Ипотечный агент: принцип работы и законодательство 2019 год

Рассмотрим сначала ситуацию, когда ипотечный агент создается путем учреждения. Здесь возможны два варианта: (1) учредителем является первоначальный собственник активов (оригинагор). который оплачивает уставный капитал ипотечного агента требованиями по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладными и становится акционером ипотечного агента (ч.2 п. 1 ст.8); и (2) учредителем является лицо, отличное от первоначального собственника (оригинатора), которое оплачивает уегавный капитал своими средствами. И в том и в другом случаях нужно учитывать общие требования, предусмотренные ст. 66 ГК и ст.10 Закона об АО; особенности учреждения обществ с участием иностранных инвесторэв могут быть предусмотрены федеральными законами (п.6 ст. 9 Закона об АО).

Остановимся подробнее на первом варианте: оригинатор — акционер ипотечного агента. Сразу возникает вопрос: каковы юридические последствия того, что оригинатор становится акционером ипотечного агеггга? Между ипотечным агентом и оригинатором могут возникнуть отношения дочернего и основного обществ: общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное общество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом (п.1 ст. 105 ГК и п.2 ст.6 Закона об АО). На основании ст. 6 Закона об АО юридическими последствиями признания ипотечного arcirra дочерним по

отношению к оригинатэру как основному обществу будут являться следующие (a)

Ипотечный агент ис будет отвечает по долгам оригинатора. Однако после признания оригинатора банкротом и открытия конкурсного производства, кредиторы имеют право на удовлетворение своих требований к оригинатору из конкурсной массы, в которую входит все имущество должника (оригинатора), имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства (ст. 124 и ст. 131 Закона о банкротстве), за исключением имущества, которое исключается из конкурсной массы (п.2 ст. 131 Закона о банкротстве). Таким образом, акции в ипотечном агенте могут быть реализованы третьему лицу; при этом, такое неизвестное гретьс лицо может быть не заинтересовано в сделке секьюритизации, *гго может негативно повлиять на управление ипотечным areirroM и, в конечной счете, на исполнение его обязательств перед владельцами ипотечных облигаций. (b)

Если будет установлено, чго оригинатор ииеет право давать ипотечному arcirry как дочернему обществу обязательные дл* него указания, то оригинатор будет отвечать солидарно с ипотечным аге»ггом по сделкам, заключенным последним во исполнение таких указаний. При этом оригинатор будет считагься имеющим право давать ипотечному агенту обязательные для него указания только в случае» когда это право предусмотрено в договоре с ипотечным агентом или его уставе (ч.2 п.З ст.6 Закона об АО). Такое требование (по сделкам, заключенным во исполнение указаний основного общества) не носит субсидиарный характер и может быть предъявлено основному обществу сразу. Следует отметить отличие положения ч.2 л.З ст.6 Закона об АО от положения с п.1 ст. 105 ГК, которое предусматривает, что основное общество, которое имеет право давать дочернему обществу, в том чисче по договору с ним, обязательные для него указания, отвечасг солидарно с дочерним обществом по сделкам, заключенным последним во исполнение таких указаний. Отличие в формулировках положения об ответственности основного общества говорит само за себя. Как отмечает М.В. Телюкина, «на практике суды привлекают основное общество к ответственности, даже если ни в договоре, ни в уставе о возможности давать официальные указания дочернему обществу не сказано, а просто доказан факт, например, преобладающего участия в уставном капитале»70. (c)

В случае банкротства ипотечного агента по вине оригинатора последний несет субсидиарную ответственность по его долгам. Банкротство ипотечного агента будет считаться происшедшим по вине оригинатора только в случае, кегда оригинатор использовал указанные право (право давать ипотечному агенту как дочернему обществу обязательные для него указания) и (или) возможность (даьать обязательные указания) в целях совершения ипотечным агентом действия, заведомо зная, что вследствие этого наступит банкротство ипотечного агента (ч.З п.З ст.6 Закона об ЛО).

Акционеры дочернего общества вправе требовать возмещения основным обществом убытков, причиненных по его вине дочернему обществу (п.З ст.6 Закона об АО). (e)

В отношении сделки, совершенной должником с заинтересованным лицэм, (это может быть дочернее и основное общество (ст. 19 Закона о банкротстве)), в данном случае, сделки по передаче ипотечного покрытия оригинатором ипотечному агенгу, Закон о банкротстве предусматривает более «строгие» правила оспаривания (ст.61.2 и 61.3) (о чем подробно говориться в разделе 4.1 §4 главы III).

Риск солидарной ответственности оригинатора по долгам ипотечного агента, равно «-як и рис.к субсидиарной ответственности оригинатора в случае банкротства ипотечного агента несовместимы с такой структурой сделки сскьюритизаиии, когда оригинатор стремится использовать данную финансовую технику для получения преимуществ в связи с обязательными нормативами и требованиями и для целей бухгалтерского баланса (о чем подробно говорилось в разделе 2.1 §2 главы 1). Что касается цели получения преимущества с точки зрения привлечения финансов, то поскольку такая солидарная и субсидиарной ответственность существует, до некоторой степени «теряетея» юридическая самостоятельность активов. Иными словами, инвесторы справедливо могут задать вопрос: если ипотечный агент не сможет отвечать по долгам, то способен ли оригинатор; это ведет к необходимости анализа рисков, связанных с деятельностью оригинатора (о чем говорилось в разделе 2.1 §2 главы 1). Таким образом, коммерческие мотивации проведения сделки секыоритизации снижаются или вообще пропадают.

Далее следует остановиться на втором варианте — когда учредителем является лицо, отличное от первоначального собственника (или иных сторон в сделке). В этом случае требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекэй, и (или) закладные могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об or суждении этого имущества (ч.2 п.1 ст.8). Возникает вопрос, кто может являться учредителем ипотечного агента в данном случае?

Как подробно объясняегся в разделе 3.1 §3 главы III, на сегодняшний день отсутствует какая-либо российская коммерческая или некоммерческая организация, которая могла бы использоваться в качестве акционера ипотечного агента по аналогии с нидерландским штихтингом для обеспечения независимого («сиротскою») статуса ипотечного агента.

Ипотечный агент – это отдельный вид коммерческой организации, суть деятельности которой сводится к приобретению прав по банковским кредитам, предоставлению клиентам ипотеки и закладных. В качестве ипотечного залога, как правило, выступает недвижимость.

При создании ипотечной организации, группа лиц, которые являются создателями (могут быть как и физические, так и юридические лица) вносит необходимое количество финансовых ресурсов в общий капитал акционерной организации. Возможно так же привлечение других видов имущества, если такое не противоречит законодательству. Затем такая организация вносит свои требования по выданному ипотечному займу. На собрании учредителей такого акционерного общества выбирается будущий исполнительный орган и специальная организация, которая будет вести бухгалтерский учет.

Ипотечный агент в России имеет свой устав, в котором закреплена его деятельность. Получение ипотечным агентом своих кредитных средств обосновано договором купли — продажи. Стоимость облигаций не может быть больше стоимости всего покрытия ипотеки, за вычетом процентов выплаты этих облигаций. Важным фактором является то, что сумма всех платежей облигаций с ипотечным займом должна быть не больше суммы платежей, которые приходят как выплата займа. Денежные ресурсы от продажи облигаций направлены на то, чтобы получить кредитные требования, а так же для выплат исполнительной службе за услуги, которые она предоставила.

Агент ипотечный может рассматривать кредитные требования, что являются обеспеченными ипотекой, а так же закладные ценные бумаги разных вариантов. Может использоваться как традиционное правопреемство, так и договор купли – продажи.

Правопреемство может выражаться в двух видах: сингулярном и универсальном. Под сингулярным понимают тот вид правопреемства, при котором правопреемник берет на себя все обязанности и права предыдущего правопреемника. Это невозможно лишь в ряде тех случаев, когда законодательством в принципе запрещается использование такой процедуры.

При осуществлении сингулярного правопреемства правопреемник может получить только определенную часть прав человека, который предшествовал ему в этом положении.

Данные требования находятся в восьмой статье федерального законодательства про ипотечных агентов. Они гласят о том, что организация, оказывающая услуги ипотечных агентов, функционирует в том случае, когда она зарегистрирована как акционерное общество, весь её капитал подлежит распределению на определенное количество акций. Эти акции подтверждают право каждого акционера на участие в управлении компании и капиталом.

В декабре 1995 года был принят закон про акционерные общества, в котором предусматривается возможность осуществить передачу своих полномочий (если они заключаются в единоличном исполнении обязанностей управляющего компанией, директора или же генерального директора) некоторой организации, занимающейся коммерческой деятельностью (в будущем её можно называть организацией, которая управляет), или же отдельному частному предпринимателю (который будет считаться управляющим). Больше того – в этой статье говорится о том, что такие действия совершать необходимо. Всю работу по финансовой статистике ипотечные агенты в России должны передавать другой организации, которая специализируется на этом вопросе.

Это интересно:  Оплата ЖКХ через Сбербанк Онлайн без комиссии 2019 год

Следующий пункт этой статьи указывает на ограничения штатной структуры организации, оказывающей ипотечные услуги. Ипотечное агентство не может, согласно с законом, иметь закрепленных за договором штатных работников.

Особые требования в законодательном порядке устанавливаются к ипотечному агенту касательно его фирменных наименований. Такое фирменное именование обязательно должно быть составлено только на государственном языке, так же в обязательном порядке должно указывать на текст «государственная специализированная организация».

В шестой статье рассматриваемого закона есть прямое указание на то, что за исключением тех лиц, которые в согласии с данным законом получили право заниматься ипотечной деятельностью, больше никто не имеет права реализовывать такую деятельность. Конкретнее речь идет об ипотечных ценных бумагах и праве на привлечение финансовых средств или же других ресурсов, имущества. Так же запрещено использовать слова с указанием на сертификаты участия в ипотечных операциях. Нельзя использовать словосочетание «агент ипотечный » в любых его вариациях или «ипотечная организация».

Этот закон устанавливает требования в жестком и обязательном порядке, и это требования, которые предъявляются к организациям, оказывающим ипотечные услуги. Среди прочих требований и запретов указано, что такие организации не могут заключать подобные договоры с физическим лицом, а так же реализовывать другие виды коммерческой деятельности кроме тех, которые прямо не запрещены законом. Если данные требования проигнорированы, то этот факт является прямой причиной для ликвидации организации, оказывающей ипотечные услуги и занимающейся незаконной деятельностью. Такая ликвидация проводится всегда в порядке судебного разбирательства. Иск подает федеральный орган исполнительной власти.

Ипотечный агент, описанный в законе «Об Ипотечных Ценных Бумагах» (Закон), призван играть такую же ключевую роль в секьюритизации российских ипотечных кредитов, какую играет Special Purpose Vehicle (SPV) в секьюритизации финансовых активов в англо-саксонской системе права.

В первоначальном варианте Закона концепция ипотечного агента была только намечена пунктиром. В результате работы комиссии Шувалова появилась поправка, которая наполняет жизнью концепцию ипотечного агента. Теперь самое время разобраться, сможет ли ипотечный агент полноценно функционировать и выполнять свою роль в секьюритизации ипотечных кредитов.

Рассмотрим, в чем состоит роль SPV на разных этапах секьюритизации активов:

  • Отделение активов (выкуп активов у кредитора).
  • Финансирование отделенных активов.
  • Секьюритизация активов в форме ценных бумаг SPV.
  • Обслуживание секьюритизированных активов.
  • Повышение кредитного рейтинга бумаг SPV.

Секьюритизация начинается с продажи финансовых активов организацией-кредитором (Originator), которая их выдала, в SPV. При этом должны выполняться два условия: SPV должно быть максимально защищено от внешнего и добровольного банкротства (bankruptcy remoteness), а продажа активов должна быть «настоящей» (true sale). Причины таких требований очень простые – SPV должно защитить активы от претензий кредиторов к Originator’у, а true sale должна обеспечить «добросовестность сделки» (то, что активы были выведены именно с целью секьюритизации, а не с целью вывода как такового, и что за активы была заплачена «справедливая» цена). Российский ипотечный агент частично отвечает этим требованиям. В частности, в законе коммерческая деятельность ипотечного агента была сильно ограничена, чем меньше агент может делать, тем меньше у него возможностей создать обязательства, невыполнение которых может привести к банкротству. Добровольное банкротство напрямую запрещено законом.

В США очень часто продажа активов осуществляется в два этапа. На первом Originator уступает активы в свое дочернее подразделение, которое, как и стандартное SPV, сильно ограничено в коммерческой деятельности, имеет независимых директоров и не может объявить добровольное банкротство. Чаще всего это сопровождается вливанием капитала в это промежуточное SPV. На втором этапе промежуточное SPV продает активы в неаффилированное с Originator’ом SPV. Считается, что такая схема обеспечивает настоящее true sale.

Очень тонкий вопрос — переуступка активов в SPV. Она может быть совершена двумя способами: legal assignment и equitable assignment. Первый – это передача активов с соблюдением всех юридических формальностей, государственной регистрацией и т.д. В результате возникают существенные временные и главное финансовые затраты. Второй способ напоминает пользование автомобилем по доверенности (формально машиной владеет один человек, а «блага» от нее получает другой). В случае с equitable assignment составляется документ, в котором однозначно определяются передаваемые активы, этот документ подписывают все заинтересованные стороны, после чего платежи по активам распределяются в соответствии договором. Неудивительно, что большинство сделок по секьюритизации активов в англо-саксонской системе проводится с использованием equitable assignment.

Согласно российским законам, эмитент не вправе переуступить SPV права на ипотечные кредиты по упрощенной схеме передачи ипотечных активов (equitable assignment). И это не смотря на то, что эта широко распространенная в мире схема отвечает требованиям к “true sale” и удовлетворяет кредитным критериям ведущих рейтинговых агентств. В странах с англо-саксонской системой в сделках с ипотечными активами, как правило, юридический титул объекта недвижимости не передается и тем самым происходит только «частичная» переуступка прав. Если Originator становится неплатежеспособным, заемщики немедленно уведомляются, после этого происходит передача титула и уступка прав становится законченной, а права инвестора в SPV защищены. В некоторых странах создан механизм оповещения заемщиков о снижении кредитного рейтинга кредитора. Это позволяет избежать задержек платежей при смене держателя кредита в случае неплатежеспособности кредитора, так как в большинстве случаев он будет заменен до наступления неплатежеспособности. В целом, передача активов – это фундаментальный компонент “секьюритизационной алхимии”.

Основной задачей SPV является секьюритизация находящихся у него на балансе активов. Секьюритизация заключается в эмиссии и продаже ценных бумаг, обеспеченных активам в SPV. Когда сделка по секьюритизации «закрывается», инвесторы в ценные бумаги SPV выкупают эмиссию. Этими деньгами SPV расплачивается с Originator’ом за приобретенные активы. В странах с развитым рынком капитала (capital market) все транзакции по закрытию сделки по секьюритизации проводятся за один (!) день.

Услуги специализированных юридических фирм, которые обеспечивают законность и корректность сделки по секьюритизации, стоят очень больших денег, но это фиксированные расходы. Поэтому существует критический объем пула секьюритизированных активов, ниже которого секьюритизация становится экономически убыточной.

Активы либо продаются большим пулом, который набрался на балансе Originator’а, либо накапливаются на балансе SPV посредством постепенного приобретения небольших пулов активов от одного или нескольких Originator’ов. В случае если Originator не может сразу обеспечить достаточный объем пула активов, возможно применение кондуита (специальной финансовой компании). Кондуит позволяет накопить на своем балансе достаточный объем активов, скупая их у одного или нескольких Originator’ов в течение некоторого времени. Накапливаемые на своем балансе активы кондуит рефинансирует путем выпуска краткосрочных долговых бумаг – Asset Backed Commercial Papers (ABCP). По форме и финансовому содержанию ABCP больше всего напоминают российские векселя, обеспеченные активами кондуита. Структура кондуита может оказаться одной из самых эффективных систем секьюритизации российских активов.

На протяжении всего срока обращения эмитированных SPV ценных бумаг Servicer обслуживает секьюритизированные активы. Как правило, функции Servicer’а выполняет сам Originator, принимая платежи от заемщиков, зачисляя их на специальные счета доверительного управляющего (Trustee), обращая взыскания на залог по дефолтным кредитам, собирая статистику и публикуя отчеты. Здесь кроется несколько подводных камней, о которые может споткнуться российская секьюритизация.

Во-первых, российское банковское законодательство имеет запутанную систему положений о банковской тайне и защите конфиденциальной информации о клиенте. Это уменьшает прозрачность активов и ценных бумаг, обеспеченных этими активами, что негативно сказывается на кредитном рейтинге бумаг – в результате проигрывают участники сделки по секьюритизации и инвесторы.

Во-вторых, в России отсутствуют специальные блокированные счета, так называемые escrow счета. На них в англо-саксонской системе зачисляются все периодические платежи заемщиков. При правильной организации процесса Servicer должен напрямую зачислять периодические платежи заемщиков на эти блокированные счета. А распоряжаться этими escrow счетами может только Trustee. Этим исключается возможность «смешивания» денег на балансе Servicer’а и обеспечивается защита денежных потоков, которые хоть и проходят через Servicer’а, но никоим образом ему не принадлежат.

Исключительно важно обеспечить бесперебойное обслуживание секьюритизированных кредитов. Поэтому необходимо предусмотреть ситуации, когда у основного Servicer’а возникают финансовые трудности или банкротство. Во избежание накладок в большинстве стран назначают резервного Servicer’а, который «подхватит» и продолжит обслуживание активов в случае возникновения проблем у основного. Это особенно актуально для России, где банковский сектор находится в стадии раннего развития и неоправданно много финансовых транзакций осуществляется наличными деньгами, физически в одном из филиалов банка, выдавшего кредит. В России по пальцам можно пересчитать банковские структуры, которые обладают достаточно развитой филиальной сетью и могли бы продублировать друг друга. Если сегодня одна из сетей неожиданно перестанет принимать периодические платежи по своим кредитам, кто завтра будет в состоянии принять у себя в филиалах тысячи «их» клиентов? Не похоже, чтобы здесь можно было рассчитывать на помощь неповоротливого гиганта Сбербанка, хотя он мог бы надежным резервным Servicer’ом. Другой проблемой является механизм обеспечения заинтересованности резервного Servicer’а в обращении взыскания на дефолтные кредиты, «унаследованные» от основного Servicer’а. Это довольно нетривиальная проблема, хотя и может быть решена чисто технически.

Как правило, SPV выпускают сразу два типа ценных бумаг – долговые и долевые (акционерные). Долговые бумаги, обеспеченные активами SPV, выпускаются в форме среднесрочных финансовых нот или уже упоминавшихся ABCP. Акционерные бумаги выпускаются в форме сертификатов участия в SPV и представляют собой доли в собственности SPV. Часто сделка секьюритизации структурируется так, чтобы в результате выполнения своих обязательств перед инвесторами в долговые бумаги у SPV могла образоваться «остаточная собственность» как в форме денежных средств, так и в форме собственности на некоторую часть активов. Как правило, эти долевые (акционерные) бумаги остаются у Originator’а и служат одной из линий защиты долговых бумаг SPV, которые удовлетворяются в первую очередь.

Здесь сосредоточены основные проблемы секьюритизации российских активов. Начнем с типов ценных бумаг, которые по существующему закону об ИЦБ (включая еще не ратифицированные поправки к нему) могут выпускать ипотечные агенты в России. Закон, безусловно, разрешает ипотечному агенту выпускать ипотечные облигации, причем в форме, описанной в законе об ИЦБ. Но, по сути, это не ABCP, а классические корпоративные облигации. Поэтому при невыполнении или хотя бы задержки выполнения одного из обязательств по таким облигациям, инвесторы в ипотечные облигации SPV могут подать в суд и обанкротить SPV. Это очень грубое перераспределение рисков. Это отчасти оправдано в случае, когда корпоративные облигации выпускают корпорации, которые ведут активную коммерческую деятельность, несут трудно прогнозируемый коммерческий риск и поэтому отвечают по своим обязательствам всем своим достоянием. Но это совершенно неоправданно в случае SPV (ипотечного агента), для которого закон сильно ограничивает виды деятельности, которыми он может заниматься. По существу, все риски SPV состоят из рисков самих активов и рыночного риска. Поэтому представляется разумным разрешить SPV гибко разделить эти риски между Originator’ом и инвесторами в тех пропорциях, которые диктуются рынком, а не высечены на скрижалях закона.

Другим видом ипотечных ценных бумаг, разрешенных законом, являются ипотечные сертификаты участия. В том виде, в котором они описаны в законе, это совершенно неработающий механизм. Неудивительно, что их практически никто не упоминает в финансовой прессе, не говоря уже о том, чтобы попытаться их реализовать на практике. Ни один сколько-нибудь понимающий инвестор никогда не вложит ни рубля в эти инструменты. А ведь в ИЦБ будут вкладывать опытные институциональные инвесторы: или сами, или через профессиональные инвестиционные банки.

Практически в каждой сделке по секьюритизации активов требуется применение специальных методов повышения кредитного рейтинга. Какая кредитная поддержка потребуется и в каких объемах, зависит от рисков, сопряженных с конкретной сделкой секьюритизации, и определятся рейтинговым агентством, андеррайтером и основными инвесторами в бумаги SPV. Такие методы приводят к снижению риска инвестора, повышению кредитного рейтинга эмитируемых бумаг и, в конечном итоге, к снижению стоимости рефинансирования активов. К типичным приемам такого рода можно отнести:

  1. Оверколлатеризацию (over-collateralization) – продажа SPV финансовых активов, превышающих минимально необходимый объем для погашения долевых бумаг SPV (обычно больше на 5-10%). Необходимый процент оверколлатеризации определяется совместно рейтинговым агентством и андеррайтером и зависит от типа и качества секьюритизируемых активов, от стабильности и рейтинга Originator’а и Servicer’а, сектора экономики, экономики в целом и странового риска. Оверколлатеризация требуется практически в каждой сделке секьюритизации. Если за время обращения бумаг SPV ничего массовых дефолтов не произошло, то остатки активов будут проданы или возвращены Originator’у. Если же случатся дефолты и потери по дефолтам, то первые 5-10% потерь будут скомпенсированы за счет оверколлатерализации без ущерба для бумаг, эмитированных SPV.
  2. Структура соподчиненных классов (senior/subordinate) – эмиссия нескольких классов долевых бумаг SPV, различающихся по степени риска, скорости погашения и другим параметрам. В такой структуре существуют старшие и младшие классы, причем младшие почти всегда имеют более низкий рейтинг и более высокий купон. В случае возникновения проблем с активами, обязательства по бумагам старшего класса выполняются перед выполнением обязательств по бумагам младшего. Тем самым младшие классы «защищают» старшие от потерь и тем самым повышают их надежность и кредитный рейтинг соответственно. Процентные и амортизационные денежные потоки от пула активов также могут быть структурированы. В типичной структуризации бумаг SPV обязательства по бумагам старшего класса будут выполнены прежде обязательств по бумагам младшего класса, которые, в свою очередь будут выполнены прежде сертификатов участия в SPV, а те, в свою очередь, прежде выплаты остатков от оверколлатеризации. Таким образом, бумаги старшего класса имеют несколько уровней защиты. Следующее положение в Законе убивает идею структурированных бумаг.

«Каждый владелец облигации с ипотечным покрытием одного выпуска имеет равные с другими владельцами облигаций с ипотечным покрытием этого же выпуска права в отношении требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие» (Статья 11, п.1)

  1. Досрочная амортизация – в случае наступления негативных событий, определенных в проспекте ценных бумаг, все платежи от пула активов направляются на погашение бумаг старшего класса.
  2. Резервный фонд (амортизационный) – часть бумаг соподчиненных классов передается Trustee в качестве резервного фонда, который будет использован, в случае нехватки средств на погашение бумаг старшего класса.
  3. Резервный фонд (процентный) – купоны бумаг соподчиненных классов искусственно занижаются, а избыток процентных платежей начинает накапливаться в резервном фонде (на счету Trustee) до достижения определенного размера резервного фонда. Этот фонд будет использован, в случае нехватки средств для погашения бумаг старших классов.
  4. Обеспечение ликвидности – по сути, это гарантии, выданные Originator’ом или другим финансовым институтом, на полное или частичное погашение обязательств по бумагам SPV или на выкуп этих бумаг.
  5. Гарантированный кредит (standby letter of credit) — обязательство сторонней финансовой организации (банка) выплатить полностью основную сумму долга и проценты в случае дефолта эмитента.
  6. Страхование рисков активов (monoline insurance), которое осуществляется специализированной страховой компанией. Такая компания занимается только одним видом страхования — страхованием финансовых активов, в отличие от универсальных страховых компаний, предоставляющих целый комплекс различного вида страхований.

Что можно реализовать сегодня, при существующих законах и реалиях рынка? Можно сделать следующее:

  • Отделить активы на баланс ипотечного агента;
  • С грехом пополам организовать резервного Servicer’а (обязательное требование рейтингового агентства);
  • Перепродать права требований по ипотечным активам в оффшорный SPV, созданный в стране, которая будет наиболее приемлема для институциональных инвесторов, намеренных вкладывать в российские ИЦБ;
  • Осуществить оверколлатеризацию в оффшорном SPV
  • В оффшорном SPV структурировать пул активов в несколько классов ИЦБ;
  • В рейтинговом агентстве получить кредитный рейтинг на бумаги старшего класса, а может быть и на бумаги младшего;
  • Продать бумаги старшего класса иностранным институциональным инвесторам и вырученными деньгами, а также бумагами младших классов и акционерными сертификатами, расплатиться с ипотечным агентом, который в свою очередь расплатится с Originator’ом;
  • Попытаться продать высокодоходные, но более рискованные, бумаги младшего класса на российском рынке.

Все это будет работать, правда поначалу получится дороговато, но зато будет прозрачно и понятно как западным инвесторам, так и рейтинговым агентствам, которые будут давать кредитный рейтинг бумагам старшего класса. И это не так уж и плохо. Даже если бы случилось чудо, и в России завтра появились идеальные законы для секьюритизации, то и тогда пришлось действовать практически по вышеописанной схеме. Причины этого: неготовность финансового рынка принять и оценить структурированные бумаги и местные институциональные инвесторы, которые до сих пор вкладывают больше по названию финансового инструмента, а не по его кредитному рейтингу. Именно так законодатели «заставили» инвестировать Пенсионный Фонд России.

Дата публикации: 10:02 26 октября 2004

Секьюритизация в Российской Федерации.С момента первой в нашей стране секьюритизации активов, осуществленной Росбанком в ноябре 2004 г. (привлек 300 млн. долл., обеспечив облигации потоком платежей по кредитным картам), и до начала 2006 г. было проведено всего три подобные сделки («Союз» секьюритизировал портфель автокредитов на 50 млн. долл., Хом Кредит и Финанс банк — потребительские ссуды на 149 млн. долл., Росбанк — вторую очередь долга по пластиковым картам на 75 млн. долл.). В 2006 году ситуация кардинально изменилась: объем секьюритизации банковских активов вырос более чем в 11 раз, став самым значительным сегментом российского рынка структурированных финансов.

В целом за 2006 г. российские банки провели 10 сделок по секьюритизации своих активов на общую сумму около 3 млрд. долл. Значительно расширился и перечень активов, переводимых в ценные бумаги. Так, в 2006 г. впервые были осуществлены сделки по секьюритизации диверсифицированных платежных прав, жилищных ипотечных ссуд, а также лизинговых платежей.

Российские банки и секьюритизация

  • • Российские банки выпускают бумаги, обеспеченные активами;
  • • Выпуски осуществляются за границей (в соответствии с законодательством страны, где зарегистрировано спец.юр. лицо);
  • • В качестве активов для секьюритизации выступают ипотечные (ВТБ), потребительские (Русский стандарт), автомобильные кредиты (МДМ), будущие денежные потоки (Альфа-банк выпустил облигации под дебиторскую задолженность).
  • • С конца 2007 года ряд коммерческих банков РФ (Городской ипотечный банк, Национальный резервный банк) отложили намеченные секьюритизации в связи с разразившимся в США кризисом.

Основные параметры секьюритизации ипотечных кредитов ОАО Внешторгбанк, 2006 год

Секьюритизация портфеля ипотечных кредитов (1696 кредитов), выданных на покупку жилья в Москве (91 %) и Санкт-Петербурге (9 %)

Объем портфеля ипотечных кредитов

Средний возраст кредита при размещении

Выпущенные облигации имеют плавающую ставку, основанную на долларовой ставке LIBOR. Для устранения риска несовпадения между ставками доходности пула ипотечных кредитов и облигаций эмитент заключил процентный своп с Банком BarclaysCapital. Все займы в пуле имеют фиксированные ставки, средняя взвешенная ставка доходности составляет 11 % и изменение ставок до срока погашения облигаций не предусмотрено.

Для обеспечения надежности облигационного займа создан Резервный фонд в размере 2,2 млн. долл. (2,5 % от объема эмиссии). При появлении дополнительного дохода от заключенного своп-соглашения при оплате заемщиками раньше срока своих ипотечных кредитов Резервный фонд пополнится на эту величину. Резервный фонд неамортизируемый и останется на начальном уровне до погашения облигаций.

Применение механизма страхования политических рисков, гарантированного Международной финансовой корпорацией, способствовало тому, что ноты высшего класса А смогли превысить рейтинговый потолок России.

Успеху секьюритизации способствовала структура собственности ВТБ и его значимость для российской финансовой системы. Положительную роль сыграло и то, что все заемщики были уведомлены о продаже прав требования по ипотеке, и правовые титулы на ипотечные кредиты были перерегистрированы на имя SPV.

Были также и выпуски облигаций в соответствии с Федеральным законом от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (Банк «Совфинтрейд», являющийся дочерней структурой Газпромбанка, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) через SPV — «Первый ипотечный агент АИЖК»).

Облигацию с ипотечным покрытием Закон определяет как облигацию, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием осуществляется только ипотечными агентами и кредитными организациями. Собственно предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования) требований по кредитам или займам, обеспеченным ипотекой. Ипотечный агент может осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, нести обязанности пред третьими лицами, связанные с осуществлением эмиссии и исполнением обязательств по облигациям с ипотечным покрытием, а также с обеспечением деятельности ипотечного агента.

Специальные требования Закон установил в отношении наименования и учредительных документов ипотечного агента. Так, полное фирменное наименование ипотечного агента на русском языке должно содержать слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент», а в учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. Изменение общего количества выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых создается ипотечный агент, не допускается. После исполнения обязательств по облигациям с ипотечный покрытием всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации.

Что касается системы управления ипотечного агента, то здесь Закон также устанавливает ряд императивных требований. В частности, ипотечный агент не может иметь штат сотрудников, а полномочия его единоличного исполнительного органа должны быть переданы коммерческой организации. Также специализированной организации в обязательном порядке передается ведение бухгалтерского учета ипотечного агента. При этом эти две функции не может осуществлять одна и та же организация.

Статус ипотечного агента накладывает целый ряд ограничений на характер деятельности последнего. Так, ипотечные агенты не вправе заключать возмездные договоры с физическими лицами и осуществлять предпринимательскую деятельность. Нарушение указанного требования является основанием для осуществления Федеральной службы по финансовым рынкам в суд с требованием о ликвидации ипотечного агента.

Проблемы и перспективы развития секьюритизации в Российской Федерации

  • • Отсутствие закона, определяющего порядок секьюритизациинеипотечных активов;
  • • В проекте закона (представлен на сайте ФСФР РФ в качестве возможных активов, подлежащих секьюритизации, не предусмотрены будущие денежные потоки)

Перспективы:развитие правовой базы в отношении секьюритизации, а именно:

  • 1. закон №379-ФЗ, вступающий в силу с 1 июля 2014 года, регулирует широкий круг вопросов: сделки секьюритизации прав требования, проектного финансирования, выпуск облигаций, обеспеченных залогом прав требования, особенности новых видов банковских счетов (эскроу, номинальные счета и т.д). Закон закрепляет возможность создания двух новых видов специальных юридических лиц (SPV), которые ранее могли функционировать только в виде ипотечного агента. Сейчас к ним добавляются специализированные финансовые общества (СФО) и специализированные общества проектного финансирования (СОПФ), которые могут выпускать облигации, обеспеченные правами требования по неипотечным кредитам.
  • 2. С 1 июля 2014 года в соответствии с новой редакцией статьи 27.3 ФЗ «О рынке ценных бумаг» предметом залога по облигациям с залоговым обеспечением могутбыть бездокументарные ценные бумаги, обездвиженные документарные ценные бумаги, недвижимое имущество и денежные требования по обязательствам, в том числе денежные требования, которые возникнут в будущем из существующих или из будущих обязательств.
  • 3. введение института представителя владельцев облигаций (установлено законом №210-ФЗ от 23.07.2013), который вправе обращаться в арбитражный суд, заявлять требования о банкротстве эмитента и совершать иные действия в интересах владельцев облигаций. Назначение представителя владельцев облигаций с 1 июля 2014 года будет правом, а с 1 июля 2016 года — обязанностью эмитента, совершающего публичное размещение облигаций

Счет эскроу представляет собой особый счет, открываемый банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) в целях их последующей передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.

В то же время для повышения эффективности данного платежного механизма Законом о внесении изменений установлены особые правила в отношении депонированных денежных средств:

  • • „Депонент и бенефициар не могут распоряжаться депонированными денежными средствами до момента возникновения установленных в соответствующем договоре оснований;
  • • „Зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента (кроме депонируемой суммы) запрещается;
  • • „Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу.

Таким образом, цель эскроу состоит в обеспечении надлежащего исполнения обязательств сторон по сделкам, отличающимся усложненной структурой взаимных прав и обязанностей. К примеру, в сделках по приобретению бизнеса (контрольного пакета акций) эскроу предоставляет сторонам следующие гарантии. Покупатель может быть уверен, что депонированные средства не поступят в распоряжение продавца до тех пор, пока последний не переведет акции на покупателя и (или) выполнит иные дополнительные обязательства. В свою очередь, продавец, выполнивший свои обязанности, получит причитающуюся ему оплату от эскроу-агента независимо от действий покупателя.

Статья написана по материалам сайтов: lawbook.online, utmagazine.ru, www.bpn.ru, studwood.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий