Как продать долю в квартире, можно ли продать часть 2019 год

Как продать долю в квартире: 2 типа общей собственности + 3 шага, которые нужно сделать, чтобы осуществить продажу + 5 наиболее распространенных вопросов о сделке с ответами.

Вот, казалось бы, кому нужна доля в квартире вместо целого жилья?

Кому охота делить жилплощадь с соседями вместо того, чтобы стать полноценным владельцем квадратных метров?

Оказывается, многие заинтересованы в этом, поэтому, если вы владеете частью жилого помещения, то стоит разобраться, как продать долю в квартире, чтобы не ущемить интересы других владельцев, но и не стать жертвой их интриг.

Есть и другие сложности данного дела, которые нужно учитывать, если вы продаете не всю квартиру, а лишь свою долю в ней.

Помните детский стишок «Мы делили апельсин, много нас, а он – один»? Там каждому из участников процесса поедания вкусного цитрусового выделяется своя долька.

То же самое происходит и при дележке квартиры: и «еж», и «стриж», и «утята» и прочая «живность» может получить свою долю в квартире, а потом – распоряжаться ею по своему усмотрению, например – продать или подарить.

Владение долей возможно только при общем владении одной квартирой нескольких лиц.

Общая собственность бывает двух типов:

Совместная – без определения долей.

Например, муж с женой, находясь в законном браке, приобрели квартиру. Не важно, что владельцем жилья значится один человек, собственность этой квартирки общая, но без определения долей.

Долевая, когда каждому из совладельцев положено определенная доля «пирога».

Например, в завещании некой абстрактной бабушки указано, что ее квартира делится между тремя внуками, причем каждый получает равную долю, то есть – 1/3.

Иногда совместная собственность может переходить в долевую. Например, уже после покупки квартиры можно оформить брачный договор, согласно которому доли в квартире зависят от капиталовложений мужа и жены.

Допустим, муж, как вложивший больше, получает 2/3 квартиры, тогда как жена – всего 1/3 доли.

Все стороны могут продать свои части, не прося согласия остальных собственников.

Регулируется продажа долей в квартире 250 статьей ГК РФ:

Продать свою долю в квартире не слишком сложно.

Нужно просто сделать 3 основных шага и сделать их – максимально грамотно.

Даже если вы находитесь в жуткой ссоре с другими совладельцами и квартиры и хотите продать свою долю не столько ради того, чтобы заработать, сколько из-за того, чтобы насолить этим людям, совершить сделку без информирования других владельцев вы не сможете.

Более того, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ именно другие совладельцы первые на очереди среди покупателей.

Итак, чтобы сделку с недвижимостью не оспорили другие совладельцы нужно проинформировать их в письменном виде о своих намерениях.

Чтобы без “проволочек” продать свою долю в квартире, следует составить документ по всем правилам:

  1. В письменном виде, ведь устные договоренности доказать практически нереально.
  2. В нескольких экземплярах (для всех совладельцев, включая вас). Пусть на вашем экземпляре другие совладельцы распишутся о получении своего экземпляра. Можно также отправить бумаги заказным письмом / телеграммой с уведомлением.
  3. Указать всю необходимую информацию в письме: условия сделки, стоимость вашей доли и т.д.

Если другие совладельцы отказываются приобрести ваш пай (причем, желательно, чтобы они оформили свой отказ в письменном виде), то через месяц после их уведомления вы можете заключить договор с посторонним лицом, которое согласится заплатить установленную вами цену.

После того, как вы нашли покупателя на вашу долю (не важно, посторонний это человек или же один из собственников), следует оформить два документа у нотариуса:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Акт приема передачи части недвижимости.

И акт передачи, и договор купли-продажи составит для вас юрист, но важно убедится, что эти документы содержат все необходимые сведенья:

Остался последний этап сделки – переход права собственности доли от вас к другому владельцу.

Вы можете завершить сделку:

  • самостоятельно;
  • посредством нотариального участия.

Первый путь более дешевый (вам не придется платить за услуги нотариуса), второй – более быстрый.

Вопросами смены владельца занимается Росреестр. Вы можете отправиться прямо туда или же сделать все через МФЦ.

  • лично;
  • отправив все бумаги заказным письмом;
  • через интернет по ссылке https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Вместе с заявкой следует подать в Росреестр или в МФЦ пакет документов:

Как видите, список бумаг достаточно внушительный, поэтому лучше заплатить юристу определенную сумму денег, зато сделать все правильно и с первого раза.

Сбыть свою долю недвижимости бывает весьма проблематично, поэтому неудивительно, что у многих людей возникают вопросы, которые требуют ответов.

Вот 5 наиболее распространенных вопросов по поводу продажи доли в квартире с ответами на них:

Могу ли я продать свою долю чужим людям, не проинформировав других собственников?

Нет, не можете. Если вы проигнорируете необходимость уведомления других собственников квартиры, то они, согласно Ст. 200 ГК РФ могут через суд потребовать права первой покупки квадратных метров.

На судовые разбирательства им дается 3 месяца с того момента, как совладельцы узнали о нарушении законодательства с вашей стороны.

2. Могут ли другие собственники устанавливать свою цену за мою долю?

Конечно, нет. Это ваше право, как продавца, назначать цену. Если другие хозяева находят ее слишком высокой, то вы вправе искать покупателей среди чужих людей.

Но не жадничайте слишком уж сильно, поскольку вряд ли вы найдете покупателя на свою часть, если цена будет значительно выше рыночной.

Можно ли другим совладельцам назвать одну цену (очень высокую) специально, чтобы они не смогли купить ее, а потом продать другому покупателю свою часть значительно дешевле?

Нет, нельзя. Если вы снижаете цену или вносите любые другие изменения в условия продажи (например, решаете продать не всю долю, а лишь ее часть), то другие совладельцы должны быть письменно уведомлены обо всех изменениях.

В любом случае, они имеют первоочередное право покупки.

Хочу продать долю несовершеннолетнего ребенка. Можно ли это сделать?

Можно, но это не так-то просто. Если часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему, то вам придется иметь дело с органами опеки. Представитель этих органов должен убедиться, что продажа части не ущемляет интересы несовершеннолетнего.

Вы добьетесь согласия органов опеки, если предоставите несовершеннолетнему соответствующий пай на другой жилплощади или переведете все деньги от продажи на его счет.

Как обмануть других совладельцев и лишить их права первоочередности приобретения части квартиры?

Варианты есть, но подумайте, готовы ли вы идти на сделку со своей совестью и вредить другим собственникам таким образом.

Если готовы, то можно поступить следующим образом: подарить микродолю (например, 1/8) продавцу со стороны. Так он станет первым в очереди на покупку оставшейся части и заботиться об интересах других совладельцев уже не придется.

Как продать долю в квартире без согласия
остальных собственников? Советы юриста.

В последнее время с продажей долей наблюдается весьма плачевная ситуация. Прорехами в законодательстве РФ частенько пользуются и нечестные совладельцы, жаждущие мстить другим собственникам, и аферисты-риелторы, сделавшие из этого полукриминальный бизнес.

Ирина два года как развелась с мужем Иваном.

Тот «любезно» разрешил ей жить с малолетним сыном в квартире, которую они покупали вместе.

Год все было тихо-мирно, но затем у бывшего мужа Ирины появилась новая любовь и замаячила перспектива переезда в одну из стран Евросоюза.

Естественно, на переезд нужны были деньги. Бывший муж не придумал ничего лучше, как потребовать от Ирины выкупить его долю в совместно купленной квартире.

Женщина заупрямилась «мол, как тебе не стыдно, подумай о ребенке – ведь это его имущество». Но если бы она знала, каким кошмаром это для нее обернется, то наверняка бы согласилась.

Иван проконсультировался с юристом и начал действовать согласно законодательству.

Сначала он письменно уведомил бывшую жену о том, что продает свой пай в их квартирке и предложил ей воспользоваться правом выкупить его часть. Получив отказ, он заключил договор с совершенно незнакомыми людьми.

Те там жить не собирались. Они хотели заработать, причем заработать – на Ирине. Начались звонки и угрозы «заселить туда семью цыган», «въехать всей многодетной семьей вместе с тремя собаками» и т.д.

Требовали выкупить их долю за огромные деньги.

Измученная террором Ирина согласилась на все условия: вместе с родителями влезла в огромные долги и выкупила часть жилья у новых хозяев за сумму втрое превышающую цену бывшего супруга.

Прав ли был Иван по отношению к бывшей жене и сыну?

Если говорить о моральной стороне дела: нет, не прав, мог бы поступить по-мужски и подарить, если не бывшей жене, то хотя бы своему ребенку эти квадратные метры.

А вот если опираться на законодательство, то все он сделал грамотно и никаких претензий к нему быть не может.

Если вы нуждаетесь в деньгах и не можете договориться с другими совладельцами, узнайте, как продать долю в квартире в соответствии с законодательством РФ.

В конце концов, почему вас должны интересовать чужие трудности, с которыми могут столкнуться другие совладельцы жилья после того, как вы оформите сделку?

Это интересно:  Как купить долю в квартире на материнский капитал 2019 год

Продажа доли в квартире в силу своей правовой специфики является достаточно сложной сделкой с недвижимостью, связанной с определенными юридическими трудностями. Это связано с тем, что собственник доли не может единолично распоряжаться квартирой и совершать с ней юридически значимые действия без учета мнения других собственников долей.

Однако, как показывает практика, многие долевые собственники не могут договориться между собой и начинают препятствовать продаже одной доли в совместной квартире. Ситуация осложняется и тем, что во многих случаях квартира делиться на доли лишь на бумаге, а в реальности собственники точно не могут указать, где заканчивается площадь одного, и начинается территория другого.

Кроме того, даже при согласии всех собственников, продажа доли в совместной квартире должна выполняться с четким соблюдением всех формальных требований, предусмотренных российским жилищным законодательством.

В российском Гражданском кодексе установлено, что, квартира, принадлежащая нескольким собственникам (двум и более) может находиться в долевой и совместной собственности. Главное отличие между этими правовыми формами состоит в том, что при долевой собственности каждый из собственников имеет свою выделенную долю в общей квартире.

Основная особенность правового регулирования сделок с долевой собственностью – это наличие согласия всех собственников жилья на пользование и распоряжение этой жилой недвижимостью. Владение и пользование долей в квартире отличается от владения, например, одной из комнат.

Сложность состоит в том, что долю практически нереально отделить от других долей границей и запретить другим собственникам пользоваться «чужой» территорией. Доля в совместной квартире записывается в юридической документации в виде дроби (к примеру, ½, ¼ и т.п.).

Чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдение обязательного условия, а именно преимущественного права других собственников на покупку данной квартиры.

Это означает, что при продаже одной из долей жилой недвижимости все остальные собственники (например, бывший супруг) вправе выкупить эту долю прежде, чем она будет предложена другим покупателям. Следовательно, владелец одной из долей не имеет права искать других покупателей, пока не получит отказ от всех собственников квартиры.

Итак, чтобы продать свою долю в общей квартире, находящейся в долевой собственности, ее собственник должен:

  1. Назначить цену и предложить выкупить принадлежащую ему долю другим собственникам данной квартиры. Для этого ему необходимо известить каждого из собственников в письменном виде о своем намерении продать долю в общей квартире, а также указать в уведомлении цену и другие важные условия продажи;
  2. Если кто-то из собственников выразит желание купить долю в квартире, оформить сделку. В этом случае сделка оформляется также, как и при продаже целой квартиры;
  3. Если собственники откажутся от приобретения продаваемой доли в общей квартире, нужно получить их письменный отказ и приступать к продаже своей части в квартире посторонним лицам. Если письменный отказ не получен, собственник не имеет права выставлять квартиру на продажу в течение 1 месяца. По истечении одного месяца продавец может продать долю любому покупателю, если никто из других владельцев общей долевой собственности за это время не приобретет продаваемую долю. Однако в этом случае у продавца должно быть подтверждение, что все собственники получили уведомление о продаже доли.

При продаже доли постороннему лицу собственник, как правило, должен вместе со всеми остальными документами представить в регистрирующий орган отказ остальных собственников (в письменном виде) либо документы, подтверждающие, что все собственники получили соответствующее уведомление о продаже доли в общей квартире более месяца назад, и никто из них не изъявил желания приобрести отчуждаемую долю.

Если сразу несколько владельцев долевой собственности изъявили желание выкупить продаваемую долю, собственник по собственному желанию может выбрать, кому из них он продаст принадлежащую ему долю.

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Как уже говорилось, владелец доли в общей квартире может столкнуться с определенными трудностями при отчуждении своей доли. Прежде всего, они связаны с нежеланием других собственников квартиры на продажу ее части другим лицам, даже если они не намерены сами выкупать эту долю.

На практике, нередко бывает, что участники долевой собственности специально уклоняются от получения уведомления, в котором заявлено о продаже доли в общей квартире. В результате, владелец доли, желающий ее продать третьему лицу, не может зарегистрировать сделку, так как у него нет ни письменного отказа других владельцев квартиры, ни подтверждения того факта, что они получили уведомление о намерении продать долю.

Еще сложнее обстоит ситуация, когда владелец отчуждаемой доли не знает адресов местонахождения других собственников, и, следовательно, не может направить им письменное уведомление. В этом случае закон разрешает направить письменное уведомление по последнему известному ему адресу. Однако в этом случае нельзя исключать того, что владельцы других долей попытаются оспорить правомерность совершения сделки по продаже доли в общей квартире, обратившись в суд.

В названных случаях продавцу доли рекомендуется собрать как можно больше письменных доказательств того, что он сделал все от него зависящее и предпринял все возможные меры для того, чтобы известить всех собственников общего жилья о своем намерении продать долю. Это поможет ему доказать в суде свое право на продажу доли постороннему лицу в случае возникновения спора.

Бывают и такие случаи, когда другие владельцы долевой собственности намеренно затягивают процесс продажи. Для этого они дают согласие на покупку доли, не собираясь ее выкупать.

Узнайте, на какой налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку вы сможете рассчитывать.

Как создать товарищество собственников жилья подробно рассказано в этой статье.

В некоторых сложных случаях, когда собственнику доли по каким-либо причинам не удается продать свою часть недвижимого имущества, используются следующие схемы продажи:

  • обращение в суд с требованием выкупить свою долю. Закон допускает, что в случае невозможности совместного использования общей квартиры (например, в однокомнатной квартире), находящейся в долевой собственности, владелец меньшей доли может в суде, при отсутствии соглашения, потребовать от другого владельца выкупа своей доли;
  • оформить договор дарения. Сложность оформления сделки по продаже доли в квартире привела к тому, что продавцы вынуждены совершать эту сделку под видом дарения, так как владелец доли при ее дарении не должен уведомлять других дольщиков. В этом случае стороны купли-продажи подписывают договор дарения, а деньги передаются или непосредственно продавцу, или через депозитарную банковскую ячейку.

Другие участники долевой собственности могут попытаться оспорить данную сделку в суде, но, на практике, им будет очень сложно доказать, что произошла именно продажа части долевой собственности, а не дарение. Однако используя данную схему, нужно помнить, что при дарении возникнет обязанность уплатить налог на дарение.

Еще один вариант, который сведет к минимуму возможность оспаривания сделки, это «подарить» покупателю небольшую часть доли (например, несколько квадратных метров), а потом предложить ему, как одному из собственников общей квартиры, выкупить оставшуюся часть.

Аналогичный вариант продажи части в долевой собственности – использование договора залога, когда документально покупатель выступает залогодержателем данной доли и получает ее в результате «неисполнения» должником (продавцом доли) обязанности выплатить долг.

Используя данные схемы, продавцу и покупателю доли в квартире, находящейся в долевой собственности, не стоит забывать, что данные сделки все-таки могут быть признаны судом притворными.

Таким образом, самое сложное в продаже доли в общей квартире – это уведомление других собственников и соблюдение их преимущественного права выкупа данной доли в общей собственности. После того, как остальные дольщики согласились или отказались выкупить долю, процесс купли-продажи доли ничем не отличается от продажи всей квартиры.

Как продать долю в квартире и можно ли это сделать, например, без согласия второго собственника? Ответы на эти и другие вопросы по теме в нашей статье. Также рекомендуем прочитать информацию о безопасных способах передачи денег при продаже недвижимости.

Гражданский кодекс РФ, а именно статья № 250, закрепляет обязанность продавца проинформировать всех собственников в письменной форме, перед тем как продать долю в квартире. Согласно постановлению 2017 года, сделать это можно и посредством электронного сообщения. Реализация недвижимого имущества может осуществляться на правах владения, распоряжения и пользования.

СПРАВКА! Прежде всего, следует учитывать разницу таких юридических терминов как «долевая собственность» и «совместная собственность». Осуществить продажу части квартиры можно только владея ею по принципу долевой собственности, то есть размер доли чётко выделен и указан в документе на недвижимость.

Если жилая площадь принадлежит одновременно нескольким лицам по праву совместной собственности, то она может быть продана только целиком. Чтобы каждый из совладельцев имел возможность распоряжаться своей частью квартиры, в том числе продавать её, следует провести процедуру раздела долей.

Это интересно:  Как купить квартиру в новостройке, чтобы не обманули? 2019 год

Ситуация с реализацией доли может разрешиться очень просто, когда все совладельцы дают согласие на продажу. В таком случае заключается соглашение, где прописывается стоимость и порядок разделения всей суммы от покупателя. После этого оформляется договор купли-продажи. Если же кто-то или все не согласны, то действовать придётся по иному алгоритму.

Относительно российского Гражданского кодекса, если недвижимость принадлежит нескольким собственникам, то она может находиться в совместной или долевой собственности.

Основной особенностью таких сделок является согласие всех собственников недвижимости распоряжаться своим жильём на подобных условиях, ведь долевое владение отличается от получения комнаты в квартире. Сложность заключается в том, что определить границы, отделив свою территорию от чужой, в данном случае практически нереально. Доля предполагает запись в официальных документах в виде дробного числа, к примеру, ¼. И если квартира двухкомнатная или трехкомнатная, то разделить ее по помещениям не удастся.

Для продажи доли потребуется соблюсти имущественное право других собственников 1, 2, 3 комнатной или любой другой квартиры. Это говорит о том, что у каждого из них имеется приоритет в покупке. Другим покупателям можно предлагать такую недвижимость лишь в случае отказа от нее всех содольщиков.

Итак, что делать, чтобы правильно реализовать квартиру, находящуюся в долевой собственности? Рекомендации следующие:

  1. Назначается конкретная цена, после чего нужно предложить долю другим собственникам (бывшей супруге или мужу, родственнику: матери, сестре, брату, сыну или просто соседу и тд, тоесть любому лицу, которое также имеет долю в жилой плошади). Каждый из них подлежит извещению в письменном виде касательно продажи, где указываются условия и сумма, за сколько собственник доли решил продать свою часть.
  2. При возникновении у кого-либо из дольщиков желания приобрести недвижимость, заключается сделка. Документы оформляются по общим правилам, как и при продаже целой квартиры.
  3. В случае отказа собственников приобретать доли в квартире, необходимо добиться от каждого из них письменного подтверждения, после чего можно приступать к продаже недвижимости посторонним лицам. В случае отсутствия официального отказа, собственнику требуется подождать месяц со дня извещения дольщиков. После этого можно продавать долю кому угодно без каких-либо ограничений. Но при этом продавцу желательно иметь соответствующее подтверждение того, что всеми собственниками было получено уведомление о продаже.

Если квартира покупается посторонним лицом, то собственнику придется предоставить в регулирующий орган один из двух документов:

  1. Отказ остальных дольщиков от покупки.
  2. Документ о получении уведомления, со дня оформления которого прошло больше месяца.

В некоторых случаях желание приобрести недвижимость изъявляют сразу несколько дольщиков. Тогда собственник сам выбирает того, кому он продаст свою часть. В случае нарушения преимущественного права на покупку жилья кого-либо из собственников, последний имеет право обратиться в суд. Срок исковой давности в данном случае составляет три месяца. Отсчет начинается с того дня, как один из дольщиков узнает о нарушении своих прав.

Перечень необходимых документов на регистрацию в Росреестре отображается в Законе № 218-ФЗ. Продавцу потребуется предоставить такие бумаги:

  1. Заявление о регистрации прав в государственном органе.
  2. Договор купли-продажи и акта приёма-передачи, которые были заверены нотариусом.
  3. Документ, свидетельствующий о том, что все владельцы долевой собственности были уведомлены о продаже. Следует также предоставить отказ других владельцев от покупки доли, если он был засвидетельствован документально.
  4. Удостоверение личность каждого из участников процесса и представителей сторон, если таковые имеются.
  5. Нотариально заверенная доверенность на имя представителя стороны.
  6. Другие документы. К примеру, если владельцем отчуждаемой доли выступает несовершеннолетний ребенок, то потребуется предоставить также согласие органов опеки (согласно статье 21 Закона № 48-ФЗ).

СПРАВКА! За процедуру государственной регистрации прав обязательно нужно уплатить пошлину. Предоставление квитанции не обязательно — тот, кто подаёт документы, может приложить её по собственной инициативе. Информация об уплате проверяется сотрудником органа в информационной системе платежей. Если по истечении 5 дней с момента подачи документов пошлина не была оплачена, то заявление и документы будут возвращены без рассмотрения.

Самым действенным способом является отправка письменных предложений. Как уже говорилось выше, если дольщик проигнорировал такое предложение, то продавать недвижимость можно через месяц со дня отправки.

Следует помнить о возможности каждого из собственников долевой квартиры оспорить заключенный договор купли-продажи, если они считают, что имущество было реализовано с нарушением их прав. Дальнейшие развитие событий зависит от того, насколько законными были действия по продаже недвижимости. Суд может признать сделку ничтожной, если она действительно нарушила права одного из дольщиков.

В некоторых ситуациях место нахождения одного из собственников является неизвестным. Как поступить в этом случае? Необходимо направить письмо по последнему адресу его проживания. Срок ответа также составляет один месяц, по истечении которого долю можно смело продавать.

Случаи, когда одним из дольщиков является несовершеннолетний собственник, возникают довольно часто, а потому перед продажей следует быть в курсе некоторых особенностей. Дело в том, что продать долю несовершеннолетнего можно только после получения согласия органов опеки и попечительства, а эта организация относится к подобным сделкам весьма насторожено.

Основной задачей органов опеки выступает защита прав и интересов несовершеннолетних. Поэтому получить разрешение на продажу будет весьма сложно, ведь подобные действия лишат ребенка имущества. Чтобы добиться положительного решения, необходимо предоставить веские доказательства того, что ребенок имеет долю в другом жилье и в продажа не повлечет за собой ухудшение его жилищных условий.

После того, как разрешения от органов опеки будут получены, можно заниматься продажей недвижимости по стандартной схеме. Доказать то, что подобные действия не нарушают прав несовершеннолетнего, может банковский счет, открытый на его имя, куда впоследствии будут положены вырученные от продажи доли средства.

Желая выгодно продать долю в квартире, ее владелец может столкнуться с целым рядом трудностей. И в первую очередь они связаны с нежеланием других дольщиков давать согласие на продажу части недвижимости другим лицам. Причём подобное возникает даже в тех случаях, когда никто из собственников не планирует выкупать заявленную долю.

На практике это выливается в специальное уклонение от получения уведомления о продаже. Для продавца это чревато сложностями в реализации недвижимости третьим лицам, поскольку у него отсутствует письменный отказ и подтверждение факта уведомления других собственников квартиры о продаже доли.

Более сложной является ситуация, когда владельцу отчуждаемой доли неизвестно место проживания других дольщиков. Тогда он даже не может направить им письменное уведомление. В результате возможны последующие проблемы с оспариванием сделки купли-продажи по инициативе внезапно объявившегося собственника.

Единственной возможностью обезопасить себя в вышеописанных ситуациях является сбор максимального количества письменных доказательств того, что собственником были предприняты все возможные меры для извещения всех дольщиков о продаже недвижимости. Эти документы могут быть использованы в суде для защиты правомерности проведенной сделки.

СПРАВКА! Случается такое, что дольщики умышленно затягивают процесс продажи недвижимости, соглашаясь выкупить часть, но по факту не предпринимая для этого никаких действий. В этом случае нужно лишь дождаться, пока истечет месяц со дня оповещения собственников. Если за это время никто из них не совершил конкретных действий, то долю можно смело выставлять на торги.

Если собственнику по каким-то причинам не удается продать свою долю в течение длительного времени, то они могут использовать следующие возможности:

  1. Обратиться в суд, потребовав у дольщиков выкупить свою часть. К примеру, однокомнатная квартира находится в совместной собственности у двух человек. В этом случае владелец меньшей доли может в судебном порядке заставить другого владельца выкупить свою часть недвижимости.
  2. Оформить договор дарения. В этом случае продавец не обязан уведомлять других дольщиков о намерении продать часть квартиры. Сторонами подписывается договор дарения, а деньги передаются из рук в руки или посредством банковской ячейки. При этом другие дольщики не должны узнать, что под видом дарственной была произведена продажа недвижимости. В противном случае договор может быть оспорен в суде с неприятными последствиями для продавца. На практике доказать то, что под видом договора дарения была осуществлена продажа доли, очень сложно.
  3. Продавец может также подарить покупателю часть своей доли. Таким образом последний становится одним из собственников общего имущества и может в числе прочих претендовать на покупку оставшейся части.
  4. Еще один вариант продажи предполагает использование договора залога, при котором покупатель официально выступает в качестве залогодержателя части квартиры, получая ее в результате «неисполнения» продавцом необходимости уплаты задолженности.

Идя на вышеописанные хитрости при осуществлении сделок, сторонам следует помнить о том, что договор может быть в конечном счете оспорен в суде. Поэтому подобные манипуляции должны быть максимально прозрачными, не вызвав подозрений со стороны других дольщиков.

В следущем видео вы узнаете, кому можно продать свою долю и реально ли это сделать без согласия других собственников коммунальной квартиры:

Это интересно:  Завещание на все имущество одному наследнику 2019 год

Первого января 2017 года вступили в силу новые изменения в некоторых законодательных актах относительно правил и порядка продажи доли в квартире и другого недвижимого имущества. В большинстве вопросов данные изменения практически ничего не поменяли, а скорее упорядочили многие моменты, которые и так практиковались в процессе реализации жилья.

Но появились два главных нововведения, касающиеся извещения совладельцев имущества, а также нотариального засвидетельствования договоров. Поэтому стоит детально рассмотреть, с чего начать продажу доли в квартире и как оформить сделку правильно.

Для начала нужно осознавать главные отличия реализации долевой части в квартире от продажи помещения целиком. К таковым относятся:

  • В правоустанавливающих документах на недвижимость, например таких, как свидетельство о праве собственности, должна быть указана конкретная доля в общем помещении, которая обозначается через дробь, к примеру: «½ часть» или конкретная комната с точным указанием её площади.
  • Все долевые совладельцы жилья имеют исключительное право на первоочерёдную покупку. Соответственно, для того чтобы осуществить сделку, изначально нужно оповестить других владельцев, в противном случает продажа будет считаться незаконной.
  • Необходимо более взвешенно подходить к вопросу оценивания продаваемой доли. Ведь в большинстве случаев пропорциональное уменьшение рыночной стоимости целой квартиры на размер принадлежащей доли в помещении, например, на ½ от цены аналогичного объекта, не является правильным.

Важно! Если квартира находится в совместной долевой собственности, но продается целиком, с подписанием договора владельцами всех частей помещения, независимо от их количества, то применяется стандартная процедура оформления продажи квартиры.

Теперь необходимо отметить два главных изменения, коснувшихся долевой продажи недвижимости:

  1. Отказ совладельцев необходимо нотариально засвидетельствовать, для чего можно явиться к специалисту с почтовым уведомлением об отправке письма либо осуществить рассылку через нотариуса. В обоих случаях будет составлено свидетельство об отказе использовать преимущественное право приобретения доли. Также, если совладельцы готовы подписать отказ лично, его необходимо оформить у нотариуса.
  2. Извещение других долевых владельцев квартиры теперь разрешено осуществлять через электронные объявления в установленной форме на официальном сайте Росреестра.

С другой стороны больше не будет являться препятствием ситуация, когда не удается установить местонахождение хотя бы одного из владельцев доли в квартире для отправки ему уведомления о продаже. Так как если в течение 30 дней совладелец не ответит согласием на покупку реализуемой доли в квартире, собственник имеет право продавать свою часть имущества любому другому лицу.

Важно! Сделка о реализации доли в квартире должна осуществляться на тех же условиях, что были указаны в извещении о продаже, иначе совладелец сможет оспорить договор.

Согласно Приказа Минэкономразвития от 17 ноября 2016 №-724, извещение владельцев долевого участия на объект недвижимости необходимо осуществлять при помощи электронного объявления на официальном сайте Росреестра. Для этого предоставляется доступ к «Личному кабинету» при помощи Единой системы идентификации и аутентификации.

Далее объявление заполняется в соответствии с установленной формой, где необходимо указать следующие данные:

  1. Для физических лиц – полное имя владельца, который выступает продавцом, или регистрационное название организации – для юридических.
  2. Классификация объекта недвижимости.
  3. Точный адрес, по которому находится квартира. Также допускается любое другое описание её расположения, но только если условная кодификация местоположения отсутствует.
  4. Индивидуальный номер кадастрового учёта квартиры.
  5. Стоимость, по которой будет реализована доля в помещении.
  6. Физический и электронный почтовые адреса, на которые другие собственники квартиры смогут прислать оповещение о желании воспользоваться своим первоочерёдным правом на покупку части квартиры.

Публикация данного извещения осуществляется на безоплатной основе, но объявление будет открыто для общего просмотра любым пользователем Интернета. Помимо этого, другим участникам долевой собственности будет разослано уведомление на их «Личный кабинет», если к таковому у них имеется доступ. По истечению положенного срока ожидания, объявление будет снято с открытого просмотра и перенесено в архив, где будет храниться ещё на протяжении трёх лет.

Важно! Не нужно путать такие понятия, как «долевая» и «совместная» собственность.

  • Так как в первом случае имеется в виду объект недвижимости, владельцами которого являются более двух человек, где каждый обеспечен наличием своей доли, указанной в физических границах или обозначенной в виде частей квартиры.
  • Во втором случае речь идёт о квартире с единоличным владельцем, но находящейся в совместном пользовании, например, у супругов.

Очень важным вопросом при реализации отдельной части в квартире, является стоимость, за которую её можно продать. В большинстве случаев собственники, впервые сталкивающиеся с данной ситуацией, ошибочно полагают, что цена будет определяться из расчёта пропорционального уменьшения рыночной оценки всей квартиры на продаваемую долю.

В некоторых ситуациях подобная формула возможна, но, как правило, оценка зависит от большого количества факторов. К таковым, в первую очередь, относятся:

  1. Установлен ли юридически порядок пользования долями, и каким образом – через суд или путём обоюдного согласия.
  2. Выполняется ли данный порядок в полной мере или присутствует пассивное противостояние между собственниками.
  3. Какой фактический размер выделенной доли – при продаже учитывается только площадь комнаты, которой покупатель впоследствии сможет владеть, без учёта размеров мест общего использования.
  4. Сколько всего владельцев имеется у одной квартиры, кто из них прописан, какими долями владеют. Также играет роль наличие зарегистрированных лиц без права собственности.
  5. Где непосредственно в квартире расположена комната, право собственности на которую будет реализовано, имеется ли у неё собственный выход на балкон.
  6. С какой целью осуществляется продажа и покупка доли в объекте имущества.
  7. Наличие рыночной привлекательности квартиры, которая определяется из таких характеристик, как этаж, тип и состояние дома, наличие ремонта, престижность района и других факторов.

На рынке сложилась практика использовать для первоначальной суммы формулу в виде деления стоимости доли от рыночной на два или три. Таким образом, если в двухкомнатной квартире собственнику принадлежит одна комната, то половина рыночной стоимости всей квартиры делится ещё на два или три. После этого начинает осуществляться корректировка.

Так, если в квартире имеется всего два владельца, которые добровольно поделили между собой комнаты и придерживаются установленного порядка пользования имуществом, то вероятность продать одну комнату за половину рыночной оценки целой квартиры достаточно велика. Но если квартира находится в районе с низкой покупательской привлекательностью, а размер продаваемой комнаты намного меньше той, которой распоряжается другой собственник, то цена может снизиться до 1/3 части.

Вам будет интересно:

Если собственник желает реализовать только часть своей квартиры, к примеру, чтобы, с одной стороны, получить денежные средства с продажи недвижимости, а с другой – сохранить за собой имущество и место прописки, законодательство позволяет осуществить такую сделку. Формально никаких ограничений у единоличного владельца помещением нет. Он сам вправе решить, какую долю собственности выставить на продажу.

Но в таком случае, за исключением извещения совладельцев объекта недвижимости, все остальные правила и особенности долевой продажи сохраняются, а именно принципы оценки и регистрация договора купли-продажи у нотариуса.

Также необходимо помнить, что если ограничиться выделением части квартиры, например, ¼, то впоследствии могут возникнуть сложности с другим собственником относительно установления порядка пользования долями. Поэтому желательно изначально в договоре чётко обозначить, какая комната с указанием её площади будет продана. Также на этапе составления договора продажи можно юридически оформить правила пользования имуществом.

Для того чтобы осуществить реализацию долевого имущества в квартире, необходимо подготовить следующие документы:

  1. Свидетельство о наличии права собственности.
  2. Документ, подтверждающий основание, на котором была получена собственность – завещание, договор купли-продажи или же дарения, мены, свидетельство о приватизации.
  3. Выписка из книги домового товарищества со сроком действия не более одного месяца.
  4. Удостоверенное нотариусом свидетельство об отказе использовать преимущественное право приобретения доли со стороны совладельцев – если покупателем выступает третье лицо.
  5. Квитанции об оплате госпошлины.
  6. Нотариально заверенное согласие на осуществление сделки, если продаваемая доля находится в совместной собственности у супругов или других родственников
  7. Паспорта и копии всех участников сделки – продавца и покупателя.

Также могут потребоваться такие документы, как выписка из ЕГРП, справка-характеристика, технический и кадастровый паспорта. Но необходимость наличия данных документов необходимо уточнять у нотариуса, который будет оформлять сделку. Он же предоставит и типовой бланк договора, в котором, по желанию, можно указать дополнительные условия продажи.

Статья написана по материалам сайтов: yuristotboga.com, infonedvizhimost.com, lawhelp.center, 1pokvartire.com.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий