Доходный дом: что это такое? 2019 год

Доходный дом — это старейший вид многоэтажных домов, предназначенных для получения дохода путем сдачи в аренду. По сравнению с гостиницей доходный дом рассчитан на долговременное проживание, нередко растягивающееся на десятилетия. За рубежом такой вид жилья — самый популярным тип МКД, одновременно признанный экспертами и самым эффективным видом эксплуатации жилой недвижимости.

В 19 в. на российском рынке существовала обширная сеть доходных домов, рассчитанных на широчайшую аудиторию клиентов, достаточно вспомнить влачащего жалкое существование Раскольникова у Достоевского, и булгаковского профессора Преображенского, который жаловался на убранный ковер в парадном после революции.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от состоятельности клиента, но из этого правила есть исключение. Это жилье низкого качества: ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей, перегораживаемые мебелью или шторами. Такие «доходные дома» приносили самую высокую рентабельность. На сегодняшний день ситуация мало изменилась — в ряде российских городов один кв. м ветхой «гостинки» может стоить значительно дороже метра приличной трехкомнатной новой квартире.

Параллельно и в позапрошлом веке сформировался рынок социального жилья, дотированного государством или богатыми гражданами, как, например, «Дом бесплатных квартир» на Софиевской набережной в Москве, где сейчас находится головной офис «Роснефти».

Для проживания в доходных домах того времени не требовали ни ордера, ни прописки, ─ только регистрация в отделении полиции. Если арендатор оплачивал жилье своевременно, выгнать его на улицу хозяин не мог. А вот арендатор имел право переехать в другое жилье, если в этом сервис его не устраивал. Из-за за неумелого управления операторами в результате такой конкуренции некоторые доходные дома обанкротились и превратились в трущобы.

В странах дальнего зарубежья сеть доходных домов, которые по-прежнему являются основным видом МКД, успешно растет.

По мнению экспертов Института проблем управления РАН, доходный дом во много раз опережает по эффективности управления все другие типы жилой недвижимости. Основываясь на результатах исследования, полученных на основе оценок экспертов и математических моделей, ученые внесли свое заключение в периодически возникающий спор на тему «Что лучше – УК, ТСЖ или доходный дом».

  1. По эффективности управления доходный дом получил оценку 8,5 баллов и заслуженное первое место.
  2. На втором месте с большим отрывом (2,45 балла) оказалось индивидуальное жилье.
  3. На третьем ─ зарубежные кондоминимумы (по нашим меркам – дома типа ЖСК или ТСЖ) ─ 1,9 балла, главный недостаток которых ─ коллективная собственность. Если здание принадлежит десяткам собственников, договориться о чем-то и выбрать оптимально грамотную политику управления сложно.
  4. Четвертое место заняло социальное жилье (1,15 балла), которое предназначено для малоимущих граждан. Его недостатками считают государственную собственность, низкую платежеспособность жильцов, значительный процент маргиналов, что влияет на качество управления. Хотя без дотаций из бюджета управлять социальным жильём при рыночной экономике невозможно.
  5. Пятое место в рейтинге занимает дом-конгломерат (1 балл), которых после приватизации у нас большинство. Такой дом находится в конкурсном управлении УК, назначенной сверху или незаконно созданным товариществом (как после рейдерского захвата).

Кроме необходимости коллективного управления (как в ТСЖ) к минусам эксперты относят форму собственности – здание может одновременно принадлежать и собственникам, и муниципалитету. Состав жильцов в таком доме неоднороден – платежеспособные собственники приватизированного жилья и неплатежеспособные (муниципальное жилье), коммерсанты (владельцы нежилых помещений), арендаторы квартир.

Согласно оценке экспертов, управление такими домами, как и дотационным социальным жильем, по законам рынка невозможно, и судьба их ─ постепенно превращаться в трущобы.

  1. Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
  2. Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.
  3. Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
  4. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.
  5. У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
  6. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
  7. У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг. Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Эксперты недвижимости и чиновники обозначили несколько причин дефицита доходных домов сегодня. В оценках не указываются основные факторы:

  • Уровень коррупции среди чиновников и стройкомплекса в целом (родственно-дружеские связи руководителей строительных компаний и муниципальной власти), когда все нацелены на быстрое получение сверхприбыли путем строительства кондоминимумов. А инвестирование в доходные дома ─ не такой быстрый и рентабельный бизнес (средний срок окупаемости ─ 10 лет).
  • Стимуляция властями строительства жилья на продажу с помощью искусственного завышения спроса. Строительство социального жилья также снижает спрос на недвижимость, в итоге жилищный фонд становится ущербным.
  • Нарушение логики в социально-экономической политике. По факту основная часть россиян относится к категории малоимущих, которым ипотека недоступна, хотя теоретически малоимущими считают только явных нищих. Вместо строительства социального жилья для этой категории (как в других странах) или компенсацию аренды (хотя бы частичной) в тех же доходных домах государство выделяет несостоятельным гражданам материальную помощь на приобретение жилья или ипотеки. Политика денежных подачек стимулирует рост цен, субсидии для покупателей жилья приводят к снижению покупательских способностей у других категорий граждан, одновременно загоняя в кабалу соблазнившихся государственной поддержкой граждан, и без того испытывающих финансовые трудности.
  • Дефицит недвижимости. На среднестатистического жителя России приходится намного меньше жилплощади, чем на жителя за рубежом. Искусственное взвинчивание спроса на недвижимость не способствует росту доходных домов, как менее прибыльной «ниши».

Доходный дом сегодня – что это такое? В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены уже и в Ростове, но в общей структуре жилфонда их объем символический и существенно влиять на ситуацию они не могут. Популярность доходных домов, особенно с однокомнатными квартирами, в Ростове очень высока. При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов:

  1. Рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите.
  2. Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Причиной провала реформы ЖКХ можно считать отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья. При отсутствии доходных домов, которые могли бы послужить локомотивом, прогрессивным вариантом считают кондоминиум (ТСЖ). Как показывает зарубежный опыт, этот тип жилья проявил себя как малоэффективный.

Значительная доля настоящих хозяев стремятся стать собственниками индивидуальных домов, вполне эффективных в управлении. Управлять кондоминимумом – непростая задача, доступная немногим покупателям. В Европе количество таких домов сокращают – многие жильцы по своей природе все же арендаторы, а не собственники, и в этом нет ничего предосудительного ─ тот же профессор Преображенский был явным арендатором, возмущающимся по поводу украденных калош и отсутствия порядка в доме.

На территории РФ большая часть жилья сдается нелегально — без официально оформленного договора. Собственники не декларируют доходы от сдачи недвижимости в аренду и не могут по закону получить от арендатора компенсацию в случае нанесенного ущерба. Права самих арендаторов не защищены: их могут досрочно выселить, в произвольном порядке поднять арендную плату, часто фиксируются случаи мошенничества и обмана. При этом, стоимость аренды в большинстве случаев не соответствует качеству самого жилья.

Это интересно:  Льготы для пенсионеров по квартплате 2019 год

Решить сложившуюся ситуацию поможет опыт развитых европейских стран и забытые решения царской России — строительство доходных, или арендных домов. Что значит определение доходный дом , его преимущества и возможности как бизнес-направления рассмотрим в нашей статье.

Если рассматривать понятие как недвижимость, то доходный дом — это жилое здание, которое разделено на отдельные квартиры или помещения и предназначено для сдачи в аренду. В каждом отдельном жилом пространстве есть необходимый набор удобств: обустроенный санузел, плита и раковина на кухне, в некоторых объектах — вся необходимая мебель и техника. По назначению арендный дом похож на гостиницы, но отличается более длительным сроком аренды, доступной стоимостью проживания, перечнем предоставляемых удобств, особенностями оформления договора между собственником и арендатором.

Нормативно-правовая база: в пункте 1 статьи №91.16 ЖК РФ указано, что наемный дом — это здание, которое находится в единоличной собственности и полностью или частично предоставляется для временного владения и пользования другим гражданам.

Жилые помещения в доходном доме предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также по договорам найма жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования. Последний документ — это обновленная форма договора найма жилого помещения, утвержденная Правительством РФ в конце 2014 года.

В последние годы во многих регионах РФ активность на рынке аренды жилья снижается. Это связано в общим снижением уровня дохода населения, а также с относительной доступностью ипотечных программ: застройщики демпингуют, предлагают длительные рассрочки, арендный платеж приравнивается к платежу по рассрочке или ипотеке и большинство предпочитает выплачивать деньги за свое жилье, чем платить за арендное.

С коммерческой точки зрения, доходный дом — это выгодное капиталовложение, которое позволяет защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. С этой точки зрения, вложение в строительство или покупка арендного дома рассматривается как вложение в бизнес.

Если доходный дом принадлежит государству, то это, по большей части, социальный проект, созданный чтобы обеспечить жильем незащищенные, малообеспеченные слои населения и льготников.

Понятие «доходных домов» в России стало распространяться в 19 веке. Для сравнения, первые доходные дома в Европе успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее, поэтому именно европейские страны являются родоначальниками современных доходных домов.

Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья. Их обустраивали по стандартному плану: первый этаж занимали торговые предприятия, а все верхние этажи отводились под жильё. Из всего европейского населения немцы получили название «нации арендаторов», поскольку жизнь не в собственном доме, а в арендованном жилье здесь была особенно популярна. Среди всей недвижимости Германии арендные дома разного типа занимали 30%, а больше половины населения собственную недвижимость приобретали ближе к сорока годам. При этом, состоятельные немцы, которые могли себе позволить купить собственный дом, не чувствовали неудобств от жизни в арендованной квартире.

За счет арендных домов в дореволюционной России решили вопрос жилья для различных чиновников, которые по долгу службы должны были переезжать с места на место. При переезде они получали утвержденную сумму, которой хватало на съем жилья в первый период. После социалистической революции частную собственность национализировали и бизнес доходных домов в России исчез: здания были отданы под коммунальные квартиры или муниципальные службы.

Для проживания в доходных домах того времени не требовали прописки. Приезжие жильцы проходили регистрацию в местном отделении полиции. Если арендатор своевременно вносил арендную плату, расторгнуть договор хозяин не имел права. Арендатор, напротив, мог переехать из-за низкого уровня сервиса. По этой причине, неумелое управление доходными домами приводило к разорению некоторых собственников.

По логике, рентабельность подобного бизнеса зависит от уровня доходов клиентов, которые арендуют жилье: чем выше доходы, тем больше они могут себе позволить платить за аренду. Но этот принцип далеко не всегда действовал по отношению к доходным домам. Зачастую, строительство жилья низкого качества — ночлежки, каморки, комнаты для нескольких семей — приносило самую высокую рентабельность.

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.

В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.

Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам. На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.

Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.

По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:

многоквартирные — могут включать сотни квартир, этажность и общая площадь объекта ограничена только техническими стандартами, средняя доходность 5% годовых;

гостевые — обычно 2-3 этажные, площадью 300 м 2 , на 5-10 отдельных жилых секций; строительство обойдется от 1,5 миллиона при окупаемости 3-4 года; собственники часто проживают в этом же доме;

таунхаусы — несколько апартаментов, каждый из которых имеет отдельный вход; при двухэтажном строительстве верхний и нижний этажи могут сдаваться разным жильцам; стоимость постройки от 10 миллионов рублей, окупаемость от 5 лет при высоком качестве готового жилья;

мини-отели — жилье гостиничного типа, где номера сдаются на сравнительно небольшой срок и предоставляется минимум услуг; доход приносит как сдача помещений в аренду, так и организация дополнительных услуг;

хостелы — практика размещения нескольких жильцов в одной комнате с общим санузлом; стоимость переустройства под хостел готового помещения обойдется в среднем в 500 тысяч рублей, окупаемость объекта 1,5-3 года в зависимости от загрузки.

Доходный дом — это разновидность недвижимости, используемой в коммерческих целях для сдачи в аренду на определенный период времени. Доходные дома выполняют функции, сходные с гостиницей, отличаясь более длительными сроками проживания и более доступной стоимостью.

В дореволюционном доходном доме жильцы не беспокоились о каких-либо проблемах, связанных с обслуживанием жилья, его содержанием, оплатой предоставляемого сервиса. Владелец доходного дома самостоятельно решал все насущные вопросы, касающиеся исправности оборудования, ремонта и т.д. В обязанности жильцов входила лишь оплата проживания.

Это интересно:  Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домомг 2019 год

С помощью данного жилья в царской России решалось множество вопросов, касающихся проживания целых сословий.

Чрезвычайная распространенность домов позволила чиновникам и военным обрести больше мобильности при смене места работы. Должностное лицо получало назначение в другой город и подъемные, которых хватало на переезд и съем жилья в любой части России, избавляя себя от забот, связанных с распоряжениями относительно недвижимости, оставшейся в прежнем регионе проживания. События 1917 года поставили точку в развитии дореволюционных доходных домов.

Со времен царской России произошли серьезные изменения в политике и экономике, появились новые тенденции и потребности современного жителя мегаполиса, однако тема обеспечения граждан жильем остается самой актуальной. Инвестиции в недвижимость традиционно остаются экономически привлекательными, с минимальным уровнем риска.

Строительство жилья, несмотря на экономическую нестабильность, по-прежнему не теряет своей востребованности и привлекательности для инвесторов.

Многие граждане прибегали к вложениям в строительство новостроек как к способу извлечения неплохого дохода от перепродажи. Однако, в последнее время наблюдается насыщение рынка, а, следовательно, и снижение уровня доходов инвесторов.

Тема вложения в доходные дома привлекла крупных строительных инвесторов.

В настоящее время доходный дом – это многоэтажный жилой дом, используемый для сдачи в аренду площадей для проживания.

Источником дохода в данном предприятии является арендная плата, взимаемая с жильцов. За доступную цену квартиранты получают право длительного проживания в удобных современных помещениях в условиях, приближенных к гостиничным.

Своим арендаторам доходный дом предоставляет современные оборудованные квартиры со всей необходимой обстановкой. В отличие от гостиницы, где номера сдаются посуточно, доходный дом рассчитан на аренду в течение многих лет.

В качестве бизнеса, доходный дом представляет интерес не в плане реализации квартир, а при сдаче внаем жилого пространства. Текущая нестабильность в экономике послужила причиной снижения уровня доходов от инвестиций как в строительство обычного жилья, так и доходных домов.

Многие граждане предпочитают оформить ипотеку и выплачивать проценты за заемные средства, в надежде спустя определенный срок стать хозяевами личной недвижимости. Даже в таких условиях тема доходных домов остается интересной для инвестиций, а во всех крупных российских городах построено и функционирует не менее десятка подобных многоэтажек.

Следует отличать доходные дома от квартир, предоставляемых по договору о соцнайме. Последний вариант представляет собой государственное жилье, которым обеспечивается узкий круг россиян. Оплата за квартиры, полученные по соцнайму, довольно низкая, однако качество предоставляемого государством жилья оставляет желать лучшего: либо это уже изношенный устаревший фонд, либо новые объекты недвижимости, возведенные из низкокачественных материалов. Нередки случаи использования социального жилья в аварийном состоянии.

Доходный дом, относясь к категории недвижимости для коммерческого найма, предоставляет современные комфортные квартиры, оплата за которые подразумевает решение владельцем практически всех вопросов, связанных с обслуживанием и содержанием жилья. В данном случае, речь идет о достойных условиях проживания в течение длительного периода с более высокой оплатой.

В настоящее время оплата проживания в доходном доме соотносится по своим размерам с выплатами по ипотекам. Однако далеко не все граждане могут себе позволить отложить сколько-нибудь существенную сумму на первоначальный взнос, либо не имеет достаточного уровня дохода, чтобы взять в банке ссуду, которой хватило бы на покупку жилья. У многих бюджетников с низкой оплатой труда жилищный вопрос невозможно решить с помощью ипотеки ввиду недостаточной платежеспособности. Получить помощь от государства у врачей и учителей также нет возможности, т.к. заработная плата, чаще всего, выше прожиточного минимума.

Таким образом, клиенты доходных домов на текущий момент – это лица с недостаточно высоким официальным заработком, чтобы оформить ипотеку, либо нуждающиеся в большей мобильности в связи с частыми разъездами по стране. Для многих современных семей проживание в доходном доме позволяет без особых затрат перемещаться из города в город, сохраняя при этом, достаточный уровень комфорта, и освобождаясь от необходимости утомительных переездов и перевозки мебели и вещей.

Интерес различных слоев населения к доходным домам поддерживается, благодаря возможности оформления жилья по договорам найма из социального фонда жилья, либо найма из фонда для коммерческого использования.

Недвижимое имущество, относимое к доходным домам (строения и земли), не может быть переоформлено в другой статус, а сами арендаторы не могут выкупить помещения в таких домах.

В качестве варианта пользования доступным жильем, доходный дом имеет ряд несомненных преимуществ по сравнению с прочими вариантами проживания:

  1. Обслуживание дома выполняется на высоком уровне.
  2. Предусмотрены дополнительные виды сервиса жильцов (например, во многих доходных домах предлагается услуга уборки квартир).
  3. Различный уровень комфорта и соответствующая оплата предусматривает возможность выбора жилья, исходя из платежеспособности жильцов.
  4. Длительный период проживания позволяет гражданам обустраиваться и рассматривать такое жилье в качестве постоянного на ближайшие десятки лет.
  5. Высокая эффективность управления доходным домом подтверждена успешным зарубежным опытом.
  6. За небольшую оплату квартирант получает готовое к проживанию жилье со всем необходимым оборудованием и мебелью, избавляясь от необходимости приобретать в личную собственность предметы обихода, крупные покупки, затрудняющие переезд, если в этом возникнет необходимость.
  7. В отличие от съемного жилья, все взаимоотношения с собственником доходного дома оговорены документально, а квартирант обеспечивается стабильными и неизменными условиями, при которых он может проживать в квартире.
  8. Жилец сохраняет свое право на получение различных компенсаций и участие в региональных жилищных программах.
  9. Гражданин, заселившийся в доходный дом с низкой оплатой за проживание, в любой момент может сменить место проживания, переехав в более комфортную квартиру, если его платежеспособность изменится, обеспечивая поддержание однородного состава жильцов.

В то же время, домовладелец также пользуется преимуществами – в случае появления задолженностей или ненадлежащего поведения, арендатор освобождает квартиру, избавляя от утомительного взыскивания неплатежей и борьбы за порядок в доме.

Несмотря на высокую популярность доходный домов в западных странах, в России данный рынок недостаточно развит. На рынке недвижимости наблюдается дефицит подобных форм проживания в силу самых различных причин.

Для инвесторов ключевым моментом является невозможность извлечения сверхприбылей и долгий срок окупаемости вложений. Как правило, инвестиции в доходный дом окупаются в течение 10 лет, что довольно много в текущих экономических условиях.

Развитие бизнеса доходных домов затрудняет и общая государственная политика в отношении малоимущих граждан – для нуждающихся в жилье государство выделяет материальную помощь на ипотеку или покупку собственности, не вкладываясь, как это принято за рубежом, в строительство социального жилья и выделение компенсаций на проживание в доходном доме.

На видео о доходных домах

Таким образом, развитие доходных домов в России еще только в самом начале, в то время как западный опыт жилищного обеспечения показал их высокую и стабильную привлекательность, как для населения, так и для инвесторов.

Что такое доходный дом? Жилой дом с множеством квартир, предназначенных для передачи в аренду, назвали доходным домом. Второе значение выражения доходный дом – архитектурный стиль середины девятнадцатого века стран Европы. Обычно в таком здании квартиры группируются вдоль коридоров или вокруг лестничных маршей, все имеют сходную планировку. Постройка здания предполагала устройство небольшого внутреннего дворика, основная же часть земли домовладельца была под самим строением. Архитектурно оформлялся только уличный фасад.

Доходные дома находились в собственности частных лиц и различных учреждений и организаций. В России девятнадцатого века домовладельцами, извлекающими доход от сдачи квартир в аренду, были даже учебные заведения, монастыри и приюты сирот, благотворительные организации. Нередко сами архитекторы, если позволяли им средства, строили доходные дома для себя лично. По своей сути это гостиницы, но с длительным проживанием – до десятков лет.

Это интересно:  Места общего пользования в многоквартирном доме: что входит? 2019 год

Если Вам так удобнее,
напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

Европейские страны являются родоначальниками доходных домов в смысле их современного понимания. Стандартное обустройство дома аренды – это первый этаж занимают торговые предприятия, а все верхние этажи отводятся под жильё. Жители Германии из всего европейского населения более всего предрасположены к аренде квартир в доходных домах, их даже прозвали «нацией арендаторов». Число жилых зданий для сдачи квартир в аренду среди всей недвижимости Германии достигает тридцати процентов, а более половины жителей отдают предпочтение аренде квартир, а покупают их ближе к сорока годам.

Доходные дома воспринимаются как особого рода гостиницы, обустроенные для продолжительного проживания. В странах Западной Европы прошлого века доходные дома получили широкое распространение, и владельцев собственного жилья там мало. Большая часть населения Европы для постоянного проживания использует арендное жильё и не чувствует себя ущемлённой в каких-то правах.

Прототипом первых доходных домов Москвы в конце восемнадцатого века стало жилое здание купца Воротникова. На первом этаже располагались торговые лавки и трактир, питейное заведение. Второй этаж занимал сам хозяин строения, а все остальные этажи заселялись служащими или сдавались в аренду. До революции лидером по количеству доходных домов в городах России был Санкт-Петербург.

В России девятнадцатого века они были весьма востребованы среди самых широких слоёв населения – от героя романа Достоевского студента Раскольникова до героя романа Булгакова профессора с мировым именем Преображенского. С приходом к власти большевиков в 1917 году доходные дома были упразднены, а квартиры этих строений стали коммунальными.

Казалось бы, доходность этого бизнеса определяется платёжеспособностью арендатора, но это не всегда так. Речь идёт о низкокачественном жилье – небольших помещениях с перегородками, так называемых клетушках и каморках. В них жильцам предоставлялся самый минимум благоустройства: кухня и умывальная комната общие, отопление и канализация. Такие конструкции зданий обеспечивали высокую доходность. В настоящее время ситуация примерно та же: квадрат малогабаритной гостиничного типа квартиры стоит дороже квадрата трёхкомнатной новой квартиры.

Если говорить об управляемости жилых зданий – где она эффективнее, УК, ТСЖ или доходный дом, ответ будет однозначный в пользу последнего. И это логично потому, что коллективная собственность подразумевает множество мнений, и редко когда удаётся прийти к общему решению. Преимущества доходного дома очевидны:

  • профессиональное управляющее лицо (юридическое или физическое) одновременно его владелец, материально заинтересовано в эффективном управлении и отличном состоянии дома;
  • нет необходимости вести бесконечную борьбу за оплату аренды и коммунальных услуг, арендатор сможет быстро подобрать себе более доступный вариант арендованного жилья, и в доме подбирается постоянный состав арендаторов;
  • жильцы не тратят своё свободное время на решение вопросов домоустройства;
  • у нанимателя появляется возможность накапливать денежные средства на удовлетворение других своих потребностей;
  • отпадает необходимость общения нанимателя с владельцем арендуемой квартиры – собственнику доходного дома (наймодателю) это не нужно.

Возведение государственных и муниципальных жилых зданий для сдачи квартир в аренду позволит устранить множество затруднений. Нуждающиеся в крыше над головой жители города обретут возможность жить хоть и не в своей, но в современной благоустроенной квартире за умеренную плату. Строительство доходных домов государством станет таким демпфером между предложениями на жилищном рынке и спросом на квартиры, и это приведёт к ограничению повышения стоимости жилья.

Кроме того, они создадут серьёзную конкуренцию на сегодняшнем рынке арендного жилья, представленном только лишь большим количеством физических собственников квартир, сдающими их в аренду. Сегодня вся эта деятельность осуществляется в теневой стороне экономики, но с появлением серьёзного конкурента в лице государства ситуация должна измениться и из тени выйдут многочисленные денежные потоки. Уже сегодня намечается тенденция к продаже собственниками жилья, используемого для сдачи внаём – так называемого лишнего жилья, и цены на рынке недвижимости уже не растут, а повсюду отмечается их падение.

Идея строительства жилых зданий для сдачи жилья в аренду возродилась в России уже в начале текущего столетия, и её стали обсуждать на всех уровнях, и вскоре в Москве был сдан первый такой объект. Пока это был эксперимент, осуществлённый правительством города. Эксперимент оказался удачным, но эта удача была предопределена тем, что все квартиры в здании были элитного уровня, и сегодня в них живут иностранные граждане, которые могут себе позволить себе вносить довольно высокую арендную плату. Гораздо больший интерес вызывают квартиры экономкласса; насколько доходными будут объекты с такими квартирами?

Бизнес по содержанию доходного дома и сдаче жилья в аренду может быть интересен как способ долгосрочных вложений. Насколько это выгодно потенциальному инвестору? Экономическую выгоду можно будет увидеть только в том случае, если сократится время возврата инвестиций. При сегодняшних кредитах в 11% годовых возврат инвестированных в строительство доходного дома денег произойдёт, в лучшем случае, через 18 лет. Если уменьшить стоимость кредита вдвое, то и окупаемость станет возможной уже через девять лет. Такой окупаемостью уже реально можно заинтересовать инвестора.

Но рынок аренды жилья практически во всех регионах на низком уровне. Это обусловлено падением благосостояния населения, а также демпинговыми ценами застройщиков – они предлагают долгосрочные рассрочки, и платежи арендные оказываются на уровне рассроченных за новое жильё. В таком случае большинство плательщиков предпочитают платить не за арендованное, а за своё жильё.

Общественное мнение показывает, что с появлением доходных домов желающих вселиться в них за небольшую плату будет предостаточно. Сегодня доходными домами называют здания, возведённые именно для того, чтобы в нём жили квартиросъёмщики. Основанием для вселения в такое здание является договор найма или аренды квартиры.

На примере строительства доходных домов в Москве можно видеть, что инвестировать по-крупному по силам только государству. Но и иностранные инвестиции тоже вполне удовлетворяют требованиям по минимальному их объёму. Так, в Санкт-Петербурге один такой объект застройки купил Пенсионный фонд Финляндии, и в настоящее время в нём уже сдаются квартиры как с мебелью, так и без мебели. Конечно, в зависимости от этого за жильё арендаторам приходится платить соответствующие деньги. На цену аренды оказывает влияние и то, на каком этаже квартира расположена.

Строительство доходных домов – это уже не только Москва и Санкт-Петербург, но и многие другие регионы страны:

  • Татарстан;
  • Краснодарский край;
  • Самара;
  • Новосибирская область и другие.

Можно ожидать, что в недалёком будущем начнётся строительство таких объектов и по стране в целом, и это, наконец-то, поможет обеспечить выполнение давнего, но действительного и сегодня, лозунга: «каждой семье – отдельную квартиру!».

Статья написана по материалам сайтов: domananeve.ru, j.etagi.com, ru-act.com, domovik.guru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий