Долевое участие на права квартиры 2019 год

Очень часто возникает вопрос, можно ли продавать до сдачи дома квартиру в новостройке. Особенность продажи по ДДУ заключается в том, что продается не сама недвижимость, а право требования на будущее жилье. Такой договор купли продажи является по своей сути переуступкой требования. Дольщик, который полностью или частично выполнил оплату жилья, уступает свои права другому человеку. Результатом соглашения является то, что новый гражданин является участником долевого строительства.

Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:

  • При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
  • Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.

По договору переуступки сделка может быть признана только на этапе строительства объекта недвижимости. Когда по ДДУ после ввода эксплуатацию дома, жилье передается дольщику, то после регистрации права собственности на квартиру она может продаваться обычным способом на основании оформления договора купли-продажи.

Единственным законным и безопасным способом продажи квартиры по ДДУ является договор переуступки. Но при этом следует подготовиться к тому, что процесс оформления займет долгое время. Кроме этого могут возникнуть следующие неприятные моменты:

  • Необходимость участия застройщика, при этом очень часто девелоперы берут за это дополнительную плату.
  • Ипотеку, которая является фактором усложняющим документом.

В силу сложности процедуры оформления, люди, продающие кому-либо квартиру по ДДУ, стремятся оформить сделку по предварительному договору купли-продажи. В этом случае граждане просто договариваются между собой, что после получения свидетельства о праве собственности на жилье, оно будет продано по договору купли продажи.

Риски при покупке жилья по предварительному соглашению заключаются в отсутствии какой-либо законной защищенности. Если с застройщиком возникнут проблемы, то невозможно будет отстаивать свои права, та как по закону дольщиком остается другой человек. А если он уже получил оплату по предварительному договору, то велика вероятность того, что он просто не захочет участвовать в разбирательствах.

Для покупателя также могут возникать опасности, связанные с тем, что всегда необходимо проверить при покупке квартиры обремененность приобретаемого жилого объекта. К примеру, в некоторых случаях возникает необходимость оплаты долга новым участником долевого строительства, в силу непорядочности продавца.

Когда квартира продается по ДДУ, то продавец перед заключением договора должен собрать определенные документы. Вначале необходимо взять разрешение в компании застройщика на переоформления, без этого договор переуступки не будет иметь юридической силы. Не считаются незаконными требования девелопера оплаты за услугу, поэтому все, что можно посоветовать, так это торговаться. Помимо разрешения застройщик должен выдать справку об отсутствие задолженности. Если в ДДУ предусмотрена оплата долевого участия частями, то необходимо, чтобы строительная организация дала разрешения на перевод остатка задолженности на нового дольщика и предоставила имеющийся график погашения задолженности.

Кроме этого также нужно предпринять другие действия для оформления договора переуступки:

  • Взять справку по форме ЕГРП в Росреестре. Услуга оказывается на платной основе.
  • Если имеется супруг или супруга, то нотариально заверить его согласие на перерегистрацию квартиры.
  • При приобретении объекта через ипотеку взять справку в банке об отсутствии задолженности по ипотечному договору и согласие на перерегистрацию.

К договору на переуступку по ДДУ обязательно прикладываются следующие документы:

  • Оригинал договора ДДУ, на котором обязательно должна иметься отметка о регистрации в Росреестре.
  • Все имеющиеся оригиналы финансовых документов.
  • Согласие застройщика на перерегистрацию дольщика.
  • Разрешение на сделку супруга или супруги продавца.

Очень многих интересует вопрос, можно ли продать квартиру после сдачи дома и как это сделать. Это связано с тем, что с целью сократить время ожидания многие потенциальные покупатели стремятся приобретать квартиру по ДДУ в новостройках сразу после их сдачи, но до оформления права собственности.

Договор переуступки может заключаться до подписания акта приема-передачи объекта недвижимости между застройщиком и дольщиком. Обычно период от сдачи дома до подписания данного документа составляет несколько месяцев.

Возможно купить квартиру данным способом, только оформив все необходимые согласительные и разрешающие документы. Очень часто по каким-либо причинам девелопер не дает разрешения на перерегистрацию дольщика и в этом случае, вряд ли, что-либо удастся сделать за короткое время. Что можно посоветовать в таком случае, так это обратится в общество защиты дольщиков, где работают грамотные специалисты, готовые помочь профессионально разрешить все возникающие вопросы.

Продажа квартиры с долевым участием по договору переуступки — безопасная сделка. Двойная продажа недвижимости исключается в силу того, что Росреестр контролирует договор переуступки после его обязательной регистрации. Опасности возникают только при заключении предварительного договора купли-продажи, который не контролируется государственными органами.

Продажа квартиры облагается налогом. Если сумма сделки больше, чем ранее выполненная оплата застройщику, то на разницу нужно будет заплатить налог на доход физических лиц:

  • Гражданам РФ – 13%.
  • Не резидентам – 30%.

Уменьшить сумму можно на законных основаниях, воспользовавшись правом налогового вычета. Важно помнить о том, что налоговая декларация должна подаваться до конца апреля следующего года. Для уменьшения налога необходимо приложить все необходимые документы, подтверждающее данное право. Оплата производится до 15 июля года следующего за совершением сделки.

Для того чтобы продать квартиру по ДДУ можно выделить следующие основные этапы, которые необходимо пройти продавцу:

  • Определится со стоимостью квартиры.
  • Разместить объявление о продаже, используя все возможные рекламные современные средства.
  • Предоставить потенциальному покупателю всю необходимую информацию о технических характеристиках квартиры, а также финансовые документы, подтверждающие отсутствие задолженности.
  • Оговорить с покупателем стоимость и условия расчетов.
  • Собрать необходимые документы и оформить договор переуступки.
  • Отдать договор на регистрацию в Росреестр.

Время передачи денег за квартиру, купленную по ДДУ, назначается после того, как договор переуступки пройдет регистрацию. По завершению сделки все права переходят к новому дольщику. Многие приложения к договору заверяются нотариально. Стоимость нотариуса при продаже квартиры всегда рассчитывается индивидуально. Нотариус также может удостоверять сделку, чтобы подтвердить ее законность. Но в этом случае, чаще всего, расходы оплачивают обе стороны по взаимной договоренности.

После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. За совершение данного юридического действия п. 22 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей. Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.

ДДУ (договор долевого участия) – вариант приобретения квартиры в новостройке, построенной на средства будущих покупателей.

  • «По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст.
  • С какого момента начинается отсчет владения квартирой?
  • Право собственности на квартиру в новостройке
  • С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
  • От какой даты исчисляется срок владения квартирой, купленной по дду?
  • Когда у дольщика возникает право собственности на квартиру
  • Долевое строительство: что нужно знать? закон о долевом строительстве
  • Налоговый вычет при покупке квартиры по дду, переуступки или жск

С какого момента начинается отсчет владения квартирой? Особую актуальность вопрос установления срока собственности приобретает при расчете налогов при продажи такого жилья. Рассмотрим подробно каждую ситуацию с подробным правовым пояснением Ситуация 1. Важно Наш офис посетил Евгений, получивший квартиру по наследству от отца в 2009 году.

Когда документы подаются не самим дольщиком, нужна доверенность со штампом нотариуса на человека, представляющего интересы участника.

  • Порядок оформления собственности на жилье Оформление в собственность по ДДУ дольщик может проводить самостоятельно, тем боле, что сегодня процедура регистрации значительно упростилась, а сроки ее проведения заметно сократились. Законодатель предоставил гражданам несколько вариантов оформления недвижимости. Регистрировать квартиру можно:
    • подав документы в Росреестр или МФЦ, в том числе без привязки к месту расположения регистрируемого объекта;
    • направив их почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении;
    • дистанционно через интернет в своем кабинете на сайте госуслуг.
    Это интересно:  Налоговый вычет при покупке квартиры в долевую собственность 2019 год

    В последнем случае граждане также выигрывают в размере оплаты.

    При проведении электронных платежей, сумма пошлины уменьшается, т.к.

    Общий перечень потенциально запрашиваемых документов может быть таким:

    • Паспорта старого и нового владельцев квартиры.
    • Кадастровый паспорт квартиры.
    • Согласие супруги(супруга) на продажу квартиры, если продавец состоит в браке.
    • Разрешение попечительных органов.
    • Разрешение залогодержателя (если квартира в залоге).
    • Согласие получателя ренты (в случае заключения продавцом договора пожизненного содержания).

    Для полной картины могут потребоваться расширенная архивная выписка из Домовой Книги и расширенная выписка из ЕГРП. На мой взгляд, процедура получения права собственности на квартиру достаточно проста, и я ответил на вопрос, когда квартира считается собственностью.

    Несмотря на то, что в каждом случае предметом соглашения является недвижимость, приобретаемая на возмездной основе, между двумя сделками есть существенные различия. Сравнение приводится в представленной ниже таблице. Критерий сравнения ДДУ Договор купли-продажи Правовая основа №214-ФЗ ГК РФ (§1,7 гл.30) Форма заключения Простая письменная (п.3 ст. 4 №214-ФЗ) Простая письменная (ст.550 ГК РФ) Участники соглашения Застройщик и дольщик Продавец и покупатель Предмет соглашения Возведение многоквартирного дома зайстройщиком, который после сдачи объекта передает оплаченную квартиру в собственность дольщика, а также оплата стоимости жилья, указанного в соглашении (п.1 ст. 4 №214-ФЗ) Передача жилья от продавца покупателю за установленную стоимость (ст. 549 ГК РФ).

    Главная страница » Защита прав дольщиков Проблемы долевого строительства не ограничиваются задержкой строительства объекта, они могут возникнуть уже на последнем этапе после завершения строительства – этапе оформления квартиры в собственность. Как известно, право собственности дольщика на квартиру в новостройке подлежит обязательной государственной регистрации (пункт 1 статьи 16 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Процедура регистрации права на объект долевого строительства регламентирована статьей 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

    Право собственности дольщика на квартиру в новостройке, как на вновь созданное недвижимое имущество, возникает только с момента государственной регистрации права (статья 219 Гражданского кодекса РФ). Помощь юриста по ДДУ.

    Такое требование предъявляется в том случае, когда дом фактически не достроен, степень завершенности строительства составляет 80-90%, однако квартира уже имеет конкретные характеристики, учтена в кадастре как самостоятельный объект незавершенного строительства и, возможно, уже фактически передана дольщику по передаточному акту.В своем иске дольщик также вправе предъявить требование о взыскании с застройщика неустойки за нарушение срока передачи квартиры. О том, как расторгнуть договор участия в долевом строительстве жилого дома, в том числе по основаниям задержки передачи квартиры дольщику или приостановки (заморозки) строительства объекта, вы можете узнать подробно из статьи расторжение договора долевого участия в строительстве. Застройщик не оформляет квартиру? Юрист СПб.
    Собственно это неудивительно. Ведь за свои услуги строительные фирмы берут плату, в разы превышающую стоимость самой регистрации. Аппетиты у застройщиков разные, поэтому их расценки колеблются в пределах от 10 до 50 тысяч рублей. Нередко строительные фирмы требуют оплаты данных услуг еще на стадии заключения ДДУ, что само по себе незаконно, поскольку в этот момент даже неизвестно, дойдет ли строительство до своего логического завершения, и состоится ли вообще новоселье.
    Как поступить, если оформление затягивается по вине строительной компании Нередко дольщики сталкиваются с разными нарушениями со стороны застройщиков, которые затягивают строительство и не проводят своевременно необходимые мероприятия по сдаче объекта, за счет чего граждане лишаются возможности зарегистрировать свое жилье в обычном порядке. В таких случаях нужно обращаться в судебный орган.

    Как правильно оформить квартиру в собственность, какие документы для регистрации потребуется собрать, и куда их представить? Содержание

    • 1 Какие действия предшествуют регистрации жилья
    • 2 Что делать, если дом еще не поставлен на кадастровый учет
    • 3 Какие документы нужно подготовить для регистрации собственности
    • 4 Порядок оформления собственности на жилье
    • 5 Как поступить, если оформление затягивается по вине строительной компании

    Какие действия предшествуют регистрации жилья Многих граждан, незнакомых с особенностями долевого строительства, обычно беспокоит один момент: они видят, что дом уже построен, на стройплощадке нет кранов и других атрибутов строительства, но застройщик так и не приступает к передаче жилья.

    Таким образом, покупка жилья через ДДУ является удобным инструментом получения недвижимости. Главное учитывать все особенности процедуры и проявлять внимательность при заключении соглашения. Вернуться к содержанию ○ Советы юриста: ✔ Как узнать информацию о застройщике? Для этого нужно провести небольшое исследование рынка и обратить внимание на:

    • Репутацию строительной фирмы (наличие положительных отзывов и их количество).
    • Опыт строительства (ознакомиться с результатами работы).
    • Финансовую устойчивость (возможность привлечения инвестиций в строительство, их объем и надежность.

    Вернуться к содержанию ✔ Можно ли заставить платить застройщика за просрочку сдачи объекта? Это возможно при помощи обсуждений или подачи искового заявления в суд.

    Долевое участие в строительстве сегодня очень распространено. Гражданин, исправно выплачивая взносы, получает в итоге квартиру в новом здании. Однако его собственностью она становится лишь после регистрации прав на жилье.

    Одна из вполне эффективных форм приобретения жилья – участие в долевом строительстве. В данной статье вы найдете, что значит ДДУ при покупке кватиры, какие плюсы долевого строительства и о каких возможных сложностях требуется быть в курсе.

    Сомнения, возникающие у покупателей квартир на стадии строительства, сводятся к основной причине – надёжности партнёрства с тем или иным застройщиком. Для того, чтобы чтобы правильно купить жилье в новостройке с долевой собственностью, целесообразно воспользоваться в уже сложившимся населённом пункте, где приобретается квартира, плачевным опытом обманутых дольщиков, а также – положительным опытом граждан, благополучно получивших квартиру.

    Эту информацию можно получить на форумах, где обсуждаются вопросы участия в долевом строительстве. Не только заведомый корыстный или преступный умысел руководителя (учредителя), но и его ошибки и некомпетентные решения, могут поставить под удар интересы граждан, инвестировавших деятельность компании.

    Итоги, которые могут оказаться плачевными, следующие:

    • замороженное строительство, долгострой;
    • банкротство компании;
    • серые схемы, по которым невозможно вернуть свои деньги.

    Минимизировать риски можно, учитывая следующие нюансы:

    1. Добросовестность учредителя и руководителя компании. Проверить эту информацию можно, если получить на официальном сайте сведения об уполномоченных должностных лицах. Затем ввести их персональные данные в поисковик «Яндекс», «Гугл» и т.п. Полученные сведения дадут характеристики деловым и моральным качествам ответственных исполнителей. Если же под их руководством разваливались предшествующие строительные компании – это сигнал к возможным проблемам.
    2. Ответственность застройщика, которая выражается в полноценной деятельности и сотрудничестве с официальными компаниями, работающими на рынке недвижимости. Если с клиентами компании работает и заключает договора ненадёжный партнёр в виде малоизвестной (возможно подставной) компании – это существенный минус.
    3. Правоспособность деятельности, которая подтверждается наличием полного пакета документации, разрешающего возведение новостройки. Без надлежащего оформления документации на разрешение строительства застройщик может вступить в конфликт интересов с муниципалитетом, который выдаст санкции на прекращение строительства.
    4. Финансовая стабильность учредителя. Она проверяется наличием документации о проведении страхования строительства или рекомендации (поручительства), выданной банком. Такие документы свидетельствуют о получении компенсации за вложенные инвестиции в случае непредвиденных обстоятельств. Проверить застройщика их можно при личном посещении компании, по запросу.

    Далее на фото можно увидеть пример того, как выглядит разрешение на строительство многоквартирного дома:

    Предварительно нужно проанализировать все преимущества покупки от застройщика, которые могут выражаться в существенном снижении цены на помещение. Также – взвесить степень допустимых рисков. Если уверенность покупателя в том, что он желает участвовать в долевом строительстве, незыблема – можно приступать непосредственно к её организации.

    Главное – не торопиться и не предпринимать необдуманных решений под влиянием рекламных сайтов и маркетинговых планов компании. Исходить нужно из собственных имущественных интересов. Иногда целесообразно обратиться к эксперту в области работы с недвижимостью, которым может выступить:

    • практикующий юрист;
    • риэлтор, работающий в компании или индивидуальный предприниматель.

    Такие специалисты смогут не только проконсультировать по вопросу выбора фирмы застройщика, но и оказать требующиеся услуги при заключении договора. Лица, способные ориентироваться в юридических вопросах, могут действовать самостоятельно.

    Выбору компании, в которую лучше всего обратиться, должен предшествовать анализ всех фирм, работающих на рынке строительных услуг в том регионе, где планируется покупка квартиры. Он проводится путём сравнения предложений и ценового диапазона готовой продукции.

    Кроме этого каждая компания даёт основные требования к условиям, которые должен выполнить претендент на участие в долевом строительстве. Иногда нюансы, сопровождающие коммерческое предложение, являются решающим фактором в выборе.

    По преимуществу лица, находящиеся в поиске партнёра для долевого участия в строительстве, ориентируются на определённую категорию жилья, которое может быть бюджетным, или, напротив – элитным. На этом этапе требуется:

    1. Определить категорию приобретаемого жилья.
    2. Рассмотреть все предложения по участию в долевом строительстве.
    3. Из данных предложений выбрать предпочтительные по району застройки.
    4. Сделать выборку по техническим характеристикам предлагаемых помещений.
    Это интересно:  На сколько могут отключить газ 2019 год

    Из выбранных предложений сделать список строительных фирм и их руководителей для дальнейшей проверки.

    От полученной информации зависит качество и правоспособность последующего долевого участия. Поэтому необходим следующий порядок действий:

    1. Выйти на рекламный сайт компании и внимательно изучить коммерческое предложение застройщика.
    2. Сравнить его с аналогичными предложениями, рассчитать рентабельность приобретения жилья у каждого из застройщиков.
    3. Изучить план строящегося здания, представленного на сайте. По субъективным критериям оценить привлекательность использования того или иного предлагаемого помещения.
    4. Из оставшихся вариантов составить список компаний.

    Если населённый пункт не располагает к выбору из-за отсутствия конкуренции на рынке строительства недвижимости, анализ и проверка застройщика потребуется для того чтобы уверенно продолжить оформление договора, либо предпочесть приобретение квартиры на вторичном рынке жилья.

    Из составленного перечня требуется в первую очередь ориентироваться на максимальную гарантию завершения строительства здания, поэтому дальнейшая проверка включает в себя определение деловых качеств руководителя строительства. Нужно:

    1. Ввести в поисковике фамилию, имя и отчество руководителя компании.
    2. Внимательно изучить его профессиональный путь, выявить все «тёмные пятна», вызывающие сомнение в его компетентности. Если под его руководством компании становились банкротом – следует усомниться в его порядочности или профессионализме.

    Если всё показалось благополучным – скопировать контактные данные фирмы. Контрольным критерием добросовестности компании станут отзывы на форумах, оставленные в тех населённых пунктах, где работали компании, возглавляемые данным должностным лицом.

    Далее требуется личное посещение консультанта компании. По возможности лучше всего обратиться лично или с сопровождающим сделку специалистом, в несколько компаний.

    Полученная на официальном или рекламном сайте застройщика контактная информация позволит связаться с офисом компании. По телефону или электронному адресу нужно назначить время посещения. Если ранее было принято решение о привлечении сопровождающего сделку компетентного специалиста, то его следует пригласить в назначенное для консультации время.

    • лицензию на разрешение обозначенной деятельности;
    • документацию, разрешающую строительство, техническую и кадастровую документацию;
    • документацию на аренду или приобретение участка земли под планирующимся зданием;
    • проект застройки, с поэтажным планом и характеристиками каждой свободной квартиры, предлагающейся клиентам.

    Далее на фото можно посмотреть пример того, как выглядит лицензия на осуществление строительной деятельности:

    Как может выглядеть свидетельство, подтверждающее факт владения участком, предназначенным под строительство многоквартирных домов, можно посмотреть на фото:

    Здесь же должны представляться сведения об условиях сделки и образец типового договора ДДУ, подлежащий заключению сторонами. Представленный образец требуется тщательно изучить. Главное – обратить внимание на вид договора, который предлагается клиенту, а так же – на его существенные положения, пункты и подпункты.

    Согласно нормам ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. гражданско-правовой договор купли продажи допустимо заключить только после сдачи возведённого здания в эксплуатацию актом госприёмки, и получения владельцем жилья свидетельства о собственности.

    До этого момента приобретение помещения может происходить на основании:

    При этом ДДУ состоит из двух частей, которые заключаются поэтапно. Первоначально заключают предварительный договор (ПДДУ), который позволяет зарезервировать понравившееся жилое помещение в выбранном строящемся (планируемом к застройке) здании. Этот договор не регистрируется и не допускает внесения первоначального взноса.

    После заключения ПДДУ, где отражены основные нюансы оформления ДДУ, в назначенный день и на установленных условиях стороны заключают основной договор покупки квартиры по долевому участию.

    Такие действия, при надлежаще оформленных с учётом интересов клиента, положениях, практически всегда являются гарантией относительной безопасности. Гарантией выступает тот факт, что по преимуществу ДДУ заключается непосредственно с застройщиком. Этот вид договоров применяется наиболее часто и рекомендуется клиентам специалистами риэлтерских и юридических компаний, сопровождающих сделку.

    Договор инвестирования – первичная форма оформления сделки с застройщиком, возникшая до принятия документа № 214-ФЗ. Здесь дольщик выступает полноправным партнёром, разделяя с ним риски по строительству, в том числе – внося дополнительные инвестиции, если средств для возведения здания оказалось недостаточно.

    В случае получения застройщиком прибыли – вправе притязать на её соразмерную часть. Естественно, что такой договор выгодно заключать только при уверенности в рентабельности сделки. В случае сомнений от такого договора лучше всего отказаться, так как он не предусматривает возвращения вложенных в строительство средств. Договор цессии является способом переуступки прав на приобретение жилья по ранее составленному цессионарием ДДУ.

    Соответственно здесь появляется посредник, роль которого следует выяснить. Если это посредническая фирма, которая выкупила договора и перепродаёт документацию на жильё посредством уступки, то обязательно нужно выявить статус компании-посредника, попросив её учредительную документацию. При категорическом требовании застройщика о заключении договора цессии через посредническую фирму имеет смысл обратиться за сопровождением к специалисту.

    Опасения можно снять, когда переуступка совершается:

    1. Физическим лицом, которое планировало участвовать в долевом строительстве, но изменило первоначальное решение.
    2. Компанией, работающей на рынке недвижимости, зарекомендовавшей себя положительно.

    Если требования к форме договора обоснованы, можно приступать к его заключению.

    Независимо от разновидности договора, он должен соответствовать нормативам, установленным в статьях 421, 422 ГК РФ.Текст состоит из вводной части и основных положений, в число которых по преимуществу входят нижеследующие:

    • предмет договора;
    • права и обязанности сторон;
    • ответственность сторон;
    • условия долевого участия;
    • сроки действия договора, соответствующие сроку сдачи объекта;
    • условия внесения платежей;
    • расторжение договора;
    • действия в обстоятельствах неодолимой силы.

    Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

    1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
    2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

    В завершение даётся заключительная часть, ставятся подписи сторон. Следует указать персональные данные участника долевого строительства и реквизиты застройщика, скреплённые круглой печатью компании. После подписания документа, его нужно передать в Кадастровую палату для внесения сделки в Государственный кадастр недвижимости, согласно Федеральным закону о регистрации недвижимости и проводимых с нею сделок от 27.07.97 г., № 122-ФЗ.

    В регистрирующий орган предоставляют экземпляр основного ДДУ с приложениями:

    • заявления от контрагентов;
    • квитанцию об уплате пошлины;
    • паспорт заявителя.

    Лица, действующие в интересах доверителя или своего несовершеннолетнего ребёнка (подопечного) удостоверяют собственное право выступать со стороны дольщика.

    Клиент, обратившийся первым для регистрации права на квартиру в установленном строящемся здании, дополнительно предоставляет полученные в компании документы:

    • разрешение на строительство и проектную декларацию;
    • план застройки;
    • договор страхования или договор поручительства от банка.

    Регистрация продолжается не более одного календарного месяца. Стоимость госпошлины составляет 350 рублей.

    Только после ввода здания в эксплуатацию актом госприёмки допускается оформление права собственности. Согласно положениям договора, оформлением занимается:

    1. Застройщик через Росреестр.
    2. Дольщик через суд.

    Эта процедура требует внесения оплаты за регистрацию от компании в размере 20 тысяч рублей за каждое свидетельство. Если компания отказалась от регистрации свидетельств, владелец жилья оплатит:

    • пошлину в суд за имущественный иск, в пределах 60 тысяч рублей;
    • пошлину за регистрацию в Росреестре – 2 тысячи рублей.

    После получения свидетельства о собственности, правообладатель жилья вправе обратиться в отделение миграционной службы по месту расположения объекта для прописки вселяющихся в квартиру лиц. Он заполняет выданные формы, представляет документацию о праве собственности и паспорта жильцов, с приложением свидетельств о браке и свидетельств о рождении детей.

    Далее на фото можно увидеть образец свидетельства о собственности квартиры:

    Согласно статье 220 НК РФ, компания исполнителя услуг уплачивает земельный и имущественный налог до момента ввода объекта в эксплуатацию. С этого момента налоговая ответственность передаётся жильцам. На основании этой же статьи, новый собственник вправе подать заявление в налоговую инспекцию, о возврате НДФЛ с суммы, уплаченной в качестве взносов по ДДУ.

    Образец заполнения заявления о возврате суммы излишне уплаченного налога можно посмотреть на фото:

    Так называемые «серые схемы» – это договоры, которые адаптированы под недобросовестные или заведомо корыстные действия застройщика, с намерением:

    • скрыть часть доходов от налогообложения;
    • получить инвестиции до начала разрешения строительства;
    • обмануть дольщиков.

    Наиболее опасны и распространены следующие моменты:

    1. Для заключения договоров формируется подставная фирма, которая выступает контрагентом для дольщиков, заключая с ними договора переуступки прав.
    2. После получения инвестиций посредническая компания цессионарий оформляет банкротство, а учредитель, не заключавший с инвесторами никаких формальных сделок, не несёт ответственности за предоставление таковым квартир.
    3. Поэтому договор, заключённый с подставной фирмой, а не непосредственно с компанией застройщика может оказаться «серой схемой».
    Это интересно:  Как продать квартиру через агентство недвижимости (риэлтора) 2019 год

    Кроме этого распространены сделки по ПДДУ, подменяющие заключение ДДУ, в внесением первого взноса, а иногда – полной стоимости жилого помещения. Не допускающие регистрации договора ПДДУ не защищены законодательством и могут привести к последствиям:

    • замораживание строительства;
    • банкротство;
    • продажа одной квартиры нескольким дольщикам.

    «Серой схемой» может оказаться заключение договора на оформление жилищного сертификата, выданного компанией, и обещающего получение квартиры в новостройке. По преимуществу такие договора взимают сразу полную стоимость недвижимости без регистрации в Росреестре, а соответственно – без каких-либо гарантий. В этом случае достаточно легко потерять вложенные в ценную бумагу средства.

    При оформлении договора о долевом участии требуется проверить документацию учредителя и условия договора, предлагаемые клиентам. После оформления договора его требуется зарегистрировать. Свидетельство о собственности можно получить только после завершения строительства. На его основании производится прописка.

    Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия требуется в обязательном порядке, поскольку лишь после регистрации прав, обладатель недвижимости становится ее законным владельцем. Приступить к процессу возможно только при соблюдении ряда требований. Процедура происходит в несколько этапов, которым предшествует выполнение застройщиком условий соглашения и сбор документации.

    Договор долевого участия – это соглашение, подразумевающее инвестицию гражданина в будущий объект недвижимости, в частности, в квартиру. Сторонами в этом случае выступают застройщик (сторона продавца) и дольщик (сторона покупателя). Документ фиксирует между таковыми договоренность о передаче квадратных метров в собственность дольщику после окончания строительства и оплаты стоимости объекта.

    Особенности договора:

    • документ может быть оформлен на любой стадии возведения жилого дома;
    • предметом ДДУ выступает не конкретный объект, поскольку такового еще не существует в юридическом плане, а право требования на передачу его в собственность после окончания стройки.

    ДДУ гарантирует, что гражданин, заинтересованный в жилплощади, не останется ни с чем, а получит документы на квартиру после сдачи здания в эксплуатацию. Соглашение обретает силу только при регистрации в органах Росреестра.

    Одной из ключевых особенностей приобретения объекта недвижимости считается обязательная регистрация права собственности на него. До этого момента гражданин не обладает возможностью распоряжаться квадратными метрами так, как ему заблагорассудится.

    Человек может полностью заплатить стоимость квартиры, получить ключи, переехать и проживать на территории объекта, однако полноценными правами на жилплощадь обладать не будет – не сможет ее продать, обменять и осуществить прочие действия юридического характера. К тому же в этом случае исключается возможность прописки по конкретному адресу.

    То же самое касается ситуаций, когда требуется регистрация права собственности на квартиру по ДДУ. В этом случае процесс возможен только после завершения строительства здания и сдачи его в эксплуатацию вместе с необходимыми коммуникациями.

    К сожалению, оформление квартиры по ДДУ в краткие сроки осуществить не получится. Прежде должен быть выполнен ряд требований, которые в большей степени зависят от строительной компании.

    Застройщик обязан проделать следующее:

    1. Составить протокол распределения жилых площадей и нежилых (коммерческих) помещений, если таковые предусмотрены. Это могут быть офисы, магазины и прочее.
    2. Получить в БТИ технический паспорт на отстроенное здание. Документ должен включать сведения о количестве этажей, планировке, общем метраже и метраже каждого отдельного помещения.
    3. Подписать акт приемки-сдачи объекта недвижимости, и получить согласие на ввод его в эксплуатацию. На этом этапе дом предоставляется для осмотра и проверки экспертам государственной комиссии. Если нарушений и недочетов не обнаруживается, дом считается пригодным для проживания.
    4. Поставить новостройку и жилые объекты в ней на кадастровый учет.
    5. Пройти процедуру присвоения новостройке собственного почтового адреса.

    Только после осуществления всех указанных мероприятий, застройщик приступает к передаче квартир дольщикам, фиксируя процедуру составлением акта приема-передачи. Последний вручается собственникам жилья. Если замечены какие-либо недостатки, дополнительно заполняется смотровой лист.

    Как только приемопередаточный акт окажется на руках владельца, можно приступать к процедуре регистрации.

    Прежде чем говорить, об этапах процесса фиксации права собственности на жилье, следует уточнить, что здесь может быть 2 варианта развития событий:

    • Застройщик ответственно выполняет свои обязанности, способствует скорейшей сдаче дома в эксплуатацию. При запросе от дольщика не чинит препятствий в получении бумаг, а, наоборот, подготавливает требуемые документы в ускоренном режиме. В этом случае процедура регистрации проводится по стандартному алгоритму.
    • Представители строительной фирмы игнорируют обращения покупателя. Бездействуют в оформлении бумаг, возможно даже препятствуют в их сборе. Нарушают сроки сдачи квартиры. Иными словами, относятся халатно к пунктам договора. Если с момента окончания строительства прошло более 2-х лет, можно смело обращаться в судебные органы.

    В отдельных ситуациях застройщик может сам посоветовать дольщику, написать заявление в судебную инстанцию. Поскольку, таким образом, процесс оформления документации будет ускорен.

    Еще один момент, на который стоит обратить внимание — кадастровый паспорт на квартиру. Вообще, с 2013 года процедура постановки новостройки на учет в кадастровой палате включает одновременную регистрацию жилых и коммерческих помещений. Соответственно дольщику не требуется самостоятельно заниматься подготовкой документа.

    Однако застройщик может тянуть с процессом и, если гражданин, желает быстрее получить право собственности, стоит решить вопрос самостоятельно. Для этого потребуется обратиться в БТИ для оформления техпаспорта. А затем бумагу вместе с ДДУ, приемопередаточным актом на жилье предоставить в кадастровую палату. Предварительно потребуется оплатить государственный взнос.

    Если все необходимые действия выполнены, можно начинать оформление квартиры в собственность. Для этого потребуется подготовить пакет бумаг и обратиться в территориальное подразделение Росреестра. Альтернативный вариант — визит в ближайший Многофункциональный Центр.

    Для быстрого прохождения процедуры стоит действовать на основании следующего алгоритма:

    1. подготовить документы;
    2. обратиться в регистрирующий орган, при этом присутствовать должны не только собственники квартиры, но и представитель строительной фирмы;
    3. подписать заявление, распечатанное на месте;
    4. передать бумаги регистратору;
    5. после проверки сведений сотрудником, получить расписку о приеме документов, на которой будет проставлена дата фиксации права собственности;
    6. в назначенный день получить у ответственного лица приемопередаточный акт, договор долевого участия с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН.

    В некоторых ситуациях дольщики доверяют весь процесс регистрации строительной фирме. В этом случае в ДДУ должен быть включен соответствующий пункт, а на посредника оформлена нотариальная доверенность.

    Для регистрации прав собственника потребуются бумаги:

    • ДДУ — 1 оригинальный экземпляр;
    • акт приема-передачи с подписями сторон — 2 подлинных бланка;
    • паспорт заявителя или нескольких, если таковые являются участниками сделки;
    • кадастровый паспорт — оригинал и 1 копия бумаги;
    • квитанция о внесении платежа по государственной пошлине.

    Если процедурой занимается посредник, следует предоставить доверенность, оформленную у нотариуса и паспорт.

    Кроме того, в зависимости от особенностей конкретной ситуации, могут потребоваться:

    1. нотариальное согласие от супруга/супруги, если на момент подписания договора был заключен брак либо копия брачного договора, удостоверенная нотариусом;
    2. свидетельство о заключении брачного союза, если договор оформлен на обоих супругов;
    3. если одним из участников является несовершеннолетний ребенок — свидетельство о его рождении (копия и подлинник), а также разрешение от органов попечительства и опеки;
    4. пакет бумаг от кредитной организации, если объект недвижимости приобретен на заемные средства.

    Документ, подтверждающий допуск к вводу в эксплуатацию с 2017 года передается в базу Росреестра в автоматическом режиме. В ином случае разрешение обязан предоставить застройщик в течение 10 дней с момента его получения.

    Оплатить госпошлину следует до момента передачи документов в регистрационную палату. Внести сумму допускается через кассу банковской организации, банкомат либо терминал, расположенный в регистрирующем учреждении. Без подтверждения платежа бумаги приняты не будут, соответственно заявка останется без рассмотрения.

    Согласно статье 16 Федерального Закона под № 218-ФЗ на фиксацию права собственности отводится 7 дней с момента принятия документов. Если бумаги передаются через отделение МФЦ, период увеличивается до 9 дней. Сроки исчисляются в рабочих буднях.

    В зависимости от сложности случая, например, если количество собственников превышает 2 человека или недвижимость приобретена по ипотечному кредиту, период может быть увеличен.

    Процедура оформления объекта недвижимости в собственность по ДДУ в целом не отличается от стандартного процесса. Исключением считается лишь состав пакета документов. Заниматься регистрацией может как сам владелец, так и представитель строительной фирмы. Если же застройщик тянет с подготовкой бумаг либо вовсе препятствует процессу, следует обращаться в суд.

    Статья написана по материалам сайтов: metr.guru, departamentsud.ru, myrealproperty.ru, law03.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий