Как купить квартиру, чтобы не обманули 2019 год

Покупка квартиры – очень серьезное дело, и хотелось бы, чтобы вся процедура и оформление прошли как можно быстрее, без проблем и судебных разбирательств. Но оказывается, существует масса нюансов в приобретении жилья, и несведущий человек, впервые столкнувшийся с этой темой, может стать легкой добычей для мошенников.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Купля-продажа жилья по доверенности относится к наиболее часто встречающимся мошенничествам с недвижимостью. Не общаясь лично с владельцем квартиры, не видя его документов, очень рискованно иметь дело с доверенным лицом.

Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание при ознакомлении с доверенностью:

  • Наличие даты (доверенность, в которой не прописана дата, юридически относится к ничтожным);
  • Нотариальное заверение;
  • Срок действия (если срок не указан, нужно иметь в виду, что бумага будет действительна не дольше, чем 1 год);
  • Внимательно прочесть, какие именно права передал хозяин квартиры доверенному лицу.

Например, находящийся в другой стране, человек доверяет своему представителю вести все операции с недвижимостью, передав свои права посредством доверенности. Доверенность следует внимательно изучить, проверив:

  1. Имеется ли печать консульства;
  2. Имеются ли дипломатические отношения у РФ с указанной в доверенности страной.

Если владелец жилья болен и находится на стационарном лечении, или отбывает срок в местах лишения свободы, или служит в войсках, то в каждом из этих случаев подпись человека на доверенности может засвидетельствовать должностное лицо, наделенное таким правом:

  • Главврач лечебного учреждения;
  • Начальник колонии;
  • Командир воинской части.

Доверенность может быть отозвана владельцем жилья когда угодно, поэтому не следует спешить с расчетом.

Что касается стоимости квартиры, несмотря на большой соблазн уменьшить налоги, не стоит проставлять в акте купли-продажи заниженную стоимость или пресловутый «1 миллион», ведь в случае, если сделка сорвется, не вернут ни копейки сверх суммы, оговоренной в акте.

Несмотря на наличие доверенности, даже верно оформленной, чтобы сделка покупки квартиры прошла без обмана, стоит встретиться с собственником квартиры лично.

В случае продажи квартиры продавцом по доверенности очень часто можно столкнуться с мошенничеством. На что следует обратить внимание, прежде всего? Предлагаем посмотреть видеоролик на эту тему.

Покупая жилье, предыдущая сделка по которой была по дарственной, можно также попасть впросак.

Как избежать обмана при покупке подаренной квартиры? Когда человек не смог по какой-то причине продать квартиру и оформил дарственную с условием выплаты ему полной стоимости. В этом случае договор может быть расторгнут, и квартира вернется к предыдущему владельцу.

Насторожить покупателя может то, что подаренное жилье выставлено на продажу вскорости после составления договора дарения. Это сигнал к тому, чтобы историю квартиры тщательно проверить в ЕГРП.

Покупать квартиру, в которой проживал несовершеннолетний, также рискованно. Права детей охраняются законом в лице представителей ОПП (органов опеки и попечительства), а также органов, ведающими приватизацией, и др.

Если вы хотите узнать, как продать квартиру с долей несовершеннолетнего, читайте статью тут.

Оформление документов при сделке с объектом недвижимости, одним из владельцев которой является несовершеннолетний, потребует получения разрешения в ОПП, причем не имеет значения, как повлияет продажа жилья на условия ребенка – разрешение нужно в любом случае.

Непорядочный продавец может пойти на то, чтобы незаконно выписать граждан таких категорий:

  1. Находящихся в длительной командировке;
  2. Отбывающих срок наказания в исправительном учреждении;
  3. Недееспособных.

Можно остаться и без квартиры, и без денег, если приобрести такое жилье, ведь рано или поздно незаконно выписанный добьется справедливости, и сделку расторгнут.

Покупая унаследованное жилье, никогда нельзя быть уверенным, что не отыщется какой-то родственник, который сможет доказать свое родство и право на долю в квартире.

Важно убедиться в том, что завещатель действительно умер, так как он может быть безвестно отсутствующим или просто надолго уехавшим. Следует попросить оригинал свидетельства о смерти наследодателя.

Причина такого явления – отсутствие обязанностей нотариусов проверять наличие наследников. Нотариус не несет ответственности, если наследство было принято не всеми наследниками. Нотариус принимает заявление о принятии наследства от самих наследников тех, кто объявился на протяжении полугода.

Основным риском при покупке квартиры, приобретённой продавцом по наследству, является отсутствие возможности проверить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на наследственное имущество.

Наследников квартиры может быть несколько, логично, что они составят документ, доверяющий одному из них вести процесс продажи. Покупателю следует вникнуть в степень полномочий, то есть, на что именно имеет право доверенное лицо.

Для наследственной квартиры, как и для любой другой, нужно в договоре указывать полную рыночную стоимость приобретаемой квартиры, т.к. в случае расторжения договора купли-продажи квартиры продавец обязан вернуть покупателю полученные по договору деньги.

Если вы хотите узнать, как оформить завещание на квартиру, советуем вам прочитать статью.

При покупке жилья нужно убедиться, что оно не находится под арестом или обременением.

Арест накладывают в нескольких случаях, чаще всего, если есть значительный долг по квартплате и коммунальным платежам. Покупка находящейся под арестом квартиры проблематична – сделка будет недействительной, или придется выплатить чужие долги.

  • Ипотеку (банковский кредит);
  • Залог;
  • Ренту;
  • Сдачу жилья внаем;
  • Сервитут.

Самый простой случай со сдаваемым внаем жильем, здесь вариантов два: вернуть квартиросъемщикам уплаченные ими наперед деньги или дожидаться, когда закончится срок действия договора найма.

Ипотечное жилье купить нельзя, пока не разрешит банк, при этом лишние траты средств неизбежны. Обремененную квартиру купить в принципе возможно, но все проблемы придется решать новому хозяину.

Важно знать, что любое из обременений отражается в выписке из ЕГРП.

Аферы при продаже квартиры часто проводится мошенниками по поддельным документам, иной раз одна и та же квартира оказывается проданной несколько раз. Ясно, что новый владелец потеряет деньги и не сможет воспользоваться жильем.

Махинации с квартирами встречаются разные, это и откровенная фальсификация, и подделка утерянного или украденного паспорта, на который оформляется доверенность на совершение сделки, и оформление доверенности истинным владельцем жилья, но только под давлением шантажа, физических или моральных угроз.

Защита от приобретения жилья по поддельным документам одна – привлечение квалифицированных юристов. Как бы не торопил продавец, спеша завершить сделку, не стоит поддаваться, спешка является одним из подтверждений, что дело нечисто.

Чтобы суд признал сделку недействительной, для этого нужны веские основания:

  1. Одна из сторон недееспособна (по решению суда);
  2. Недостаток или полное отсутствие у одной из сторон права заключать сделку;
  3. Совершение сделки нарушает права несовершеннолетнего или иного лица;
  4. Договор заключался с лицом, состояние которого не позволяло ему осознавать происходящее (опьянение, воздействие наркотика);
  5. Наличие поддельных документов;
  6. Наличие злого умысла в действиях одной из сторон;
  7. Совершение сделки одной из сторон под давлением и пр.

Признание сделки недействительной – вопрос серьезный и непростой, так что не следует быть уверенным, что процесс пройдет быстро и успешно.

Суд обязан проверить каждую мелочь, провести расследование, какие обстоятельства сопутствовали моменту заключения сделки, например, когда была установлена недееспособность одной из сторон.

Опытный юрист, знающий все нюансы, может помочь человеку не потерять свои деньги или квартиру.

Чтобы купля-продажа недвижимости завершилась успешно, следует соблюдать некоторые правила, которые могут помочь обезопасить процесс сделки:

  • Найти надежного и проверенного специалиста риэлтора;
  • Не занижать цену недвижимости, проставляя ее в договоре;
  • Оригиналы документов никогда и никому не оставлять;
  • Проверить, все ли жильцы покупаемой квартиры выписаны;
  • Передавая деньги, не делать этого один на один с продавцом, лучше взять в свидетели нотариуса;
  • При заключении сделки предусмотреть страховку;
  • Внимательно читать доверенность;
  • Если продавец желает в качестве аванса львиную долю стоимости, это сигнал тревоги;
  • Проверить состояние оплаты коммунальных платежей по данному адресу и др.

Желание сэкономить деньги понятно, но в этом случае стоит потратиться на услуги квалифицированного риэлтора и юриста, чтобы не потерять все. Чтобы купить квартиру без обмана все нужно перепроверять, постоянно консультируясь с юристом, только так можно обезопасить себя от мошенников.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли «за бортом» люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Это интересно:  При покупке квартиры надо платить налог по закону? 2019 год

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку.

Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи. Самый примитивный, но редко встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели — аферисты просто подсовывают продавцу банальную «куклу» из газетной бумаги вместо денег.

Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

У продавца квартиры (реальной или липовой) есть гораздо больше шансов облапошить потенциального покупателя, желающего приобрести понравившуюся ему жилплощадь.

Схема самого простого обмана следующая. Один гражданин продает другому свое жилье, получает сполна деньги, а потом подает в суд просьбу признать сделку недействительной на основании какой-нибудь причины. По решению суда продавцу возвращается его квартира, а покупателю — уплаченные ранее деньги. Но, как правило, желая избежать налогов, в договоре указывают гораздо меньшую сумму, чем та, которая была выплачена за квартиру в действительности.

Вот эту чисто номинальную сумму и возвратит первый владелец квартиры покупателю, а тот останется без жилья и почти без денег.

Второй способ обмана. Продав квартиру, человек не спешит выписаться из нее, утверждая, что обстоятельства изменились и ему некуда выезжать. Наш суд чаще всего встает на сторону первого владельца и выносит постановление: вернуть деньги покупателю.

Третий способ состоит в продаже квартиры одновременно нескольким людям — так называемая продажа «по дубликатам». В этом случае владелец квартиры (обычно уезжающий за рубеж или в другой город) делает со своих приватизационных документов дубликаты, в течение одного дня в разных нотариальных конторах заверяет договора купли-продажи, получает деньги — и был таков!

Теперь хозяином квартиры будет тот из покупателей, кто первым зарегистрирует ее в БТИ.

Четвертый способ заключается в применении фальшивых документов. При этом мошенники при помощи поддельных бланков и печатей (а бывает, что и при помощи подставного нотариуса) оформляют липовый договор о купле-продаже. Ничего не подозревающий покупатель платит деньги, а потом долго и безуспешно предъявляет свои права на чье-то жилье. Для этого аферисты обычно снимают квартиру на короткий срок, подделывают документы и «продают» ее, пока хозяин находится в отпуске или загранпоездке. По возвращении следует немая сцена.

Вообще, покупатель и продавец изначально не доверяют друг другу, подозревая в обмане, и для таких подозрений, к сожалению, есть основания.

Если деньги передаются в момент нотариального оформления — рискует покупатель, так как квартира накануне может быть уже продана или передана в залог. Если же деньги передаются после оформления договора у нотариуса, рискует продавец, так как на основании нотариально оформленного договора покупатель может сам зарегистрировать покупку, не заплатив бывшему хозяину ни копейки. Поэтому самыми надежными считаются варианты, при которых деньги до поры до времени остаются у третьих лиц, которым в равной степени доверяют обе стороны. Это может быть или солидная риэлтерская контора, или банк, в котором для такого случая открывается специальный депозитный счет. В последнем случае продавец получит свои деньги только после предъявления доказательств состоявшейся сделки.

Но обман при купле-продаже недвижимости вероятен и по вине посредников — частных маклеров или недобросовестных риэлтерских фирм. В первую очередь, здесь нужно опасаться генеральной доверенности, дающей посреднику право на все операции с квартирой. Бывают случаи, когда такой документ подписывается путем применения насилия или шантажа, а следовательно, впоследствии может быть признан судом недействительным. Поэтому появление генеральной доверенности должно насторожить покупателя, которому есть смысл найти истинного владельца квартиры, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в будущем.

Достаточно опасно нарваться на «фирмы-однодневки», которые возникают для заключения одного — единственного договора, а затем бесследно испаряются, чтобы через месяц вновь возникнуть в другом месте. Потенциальный покупатель, наткнувшийся на такую фирму по объявлению в газете, находит небольшой офис (как правило, располагающийся в обычной квартире) и очень низкие цены.

Иногда посредники обманывают по-мелкому, не лишая людей квартир или денег, ограничиваясь небольшим моральным и материальным ущербом. Такие «фирмы» берут за просмотр вариантов небольшие деньги — от 10 до 30 долларов. Они возят клиентов по разным квартирам (многие из которых владельцы и не думают продавать), а при возникновении интереса выставляют такие заведомо невыполнимые условия или цены, что покупатели вынуждены отказаться. «Навар» с каждого человека, нарвавшегося на такую фирму, составляет до $100. Немного, конечно, зато и расходы минимальные — только на бензин, да и состава преступления нет — пойди докажи, что данную квартиру и не собирались продавать.

А вот еще распространенный прием. К владельцу неприватизированной квартиры приходят люди с предложением на очень выгодных условиях сдать им в аренду его квартиру, например, на полгода и по очень высокой цене.

Для профессионала это уже звучит подозрительно. Для обывателя — заманчиво. Причем заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя «заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина», его просят (доброжелательно и корректно) дать паспорт для регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе. Получив деньги, он паспорт-то, конечно, даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.

Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой ничего не подозревающий гражданин эту жилплощадь покупает (точнее, оплачивает ее стоимость) и чувствует себя вполне закономерно ее хозяином. Через полгода, по истечении «срока действия договора аренды», является настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?

Будьте честными при подготовке и подписании договора. Очень просто можно проколоться и так: при покупке квартиры подписывается договор купли-продажи, в котором имеется пункт о цене жилой площади.

Тут необходимо сделать небольшое отступление. У квартиры существует как бы две цены — по оценке БТИ и рыночная. Вот это и есть самый хитрый момент. Покупатель (мошенник), нотариус, удостоверяющий сделку (знакомый с мошенником) предлагают с целью уменьшения размера налога на регистрацию права собственности указать в договоре стоимость оценки БТИ, которая может отличаться от рыночной в несколько раз (естественно, в меньшую сторону). А остальная сумма будет передана покупателем продавцу с рук на руки после оформления сделки, т.е. нигде не будет фигурировать и, соответственно, не будет облагаться никакими налогами, да и уменьшаются комиссионные нотариусу, которые зависят от суммы сделки. Если вы — продавец, и пошли на это, то все, — можно считать, что Вы эту разницу в ценах никогда не дополучите. После подписания договора купли-продажи Вам отдадут сумму, указанную в договоре и — все. Большего Вы не добьетесь. Ни один суд не признает Ваше право на оставшуюся сумму, т.к., как правило, такие договоренности являются устными, а для заключения сделок более чем на 10 минимальных заработных оплат труда требуется хотя бы расписка, которую Вы или забудете, или постесняетесь спросить.

Аналогичная ситуация может произойти и при покупке машины. Но население у нас становится все больше и больше юридически подкованным. Поэтому в настоящее время в договоре стараются указать реальную сумму сделки. Но, как говорится, и на старуху бывает проруха. В настоящее время самая распространенная ситуация, складывающаяся при покупке квартиры, несколько иная. Но об этом — продолжение следует.

Покупка недвижимости – дело весьма ответственное. Но, несмотря на это, обман при покупке квартиры – весьма распространенное явление. Для того чтобы избежать обмана при покупке квартиры со стороны продавца, изучите более внимательно продаваемую жилплощадь и правоустанавливающие документы на нее.

Многие видели объявления в печатных изданиях о покупке/продаже квартиры без посредников. С одной стороны, такой подход существенно экономит денежные средства обеих сторон. Но, с другой, значительно повышает возможность наступления неблагоприятных последствий.

Опытный риэлтор или юрист сможет на начальных этапах решить всяческие проблемы, которые могут осложнить заключение сделки в дальнейшем. Поэтому если у вас имеется возможность, воспользуйтесь услугами профессионалов.

Статистика, которую ведут агентства недвижимости и правоохранительные органы, показывает довольно высокий уровень мошеннических действий при проведении сделок купли-продажи.

Связаны такие действия, в первую очередь, с предоставлением поддельных документов. Безусловно, проверить подлинность всех документов мы не сможем, так как не ко всем базам данных имеется открытый доступ; но, например, о наличии «лишних» людей в квартире вполне можно узнать по выписке из домовой книги.

Следующий риск связан с расчетами по договору купли-продажи. В большинстве случаев денежные операции между продавцом и покупателем осуществляются наличным расчетом. С одной стороны, это экономит время, с другой, есть возможность лишиться всех денег.

Обратите внимание на те случаи, когда продавец настаивает на очень срочной продаже квартиры и даже готов сделать «неплохую скидку». Как правило, это может быть связано с тем, что собственник квартиры не является добросовестным приобретателем.

Это интересно:  Выселение многодетной семьи 2019 год

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья.

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова. Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью.

Нам нужно проверить следующие документы:

    На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРН. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года.

Выписка из ЕГРН платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Наиболее простой вариант — заказать выписку на сайте Росреестра и получить ее на электронную почту. Также ее можно получить, подав письменное заявление лично в Росреестр, через МФЦ или по почте.

Далее обращаем свое пристальное внимание на справку о зарегистрированных лицах. Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

  • Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
  • Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры
  • Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

    Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте. Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

    И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

    Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

    Здесь мы вкратце рассмотрим 3 ситуации: продажа квартиры по переуступке прав, продажа квартиры, полученной в наследство, и продажа квартиры, находящейся в долевой собственности.

      Продажа квартиры по переуступке права(Подробнее см. Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав?). Такой вариант возможен по двум договорам: договор долевого участия в строительстве и предварительный договор купли-продажи.

    Как утверждают специалисты, самым «безопасным» является договор долевого участия в строительстве. Связано это с тем, что помимо положения гражданского кодекса у покупателя появляется дополнительная «защита» по 214-ФЗ. Но такой договор предполагает уступку прав только по согласию с застройщиком. Более того, если квартира была куплена в ипотеку, то потребуется еще и разрешение от банка.

    В случае если был подписан договор переуступки права, а застройщик не выполнил свои обязательства, то к первоначальному владельцу не может быть никаких претензий. Уступка права должна быть зарегистрирована. Исключение – договор предварительной купли продажи.

    Покупка квартиры, полученной по наследству(Подробнее см. На что обратить внимание при покупке квартиры, полученной по наследству?). Наследование в соответствии с законодательством может быть по закону и по завещанию. В том, и в другом случае возможна передача квартиры наследникам.

    Но закон «негласно» устанавливает приоритет за завещанием. Основными мошенническими схемами в данном случае является подделка завещания.

    По закону существует несколько очередей наследования. К первой относятся близкие родственники умершего – дети, супруги, родители. Но есть еще одна «внеплановая» очередь – по праву представления. Такие наследники имеют приоритет.

    Кроме этого, возможен так называемый «завещательный отказ», когда умерший в завещании указывает на то, что, например, его сын должен обеспечить мать жильем до конца ее жизни.

    Поэтому если сыну вдруг вздумается продать квартиру, полученную по наследству, мать будет пользоваться своим правом на проживание по завещательному отказу.

    Основной проблемой при покупке квартиры, полученной по наследству, является «внезапное» объявление наследников, которых не включили в очередь. Это связано с тем, что в полномочия нотариусов не входит проверка всех родственников умершего; они лишь «фиксируют» всех граждан, которые обращаются за наследством в срок, установленный законом.

    Второй аспект, на который следует обратить внимание – это ситуация, когда продавца признают «недостойным» наследником, а сделка купли-продажи уже оформлена.

    Пример из практики: на наследство в виде квартиры претендовали брат и сестра. После открытия наследства квартира была поделена между ними двумя. Через какое-то время сестра «исчезает», хотя брат утверждает, что она вышла замуж и уехала. На самом деле, все это время он держал ее запертой в подвале. Квартира, естественно, была «переписана» на него, и он ее продал. Но сестре каким-то образом удалось выбраться и добежать до полиции. Ну а дальше, как в бразильском сериале: суд объявляет брата «недостойным» наследником и возвращает сестре квартиру. Все бы хорошо, но что делать в этом случае добросовестному покупателю? Подавать иск к брату об истребовании денег, переданных за квартиру.

    Покупка квартиры, находящейся в общей собственности(Подробнее см. В чем особенность покупки квартиры у двух собственников?).Согласно действующему законодательству, существует общая долевая и общая совместная собственность.

    Главной особенностью сделок с таким имуществом является то, что на распоряжение совместной собственностью должно быть получено согласие всех собственников: оно может быть выражено в форме нотариально удостоверенного согласия; или же собственники включаются как стороны в договор купли-продажи и расписываются каждый за себя.

    Самая распространенная ситуация – продажа квартиры, которая находится в собственности двух супругов. Или возможен другой вариант: квартира в собственности у мужа, жена просто прописана, но недвижимость куплена в браке; соответственно, для продажи жилплощади в любом случае требуется согласие жены.

    В противном случае сделка может быть признана недействительной. В суд такие граждане (чьего согласия не «спросили), могут обратиться в течение 1 года с момента, когда они узнали или должны были узнать о совершении сделки.

    Отдельным вопросом стоит ситуация, когда одним из собственников квартиры является ребенок. Помимо согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки, родителям или законным представителям необходимо предоставить ребенку «новые» условия для проживания не хуже, чем были раньше. Если они этого не выполнят, то несовершеннолетний сохраняет право на пользование квартиры, даже если она уже в собственности у другого лица.

    Всех непредвиденных ситуаций никогда не предугадаешь. Главное, при возникновении сложных вопросов не теряться, а решать их по мере поступления.

    Если вы будете уверены в «правильности» и достоверности всех представленных документов со стороны продавца, то вам уже будет намного легче. А если еще и обратитесь к риэлторам, избавите себя от потраченного зря времени и душевных сил.

    ​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

    Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке? На рынке недвижимости всегда было много аферистов, мошенников, недобросовестных продавцов, впрочем, как и покупателей. Вторичный рынок в этом отношении показателен. Схемы обмана могут быть самыми разными, и даже люди предусмотрительные и юридически подкованные, совершая покупку квартиры, не всегда могут быстро сообразить, что столкнулись с мошенничеством, а когда это становится понятно, изменить уже что-либо практически невозможно.

    Это интересно:  Акт приема-передачи в эксплуатацию объекта 2019 год

    Случаи обмана связаны не только с умышленным мошенничеством, бывает, что продавцы просто что-то не договаривают, а потом выясняется, что жилье было продано не совсем законно, и горе-покупатель оказывается в итоге без квартиры и без денег. Поэтому не стоит пренебрегать никакими правилами предосторожности, а в особенности – соглашаться на нелегальные способы заключения сделки.

    Профессиональные мошенники умеют так повести дело, что никаких поводов для подозрений у их потенциальных жертв попросту не возникает. Это нужно помнить, чтобы руководствоваться правилами предосторожности, невзирая ни на что. Однако вот перечень самых ярких признаков, что сделка может являться фиктивной, и что перед вами, вероятно, мошенник или человек, который что-то не договаривает и скрывает:

    • предлагают квартиру по очень низким ценам;
    • часто менялись, по документам, владельцы квартиры за последние несколько лет;
    • технический план квартиры и реальная планировка отличаются;
    • с вас требуют большую сумму задатка;
    • с предоставлением документов, или хотя бы одного из тех, что вы спрашиваете, продавец долго затягивает;
    • сделку совершает лицо по доверенности владельца квартиры.

    Наличие этих признаков не всегда свидетельствует о каком-то обмане. По доверенностям люди очень часто продают квартиры, если реальные владельцы болеют или проживают за границей, а отсутствие документов может быть вызвано объективными причинами. И все же любой из этих признаков – это повод серьезно задуматься.

    • Москва и область: +7-499-938-54-25
    • Санкт-Петербург и область: +7-812-467-37-54
    • Федеральный: +7-800-350-84-02

    Как уже было сказано выше, обманным способом заключать сделки могут не только продавцы, но и покупатели. Но у первых, пожалуй, возможностей больше. И иногда покупатели невольно сами им в этом помогают.

    Какие схемы обмана существуют:

    1. сделка оформляется сразу с несколькими покупателями;
    2. сделку оформляют по фальшивым документам;
    3. продавец медлит с выпиской из квартиры, а полученные деньги, по судебному решению, возвращает частично и долго;
    4. продавец просит в договоре обозначить сумму, которая будет меньше действительной, а потом по судебному решению прекращает сделку и возвращает только указанную в контракте стоимость;
    5. покупателя не предупреждают, что на жилье могут быть другие претенденты, которые в будущем имеют право обратиться в суд.

    Это далеко не полный перечень тех способов, которыми могут воспользоваться недобросовестные владельцы жилья, чтобы совершить сделку с максимальной выгодой.

    Один из самых криминальных способов нажиться на покупателях – продать квартиру сразу нескольким покупателям. И такое возможно. Например, человек проживает за границей или же собирается переезжать. Он находит нескольких покупателей, с каждым заключает по дубликатным документам на квартиру договор купли-продажи, скорее всего, у разных нотариусов, получает с каждого покупателя деньги и уезжает. В таком случае владельцем жилья станет тот, кто успеет зарегистрировать свои права на новую квартиру первым, а вот для остальных прогнозы неутешительны, ведь вернуть себе деньги будет практически невозможно, если невозможно будет найти и призвать к суду продавца, проживающего за рубежом. Если государственную регистрацию не пройдет ни один из покупателей, преимущество в суде будет у того, кто первым заключил сделку.

    Прежде всего помните, что передавать продавцу деньги до регистрации прав собственности, преждевременно. Отдайте ему основную сумму уже после того, как в органах утвердят ваше право на помещения. Еще один важный совет – если вам стало известно о двойной продаже квартиры, немедленно обращайтесь в суд, возможно, вам удастся первым доказать свое право на приобретенное жилье.

    По фальшивым документам могут продать, например, чужую арендованную квартиру. Ничего не подозревающий человек заключает договор купли-продажи, возможно, у подставного нотариуса, передает раньше времени деньги якобы владельцу жилья, а потом узнает, что у квартиры совсем другой хозяин, и что он заключил договор с незнакомцем. Цена такой бумаги нулевая.

    Чтобы не попасть в такую ситуацию, обязательно проверяйте право юридической собственности на квартиру. Оно подтверждается следующими документами:

    • свидетельством о госрегистрации объекта на имя продавца, с которым вы имеете дело;
    • договором дарения, наследования или купли-продажи, подтверждающий приобретение права собственности.

    Ситуация может быть такой: после заключенной сделки, а может, и задолго до этого, продавец принимает решение не выписываться из квартиры, объясняя это тем, что ему попросту некуда переехать. Новый владелец, естественно, попытается как можно быстрее выпроводить бывшего хозяина квартиры, но тот обращается в суд и просит разрешение остаться, а договор аннулировать. И суд может позволить ему это, если сочтет доводы расторжения договора обоснованными, постановив вернуть полученные при продаже деньги. Проблема в том, что истец может заявить, что деньги были украдены или были потрачены, к примеру, на погашение какого-нибудь долга, от возврата он не откажется, а попросит у суда отсрочку или согласится на поэтапное возвращение денег, как говорится, с получки. Теперь можно представить, насколько может затянуться возврат этого долга. На годы.

    В истории с долгой выпиской, в принципе, нет ничего страшного. Это может быть жизненной необходимостью для уже бывшего хозяина объекта. Согласно Жилищному Кодексу, гражданин обязан освободить помещение в случае прекращения права пользования. То есть, Закон оберегает покупателей на этот случай. Трудности могут возникнуть, если продавец через суд сможет каким-то образом аннулировать сделку. Чтобы избежать такой ситуации, внесите в договор условие о сроках выписки продавца, а также пункт о штрафных санкциях, если гражданин не выпишется, к примеру, до определенной даты.

    Хозяин квартиры, заключая сделку с покупателем, может попросить последнего указать в договоре купли-продажи заниженную сумму, чтобы заплатить меньше налогов или же вовсе не платить их. При этом продажа состоится частично по устной договоренности, деньги сверх указанной суммы передаются продавцу в лучшем случае под расписку, а иногда и вовсе без какого-либо письменного подтверждения.

    Возможно, после этого покупатель получит жилье в свое распоряжение и с проблемами не столкнется, хотя он должен понимать, что стал соучастником налогового нарушения, что уже не хорошо. Хуже может быть в том случае, если продавец вдруг решит обратиться в суд и признать сделку недействительной. Если суд встанет на его сторону, его обяжут вернуть деньги, указанные в договоре, все, что было заплачено ему сверх договорной суммы, если покупателю и удастся вернуть, то с большими трудностями.

    Не соглашайтесь на просьбы владельца жилья указать в договоре заниженную стоимость. Налоги от сделки придется платить ему, не вам, а вы, если согласитесь на его условия, сильно рискуете определенной суммой денег. Требуйте, чтобы в договоре была указана полная стоимость приобретаемого жилища.

    Еще одна ситуация, с которой часто сталкиваются приобретатели жилья, связана с неожиданным появлением родственников продавца, которые предъявляют свои права на купленную квартиру. Это не всегда связано с мошенничеством, скорее всего, бывший хозяин просто не захотел предупреждать о возможных трудностях, из трусости или из жадности. В таком случае у этого родственника будет шанс выиграть в суде дело, если он действительно имеет право на квартиру, а покупатель рискует и жильем и деньгами.

    Перед сделкой обязательно узнайте, как квартира попала в собственность продавца. Если по наследству, для продажи будут нужны подписи всех наследников, если по договору дарения, имейте в виду, что в ряде случаев имущество может быть отчуждено дарителем, ну а если по договору купли-продажи, узнайте, приобреталось ли жилье в браке, ведь в таком случае вам понадобится письменное согласие супруга или супруги для заключения сделки. Очень важно также узнать, могут ли претендовать на квартиру дети владельцев, иногда для сделки нужно получить разрешение органов опеки.

    На самом деле при покупке квартиры на вторичном рынке можно столкнуться и с другими серьезными проблемами, которые вытекают из того, что продавец что-то утаил, не рассказал. Например, если в квартире была сделана без разрешения перепланировка, покупателю могут отказать в ее регистрации, а иногда это может грозить серьезными штрафами, которые платить будет уже новый хозяин. Поэтому всегда сверяйте планировку помещений и утвержденный технический план квартиры.

    Вам может также достаться квартира с долгами по коммунальным услугам, чтобы такого не случилось, требуйте справки от коммунальных служб до подписания договора. Гораздо страшнее может быть ситуация, если квартира находится в залоге или в поручительстве, или же является предметом спора в суде третьих лиц. В таком случае она может быть отчуждена. Узнать некоторые подробности о таких разбирательствах иногда просто нереально, обезопасить себя можно только добавлением перечня определенных рисков в текст договора купли-продажи.

    Статья написана по материалам сайтов: kvartira3.com, move.ru, nsovetnik.ru, law03.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий