Как правильно взыскать неустойку с застройщика? 2019 год

Судебное разбирательство и исполнение решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Направление застройщику претензии

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

(арбитраж или общая юрисдикция)

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле: 1/150*СР*КДП*ЦД, где СР – ставка рефинансирования Банка России, КДП – количество дней просрочки, ЦД – цена договора. С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7,75%. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2017 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2017:

  • 30.06.2017 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
  • 31.08.2017 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2017) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2017. Тогда получается, что за период с 01.09.2017 по 01.10.2017 у участника появляется право на получение неустойки.

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально. Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить договор об аренде жилья и документы, подтверждающие соответствующие расходы. Однако в реальности суды не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков.

Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.

Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

  1. Надлежащее направление . Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо – застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
  2. Ссылка на закон . В тексте указано основание для выплаты неустойки – Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
  3. Формула расчёта . В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
  4. Банковские реквизиты . В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты – к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
  5. Подпись . Претензия подписана участником долевого строительства.

Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ), как и любой другой договор содержит помимо информации о том, что именно обязан выполнить исполнитель (застройщик) по поручению покупателя новостройки, но и точный срок, в который это обязательство должно быть исполнено. Нарушение срока обязательно влечет за собой наступление ответственности, в данном случае – выплату неустойки. Как правильно взыскать неустойку по ДДУ, рассмотрим детально.

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ во внесудебном порядке?

Прежде всего, важно понимать, что взыскание возможно не только в судебном, но и во внесудебном порядке. В основе этой процедуры лежит точный расчет суммы, которую покупатель вправе требовать за нарушение сроков. Информация о том, как взыскивать и как выполнять расчет, содержится в ФЗ №214.

Самое первое – это определение даты, от которой следует вести отсчет просрочки. В ДДУ указан день, когда квартира должна быть передана покупателю (например, 01.01.2017 г.). Отсчет будет вестись со следующего дня (с 02.01.2017 г.). Учитываются все дни, пока не будет подписан акт приема-передачи квартиры, даже если застройщиком уже получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Важно: когда на руках покупателя не ДДУ, а договор цессии (переуступки права требования), то изучать следует все равно первоначальный ДДУ, где, например, может быть указано, что квартира будет передана в срок до 1 года после завершения строительства. В этом случае отсчет ведется не от даты в договоре цессии, а от даты, указанной в ДДУ.

Неустойка складывается из числа дней, помноженных на 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка и на стоимость квартиры. Так как цена недвижимости высока, даже за 1 месяц просрочки получается приличная сумма.

Процедура досудебного взыскания выглядит следующим образом:

  1. Покупателю (дольщику) необходимо составить письменную претензию. В подтверждение своих требований следует ссылаться на ФЗ №214, ст. 309-310 ГК РФ, а также на пункты ДДУ.
  2. К претензии следует приложить расчет неустойки, а также копии ДДУ, своего паспорта, а также документов, подтверждающих факт оплаты квартиры.
  3. Претензию вместе со всеми приложениями можно вручить в офисе застройщика уполномоченному лицу, которое на вашей копии обязано проставить штамп о принятии, свою подпись с расшифровкой и дату, а можно направить письмом по почте, но тогда следует сохранить квитанцию об отправке и опись вложения.

Сверх суммы неустойки, согласно ст. 15 ГК РФ, покупатель вправе потребовать возмещения убытков (упущенной выгоды). К таким убыткам можно отнести оплату аренды квартиры на то время, пока идет строительство, а также повышенные проценты по ипотеке, если в ее условиях указано, что заемщик погашает заем по повышенной ставке до оформления права собственности. Разумеется, основания для дополнительного взыскания потребуется доказать: приложить договор найма жилья и документы по его оплате, договор ипотеки и квитанции обо всех платежах.

Это интересно:  ​Как купить комнату на материнский капитал и допустимо ли это? 2019 год

На ответ, а именно на выдачу официального отказа или удовлетворение сути претензии у застройщика есть только 10 дней. По истечении этого срока можно смело обращаться в суд, так как досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден.

Как правильно взыскать неустойку с застройщика через суд?

Отсутствие положительного результата после досудебного урегулирования спора, дает дольщику полное основание для обращения в суд. При этом очень важно правильно выбрать подсудность, то есть конкретный суд для подачи иска. Подавать можно в городской или в районный суд общей юрисдикции по месту проживания истца, по адресу ответчика, а еще по адресу новостройки. Лучше изучить практику всех трех судов, чтобы выбрать тот, где по аналогичным делам присуждают большие суммы. Разница может быть очень большой (в несколько раз).

Ответчиком по иску выступает только (!) застройщик. В договоре ДДУ могут фигурировать иные юридические лица, в этом случае следует сверить с разрешением на строительство и к той компании, которая указана в нем и обращать иск.

Истцом выступает лицо, подписавшее ДДУ со стороны дольщика. Если таких лиц несколько, то все они должны выступить истцами. Если иск аналогичного содержания хотят подать несколько дольщиков, скажем, купивших квартиры в одном здании, то объединять исковые требования в одно делопроизводство не рекомендуется, так как неявки кого-либо из них на назначаемые заседания суда только затянут делопроизводство, а также различные обстоятельства каждого истца вынудят рассматривать их намного дольше, чем если бы иск подал каждый дольщик сам, от своего имени.

Апеллировать при формулировке исковых требований следует к ФЗ №214, ГК РФ, Закону «О защите прав потребителей», а также к НК РФ. Четкое и правильное обоснование каждого требования в соответствии с положениями законодательства – это основа успешно выигранного иска, поэтому при отсутствии необходимых знаний и опыта лучше поручить эту ответственную задачу квалифицированному юристу.

Очень важно правильно подготовить не только само исковое заявление, но и дополнительные документы:

  1. Копию ДДУ, включая все приложения к нему.
  2. Копии платежных документов, удостоверяющих получение застройщиком денег от дольщика.
  3. Претензию в адрес застройщика и подтверждение ее вручения.
  4. Документы, из которых следует, что дольщик потерпел убытки ввиду нарушения сроков.
  5. Копии тех документов, которых нет у застройщика, чтобы передать их ему вместе с копией искового заявления.

Обычно рассмотрение иска в суде первой инстанции занимает срок около 2-3 месяцев, при условии, что стороны не станут умышленно затягивать разбирательство. Однако, как показывает практика, дела такого рода нередко проходят апелляцию, поэтому к этому стоит также заранее быть готовым.

В соответствии с ч. 3 ст. 333.36 НК РФ при подаче иска о защите прав потребителя на сумму до 1 млн. руб., оплачивать госпошлину не придется. Поэтому не рекомендуется подавать иск на большую сумму. Если же неустойка больше 1 млн. руб., то можно подать два разных иска за разные периоды, причем один иск можно подать по месту нахождения ответчика, а второй по месту нахождения истца. Расчет суммы госпошлины осуществляется в соответствии с правилами ст. 333.19 НК.

Можно поступить иначе: подать иск на сумму менее 1 млн. руб., а после принятия дела в производство судом, сразу подать ходатайство об увеличении исковых требований, а также о распределении госпошлины на проигравшего данный иск.

При рассмотрении иска, заслушивании сторон, изучении всех аспектов дела, судья принимает решение в пользу застройщика или дольщика. Отказано в неустойке может быть только по процессуальным причинам или отсутствии достаточной доказательной базы. В этом случае повторно подать точно такой же иск уже не удастся. Вот почему стоит как можно тщательнее подготовиться к процессу, чтобы впоследствии не пришлось оправдываться в суде из-за отсутствия каких-либо важных документов.

На последнем заседании судья оглашает свое решение, а в виде документа стороны его получат в срок – до 10 дней. Иногда срок может быть продлен из-за высокой загруженности суда. Обжаловать решение можно в срок до 30 дней с даты его вынесения, так как необжалованное в этот срок решение будет утверждено. Дольщик после этого сможет получить на руки исполнительный лист и приступить к процедуре взыскания неустойки по решению суда.

Помните, что от правильности составления искового заявления к застройщику может зависеть исход дела. Если вам нужна помощь в подготовке данного документа, то вы напишите об этом через форму ниже либо оставьте заявку в разделе «Документы онлайн».

Рекламные слоганы юридических фирм кричат обещают, гарантируют взыскать с застройщиков по ДДУ неустойки, штрафы и «моральный вред». На переговорах уверенно жонглируют статьями закона 214-ФЗ, закона о защите прав потребителей, рассчитывают клиентам значительные суммы законной неустойки увеличивают сумму на штраф и моральный вред и получают от доверчивых клиентов предоплату в счет своих услуг.

Согласно законодательству в определенных случаях застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Когда и сколько — установлено в законе 214-ФЗ. Но так же следует сказать, рассчитанную согласно закону 214-ФЗ сумму неустойки дольщик получит не всегда. Тем более, если обратиться в суд.

В большинстве случаев дольщики мотивируют требования неустойки пропуском срока передать объект — квартиру.

Согласно части 1 статьи 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства) не позднее срока, который предусмотрен договором.

За нарушение срока передачи квартиры дольщику частью 2 ст. 6 закона для застройщика установлена ответственность: застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Как рассчитать правильно срок передачи квартир сейчас говорить не будем.

Рассмотрим пример расчета неустойки, как это обычно демонстрируют юристы по ДДУ, и что получают по решению судов.

Пример: застройщик, по условиям договора ДДУ, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости должен быть передан дольщику по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

По условиям, последний день срока передачи объекта — 31 мая 2015 года (31.03.2015 – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства).

Фактически квартира передана дольщику по передаточному акту 01 сентября 2015 года. Соответственно, за период просрочки — с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года, у участника долевого строительства возникает право на получение неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». (Такую неустойку называют «законной»).

Неустойка = (цена договора) х (количество дней просрочки) х 8,25% х 1 /300,

Где 8,25 — ставка рефинансирования Банка России в периоде просрочки.

При передаче квартиры дольщику 01 сентября 2015 года просрочка составляет 92 дня (с 31.05.2015 по 01.09.2015г.)

Что будет происходить в действительности

Во всех известных нам случаях при предъявлении застройщику требований неустойки первое, что делает застройщик – молчит, не отвечает на требования или пытается уклониться от выплаты под любыми предлогами, в том числе манипулируя условиями договора о сроках передачи объекта.

Дело в том, что существует статья 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В подавляющем числе случаев суд снижает, и существенно, требуемую дольщиком неустойку.

С момента написания претензии правильно мотивировать свои требования: Учитывать конкретные обстоятельства вашего дела и объективно подходить к формированию требований.

1) Доказывать период просрочки. Необходимо точно, в соответствии с условиями договора рассчитать установленную дату передачи квартиры.

2) Доказывать значительную длительность просрочки.

* Обратите внимание, в приведенном ниже апелляционном определении просрочка до года судом 1 инстанции признана не значительной, апелляция (Мосгорсуд) с этим согласилась.

3) Доказывать вину застройщика в просрочке. То есть, доказывать отсутствие объективных причин для задержки передачи квартиры.

4) Доказывать значимость просрочки для дольщика. Например, при оплате ДДУ кредитом, в период просрочки начисляются проценты, по этому сам факт просрочки имеет для дольщика значение.

5) Доказывать свои материальные потери в результате передачи квартиры в более поздний срок. Например, на период строительства дольщик арендует жилье и вынужден оплачивать его в период просрочки.

Если перечисленные обстоятельства отсутствуют, или расходы на них не значительны, суд скорее всего неустойку снизит и именно до размера ваших фактических расходов.

Согласно статье 10 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» убытки дольщика вследствие ненадлежащего исполнения договора ДДУ застройщиком подлежат возмещению последним сверх неустойки. То есть, в части, не покрытой неустойкой. Это означает, что по закону 214-ФЗ, неустойка в ДДУ носит компенсационный характер.

Неустойка в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения.

Кроме неустойки дольщик может требовать выплаты штрафа по закону о защите прав потребителей и компенсации морального вреда. Но реализовать это право возможно при наличии одновременно двух обстоятельств: 1) если застройщик просрочил передачу квартиры и 2) застройщик отказался добровольно выплатить неустойку.

Это интересно:  Купить квартиру в Санкт-Петербурге вторичное жилье недорого 2019 год

Соответственно, для взыскания штрафа и морального вреда, дольщику, при просрочке застройщика, нужно обратиться к застройщику с претензией в которой потребовать выплаты неустойки.

За неисполнение законных требований потребителя, согласно закона о защите прав потребителей, установлен штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. И в таком случае потребитель вправе требовать компенсации морального вреда на основании ст. 15 закона. При этом, размер компенсации в законе не установлен, и как его определять, тоже.

В случае просрочки застройщика передать квартиру (или иной объект по ДДУ) дольщику, дольщик реально может рассчитывать на получение по суду неустойки в сумме фактически понесенных убытков за период просрочки. В случае существенного превышения размера рассчитанной по закону неустойки над суммой фактически понесенных убытков, дольщик может рассчитывать на компенсацию только в сумме фактических убытков, да же по решению суда.

Вместе с тем, общая сумма взыскания может быть увеличена судом на 50% за счет штрафа по закону о защите прав потребителей. Сумма компенсации морального вреда российскими судами взыскиваются в незначительных размерах.

Основанием для взыскания штрафа является отказ застройщика произвести выплату неустойки, и это же является основанием для компенсации морального вреда.

Формально начисленные суммы неустойки в размере, установленном законом 214-ФЗ, суды значительно снижают по просьбе застройщиков на основании ст. 333 ГК РФ.

Так по одному из дел рассмотренному в апелляционном порядке Московским городским судом (апелляционное определение по гр.делу № 33-17413) по спору о снижении неустойки по ДДУ коллегия судей отметила:

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.

Согласно ст.333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом в силу абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик заявлял о снижении размера неустойки и штрафа, ссылаясь на объективные обстоятельства, по которым срок строительства был увеличен.

Установив, что размер подлежащей уплате неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, учитывая конкретные обстоятельства дела, тот факт, что срок передачи объекта истек дата, а уведомление о готовности объекта было направлено истцу уже дата, акт о наличии недостатков, которые бы препятствовали принятии объекта, в соответствии с ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214 –ФЗ, не составлялся, период просрочки, который составил менее одного года, суд правомерно применил ст.333 ГК РФ к размеру неустойки и штрафа.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, размер компенсации определяется судом.

Учитывая степень нравственных страданий истца, связанных с нарушением прав потребителя, требования разумности и справедливости, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании в пользу истца компенсации морального вреда в размере сумма.

По другому делу (апелляционное определение от 10.05.2017г. Дело № 33-17172/17 ) снижая сумму взысканной неустойки суд отметил:

Доводы апелляционных жалоб, на необоснованность размера взысканной неустойки, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку неустойка в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушениями обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размере неустойки, поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве, а об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суд, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое можно признавать таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости. С учетом изложенного, суд первой инстанции, принимая во внимание, что заявленный размер неустойки в размере …. руб. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства пришел к обоснованным выводам о снижении неустойки до … руб. в соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом доводов ответчика.

Таким образом, требовать дольщик может сумму установленную законом, но суд выносит решение с учетом конкретных обстоятельств дела, и всегда снижает неустойку, во многих случаях – значительно.

В этой статье мы собрали для вас самые полезные и рабочие советы по взысканию неустойки по договору долевого участия. Мы развеяли мифы и постарались создать для вас целостную картину! Если после прочтения у вас останутся вопросы, задавайте их в комментариях под этой статьей!

Сразу говорю, забудьте. Вероятность получения полной суммы стремится к нулю. Все суды, и районные и арбитражные режут неустойку. Арбитражные более лояльны и справедливы. Ну, а взыскание неустойки по ДДУ в судах общей юрисдикции это — лотерея. Там беспощадно покромсают размер вашей компенсации, уменьшив ее в 4, в 6, а иногда и в 10 раз.

Но и тут, как обычно, не обошлось без исключений. Давайте разберемся:

Первое исключение. Есть в ГК РФ статья № 333. Там два правила для уменьшения суммы неустойки.

Первое: ответчик должен доказать «несоразмерность» этой суммы.

Второе: уменьшить размер неустойки суд может только по заявлению застройщика.

На соблюдение первого правила все закрывают глаза. А вот второе имеет силу не только на бумаге, но и на деле. Если застройщик не просил суд сжалиться над ним, то суд не может по своей инициативе урезать неустойку.

Ну и второе исключение – это Арбитражный суд. О том как попасть туда обычному дольщику мы рассказали тут. Сейчас там практика такая: в 85% случаев судья просто на автомате режет неустойку и штраф на 50%. Ни больше не меньше. Но зато в оставшихся 15% нам удается получить 100% неустойки и штрафа даже при наличии заявления застройщика об уменьшении неустойки. Если юристы гарантируют вам 100% неустойки – вас обманывают.

Интернет уже переполнен шаблонами «досудебок» по взысканию неустойки с застройщика. И вам не составит труда вставить туда свои данные, название и адрес застройщика и расчет требуемой суммы. Кстати, можете смело пользоваться нашим калькулятором. И прямо из него скопировать весь расчет в текст вашей претензии.

Так вот, с составлением претензии все понятно. Важно еще правильно вручить ее застройщику. Обычно в их офисах сидит девочка, которая принимает корреспонденцию. Такая девочка просто ставит дату, фамилию, подпись, и шлепает левый штампик «Принято». Все знают, что такой штампик можно купить за углом. И застройщик тоже это знает.

Потом, когда вы с такой претензией придете в суд, застройщик заявит, что девочка такая у него не работает, и штампик этот вовсе не его. А соответственно «досудебку» он от вас не видел. Ну а раз так, то и штраф в размере 50% от суммы пени вам не полагается.

  • Настоятельно рекомендую всю переписку вести исключительно по почте. Нет, не по электронной. А именно почтой России.
  • Лучше всего отправляйте претензию ценным письмом с описью и с уведомлением о вручении.
  • Не забудьте указать в письме именно юридический адрес застройщика!
Это интересно:  Как узнать обременение на квартиру через интернет? 2019 год

Пожалуй, это одно из основных заблуждений. Дело в том, что застройщики далеко не дураки. И допуская просрочку, они понимают, что в ответ получат шквал исков. А потому все чаще под каждый объект они создают отдельное юридическое лицо и после выдачи ключей выводят со счетов все средства и «сливают» активы.

Те дольщики, которые ждут подписания акта приема-передачи могут выиграть суд, но сильно рискуют остаться без денег. И потом исполнительный лист с восьмизначной суммой взыскания будет годами отягощать стол несчастного судебного пристава-исполнителя.

Срок сдачи квартиры по ДДУ 1 февраля? Значит 2 февраля УЖЕ надо заняться вопросом взыскания неустойки с застройщика! Неустойку получают самые шустрые. Застройщик не будет хранить деньги на счетах и ждать пока вы соизволите взыскать с него неустойку.

Начинайте процесс с первого дня просрочки! Пока отправите претензию, пока выждете сроки, подадите иск, пока пройдут судебные заседания – все это может занять от 2 месяцев (в случае с арбитражем) до 8 месяцев (в случае с судом общей юрисдикции). Ну а потом нужно будет просто пересчитать неустойку на дату финального судебного заседания и уточнить размер ваших требований.

Таким образом вы будете первыми! Вы раньше всех получите деньги! Если просрочка будет продолжаться, то лучше второй раз обратиться в суд, чем ждать, а потом не получить ничего. Начинайте с первого дня просрочки!

Это не просто совет. Это секрет. Мало кто знает об этом. Вы можете взыскать неустойку по ДДУ на будущее. Т.е. за будущий период.

Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2018 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки.

А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав по вашему исполнительному листу произведет перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером.

Но тут есть ряд минусов:

  1. Вы не сможете исполнить решение суда в части взыскания неустойки за будущий срок до тех пор, пока застройщик не подпишет с вами акт приема-передачи. А к тому времени, как мы уже говорили, застройщик может вывести все деньги со счетов;
  2. Взыскивая неустойку «за будущий период», вы лишаете себя штрафа в размере 50% от суммы пени;
  3. Не все банки сразу готовы будут исполнить требования такого исполнительного листа, и могут затребовать разъяснений;
  4. Получение неустойки может затянуться на несколько лет. Ведь сроки строительства могут многократно переноситься. И все это время вы не сможете обратиться в суд и потребовать хотя бы часть неустойки. Вы просто будете сидеть сложа руки, так как уже привязаны к этому исполнительному листу. И только когда вы подпишете акт приема-передачи, вы сможете предъявить исполнительный лист ко взысканию.

Мы склоняемся к тому, что безопаснее и выгоднее обращаться в суд за каждый новый период отдельно. Тем более, что стоимость услуг для вас останется прежней, а деньги вы получите быстрее. Если остались вопросы, звоните или задавайте их в комментариях.

Как уже говорилось выше: арбитражный суд урезает неустойку по 214 ФЗ меньше и рассматривает дела быстрее. Это в целом. Но если сумма неустойки совсем небольшая, то даже суд общей юрисдикции может поумерить свои аппетиты в урезании. Т.е. можно добиться одинакового результата в обоих судах, если размер исковых требований небольшой.

Так же есть ряд подмосковных городских судов, сильно отдаленных от Москвы. Там загруженность в разы меньше и дела рассматриваются за 2 – 3 месяца, как и в арбитраже. Однако если дело дойдет до апелляционной или кассационной инстанции, то там вы прочувствуете всю волокиту и недостатки судов общей юрисдикции.

Ну раз вы все-таки остановились на обычном суде и решили обойти арбитраж стороной, то тут есть важное правило.

Не подавайте иск по месту нахождения застройщика и по месту строительства объекта недвижимости! Скорее всего районные судьи уже знакомы с застройщиком и его юристами, и их «дружба» может сильно подрезать вашу неустойку. Судебный процесс лучше проводить по месту своей регистрации. Ну а если по вашим адресам у вас с застройщиком один суд, то тогда дорога только в арбитраж. Самую важную информацию о подсудности по ДДУ мы собрали в другой нашей статье.

Однако можно обратиться в суд через общественную организацию защиты прав дольщиков. Закон полностью освобождает такие организации от уплаты пошлины вне зависимости от цены иска. Кстати в группе компаний Хелп ДДУ у нас есть общественная организация, так что можете обратиться к нам.

Обращаться в суд самостоятельно – долго, муторно и чаще всего невыгодно. Абсолютное большинство дольщиков обращается к юристам или адвокатам. И тут надо быть аккуратными.

Москва полна бесплатными юридическими консультациями и «центрами помощи гражданам и бизнесу». Чаще всего это просто мошенники с красивой вывеской. Они кишат псевдо «адвокатами» и готовы пообещать вам что угодно, лишь бы получить ваши деньги.Они меняют фирмы однодневки каждый месяц и обдирают людей до нитки. Если вы решите подписать договор с подобной компанией, то своих денег, скорее всего, вы уже не увидите.

Частные юристы на форумах – хороший выбор. Но смущают истории, когда уже не раз выяснялось, что юрист в сговоре с застройщиком, набирает клиентов на форумах и специально проигрывает дела. Даже на портале YouTube можно найти видеозаписи с разоблачением таких горе-юристов. Вот к примеру посмотрите здесь .

Лучший выбор – обращаться в юридическую компанию, специализирующуюся исключительно на спорах в сфере долевого строительства. Такие компании дорожат своей репутацией, и имеют большой опыт в данных вопросах. Ведь они занимаются только спорами с застройщиками и знают абсолютно все тонкости этой категории дел.

Стоимость услуг юристов в разных компаниях может отличаться. При этом в нашей компании, если ваш застройщик платежеспособен и находится в Москве либо в Московской области, то вы можете рассчитывать на условия с оплатой по результату. Т.е. вам не придется вносить предоплату.

Мы занимаемся взысканием неустойки по ДДУ уже более 9 лет и предлагаем свои услуги с гибкой системой оплаты. Тут вы можете посмотреть наши судебные решения. Что такое «5 по цене одного»? Все просто! Если у вас только началась просрочка, то мы можем обратиться в суд уже сейчас. А потом второй, третий, четвертый и пятый раз взыскивать для вас неустойку за новые периоды просрочки вплоть до подписания акта. И все это по цене одного судебного процесса!

Нет, это не лампочка. Это исполнительный лист к застройщику, который вроде бы и есть, но исполнить его не получается. Тут дадим пару советов.

Если лист уже на руках, и застройщик еще живой, но, где именно лежат у него деньги,вам не известно, то тут надо поиграть в шпиона. Позвоните в отдел продаж, притворитесь покупателем и запросите бланк договора долевого участия. Скорее всего там уже будут актуальные банковские реквизиты, куда приходят деньги с новых продаж.

Не вышло? Тогда лучше всего к приставам. Если у вашего горе-девелопера счета открыты в 5 или более банках, то на перебрасывание листа из одного банка в другой у вас может уйти больше месяца. Ведь некоторые банки – к примеру Сбербанк, берут 10 дней на проверку вашего листа. Потом еще минимум два – три дня на возврат.

Обращаясь в ФССП Москвы или МО, вы конечно потеряете около месяца на все формальности, предусмотренные законодательством об исполнительном производстве. Но только пристав сможет направить требования о списании денежных средств сразу во все банки.

Не тяните время, обращайтесь за неустойкой сразу после начала просрочки. Выбирайте юридическую компанию узкого профиля, специализирующуюся на взыскании неустойки с застройщиков именно через арбитраж. Ну и конечно мы – Компания «Хелп-ДДУ» всегда к вашим услугам! Подробнее о нашей компании вы можете почитать в разделе «О нас».

Благодарю, что дочитали эту статью до конца! Поделитесь ею во «Вконтакте» и получите скидку в размере 3% от нашей стандартной комиссии! Кнопку «Поделиться» вы найдете ниже.

Кроме того, на некоторых страницах нашего сайта есть такие же акции. Читайте наши статьи, делитесь ими в социальных сетях и получите скидку до 15% на наши услуги!

Управляющий партнер
Андрей Анатольевич Лихачев

Статья написана по материалам сайтов: xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai, law03.ru, gordon-adv.ru, help-ddu.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий