Как сбить цену при покупке дома 2019 год

Наконец вы нашли подходящий объект недвижимости, который хотели бы приобрести. Да, есть мелкие недостатки и у этого варианта, но плюсов значительно больше. Единственное, что вас останавливает – это не та цена! Сумма, которую вы собирались потратить на приобретение несколько меньше. И у вас есть желание поторговаться. А как же это сделать?

Это мы не проходили.
Практика ведения торга у большинства отсутствует полностью. Ей и неоткуда взяться. В школе этому не учили. В магазинах продавцы (не собственники товара) торговаться не станут. Можно, конечно, заглянуть на рынок (в смысле на базар) и, вдоволь накричавшись, получить скидку у торговца фруктами. Но навыки делать круглые глаза при взгляде на ценник, указывать возмущённо на недостатки товара, крутить у виска пальцем и т.п. при покупке недвижимости совсем не пригодятся.

Подобная попытка может окончиться в лучшем случае безрезультатно, а в худшем — хозяева откажутся иметь с вами дело вовсе. И знаете почему? Продавцы в большинстве своём весьма длительное время жили в своих домах (квартирах), возможно даже сами их строили и поэтому испытывают к ним отцовско-материнские чувства. И чем хозяева старше по возрасту, тем этот фактор сильнее. Им очень даже немаловажно КОМУ они передадут в руки своё детище. И если вы, торгуясь, акцентируете внимание продавцов лишь на недостатки, и пафосно вопрошаете “Да за такой-сякой дом такую большую цену?!”, то хозяевам станет неясно, а зачем вам вообще их дом, раз он такой плохой. И они вам откажут.

Тонкости психологии.
Совет 1. Беседуя с хозяевами при осмотре квартиры или дома, обратите внимание на детали, которые указывают на общность ваших интересов и хозяев. Например, может оказаться, что вы, как и продавец, бывший военный, или моряк, или ваши дети, как и дети продавца, занимаются музыкой и учатся играть на фортепиано и т.п. Непременно подчеркните в разговоре это.

Попытайтесь определить, что в обстановке квартиры (дома) представляет для хозяев особую гордость. Например: коллекция фарфора или ухоженные цветочные клумбы на участке перед домом. Проявите интерес к увлечениям продавца. Все это поможет установить открытые, доверительные отношения. И сблизит стороны не только по ценовому вопросу, но и по другим важным аспектам заключения сделки (оформление, расчёты, съезд-заезд).

Совет 2. Осмотрев объект, спросите у его хозяев, каков их запрос. При этом неважно, что вы ранее видели цену предложения в газетном объявлении или слышали её по телефону. Вполне возможно, что к текущему моменту продавец уже принял решение о снижении цены. Кроме того, если вы следовали Совету 1 и вызвали тем самым некоторые симпатии, есть вероятность, что вас ожидает персональная скидка.

Совет 3. Узнав запрос продавца, не задавайте ему вопросы: “А возможен ли торг?” или “А окончательная ли эта цена?”. Такие вопросы непродуктивны. Во-первых, получив на них ответ “Да, цена окончательна”, вы только удлините путь к снижению цены. Ведь продавец этим утвердил свои намерения не только вас, но и (что важно) себя самого. Во-вторых, такими вопросами вы заставляете хозяина признаться, что его запрос завышен. Если продавец чувствует, что надо снижаться, то ему легче это сделать, отвечая на конкретные встречные предложения по цене.
Даже если продавец с самого начала сказал, что “его цена окончательная”, то и это не должно вас останавливать в намерении назвать свою встречную цену.

Почему так важны встречные предложения? Именно называя сумму, за которую готовы приобрести квартиру (дом), вы становитесь в глазах продавца не просто зрителем, а настоящим покупателем. Людей, посмотревших, сказавших “Это дорого!” и уехавших, продавцы не запоминают. И совсем другое дело — встречное предложение и покупатель, его сделавший. Даже не согласившись сразу, хозяева будут потом вновь и вновь мысленно возвращаться к вашему предложению. И если поиск других покупателей окажется для них неудачным, то, приняв решение о снижении цены, они позвонят с этим именно вам, а не кому-либо из “просто зрителей”. (Не забудьте оставить продавцу телефон для связи.) К тому же встречное предложение для некоторых продавцов создаёт эффект “близких денег”. Т.е. ощутив, что денежные средства могут быть скоро получены, продавец торгуется охотнее.

Совет 4. Как правильно подвести разговор к встречному предложению?
Сообщив свои впечатления от осмотра, сначала перечислите достоинства. Это важно сделать, так как продавец должен отчётливо почувствовать в ваших словах готовность принять дом (квартиру), увидеть в вас своего преемника.
Далее, с сожалением, что есть некоторые недостатки, переходите к ним. Продавец должен понять, почему вы сделаете ему предложение меньше его запроса. Например: недостаточно близко метро; слишком шумно из-за дороги; на участке отсутствует колодец; не отделана мансарда; надо бы обновить покосившийся забор и т.п. А, следовательно, вам предстоят дополнительные затраты. Затем, резюмируя, выражаете готовность приобрести этот дом (квартиру), но за … (указываете конкретную сумму).

На сколько же можно таким способом сбить цену? Учтите, что есть разница между городским (квартирным) и загородным рынками недвижимости.

Хозяин квартиры, решив её продавать, может взять любое местное специализированное издание по недвижимости и, сравнивая свой вариант с подобными, оценить квартиру самостоятельно. Поэтому отклонение запроса от среднерыночного в случаях с квартирами редко превышает 20%.
Принципиально другая ситуация с загородными домами. Здесь каждый объект — весьма и весьма индивидуален. Продавцу неоткуда взять информацию, сколько может стоить его дом. И он зачастую руководствуется слухами о том, кто за сколько когда-то якобы что-то поблизости продавал. Иногда хозяин пытается исходить из себестоимости своего объекта, что тоже никакого отношения к ценовой ситуации на рынке не имеет. Поэтому для загородных домов ошибочность запроса может достигать 100% к среднерыночной оценке!

Именно по этой причине покупателям загородных домов не следует отказываться от просмотра объектов, запрос по которым хотя и превышает возможности покупателя, но судя по описанию, явно не соответствует среднерыночной величине.

Естественно, что за одну беседу с продавцом значительного снижения (на треть, на половину) добиться вряд ли удастся. Однако недвижимость и не допускает суеты. Будьте терпеливы. Важно, что вы сделали встречное предложение (смотрите Совет 3). При этом вы не должны опасаться, что предложение, которое значительно ниже запроса продавца, может его обидеть. Даже продажа квартир в центре москвы подразумевает, что жилье в равной степени вправе оценивать как хозяева, так и покупатели. И любой объект в конечном итоге будет стоить ровно столько, на сколько сторгуются стороны.

Совет 5. Не торгуйтесь по телефону и по электронной почте, если вы ещё не смотрели объект и не знакомились с его хозяевами. Торг по телефону совершенно неэффективен по причине отсутствия предпосылок для возникновения открытых, доверительных отношений между сторонами (смотрите Совет 1).

Когда эти советы не работают.
Использовать вышеприведённые советы в полной мере вы сможете, только если подыскиваете себе квартиру (дом, участок) самостоятельно или с помощью посредника, сводящего покупателя с продавцом напрямую (есть и такие).
Агентства же конечно не дадут возможности непосредственного и близкого общения с продавцом и тем более прямого торга. Однако и в случае с агентством полезность встречных предложений по цене несомненна, пусть даже и сделаны они будут через агента. Ведь выигрывает всегда активный покупатель.

Вне зависимости от конкретного плана, как заработать на недвижимости в России, в первую очередь нужно обзавестись подходящим помещением.

Чтобы бизнес на перепродаже был успешным, важно получить максимально возможную скидку и приобрести жилье настолько дешево, насколько это вообще возможно.

Как это сделать? Конечно же, торговаться! Умелый торг может за считанные минуты сэкономить сумму, сопоставимую с вашей годовой зарплатой.

Давайте посмотрим, какие методы помогут сбить цену при покупке жилья на вторичном рынке.

Правильно, уже при публикации объявления. Довольно часто покупатель может находить в объявлениях о продаже квартир заветные слова «торг», «торг возможен», «торг при осмотре». На какие мысли может наводить его такие слова, опубликованные в объявлении еще до осмотра квартиры:

— собственник специально завысил цену и ждет «своего» покупателя, но мало кто из покупателей хочет быть «своим», т.к. в этом случае, обычно, приходится платить завышенную цену;

— продавец квартиры продает уже давно, ему стало необходимо срочно продать квартиру и он пытается ее побыстрее «скинуть». В этом случае для покупателя слово «торг», своеобразный сигнал к тому, что продавца можно хорошо снизить по цене;

— продавец квартиры не уверен в цене своей квартиры, он пытается «нащупать» рынок, а если сам собственник не знает цену своему объекту, то цена может быть какой угодно.

В чем минусы данного подхода для продавца квартиры:

Слово «торг» в объявлении о продаже квартиры, говорит о том, что продавец не знает, как торговаться при продаже квартиры. Указание информации о торге провоцирует покупателя позвонить и спросить, какой размер торга, затем напроситься на просмотр и поторговаться уже второй раз — в результате покупатель может получить скидку дважды. Это обычный психологический трюк покупателей, которые знают, как торговаться при покупке квартиры.

Другая категория покупателей, которая отнесется к подобному объявлению, как о способе поиска простака, готового купить квартиру по завышенной цене и может просто негативно воспринять информацию о цене, выданную таким способом.

В результате, смысла, кроме вреда, в подобной просто нет! Какой же тогда выход? Как торговаться при продаже квартиры правильно? Предлагаю ознакомиться с несколькими эффективными правилами торга при продаже квартиры, которые успешно зарекомендовали себя при продаже недвижимости.

4 правила торга для продавца квартиры:

1. Не используйте слова «торг», «торг возможен», «торг при осмотре». Если хотите продать за 2000, то укажите цену 2050, а не «2150 торг»;

2. При предварительном разговоре по телефону с покупателем не делайте предварительных уступок по цене, предлагайте сначала посмотреть квартиру, а уж потом на месте решить вопрос со скидкой;

3. Покупатели имеют цель купить дешевле и. это нормально! Поэтому нормальным будет ощущение, что на вас давят. Будьте осторожны, в разговорах с покупателем, особенно, когда будете рассказывать, что тараканов вы травили еще в прошлом году, а крыша не протекает уже как пару лет — все сказанное может быть использовано в качестве предлога для снижения цены.

4. И наконец, последнее. Торг — это взаимоуважение, поэтому есть смысл пойти навстречу своему покупателю, если он согласиться на взаимные уступки, например, подождать пока вы решите вопрос с переселением или покупкой другой квартиры.

Теперь вы знаете не только, как торговаться при покупке квартиры, но и посвящены в четыре правила, которые подскажут вам, как торговаться при продаже квартиры. В заключении необходимо отметить, что все приведенные выше правила торга при продаже квартиры эффективно работают только в том случае. если цена на продаваемую квартиру рыночная или в пределах 5% от рынка.

Прежде чем идти осматривать объект, соберите максимум информации. Но не стоит сразу приступать к торгу: это может сразу отпугнуть продавца.

Это интересно:  Выселение пенсионера из квартиры 2019 год

Вот что вам нужно знать на первоначальном этапе:

  • Все технические характеристики жилья (метраж, состояние, какой дом, какой этаж). Эта информация обычно есть в объявлении о продаже, или же ее можно уточнить дополнительно.
  • Сколько времени жилье выставлено на продажу и как часто ее смотрят? Об этом можно спросить у риэлтора, у соседей или, в крайнем случае, у самих продавцов. Если дом только что начали продавать, шансов серьезно сбить цену не так много. А если продавцы сами устали от бесконечных осмотров и долгого ожидания, то, увидев реального покупателя, пойдут ему навстречу и сбросят цену.
  • Менялась ли цена? Если люди уже сбрасывали цену, значит, они не уверены, что дом реально стоит запрашиваемой суммы, и можно попытаться сбить ее еще сильнее. Если цена не менялась, но жилье продается достаточно давно, намекните хозяевам, что пора поговорить о скидке.
  • Насколько срочно нужны деньги? Бывает, что продать надо быстро: в таком случае, при умелом торге хозяева дадут дополнительную скидку.
  • Как быстро и как часто продаются жилье в этом районе? Если квадратные метры здесь продаются медленно, а покупают их не слишком охотно, вам это на руку. А вот если жилье разлетается, как горячие пирожки, рассчитывать на существенную скидку не приходится. Узнать об этом можно от риэлтора или от соседей.

Соседи – кладезь полезной информации; не стоит пренебрегать знакомством с ними. Кроме того, перед осмотром помещений полезно просто прогуляться по району и поискать недостатки, на которые можно ссылаться в процессе торга.

Чем больше информации вы соберете, тем лучше будете понимать, как торговаться при покупке дома.

Такого покупателя можно понять: хочется обеспечить себе максимальный охват рынка и избежать ситуации, когда риэлтор показывает только “свои” объекты, где у него выгодная комиссия.

По факту же, обращение параллельно в 5-6 компаний выливается в то, что ни один агент серьезно с таким покупателем не работает.

Слишком велик риск для риэлтора выполнить всю работу за других:

– показать хороший дом, а клиент потом купит через другого агента, который сэкономит на комиссии;

– предложить выгодный участок, а покупатель поедет смотреть с другим, забыв, кто и что ему предлагал;

– подробно рассказать и «продать» по разговору или переписке коттеджный поселок, а покупатель поедет напрямую к застройщику и купит без участия агента.

Очень часто я наблюдаю, как покупатели бегают по всему рынку, звонят параллельно всем агентам подряд, и, как правило, результатом такого поведения является приобретение «кривого» объекта без правильно оформленных документов или коммуникаций. Потом возвращаются через год-два с просьбой дооформить это “чудо” или продать.

мой совет: найдите себе одного, максимум двух хороших профессионалов, специализирующихся именно на вашем сегменте и направлении, и радуйтесь искренней заботе и знанию рынка такого человека. Хороший брокер – это подлинный проводник и ангел-хранитель в перенасыщенном мошенниками, пустыми обертками и необоснованными ценами рынке Московской недвижимости.

Проводите осмотр только в дневное время – вечером легко пропустить многие недостатки. Проверяйте все максимально тщательно.

На что нужно обратить особое внимание:

  • Окна и подоконники. Если нет пластиковых окон, внимательно проверьте рамы на наличие щелей, подергайте ручки, и посмотрите, хорошо ли открываются створки. Подоконники необходимо осмотреть в поисках царапин, а также проверить надежность их крепления.
  • Двери. Они должны открываться ровно и удерживать положение. Дверные ручки должны быть удобными, петли – не скрипеть.
  • Пол. Обратите внимание на напольное покрытие, наличие царапин и потертостей. Проверьте, не вздулся ли где-нибудь паркет или линолеум, в каком состоянии плитка в ванной комнате.
  • Освещение. Проверьте, горит ли свет в каждой комнате, и внимательно осмотрите розетки.
  • Вентиляция. Осмотрите и протестируйте вентиляцию на кухне и в санузле. Для этого приложите к ней лист бумаги: если он не прилип, вентиляция работает плохо.
  • Батареи. Они должны плотно крепиться к стене, иметь регуляторы температуры. Если вы проводите осмотр зимой, обратите внимание на то, насколько комфортная температура в помещениях.
  • Вода. Откройте все краны и проверьте, как течет вода, не подтекает ли она, хороший ли напор. Все соединения должны быть герметичными. Спустите воду в сливном бачке и посмотрите, как он наливает, сливает и удерживает воду.

Обращайте внимание хозяев на все недостатки и торгуйтесь.

Ваша цель – убедить их, что ремонт потребует значительных средств, и помещение не стоит запрошенной суммы.

Также обратите внимание продавца на недостатки двора, подъезда и района.

Не заостряйте внимание продавца на недостатках — это вызовет раздражение и отказ вести с вами дальнейшие переговоры. Лучше расположите к себе — скажите, что участок вам нравится, но принимать решение о покупке вы будете после просмотра других вариантов. Такой маневр позволит рассчитывать на скидку «реального покупателя», даже если ничего лучше вы не найдете.

  1. Выбрать район и изучить порядок цен;
  2. Найти объявления от собственников или обратиться в агенство недвижимости;
  3. Подобрать 5-10 объектов и каждый посетить со знакомым строителем;
  4. Выбрать лучший вариант и проверить документы с юристом;
  5. Опросить соседей о стоимости ЖКХ, чрезвычайных ситуациациях и криминале в выбранном доме;
  6. Получить скидку и оставить задаток.

Кроме этого, будьте готовы:

  • Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
  • Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
  • Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
  • Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.
  • Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
  • Подготовка недостающих справок и выписок (от 500 рублей);
  • Независимая оценка стоимости участка и дома (3-10 тысяч);
  • Оплата госпошлин (до 5 тысяч).

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Но чудеса тоже случаются. Например, срочные продажи домов в связи с переездом, незакрытой ипотекой или разводом в семье собственника.

Но даже если вам повезет — придется конкурировать за объект с агентами по недвижимости.

  • Сообщите продавцу, что у вас есть более дешевое предложение. Можно принести с собой список других объектов и показать его.
  • Озвучьте все недостатки: отсутствие поблизости станций метро/остановок, первый/последний этаж, отсутствие балкона и т.п.
  • Не показывайте заинтересованности. Пусть хозяин видит, что вы сильно сомневаетесь, нужна ли она вам.
  • Если вы пришли на осмотр вдвоем, пусть одному жилье понравится больше, а другому меньше. Учтите, что психологически мужчине – продавцу легче сделать скидку женщине, и наоборот.
  • Привлеките знакомых. Пусть они звонят хозяевам, уточняют цену и отказываются на том основании, что цена завышена. Если несколько разных человек проделают этот трюк, у хозяина создастся впечатление, что он действительно просит слишком много.
  • Говорите о преимуществах как покупателя. Если вы приобретаете жилье без привлечения заемных денег или можете дать покупателям возможность остаться после подписания договора какое-то время, пока они не найдут другое жилье – говорите об этом.
  • Если удалось сбить цену до нужного уровня, назначайте сделку сразу, пока продавец не передумал.

Даже в случае, когда цена полностью соответствует качеству предложения, покупатель может рассчитывать на символический торг. Как грамотно торговаться на рынке недвижимости?

Несколько простых, но действенных советов, которые помогут сэкономить деньги и получить скидку при покупке недвижимости.

Совет №2: сравните фотографии

Совет №3: побудьте психологом

Совет №4: узнайте мотивы продажи

Совет №5: контрольный осмотр с профессионалом

Совет №6: рискуйте, если риск оправдан

Если, осмотрев участок, вы поймете, что стоимость на него завышена или вам не хватает денег на покупку, называйте свою цену.

Через пару дней продавец может вам перезвонить и сделать новое, более выгодное предложение.

Другими словами схема такая — сперва самостоятельно выбираете участки «по душе», а на повторный просмотр приглашаете специалиста. Кстати, если знакомого строителя у вас нет — обратитесь в строительную фирму. При заказе строительства дома, помощь в выборе земельного участка предоставляется бесплатно.

Если вы понимаете, что земельной участок не стоит тех денег, за которые его продают, или вам попросту не хватает средств — не бойтесь назвать продавцу свою цену. Сразу на ваше предложение вряд ли согласятся, а вот спустя пару дней или даже недель — вполне возможно. Поэтому самый важным совет — это не спешить расставаться с деньгами.

Наконец-то, дом найден, цена утверждена, строительная экспертиза ничего критичного не показала: настало время правового сопровождения сделки купли-продажи. Как правило, у любой серьезной компании, занимающейся продажей недвижимости, есть профессиональные практикующие юристы, проверяющие документы, формирующие контур сделки и помогающие агенту обеспечить чистоту перехода права собственности.

Несмотря на это, покупатели часто не доверяют агентствам недвижимости и приглашают в сделку «своего» юриста (как правило, штатного сотрудника компании, в которой работают или которой владеют покупатели). В большинстве случаев такой юрист имеет мало общего со сделками купли-продажи недвижимости, специализируясь совершенно на другой области права.

В результате весь процесс выглядит, как если пригласить стоматолога лечить почечную недостаточность: а что, он ведь тоже врач! Врач-то врач, но совсем по другой области. Такой юрист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может.

Как часто разваливаются действительно «чистые» и правильные сделки от того, что представитель покупателя некомпетентен именно в вопросах недвижимости и придумывает проблемы на ровном месте.

Если Вы работаете с проверенным риэлтором или с собственным юристом, то, скорее всего, эта ошибка вас не коснется. В противном случае, очень часто покупатели приезжают на переговоры с двумястами – пятьюстами тысячами рублей, а то и несколькими миллионами, и готовностью передать их продавцу «под расписку» в качестве задатка за дом.

Задаток – это всегда правильная форма фиксации намерений сторон, уберегающая покупателя от того, что в процессе подготовки сделки найдется другой покупатель, который предложит больше, или у продавца поменяются планы, и в последний день он передумает продавать. Но задаток обязательно должен вноситься не просто под расписку, а при подписании – как минимум – соглашения о задатке, а лучше – предварительного договора, детально описывающего последующую процедуру сделки и ответственность обеих сторон.

Не передавайте задаток под расписку: в лучшем случае вы вернете его себе в полном объеме, потеряв возможность купить дом, если придет более щедрый покупатель. В худшем случае – придется искать «продавца» – мошенника по дальним заграницам.

При продаже объекта недвижимости старое свидетельство у продавца не изымается, а остается у него на руках.

А с года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычные белые бумажки А4 с синей печатью. Подделать – в два счета.

Любой агент перед подписанием договора купли-продажи в обязательном порядке заказывает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч. Если по какой-то причине этого не сделано – обязательно настаивайте на этом документе. Чем ближе к дате сделки заказана выписка, тем лучше.

Это интересно:  К специализированным жилым помещениям не относятся… 2019 год

P.S. Выписку заказать можно и по интернету.

Если Вы покупаете дом или таунхаус с готовой внутренней отделкой и интерьером, в обязательном порядке нужно приложить к договору подробную опись имущества в доме в том состоянии, в котором дом будет передаваться покупателям после сделки.

Такая опись делается либо письменно, либо в виде подробной фотогалереи фактического состояния помещений. В противном случае, если не зафиксировано нигде, что именно этот шкаф и этот телевизор входят в стоимость и должны остаться в доме, после перехода права собственности покупатель рискует обнаружить свою новую недвижимость в буквальном смысле раздетой, вплоть до вывезенной сантехники, зеркал и встроенных шкафов.

В идеале, проговаривать подробно, что остается, а что продавец забирает из дома, нужно на самом старте, еще на этапе переговоров по цене. Потому что даже когда дом стоит два или три миллиона долларов, на финальных аккордах между сторонами начинаются зачастую прения по холодильникам и этажеркам: кто, как не собственники элитной недвижимости знают, как сильно деньги любят счет.

Особенно ярко такое противоборство сторон сейчас видно на примере вторичного рынка недвижимости. За 2008-й стоимость квартир в Киеве упала почти вдвое, чем и козыряют продавцы — мол, куда уж дешевле. Покупатели резонно возражают: есть куда, особенно учитывая, что спрос близок к точке замерзания.

Эксперты рынка недвижимости в один голос утверждают, что в этой ситуации покупатель диктует свои условия. Как стать диктатором и, несмотря на якобы «божескую» цену выставленной квартиры, добиться существенных скидок, «Сегодня» рассказали эксперты: директор Киевского союза специалистов «Недвижимость столицы» Ирина Никитина, директор АН «Аякс» Борис Егизарян и руководитель департамента жилого фонда консалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая.

В качестве «подопытного кролика» мы взяли 1-комнатную квартиру в спальном районе столицы, расположенную в доме старше 20 лет (хрущевка либо брежневская панелька), выставленную на продажу за $60 тысяч. Итак, вживаемся в роль «диктатора». Для этого делаем упор на недостатках жилья и требуем из-за них скостить цену.

Первый и последний этажи. Серьезный аргумент в игре на понижение — расположение квартиры на первом или последнем этаже. В первом случае вы можете с ходу потребовать снизить заявленную цену на 3—5 ($1,8—3 тыс.), во втором — на 5—7% ($3—4,2 тыс.). Аргументов тут навалом: как правило, на первые этажи редко заглядывает солнышко и, напротив, тянет холодом и сыростью из подвала, а с улицы доносится амбре от мусорных баков и сильнее, чем в более «высокопоставленных» квартирах, донимает шум от автомобилей и прохожих. Под крышей — свои неудобства: если она прохудится, велик риск затопления жилья из-за дождя и снега, а в летний зной сильнее донимает жара и в любое время года на верхотуре ветер сильнее, а значит — от сквозняков сложнее уберечься. Кроме того, если в доме — нижняя разводка системы отопления, давления в трубах может не хватать, чтобы теплоноситель полноценно обогрел верхнее жилище.

Холодные стены. Чем удобно покупать жилье зимой — легко определить, что одна или несколько стен квартиры холодные. Например, одна остывает, ибо граничит с лифтовой шахтой, а вторая — и вовсе промерзает, ибо жилье находится в торце дома. Обнаружить сей недочет проще простого, достаточно пройтись ладонью по всем стенам. А выявив «мерзлоту», сообщить хозяину, что внутреннее утепление каждой стены пенопластом или пенополистиролом стоит $1,5—2 тыс., и, стало быть, на двух холодных стенах он просто обязан вам уступить $3—4 тыс.

Нет защиты от воров. Важный козырь во время торга — отсутствие в подъезде запорно-переговорного устройства, что может превратить его в пристанище для алкголиков-наркоманов-хулиганов. Установка домофона стоит недорого, в пределах $200 с каждой квартиры, но если его до сих пор нет, значит, большинство жильцов не желают платить за такой барьер против асоциальных элементов и воров-домушников. Значит, хозяину придется скинуть цену на эти $200 плюс еще $150—200, если до сих пор не удосужился обзавестись бронедверью. Если окна «хатынки» на первом этаже не забраны решетками — это и вовсе выглядит приглашением для незваных гостей проверить жилье на предмет ценностей, а для вас — поводом «выставить счет» хозяину еще на $400—600. Итак, раз уж такой «дом — не крепость», совершенно обоснованно набегает скидка от $350 до $1000.

Трубы «гнилые», ремонта нет. Беспроигрышный вариант давления на продавца — акцентировать внимание на том, что состояние квартиры оставляет желать лучшего. Например — «гнилые» коммуникации: трубы подвода горячей и холодной воды поржавели (не сомневайтесь, в старых домах почти всегда так и есть), т.е. велик риск, что они прорвут и зальют и эту квартиру, и обиталище соседей снизу. Дескать, срочно необходимо их заменить, а это потянет от $500 и больше, вместе с трубами, запорной арматурой и услугами мастеров. И раз уж вы возьмете на себя сей неблагодарный труд — пожалуйте соответствующую «демократизацию» цены.

Еще больше можно сбить, если жилье давно не видело ремонта. Правда, здесь на полную оплату оного коштом хозяина рассчитывать не стоит, разве что — на половину. Скажем, проциклевать и покрыть лаком старый паркет ($300—400 в 20-метровой комнате) или положить кафель в ванной и туалете ($500—700), поклеить обои в комнате ($400—600). Половина стоимости такой «косметики» — это $600—800. Необходимо поменять рассохшиеся окна на евро? Полцены услуги — это еще $1—1,5 тыс. Итого за «наличие отсутствия» ремонта выторгуете 2100—2800.

Но вот если ремонт достаточно свежий, не стоит перегибать палку, критикуя дизайн и вкус хозяев: излишнее критиканство может их оскорбить и сделать менее уступчивыми.

Аналогичная — дешевле. Ни в коем случае не давайте понять, что жилье вам приглянулось, однако и полного равнодушия не демонстрируйте. Покажите продавцу распечатку объявлений аналогичных или близких по параметрам квартир в данном жилмассиве: пускай убедится, что подобранные вами варианты на $4—5 тыс. дешевле. И ненавязчиво поведайте, что подобный торг очень уместен. Дескать, вас устраивает расположение этой квартиры (ближе к остановке маршрутки или метро), но вот цена явно завышена. Подспорьем здесь будет и заранее организованный звонок на ваш мобильный, якобы от хозяина одной из квартир-«конкуренток»: скажите собеседнику, что непременно ее посмотрите, однако пускай готовится к скидкам. Если видите, что хозяин «клюнул», начал торговаться, то, значит, почти наверняка скинет цену до той, что значится у конкурентов за ваш кошелек.

Давно «висит» на рынке. С разыгрыванием этого «козыря» придется потрудиться. Отследите несколько подходящих вам вариантов квартир (сделать это можно по интернету или по архиву объявлений в газетах): как давно они выставлены на продажу, насколько серьезно хозяева снижали цены, особенно если этот товар «висит» с октября-ноября, когда спрос резко пошел вниз. По динамике удешевления можно вычислить, сколько еще реально выторговать при покупке.

Утешительно, если в объявлении появилась приписка «срочная продажа». Но риелторы предупреждают, что в этом случае нужно особенно тщательно изучать документы на жилье: может оказаться, что не житейские обстоятельства заставляют хозяина демпинговать, а стремление продать незаконно перепланированную квартиру, либо купленную у предыдущего владельца без разрешения опекунского совета, либо полученную в наследство без учета интересов других наследников, которые будут судиться за свою долю.

«Ее величество наличка». А главный аргумент на сегодня, по единодушному признанию риелторов — наличие у покупателя «живых» денег, особенно — СКВ. Значит, такой клиент совершает так называемую «чистую» покупку: он не завязан на продаже другого жилья (что нынче весьма проблематично) для последующего приобретения данной квартиры. Равно как не нуждается и в получении ипотечного кредита, что сегодня почти невозможно. За такого клиента неглупый продавец ухватится обеими руками, понимая, что второго шанса может и не представиться, а цена на его жилье будет и дальше падать. Ну а вы можете «выкручивать» эти руки: при покупке за наличные смело можете рассчитывать на скидку в 20—30% от заявленной стоимости — в случае с названной «единичкой» за $60 тыс. выторгуете соответственно $12—18 тыс..

Если все перечисленные «козыри» успешно сыграют, вместо $60 тыс. заявленной стоимости вы выложите всего $30—42 тыс. Выходит, купите жилье за две трети, а то и за полцены!

У недвижимости, как у объекта сделки купли-продажи есть свои особенности, но, это не отменяет факта, что она, как и многое другое, является товаром. Значит, и торговля в сфере недвижимости происходит на обыкновенных рыночных условиях: из желания продавца продать, а покупателя купить, определяется стоимость.

Помимо того, что недвижимость является товаром, она так же является активом. Любому активу свойственно понятие ликвидности – возможности быть проданным в кратчайшие сроки по рыночной цене или близкой к ней сумме. Следовательно, чем выше ликвидность, тем выше стоимость. Снизить цену на такие объекты сложно, для этого нужны весомые причины.

  1. От территориального расположения. Сюда же относятся близость метро и доступность транспорта в общем. Логично, что чем ближе метро, тем выше ликвидность.
  2. Годы строительства, кол-во этажей, материал стен. Чем меньше возраст, тем выше ликвидность. Квартиры в кирпичных и кирпично-монолитных домах ликвиднее, чем в панельных.
  3. Число комнат. Наибольшей ликвидностью обладают квартиры с одной и двумя комнатами. Большая кухня так же очень весомый фактор.

Эти три опции можно оценить до просмотра жилья. Т.к. при просмотре, ни одна из этих характеристик не изменится. На отношение к потенциальной покупке может повлиять планировка, если она непривычная, нетиповая. Основные параметры жилья указаны в листинге. Покупатель требующий при осмотре скидку за маленькую кухню, будет выглядеть глупо.

В листинге никогда не будет указано то, за счёт чего действительно можно сбить цену. Это может быть вид из окна. Промзона или крупная магистраль ещё ничего, а вот кладбище, гаражи или свалка.

Состояние квартиры – самая трудная часть осмотра. Состояние труб, давление воды, состояние пола, проводки, стен и т.п. Тут каждый для себя решает, что критично, а что нет. Так же индивидуально определяется сумма на устранение недостатков.

Состояние жилья – важнейший пунктов, от которого зависит величина скидки.

Торг нужно вести крайне осторожно. Чтобы продавец согласился снизить цену, покупатель должен проявлять вежливость и тактичность, быть мягким в манере общения. Такой покупатель в сопровождении грамотного риэлтора, будет иметь все шансы на успех. Это вопрос психологии, т.к. продавцу важно, кто будет жить в квартире после него. Жильё нужно хвалить, но не переусердствовать, а то эффект получится обратным. Ругать квартиру и подчёркивать недостатки так же не приведёт к результату. Возможно, продавец жил в ней всю жизнь. Выслушивать о недостатках жилья ему будет крайне неприятно.

Обычно владельцы немного завышают цену квартиры, выставляя ее на рынок. Это нормально, ничего удивительного здесь нет. И вам, скорее всего, удастся договориться о «скидке», если она действительно заложена в заявленную цену. Нужно только правильно поторговаться.

Это интересно:  Выселение граждан из специализированных жилых помещений 2019 год

Продавцы понимают, что покупатели будут торговаться – собственно, потому и завышают цену. Но есть продавцы, которые заявляют реальную стоимость жилья, и они сразу скажут вам, что продают без торга, и тут уж ничего не поделаешь. Но иногда и с такими продавцами можно договориться, если предложить хорошие условия покупки. Итак, как торговаться?

Наладить контакт с нынешним хозяином жилья – очень важно. Нужно, чтобы он составил о вас положительное мнение и захотел вам продать свою квартиру. Но не надо лезть из кожи вон и всеми силами стараться понравиться, это лишнее. Вежливость, внимание и такт – вот и все, что вам нужно продемонстрировать.

Подробно расспросите о квартире, ее характеристиках и состоянии. Эксперты советуют обращать внимание как на недостатки жилья, так и на его достоинства, и непременно сказать о них.

«Если вы будете говорить только о недостатках, пытаясь сбить цену, то можете настроить продавца против себя. Но чрезмерно нахваливать квартиру – не в ваших интересах. Поэтому нужно соблюсти баланс.»

Если в квартире высокие потолки, неплохая планировка, большие окна, просторная кладовка или удобный теплый балкон – скажите об этом. Но если там давно не было ремонта, недостаточно света или в плохом состоянии паркет – об этом тоже стоит вежливо упомянуть.

Лучше воздержаться от резких высказываний вроде: «она не стоит этих денег» или «на рынке полно аналогичных предложений по меньшей цене». Если такие предложения действительно есть – это, в общем-то, аргумент, но тогда лучше показать продавцу примеры из базы недвижимости.

Дайте владельцу понять, что его квартира вам понравилась, но у нее есть недостатки, которые вы готовы обсудить, потому что они – ваши основные аргументы в обсуждении цены.

Излагая свою позицию, не цепляйтесь к мелочам вроде старых обоев или облупившейся краски на двери – понятно же, что большинство новых владельцев «освежает» ремонт в квартире.

«Обсуждайте серьезные недостатки, устранение которых повлечет затраты. Например, если коммуникации, полы или сантехнику придется менять. Или если окна плохо закрываются, пропуская холод и шум. Приблизительно прикиньте сумму, которая понадобится на устранение недостатков – ее и имеет смысл просить в качестве скидки.»

Почему владелец должен пойти навстречу именно вам? Потому что вы тоже можете предложить выгодные для него условия. Продумайте свои аргументы.

Ваши преимущества могут быть следующими: вы не участвуете в «цепочке» сделок, у вас уже есть вся необходимая сумма, вы не ждете банковского кредита, готовы заключить сделку без посредников и в самое ближайшее время. Такие покупатели – редкость.

Другое ваше преимущество – вы, в свою очередь, готовы подождать продавца, если он, продавая свою квартиру, подыскивает другую. Возможно, он попросит отсрочки, и в этой ситуации вы точно можете просить скидку.

«Можно также предложить взять на себя расходы по оформлению сделки или оплатить переезд владельца в другую квартиру.»

Наконец, эксперты советуют не заговаривать о скидке при первом просмотре квартиры. Лучше договориться о повторном визите с родственниками или риелтором. Это будет красноречиво указывать на серьезность ваших намерений, но также будет говорить и том, что вы несколько сомневаетесь и окончательного решения не приняли. Во время торга аргументируйте веско, но ни в коем случае не давите.

«Если речь идет о внесении задатка, надо обговорить сумму, которую вы оставляете продавцу, определить сроки выезда из квартиры, а также условия штрафа для каждой из сторон при отказе от сделки (их прописывают редко). Агентства с задатком работают редко. Как правило, используют вариант с авансом, и в случае невыхода на сделку эта сумма возвращается.»

Светлана Бирина Руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»

Продавец вправе отказаться от сделки на любом ее этапе, пока покупатель не стал собственником. Но, если вы устно договорились о цене, можно составить предварительное соглашение и оставить задаток.

Если вам помогает риелтор, он составит договор, где будет прописана окончательная цена квартиры, сумма задатка, который вы оставляете продавцу, сроки выезда бывшего владельца из квартиры, а также условия штрафа для каждой из сторон при отказе от сделки. По сложившейся практике, если сделка срывается по вине покупателя, продавец оставляет задаток себе. А если договорённость нарушил продавец, он обязан вернуть залог покупателю в двойном размере.

Бесплатно подать объявление о продаже квартиры

  • 1 Подготовительный этап
  • 2 Осмотр помещения
  • 3 Как торговаться при покупке дома
  • 4 Психологические приемы, которые помогут получить скидку

Вне зависимости от конкретного плана, как заработать на недвижимости в России, в первую очередь нужно обзавестись подходящим помещением.

Чтобы бизнес на перепродаже был успешным, важно получить максимально возможную скидку и приобрести жилье настолько дешево, насколько это вообще возможно.

Как это сделать? Конечно же, торговаться! Умелый торг может за считанные минуты сэкономить сумму, сопоставимую с вашей годовой зарплатой.

Давайте посмотрим, какие методы помогут сбить цену при покупке жилья на вторичном рынке.

Прежде чем идти осматривать объект, соберите максимум информации. Но не стоит сразу приступать к торгу: это может сразу отпугнуть продавца.

Вот что вам нужно знать на первоначальном этапе:

  • Все технические характеристики жилья (метраж, состояние, какой дом, какой этаж). Эта информация обычно есть в объявлении о продаже, или же ее можно уточнить дополнительно.
  • Сколько времени жилье выставлено на продажу и как часто ее смотрят? Об этом можно спросить у риэлтора, у соседей или, в крайнем случае, у самих продавцов. Если дом только что начали продавать, шансов серьезно сбить цену не так много. А если продавцы сами устали от бесконечных осмотров и долгого ожидания, то, увидев реального покупателя, пойдут ему навстречу и сбросят цену.
  • Менялась ли цена? Если люди уже сбрасывали цену, значит, они не уверены, что дом реально стоит запрашиваемой суммы, и можно попытаться сбить ее еще сильнее. Если цена не менялась, но жилье продается достаточно давно, намекните хозяевам, что пора поговорить о скидке.
  • Насколько срочно нужны деньги? Бывает, что продать надо быстро: в таком случае, при умелом торге хозяева дадут дополнительную скидку.
  • Как быстро и как часто продаются жилье в этом районе? Если квадратные метры здесь продаются медленно, а покупают их не слишком охотно, вам это на руку. А вот если жилье разлетается, как горячие пирожки, рассчитывать на существенную скидку не приходится. Узнать об этом можно от риэлтора или от соседей.

Соседи – кладезь полезной информации; не стоит пренебрегать знакомством с ними. Кроме того, перед осмотром помещений полезно просто прогуляться по району и поискать недостатки, на которые можно ссылаться в процессе торга.

Чем больше информации вы соберете, тем лучше будете понимать, как торговаться при покупке дома.

Проводите осмотр только в дневное время – вечером легко пропустить многие недостатки. Проверяйте все максимально тщательно.

На что нужно обратить особое внимание:

  • Окна и подоконники. Если нет пластиковых окон, внимательно проверьте рамы на наличие щелей, подергайте ручки, и посмотрите, хорошо ли открываются створки. Подоконники необходимо осмотреть в поисках царапин, а также проверить надежность их крепления.
  • Двери. Они должны открываться ровно и удерживать положение. Дверные ручки должны быть удобными, петли – не скрипеть.
  • Пол. Обратите внимание на напольное покрытие, наличие царапин и потертостей. Проверьте, не вздулся ли где-нибудь паркет или линолеум, в каком состоянии плитка в ванной комнате.
  • Освещение. Проверьте, горит ли свет в каждой комнате, и внимательно осмотрите розетки.
  • Вентиляция. Осмотрите и протестируйте вентиляцию на кухне и в санузле. Для этого приложите к ней лист бумаги: если он не прилип, вентиляция работает плохо.
  • Батареи. Они должны плотно крепиться к стене, иметь регуляторы температуры. Если вы проводите осмотр зимой, обратите внимание на то, насколько комфортная температура в помещениях.
  • Вода. Откройте все краны и проверьте, как течет вода, не подтекает ли она, хороший ли напор. Все соединения должны быть герметичными. Спустите воду в сливном бачке и посмотрите, как он наливает, сливает и удерживает воду.

Обращайте внимание хозяев на все недостатки и торгуйтесь.

Ваша цель – убедить их, что ремонт потребует значительных средств, и помещение не стоит запрошенной суммы.

Также обратите внимание продавца на недостатки двора, подъезда и района.

Внимательно следите за поведением хозяев: ниже определенного уровня цену сбить уже не получится, зато у них может сложиться ощущение, что вы – не потенциальный покупатель с реальными деньгам, а неприятная личность, с которой лучше не иметь дела.

Не забывайте делать комплименты и улыбаться, чтобы сгладить неприятное ощущение.

Насколько удастся сбить цену, зависит не только от состояния квартиры или дома, других объективных факторов и вашего умения торговаться.

Немаловажное значение имеет и то, с кем вы имеете дело. Если продавец уверен в цене, то убедить его дать существенную скидку вряд ли удастся. Если же он сам не уверен, что жилье действительно столько стоит, вы можете выторговать хорошую цену.

  • Сообщите продавцу, что у вас есть более дешевое предложение. Можно принести с собой список других объектов и показать его.
  • Озвучьте все недостатки: отсутствие поблизости станций метро/остановок, первый/последний этаж, отсутствие балкона и т.п.
  • Не показывайте заинтересованности. Пусть хозяин видит, что вы сильно сомневаетесь, нужна ли она вам.
  • Если вы пришли на осмотр вдвоем, пусть одному жилье понравится больше, а другому меньше. Учтите, что психологически мужчине — продавцу легче сделать скидку женщине, и наоборот.
  • Привлеките знакомых. Пусть они звонят хозяевам, уточняют цену и отказываются на том основании, что цена завышена. Если несколько разных человек проделают этот трюк, у хозяина создастся впечатление, что он действительно просит слишком много.
  • Говорите о преимуществах как покупателя. Если вы приобретаете жилье без привлечения заемных денег или можете дать покупателям возможность остаться после подписания договора какое-то время, пока они не найдут другое жилье — говорите об этом.
  • Если удалось сбить цену до нужного уровня, назначайте сделку сразу, пока продавец не передумал.

Хотите знать, как заработать на недвижимости в России? Здесь вы найдете проверенные способы и стратегии « Как выгодно инвестировать деньги в 2018 году »

Статья написана по материалам сайтов: potrebiteli.ru, vseodome.club, spbnovo.ru, realybiz.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий