ФЗ об ипотечных ценных бумагах 152: последняя редакция кратко 2019 год

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 193-ФЗ

О внесении изменений в Федеральный закон Об ипотечных ценных бумагах»

(с изменениями от 27 июля 2006 г.)

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Внести в Федеральный закон от 11 ноября 2003 года N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2003, N 46, ст. 4448) следующие изменения:

1) статью 2 дополнить абзацем следующего содержания:

«жилищная облигация с ипотечным покрытием — облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.»;

абзац первый признать утратившим силу;

абзац второй дополнить предложением следующего содержания:

«В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.»;

абзац пятый признать утратившим силу;

дополнить абзацем следующего содержания:

«В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной.»;

3) часть 1 статьи 8 дополнить абзацем следующего содержания:

«В учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. Изменение общего количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых создается ипотечный агент, не допускается. После исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации.»;

4) часть 1 статьи 10 изложить в следующей редакции:

«1. Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.»;

5) часть 2 статьи 11 изложить в следующей редакции:

«2. Ипотечное покрытие может быть заложено в обеспечение исполнения обязательств по облигациям двух и более выпусков. К ипотечному покрытию в таком случае применяются требования, предусмотренные настоящим Федеральным законом для ипотечного покрытия, находящегося в обеспечении исполнения обязательств по облигациям одного выпуска, в том числе в части, касающейся размера ипотечного покрытия, который должен обеспечивать полноту исполнения обязательств по облигациям с этим ипотечным покрытием всех выпусков.

В случае эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков их эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков. В этом случае погашение облигаций с ипотечным покрытием и выплата процентов по ним осуществляются в порядке установленной очередности. Погашение облигаций с ипотечным покрытием в порядке каждой очереди или выплата процентов по ним допускаются только после погашения облигаций с ипотечным покрытием в порядке предыдущей очереди или выплаты процентов по ним в полном объеме. При этом облигации с ипотечным покрытием считаются погашенными, а проценты по ним выплаченными в случае перечисления денежных средств на банковский счет, указанный владельцем таких облигаций, выплаты владельцу таких облигаций наличных денежных средств или зачисления денежных средств в депозит нотариуса.»;

6) статью 12 изложить в следующей редакции:

«Статья 12. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием

1. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О рынке ценных бумаг», настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг. При этом нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в части эмиссии облигаций с ипотечным покрытием кредитных организаций принимаются по согласованию с Центральным банком Российской Федерации.

2. Условия эмиссии облигаций с ипотечным покрытием могут содержать ограничение общего количества выпусков таких облигаций, исполнение обязательств по которым обеспечивается этим ипотечным покрытием. Нарушение эмитентом облигаций с ипотечным покрытием указанного ограничения является основанием для отказа в государственной регистрации выпусков облигаций с этим ипотечным покрытием.»;

7) абзац третий части 3 статьи 13 изложить в следующей редакции:

«Размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная организация, на любую дату их погашения может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 процентов.»;

8) в абзаце втором части 2 статьи 15 слова «, а также лицу, указанному в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием в качестве лица, осуществляющего сбор требований владельцев таких облигаций,» исключить;

9) главу 2 дополнить статьями 16.1 и 16.2 следующего содержания:

«Статья 16.1. Реализация ипотечного покрытия облигаций в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием

1. В случае принятия арбитражным судом решения о признании организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства из имущества указанной организации, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием.

Требования кредиторов — владельцев облигаций с ипотечным покрытием не включаются в реестр требований кредиторов организации — эмитента указанных облигаций. При этом реестр требований кредиторов — владельцев облигаций с ипотечным покрытием составляется на основании данных реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием, составленного в порядке, предусмотренном частью 5 настоящей статьи.

Владельцы облигаций с ипотечным покрытием вправе претендовать на удовлетворение своих требований в ходе конкурсного производства только в пределах суммы, недополученной при реализации ипотечного покрытия облигаций, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

2. Реализация ипотечного покрытия облигаций может проводиться путем продажи ипотечного покрытия облигаций с обязательством покупателя выполнить все условия, предусмотренные решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием (далее — замена эмитента), или продажи имущества, составляющего ипотечное покрытие, с распределением полученных денежных средств между владельцами облигаций с ипотечным покрытием (далее — продажа ипотечного покрытия).

Замена эмитента облигаций с ипотечным покрытием осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Продажа ипотечного покрытия осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 16.2 настоящего Федерального закона.

3. Способ реализации ипотечного покрытия облигаций в целях удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием определяется конкурсным управляющим в соответствии с настоящей статьей.

4. Со дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства запрещается замена прав требований, составляющих ипотечное покрытие.

5. Конкурсный управляющий после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства обязан направить регистратору, осуществляющему ведение реестра владельцев именных облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением депозитарию, осуществляющему централизованное хранение указанных облигаций, требование о подготовке реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием. В указанном требовании определяется дата, на которую составляется указанный реестр. Такая дата не может быть установлена ранее чем через 30 дней и позднее чем через 45 дней после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства.

Для составления реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием номинальный держатель облигаций представляет данные о лицах, в интересах которых он владеет облигациями, на дату составления указанного реестра.

Регистратор, осуществляющий ведение реестра владельцев именных облигаций с ипотечным покрытием, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя с обязательным централизованным хранением депозитарий, осуществляющий централизованное хранение указанных облигаций, не позднее чем через 10 дней после даты составления реестра владельцев облигаций с ипотечным покрытием обязан передать указанный реестр конкурсному управляющему.

В случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя в документарной форме без обязательного централизованного хранения реестр требований кредиторов — владельцев указанных облигаций составляется конкурсным управляющим на дату, установленную в соответствии с настоящей частью, на основании требований владельцев указанных облигаций, предъявивших сертификаты указанных облигаций.

6. Информация о дате, на которую составляется реестр требований кредиторов — владельцев облигаций с ипотечным покрытием, подлежит опубликованию конкурсным управляющим в периодических печатных изданиях, которые указаны в решении о выпуске таких облигаций, не позднее чем за 20 дней до даты составления данного реестра.

В случае, если в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием отсутствует указание конкретных периодических печатных изданий, данная информация подлежит опубликованию в издании, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

7. Информация, подлежащая опубликованию в связи с реализацией ипотечного покрытия облигаций, опубликовывается конкурсным управляющим в изданиях, определенных в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

8. Текущие обязательства, связанные с реализацией ипотечного покрытия облигаций, в том числе вознаграждение конкурсного управляющего, погашаются за счет денежных средств, составляющих ипотечное покрытие, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для возмещения расходов, связанных с погашением текущих обязательств.

Статья 16.2. Продажа ипотечного покрытия в случае несостоятельности (банкротства) организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием

1. Конкурсный управляющий обязан продать имущество, составляющее ипотечное покрытие, и осуществить расчеты в соответствии с настоящей статьей не позднее чем через девять месяцев после дня вступления в силу решения арбитражного суда о признании организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием несостоятельной (банкротом) и об открытии конкурсного производства.

2. Продажа имущества, составляющего ипотечное покрытие, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

3. Денежные средства, составляющие ипотечное покрытие и полученные от продажи ипотечного покрытия, после погашения текущих обязательств в порядке, предусмотренном статьей 16.1 настоящего Федерального закона, направляются на удовлетворение требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием, включенных в реестр требований кредиторов — владельцев облигаций с ипотечным покрытием, составленный в порядке, предусмотренном статьей 16.1 настоящего Федерального закона, а в случае выпуска облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя в документарной форме без обязательного централизованного хранения — владельцев указанных облигаций, предъявивших сертификаты указанных облигаций.

Если при выпуске облигаций с ипотечным покрытием была установлена очередность исполнения обязательств по облигациям с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков, требования владельцев таких облигаций удовлетворяются в порядке установленной очередности. Требования владельцев облигаций с ипотечным покрытием каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием предыдущей очереди.

4. Имущество, оставшееся после удовлетворения требований владельцев облигаций с ипотечным покрытием и погашения текущих обязательств, связанных с продажей ипотечного покрытия, включается конкурсным управляющим в конкурсную массу организации — эмитента облигаций с ипотечным покрытием.»;

10) часть 1 статьи 17 дополнить словами «, а также кредитными организациями»;

12) часть 6 статьи 38 изложить в следующей редакции:

«6. Несоблюдение управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитарием или регистратором требований настоящего Федерального закона и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации, а также неустранение каждым из них нарушений в установленные сроки является основанием для приостановления или аннулирования у них соответствующей лицензии либо отзыва лицензии на осуществление банковских операций у управляющего ипотечным покрытием, если он является кредитной организацией, в соответствии с Федеральным законом «О банках и банковской деятельности» (в редакции Федерального закона от 3 февраля 1996 года N 17-ФЗ).»;

13) статью 41 изложить в следующей редакции:

«Статья 41. Отчетность, представляемая в государственные органы по рынку ипотечных ценных бумаг

1. Объем, сроки, формы и порядок представления отчетности эмитентов облигаций с ипотечным покрытием, управляющих ипотечным покрытием и специализированных депозитариев определяются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг, а эмитентов облигаций с ипотечным покрытием и управляющих ипотечным покрытием, являющихся кредитными организациями, — федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг по согласованию с Центральным банком Российской Федерации.

2. Отчетность представляется в федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг, а если эмитентом облигаций с ипотечным покрытием или управляющим ипотечным покрытием является кредитная организация, также в Центральный банк Российской Федерации.»;

Это интересно:  Обязательная доля в наследстве по закону для пенсионеров 2019 год

а) слово «Государственное» заменить словами «1. Государственное», после слов «федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг и» дополнить словами «в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом,»;

б) дополнить частью 2 следующего содержания:

«2. Нормативные правовые акты, устанавливающие требования в части раскрытия информации о финансово-экономическом состоянии, финансово-экономической деятельности и иной финансовой информации кредитных организаций — эмитентов облигаций с ипотечным покрытием, принимаются федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг по согласованию с Центральным банком Российской Федерации.»;

15) часть 1 статьи 43 дополнить абзацем следующего содержания:

«обращаться в Центральный банк Российской Федерации с предложением о принятии установленных федеральными законами мер воздействия, включая отзыв лицензии на осуществление банковских операций, к кредитной организации — управляющему ипотечным покрытием в случае несоблюдения ею требований настоящего Федерального закона и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации, а также неустранения ею нарушений в установленные сроки.».

ФЗ об ипотечных ценных бумагах был подписан 11 ноября 2003 года. Его суть заключается в том, что сейчас каждый человек или организация могут стать инвесторами в ипотечном жилищном фонде. Обеспечением ценных бумаг является залоговое имущество и выплачиваемые кредитные обязательства заёмщиков. Страхование рисков осуществляется крупными страховщиками.

Федеральный Закон № 152 призван не толкьо урегулировать финансовые отношения кредиторов, заемщиков и потенциальных инвесторов в рынок жилищного строительства. Этот нормативный документ разрабатывался в первую очередь для получения инструмента эффективного вложения средств из различных государственных фондов.

Так, если смотреть на опыт западных стран, то можно увидеть, до более половины средств, накопленных на пенсионное обеспечение, размещено именно в ипотечных и жилищных ценных бумагах. На сегодняшний день в нашей стране действие этого закона ограничено определёнными кругами. паевые фонда действительно размещают часть свои инвестиционных средств в ценных ипотечных бумагах. Однако в полной мере этот финансовый инструмент так и не заработал.

Сказался кризис 2015 года с резким падением номинала национальной валюты. Вкладывать средства в жилищное строительство стало не выгодно по причины высокого риска банкротства. Закон о банкротстве физических лиц толкьо усугубил риски потенциальных инвесторов.

Для начала стоит разобраться в основных базовых понятиях, на которых построен ФЗ об ипотечных ценных бумагах. Этот нормативный документ оперирует следующими понятиями:

  • под ипотечными ценными бумагами закон понимает обеспеченные залогом документы, дающие право на получение определённой прибыли в будущем;
  • облигациями с преимущественно ипотечным покрытием называются ценные бумаги, которые выпускаются финансовыми кредитными организациями под залог своего портфеля ипотечных договоров с полным обеспечением залоговым недвижимым имуществом;
  • жилищная облигация обеспечивается толкьо залоговыми рисками и не является документом, дающим право долевого участия в распределении кредитной прибыли;
  • ипотечным агентом может быть специализированная организация, работающая в рамках выданное центральным банком России лицензии, её деятельность направлена на формирование пакетов ипотечных ценных бумаг и в посредничестве между банками и потенциальными инвесторами в жилищный рынок РФ;
  • сертификат ипотечного участия также является ценной бумагой, но с ограниченным действием, так его держатель не может претендовать на распределение прибыли, получаемой от реализации залогового имущества.

Эти базовые термины лежат в основе действия федерального закона об ипотечных ценных бумагах. Оперировать ими можно толкьо в обеспечении взятых кредитором на себя обязательств. Финансирование осуществляется в рамках заключаемых инвестиционных договоров. Назначение размера выплачиваемых дивидендов проводится в ходе заседания правления кредитной организации и по согласованию с ипотечным агентом.

Согласно ФЗ об ипотечных ценных бумагах все они имеют ипотечного покрытие и страхуют инвестора от возможных рисков получения убытков за счет наличия залогового имущества и кредитных обязательств заемщиков.

Что такое ипотечное покрытие в рамках описываемого федерального закона? Это могут быть объекты недвижимости, закладные, кредитные обязательства по выплате основной суммы долга и начисленных за использование финансовых средств процентов. Все, что гарантирует сохранность вложенных инвестором в ценные бумаги средств, является ипотечным покрытием. Ответственность за надежность этих средств несет банк, который выпускает ипотечные ценные бумаги. Ответственность за соблюдение законодательства в этой сфере несет ипотечный агент, обладающий специально выданной разрешительной лицензии.

Таким образом, ипотечный агент имеет возможность и непосредственную обязанность проводить полные аудиторские проверки финансовой организации и соблюдать права инвесторов в сфере сохранности вложенных финансовых средств.

Исключением из ипотечного покрытия является та сумма, которая покрывает более 80 % от оценочной стоимости залогового имущества. На практике это означает, что, если заемщик оформляет ипотечный кредит без первоначального взноса, то при включении данного актива в свой пакет ценных ипотечных бумаг, банк обязан покрывать 20 % от суммы за счет своих финансовых активов.

Договор ипотечного жилищного кредитования является ипотечным покрытием при выпуске ценных бумаг, сертификатов и облигаций. Но существует ряд требования федерального закона к оформлению данного документа:

  1. в форме договора должно быть указано, что он подразумевает толкьо расчет в виде перечисления наличных или безналичных денежных средств (расчет по бартеру не предусмотрен действующим законодательством);
  2. к договору ипотеки должен прилагаться полис страхования рисков повреждения и утраты приобретаемого объекта недвижимости;
  3. ипотечный кредитный договор заключается на определённую сумму финансирования, она не должна превышать 80 % от оценочной стоимости покупаемого объекта недвижимости;
  4. к договору прилагается акт оценки рыночной стоимости квартиры, дома, комнаты, отдельно стоящего здания коммерческого назначения;
  5. обязательно оформление залоговых обязательств с получением закладной и передачей её на ответственное хранение кредитной организации, являющейся залогодержателем;
  6. в договоре должно быть указано, что залогодатель не имеет права отчуждения данного имущества без соответствующего разрешения кредитора дол полного исполнения всех финансовых обязательств перед банком.

Исключению из ипотечного покрытия подлежит все недвижимое имущество, на которое не было проведено оформление страхового полиса по всем предусмотренным законом об ипотеке пунктам и рискам. Все остальные виды страхования не являются обязательными. А если заемщик не оформляет ипотечный страховой полис на объект недвижимости, то банк не имеет права включать данный договор в свой кредитный портфель и передавать его в базу ипотечных ценных бумаг. Таким образом, кредитная организация не получает возврата финансовых средств и теряет свой оборотный капитал на все время кредитования своего заемщика. Это становится законным обоснование повышения процентной ставки.

Ипотечный агент – это специализированная организация, в права и обязанности которой входит регулирование российского рынка ценных ипотечных бумаг. Ипотечный агент может работать в правовой форме организации в виде акционерного общества открытого и закрытого типа, общества с ограниченной ответственностью. Для начала деятельности необходимо зарегистрировать юридическое лицо, оформить все требуемые разрешительные документы и получить лицензию Центрального Банка России, дающую право ведения финансовой деятельности на территории Российской Федерации.

Ипотечный агент имеет следующие права и обязанности:

  • он может выкупать кредитные обязательства у банковских учреждений;
  • проверять работу банка в сфере управления залоговыми активами и обеспечения сохранности ипотечного покрытия в целях соблюдения принципов ограничения рисков потенциальных инвесторов;
  • после выкупа кредитных и залоговых обязательств формировать обособленный пакет инвестиционного предложения;
  • привлекать заемные средства из распоряжения как физических, так и юридических лиц, находящихся на территории Российской Федерации или за её пределами;
  • контролировать процесс распределения средств извлечения прибыли;
  • участие в собраниях по распределению полученных дивидендов.

По-другому агент может называться специализированной ипотечной организацией. Одно из двух наименований, отображающих основную суть экономической деятельности в обязательно порядке должно включаться в формирование полного наименования.

Ипотечный агент не является полноценной коммерческой организацией и не имеет права заключения договоров с физическими лицами на возмездной (платной) основе. Любая предпринимательская деятельность, связанная с продажей сведений или передачей ценной информации, предусматривает ответственность в виде судебной ликвидации организации.

Добровольная ликвидация специализированной ипотечной организации возможна толкьо после выполнения её всех взятых на себя обязательств.

Каждый ипотечный агент в соответствии с федеральным законом об ипотечных ценных бумагах обязан вести полный покакает документации. реестр ипотечного покрытия – это база данных, в которую необходимо вносить все принимаемые объекты для инвестирования заемных средств.

Реестр ипотечного покрытия ведется одновременно в электронном и бумажном формате. Срок внесения полученных сведений составляет — 24 часа после получения и обработки. К сведениям из данного реестра имеют доступ контролирующие государственные органы (Центральны Банк России), кредитные организации, на балансе которых находится данное залоговое имущество, инвесторы и держатели сертификатов, облигаций.

В реестр ипотечного покрытия необходимо вносить следующие сведения:

  • полный адрес расположения объекта недвижимости;
  • его оценочную кадастровую и рыночную ликвидную стоимость;
  • обеспечение залоговыми обязательствами;
  • срок действия, заключенного ипотечного кредитного договора;
  • виды страхования, примененные в отношении данного объекта недвижимости;
  • потенциальный размер прибыли в годовом исчислении;
  • отметка о привлечении заёмных средств рефинансирования кредита;
  • оставшаяся доля, подлежащая реструктуризации за счет привлечения инвестиционных пакетов.

Все эти сведения должно предоставлять держателям ипотечных ценных бумаг по их письменному запросу. В реестр должны своевременно вноситься все сведения, касающиеся утраты залогового имущества, замены, увеличения или уменьшения его рыночной ликвидной стоимости.

При выпуске облигации с ипотечным покрытием применяется специальная форма удостоверения прав её держателя. В качестве обеспечения могут выпускаться бумажные и электронные номиналы с указанием залогового покрытия и обязательств.

Основная форма обеспечения права владельца ценной бумаги – это включение его в государственный реестр. Данный реестр ведется государственными структурами. Даже при утрате бумажного и электронного варианта облигации или сертификата инвестор можно обратиться в центральный банк России с просьбой о восстановлении его юридических прав. После чего будет выдана удостоверяющая бумага. Эта справка дает возможность получать проценты и дивиденды. Также с её помощью можно заказать выпуску дубликатов с номиналами ране выпущенных облигаций и сертификатов.

После выпуска ипотечных ценных бумаг и их размещения на финансовом рынке ипотечный агент обязан производит выплаты процентов. размер доходности определяется заранее по согласованию с финансовой организацией, являющейся залогодержателем недвижимого имущества. Затем при привлечении инвестиций от юридических и физических лиц в договоре указывается дата выплаты начисленных процентов и размер доходности. на протяжение всего срока привлечения инвестиционных средств под выпуски ипотечных ценных бумаг снижение указанного процента доходности не допускается.

Выплаты не могут производиться реже одного раза в год. Иное может быть оговорено условиями договора. Но выплачивать проценты реже 1 раза в двенадцать месяцев не допускается законом о ипотечных ценных бумагах.

Обеспечение гарантированных выплат держателям облигаций и сертификатов осуществляется за счет залогового ипотечного покрытия. Каждый банк имеет средства уставного капитала. При снижении этих резервов Центральным банком инициируется отзыв лицензии и прекращение работы кредитной организации. Неснижаемость остатка собственных активов – это гарантия возможности выполнения всех обязательств банка по принятым на себя финансовым обязательствам перед инвесторами.

Эмиссия или выпуск в оборот ипотечных ценных бумаг строго регламентирован действующей редакцией Федерального Закона. Достаточно жесткие требования предъявляются уже на этапе формирования первичного пакета предложений для потенциальных инвесторов.

В частности, стоит обратить внимание на следующие параметры:

  • перед выпуском облигаций с ипотечным покрытием должен быть составлен реестр, в котором указаны все основные сведения, касающиеся залогового недвижимого имущества;
  • объем выпуска ограничивается 80 % ликвидной рыночной стоимости включенного в реестр залогового имущества;
  • в качестве обеспечения принимается залоговое ипотечное имущество и собственные активы банка;
  • после продажи всего пакета инвестиционного предложения реестр закрывается и в него вносятся изменения толкьо в случае замены имущества или изменения его стоимости.

При выпуске облигации или ипотечного сертификата в его номинале указываются важнейшие сведения:

  1. срок действия этой ценной бумаги (обычно он ограничивается сроком ипотечного кредитования, в рамках которого было получено залоговое недвижимое имущество);
  2. полное наименование юридического лица или фамилия, имя и отчество физического лица, держателя ценной бумаги;
  3. номинальная стоимость и находящееся в залоге ипотечное покрытие;
  4. размер начисляемых и уплачиваемых держателю ежегодно процентов.
  5. также при выпуске прописываются все условия обеспечения и дополнительных финансовых гарантий инвестору.

При эмиссии ипотечных ценных бумаг предпочтение в их размещении отдается при едином выкупе всего номинала. Поэтому чаще всего подобные пакеты для инвестирования попадают в руки ПИФов и иных фондов.

Это интересно:  Правила проживания в многоквартирном доме: жилищный кодекс 2019 год

Федеральным Законом об ипотечных ценных бумагах предъявляются повышенные требования к покрытию или обеспечении. В частности, в основной массе покрытия не может содержаться объектов с низкой рыночной ликвидностью.

Именно по этой причине все банки составляют собственные требования к кредитуемым объектам недвижимости. Это связано с тем, что квартиры, расположенные, например, в ветхом жилом фонде, не обладают рыночной ликвидностью и их нельзя включить в реестр ипотечного покрытия. Соответственно, под выданные ипотечный кредит нельзя будет привлечь инвестиционные средств от сторонних вкладчиков.

Требования включают в себя и стоимость. Она должна быть менее 80 % от номинала выпускаемых облигации и сертификатов. Остальную залоговую стоимость должен компенсировать банк за счет своих собственных резервных средств.

При утрате потребительской характеристики любое имущество, входящее в реестр под выпуск ценных ипотечных бумаг, должно быть заменено аналогичным по ликвидной рыночной стоимости. Этот пункт заставляет банки действовать в случае, когда клиент выплачивает ипотеку досрочно.

В такой ситуации залоговое имущество должно быть исключено из реестра ипотечного покрытия облигаций в течение 30 дней. После этого происходит регистрация факта расторжения залогового договора в регистрационной палата и сведения вносятся в электронную базу. К этому моменту в реестре ипотечного покрытия должен появиться иной объект недвижимости, по своей ликвидной рыночной стоимости покрывающий образовавшуюся недостачу.

Второй случай – наступление страхового случая. если произошло, например, обрушение стеновых конструкций здания и объект недвижимости уничтожен, то страховая компания выплачивает банку полный размер причиненного ущерба. В такой ситуации в реестре ипотечного покрытия образуется брешь.

Существующий оборот ипотечных сертификатов и облигаций подразумевает их погашение, обращение взысканий имущественного характера, продажу и иные способы реализации, в том числе в случае банкротства эмитента.

Итак, в соответствии с ФЗ об ипотечных ценных бумагах они являются имуществом тех держателей, которые указаны в номинале и внесены в государственный реестр ценных бумаг. Соответственно, владельцы ипотечных облигаций имеют право:

  • досрочно отозвать свои финансовые средства путем погашения ценной бумаги;
  • с помощью последующей перепродажи облигации третьему лицу, но толкьо при содействии ипотечного агента;
  • потребовать досрочного исполнения обязательств в случае банкротства эмитента.

На ипотечные сертификаты и облигации может быть обращено взыскание в пользу пострадавших лиц с целью компенсации причиненного имущественного ущерба. Обычно это делается по обращению службы судебных приставов при приложении копии судебного приказа, исполнительного листа и других правоустанавливающих форм документов.

Досрочное погашение выпущенных ипотечных облигаций и сертификатов возможно, как по требованию эмитента, так и по просьбе со стороны держателя ценной бумаги. При обнаружении существенных нарушений в работе финансового учреждения или специализированной ипотечной организации досрочное погашение ипотечных ценных бумаг может быть инициировано Центральным Банком России. Основанием для досрочного прекращения действия ипотечной ценной бумаги может стать существенное изменение структурной части реестра ипотечного покрытия.

Посмотрите основные момент Федерального Закона об ипотечных ценных бумагах в прилагаемом видео, где эксперт юрист рассказывает про все возможные сложности его реализации на практике для потенциальных инвесторов:

от 11 ноября 2003 года №152-ФЗ

Об ипотечных ценных бумагах

(В редакции Федеральных законов Российской Федерации от 29.12.2004 года №193-ФЗ, 27.07.2006 г. №141-ФЗ 09.03.2010 г. №22-ФЗ, 21.11.2011 г. №327-ФЗ (вступ. в силу 01.01.2013 г.), 30.11.2011 г. №362-ФЗ, 25.06.2012 г. №83-ФЗ, 29.12.2012 г. №281-ФЗ (см. вступ. в силу), 23.07.2013 г. №251-ФЗ, 21.12.2013 г. №379-ФЗ, 29.06.2015 г. №210-ФЗ, 30.12.2015 г. №461-ФЗ, 03.07.2016 г. №361-ФЗ, 01.07.2017 г. №141-ФЗ, 25.11.2017 г. №328-ФЗ)

Принят Государственной Думой 14 октября 2003 года

Одобрен Советом Федерации 29 октября 2003 года

Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг, за исключением закладных, а также при исполнении обязательств по указанным ипотечным ценным бумагам.

Для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия:

ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия;

облигация с ипотечным покрытием — облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия;

ипотечный сертификат участия — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом;

ипотечный агент — специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным статьей 8 настоящего Федерального закона требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим Федеральным законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

жилищная облигация с ипотечным покрытием — облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

1. Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 13 настоящего Федерального закона.

2. Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать восемьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;

предметом договора займа должны являться только денежные средства.

2.1. Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, при замене предмета ипотеки в случаях, установленных федеральными законами, исключается из ипотечного покрытия, если недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, не будет застраховано от риска утраты или повреждения не позднее шести месяцев с даты замены предмета ипотеки.

2.2. При замене предмета ипотеки в случаях, установленных федеральным законом, стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, может определяться на основании его кадастровой стоимости.

3. На момент размещения или выдачи ипотечных ценных бумаг ипотечное покрытие не могут составлять обеспеченные ипотекой и заложенные в обеспечение иных обязательств требования. В состав ипотечного покрытия облигаций с ипотечным покрытием, за исключением жилищных облигаций с ипотечным покрытием, могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия.

(Часть 3 изложена в новой редакции в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 29.12.2012 г. №281-ФЗ)

4. Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном Центральным банком Российской Федерации (далее — Банк России).

(В абзац первый части 4 статьи 3 внесены изменения в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.07.2013 г. №251-ФЗ)

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;

утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки), за исключением замены предмета ипотеки в случаях, установленных федеральным законом;

вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве);

отсутствует в течение более чем шести месяцев страхование недвижимого имущества, заложенного в обеспечение исполнения обязательства, от риска утраты или повреждения.

5. Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

6. Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

выпиской из Единого государственного реестра недвижимости;

договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», или его нотариально удостоверенной копией;

кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной.

(В статью 3 внесены изменения в соответствии с Федеральными законами Российской Федерации от 03.07.2016 г. №361-ФЗ, 01.07.2017 г. №141-ФЗ)

1. Исключение обеспеченных ипотекой требований из состава ипотечного покрытия допускается в связи с их заменой или продажей, а также в связи с прекращением соответствующего обязательства. Замена или продажа требований, составляющих ипотечное покрытие, допускается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

2. Исключение из состава ипотечного покрытия имущества, за исключением денежных средств, допускается в связи с его заменой или продажей.

3. Исключение из состава ипотечного покрытия денежных средств допускается в связи с исполнением обязательств по ипотечным ценным бумагам, приобретением обеспеченных ипотекой требований или иного имущества, которое в соответствии с настоящим Федеральным законом может быть включено в состав ипотечного покрытия, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

4. Исключение требований и иного имущества из состава ипотечного покрытия допускается при условии соблюдения требований к ипотечному покрытию, установленных настоящим Федеральным законом.

1. Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия.

2. Сведения о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносятся в реестр ипотечного покрытия с указанием в отношении каждого из них:

суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и размера процентов) или стоимости (денежной оценки) имущества;

названия и достаточного для идентификации описания имущества, составляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие. В случае, если таким имуществом является жилое помещение, в составе сведений о его месте нахождения не указывается номер этого жилого помещения (жилого дома, квартиры);

Это интересно:  Недостойные наследники 2019 год

рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установлена ипотека, либо его кадастровой стоимости в установленном настоящим Федеральным законом случае;

срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям, сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга);

степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

иных сведений, установленных Банком России.

(В абзац седьмой части 2 статьи 5 внесены изменения в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.07.2013 г. №251-ФЗ)

Владимир ТАРАЧЕВ,
заместитель председателя Комитета Государственной Думы
по кредитным организациям и финансовым рынкам

10 апреля Государственная Дума приняла в первом чтении Закон об ипотечных эмиссионных ценных бумагах, без которого невозможно действие Закона «Об ипотеке». С его принятием появятся законодательные предпосылки для развития нового сектора фондового рынка- рынка ипотечных облигаций и других видов ипотечных ценных бумаг.

Закон, о котором идет речь,- не столько финансовый, сколько социальный. Во всем мире финансирование жилищного строительства построено на ипотечных ценных бумагах. У нас в России главный вопрос сегодня- не что, где и как строить, а на какие деньги? До сих пор приоритет финансирования сохраняется за бюджетными источниками, но нельзя забывать, что для самого бюджета основным направлением в ближайшие годы будет обслуживание государственного долга. Так что если не будут найдены альтернативные варианты, большинство градостроительных проектов останется на бумаге.

Многообещающие ипотечные программы пока чаще всего остаются нежизнеспособными схемами, поскольку нет ни механизма рефинансирования, подобного принятому на западных рынках, ни нормативных средств защиты инвестора. Поэтому значение закона об ипотечных ценных бумагах трудно переоценить. Прежде всего в процесс их эмиссии и обращения будут включены кредитные организации и специализированные агентства. То есть в перспективе любой банк, обладающий полным пакетом ипотечных кредитов, получит возможность выпустить под них свои бумаги, гарантированные федеральными или местными властями.

Отличительная особенность ипотечных ценных бумаг- высокая обеспеченность. Их покупатель защищен от большинства рисков и помимо всего прочего наделен правом залога на имущество эмитента. В результате вся схема получает дополнительную жесткость, защищая права владельцев ипотечных бумаг дважды: ипотечным кредитом и обЪектом недвижимости.

Закон обязывает эмитента до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие. С одной стороны, это- источник получения платежей по ипотечным бумагам, с другой- обеспечение. В пул ипотечных кредитов включаются не любые ссуды, а только наиболее качественные. Следовательно, многократно возрастают требования к унификации и стандартам ипотечного кредитования (они прямо указаны в законопроекте), что обеспечивает минимизацию возможных рисков при долгосрочном жилищном кредитовании и повышает надежность бумаг.

В Законе «Об инвестировании пенсионных накоплений» ипотечные бумаги уже упомянуты как один из основных обЪектов инвестирования. Кстати, в странах с развитой экономикой до 40% накопительной части вашей будущей пенсии работает и приращивается именно в этих ценных бумагах.

Есть еще одна особенность ипотечных бумаг- их владельцы наделены не только правом требовать от эмитента выплаты номинала и процентов, но и особыми правами в отношении ипотечного покрытия.

В проекте закона определены два вида бумаг: долговые и долевые. Закладные листы- это фактически ипотечные облигации, обеспеченные покрытием. При неисполнении эмитентом своих обязательств держатели бумаг получают перед другими кредиторами преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости покрытия. Ипотечный сертификат участия- одна из наиболее существенных новелл законопроекта. Таковыми признаются эмиссионные бумаги, владельцы которых, по сути, становятся собственниками самого покрытия.

Общемировой тенденцией последнего десятилетия стала секЪюритизация активов финансовых институтов, в том числе и действующих в сфере жилищного кредитования. С учетом особенностей нашей правовой системы предлагается придать ипотечным сертификатам участия некоторые черты подобных бумаг, выпускаемых в США и других странах и сконструированных по принципу РАS.ru. Выпуская такие сертификаты, эмитент получит возможность передать право собственности на ипотечные активы непосредственно владельцам ценных бумаг. Это делает выпуск сертификатов участника особенно привлекательными для кредитных организаций, поскольку в отношении их активов и обязательств действуют жесткие финансовые нормативы.

С помощью покрытия эмитент обеспечивает исполнение своих обязательств, а само оно обладает некоторыми чертами залога. Фактически в законе предложен новый способ обеспечения обязательств, что потребовало явного указания на то, какие обязательства обеспечиваются и кто является субЪектом отношений. Особенно важно, что имущество, составляющее покрытие закладных листов, не включается в общую конкурсную массу в случае ликвидации или банкротства их эмитента.

Законопроект определяет и требования к покрытию, деля его на основное и дополнительное. К основному покрытию отнесены собственно ипотечные кредиты и закладные, к дополнительному- денежные средства и сами ценные бумаги.

Учет денежных требований по ипотеке осуществляется путем их отражения эмитентом на отдельном балансе и через ведение реестра ипотечного покрытия. Денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, входящие в состав основного покрытия, должны отвечать специальным требованиям:

  • по размеру кредита- сумма займа не должна превышать 70% рыночной стоимости недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки;
  • по денежной оценке- рыночная стоимость недвижимого имущества предмета ипотеки должна быть определена оценщиком.

Учитывается и кредитоспособность. Кроме того, недвижимость, выступающая предметом ипотеки, обязательно страхуется от рисков утраты и повреждения в полной стоимости на весь срок действия кредитного договора.

Механизм выпуска этих бумаг основан на том, что ипотечное покрытие выступает покрытием сразу нескольких выпусков закладных листов с различными сроками обращения. Поэтому идеология модели укладывается в схему: одно покрытие- несколько выпусков закладных листов. Только так можно обеспечить согласованность графика платежей по закладным листам и финансового потока, генерируемого покрытием.

В законе устанавливается соотношение обЪема выпусков и размера покрытия. Введено новое понятие- «обслуживание покрытия», ибо от решения этой принципиальной проблемы зависит устойчивость всей системы ипотечного кредитования. Средства, выплачиваемые заемщиком в погашение кредита, должны пройти протяженную платежную цепочку: обслуживающий банк- эмитент бумаг- депозитарий или регистратор- расчетный банк держателя бумаги. И только потом они попадают к инвестору.

В действующем законодательстве эта область практически не регулируется. Не определены ясно и отношения, возникающие при доверительном управлении ценными бумагами. Поэтому пришлось добавить в проект четкие положения об обслуживании ипотечного кредита и определить обязательства сторон в процессе обслуживания.

К своему владельцу ипотечная бумага попадает в результате процедуры эмиссии, детально описанной в законопроекте. По сравнению с обычными, процедура выпуска ипотечных бумаг имеет определенные отличия. В частности, принятию эмитентом решения об их выпуске должно предшествовать получение разрешения на эмиссию и формирование покрытия.

Много споров в процессе подготовки проекта было вокруг конструкции сертификатов участия. Согласно проекту, сертификат является именной ценной бумагой, а срок его обращения соответствует сроку кредитного договора. Эмитент обязан завершить размещение выпускаемых сертификатов в течение 30 дней с даты начала эмиссии.

В свою очередь, владелец ипотечного сертификата имеет право получать пропорциональную часть финансового потока, обеспечивающего покрытие (ипотечные кредиты и ежемесячное погашение заемщиками процентов и основного долга). Эти деньги делятся поровну между всеми владельцами сертификатов. Само покрытие находится в доверительном управлении эмитента сертификатов, условия которого и порядок управления устанавливаются эмитентом в решении о выпуске.

В целом правовая конструкция сертификата сходна с конструкцией паевых фондов, в которые к сегодняшнему дню уже инвестировано около $400 млн. По итогам прошлого года доходность паевых фондов составила 80% (в среднем же она была на уровне 45–50% годовых). За последние четыре года индустрия паевых фондов вложила крупные средства в рекламу продуктов, в том числе и паев- бумаг прямого владения, востребованных сегодня рынком. Кроме того, в конструкции бумаг прямого владения некоторые сложности, связанные с покрытием, неприкосновенностью обеспечения и так далее, снимаются автоматически.

В западной практике существует еще одна, промежуточная форма ипотечных бумаг- те, что выпускаются инвестиционными фондами недвижимости. Чтобы избежать перегруженности законопроекта, такие бумаги исключены из его текста. Однако и принятый в конце прошлого года Закон «Об инвестиционных фондах» не содержит норм, касающихся специальных инвестиционных институтов, и регулирует лишь деятельность фондов на рынке ликвидных ценных бумаг. Поэтому некоторые действия по сближению обоих законов мы планируем предпринять во втором чтении.

Не отражен пока в законопроекте и контроль за доверительным управлением имуществом, составляющим ипотечное покрытие. При доработке планируется рассмотреть возможность наделения полномочиями осуществлять такой контроль специализированные депозитарии, на которые при эмиссии ипотечных бумаг могла бы быть возложена функция ведения реестра ипотечного покрытия и контроля за соответствием общих обязательств эмитентов по закладным листам и размеру этого ипотечного покрытия.

Несколько слов о налогообложении. С принятием закона на российском финансовом рынке появятся новые ценные бумаги- долгосрочные финансовые инструменты, используемые инвесторами (в том числе физическими лицами) для накоплений и сбережений. Наша налоговая система пока не учитывает особенности налогообложения операций с подобными инструментами. Между тем существует мировой опыт введения в законодательство особых режимов налогообложения операций с закладными, ипотечными кредитами и ипотечными ценными бумагами (в том числе, по НДС, налогам на доход от капитала и на имущество). Однако подробный анализ проблемы в рамках российской налоговой системы до настоящего времени не проводился. А как показывает наш опыт, налоговая проблема обостряется именно тогда, когда на рынок выводятся новые финансовые инструменты.

Непросто решается вопрос и о праве на эмиссию. Например, отдельные положения ГК РФ и Закона «О банках и банковской деятельности» блокируют оборот закладных ипотечных кредитов, что в будущем наверняка затруднит формирование ипотечных пулов и скажется на ликвидности ипотечных бумаг.

Некоторый положительный эффект достигнут в связи с принятием поправок в Закон «Об ипотеке», касающихся закладной. Но этого недостаточно. Вопрос, видимо, надо ставить более широко- целесообразно готовить правовые условия для создания в России специализированных ипотечных банков. Таким статусом может быть наделен специализированный эмитент ипотечных ценных бумаг. К числу подобных кредитных организаций можно отнести строительные сберегательные кассы, закон о которых (на основе опыта Германии) сейчас готовится в Думе.

Думается, без изменения действующего банковского законодательства запустить полноценный ипотечный рынок вряд ли удастся. Но вот что характерно: связанные с этим вопросы возникают и ставятся не изнутри самой банковской системы, а извне- в процессе развития смежных финансовых рынков.

Пока проект, принятый в первом чтении, вводит два вида эмитентов: специализированные и неспециализированные. Неспециализированными эмитентами являются те же банки, специализированными- ипотечные финансовые агентства и иные организации, в соответствии с федеральными законами.

ОбЪем эмиссии ипотечных бумаг неспециализированной организации не должен превышать величину уставного капитала эмитента. Законопроект устанавливает требования к ипотечным агентствам, особенности реорганизации и ликвидации эмитента ипотечных бумаг, ответственность эмитентов и их органов управления за нарушение требований закона. Деятельность специализированных эмитентов может быть поддержана за счет средств бюджета. Особое место среди них должно занять, естественно, федеральное Агентство ипотечного кредитования.

Таким образом, в недалеком будущем следует ожидать появления как минимум двух новых институтов в сфере ипотечных ценных бумаг и их эмитентов: агентств и строительных сберкасс. Каждый из них, по-своему используя рыночные механизмы, будет решать проблему привлечения средств в сферу жилищного строительства. Задача в том, чтобы правильно воспользоваться возникающими возможностями.

Статья написана по материалам сайтов: rags.ru, ipotekoi.ru, base.spinform.ru, www.klerk.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий