим способом;

слив воды и наполнение водой системы отопления;

ликвидация воздушных пробок в радиаторах и стояках;

утепление трубопроводов в чердачных помещениях и технических подпольях;

б) водопровод и канализация, горячее водоснабжение:

смена прокладок и набивка сальников в водопроводных и вентильных кранах в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;

регулировка смывных бачков в технических помещениях;

прочистка трубопроводов горячего и холодного водоснабжения;

временная заделка свищей и трещин на внутренних трубопроводах и стояках;

консервация и расконсервация поливочной системы;

прочистка дренажных систем;

проверка исправности канализационной вытяжки;

прочистка канализационных стояков от жировых отложений;

проветривание канализационных колодцев;

прочистка люков и закрытие крышек канализационных колодцев;

прочистка дворовой канализационной сети;

устранение течи санитарно-технических приборов в технических подпольях, помещениях элеваторных узлов, бойлерных;

утепление трубопроводов в технических подпольях;

замена перегоревших электроламп;

укрепление плафонов и ослабленных участков наружной электропроводки;

прочистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах;

ремонт запирающих устройств и закрытие на замки групповых щитков и распределительных шкафов;

снятие показаний домовых, групповых электросчетчиков;

проверка заземления электрокабелей;

замеры сопротивления изоляции трубопроводов;

проверка заземления оборудования;

г) специальные общедомовые технические устройства:

ежесуточные регламентные работы;

круглосуточное аварийное обслуживание.

Техническое обслуживание АППЗ, напольных электроплит, ПЗУ выполняется специализированными организациями в соответствии с Правилами эксплуатации и ремонта систем АППЗ, напольных электроплит, ПЗУ;

удаление мусора из мусороприемных камер;

уборка мусороприемных камер;

уборка вокруг загрузочных клапанов мусоропроводов;

мойка сменных мусоросборников;

мойка нижней части ствола и шибера мусоропровода;

а) водопровод и канализация, горячее водоснабжение:

ремонт и замена сгонов на трубопроводе;

установка бандажей на трубопроводе;

смена небольших участков трубопровода (до 2 м);

ликвидация засора канализации внутри строения;

ликвидация засора канализационных труб «лежаков» до первого колодца;

заделка свищей и зачеканка раструбов;

замена неисправных сифонов и небольших участков трубопроводов (до 2 м), связанная с устранением засора или течи;

выполнение сварочных работ при ремонте или замене трубопровода;

ремонт и замена аварийно-поврежденной запорной арматуры;

ликвидация течи путем уплотнения соединений труб, арматуры и нагревательных приборов;

ремонт и замена сгонов на трубопроводе;

смена небольших участков трубопровода (до 2 м);

выполнение сварочных работ при ремонте или замене участков трубопровода;

замена (восстановление) неисправных участков электрической сети;

замена предохранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распределительных устройствах и щитах, в поэтажных распределительных электрощитах;

ремонт электрощитов (замена шпилек, подтяжка и зачистка контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей;

замена плавких вставок в электрощитах;

г) сопутствующие работы при ликвидации аварий:

вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами;

отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления и горячего водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности.

Это интересно:  Если доля в квартире очень маленькая, что делать? 2019 год

Примечание: перечень работ должен быть прописан в договоре с управляющей компанией, так как выполнять работы управляющая компания будет именно согласно заключенного договора.

Любое здание со временем приходит в негодность. Выходят из строя коммуникации, ветшает отделка стен, кровля начинает пропускать влагу. Чтобы дом не утрачивал своих изначальных характеристик, его необходимо регулярно обслуживать и ремонтировать.

Содержание дома – обязанность его собственника. Ремонт конкретной квартиры проводится её владельцем.
Обслуживание общего имущество
является обязанностью всех людей, владеющих помещениями в здании.

Поэтому текущий ремонт дома можно в общем виде охарактеризовать как проведение работ по восстановлению исходных характеристик элементов здания, предупреждению неисправностей, восстановлению исходного ресурса всего сооружения и отдельных его частей.

Чтобы детально выяснить, что входит в содержание жилого помещения, следует ознакомиться с постановлением Правительства № 491 от 13.08.2006 г. В документе прописаны основные правила определения имущества, которое относится к общей собственности жильцов дома, и требования к его обслуживанию.

В соответствии с данным актом в содержание и текущий ремонт входит:

  • уборка лестниц, вестибюля, чердаков и подвалов, мусоропроводов, мусорных камер и других вспомогательных помещений;
  • обслуживание системы центрального отопления – промывка, консервация на лето;
  • вывоз ТБО, отвод жидких отходов;
  • обеспечение пожарной безопасности;
  • поддержание работоспособности системы электроснабжения;
  • обслуживание элементов озеленения и благоустройства земельного участка;
  • мероприятия по энергосбережению и повышению энергоэффективности дома;
  • обслуживание канализации, систем водоснабжения;
  • обследование и ремонт кровли здания;
  • иные операции.

Как можно заметить, за состоянием многоквартирных домов осуществляется государственный контроль.

Собственники не могут по своему желанию исключить какие-либо услуги из установленного перечня. Такие действия могут привести к тому, что здание не будет соответствовать обычным требованиям безопасности.

Пункт 18 Постановления № 491 указывает, что ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится по решению владельцев. Однако не всегда есть возможность проводить общие собрания для того, чтобы одобрить проведение определённых работ.

Поэтому все операции делятся на несколько категорий:

  1. Плановые. Проводимые по заранее установленному графику. Например, подготовка коммуникаций к отопительному сезону.
  2. Внеплановые. Например, в ходе регулярного обследования были выявлены трещины на фасаде дома. Для их ликвидации необходимо разработать план мероприятий и утвердить бюджет.
  3. Экстренные. Выполнение которых не может ждать до созыва общего собрания. К категории безотлагательного ремонта обычно относят ликвидацию последствий прорыва труб водоснабжения.

Все вопросы проведения текущего ремонта решаются ТСЖ, общим собранием или при заключении договора с управляющей компанией.

Постановление № 491 содержится ссылка на Постановление Правительства № 290 от 03.04.2013 года, где установлен минимальный список работ, необходимых для поддержания эксплуатационных характеристик жилого дома:

  1. Обслуживание фундаментов:
  • исследование арматуры на появление коррозии;
  • поиск неравномерной осадки конструкции;
  • проверка наличия трещин, вспучивания и иных повреждений бетонной конструкции;
  • проверка состояния гидроизоляционных материалов;
  • устранение выявленных неисправностей.
  1. Содержание подвалов многоквартирных домов:
  • проверка соблюдения должного уровня температуры и влажности;
  • предотвращение затопления подвала;
  • контроль за состоянием помещения и входов в него для исключения захламления и загрязнения;
  1. Поддержание стен дома в надлежащем состоянии: выявление трещин и повреждений и своевременная ликвидация их.
  2. Обслуживание водопровода, канализации, центрального отопления. Сюда входит:
  • чистка труб;
  • замена отдельных частей;
  • установка новых коммуникаций.
  1. Замена и ремонт дверных коробок, оконных рам, перегородок, находящихся в местах общего пользования.
  2. Замена и восстановление кровли, укрепление перекрытий.
  3. Устранение неисправностей печного оборудования.
  4. Восстановление тяги в вентиляции.
  5. Замена или восстановление отдельных участков напольного покрытия.
  6. Внешнее благоустройство:
  • ремонт тротуаров и пешеходных дорожек;
  • озеленение;
  • восстановление клумб;
  • ремонт спортивных и детских площадок.

Конкретный перечень устанавливается подрядчиками. Он зависит от возраста и оснащения дома, а также от желания владельцев квартир нести дополнительные расходы.

Текущий и капитальный ремонт МКД схожи по своей сути. Это определённый перечень мероприятий, направленных на поддержание здания в том виде, в котором оно было задумано при проектировании.

Различаются эти работы по нескольким критериям:

  1. По периодичности. Капитальный ремонт проводится один раз в несколько десятков лет, в соответствии с нормативами эксплуатации. Некоторые операции по текущему ремонту проводятся каждый год.
  2. Задачи. Капитальный ремонт направлен на восстановление целостности несущих конструкций, замену морально устаревших коммуникаций. Целью текущего ремонта является устранение мелких неисправностей, предупреждение сверхнормативного износа.
  3. Бюджет. Жильцы дома постоянно отчисляют определённую сумму на проведения капитального ремонта. И после накопления необходимой суммы работы могут быть проведены.
  4. Основания для проведения. Капитальный ремонт проводится в соответствии с установленными нормативами для каждой модели многоквартирного дома. Текущий ремонт делается по результатам актуальных наблюдений специалистов. Капитальный ремонт больше направлен на плановую замену элементов. Так в рамках этого мероприятия будут замены трубы водоснабжения, так как истёк их срок эксплуатации. Даже если они находятся в удовлетворительном состоянии.

Владельцы общего имущества, то есть, собственники квартир, на общем собрании могут согласовать проведение любого дополнительного ремонта. Управляющая компания справится с любыми работами, если будет одобрен бюджет. Так, если жильцы желают обновить фасад или восстановить тротуары, то найти подрядчика не составит труда.

Перечень работ обновляется путём подписания дополнительного соглашения с обслуживающей компанией. В такой ситуации оплата текущего ремонта сообразно вырастет.

Непосредственный ремонт жилого помещения проводит его собственник.

В перечень работ по текущему ремонту не входят:

  1. Ремонт окон, балконов, входных дверей, утепление указанных элементов, если они являются частью квартир.
  2. Ремонт и замена счётчиков, электрораспорядительных щитов.
  3. Установка и дооснащение пожарных щитов, установка датчиков дыма и пожарных извещателей.
  4. Косметический ремонт мест общего пользования: покраска стен и побелка потолков
  5. Замена или модернизация лифтов.
  6. Утепление наружных стен, косметический ремонт фасадов.
  7. Замена частей здания: перекрытий, лестниц и т.д.

Установить расширенный перечень работ можно на общем собрании владельцев квартир.

За содержание жилого фонда могут отвечать следующие субъекты:

  1. Застройщик до момента передачи имущества владельцам квартир. После возведения здания оно может длительное время находится на балансе строительной организации.
  2. ТСЖ, ЖСК или иным кооперативом, который был создан, чтобы управлять общим имуществом. При этом ремонт может проводиться как силами специально нанятых работников, так и подрядной организацией.
  3. Управляющая компания. Обслуживание многоквартирного дома чаще всего ведётся специальной организацией, которая имеет необходимый опыт и штат сотрудников с соответствующей квалификацией.

Застройщик или ТСЖ могут проводить работы своими силами. Но обычно текущий ремонт поручается определённой обслуживающей организации, например, управляющей компании.

В некоторых случаях управляющая компания привлекает сторонние организации. Например, если в штате нет работников с нужной квалификацией. Заключается договор на проведение работ, подрядчик на возмездной основе выполняет обслуживание или текущий ремонт.

Любые работы, направленные на текущее содержание жилья, производятся за счёт его собственников.

Жилищный кодекс РФ в статье 154 содержит перечень расходов, которые покрываются за счёт ежемесячных платежей собственников и нанимателей квартир. Среди прочего, там указаны траты на обслуживание общего имущества и текущий ремонт.

Если владельцы квартир образовали ТСЖ, то плата за выполнение работ может быть частью регулярных членских взносов.

Главной проблемой текущего обслуживания и ремонта многоквартирных домов остаётся отсутствие должного контроля за действиями подрядчиков.

Все результаты операций, проводимых в рамках обслуживания и текущего ремонта, подлежат сдаче собственникам общего имущества. Владельцы должны оценить качество проведённых работ.

Если управляющая компания нарушает установленный порядок проведения текущего ремонта, или производит работы некачественно, то следует обратиться к ней с письменной претензией. Представителю собственников жилья следует указать свои замечания в акте приёмки работ. И потребовать бесплатного устранения недостатков.

Если метод переговоров не помогает, то следует обращаться в муниципальную жилищную инспекцию с жалобой. В случае обнаружения нарушений представители государства привлекут управляющую компанию к ответственности и вынесут предписание об устранении недостатков ремонта.

Чтобы получить хороший результат обслуживания и текущего ремонта дома, следует знакомиться с документацией, оформляемой управляющей компанией. Например, планом работ и сметой. Лучше всего создать ТСЖ и выбрать лицо, работа которого будет заключаться в контроле за проведением текущего ремонта.

Статья написана по материалам сайтов: bytrf.ru, juristpomog.com, gkh1.ru, zakondoma.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий