Как правильно узаконить перепланировку помещения? 2019 год

Нередки случаи, когда владельцы квартир с целью повышения функциональности и комфортабельности жилища изменяют первоначальную планировку, не согласовав свои намерения с контролирующими инстанциями. Вроде ничего нет зазорного в том, чтобы развернуть унитаз на девяносто градусов или переместить ванну в другой угол ванной комнаты, но и об этих незначительных изменениях также необходимо сообщить в компетентные государственные органы, которые зафиксируют эти новшества в интерьере и внесут сведения о них в техническую документацию. Законодательство РФ гласит о том, что любые изменения в конфигурации помещения нужно предварительно согласовать с муниципалитетом и после завершения ремонта узаконить перепланировку.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

В статье 25 Жилищного кодекса РФ определяется понятие перепланировки и переустройства жилого помещения, а также список тех видов работ, которые не нуждаются в предварительном согласовании с государственными органами и получении специального разрешения на их проведение. Согласно данной статье ЖК РФ:

  • перепланировка – это строительно-ремонтные работы, направленные на изменение конфигурации помещения, с последующим внесением сведений о них в технический план и паспорт объекта недвижимости;
  • переустройство – изменение месторасположения инженерных сетей и оборудования, полная их замена на новое современное оснащение, перенос, частичная или полная замена коммуникаций и т.д.

Между этими двумя понятиями существует очень тонкая грань, которая практически невидима для человека, не сведущего в этих вопросах, поэтому для определения вида ремонтных работ необходимо обратиться к специалисту, поскольку от этого будет зависеть дальнейшее развитие событий. В большинстве случаев перепланировка совмещается с элементами переустройства, поэтому эти два понятия редко разделяют. Существенным отличием между ними является то, что при переустройстве не всегда нужно согласовывать свои действия с компетентными органами, а вот перепланировка подлежит обязательному согласованию и получению официального разрешения на нее.

Без согласования и специального разрешения можно в квартире самостоятельно проводить следующие работы:

  • косметический ремонт (красить стены, клеить обои, заменять половое покрытие, устанавливать натяжные потолки, класть плитку и т.д.);
  • демонтаж встроенной мебели при условии, что она не отмечена в техническом плане помещения;
  • установка системы кондиционирования, установка спутниковой антенны;
  • перемещение электрической плиты в пределах кухни;
  • замена оконных и дверных блоков (если наружная сторона имеет тот же цвет, что и заменяемые блоки);
  • замена ванны душевой кабиной и наоборот;
  • замена инженерно-технического оборудования на более новое и современное, которое имеет такие же габариты, что и старое.

Переустройством считаются такие работы:

  • полная или частичная разборка ненесущих перегородок и стен;
  • создание дополнительных дверных или оконных проемов в межкомнатных перегородках, которые не являются несущими;
  • ликвидация дверных и оконных проемов в несущих конструкциях и перегородках;
  • установка новых дополнительных перегородок из легкого материала, который не дает существенную дополнительную нагрузку на межэтажное перекрытие и основные несущие конструкции;
  • изменение декоративных элементов фасада (изменение рисунка);
  • перенос сантехнического оборудования в пределах санузла;
  • смена месторасположения газовых сетей и отопительного оборудования.

Перепланировкой помещения считаются следующие строительно-ремонтные работы:

  • оборудование лестниц и дверных проемов в основных несущих стенах и перегородках;
  • монтаж дополнительных перегородок, которые дают существенную нагрузку на основные несущие конструкции и межэтажные перекрытия;
  • изменение структуры пола, в результате чего увеличивается нагрузка на перекрытие и несущие стены;
  • расширение или уменьшение дверных и оконных проемов в несущих стенах;
  • оборудование лоджии и балкона;
  • замена газовой плиты на электрическую;
  • перенос функциональных зон в другое место (спальни в кухню и наоборот).

Все вышеперечисленные ремонтно-строительные работы требуют создания проектной документации, которую можно заказать в специализированной компании, имеющей лицензию для ведения этого вида деятельности.

Для узаконения перепланировки квартиры необходимо для начала ознакомиться с особенностями данной процедуры и подготовить полный пакет необходимых документов. Сбор документов следует начать из тех, которые имеются у собственника квартиры на руках:

  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • паспорт гражданина;
  • техническая документация.

Все документы должны быть в надлежащем виде и актуальны на конкретную дату. Если каких-то бумаг у владельца квартиры нет, их нужно заказать или перевыпустить и только потом уже приниматься за подготовку остальных недостающих документов.

Если во время перепланировки были проведены существенные изменения, может понадобиться проект, без которого узаконить совершенные действия ни административным путем, ни через судебные органы не удастся. После того, как все документы будут готовы, владельцу квартиры (нанимателю) или его представителю нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации, где собственно и составят новый технический план и выдадут обновленный техпаспорт на объект недвижимого имущества, в котором уже будут внесены и зафиксированы все произведенные изменения при перепланировке.

После того, как будет готов новый техпаспорт квартиры, ее собственник должен обратиться с соответствующим заявлением в региональную Жилищную инспекцию, которая в течение месяца-полтора примет решение об узаконении проведенной перепланировки или об отказе в ходатайстве заявителя.

Невозможно дать однозначный ответ на вопрос о стоимости процедуры узаконения перепланировки, поскольку каждый конкретный случай – индивидуальный и имеет свои характерные особенности. Стоит отметить, что при глобальных изменениях в конфигурации квартиры, то есть когда задействовались несущие конструкции и стены, стоимость перепланировки квартиры будет ощутимо выше, нежели при незначительных переделках, поскольку в первом случае потребуется также специальные разрешения многочисленных контролирующих инстанций (БТИ, проектирующая организация, МЧС, санитарно-эпидемиологическая служба, служба пожарной безопасности, Роспотребнадзор и др.).

При расчете стоимости узаконивания перепланировки стоит учитывать следующие статьи расходов:

  • услуги БТИ;
  • изготовление новой технической документации;
  • получение специального разрешения в разных инстанциях;
  • создание проектной документации;
  • судебные издержки (составление искового заявления, уплата государственной пошлины и т.д.);
  • консультация юриста;
  • штрафные санкции (при самовольно проведенной перепланировке) и др.

Согласование проведенной перепланировки обойдется от 5 до 10 тысяч в зависимости от метода узаконения (через судебные органы или Жилищную инспекцию). Но это цифры только приблизительные и могут сильно варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств и региона, в котором находится квартира с перепланировкой. Также необходимо учитывать при расчете стоимости и расходы на получение разрешения в государственных инстанциях (от 10 до 20 тысяч рублей) и разработку проектной документации (от 30 до 90 тысяч рублей). В процессе могут возникнуть дополнительные расходы, которые могут быть не учтены в самом начале.

Учитывая то, что в зависимости от различных факторов стоимость процедуры узаконения может сильно колебаться, то можно лишь примерно подсчитать усредненный показатель при оформлении перепланировки средней сложности. Цена вопроса в данном случае составляет около 150 тысяч рублей.

Узаконить самовольную перепланировку можно двумя методами:

  • административным (путем обращения в БТИ и Жилищную инспекцию);
  • судебным (подача искового заявления в суд).

Прежде чем обращаться в одну из этих инстанций, нужно понимать, что:

  • узаконивание перепланировки можно лишь в том случае, когда будет заключение контролирующих органов о том, что при переустройстве не были нарушены нормы СНиПов, СаНПиНов и других нормативно-законодательных актов;
  • оформить перепланировку не удастся без уплаты штрафа за самовольное изменение конфигурации помещения.

Процедура оформления уже сделанной перепланировки состоит из нескольких этапов. На каждом из них необходимо посетить разные инстанции, которые собственно и занимаются оформлением и легализацией перепланировок.

Процесс узаконивания переделки состоит из следующих этапов (пошаговая инструкция):

  1. Этап сбора и подготовки документов. На данном этапе следует проверить наличие документов дома, отметить отсутствующие и обратиться в соответствующие государственные исполнительные органы для получения недостающих в списке бумаг.
  2. Обращение в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Собственник квартиры на данном этапе с пакетом собранных документов обращается в местное БТИ, после чего уполномоченный сотрудник данной организации выезжает по указанному адресу для осуществления замеров с последующим внесением произведенных изменений в техническую документацию, пометив их красными линиями.
  3. Обращение в региональную Жилищную инспекцию. При визите в Жилинспекцию следует предоставить весь пакет документов и технический паспорт на квартиру с внесенными в нее красным цветом изменениями. Законом дается 45 календарных дней, чтобы уполномоченные сотрудники Жилищной инспекции смогли рассмотреть заявление и принять соответствующее решение.
  4. Обращение в территориальный орган Росреестра. В случае, когда Жилинспекция одобрила внесенные изменения в планировку квартиры и выдала официальное разрешение, с ним необходимо обратиться в органы Росреестра для получения нового кадастрового паспорта на объект недвижимости. Также внесенные изменения нужно регистрировать ЕГРП, если в процессе перепланировки произошло изменение общей площади объекта.

В случае, когда изменения уже отображены в плане квартиры, то узаконить уже сделанную перепланировку можно будет только в судебном порядке. Речь идет о тех ситуациях, когда Жилищная инспекция выдает отрицательное решение и не одобряет внесенные изменения, которые отмечены красным цветом в технических документах квартиры.

Отказ Жилинспекции может последовать в случае, когда были осуществлены следующие виды работ:

  • вынос элементов отопительной системы на лоджию или балкон;
  • изменение структуры пола, в результате чего существенно возросла нагрузка на несущие конструкции и перекрытие;
  • уменьшение жилплощади или увеличение площади санузла, коридора или кухни за счет площади жилых комнат;
  • создание препятствий при доступе к инженерно-техническому оснащению и другие переделки, которые запрещены законом или не соответствуют установленным нормам и требованиям безопасности.

Дело можно и не доводить до судебных разбирательств, если своевременно уплатить штраф, ликвидировать очевидные нарушения законодательных норм и подать повторно ходатайство в Жилищную инспекцию об узаконении проведенной перепланировки. Если же явных нарушений и отклонений от действующих норм и правил нет, а сотрудники Жилинспекции все продолжают стоять на своем, есть смысл обратиться в судебные инстанции с теми же документами, жалобой на сотрудников Жилинспекции и исковым заявлением, содержащим просьбу утвердить осуществленную перепланировку квартиры. Важно понимать, что при рассмотрении дела нужно хорошо постараться и доказать, что осуществленные работы абсолютно безопасны и проведены в соответствии со всеми нормативами и требованиями российского законодательства.

Перечень документов в разных случаях может отличаться. Это обусловлено особенностями регионального законодательства, а также характерными особенностями конкретного случая. Но в среднем пакет документов для узаконения перепланировки состоит из:

  • паспорта (документ, удостоверяющий личность заявителя – собственника квартиры, квартиросъемщика или их представителя);
  • правоустанавливающих документов на объект (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор дарения и др.);
  • свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;
  • письменного согласия всех прописанных (для муниципальной квартиры) или всех совладельцев (для приватизированной квартиры);
  • поэтажного плана здания, в котором находится перепланированная квартира;
  • технического плана квартиры до перепланировки;
  • техпаспорта помещения до перепланировки;
  • проекта перепланировки (эскиза);
  • технического заключения всевозможных контролирующих инстанций (СЭС, МЧС, газовая служба и др.).

Если вопрос узаконения решается в судебном порядке, то истцу необходимо ко всем документам предоставить еще исковое заявление и квитанцию об уплате государственной пошлины.

При оформлении перепланировки в административном порядке (через Жилинспекцию) достаточно приложить соответствующее заявление.

Процедура узаконивания сделанной перепланировки квартиры состоит из тех же этапов, что и предварительное ее согласование, только в последнем случае этот процесс менее затратный по времени. Нельзя точно сказать, сколько времени займет оформление переделки в квартире, поскольку на сроки влияют многочисленные факторы, среди которых:

  • изготовление технического паспорта объекта с внесением проделанных изменений в конфигурацию жилища красными линиями (две-три недели);
  • ожидание решение Жилищной инспекции (около 45 дней);
  • изготовление нового кадастрового паспорта в Росреестре (оформляется 2-3 недели).

Если вопрос решается через суд, то здесь сложно что-либо конкретное говорить о сроках, поскольку судебные разбирательства могут затянуться на месяцы, а если дело не доводить до судебных разбирательств и несколько раз повторно обращаться в Жилищную инспекцию, то данный процесс и вовсе может длиться годами.

Это интересно:  Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию - расчет, формула, в строительстве, судебная практика, суммы, размера, порядок 2019 год

Законодательство РФ предусматривает виды ремонтных работ, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть утверждены ни в административном, ни в судебном порядке. К запрещенным изменениям конфигурации помещений относят:

  • все виды строительно-ремонтных работ, в результате которых существенно ухудшаются условия проживания жильцов, обитающих в этом помещении;
  • вынос батарей, подключенных к централизованному отоплению на балкон или лоджию (это негативно скажется на температурном режиме соседних квартир);
  • демонтаж основных несущих конструкций, в результате которого может нарушиться прочность всего здания или возникнет угроза его целостности из-за смещения центра тяжести и увеличения нагрузки на оставшиеся несущие конструктивные элементы (стены, колоны, перегородки);
  • создание балконов и лоджий, если они не предусмотрены проектом многоквартирного дома (допускается только их установка на первом и втором этаже);
  • утепление полов за счет системы централизованного отопления;
  • объединение нескольких квартир в одну, если они находятся в собственности разных людей (допускается лишь тогда, когда собственником выступает один и тот же человек);
  • осуществление перепланировки в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу;
  • увеличение кухонного пространства или площади ванной комнаты за счет жилых помещений;
  • перенос «мокрых точек» (туалета, ванной комнаты, кухни) в места, где у соседей снизу расположены жилые комнаты;
  • перекрытие доступа к вентиляционному каналу (демонтаж, уменьшение его размеров и т.д.);
  • создание жилой комнаты без оборудования ее отопительной системой и дневным освещением (без установки окна с выходом на улицу) и др.

Самовольная планировка (как жилого, так и нежилого помещения) расценивается как нарушение законодательства и влечет за собой применение к нарушителю мер пресечения, которые заключаются в:

  • наложении штрафа (от 2 до 2,5 тысяч рублей для физических лиц);
  • требовании вернуть былой вид квартире за свой счет и в строго оговоренные сроки;
  • наложении штрафов повторно и в двойном размере при отказе от возвращения помещению первоначальной планировки;
  • принудительном выселении и расторжении договора найма (если речь идет о муниципальной квартире);
  • наложением ареста на недвижимость и продажей его на публичных торгах.

В большинстве случаев можно пройти процедуру законной регистрации самовольно сделанной перепланировки квартиры, правда на это понадобится много времени, терпения и денег. Можно и скрыть факт содеянной переделки квартиры и избежать уплаты штрафа, а также всех бюрократических «проволочек», но в таком случае собственник автоматически утрачивает право распоряжаться квартирой на свое усмотрение (дарить, продавать, обменивать). При подготовке документации для осуществления любых операций с недвижимостью факт несанкционированной переделки откроется, и собственнику придется все-таки пройти «семь кругов ада», которые он так тщательно избегал до наступления этого момента и все-таки зарегистрировать осуществленную перепланировку.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно, но это обстоятельство существенно усложняет дело, а сам владелец недвижимости может потерять в цене около 10% рыночной стоимости объекта. Поэтому правильнее будет, прежде чем начинать делать самовольно перепланировку, лучше все тщательно обдумать и трезво оценить все возможные риски, и только потом приступать к ремонту.

Уютный и красивый интерьер – особая гордость хозяина квартиры.

Досадно, если для исполнения задуманных дизайнерских решений дверной проем портит все планы. Выход есть – изменить планировку жилой недвижимости под себя.

А чтобы такой ремонт не испортил впечатления штрафами и судебной волокитой, его нужно правильно оформить.

Статья 14 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления контролировать условия и порядок ведения строительных работ, соблюдение санитарных и технических норм по безопасной эксплуатации измененной жилплощади и жилого здания в целом.

Общее понятие «переоборудование помещения» разделяют на два в зависимости от вида проводимых работ:

  1. Переустройство – изменение, переоборудование или демонтаж всего, что связано с инженерными сетями, санитарно-техническим или электрооборудованием.
  2. Перепланировка – изменение плана жилого помещения, обусловленного архитектурным решением при проектировании здания: демонтаж старых или возведение новых перегородок, объединение комнат, перенос дверных проемов.

Основной документ, отражающий реальное состояние квартиры, это технический паспорт. Согласно статье 19 ЖК РФ технический паспорт жилого помещения отражает его техническое состояние и соответствие установленным требованиям. Паспортизацию помещений полномочны проводить Бюро технической инвентаризации.

Во избежание возникновения проблем при совершении сделок c недвижимостью, изменение планировки лучше проводить только с получения разрешения.

Чтобы определить, нужно ли согласовывать проведение строительных работ, достаточно определить, изменит ли такой ремонт планировку жилого помещения, отображенную в техническом паспорте. Другими словами, все, что касается нарушения целостности строительных и инженерных конструкций, изменяет их количество или расположение в пространстве требует обязательного согласования и получения разрешения на проведение работ.

При любых обстоятельствах нормативные документы запрещают проведение следующих изменений:

  • Уменьшение жилой площади;
  • Заделка вентиляционных каналов;
  • Перенос отопительных приборов на балкон;
  • Объединение комнаты и газифицированной кухни;
  • Оборудование теплого пола посредством врезки в водопровод или центральное отопление;
  • Демонтаж или изменение несущих конструкций;
  • Демонтаж плит перекрытия с целью объединения жилья по вертикальной линии;
  • Увеличение площади жилья посредством присоединения чердаков, подвалов, тамбуров.

Если переустройство – свершившийся факт, оформить его все-таки придется. Уклонение от регистрации совершенных работ может повлечь несколько проблем.

Во-первых, самовольная перепланировка может помешать при совершении юридических сделок с недвижимостью. Выявленная незаконная переделка отразится в свидетельстве как обременение и помешает, например, при покупке квартиры через ипотеку или в кредит. Продавцу придется делать скидку в счет издержек за будущее оформление.

Во-вторых, о несогласованных ремонтных работах может стать известно контролирующим органам. В этом случае придется оформить все изменения через суд и заплатить штраф. Причем владелец получит штраф повторно, если не оформит внесенные изменения или не вернет все в первоначальный вид в установленный срок.

И в-третьих, если совершенные ремонтные работы нанесли вред прочности здания или подвергли опасности других жильцов дома, собственнику грозит уголовная ответственность.

Сложно сказать, сколько времени займет получение разрешения или узаконение совершенной перепланировки. Данные ситуации сугубо индивидуальны, и если идентичные проблемы в одном случае решаются за неделю, в другом могут тянутся годами.

Но некоторые сроки контролирующие органы должны соблюдать. Так, на выдачу решения о согласовании проекта не должно уходить более 45 дней, а на рассмотрение судебного иска законом отведено не более 30 дней. У каждой организации на предоставление тех или иных услуг установлены регламентные сроки. Такая информация является общедоступной, а соблюдение сроков обязательно.

Стоит отметить, что в зависимости от региона или сложности ситуации стоимость различных услуг варьируется. В среднем расценки на основные их виды будут такие:

  • Подготовка проекта перепланировки – от 4 до 15 тысяч рублей;
  • Изготовление технического паспорта – от 1 тысячи рублей;
  • Госпошлина за подачу искового заявления – от 1 тысячи рублей.

Так же стоит учесть возможные штрафы за согласование уже выполненных работ, судебные издержки и другие подобные расходы.

Для этого нужно обратиться за консультацией в компетентный орган.

В зависимости от города это может быть архитектурный или жилищный отдел администрации города, жилищные инспекции, комиссии по капитальному строительству. Для получения развернутого ответа важно четко сформулировать интересующие вопросы и обеспечить наглядность возникшей проблемы. Лучше всего предоставить специалистам технический паспорт, поэтажный план или эскиз будущей планировки.

Можно изучить сайт муниципалитета. Вопрос согласования перепланировок довольно распространен, вполне возможно, что на сайте будет тематическая вкладка с рекомендациями или перечень местных нормативных актов.

Если в ходе изучения проблемы установлена необходимость в согласовании планируемых работ, дальнейшие действия могут развиваться по двум сценариям.

Оформить перепланировку вполне возможно самостоятельно, сложным этот процесс кажется только на первый взгляд.

Придерживаясь поэтапного плана, согласование выполнения строительных работ пройдет намного легче:

  1. Собрать пакет необходимых документов. В основном это документы о праве собственности на недвижимость и технический паспорт. В некоторых случаях потребуется согласие соседей или согласование пожарных и МЧС.
  2. Подготовить соответствующий проект. Если в ходе ремонта не произойдет серьезных изменений в конструкциях здания, можно самостоятельно подготовить эскиз будущей перепланировки. Например, при заложении или расширении проема достаточно схематичного изображения, где существующий вход нарисован линиями красного цвета, а проектируемый – зеленого.Более серьезные изменения стоит отобразить в проекте, выполненном специализированными организациями. Для таких компаний обязательно наличие свидетельства СРО, разрешающего ведение проектной работы.
  3. Подать заявление на согласование. В адрес компетентного госоргана направляется заявление о согласовании работ и собранные документы. Сделать это можно напрямую через канцелярию организации или обратившись в МФЦ.
  4. Ожидать вынесения решения. Срок выдачи решений устанавливают органы местного самоуправления, но не более максимального срока, предусмотренного законодательством – 45 дней с даты предоставления документации.
  5. Внесение изменений в технический паспорт. В случае получения разрешения на весь ремонт отводится около 4 месяцев, в зависимости от типа проводимых работ. После чего собственник приглашает инспектора БТИ для фиксации факта выполненных работ и внесения изменений в технический паспорт.

Работы могут быть не согласованы по нескольким причинам. Специалисты могут сослаться на неполный пакет документов, ошибки в проекте или недопустимость таких конструктивных изменений. Не стоит опускать руки. Устранив все замечания, заявление можно подать повторно. В крайнем случае всегда есть возможность отстоять свою позицию в суде.

Ритм современной жизни не всегда дает возможность вести бумажные дела и ходить по кабинетам в поисках нужных справок.

Способ решения один – обратиться за помощью в проектную или строительную организацию, предоставляющую услуги «под ключ». Такие компании помогут не только подобрать архитектурное решение по пожеланиям заказчика, но и подготовят проект, согласуют его во всех необходимых инстанциях и внесут нужные изменения в техпаспорт.

Поручая работу профессионалам придется заплатить, но это позволит значительно сэкономить время и избавиться от множества проблем.

Незаконная перепланировка не всегда злой умысел. Бывает, планируя ремонт собственник не подозревает о необходимости согласовать изменения. Или недобросовестный продавец скрыл, что изменения в планировке квартиры не оформлены. В случае возникновения подозрений, можно обратиться в жилищную инспекцию или попросить хозяина предъявить актуальную выписку из ЕГРН квартиры.

При выявлении несогласованных решений, покупатель может поступить следующим образом:

  • Оформить перепланировку «задним числом»: собрать все документы, подготовить проект и обратиться за согласованием якобы несделанного ремонта. Такой способ чреват штрафом, если комиссия узнает правду, или переделкой ремонта, если проект не согласуют.
  • Оформить совершенные работы через суд. Этот способ правильней с юридической точки зрения, хотя за признание совершенных изменений законными придется заплатить штраф.

При соблюдении этих же условий можно опротестовать решение о несогласовании проекта перепланировки местным органом регулирования жилищных вопросов.

Порядок действий при оформлении совершенного ремонта через суд выглядит так:

  1. Внесение изменений в технический паспорт. Для этого необходимо пригласить специалиста БТИ с целью освидетельствования изменений в конструктивной части квартиры и внесения поправок в техпаспорт.
  2. Получение заключения СЭС. Для подтверждения того, что нововведения в планировке квартиры не нарушают санитарно-эпидемиологических норм необходимо обратиться в местное отделение СЭС с соответствующим заявлением.
  3. Обращение в суд. К составленному иску о признании произведенной перепланировки законной необходимо приложить:
    1. Правоустанавливающий документ;
    2. Старый и новый технический паспорт жилой недвижимости;
    3. Положительное заключение СЭС;
    4. Согласие заинтересованных лиц в сохранении новой планировки.

В случае удовлетворения иска необходимо обратиться в Росреестр за получением новой выписки из ЕГРН или свидетельства, если в ходе перепланировки изменилась жилая или общая площадь.

Рассмотрим подробнее, какие документы могут понадобиться при оформлении:

Это интересно:  Заявление на предоставление имущественного вычета при покупке квартиры 2019 год

  • Правоустанавливающие документы на недвижимость. Согласно Жилищного кодекса РФ проводить перепланировку, а соответственно и получать разрешение на такие действия может только правообладатель. Часто при принятии решения у собственника могут попросить не только свидетельство, но и документ, на основании которого было оформлено право собственности;
  • Технический паспорт. Это обязательный документ, который передается при оформлении прав на жилье. Утерянный паспорт можно восстановить в Бюро технической инвентаризации;
  • Техническое заключение о безопасности выполненных изменений. Такое заключение выдается при оформлении совершенной перепланировки на основании заключений компетентных органов: СЭС, МЧС, Роспотребнадзора, жилищной инспекции и архитектурного отдела города. Перечень организаций обычно выдается в жилищной инспекции в ходе консультации;
  • Проект. Он отражает планируемые или выполненные изменения с указанием используемых материалов и применяемых технических решений;
  • Согласие заинтересованных лиц. Такой документ может потребоваться, если планируемые к выполнению работы могут задеть интересы других людей. В качестве заинтересованных лиц выступают соседи или другие собственники изменяемой жилплощади;
  • Справка о составе семьи. В соответствии с Жилищным кодексом, никакая перепланировка не должна ухудшать условия проживания. Поэтому очень часто для согласования проектов, особенно изменяющих площадь квартиры, требуется информация о составе семьи;
  • Квитанции об оплате. Их будет несколько: госпошлина за исковое заявление или получение нового техпаспорта, оплата за выполнение проекта, штрафы и многое другое. Для подтверждения всех этих оплат необходимо сохранять квитанции и чеки;
  • Выписка об отсутствии задолженности по квартплате. Потребовать обязательное представление такого документа проверяющие органы не в праве, но иногда такая справка может повлиять на решение суда.

Есть несколько частных случаев, когда оформление перепланировки может показаться затруднительным. Например, желание изменить жилье, купленное с оформлением ипотечного кредита. Людей останавливает неуверенность, вправе ли они что-то менять в квартире с обременением.

Конечно, проводить самовольную планировку в ипотечной жилой недвижимости строго запрещено. При обнаружении несанкционированных действий банк может потребовать вернуть прежнюю планировку или потребовать досрочное погашение кредита.

Гораздо проще согласовать планируемую перепланировку с банком заранее. Собственник вправе проводить любые изменения своего жилья, но с согласия банка, так как квартира по факту находится у него в залоге. Чаще всего банки просто вынуждены согласовать будущий ремонт, хотя бы ради поддержания своего статуса среди конкурентов.

Другую проблему составляет проведение ремонта в новостройках, где есть квартиры со «свободной планировкой». Этот термин появился относительно недавно. На самом деле, так застройщики называют несколько квадратных метров, которые планируется определить под межкомнатные перегородки. В данном случае обязательна подготовка проекта перепланировки и его согласование с местными органами власти.

Другой нюанс – продажа квартир с черновой отделкой. За сниженную стоимость застройщик предлагает купить бетонную коробку пол — стены — потолок, без намека на отделку. Тонкость вопроса заключается в том, что устройство полов попадает в перечень работ, для которых необходимо согласование проекта перепланировки с обязательным получением технического заключения.

Подводя итоги, следует отметить, что любые переделки в квартире стоит начинать только, если есть полная уверенность в правомерности таких действий. В противном случае такие необдуманные действия могут привести к печальному итогу.

О согласовании проведения ремонтных работ изменяющих планировку жилого помещения смотрите в следующем видеосюжете:

В ст. 25 ЖК РФ определено, что является переоборудованием квартиры, что является ее перепланировкой.

Перепланировка квартиры подразумевает изменение ее конфигурации, которое отражается в техническом плане квартиры, проще говоря – это изменения, влекущие внесение поправок в схему помещения, которая имеется в БТИ. Снос стен и перегородок, их перенос, объединение помещений, увеличение жилой площади за счет вспомогательных помещений, обустройство нового проема с закладкой прежнего – все работы подобного характера являются перепланировкой и влекут за собой соответствующие последствия.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Основные требования к перепланировке квартиры: она должна быть безопасна, выполнена с выполнением требований санитарных и строительных норм, а также иных действующих нормативных документов, не должна нарушать права других жильцов дома.

Перепланировку квартиры следует отличать от переустройства (переоборудования помещения).

К переоборудованию относят любые работы, связанные с заменой или переносом оборудования, установленного в помещении: электрического, газового, сантехнического. Например:

  • Перенос батарей отопления и газовых колонок;
  • Замена газовой плиты на электроплиту и наоборот;
  • Переоборудование санитарных узлов, например, замена раковины, унитаза, ванной или душевой кабины, биде, за исключением случаев, когда новое оборудование по параметрам и техническому устройству не отличается от прежнего (то есть замена старой ванны на аналогичную новую – не требует внесения изменений, а замена чугунной ванны на «джакузи» будет являться переоборудованием);
  • Прокладывание новой электрической или водяной разводки, новых газовых труб;
  • Внесение изменений в конструкцию пола: то есть если при проведении ремонтных работ было затронуто не только верхнее покрытие.

К переустройству также может быть отнесена установка мощных бытовых приборов, таких как система кондиционирования или стиральная машина.

Такие изменения, аналогично перепланировке, потребуют внесения корректив в инвентаризационный план помещения.

Однако, не все изменения необходимо регистрировать, к перепланировке не относятся:

  • Перенос или замена бытовой техники (стиральных, сушильных, посудомоечных машин, бойлеров);
  • Перенос напольных бытовых электроплит в пределах кухни;
  • Замена завершающего покрытия пола;
  • Остекление балконов;
  • Установка бытового кондиционера небольшой мощности;
  • Косметическая отделка помещения, в частности, замена отделочного покрытия потолка, стен, пола, а также замена внешних элементов, если сохраняется рисунок и цвет;
  • Работы по устройству и демонтажу встроенной мебели. Следует учитывать, что встроенные шкафы могут быть отражены в поэтажном плане, что означает необходимость согласования разборки или переноса такой мебели.

В случае, когда имеют место простые преобразования помещения, перепланировку узаконить можно после проведения ремонта, не получая предварительного разрешения на перепланировку. Но должно соблюдаться условие: такие преобразования должны быть незначительными. К такому виду изменений можно отнести:

  • Снос и перенос межкомнатных перегородок (не несущих стен), а также оборудование проемов в них. Это правило не распространяется на случаи переноса или демонтажа перегородок между кухонными и жилыми помещениями;
  • Возведение новых перегородок между комнатами, если это не влечет за собой увеличения нагрузки на перекрытие;
  • Ликвидация дверных проемов в стенах любого типа.

Для проведения данных работ специальный проект не потребуется, необходимо будет только предоставить эскиз с нанесенными планируемыми изменениями на существующий план помещения.

Самовольная перепланировка является серьезным препятствием для реализации права собственности, к которому относятся: продажа, дарение, передача имущества в залог и т. д.

При обнаружении незаконной перепланировки квартиры (например, при возникновении аварийной ситуации, при проведении проверки или вследствие доноса соседей) владельцу может грозить значительный штраф. В течение 3 месяцев придется узаконить перепланировку, иначе собственник будет оштрафован повторно. Если выявленная перепланировка проведена с нарушением требований, собственника обяжут вернуть помещение к его первоначальному виду, возместить вред, нанесенный другим жильцам. Отказ от выполнения этого требования повлечет за собой организацию продажи квартиры на торгах, выселение и лишение права собственности.

Следует помнить, что значительное вмешательство в конструкцию дома без технического заключения и проекта перепланировки может стать причиной обрушения дома или признания его аварийным.

Законом запрещены такие изменения, как:

  • Расширение за счет жилого помещения кухонного пространства и/или санитарного узла более, чем на 25% от первоначальной жилой площади;
  • Если кухня оборудована газовой плитой — при объединении кухонного и жилого пространства, согласно пожарным нормам, фактическим результатом становится расширенная кухня, которая по санитарным правилам, не может располагаться над жилым пространством (здесь речь идет о планировке соседнего помещения, расположенного ниже). Однако, если соседи снизу проводят аналогичную перепланировку с внесением корректив в инвентаризационный план, эта проблема отпадает. Еще один вариант для владельцев газовой плиты, позволяющий демонтировать стену полностью или частично: установление раздвижной перегородки, которая будет разделять два помещения, оставляя при этом возможность открыть пространство при необходимости. Если квартира однокомнатная, объединение жилого пространства и кухни с газовой плитой запрещено, поскольку в таком случае жилая площадь попросту перестает существовать;
  • Ликвидация несущих конструкций. Выходом в этой ситуации станет частичный демонтаж стены или проем в стене. Предварительно следует произвести техническое обследование дома, разработать схемы укрепления, согласовать работы и получить разрешение властей. В случае, когда узаконивание происходит постфактум, вскрываются все отделочные покрытия проема, для того, чтобы инженер имел возможность обследовать состояние несущих конструкций, наличие усилений и т. д.
  • Уменьшение, перенос или демонтаж общедомовых коммуникаций. Сюда можно отнести: вентиляционные проемы и каналы вентиляционных систем, водяные трубы, в отдельных случаях — радиаторы системы отопления;
  • Увеличение балконного пространства за счет площади жилой комнаты (однако, разрешается конструировать арку, шириной не более 1 метра);
  • Размещение кухни или санитарных узлов (ванной, туалета) над жилыми помещениями, размещение санузлов над кухнями. Единственный вариант, допускающий размещение ванной комнаты над кухней – двухуровневая квартира;
  • Оборудование теплого пола с питанием от общедомовой сети, размещение отопительных систем в холодных помещениях (балконы, лоджии);
  • Конструирование дверного проема санузла (оборудованного унитазом), ведущего непосредственно в жилое помещение. Исключение составляют квартиры, где проживают инвалиды;
  • •Любые работы, влекущие за собой затруднение доступа к общим системам жизнеобеспечения, ухудшение условий проживания граждан или нарушение их прав, снижение прочности конструкции дома.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ, перепланировку и переоборудование помещения собственник вправе реализовывать после получения на то согласия органов самоуправления.

1.Обращение в БТИ. При себе необходимо иметь:

  • Заявление на перепланировку;
  • Паспорт заявителя;
  • Документы, подтверждающие право собственности.

2.Визит в отдел архитектуры районной администрации. Какие документы нужны для перепланировки квартиры:

  • Заявление о корректировке жилища;
  • Документы, содержащие сведения о порядке получения права собственности (свидетельство о праве наследства, договор купли-продажи и т. д.);
  • Если квартира арендована или передана по договору безвозмездного пользования: письменное согласие собственника помещения и его семьи, удостоверенное нотариусом;
  • Письменное разрешение совершеннолетних граждан, проживающих в квартире на момент проведения ремонта, заверенное в ЖЭУ или ТСЖ;
  • Согласие управляющей компании;
  • Копия финансово-лицевого счета, полученного в бухгалтерии паспортного стола;
  • Технический паспорт из БТИ;
  • Выписка из поквартирной (домовой) книги;
  • Проектная документация, в зависимости от планируемых работ. В случае проведения простой реконструкции – эскиз, техническое заключение и проект перепланировки — при планируемых изменениях несущих конструкций здания. Эскиз представляет собой план помещения, с нанесенными на нем планируемыми изменениями: зеленым – то, что возводится, красным – то, что демонтируется. Юридического оформления такой документ не требует. Проект разрабатывается в отделе архитектуры города при участии главного архитектора. Техническое заключение составляется техником из БТИ. Возможно, потребуется разрешение от Роспотребсоюза, ГУ МЧС, СЭС и газовой организации.
  • В случае расположения квартиры в здании, являющимся архитектурным памятником, следует получить заключение от соответствующего органа, исключающее нанесение вреда зданию;
  • Если квартира приобретена по программе ипотечного кредитования или была заложена при совершении иных сделок, перепланировка должна быть согласована с обладателем залогового права на имущество.

Для проведения перепланировки квартиры необходимо предоставить в государственные органы технический паспорт. Что это такое технический паспорт на квартиру и как его получить читайте в материалах по ссылке.
Порядок оформления и срок действия кадастрового паспорта на квартиру в нашей новой статье.

3.При получении разрешения можно начинать работу.

4.Утверждение проведенных изменений и составление акта выполненных работ. С этой целью необходимо пригласить специалиста из БТИ, который проведет все замеры. Следует учитывать, что в проекте изменения указываются с точностью до 1 сантиметра.

Это интересно:  Как согласовать перепланировку квартиры правильно? 2019 год

5.Получение в администрации разрешения на сохранность жилья в измененном варианте;

6.Корректировка технического пакета документов. В БТИ необходимо обратиться за новым техпаспортом, имея при себе:

  • Эскиз или проект;
  • Разрешение на перепланировку;
  • Акт о проведенных работах.

7.При непосредственном обращении в кадастровую службу или за дополнительную плату, не покидая БТИ, необходимо получить кадастровый номер квартиры и здания;

8.Оформление кадастрового паспорта: для этого следует обратиться в Кадастровую Палату со всеми оформленными документами, на основании которых будет предоставлен кадастровый паспорт на измененное жилье;

9.Получение документов в Росреестре, подтверждающих право собственности на реконструированное помещение.

Перепланировка будет признана самовольной, если она была произведена до получения соответствующего на это разрешения. В этом случае собственнику, помимо Жилищного Кодекса (ст.29), следует руководствоваться Кодексом об административных правонарушениях (ст. 7.21).

1.Как и в случае с законной перепланировкой, после проведения работ необходимо пригласить специалиста из БТИ, который заактирует изменения. В БТИ необходимо предоставить:

  • Старый техпаспорт;
  • Заявление на вызов техника;
  • Свидетельство о праве;
  • Документ, удостоверяющий личность;

2.Получение в СЭС заключения о соответствии нормам;

3.Составление заказа на изготовление технического проекта. Для этого следует обратиться в БТИ или иную проектную организацию, наделенную полномочиями;

Необходима выписка из домовой книги? Как получить выписку из домовой книги узнайте в нашей пошаговой инструкции.
О том, как перевести жилое помещение в нежилое и какие для этого нужны документы — читайте здесь.

4.Получение в районной администрации направления в суд;

5.Судебный процесс. Перечень документов для обращения в суд:

  • Иск о сохранении проведенной перепланировки;
  • Правоустанавливающие документы (оригиналы и копии);
  • Заключение из СЭС и проектной организации;
  • Два варианта техпаспорта: первоначальный и с внесенными коррективами;
  • Согласие жильцов квартиры, а также ее владельца, если перепланировка была проведена арендатором;
  • Если здание признано культурным или архитектурным памятником – необходимо заключение о том, что зданию не был причинен вред.

6.В случае получения разрешения от судебных органов, необходимо укомплектовать пакет документов (личные документы, все согласия, заключения и полученные разрешения, документы о праве собственности). Дальше собственник действует аналогично с легальной перепланировкой: обращение в БТИ, затем – в Кадастровую палату.

  • Первичное обращение в БТИ обойдется около 600 рублей и понадобится примерно две недели времени;
  • Разрешение в районной администрации заявитель может получить в течение 45 дней со дня предоставления документов;
  • Финансовые затраты на проведение перепланировки будут зависеть от сложности работ и выбора материалов. Что касается сроков, как правило, на эту процедуру отводится около 4 месяцев;
  • Проект перепланировки обойдется в сумму не менее 2000 рублей и займет одну-две недели;
  • Штраф за незаконную перепланировку для граждан составит от 2 до 2,5 тысяч рублей, при наличии нарушений – до 5 тысяч рублей. Для должностных и юридических лиц цифры более внушительные – сумма штрафа может достигать 300 000 рублей.
  • Акт о выполненных работах выдадут в течение 10 дней с момента проведения необходимых замеров;
  • Корректировка технического пакета документов обойдется в сумму не менее 4 000 рублей;
  • Получение согласований не требует финансовых затрат при самостоятельном обращении в инстанции, при обращении к специалистам, сумма будет варьироваться от 10 000 до 35 000 рублей;
  • Новый технический паспорт можно получить в течение двух недель, потратить в среднем придется около 1200 рублей;
  • Новый Кадастровый паспорт выдается в течение пяти дней с момента подачи документов, стоимость услуги для физических лиц – от 50 рублей.

Перепланировка и переоборудование жилого помещения – процесс трудоемкий, требующих значительных финансовых и временных затрат. Кроме того, процедура будет зависеть от множества моментов: от размещения квартиры, ее оборудования, а также от планируемых изменений, согласовать которые самостоятельно не всегда удается в связи с тем, что собственник, как правило, не обладает всеми необходимыми знаниями.

Хотите приватизировать квартиру? Какие нужны документы для приватизации квартиры и как их получить вы можете узнать в новой юридической публикации.
По ссылке: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/registratsiya-i-propiska/kak-propisat-sya-v-kvartire-poshagovaya-instruktsiya.html содержится информация о том, как прописаться в неприватизированной квартире и что для этого необходимо.

Если речь идет о серьезной реконструкции помещения, целесообразным будет обращение в специализированные агентства, которые значительно облегчат владельцу процедуру согласования и узаконивания перепланировки.

Многие владельцы жилья считают, что могут реализовать право собственности как угодно по собственному усмотрению. В большинстве случаев это действительно так. В частности, это касается продажи, сдачи внаем, дарения. Но когда человек решает переделать помещение, ему необходимо согласование с рядом контролирующих организаций. Рассмотрим далее, как узаконить перепланировку самостоятельно.

Узаконить перепланировку следует в том случае, если она затронет интересы не только собственника жилья, но и его соседей. Дело в том, что такая работа часто сопряжена со сносом стен. Не все из них можно разрушать, поскольку некоторые являются несущими. Снос такой стены грозит обрушением здания, конструктивными изменениями. Если работа уже проведена, а разрешающих документов нет, впоследствии реализовать свое право распоряжаться собственностью – продать, обменять, подарить и так далее – будет весьма проблематично. В любом случае нужно будет узаконить перепланировку или вернуть помещение в первоначальное состояние. Бездумно вмешиваясь в конструкцию, можно нанести серьезный ущерб сооружению.

Прежде чем начинать работы по демонтажу, необходимо провести техническое обследование здания либо той части, которую предполагается переделывать. В обязательном порядке должны быть выполнены расчеты. В соответствии с ними составляется схема. После этого следует узаконить перепланировку и только потом приступать к демонтажу. Если документация оформляется после проведенных работ, необходимо пригласить инженера и вскрыть отделочные слои. Техник должен оценить состояние несущих элементов, убедиться в наличии усиления, зафиксировать данные.

Многие собственники игнорируют требования и выполняют работы без согласования с контролирующими службами. В этих случаях узаконить перепланировку квартиры будет проблематично или вовсе невозможно из-за нарушения установленного порядка. Многие владельцы жилья не имеют представления о том, где несущая стена, а где нет. Зачастую хозяева оборудуют санузел над кухней соседей, присоединяют холодные помещения (балкон, лоджию) к теплым. Все это является нарушением установленных норм и не позволяет узаконить перепланировку квартиры. В некоторых случаях ситуацию можно исправить. Для этого следует разработать несколько схем, которые затем следует согласовать с властями. Однако при этом придется сделать новый ремонт.

Для осуществления демонтажа необходимо получить согласие властей. После этого, выполнив работы, их нужно сдать приемочной комиссии. При положительном заключении экспертов следует внести изменения в план БТИ и правоустанавливающую документацию. Для проведения расчетов и составления схемы следует обратиться в компетентную организацию. Сотрудники жилэкспертизы проконсультируют по всем интересующим вопросам, назначат время, в которое они приедут непосредственно на объект для замеров и анализа состояния конструкций. После этого, вместе с собственником, будет разработано несколько вариантов перепланировки. Владелец недвижимости выбирает наиболее подходящий и проводит ремонтно-строительные работы.

Специалисты экспертной организации дадут подробную инструкцию о том, какие понадобятся документы. Узаконить перепланировку можно следующим образом:

  • для жилых помещений – техпаспорт;
  • для нежилых сооружений – поэтажный план, экспликацию, форму 1а (выписку из техпаспорта), форму 5а (справку о техническом состоянии сооружения).

Согласование (в том числе выполненной) перепланировки начинается с визита в Бюро техинвентаризации. В инстанции следует получить указанные выше документы. Если работы уже были произведены, то по бумагам можно оценить, насколько существующее состояние не соответствует тому, что указано в планах.

2. Заказать в проектной службе:

  • План перепланировки.
  • Техническое заключение.

Эти бумаги подлежат согласованию в уполномоченных организациях. Техническое заключение необходимо для того, чтобы установить возможность выполнения демонтажа и последующих строительных работ. В соответствии с ним составляется проект перепланировки. В него вносят изменения, которые собственник предполагает произвести. Это может быть замена пола, прокладка гидроизоляции, слом и сооружение перегородок, создание проемов и так далее. В проекте должны приводиться расчеты. В некоторых регионах действует порядок, по которому можно согласовать перепланировку по эскизу. Это допускается, если предполагаются несложные работы.

3. Согласовать полученные документы в инстанциях. Данный этап считается наиболее продолжительным и важным из всех. На этой стадии будет сложно обойтись без содействия профессионалов. При согласовании существует множество нюансов, которые возникают в основном в зависимости от конструктивных особенностей здания.

4. Сдача документов в жилищную инспекцию. Как правило, эта служба работает при администрации района. После того как специалисты рассмотрят поданные бумаги, будет выдано разрешение либо отказ в проведении работ. Последний должен быть мотивирован, с приведением доводов, по которым заявитель не может реализовать проект.

5. Выполнение работ по согласованным бумагам, вызов комиссии, составление и подписание акта принятия.

6. Внесение изменений в план БТИ и правоустанавливающую документацию. После получения акта необходимо обратиться в Бюро техинвентаризации. На основании нового согласованного проекта в план вносятся соответствующие изменения. Также может потребоваться замена св-ва о праве собственности. Например, это нужно, когда нежилое помещение переводится в жилое, меняется общая площадь или параметры отдельных комнат. Содержание документов, хранящихся в БТИ, должно соответствовать фактическому состоянию сооружения или помещения. После переустройства, разумеется, этого не будет.

Как выше было сказано, многие собственники выполняют перепланировку, не согласовав ее с уполномоченными инстанциями. Это считается нарушением установленного порядка. Однако и в этом случае необходимо узаконить проведенные работы, если это допустимо. Следует отметить, что сам факт нарушения грозит владельцу штрафом, если работы не повлекли серьезных последствий для конструкции и проект потенциально согласуем. Если же были проведены мероприятия, противоречащие законодательству, дело будет обстоять хуже. В Приложении 1 ППМ, п. 11 указан перечень недопустимых действий в помещении. Если совершено хотя бы одно из них, собственника обяжут частично либо полностью ликвидировать выполненные работы, привести сооружение или комнату в первоначальное или согласуемое состояние.

У надзорных органов могут возникнуть сомнения в том, что собственник проводил работы в соответствии с законом, СанПинами, СНиПами, противопожарными нормами. Для их исключения необходимо получить техническое заключение о безопасности и допустимости работ. Составить его могут или авторы проекта дома, или организации с допуском СРО. Выбор исполнителя будет зависеть от характера изменений и их объема.

В ряде случаев бывает так, что жилье переходит в собственность уже с выполненной перепланировкой. Для проверки законности проведенных работ следует обратиться в БТИ, запросив техпаспорт. В составе этого документа будет присутствовать поэтажный план, чертеж отдельной квартиры. Если на схеме будут красные линии, то это говорит о том, что работы были не согласованы. Черные линии говорят о том, что все в порядке. Однако последнее бывает не всегда. Предыдущий собственник мог выполнить работы, о которых надзорные органы не знают. В этом случае целесообразно пройти по всем помещениям с планом и посмотреть соответствие реального состояния стен и прочих конструктивных элементов чертежу.

Статья написана по материалам сайтов: sdelka.guru, propertyhelp.ru, pronovostroyku.ru, businessman.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий