​Как продать квартиру в строящемся доме по переуступке прав? 2019 год

Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.

Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на Откроется в новой вкладке.>вторичном рынке жилья. Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему?

Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории, и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это Откроется в новой вкладке.»>первичный рынок, и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?

А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры, дольщик может продать ее только по Договору переуступки прав требования.

Почему именно до подписания Акта приема-передачи, а не до оформления права собственности? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему.

Если же дольщик уже принял квартиру по Акту, но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии. Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет. И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи.

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи.

Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ). Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым Откроется в новой вкладке.»>схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с Откроется в новой вкладке.»>законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком). Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:

  1. Определить цену продажи квартиры;
  2. Разместить рекламные объявления о продаже;
  3. Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
  4. Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
  5. Договориться об условиях расчетов;
  6. Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
  7. Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем > Рекламируем квартиру
Откроется в новой вкладке.»>шаге
. В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в Откроется в новой вкладке.»>совместной собственности супругов).

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об Откроется в новой вкладке.»>условиях передачи денег за квартиру (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии).

После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения Откроется в новой вкладке.»>Договора уступки прав требования на квартиру (включая его образец) – см. по ссылке.

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

От того, когда именно мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена этой продажи. Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?

Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики. Высокими сезонами (т.е. периодами увеличение спроса) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним. Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п.), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.

В Договоре уступки прав требования мы будем указывать сумму, за которую мы уступаем эти права Покупателю. От этой суммы будет зависеть размер налога с продажи нашей квартиры в новостройке.

Налог на доходы физлиц (НДФЛ) возникает здесь в случае получения дохода от разницы между покупкой и продажей нашей новостройки. И 13% с этой разницы мы обязаны отдать государству. Но если сумма продажи (переуступки прав) каким-то чудом оказалась равной сумме, за которую мы эту квартиру ранее покупали у Застройщика, то налогооблагаемая база у нас будет равна нулю.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Это интересно:  Как правильно взыскать неустойку с застройщика? 2019 год

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Цены на рынке недвижимости, особенно в больших городах, на сегодняшний день по-прежнему остаются заоблачными и неподъемными для большинства граждан. Чтобы стать счастливым обладателем квадратных метров, многие ищут наиболее оптимальные варианты, которые удовлетворили бы их не только ценовой категорией, но и качеством, то есть развитой инфраструктурой, хорошим транспортным разрешением, практичной и удобной планировкой и т.д. Жилье в новостройке – что может быть лучше? Оно удовлетворяет практически все запросы потенциальных покупателей, а учитывая стоимость квадратных метров на начальном этапе строительства («на этапе котлована»), то и вообще беспроигрышный вариант. Поэтому в последнее время приобретение недвижимости на первичном рынке стало столь популярным и квартиры быстро разбирают, но есть еще продажа квартиры по переуступке – отличный вариант для приобретения собственного уютного гнездышка.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Многие не знают, что такое продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав. Для возведения многоэтажного дома, строительной фирме необходимы средства, поэтому она привлекает инвесторов, которые вкладывают в строительство свои деньги, а взамен получают на руки договор долевого участия, который дает им право на получение квартиры в этом же доме после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию. Инвесторами в данном случае могут быть как юридические лица (бизнесмены), так и физические лица (обычные люди).

Каждый инвестор, вкладывая свои средства в строительство дома, преследует какие-то личные цели. Для бизнесменов покупка квартиры еще в момент заложения фундамента – выгодная и весьма прибыльная сделка, поскольку по мере возведения дома снижаются возможные риски, а цена квадратных метров стремительно вырастает. Они вкладывают одну сумму, а потом при переуступке объекта, получают в разы больше. Самый выгодный для них вариант – приобретение квартиры у застройщика еще в начале возведения дома и продажа готовой квартиры после завершения строительства с полным пакетом документов (выписка из ЕГРП о праве собственности и др.).

Не только предприниматели покупают квартиры у застройщика, но и простые люди, которым этот вариант является более доступным из всех возможных. Ведь обзавестись жильем таким способом можно в разы дешевле и многих даже не останавливает тот факт, что придется ждать несколько лет, чтобы въехать в свою новую квартиру. Но бывают случаи, когда и простые люди продают квартиру в строящемся доме по переуступке. Причины для этого может быть самыми разнообразными – переезд в другую страну, сложная финансовая ситуация, необходимость выплачивать кредит, семейные обстоятельства и др.

Продажа объекта недвижимости по переуступке отличается от обычной продажи квартиры тем, что в первом случае продается не сама квартира, а только право на ее получение после завершения строительства, а во втором случае продается именно квартира в уже сданном в эксплуатацию доме. Если при обычной продаже оформляется один тип договора (купля-продажа), то при переуступке – другой тип соглашения (об уступке прав требования) с обязательной передачей покупателю оригинала основного договора долевого участия (ДДУ). Данное соглашение о переуступке имеет официальное название – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.

Порядок и процедура продажи квартиры в строящемся доме по переуступке прав собственности регламентируются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», принятым в декабре 2004 года. Этот законодательный акт не обязывает получать разрешение застройщика на заключение договора цессии, но часто строительные компании вносят этот пункт в раздел обязательств дольщиков в ДДУ. Это означает, что продать объект до сдачи дома по переуступке можно только с письменного согласия застройщика.

Федеральный Закон позволяет проигнорировать этот требование, но это будет расцениваться как нарушение условий договора и в конечном итоге цессионарий может остаться ни с чем. К тому же чаще всего строительные фирмы не препятствуют своим дольщикам переуступать права собственности и весьма охотно дают свое согласие.

Необязательно покупка жилой недвижимости по переуступке должна производиться в недостроенном доме. Этот вариант также возможен и после завершенного строительства. Обычно возведение дома – это только половина дела. Застройщику необходимо еще подготовить дом к сдаче в эксплуатацию – решить все юридические вопросы, собрать и подготовить необходимую документацию и т.д. Все это занимает довольно много времени, иногда может затянуться на полгода – год. Пока не будет составлен акт приема-передачи дома, то есть он не будет введен в эксплуатацию, остается действительным договор долевого участия, согласно с которым продавать квартиру по переуступке можно много раз.

Но сразу после того, как дом будет сдан, начнется процесс оформления прав собственности на квартиру по ДДУ и тогда ее продать будет невозможно до тех пор, пока дольщик не получит на руки свидетельство о праве собственности на объект жилой недвижимости. Но тогда он уже не сможет продать по переуступке, поскольку такая сделка будет считаться чистой продажей и оформляться договором купли-продажи.

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома дает право участникам (дольщикам) на получение квартиры после введения здания в эксплуатацию. Этот способ покупки недвижимости пользуется огромным спросом, ведь лучше подождать пару-тройку лет, но хорошо сэкономить на покупке жилья на начальном этапе строительства.

Если продавать готовую квартиру, имя свидетельство о праве собственности на нее, нужно заключать договор о купле-продаже недвижимости, то при покупке квартиры в строящемся доме, заключается ДДУ, порядок составления и правила оформления которого, регламентируются российским законодательством. Это соглашение наделяет дольщика правом получения объекта недвижимости с последующим оформлением прав собственности на него.

После сдачи дома в эксплуатацию, дольщик осматривает квартиру и на основании результатов осмотра составляется акт приема-передачи. Именно этот документ дает право на оформление квартиры в свою собственность. Если до этого момента дольщик решил продать объект по переуступке, то по факту ДДУ остается действительным, а меняется просто будущий собственник квартиры. Причем он приобретает все те же права и обязанности, которыми был наделен его предшественник, то есть цедент (продавец квартиры по переуступке).

Продавая жилье по уступке прав, цедент не может гарантировать, что цессионарий в конечном итоге все-таки получит свою квартиру, поскольку всю ответственность за выполнение обязательств строительной фирмы, определенные ДДУ, несет именно застройщик, а не цедент. Поэтому при переуступке квартиры остаются все те же риски, какие были и при основном договоре.

Продажа недвижимости по переуступке возможна только когда дольщик полностью выплатил стоимость квартиры застройщику, но на практике часто встречаются случаи, когда цессионарий, покупая таким способом недвижимость, также приобретает и обязательство погасить остаток долга за квартиру. Этот момент обязательно должен присутствовать в условиях договора цессии. Иногда о наличии задолженности перед застройщиком цедент может умолчать, тогда цессионарий может получить не только право собственности на будущую квартиру, но и долги по ней. Чтобы избежать этих неприятностей, необходимо перед заключением договора цессии тщательно проверить застройщика, цедента и сам объект на предмет наличия задолженностей или других обременений.

Продажа квартир по переуступке в большинстве случаев осуществляется частными инвесторами, то есть бизнесменами, деятельность которых заключается во вложении средств в прибыльное дело с целью получения финансовой выгоды. А выгода от участия в долевом строительстве с последующей продажей квартир по переуступке более, чем очевидна.

Инвесторы, вкладывая свои средства в строительство дома взамен на право получения квартиры в собственность, осознанно идут на высокий риск. Ведь строительство может быть «заморожено», приостановлено на неопределенный срок, тянуться десятками лет, застройщик может оказаться банкротом и т.д. Никто от этого не застрахован.

Но по мере продвижения строительства, на каждом последующем его этапе, риски уменьшаются, шансы на успешное завершение строительства возрастают, а вместе с ними и растет цена. Если инвесторы вкладывают в возведение дома одну сумму, то при продаже объекта на последних этапах стройки, они получают в разы большую. Это их плата не только за ожидание, но и за риск, ведь они могли вообще ничего не получить, даже не вернуть обратно то, что вложили, случись какая непредвиденная ситуация (банкротство компании или еще что-то).

Несмотря на сравнительно низкие цены на квартиры, продающиеся по переуступке, часто и эта сумма остается неподъемной для большинства среднестатистических граждан. Но многие банки идут навстречу и предлагают оформить ипотечный кредит на первичное жилье и на очень выгодных условиях для заемщика. Для большинства граждан покупка жилья в кредит – единственный выход из сложившейся ситуации и оптимальное решение жилищных проблем. Поэтому такое явление как приобретение жилой недвижимости в ипотеку достаточно распространенное на территории России, и не только.

Это интересно:  Можно ли расширить ванную за счет коридора: идеи и правила перепланировки квартиры 2019 год

Многие банковские учреждения охотно одобряют кредит, даже если квартира покупается по переуступке. Но нужно понимать, что выдавая столь огромную сумму взаймы, банк сильно рискует, причем не меньше чем цессионарий.

Если закладная на готовую квартиру хоть как-то могла гарантировать финучреждению возмещение убытков в случае потери платежеспособности клиентом, то закладная на квартиру в еще недостроенном доме не может дать таких гарантий. В случае, когда заемщик в силу сложившихся обстоятельств престает платить кредит, а застройщик обанкротился, банк рискует просто остаться ни с чем и понести огромные убытки.

Поэтому банки более охотно выдают ипотечные кредиты на первичное жилье только в тех случаях, когда застройщиком является проверенная и надежная строительная компания, а процесс возведения дома находится на завершающих этапах строительства. Покупка квартиры по переуступке в ипотечный кредит может являться своего рода дополнительной гарантией для цессионариев, поскольку финансовое учреждение одобрит только тот кредит, если застройщик – фирма, с которой банк вплотную сотрудничает. Это значит, что строительная компания проверена и ей можно доверять.

Купить недвижимость проще, чем продать. Для покупки необходимо просто присутствовать при заключении сделки и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение объекта. А вот для продавца (цедента) этот процесс достаточно трудоемкий и затратный по времени.

Чтобы продать квартиру в новостройке по договору цессии, цеденту необходимо:

  1. В письменном виде сообщить руководству строительной фирмы о своих намерениях переуступить права собственности.
  2. Дождаться письменного согласия застройщика на проведение сделки (часто такое согласие стоит немалых денег, как компенсация строительной фирме за предоставленные неудобства).
  3. Подать официальный запрос о получении справки от застройщика об отсутствии перед ним задолженности и о проведении полного расчета.
  4. Обратиться в органы Росреестра или МФЦ и взять выписку из государственного реестра (ЕГРП).
  5. Если ДДУ оформлялся в браке, то цедент также должен получить нотариально заверенное письменное согласие на продажу от своего супруга(и).
  6. Подать запрос в банк о произведенных расчетах с застройщиком и о погашении задолженности перед ним (если для участия в долевом строительстве привлекались кредитные средства).
  7. Собрать пакет необходимых документов и заключить сделку.

Как и для заключения любой сделки с недвижимостью, при оформлении цессии понадобятся следующие документы:

  • паспорт цедента;
  • согласие супруга(и) заверенное нотариусом;
  • согласие руководства строительной компании на осуществление сделки;
  • чеки и квитанции о произведенном расчете с застройщиком;
  • справка с банка об отсутствии задолженности (подтверждающий документ, что на объекте нет никакого обременения);
  • оригинал выписки из Росреестра;
  • оригинал ДДУ;
  • договора об осуществленных ранее переуступках (в случае, если квартира в такой способ продавалась не раз);
  • акты приема-передачи документов (если было несколько переуступок) и другие по необходимости.

Согласно Налоговому Кодексу РФ каждый дееспособный гражданин обязан уплачивать налог на доходы физических лиц со всех своих доходов, которым собственно и является сумма, вырученная за продажу квартиры по переуступке. Размер налоговой ставки составляет 13% от суммы прибыли.

Если цедент переуступил свои права на недвижимость в том же году, в котором был заключен договор долевого участия между ним и застройщиком, то базой для налогообложения является не сумма с продажи объекта, а разница между суммой приобретения и суммой продажи. В случае, когда выручка от продажи по переуступке оказалась ниже, чем общие расходы на участие в долевом строительстве, то НДФЛ не взимается.

Также согласно российскому налоговому законодательству, каждый гражданин имеет право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при оформлении сделки с недвижимостью. Благодаря этой налоговой льготе можно полностью освободиться от уплаты НДФЛ.

Как продать квартиру в доме, который еще только находится на этапе строительства, интересуются далеко не единицы граждан нашей страны. Продажа квартиры этого типа не является ничем особенным. Однако сделка купли-продажи жилья в строящемся доме имеет ряд нюансов, которые и отличают эту сделку от продажи квартиры, которая находится в построенном доме.

Дом, а соответственно, и квартира, которая в нем находится, который еще не принят государственной инспекцией (не сдан в эксплуатацию) считается строящемся. И при этом этап строительства жилья не имеет никакого значения. А чтобы продать квартиру, которая официально считается строящейся, владельцу такого жилья необходимо заключить с потенциальным покупателем (новым владельцем жилья) договор переуступки права требования. Это единственный законный способ продажи недвижимости этого типа.

1.​ Прежде всего, стоит учитывать, что договор переуступки прав на квартиру в строящемся доме всегда основывается на ДДУ. Ведь он идет в качестве дополнения к основному договору, который владелец жилья заключил с застройщиком. В соответствии с этим договором, продать квартиру по переуступке прав – это значит передать покупателю жилья все права и обязанности, которые прописаны в основном договоре, заключенном с ЖСК. Так, например, если продавец, которому принадлежала квартира, задолжал застройщику деньги за жилье, то этот долг автоматически переходит на покупателя такого жилья.

2.​ Чтобы продать квартиру по переуступке прав в строящемся доме, продавцу необходимо собрать пакет некоторых документов, с которым он должен обратиться в регистрационный государственный орган (Росреестр).

  1. Паспорта продавца и покупателя.
  2. Если стороны не могут присутствовать на заключении сделки лично, то в этом случае договор могут подписать доверенные лица, у которых есть нотариально заверенные доверенности.
  3. Квитанции об оплате государственной пошлины.
  4. Основной договор с компанией-застройщиком.
  5. Документ, выданный застройщиком, который подтверждает, что третья сторона не против сделки, по которойквартира переходит к другому владельцу.
  6. Документ от застройщика, который подтверждает полную или частичную оплату за продающуюся жилплощадь.
  7. Квитанции, которые подтверждают оплату жилья (особенно, если на покупку квартиры продавцом была оформленаипотека).
  8. Договорпо переуступке прав на квартиру. Он должен быть представлен в трех экземплярах (продавца, покупателя и застройщика).

Обе стороны (продавец и покупатель квартиры) должны сдать этот пакет документов в Росрэестр. В этой инстанции документы проверяются и, если все в порядке, договор переуступки прав регистрируется. Это значит, что документу присваивается свой номер. На этом этапе продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав завершена. Все дальнейшие хлопоты по оформлению документов на квартиру – это забота покупателя.

Продать квартиру, на которую оформлена ипотека, по переуступке прав, можно точно так же, как и жилье, которое было приобретено на собственные, а не кредитные средства. К слову, квартира, которая покупается таким способом, и на которую была оформлена ипотека, может находиться не только в строящемся доме, но и в построенном доме. Процедура, в принципе, во всех случаях одинаковая. Однако, у банка-кредитора, в котором была оформлена ипотека, могут на этапе заключения договора возникнуть претензии.

Ипотечная квартира по переуступке прав может быть продана только в том случае, если потенциальный покупатель согласен полностью погасить ипотечный кредит прежнего владельца жилья (или оформить на свое имя новую ипотеку в целях погашения старого долга). Когда закрыт ипотечный счет, банк передает в Росреестр информацию о том, что квартира, которую планируют продать таким способом, снята с обременения. Дальнейшая процедура продажи квартиры по переуступке прав происходит в обычном режиме.

Продать недвижимость, которая находится в строящемся доме путем оформления договора переуступки прав – это один из самых популярных способов сделки купли-продажи. Интересно, что большинство квартир в новостройках продаются таким путем. Стоит учитывать, что сделка, предусматривающая переуступку прав, облагается налогом. По закону, налог оплачивает сторона, которой изначально принадлежит квартира. Но на практике налог оплачивают обе стороны (продавец и покупатель) в равных долях.

Договор, по которому продается квартира, может быть признан недействительным, если в нем не указана реальная сумма, за которую планируют продать жилье. Более того, в интересах покупателя указать реальную сумму сделки. Ведь, как показывает практика, 25% сделок этого типа заканчиваются претензиями между сторонами с последующим судебным разбирательством.

Продать недвижимость, если квартира находится в ипотеке, возможно. Даже, несмотря на требования, что недвижимость не должна быть обремененной. В случае, если на квартиру оформлен кредит, кредитные обязательства переходят на нового владельца жилья вместе с правом собственности на квартиру.

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика.

Процедура переуступки, или цессия – довольно распространённое явление на рынке строящегося жилья. Иногда встречается и на вторичном рынке недвижимости.

В статье речь пойдёт о том, как правильно воспользоваться цессией для приобретения квартиры в новостройке и в доме, уже введённом в эксплуатацию.

Это интересно:  Как оформить квартиру по наследству в собственность 2019 год

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Переуступка прав на квартиру – это вид передачи права требования на недвижимость, которой передающая сторона не владеет в полной мере.

В итоге принимающая сторона оказывается правопреемником на получение жилья в будущем, когда вступление в собственность на квартиру станет юридически корректным:

  • после сдачи объекта в эксплуатацию;
  • после оформления купли-продажи квартиры и т.п.

Можно сделать вывод, что приобретение права требования не идентично покупке квартиры, которая регулируется нормами статей 549, 551, 558 ГК РФ. По переуступке получить объект можно, но эта процедура не может приравниваться к полноценной купле продаже в силу следующих различий:

  1. Переуступкой оформляются только объекты, существующие в юридической документации, но фактически ещё не возникшие.
  2. Если речь идёт о фактическом объекте, то у передающей стороны – цедента, отсутствует право собственности на такой объект.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  • По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  • Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Здесь основную роль играют положения предшествующего договора – цедент не может передать цессионарию тех прав, которыми сам не обладает.

Переуступка оформляется, когда передающая объект сторона не является его полноправным собственником, однако у неё возникли законные притязания на вступление в собственность в силу определённых обстоятельств. Регулируется нормами статьи 388 ГК РФ, устанавливается заключением гражданского договора о правопреемстве требования квартиры.

Распространены нижеследующие формы сделок, которые требуют переуступки и не допускают купли продажи жилого помещения:

  1. Переход права требования путём участия в долевом строительстве по ДДУ.
  2. Вступление в сделку после того, как стороны составили предварительный договор купли-продажи (ПДКП), вместо покупателя.
  3. Переуступка невыплаченного пая в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
  4. Переуступка права требования залоговой квартиры, с долговыми обязательствами, не исполненными заёмщиком (п.1 ст.382 ГК РФ). О том, возможна ли купля-продажа залоговой квартиры и как ее осуществить, мы писали тут.

Чаще всего применяются случаи заключения договора цессии по ДДУ и ПДКП, где предметом договора становится не фактическая квартира, а право её требования:

  • у застройщика по ДДУ;
  • у продавца – по ПДКП.

При этом, кроме полноценного объёма прав, переданного цессионарию, ему передаются в полном объёме и все виды обязанностей, которые возлагались ранее на цедента.

В том числе, по ДДУ передаются:

  • обязанность внесения платежей по ДДУ;
  • личное участие в приёмке объекта по возведению новостройки;
  • зависимость от застройщика;
  • оформление права собственности;
  • самостоятельное отстаивание своих имущественных интересов.

Если речь идёт о ПДКП, то нужно иметь в виду, что в данном случае появляется только право требования сделки, а не квартиры. Соответственно ответственность, возникшая у цессионария следующая:

  1. обязательное участие в сделке купли продажи;
  2. заключение ДКП с собственником квартиры;
  3. уплата по сделке полной стоимости квартиры;
  4. принятие помещения актом.

На вторичном рынке недвижимости зачастую переуступкой по ПДКП промышляют откровенные мошенники – передавая несуществующее право требования по поддельному документу.

В этом случае можно безвозвратно потерять сумму, переданную им в качестве аванса или задатка. Ещё хуже, если они выдают ПДКП за основной договор купли-продажи квартиры, незаконно получая по нему её полную стоимость, после чего скрываются.

Кроме откровенного мошенничества существуют риски судебных разбирательств за переданный аванс или задаток, который не желает возвращать контрагент, срывая при этом сделку.

Чтобы свести риски к минимуму, в вышеперечисленных случаях, нужно предпринять следующие меры безопасности:

  1. провести тщательный осмотр квартиры;
  2. обсудить нюансы сделки с собственником;
  3. проверить пакет документации собственника;
  4. доверять только документам, а не заявлениям цедента.

При переуступке по ДДУ риски реже связаны с мошенничеством, но и они могут возникнуть, если компания застройщика работает по серой схеме через подставную фирму. Или ДДУ – подделка, по которой мошенники ведут противозаконную наживу. Кроме этого, цессионарий рискует, что компания обанкротится, строительство будет заморожено на неопределённый срок, или прекратится.

Чтобы избежать таких подводных камней, нужно:

  1. проверить всю документацию застройщика;
  2. провести мониторинг его успешно сданных и замороженных объектов;
  3. определить правоспособность ДДУ.

Обязательные условия, допускающие проведение сделки, следующие:

  • Оформление договора, который допускает переуступку требования квартиры, так как договор цессии не выступает самостоятельным документом.
  • Наличие гражданского паспорта с пропиской у контрагентов, для представителей – нотариально удостоверенные доверенности.
  • Стороны сделки должны быть совершеннолетними и дееспособными, или с их стороны должны выступить законные представители.
  • Согласие застройщика на переуступку по ДДУ.
  • Регистрация ДДУ цедентом в Росреестре.
  • Новостройка не должна быть сдана в эксплуатацию актом госприёмки, а находиться в стадии возведения.
  • Если цедент состоит в браке – ему потребуется представить согласие супруги.
  • Если цедент несовершеннолетний, законный представитель должен получить разрешение органов опеки и попечительства.
  • Для ДДУ или ПДКП, которые удостоверялись нотариально, переуступка требует нотариального удостоверения.

Все условия переуступки по ДДУ регулируются правилами и нормами статьи 11 Федерального закона от 30.12.04 г., № 214-ФЗ.

В процессе строительства дома допускается неоднократная переуступка, поэтому цессионарий в последующем договоре выступит цедентом, что позволяет восстановить всю цепочку правопреемства.

От передающей стороны требуется:

  • Гражданский паспорт. Для представителей – доверенность.
  • Основной ДДУ, заключённый цедентом с застройщиком с отметкой о регистрации.
  • Договора переуступки, если процедура уже проводилась.
  • Разрешение от застройщика на переуступку.
  • Разрешение от банка, если цедентом оформлялась ипотека.
  • Разрешение супруга для состоящих в официально зарегистрированном браке.
  • Финансовая отчётность, подтверждающая платежи по ДДУ.
  • Акты приёма-передачи документов, если ранее уже проводилась переуступка.

Принимающая сторона представляет:

  • Гражданский паспорт.
  • Для представителей – доверенность.
  • Кредитный договор, если оформлена ипотека.
  • Свидетельства о рождении детей, если квартира оформляется на них.

Договор цессии является дополнительным договором, который прилагается вместе с другими аналогичными документами к ДДУ. Самостоятельной силы не имеет. Поэтому реквизиты ДДУ обязательно указываются во вводной части.

Здесь же определяют стороны:

  1. цедент – передающая сторона;
  2. цессионарий – принимающая.

В предмет договора вносятся условия, что передаётся не квартира, а право её требования от застройщика на основании участия в долевом строительстве. Однако точные параметры жилого помещения должны быть внесены обязательно.

Ряд существенных положений также должен быть включён в обязательном порядке:

  • Наименование документа, место и время составления. Реквизиты ДДУ.
  • Сведения о сторонах и предмет договора – процедура уступки с обозначением характеристик квартиры и адреса расположения новостройки.
  • Стоимость по переуступке, проведение взаиморасчётов.
  • Обязанности и права сторон.
  • Ответственность сторон.
  • Условия расторжения.
  • Заключительные положения.

Документ составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами. К нему прилагается акт приёмки пакета документации, с перечнем всех имеющихся бумаг.

Договор и прилагаемая документация передаются в МФЦ, для регистрации перехода права требования. Предварительно уплачивается пошлина и составляется заявление. Регистратор принимает бумаги под расписку, в которой назначает дату повторного визита. В назначенный день сторонам выдают составленный ими договор цессии с отметкой о регистрации. Это означает возникновение права требования квартиры у нового правообладателя пакета документов.

У покупателя должны остаться:

  1. ДДУ.
  2. Вновь составленный договор цессии с отметкой о регистрации.
  3. Акт передачи пакета документации, полученной по сделке.
  4. Если ранее проводилась цессия – полный комплект договоров и актов передачи документации.
  5. Все платёжные документы по инвестициям долевого участия, вложенные в застройку.
  6. Расписка о передаче денег по сделке. Или иные платёжные документы, подтверждающие перевод денег через банк, депозит.
  7. План объекта, на который возникло право требования.
  8. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Переуступка по ДДУ даёт право на участие в долевом строительстве с правом требования квартиры за вложенные инвестиции. Заключается договором цессии с обязательной регистрацией. По ПДКП можно передать лишь право требования заключения сделки, такой договор не регистрируется.

Статья написана по материалам сайтов: kvartira-bez-agenta.ru, sdelka.guru, krepoteka.ru, urexpert.online.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий