Долевое строительство : условия, плюсы и минусы, защита прав 2019 год

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом
  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Отношение к долевому строительству в России довольно неоднозначное: с одной стороны, такой вид инвестирования в строительство позволяет приобрести квартиру по сравнительно низкой цене, да ещё и в рассрочку; с другой стороны, в средствах массовой информации раз за разом появляются публикации об обманутых дольщиках, что создаёт дурную славу долевому строительству и отпугивает многих потенциальных его участников. В этой статье мы попытаемся определить, насколько рискованно долевое строительство и можно ли обезопасить себя от этих рисков.

Это интересно:  Акт осмотра квартиры после затопления 2019 год

30 декабря 2004 года вступил в действие Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Урегулирование общественных отношений, возникающих в процессе привлечения денежных средств частных лиц для долевого строительства, было вызовом времени и в первую очередь должно было защищать права, интересы и имущество тех, кто инвестирует в долевое строительство, то есть дольщиков.

Исходя из норм вышеуказанного закона, долевое строительство — это вид строительства, основанный на договоре об участии в долевом строительстве. Договор об участии в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в определённый срок построить многоквартирный дом и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить предусмотренную договором цену и принять построенный объект.

Как видим, закон определяет две стороны договора об участии в долевом строительстве: застройщика и участника долевого строительства.

Застройщик — это юридическое лицо, являющееся собственником или арендатором земельного участка, и привлекающее средства участников долевого строительства для постройки на данном земельном участке многоквартирных домов или прочих непроизводственных объектов недвижимости. Участник долевого строительства (в народе — дольщик) — физическое или юридическое лицо, предоставившее средства застройщику для строительства многоквартирного дома с целью получения в собственность построенного объекта после его ввода в эксплуатацию.

По сути, участник долевого строительства является инвестором, а сам договор об участии в долевом строительстве — это инвестиционный договор, однако для защиты прав участников такого договора он регулируется отдельным законом, а не общими нормами Гражданского кодекса об инвестиционном договоре. Существенными условиями договора о долевом участии являются:

  1. Объект договора (должен быть определён согласно проектной документации конкретный объект, который после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию будет передан участнику долевого строительства).
  2. Срок передачи объекта участнику долевого строительства.
  3. Цена договора и порядок её уплаты.

Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. На практике долевое строительство осуществляется следующим образом: застройщик (строительная компания) покупает или арендует земельный участок под строительство многоквартирного дома, заключает договора об участии в долевом строительстве с дольщиками; дольщики выплачивают, зачастую в рассрочку, обусловленную договором стоимость квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность.

Для многих жителей России долевое строительство является едва ли не единственным реальным способом получить собственную квартиру, поскольку рыночная цена недвижимости неподъёмна для большинства россиян, а банковское кредитование предполагает значительную переплату за квартиру, ввиду слишком высоких процентов, к тому же после мирового финансового кризиса доверие населения к банкам и кредитам близко к нулю. Долевое строительство позволяет купить квартиру по сравнительно низкой цене, ведь после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, стоимость квартир в нём значительно возрастает, к тому же в большинстве случаев платежи рассрочены до завершения строительства.

Недостатком долевого строительства является то, что свою квартиру участник долевого строительства может получить лишь после завершения строительства, тогда как, приобретая квартиру в кредит, можно сразу же в неё заселиться, однако окончательная стоимость квартиры в первом и втором случае просто несопоставима.

До принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» долевое строительство как явление в России существовало уже достаточно давно. Осуществлялось оно, в основном, на основании договоров инвестирования или договоров о совместной деятельности. Механизмы сотрудничества между дольщиком и застройщиком, предусмотренные этими договорами не могли в полной мере охватить всех аспектов таких правоотношений, из-за чего права инвесторов (то есть дольщиков) не были достаточно защищены, и это стало прекрасной почвой для деятельности недобросовестных застройщиков. Закон об участии в долевом строительстве предоставил должные гарантии участникам долевого строительства, обезопасив их от произвола застройщиков, потому застройщикам, желающим иметь побольше прав и поменьше обязанностей, пришлось искать пути обхода нового закона. Как известно, кто ищет, тот всегда найдёт, потому известия об очередных надувательствах так же регулярно появлялись в СМИ. В большинстве случаев застройщики стараются явно не переступать букву закона, а просто укладывают с гражданами, желающими приобрести жильё, не договора об участии в долевом строительстве, а другие гражданско-правовые договора, не гарантирующие дольщикам такой же степени защищённости. Наибольшее распространение получили предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Что примечательно, до последнего времени большинство строительных компаний, даже самых крупных и получающих государственную поддержку, работало именно по таким схемам.

Вкратце опишем механизмы реализации так называемых «серых схем» долевого строительства:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры. Вместо договора о долевом участии заключается предварительный договор купли-продажи, по которому застройщик обязуется после постройки многоквартирного дома заключить с дольщиком основной договор купли-продажи квартиры. При этом право собственности на весь многоквартирный дом и отдельные его квартиры находится у застройщика и переходит к дольщику уже после заключения основного договора купли-продажи. Законодательство не предусматривает возможности оплаты такого договора, потому застройщики зачастую принимают деньги, «резервируя» их как оплату основного договора. Кроме того, предварительный договор купли-продажи квартиры не определяет срок сдачи строящегося объекта в эксплуатацию. Ещё одним уязвимым местом предварительного договора купли-продажи является то, что государственной регистрации он не подлежит, а это значит, что застройщик имеет возможность заключить несколько договоров относительно одной квартиры, и таких случаев в истории российского долевого строительства было предостаточно.
  2. Заём денежных средств под вексель. Для того, чтобы осуществить такой заём, также необходим предварительный договор купли-продажи, к которому добавляют соглашение о покупке векселя, стоимость которого приравнивается к стоимости квартиры. То есть покупатель по предварительному договору купли-продажи получает обязательство застройщика продать ему квартиру после сдачи дома в эксплуатации и вроде бы оплачивает эту покупку заранее при помощи векселя. Однако никакой юридической связи между предварительным договором купли-продажи и покупкой векселя на самом деле нет. Потому по окончанию строительства застройщик может погасить вексель не квартирой, а деньгами, а предварительный договор купли-продажи остаётся в силе, однако никаких средств по нему зачислено не было, что позволяет застройщику в основном договоре купли-продажи устанавливать более высокую цену (рыночную цену квартиры на первичном рынке). В результате получается, что дольщик просто дал деньги застройщику в заём на несколько лет, ведь купить квартиру по рыночной цене можно и в любом другом доме.

Кроме вышеуказанных схем, к рискам долевого строительства следует отнести несоответствие качества построенного объекта условиям соглашения и общепринятым нормам, банкротство застройщика и откровенное мошенничество (например, привлечение денежных средств населения с последующим «скрытием» в неизвестном направлении), однако при тщательном выборе компании-застройщика эти риски можно свести если не к нолю, то к очень низкой вероятности.

Договор долевого участия в строительстве, несомненно, предоставляет дольщику больше гарантий защиты его прав, чем договора, указанные выше. Опишем основные из этих гарантий:

  1. Существенными условиями договора об участии в долевом строительстве являются объект, цена и срок. Это значит, что застройщик обязуется передать Вам конкретный объект в установленный срок и по обусловленной цене. Если договор не будет содержать этих условий, он может быть признан недействительным в судебном порядке. Изменить эти условия можно только по соглашению сторон.
  2. Договор о долевом участии подлежит государственной регистрации. Это значит, что застройщик не сможет заключить одновременно несколько договоров относительно одной квартиры.
  3. Правила представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 N 645, гарантируют государственный контроль за ходом строительства объекта.
  4. Право привлекать средства населения (дольщиков) у застройщика возникает только после государственной регистрации права собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство, а также составления и обнародования проектной декларации.
  5. Риск случайной гибели объекта долевого строительства до его передачи в собственность дольщику несёт застройщик.
  6. В случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам.
  7. При приобретении недвижимости через договор об участии в долевом строительстве исключительно для личных и семейных нужд, а не для предпринимательской деятельности, отношения, вытекающие из договора и неурегулированные законом об участии в долевом строительстве, регламентируются законодательством о защите прав потребителей.
  8. Гарантии качества объекта договора долевого участия в строительстве изложены в статье 7 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно нормам данной статьи гарантийный срок на построенный объект недвижимости не может быть меньше пяти лет. В случае обнаружения отступлений от условий договора, которые ухудшили качество объекта, а также прочих недостатков участник долевого строительства имеет право требовать от застройщика устранения недостатков в разумный срок (безвозмездно) или уменьшения цены договора, или же возмещения расходов на устранение недостатков.
Это интересно:  Градостроительный кодекс города Москвы: суть законодательного акта, основные положения и другая полезная информация о законе 2019 год

Как видите, Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает широкие гарантии прав дольщиков, но чтобы воспользоваться этими гарантиями, необходимо знать свои права и уделять должное внимание различным условиям договора об участии в долевом строительстве.

Полных гарантий экономической безопасности при заключении любых гражданско-правовых соглашений, тем более инвестиционных по своей природе, законодательство, как и вообще жизнь, не даёт. Однако максимально обезопасить себя и своё благосостояние от неприятных форс-мажоров можно и даже нужно. Каким же образом это можно сделать?

  1. В первую очередь необходимо изучить Закон ««Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Даже если Вы обращаетесь за помощью к профессиональным юристам, основные нормы законодательства в сфере долевого строительства желательно знать.
  2. Сотрудничать с компанией, хорошо зарекомендовавшей себя на строительном рынке, с большими активами, отсутствием значительных долгов и чистой репутацией. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает обязательство застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, свидетельство о постановке на учёт в налоговой, финансово-хозяйственную отчётность, годовые отчёты за последние три года, а также аудиторское заключение за последний год. Если в Вашем регионе действует гражданское объединение по защите прав дольщиков, то значительный объём информации о деятельности строительных компаний, занимающихся долевым строительством, можно получить именно там.
  3. Заключать договор об участии в долевом строительстве, а не другие договора, позволяющие застройщику обойти Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
  4. Проверить правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок, на котором ведётся или будет вестись строительство (свидетельство о праве собственности или договор аренды); удостовериться в том, что застройщик имеет разрешение на строительство многоквартирного дома, а также в том, что проектная декларация должным образом опубликована и (или) размещена.
  5. При заключении договора особое внимание уделить объекту, сроку и цене договора. Помните, что при отсутствии в договоре любого из этих условий, он может быть признан судом недействительным. Обратите внимание, что договор вступает в действие только после государственной регистрации.

1 апреля вступил в силу новый федеральный закон «О долевом участии в строительстве». Документ, появления которого ждали все участники рынка недвижимости, уже назван «революционным» – впервые сделана попытка установить баланс интересов всех участников долевого строительства.

Закон не имеет обратной силы, то есть никак не коснется тех дольщиков, кто уже заключил договор о строительстве. Хотя поначалу закон называли и «сбалансированным», и даже «идеальным» по отношению к физическим лицам, в конце концов он оказался далеким от совершенства и нуждающимся в срочной доработке. А некоторые его положения, ущемляющие, казалось бы, только застройщиков, в конечном итоге все равно ударят по физическим лицам, то есть гражданам, покупающим жилье.

Начнем с плюсов. Как считает президент межрегиональной коллегии адвокатов Сергей Кривошеев, новый закон полностью защищает дольщика от того, что его квартира будет продана дважды или что он ее вообще не получит. Обеспечивается это требованием обязательной государст-венной регистрации договора долевого участия и тем, что с момента регистрации дольщики получают в залог принадлежащий застройщику земельный участок и строящийся на нем объект.

Однако, по мнению члена бюджетного комитета Госдумы Ильдара Габрахманова, полностью защитить дольщика невозможно, так как сама система долевого строительства несовершенна, и во всем мире от нее почти отказались. Хотя разработчики закона постарались, чтобы вкладывающие в строительство деньги граждане в конце концов получали то, на что рассчитывали, и в оговоренный договором срок. С этой целью закон предоставляет дольщику право в одностороннем порядке отказаться от договора при срыве сроков сдачи дома, при прекращении строительства на неопределенный срок, при изменении проекта, при изменении назначения нежилых помещений или при нарушении требований к качеству. Застройщик в этом случае обязан полностью возвратить уплаченные деньги, а также уплатить определенные законом проценты на эту сумму.

Наконец-то появляются единые правила заключения договора между застройщиком и дольщиком, а также законодательные требования к такому договору. Он должен содержать конкретное определение объекта долевого строительст-ва (если вы оплачиваете квартиру на 22-м этаже в доме с продовольственным магазином, вам уже не имеют право предложить 21-й этаж, а магазин перепрофилировать в прачечную). В договоре должны быть указаны срок передачи квартиры, фиксированная цена, порядок ее уплаты и гарантийный срок на дом.

Все риски, связанные со строительством, несет застройщик. А любые условия договора, освобождающие застройщика от ответственности, объявлены законом недействительными.

Застройщику запрещено передавать дольщикам их квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. Но после сдачи дома застройщик в течение 10 дней обязан передать документы в органы госрегистрации. Вместе с правом собственности на квартиру дольщик получает право и на общее имуще-ство в многоквартирном доме.

Как считает ректор Европейского университета права Геннадий Шило, если раньше застройщик всегда навязывал свои условия и договор всегда составлялся в его пользу, то сейчас, когда законодательно установлены права и обязанности участников долевого строительства, «размыть» условия договора будет уже невозможно.

Однако у вполне «правильного» закона, защищающего интересы граждан, есть и свои оборотные стороны. Главный минус – существенное удорожание строительства. Прямой причиной этого можно назвать уплату НДС при регистрации договора долевого участия (используемые сегодня договоры инвестирования не считаются потребительскими договорами и потому НДС не облагаются). Таким образом, стоимость квартиры сразу возрастает на 18 процентов (размер НДС). Среди косвенных причин удорожания – увеличение «нагрузки» на застройщика, которую он все равно переложит на физических лиц.

Есть в законе и некоторые «туманности». Как считает председатель совета директоров группы компаний «Статус» Вадим Мохов, нельзя сбрасывать со счетов других участников рынка (банки, риелторов, страховые компании, соинвесторов), но их место и роль в законе не урегулированы. Сказано лишь, что банки, кредитующие застройщиков, несут с ними «солидарную ответственность».

Кстати, именно в этой «солидарной ответственности» большинство застройщиков видят основную опасность для всего долевого строительства. И в этом их поддерживает часть федеральных чиновников. Например, эксперт Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Ольга Шишлянникова введение нормы «солидарной ответственности» назвала нонсенсом.

Опасаясь такой ответственности, часть банков просто перестанет кредитовать застройщиков, не имеющих иных, кроме объекта строительства, активов (а другие активы есть далеко не у всех). Есть и еще один вариант развития событий: банки, чтобы компенсировать свои риски по «солидарной ответственности», поднимут процентную ставку. Оплачивать же дополнительные расходы придется все тем же физическим лицам.

Кроме того, действие нового закона, очевидно, будет «выдавливать» с рынка мелкие строительные фирмы. В результате сократится предложение и усилятся и без того сильные монополистические тенденции (а это опять рост цен).

Не готовы к новым условиям и страховщики. Те из них, кто согласится страховать риски долевого строительства, скорее всего, установят ставку не ниже 5 процентов. Застройщик, само собой, заложит ее в цену недвижимости, а платить все равно будет дольщик.

Есть у нового закона и область более отдаленных возможных последствий. Нетрудно представить, что когда подорожают квадратные метры в строящихся домах, автоматически подтянется и вторичный рынок. Учитывая, что жилье и без того стоит запредельно дорого, закон «О долевом участии в строительст-ве» при всех своих реальных плюсах может еще дальше отодвинуть «доступное жилье» (ради которого, собст-венно, все и затевалось) от простых потребителей. Произойдет это потому, что денег на это «доступное жилье» у них просто не хватит.

Работа по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» не всегда удобна строителям. И достаточно часто застройщики продают квартиры по вполне укладывающейся в закон схеме – через создание жилищно-строительных кооперативов на каждый строящийся дом.

Пока власти борются с предварительными договорами, в Петербурге все больший пласт продаж на первичном рынке осуществляется по договорам паевого взноса, то есть через кооперативы. «Жилищно-строительные кооперативы – довольно распространенная схема реализации квартир в строящихся домах. Она полностью отвечает действующему законодательству и поэтому привлекательна как для застройщиков, так и для клиентов. По схеме ЖСК реализуют квартиры такие компании, как «Пионер», «ЦДС», «ЛенСпецСМУ» и др.», – говорит Илья Логинов, директор по маркетингу ООО «МИР недвижимости». С ним согласен Олег Пашин, генеральный директор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». «ЖСК – это легитимная схема работы с дольщиками в рамках законодательства, которой пользуются наши некоторые партнеры – городские застройщики. Жилищно-строительные кооперативы, связанные с крупными и серьезными участниками рынка, зарекомендовали себя как достаточно эффективная инвестиционная схема», – говорит он.

Это интересно:  Как выписать бывшего собственника из купленной квартиры? 2019 год

Всего, по оценкам участников рынка, по этой схеме продается около 30% строящихся домов в Петербурге.Сегодня известны следующие виды жилищных кооперативов. Первый – жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Они образуются в рамках одного многоквартирного дома – знакомый с советских времен вариант. Второй вид – кооператив нового типа, или так называемый жилищно-накопительный, – ЖНК. Это вновь появляющиеся в соответствии с недавно разработанной законодательной базой объединения покупателей жилья, работающие по принципу взаимного кредитования с условием накопления средств на счетах. Все отсрочки и рассрочки платежей завершаются к моменту сдачи дома в эксплуатацию.

Кооператив, даже если он называется жилищно-строительным, сам не строит, а выступает как правило инвестором строительства, заключая договор с застройщиком. «На сегодняшний день многие застройщики действуют через жилищно-строительные кооперативы. По нашим оценкам, так работает почти треть застройщиков», – говорит директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко.

Как говорят участники рынка, сейчас отдать предпочтение одной из форм – ДДУ или ЖСК – пока нельзя. «Лучше всего работать по предварительным договорам. А остальные пути (и договоры долевого участия, и жилищно-строительные кооперативы) имеют свои сложности и подводные камни», – заявил глава одной из крупных строительных компаний.

Некоторые застройщики в своей деятельности используют оба формата. Например, так работают «ЛенСпецСМУ», СК «Мегалит». «У нас несколько домов строятся по договорам долевого участия, на одном объекте сформирован ЖСК. Сейчас мы сравниваем, какая из схем выгодней и удобней. Окончательно сказать пока сложно. Понятно станет где-то через полгода», – рассказал генеральный директор «Мегалита» Александр Брега.

С другой стороны, по мнению заместителя генерального директора ООО «Петротрест-Недвижимость» Натальи Тужиловой, в нынешней ситуации только ДДУ может гарантировать покупателю необходимую защиту. «Наша компания работает по 214-ФЗ, так как только этот закон полностью защищает дольщика и дает ему гарантии. И в этом – самый неоспоримый плюс закона. Застройщик, работающий по 214-ФЗ, более внимательно относится к срокам сдачи и качеству строительства. Этот закон позволит оставить на строительном рынке только сильных участников, которые смогут работать в рамках принятого закона», – считает она. С ней не согласен Илья Логинов. «В действительности не имеет принципиального значения, по какой форме заключен договор с покупателем. Львиная доля успеха зависит от компании – ее репутации, финансовой устойчивости и т. п. В конце концов ДДУ не страхует от банкротства застройщика, заморозки объекта и срыва сроков строительства», – говорит эксперт.

«Самой важной отличительной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что право требования по этому договору не регистрируется в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу. В данном случае право на регистрацию собственности дает не договор, а справка о полной выплате паевого взноса. И, надо отметить, сложностей с правовой регистрацией при сдаче домов, построенных по схеме ЖСК, нами замечено не было», – рассказывает Елена Амирова, директор департамента долевого строительства «АРИН». «Существенное преимущество жилищно-строительных кооперативов заключается в том, что договор по схеме ЖСК не требует регистрации. В связи с этим исчезает сложность с мучительным оформлением документации, ведь задержки по этой причине сегодня доходят до трех месяцев», – находит преимущество для застройщика и Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер Групп».

Самым большим плюсом в схеме ЖСК для покупателей является то, что члены кооператива имеют право не только выбирать и переизбирать руководство ЖСК, они еще и имеют право контролировать строительство – отслеживать ход строительных работ, иметь доступ ко всей документации, включая договоры с подрядными и субподрядными организациями. Кроме того, уже после сдачи дома в эксплуатацию пайщики имеют право на получение прибыли от коммерческой деятельности ЖСК, например от сдачи в аренду помещений. Но у каждого явления есть и оборотная сторона. Так, в этом случае члены ЖСК несут ответственность по всем обязательствам кооператива. «Плюс схемы ЖСК в том, что большинство решений принимаются общим собранием. Пайщик может принимать участие в деятельности кооператива. Материальная выгода – в поэтапной оплате жилья», – говорит Ольга Литвиченко.

Минусов, как отмечают опрошенные специалистами «Бюллетеня Недвижимости» эксперты рынка недвижимости, несколько. Во-первых, на кооператив не распространяется Закон «О защите прав потребителей». Претензии по качеству строительства и срокам кооперативу не предъявишь. Во-вторых, могут возникнуть проблемы с выходом из кооператива, если договор с застройщиком заключен таким образом, что деньги обратно забрать нельзя. К каждому кооперативу надо подходить индивидуально, заявляют эксперты, универсальных рекомендаций не существует.

«Покупатели менее расположены к ЖСК и проявляют недоверие к ним. В целом, конечно, здесь есть определенные риски, но то, что дом строится с созданием жилищно-строительного кооператива, не является самым определяющим фактором. Всегда нужно изучать документы, репутацию застройщика и понимать, что на нынешнем рынке рисков не избежать. Поэтому я считаю, что ЖСК будут дальше продвигаться строительными компаниями и интерес со стороны покупателей к ним будет. Предложат привлекательные объекты – получат потенциальных покупателей квартир», – рассуждает Елена Амирова.

Для застройщика минусом схемы ЖСК является невозможность получить проектное кредитование, а для покупателя – ипотечный кредит в банках. «Даже в докризисное время банки отказывались выдавать ипотеку, так как книжка пайщика не может быть основанием для предоставления займа», – рассказывает Наталья Тужилова.

Однозначно решить, какая схема больше защищает интересы дольщиков или застройщиков, нельзя. И в договорах долевого участия, и в жилищно-строительных кооперативах есть свои минусы и плюсы, которые мы описали выше. Основная рекомендация, которую дают все эксперты: прежде всего при покупке квартиры правильно оцените риски и репутацию строительной компании. А какая схема будет потом применена, это вторично.

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и(или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также – жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.Статья 110 Жилищного кодекса РФ

1. Можно начинать привлекать деньги пайщиков (покупателей квартир), не имея разрешения на строительство. Это абсолютно законно, хотя далеко не все компании пользуются этим правом.2. Допустимы задержки по срокам сдачи дома. В ЖСК нет жестких требований и штрафов, как в долевом строительстве, за нарушения сроков и регламентов строительства.3. Значительно проще и быстрее происходит оформление документов.4. В некоторых случаях строительство по иной схеме невозможно в силу специфических условий владения земельным участком.

1. Сложности с привлечением банковских кредитов. Банки очень неохотно кредитуют подобные проекты.2. Возможность участия пайщиков в принятии решений, а также их влияния на ход строительства.

1. Более выгодные условия оплаты. В ЖСК платежи за квартиру не ограничены сроком строительства объекта.2. Как правило, квартиры в ЖСК обходятся существенно дешевле.

1. Договоры ЖСК не регистрируются в Управлении Росреестра по СПб, как договоры ДДУ, поэтому могут возникнуть сложности с удовлетворением требований пайщика через суд в случае, если застройщик оказался недобросовестным.2. Сложнее получить ипотеку. Очень немногие банки готовы давать кредиты на квартиры в таких домах.3. Если в ДДУ стоимость квартиры фиксируется и не может быть изменена, то в ЖСК возможны изменения в стоимости объекта, если на общем собрании пайщиков будет принято решение об этом.

Дата публикации: 14:48 24 декабря 2010

Статья написана по материалам сайтов: viplawyer.ru, www.rmnt.ru, www.sevkray.ru, www.bpn.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий