Ипотечные облигации в России и мире: их роль и значение 2019 год

Ипотечные облигации – это облигации обязательства, по которым обеспечиваются правами требования по ипотечным кредитам.

Банк, выдавший некое количество ипотечных кредитов, получает в свое распоряжение некое количество прав требования. А банку понадобились деньги. И банк решает получить в долг, выпустив облигации. Но банку хочется прокредитоваться по низкой ставке. Ставка ниже, когда ниже риски. Поэтому банк решает оставить что-то в залог, тем самым снизив риски кредиторов.

И так имеем следующую цепочку:

  1. Банк кредитуется, выпустив облигации, и реализовав их среди держателей.
  2. Права требование по ипотечным договорам выступают обеспечением обязательств банка перед держателями облигаций.
  3. Сами права требование обеспечены недвижимым имуществом.

Выпускать облигации, обеспеченные ипотечными кредитными договорами могут два вида организаций – это, естественно, кредитные организации, а также ипотечные агенты.

К кредитным организациям регулятором устанавливаются специальные требования. В общем можно сказать так — на момент выпуска ипотечных облигаций, у кредитной организации не должно быть финансовых проблем.

Если по каким-то причинам банк не соответствует всем требованиям, закон позволяет учредить для выпуска облигаций специальную организацию — ипотечного агента. В этом случае схема будет выглядеть так:

Ипотечный агент — организация в форме акционерного или общества с ограниченной ответственностью, учреждаемая банком исключительно для выпуска ипотечных облигаций. Учреждаемой организации передаются права требования, которые будут обеспечением выпускаемых облигаций.

На деятельность ипотечного агента накладывается ряд ограничений. Функции управления и ведения бухгалтерского учета этой организацией возлагаются на две различных специализированных организации. А сам ипотечный агент не может нанимать сотрудников. Все это сделано для увеличения прозрачности отчетности и упрощения возможных юридических споров.

В западной практике такая процедура передачи активов и получения под их залог финансирования называется секьюритизация. Используется для спасения кредитных учреждений, оказавшихся на грани банкротства.

Теперь, что касается надежности этих облигаций. Как уже было сказано, вся сумма обязательств банка перед держателями облигаций обеспечена активами в виде прав требования по ипотечным кредитам. На эти активы накладываются определенные ограничения так, чтобы эти активы не могли быть отчуждены в пользу каких-бы то иных требований, отличных от требованиям по облигациям. С этой целью ведется реестр залога по ипотечным облигациям.

В реестр включаются права требование, они должны минимум на 80 % покрывать обязательства по облигациям. Так же в реестр могут быть включены другие активы (недвижимость в собственности банка, ОФЗ).

Собственно, реестр нужен по следующим причинам. Поскольку ипотечные заемщики регулярно погашают задолженность перед банком, сумма задолженности (права требования) уменьшаются, т.е. уменьшается стоимость залогового имущества.

Тут также важно заметить, что вносимые в счет погашения кредитов денежные средства не могут быть включены в реестр, так как денежные средства не могут выступать залогом .

При этом требование об обязательном полном покрытии обязательств пред держателями облигаций должно соблюдаться. Поэтом в замен выбывших прав требования в реестр включаются или другие права требования, или надежные облигации (закон разрешает только ОФЗ), или недвижимость.

В случае признания эмитента этих облигаций банкротом, происходит следующее:

1 конкурсный управляющий НЕ включает все имущество, числящееся в реестре прав требования, в конкурсную массу;

2 держатели облигаций не попадают в очередь кредиторов;

3 конкурсный управляющий в течении 9 месяцев после признания эмитента банкротом, обязан реализовать залоговое имущество, а вырученными средствами рассчитаться с держателями облигаций.

И если после выплаты всех средств, полученных от реализации залогового имущества, останутся не погашены некоторые обязательства перед держателями облигаций, то они имеют права встать в очередь кредитора и претендовать на погашение своих требований (в размере не удовлетворённых) от реализации остального имущества эмитента. И наоборот, после удовлетворения требования всех держателей облигаций. Если останутся лишние средства от реализации залогового имущества, они включаются в конкурсную массу для погашения требований других кредиторов.

Помимо самого плохого, что может случится с банком или ипотечным агентом, выпустившим облигации, держатели облигаций имеют права досрочно требовать погашения ипотечных облигаций в нескольких случаях.

Первое. Нарушения порядка исполнения обязательств, например, просрочка выплаты очередного купона.

Второе. Нарушения правил ведения реестра ипотечного покрытия или нарушение правил замены или размера ипотечного покрытия.

Третье. Нарушение правил деятельности. Это в большей части касается ипотечного агента, в случае с ним любая деятельность, не предусмотренная Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах», влечет за собой право досрочного погашения облигаций.

О каждом случае возникновения права требовать досрочного погашения облигаций эмитент обязан сообщить на странице раскрытия информации в сети интернет, с описанием порядка и срока предъявления таких требований.

Также проспектом выпуска облигаций могут быть установлены и другие (в дополнение к перечисленным) случаи при наступлении которых, у держателей облигаций появляется право требовать досрочного погашения.

На московской бирже торгуются ипотечные облигации четырез банков ЮниКредит Банк, ДельтаКредит, ВТБ24 и Газпромбанк. Но по облигациям с ипотечным покрытием, что ВТБ24, что Газпромбанка ситуация такая: с момента размещения не было не одной сделки купли-продажи. То есть те, кто приобрел бумаги этих банков при размещении, не продают их. Поэтому на этих бумагах этих организаций останавливаться не будем.

ЮниКредит Банк – один из крупнейших банков в России, полностью принадлежит UniCredit Bank Austria AG, Вена, Австрия, входит в финансовую группу UniCredit.

У ЮниКредита торгуется один выпуск — облигации неконвертируемые процентные документарные с ипотечным покрытием серии 02-ИП (ЮнКр 02-ИП). Погашение — 16.09.2020. Номиналом 1000 рублей. Доходность – чуть больше 10 % годовых. Документы по выпуску этих облигаций можно найти вот здесь — листать вниз.

Банк ДельтаКредит – тоже крупный банк (входит в топ 50 по активам), специализируется на ипотечном кредитовании. Принадлежит РосБанку, который в свою очередь принадлежит французской Societe Generale. Торгуется 8 выпусков ипотечных облигаций. Дельта09ИП (погашение 06.12.2017), Дельта10ИП (погашение 04.07.2018), Дельта12ИП (погашение 30.08.2018), Дельта16ИП (04.02.2018) – торгуются с доходность около 9 % годовых.

Выпуски Дельта14ИП, Дельта15ИП, Дельта16ИП будут погашены в 2024 году. Текущая доходность – чуть больше 10 %.

Дельта17ИП с погашение 30.03.2019 также имеет доходность около 10 %.

Все документы по выпускам облигаций ДельтаКредит банка можно найти на этой странице.

Здесь все просто. Это разновидность ипотечных облигаций, имеющая только одно отличие. Покрытием могут выступать только требования по тем ипотечным кредитам, залогом в которых выступают жилые помещения. То есть в общем случае договор ипотеки с обеспечением в виде объекта незавершённого строительства (недостроенной квартиры) может выступать обеспечением по ипотечным облигациям, по жилищным НЕ может.

Это интересно:  Как выписаться из квартиры: о каждом из способов подробно 2019 год

Более подробно с темой можно ознакомится, прочитав Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ.

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕИпотечные облигации — это одна из разновидностей долговых ценных бумаг. Операции с ними очень популярны заграницей, в особенности в США. С развитием ипотечного рынка сделки с этими ценными бумагами набирают все большую популярность и в России. Хотя до показателей других стран отечественным банкам еще очень далеко. С помощью этого финансового инструмента они могут привлекать недорогое дополнительное финансирование, чтобы направлять его на кредитование населения.

Под ипотечными облигациями подразумевают долговые ценные бумаги, которые обеспечены залогом недвижимости по выданным ипотечным кредитам. Их основная задача — помочь финансовым учреждениям получить дешевые ресурсы, которые можно использовать для предоставления новых кредитов на покупку жилья. Регулируется рынок облигаций ФЗ № 152 от 11.11.2003 года.

Привлечение денег под ипотечные выплаты банками осуществляется с помощью специального механизма, который носит название секьюритизация. С его помощью банки отбирают кредиты на покупку недвижимости с высоким уровнем погашения и преобразовывают в долговые ценные бумаги. Финансовые учреждения могут как сами выпускать обеспеченные облигации, так и передавать долговые обязательства по кредитам ипотечному агенту, и уже он будет осуществлять дальнейший выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность и проценты по кредитным соглашениям, договорам займа, закладным, а также по ипотечным сертификатам участия. Не каждый кредит на покупку жилья может входить в состав покрытия. Туда включают только те обязательства, которые соответствуют следующим параметрам:

  1. Остаток задолженности не превышает 80% от рыночной стоимости объекта обеспечения.
  2. Договор обеспечения не предусматривает замену имущества без согласия кредитора.
  3. Объект залога должен быть застрахован от риска утраты или повреждения.
  4. Предметом кредитного соглашения или договора займа могут быть только денежные средства.

В ипотечное покрытие нельзя включать обеспечение, которое выступает залогом по проблемной задолженности.

Для данных облигаций характерны следующие параметры:

  1. Периодическая выплата обязательств держателям ценных бумаг. Обычно их погашение осуществляется ежемесячно аналогично выплатам обязательств заемщиком в соответствии с графиком погашения.
  2. Платеж по облигации состоит из двух частей: процентной и амортизационной (погашение тела кредита). Учитывая специфику выплаты основного долга, нужно отметить, что амортизационное погашение может осуществляться в соответствии с графиком, а также быть досрочным или полным. То есть заемщик при наличии свободных денег может выполнить свои обязательства раньше времени, что ведет к погашению облигаций раньше установленного срока.
  3. На уровень доходности бумаг прямое влияние оказывает их уровень риска. Чем больше вероятность невыплаты долгов, тем выше процентная ставка. Положительно влияет наличие ликвидного обеспечения по кредиту, которое повышает шансы на своевременную выплату долга.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) бывают таких разновидностей:

  • облигации с ипотечным покрытием;
  • ипотечный сертификат участия;
  • закладная.

Рассмотрим их подробнее. Первые из списка — это именная или на предъявителя долговая ценная бумага, выполнение требований по которой полностью или частично обеспечено залогом ипотечного покрытия. Последнее означает, что держатель ценной бумаги имеет право требовать вернуть долг и проценты за счет недвижимого имущества, которое выступает обеспечением по кредиту. Эмиссию подобных ценных бумаг может осуществлять только банк или ипотечный агент (юрлицо с соответствующей лицензией).

Ипотечный сертификат участия относится к именным ценным бумагам. Он не имеет номинальной стоимости, дает право его держателю на часть (долю) имущества, которое входит в состав ипотечного покрытия или на соответствующее доверительное управление залоговой недвижимостью. Эмиссия ипотечных сертификатов может проводить только АО с лицензией, выданной Центробанком, на управление паевыми, инвестиционными или негосударственными ПФ. Первой организацией в РФ, которая осуществила эмиссию сертификатов участия в 2012 году, стала Управляющая компания ГФТ «Капитал».

Закладная – это именная ценная бумага, которая выступает гарантией выполнения денежного обязательства, обеспеченного недвижимостью. Закладные составляются банками и подписываются во время передачи квартиры или дома в залог по кредиту.

Главная задача ипотечных облигаций — помочь банку привлечь дополнительные ресурсы, которые можно направить на кредитование населения. Другими словами, финансовое учреждение, которое активно финансирует покупку недвижимости, время от времени может нуждаться в ресурсах, чтобы и дальше продолжать кредитование и зарабатывать проценты. А быстро привлечь необходимые суммы можно с помощью продажи ценных бумаг.

То, как работают ипотечные облигации, простыми словами можно изобразить следующим образом:

  1. Банк выдает ипотеку под 12-14% годовых, но испытывает ограниченность в свободных ресурсах для выдачи новых кредитов на покупку недвижимости.
  2. Тогда, чтобы быстрее привлечь новые деньги, которые можно направить на кредитование, он выпускает облигации под залог выполнения обязательств по имеющимся ипотечным кредитам.
  3. Условно доходность выпущенных ценных бумаг составляет 5-6% годовых. Плата по облигациям устанавливается банком во время эмиссии и зависит от многих факторов, среди которых основным является вероятность невыполнения обязательств клиентами банка.

‘ alt=»>

Таким образом, банк привлекает денежные средства инвесторов для выдачи новых кредитов, в то же время сохраняя часть дохода от старых.

Купить ценные бумаги можно на разных фондовых биржах. Их продажу осуществляют как банки, так и ипотечные агенты. Покупка совершается либо непосредственно инвестором, или же через участника фондового рынка (брокера) путем составления договора купли-продажи, мены или другим способом.

Впервые о рынке ипотечных ценных бумаг в РФ заговорили в 2003 году. Именно осенью 2003 года был принят первый ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Этот нормативный акт ввел в обиход два новых понятия: облигации с ипотечным покрытием и ипотечный сертификат участия. Новые финансовые инструменты заинтересовали, в первую очередь, различные страховые компании и инвестиционные фонды, но не своей доходностью, а ликвидностью и уровнем надежности. Ведь именно они гарантировали стабильную прибыль от вложений.

Первопроходцем эмиссии ипотечных ценных бумаг в России была специализированная ипотечная организация «ГПБ Ипотека», а инициатором выпуска стал «Газпромбанк». Он также выполнял роль депозитария и платежного агента. Следующим первопроходцем на рынке стало АИЖК.

С 2006 года по 2012 год было проведено только 16 выпусков ипотечных ценных бумаг, которые размещались среди отечественных инвесторов. Благодаря чему банкам удалось привлечь около 122 млрд. рублей и 13 трансграничных выпусков на общую сумму более 61 млрд. рублей. Лидером по объему инвестиций стало АИЖК, которое привлекло 59,2 млрд. рублей, на втором месте находится банковская группа ВТБ, которая за 6 сделок смогла получить 45,3 млрд. рублей. Замыкает ТОП-3 рейтинга «ГПБ Ипотека» с показателем 22,8 млрд. рублей. Кроме того, банк ВТБ планирует активную продажу ипотечных облигаций населению, предлагая по ним более высокую доходность, чем по депозитам, — до 9%.

Это интересно:  Как и в каких случаях ребенка можно прописать по месту прописки отца или матери? 2019 год

Основные преимущества, которыми обладают ИЦБ:

  • надежность;
  • доступность;
  • стабильная доходность;
  • высокая ликвидность.
  • относительно низкая доходность,
  • большая вероятность досрочного погашения.

Кроме этого, следует отметить, что именно ИЦБ стали виновниками ипотечного кризиса в 2008 году, который начался в США, а потом перерос во всемирный финансовый кризис. Неконтролируемая эмиссия, а также низкий уровень обеспечения привели к тому, что ухудшение выплат по кредитам вызвало крах многих крупных банков, самый известный среди которых «Lehman Brothers».

Постоянный рост ипотечного рынка и цен на недвижимость способствовали активной выдаче ипотеки физлицам без надлежащей проверки их платежеспособности. Ведь многие банки гнались за прибылью, и поэтому под выданные кредиты они сразу же оформляли ИЦБ, которые продавали на бирже. Полученные деньги они снова направляли на выдачу новых кредитов на покупку недвижимости. И весь процесс снова запускался по новой.

Очевидно, что подобная финансовая пирамида должна была рано или поздно рухнуть, а это и случилось осенью 2008 года. Резкое снижение рыночной стоимости обеспечения, падение платежеспособности клиентов и качества обслуживания кредитов привело к тому, то многие ценные бумаги потеряли свое обеспечение. А те банки, которые их выпустили, не смогли выполнять обязательства перед инвесторами и объявили о банкротстве.

Тем не менее, ипотечные облигации являются перспективным финансовым инструментом развития как банковского сектора, так и интересным способом вложения средств для инвесторов.

Опубликовал: admin в Ипотека 09.11.2018 Комментарии к записи Ипотечные облигации в России и мире: их роль и значение отключены 56 Просмотров

Ценные бумаги имеют свойство постоянно видоизменяться в зависимости от направления развития рынка, а также от имеющихся нужд у владельцев. Каждую минуту происходят обрушения цен или существенный рост каких-либо бумаг. Наиболее востребованными и стабильными являются ипотечные облигации, подкрепленные реально существующей недвижимостью.

Под ипотечными облигациями понимаются ценные бумаги, обеспечением которых служат какие-либо объекты недвижимости, переданные владельцам облигаций в качестве залога.

Несмотря на кажущуюся сложность определения, явление достаточно простое и встречающееся повсеместно. Недвижимость является одним из самых стабильных способов хранения денежных средств, так как бизнес может развалиться, накопления во вкладах испариться из-за банкротства банков, а недвижимое имущество будет стоять еще долгие десятилетия, храня вложенные инвестиции. При этом существуют страховки на случай утери недвижимости по обстоятельствам, не зависящим ни от заемщика, ни от залогодержателя.

Мировой финансовый рынок определяет несколько видов участников таких правоотношений:

  1. Банковские организации, которые выдают кредиты заемщикам на приобретение недвижимости, выпуская количество облигаций, равное сумме займа.
  2. Инвесторы, которые приобретают ипотечные облигации в качестве способа заработка.
  3. Страховые организации, занимающиеся страхованием недвижимого имущества, приобретаемого за счет получаемого у банка кредита.

Ипотечные облигации позволяют рефинансировать уже выданный банком кредит для дальнейшего использования средств на другие займы, подкрепляемые иными объектами недвижимости.

На мировой арене ценные бумаги распространены повсеместно, ипотечные облигации используются на протяжении сорока лет, однако данная тенденция в России только начала развиваться. Рынок ценных бумаг, обеспеченных недвижимым имуществом, на территории РФ находится на самой начальной точке своего формирования, поэтому об особенностях ипотечных ценных бумагах знает малый круг лиц. Рядовые граждане даже не подозревают о существовании такого рода обращения денежных средств.

Облигации с ипотечным покрытием позволяют остаться в выгодном положении всем участникам таких сделок, так как безопасность денежных средств при таком подходе находится на максимально возможном уровне.

Обычно ипотечные ценные бумаги вводятся в оборот следующим образом:

  1. Банковская организация выдает кредит на приобретение недвижимого имущества какому-либо гражданину.
  2. На сумму выданного кредита оформляются облигации и выставляются на продажу.
  3. Инвестор, готовый приобрести облигации по заявленной стоимости, вносит денежные средства установленного объема в банковское учреждение, становясь фактическим залогодержателем имущества, которое приобрел заемщик.
  4. После получения средств от инвестора, банк может выдать новый ипотечный кредит на такую же сумму уже другому лицу, что подстегивает развитие экономики организации.
  5. Снова ищется инвестор и так по кругу.

В конечном итоге подобная политика дает возможность заработать или сэкономить каждой стороне-участнику таких правоотношений:

  1. Кредитное учреждение получает возможность заключать много большее количество сделок под залог недвижимого имущества, которое в случае невыплаты можно реализовать на рынке.
  2. Инвестор, купивший облигации с ипотечным покрытием, может получить существенные проценты от получившегося вклада в развитие кредитной организации, используя постоянный рост стоимости недвижимости.
  3. Заемщики могут рассчитывать на постепенное снижение процентной ставки по ипотеке, так как с ростом инвестиции и увеличением оборота ипотечного кредитования не будет нужды сохранять прежний размер больших ставок по кредитам.

Вложение средств в покупку ценных бумаг, которые обеспечиваются недвижимостью, дает возможность не только заработать, но и не потерять имеющиеся средства ввиду обесценивания местной валюты.

Строительство – одна из самых передовых и развивающихся отраслей, за последние десятилетия стоимость квартир, нежилых помещений и других видов недвижимого имущества выросла в 2-3 раза в зависимости от сферы, поэтому надежность является главным девизом работы ИЦБ.

Облигации с ипотечным покрытием могут быть представлены в нескольких видах, которые отличаются не только назначением, но и обеспечением сохранности денежных средств инвесторов.

  1. Закладной, которая выступает в виде ценной бумаги. Инвестор получает возможность возвратить свои средства с учетом процентов за пользование ими в полном объеме за относительно небольшой период после окончания срока вложения.
  2. Облигации с ипотечным покрытием, которая покрывается не недвижимым имуществом, а средствами, которые заемщик обязуется вернуть в течение установленного договором времени. При этом уточняется, что максимально возможное количество облигаций не может превышать 80% от той суммы, которую может получить банк после полного погашения займа.
  3. Ипотечного сертификата, который по своей природе не имеет фактической стоимости, но определяет количество процентов от общей суммы возврата, принадлежащие инвестору.

Как правило используются только вторая и третья виды ипотечных ценных бумаг, так как они наиболее выражены в средствах обеспечения сохранности денежных средств инвесторов.

На сегодняшний день развитие ценных бумах при выдаче кредитов, направленных на приобретение главным образом жилья, складывается в рамках двух реалий – американской и франко-скандинавской.

Основные особенности и отличия американской и скандинавской системы оборота обеспеченных облигаций в мире:

Возникнув в 2000-е гг., российский ипотечный рынок изначально развивался как высококонкурентный, что во многом определило динамику ставок и размер первоначального взноса, сделало кредит доступнее все более широкому кругу заемщиков. Ключевым моментом повышения доступности было и остается наличие у банков-кредиторов источников долгосрочного и относительно дешевого финансирования. С целью привлечения долгосрочных средств ряд банков стал активно осваивать секьюритизацию — выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. Первым был ВТБ, разместивший ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) на европейском рынке в 2006 г. В конце 2008 г., несмотря на кризис, «ВТБ Капитал» разместил ипотечные облигации (Russian Mortgage Backed Securities) ВТБ 24 на 470 млн. долл. США. Среди сделок на внутреннем рынке — размещение двух выпусков ипотечных бондов ВТБ 24 совокупным объемом около 30 млрд. руб.

Это интересно:  Наследство по завещанию и по закону 2019 год

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

  • 1. коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;
  • 2. ипотечные агентства производят выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются на фондовом рынке;
  • 3. денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
  • 4. государство гарантирует выплаты по облигациям.

В целом ИЦБ характеризуются такими показателями, как надежность, прозрачность, доступность и долгосрочность. Преимущества выпуска банковских ипотечных облигаций представлены в таблице 1

Таблица 1 Преимущества выпуска банковских ипотечных облигаций

Привлечение долгосрочных ресурсов для фондирования ипотечных операций

Диверсификация источников фондирования; выход на новую группу инвесторов

Снятие ограничений по капиталу на объем заимствований эмитента

Уменьшение затрат на рефинансирование ипотечного портфеля

Возможность получения рейтинга выше корпоративного

Преимущества для инвесторов

Рейтинг инвестиционного уровня

Регламентированный государством контроль за эмитентом и обеспечением

График погашения как у корпоративного бонда (отсутствует риск досрочного погашения)

Таким образом, банк выдает гражданам множество ипотечных кредитов со схожими параметрами, например, сроком на двадцать лет. Но для того, чтобы выдать такие ссуды, у него должны быть длинные ресурсы. Таких денег у кредитных организаций, как правило, нет, поэтому во всем мире существует схема рефинансирования ипотечных кредитов: банки выдают однотипные кредиты, формируют из них пул и продают его на рынке. Для чего выпускают облигации, обеспеченные этим портфелем. Приобретатели этих бумаг — консервативные инвесторы, в первую очередь страховые компании и пенсионные фонды, в которых аккумулируются долгосрочные отчисления. В течение тех же двадцати лет инвесторы получают доход за счет обслуживания кредитов заемщиками, а в конце срока погашают бумаги. Банки же получают дешевые деньги, поскольку ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам, и выдают новые кредиты. Во-первых, лишь в 2003 году появился закон об ипотечных ценных бумагах, в который в течение длительного времени вносились технические поправки. Во-вторых, банкам нужно было накопить большой пул закладных на жилье, на это требовалось несколько лет.

В итоге первооткрывателем в выпуске первых ипотечных бумаг выступил банк «Совфинтрейд» (в 2007 году переименован в «ГПБ-Ипотека», входит в группу Газпромбанка). В 2006 году банк эмитировал ипотечные облигации на 3 млрд. рублей со сроком погашения в 2036 году — банк рефинансировал кредиты Газпромбанка, но позже покупал и чужие портфели для секьюритизации. Всего с момента принятия закона на российском рынке банки совершили девять подобных сделок, в том числе четыре из них приходятся на АИЖК. Также две сделки провел банк ВТБ 24, по одной — МИА (Московское ипотечное агентство) и МБРР. 13 сделок провели российские банки на западных рынках. Благодатин А.А. Рынок ценных бумаг и биржевое дело: учеб.-практ. пособие. — М.: Инфра-М, 2012.

В России жилищные облигации не пользовались большим спросом. Хотя это был новый класс бумаг, с обеспечением, имеющий высокий кредитный рейтинг, а поэтому привлекательный даже для консервативных инвесторов. Однако традиционные приобретатели данных бумаг отсутствовали в России как класс — ВЭБу и НПФам не разрешили размещать в них накопительную часть пенсий, а страховые и управляющие компании предпочитали инвестировать свои резервы и средства ПИФов в более доходные и привычные инструменты.

Ипотечные облигации являются достаточно сложным структурным продуктом. Выплаты по нему во многом зависят и от финансовой дисциплины заемщиков ипотечных кредитов, возможных досрочных погашений, от структуры самого выпуска облигаций и т.д. К тому же данные бумаги давали не очень высокую доходность. Так, доходность по облигациям АИЖК составляла около 5-7%. В итоге покупать сложный продукт под низкую доходность в России находилось мало желающих.

Обратить свое внимание на Запад российских банкиров заставило несовершенство российского законодательства. Так, для выпуска облигаций банку требуется создание специализированной компании — Special Purpose Vehicle (SPV), которой передается пул закладных для снижения рисков инвесторов. На их баланс банки переводят активы (например, портфель кредитов), и SPV выступают эмитентами бумаг. Банк получает деньги по выданным ссудам, при этом продолжает следить за поступлением денег от заемщиков как сервисный агент — он переправляет их SPV, которая уплачивает инвесторам купоны по выпущенным облигациям.

Создаются данные компании в Люксембурге, Нидерландах или Ирландии, где есть для этого все условия: правовое поле позволяет поставить на конвейер создание бесприбыльных структур, у которых нет ни имущества, ни персонала и т. д. В российском законодательстве не определен статус SPV. В данном качестве может выступать ООО или ОАО, но классической SPV оно не будет — у российского юридического лица по закону должен быть генеральный директор или управляющая организация, оно должно предоставлять финансовую отчетность в налоговые органы и платить налоги. Поэтому неудивительно, что даже государственное АИЖК не обходится без помощи заграницы: для каждого выпуска облигаций в России агентство создает ЗАО, но его учредителями выступают фонды (Stichtings), созданные в соответствии с законодательством Нидерландов.

Таблица 2. Стратегия развития ипотечного кредитования в РФ

Статья написана по материалам сайтов: 4bonds.ru, creditkin.guru, mari-a.ru, vuzlit.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий