Как сделать ремонт за счет застройщика по закону? 2019 год

Получение ключей от долгожданной квартиры – нерядовое событие в жизни человека. Однако семейный очаг может отказаться гореть, когда из всех щелей дует сквозняк, а дверь болтается на одной петле. Строительные дефекты и недоделки – это то, что может серьезно омрачить радость от въезда в собственное жилье. Ситуация неприятная, но, увы, не редкая. Новосела могут встретить текущие краны и батареи, вздыбленный пол, треснувшие стены. Естественно, возникают вопросы – когда и как будут устраняться недоделки, и как заставить застройщика ликвидировать строительный брак?

На что нужно обращать внимание?

Интересы инвесторов защищают законы, регулирующие отношения между застройщиками и покупателями новостроек. В частности, это закон «О защите прав потребителей», пункты 1 и 7 главы 30 ГК РФ, предусматривающие процедуру приемки квартиры, а также федеральный закон №214-ФЗ, касающийся вопросов долевого строительства.

Передача квартиры происходит в присутствии комиссии, которая включает дольщика, представителя застройщика и представителя ТСЖ, если таковое к тому времени уже создано. Прежде чем подписать передаточный акт, дольщик должен произвести осмотр и заявить обо всех выявленных дефектах строительства, требующих устранения.

Список возможных дефектов может быть достаточно обширен, и его наполнение во многом зависит от того, сдается квартира с отделкой или без нее.

Качество строительных работ проще оценивать в квартирах свободной планировки, так как здесь все «на виду». Рекомендуется удостовериться в правильности установки входной двери, оконных и балконных стеклопакетов, отсутствии трещин и кривизны стен и потолков, наличии рабочей вентиляции, канализации, водопровода и радиаторов отопления. Важно также убедиться, правильно ли смонтирована электропроводка и подключена ли она к счетчику учета потребления электроэнергии.

Осматривая квартиру с отделкой, надо помнить, что она должна быть полностью готова к вселению. Прежде всего обращайте внимание на качество укладки кафельной плитки в санузле и на кухне, оклейки стен обоями, установки межкомнатных дверей, работу сантехники и т. д.

Эксперты рынка недвижимости советуют дольщикам крайне ответственно относиться к приемке квартиры. Состояние эйфории от близости момента передачи не должно помешать Вам заметить возможные огрехи строительства. Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы клиент не обратил внимание на недоделки или посчитал их несущественными. При осмотре квартиры зачастую к дольщикам применяются методы психологического давления – их торопят, отвлекают, уверяют, что брак – это не брак, а «так надо».

Если покупатель не имеет необходимой квалификации, чтобы самостоятельно выявить дефекты строительства, лучше пригласить независимого эксперта, который сумеет обнаружить даже скрытые недостатки и профессионально обосновать претензии к застройщику, ссылаясь на действующие нормы. Если недочеты «вылезут» позже, то доказать вину строителей будет сложнее.

Согласно ФЗ-214, срок давности по исправлению недоделок за счет застройщика составляет 5 лет

Однако не все недоделки обнаруживаются в ходе поверхностного осмотра. Протекающая крыша и швы между плитами, недостатки системы отопления проявляются только с приходом осенних дождей и началом отопительного сезона. Но и в этом случае компания обязана бесплатно устранить брак. Как и любой товар, новостройка имеет гарантийный срок, в течение которого недоделки ликвидируются безвозмезд но. В случае с объектами, построенными по ФЗ-214, этот срок составляет 5 лет.

Это касается не только квартир, но и общего имущества — фасадов, кровли, лестниц, входных групп. С другой стороны, за дефекты, возникшие в результате естественного износа или ремонта жилья силами собственника, застройщик ответственности не несет. Чтобы доказать, что брак является результатом халатности строителей, нужно обзавестись официальными заключениями компетентных организаций – ремонтных служб, управляющих компаний, независимых экспертов и т. д.

Если качество строительства и монтажа инженерных систем устраивает дольщика, он ставит свою подпись под передаточным актом и получает ключи от квартиры. В случае обнаружения брака составляется дефектная ведомость или иной акт, в котором фиксируются все недостатки. Под ним обязательно должна быть поставлена подпись представителя компании-застройщика.

Нередко дольщикам предлагают подписать акт приемки авансом, а взамен выдают гарантийное письмо, в котором обязуются устранить все дефекты. Практика показывает, что обязательства эти выполняются не всегда, а если и выполняются, то крайне неохотно.

Согласно закону №214-ФЗ, дольщик имеет право по своему выбору потребовать от компании:

  • бесплатно устранить недостатки в разумные сроки;
  • уменьшить стоимость договора на соразмерную сумму;
  • возместить расходы по устранению недостатков, понесенные дольщиком.

«Разумные сроки», о которых говорится в ДДУ, — понятие довольно растяжимое, поэтому дату исправления дефектов лучше уточнить сразу же, в момент обнаружения, и закрепить документально. Обычно строителям хватает на это от двух недель до месяца в зависимости от характера брака. Но даже если сроки не были зафиксированы письменно, для устранения недостатков строительства существуют временные рамки, установленные законом, — 45 дней. Если за это время дефекты не устранены, можно начинать беспокоить строителей и угрожать им обращением в суд. За каждый день просрочки с застройщика можно получить неустойку, которая, согласно закону ФЗ-214, составляет 1% от стоимости квартиры. Правда, суды зачастую считают такой размер чрезмерным и занижают его.

Устранение недостатков силами застройщика предпочтительнее двух других пунктов, которые почти наверняка приведут стороны в суд.

Ответственные застройщики стараются не доводить дело до суда – иски плохо сказываются на репутации компании, поэтому для них предпочтительнее добровольно устранить брак.

Покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании, которая допустила строительный брак

Но многие компании занимают неконструктивную позицию и предпочитают тянуть время в надежде, что дольщик не захочет попусту тратить нервы и время, и произведет ремонт своими силами. Если же Вы не намерены уступать и полны решимости довести дело до конца, то надо быть готовым к судебной тяжбе. Поэтому нужно тщательно документировать историю общения и переписки с представителями застройщика, с тем, чтобы на суде Вы могли убедительно аргументировать свою позицию.

В законе №214-ФЗ есть положение, которое не позволяет компаниям до бесконечности затягивать с устранением брака. Застройщик обязан передать жилье дольщику не позднее даты, обозначенной в ДДУ. Обычно на передачу ключей покупателям компания отводит полгода с момента сдачи дома в эксплуатацию. Но если дольщик отказывается принимать квартиру с недоделками, а застройщик затягивает решение вопроса, то ситуация может выйти за пределы оговоренных сроков. В этом случае покупатель может рассчитывать на получение материальной компенсации от компании. Надо составить и отослать застройщику письменную претензию, и если в течение месяца строители не отреагируют на нее, готовьтесь к судебному иску. Прежде чем начинать тяжбу, следует рассчитать размер неустойки, которая будет взыскана с ответчика. Эта мера достаточно эффективно дисциплинирует безответственных строителей.

Самое большое, что может потребовать дольщик от застройщика, если тот не выполнит обязательства по устранению недостатков или не компенсирует расходы по ремонту в согласованные сроки, — вернуть уплаченные за квартиру деньги и проценты за пользование ими. Размер компенсации установлен законом в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Но, конечно, такой исход нежелателен для обеих сторон конфликта. А значит – надо договариваться.

Нередко эксперты рекомендуют сделать простой черновой ремонт новостройки, а капитальный ремонт квартиры отложить на год или два. За это время проходит активная стадия осадки. Другие считают, что для технической осадки достаточно того времени, пока дом строится, а от движения грунтов все равно не уберечься — на болотистых зыбких почвах здания «гуляют» десятилетиями.

Усадка дома — неизбежный, но в большинстве случаев предсказуемый процесс. Какие-то типы построек подвержены ей в большей степени, какие-то — в меньшей. Для отделки квартир представляет опасность не усадка, а связанные с ней деформации конструкции. Если дом правильно спроектирован и построен со строгим соблюдением технологии из качественных стройматериалов, его усадка не приведёт к заметным деформациям конструкции. Если вы доверяете застройщику, то имеет смысл прислушаться к его рекомендациям, относительно оптимальных сроков начала ремонтных работ.

Кроме усадки есть другая стихийная проблема — ремонт в соседних квартирах. Протечки труб, пыль из вентканала, вибрации перфоратора и прочие сюрпризы соседского ремонта легче переносить, когда знаешь, что он не принесет вреда вашей квартире. Кроме того, даже стяжка, умноженная на число квартир, прилично увеличит вес высотки, а ведь еще появятся новые стены и прочие архитектурные элементы! И потяжелевший дом снова начнет «садиться»…

Стоит ли делать ремонт сразу или подождать? Все зависит от вашей ситуации. Некоторые новоселы ждут годами завершения долгостроя. Немногие из них согласятся подождать еще год, чтобы проверить усадку дома.

Тем не менее, при планировании ремонта квартиры в новостройке нужно учесть существующие риски и выбрать правильный вариант отделки. Это сэкономит ваши силы, время и деньги.

Кирпичные дома усаживаются годами. Правда, делают это происходит равномерно — полы, скорее всего, останутся горизонтальными, а вот стену может и покоробить. Все то же относится и к монолитно-кирпичным строениям. Кирпичная кладка — надежная и долговечная, но в первый год усыхает по швам. Каждый шов подсядет на доли миллиметра, но в масштабах целого дома речь уже пойдет о сантиметрах, так что есть риск, что краска на вашей стене может растрескаться, а штукатурка — отстать от основы.

До качественного ремонта в кирпичном доме рекомендуется выждать год — пока дом окончательно «усохнет». В этом смысле муниципальная отделка «под ключ» может оказаться благом: такую как раз не жалко через год-другой ликвидировать ради нормального ремонта.

Для отделки стен и потолка в стоит выбирать материалы повышенной эластичности — виниловые и структурированные обои, силиконовые и акриловые краски. Они компенсируют незначительную равномерную усадку.

Панельный дом состоит из бетонных плит, скрепленных друг с другом. Эта конструкция быстро возводится, но много весит. «Панель» заметно просаживается, но зато быстро «успокаивается» — в среднем на осадку уходит год.

Гибкая конструкция дома обеспечивает ему надежность даже при видимых глазу перекосах, но полы и потолки при этом уже не покажут правильную горизонталь и вертикаль.

В панельном доме можно не опасаться «вспученных» стен — перекосы и трещины пойдут по углам и стыкам плит. Сама плита как была ровной, так и останется. Увы, в углах трещины могут быть такими, которые никакой винил не снивелирует, так что не тратьтесь на хорошие обои. Кроме того, после осадки дома вам наверняка придется выравнивать пол, поэтому нет смысла сразу класть дорогую плитку — выбирайте материалы, которые легко можно будет демонтировать (ламинат, линолеум).

Кирпичные дома усаживаются годами. Но это происходит равномерно — полы, скорее всего, останутся горизонтальными, а вот стену может и покоробить. Все то же относится и к монолитно-кирпичным строениям. Кирпичная кладка — надежная и долговечная, но в первый год усыхает по швам. Каждый шов подсядет на доли миллиметра, но в масштабах целого дома речь уже пойдет о сантиметрах, так что краска на вашей стене может растрескаться, а штукатурка — отстать от основы.

Это интересно:  Как происходит найм муниципального жилья и какая осуществляется плата за него? 2019 год

До качественного ремонта в кирпичном доме рекомендуется выждать год — пока дом окончательно «усохнет». В этом смысле муниципальная отделка «под ключ» может оказаться благом: такую как раз не жалко через год-другой ликвидировать ради нормального ремонта.

Для отделки стен и потолка в стоит выбирать материалы повышенной эластичности — виниловые и структурированные обои, силиконовые и акриловые краски. Они компенсируют незначительную равномерную усадку.

Монолитный дом — это целостный каркас, который оседает без перекосов, прямо вниз. Но это при условии, что при его возведении были учтены все геологические нюансы (экспертизы, определенная последовательность укрепляющих мероприятий) и строители ничего не упустили на этапе котлована. Если же технология была нарушена, здание может целиком перекосить. Выяснится это в течение года. Так что имеет смысл немного подождать с дорогим ремонтом.

Квартиры в монолитных домах, как правило, сдаются вовсе без отделки — со свободной планировкой. Такая технология строительства позволяет возводить дома без внутренних несущих стен, а уж с перегородками, которые вы возведете своими руками, вряд ли что-то случится.

Наиболее часто встречающийся дефект современного монолитных домов — кривые стены из-за неправильно установленной опалубки. «Приходилось сталкиваться с такими, где на 2,5 м от пола до потолка перекосы доходили до 7 см» — делятся мастера.

Типы отделки от застройщика
Часто квартиры в новостройках предлагаются без отделки, с черновой отделкой и с чистовой. Отделка «под ключ» обычно подразумевает уже нечто большее —например, встроенную кухню с техникой, встроенные шкафы. Иногда покупатель может выбрать тип отделки — и тогда удастся предусмотреть риски, связанные с ремонтом новостроек. А иногда приходится отталкиваться от имеющегося.

Без отделки
Голая бетонная коробка — так зачастую выглядит жилье со «свободной планировкой». В квартиру с бетонными стенами заведены коммуникации — и все. Самостоятельно придется монтировать не только межкомнатные перегородки, но и разводку труб и электросетей, устанавливать сантехнику, делать всю черновую работу: стяжку, штукатурку, выравнивание. Плюс — можно сразу вложиться в качественную отделку (допустимо в монолите) и сделать все «под себя». Минус — ремонт потребует кучу сил, денег и времени.

С черновой отделкой
Черновая отделка подразумевает, что в квартире есть все внутренние перегородки, заведены все коммуникации, стены и потолок оштукатурены и зашпатлеваны. Пол выровнен обычной бетонной стяжкой. Провода доведены до мест, где будут розетки, трубы — до смесителей. Иногда установлена недорогая сантехника. На потолке — крюк для люстры, под окнами — радиаторы.

Квартиры в панельных домах, как правило, сдаются с черновой отделкой. Осмотрите углы: если там уже есть трещины, значит, дом активно «садится».

С чистовой отделкой
Чистовая отделка подразумевает квартиру, готовую к заселению.
Это самый быстрый способ отметить новоселье и самый рисковый ремонт с точки зрения последствий осадки. Стены уже закрыты обоями, потолок окрашен, плитка наклеена. Проблемные места обнаружить проблематично.

Если вы разумно решили не делать полноценный ремонт пару лет, такую отделку квартиры, возможно, стоит рассматривать как временный компромисс. Ремонт от застройщика выходит дешевле за счет оптовых закупочных цен на материалы и поточного производства работ. Поскольку строительная организация дает гарантию на отделочные работы, спросить с нее в случае возникших проблем гораздо проще, чем с частной бригады. Плюс экономится время.

С чего начать ремонт в новостройке? Пока дом усаживается, как раз имеет смысл заняться проектом перепланировки — если она вам, конечно, нужна. Дело это не очень быстрое, но во многих случаях неизбежное: далеко не каждую переделку узаконят по факту. Не говоря уже о том, что любое вмешательство в несущие конструкции может быть опасным для жизни. Только архитекторы, имея на руках всю документацию по дому, смогут рассчитать, какие возможны риски и какие усиливающие конструкции потребуется возвести дополнительно.

План квартиры кроме перегородок включает разводку коммуникаций — электрических кабелей, отопления, водоснабжения. Продумайте заранее все сценарии освещения и точки подключения электроприборов. Гораздо удобнее иметь розетки во всех нужных местах, чем бегать по квартире с удлинителями или штробить стену по готовой отделке, оставляя шрамы на сердце.

Считается, что проще сделать перепланировку в монолитных домах: несущих стен внутри квартиры нет, планируй как хочу, перегородки из гипсокартона или пазогребневых блоков согласовывать не нужно.
Это не так. Свободная планировка — это маркетинговая хитрость. На самом деле у любой квартиры есть конкретная планировка жилых и подсобных помещений (ее можно увидеть на поэтажном плане БТИ). То, что в квартире нет стен, еще не значит, что их не должно быть, — просто застройщик по договору делегирует эту обязанность вам. Часто настоящая планировка комнат обозначается в квартире контуром — в один кирпич. Отступите от этих границ — и будете обязаны согласовывать перепланировку в соответствующих службах. Впрочем, если жилая площадь не изменилась, а «мокрые зоны» не выросли за счет комнат, новый план вам утвердят.

Важно! По закону кухню и санузлы нельзя устраивать над жилыми помещениями. Кроме этого, запрещается переносить стояки и батареи отопления. В случае, если вы получаете квартиру со свободной планировкой, никаких радиаторов там может не стоять вовсе — задайте этот вопрос сразу, при заключении договора, чтобы не оказаться в роли нарушителя. Бывает, что строители, пользуясь неопределенностью практики, сдают жилье даже без стояков! Это совершенно недопустимо и противоречит требованиям закона. Не подписывайте акт и требуйте от застройщика завершить работы по монтажу общедомовых труб.

Перегородки
Любая перегородка на новом месте будет считаться перепланировкой, поэтому должна быть отмечена в плане квартиры.

Кирпичные стены внутри квартиры практически не делают в любых домах — слишком дорого, дает большую нагрузку на пол, приличная усадка, ограниченная толщина. Легкие перегородки из гипсокартона и дешевле, и монтируются быстрее, и возможностей предоставляют больше. Это самый предпочтительный материал для ремонта в новостройке. Чтобы предотвратить трещины при усадке, необходимо оставлять зазор между листом и полом (потолком) в 30−40 мм.

У стен из ГКЛ есть два минуса: плохая тепло-шумоизоляция (а если добавить утеплитель, то теряется выгода в цене) и низкая прочность материала — без закладных (фанера или брусок, закрепленные на каркасе) не удастся повесить даже плоскоэкранный телевизор — не то что мебель. Поэтому для перегородок практичнее использовать пено- и пазогребневые блоки шириной 10 см.

Скорее всего ее придется менять — то, что поставили строители, вряд ли испугает серьезного взломщика. Как вариант, «родную» дверь можно оставить в качестве дополнительной, внутри.

Усадочные подвижки и здесь диктуют свои особенности. Если навешивать дверь по полной схеме, с анкерами устойчивости, конструкцию c большой вероятностью поведет от усадки. С другой стороны, без этих ухищрений дверь не будет висеть достаточно надежно. Решать вам: возможно, в первый год стоит оставить входную дверь только на анкерах безопасности. Через год-другой, когда дом осядет, выровняете коробку, навесите дверь как положено, запените и отделаете окончательно. А до тех пор лучше не хранить в квартире ценные вещи.

Совет: Худший вариант крепления входной двери в «гуляющей» новостройке — штыри на сварке. Их уже не выкрутить, так что срезать придется болгаркой.

Новоселам советуем натяжной потолок: пластичный материал гарантированно не пойдет трещинами. И (кто от этого не застрахован!) смягчит урон, который способны нанести соседи сверху — полотно удерживает до 100 литров воды.

Некоторые умельцы делают гипсокартонные потолки и в новостройках, проклеивая стыки со стеной компенсирующей пористой лентой. Насколько такой подход оправдает себя — предсказать трудно. В кирпичных и монолитных домах, если они построены без нарушения технологии, усадка не должна сопровождаться бурными деформациями здания, и фокус с компенсационной лентой с большой вероятностью удастся.

Можно просто окрасить оштукатуренный потолок краской на водной основе (лучше вододисперсионной — она не смывается при влажной уборке, а пыли при ремонте будет предостаточно) или оклеить обоями под покраску. От прорывов стояков это не спасет, но и заменить/отремонтировать такое покрытие будет несложно.

Можно и вовсе оставить потолок голым. Это модный прием — обнажение бетонных поверхностей: выглядит брутально и современно.

Если планируется стены под покраску, то есть риск, что на углах и на межкомнатных перегородках могут пойти небольшие трещинки в случае усадки. Поэтому рекомендется использовать гладкий флезилин, а потом уже красить стены. Если образуются микротрещины, то из-под флизелина они не будут видны, а большие щели проявляться как небольшое смещение.

Чем выравнивать —гипсокартоном или штукатуркой? По затратам на материалы обшивка стен ГКЛ соотносима с оштукатуриванием-шпатлеванием более или менее ровных стен. За работу во втором случае вы отдадите гораздо больше. Но при монтаже потеряете от 1 до 5 см по периметру комнаты.

От заметных подвижек стен штукатурка, конечно, с кирпича посыплется и потрескается на панельных стыках. Если в монолитных домах можно выбирать любой способ выравнивания, то в кирпичных и панельных разумно будет выровнять в один слой штукатурки — под временную чистовую отделку. А через год-два заделать все трещины и вывести идеальную вертикаль.

Чем опасны не заделанные трещины в стене или углу? Они выпускают тепло и становятся источниками сырости, создавая идеальную среду для распространения плесени. Поэтому после окончания усадки дома рекомендуется снять обои и внимательно обследовать стены.

Если вы готовы следовать рекомендациям строителей и отложить капитальный ремонт на пару лет, не стоит пользоваться пластифицированными отделочными материалами. За счет специальных добавок они будут тянуться и деформироваться вместе со стенами и углами. Да, отделка не пострадает (то есть внешне вы ничего не заметите), но трещины-то никуда не денутся. В итоге вы можете получить куда более серьезные проблемы.

Обои или краска?
Выбирая между обоями и окраской стен, смотрите на материал. Монолит ни к чему не обязывает (хотя от вибраций соседского ремонта может пострадать и фактурная штукатурка), в панельных домах трещин следует ожидать только в углах, поэтому их можно штукатурить и шпатлевать. А вот кирпичные стены, вполне возможно, придется перештукатуривать. Поэтому шпатлевка под краску не имеет смысла, лучше поклеить обои.

Какие обои выбрать?
На пластичной (тянущейся) основе: флизелин — идеальный вариант. Кстати, стены под покраску также имеет смысл укрепить флизелином. Однако отделочники часто не рекомендуют окрашивать стены в новостройках. Трещины, если они возникнут в процессе осадки, пойдут и по краске — и смещение флизелина здесь не лучше «молнии» в углу. Увы, если заштукатурить трещину несложно, то закрасить один участок уже не выйдет — краска со временем меняет оттенок, и более свежая будет отличаться внешне. То есть перекрашивать придется всю стену или комнату.

Это интересно:  Как не платить агенту по недвижимости? 2019 год

Другое дело — обои под покраску, которые помогут скрыть небольшие трещины.

Типы отделки от застройщика. Ждать ли усадку дома? Делать ли сначала черновой ремонт и почему? Правильная отделка — сложная наука. И многое другое — в статье о ремонте и отделке.

Как известно, квартиры на вторичном рынке отличаются от жилого фонда в новостройках так называемой осадкой (в просторечии — усадкой) здания: в зависимости от типа конструкции грунт под домом может «утрамбовываться» от года до пяти лет, «украшая» интерьер трещинами на краске и «поехавшими» обоями. Этого, конечно, может и не произойти — но вот как узнать заранее?

Многие строители рекомендуют перед въездом в квартиру сделать недорогой черновой ремонт, а капитальную отделку отложить на год-два. За это время проходит активная стадия осадки. Другие считают, что для технической осадки достаточно того времени, пока дом строится, а от движения грунтов все равно не уберечься — на болотистых зыбких почвах здания «гуляют» десятилетиями.

Но и те, и другие рекомендуют отложить капитальную отделку как минимум на год, поскольку есть еще один важный нюанс: в новом доме ремонт делаете не только вы, а еще и соседи. Вибрации перфоратора, протечки труб, пыль из вентканала и прочие сюрпризы соседского ремонта легче переносить, не вложив в отделку квартиры всю душу и сбережения. Кроме того, даже стяжка, умноженная на число квартир, прилично увеличит вес высотки, а ведь еще появятся новые стены и прочие архитектурные элементы! И потяжелевший дом снова начнет «садиться»… Так что все же черновой ремонт предпочтительнее.

Совет: Пусть отделка будет качественной (нет ничего более постоянного, чем временная работа и временный ремонт), но бюджетной.

До качественного ремонта в кирпичном доме рекомендуется выждать год — пока дом окончательно «усохнет». В этом смысле муниципальная отделка «под ключ» может оказаться благом: такую как раз не жалко через год-другой ликвидировать ради нормального ремонта.
Для отделки стен и потолка в стоит выбирать материалы повышенной эластичности — виниловые и структурированные обои, силиконовые и акриловые краски. Они компенсируют незначительную равномерную усадку.

В панельном доме можно не опасаться «вспученных» стен — перекосы и трещины пойдут по углам и стыкам плит. Сама плита как была ровной, так и останется. Увы, в углах трещины могут быть такими, которые никакой винил не снивелирует, так что не тратьтесь на хорошие обои. Кроме того, после осадки дома вам наверняка придется выравнивать пол, поэтому нет смысла сразу класть дорогую плитку — выбирайте материалы легкого демонтажа (ламинат, линолеум).

Квартиры в монолитных домах, как правило, сдаются вовсе без отделки — со свободной планировкой. Такая технология строительства позволяет возводить дома без внутренних несущих стен, а уж с перегородками, которые вы возведете своими руками, вряд ли что-то случится.

Квартиры в новостройках предлагаются без отделки, с черновой отделкой и с чистовой. Отделка «под ключ» обычно подразумевает уже нечто большее —например, встроенную кухню с техникой, встроенные шкафы. Иногда покупатель может выбрать тип отделки — и тогда удастся предусмотреть риски, связанные с ремонтом новостроек. А иногда приходится отталкиваться от имеющегося.

С другой стороны, если вы разумно решили не делать полноценный ремонт пару лет, такую отделку, возможно, стоит рассматривать как временный компромисс. Ремонт от застройщика выходит дешевле за счет оптовых закупочных цен на материалы и поточного производства работ. Поскольку строительная организация дает гарантию на отделочные работы, спросить с нее в случае возникших проблем гораздо проще, чем с бригады шабашников. Плюс экономится время.

Прежде, чем вы получите в руки ключи, вы должны подписать акт приемки-сдачи квартиры. Внимательно осмотрите жилье: после подписания документа почти все внешние изъяны отделки будут вашей проблемой. Пригласите опытного строителя (отделочника) на приемку жилья — он сразу увидит огрехи. Даже заплатив специалисту за консультацию, вы сэкономите время и деньги, заставив застройщика устранять недочеты за свой счет. В таких случаях они обычно не сопротивляются: чем быстрее выровняют пол или стену, тем быстрее закроют сделку.

Еще один юридический момент. В договоре со строительной компанией есть места, касающиеся отделки, — на этапе котлована они большинству покупателей кажутся не особенно интересными. Так, по закону застройщик может сдать вам только полностью готовое жилье. Все остальные варианты — с черновой отделкой или без — считаются «незавершенным строительством». Соответственно, если вы приняли по акту «незавершенку», то и претензии к отделочным работам предъявлять не должны. У порядочного застройщика в договоре четко прописано, за какие из работ он несет ответственность и указаны гарантийные сроки. Если не прописаны — не соглашайтесь подписывать акт под честное слово: мол, «на следующей неделе мастер придет и все исправит».

Считается, что проще всего с этим делом в монолитных домах: несущих стен внутри квартиры нет, планируй как хочу, перегородки из гипсокартона или пазогребневых блоков согласовывать не нужно. Это не так. Свободная планировка — это маркетинговая хитрость. На самом деле у любой квартиры есть конкретная планировка жилых и подсобных помещений (ее можно увидеть на поэтажном плане БТИ). То, что в квартире нет стен, еще не значит, что их не должно быть, — просто застройщик по договору делегирует эту обязанность вам. Часто настоящая планировка комнат обозначается в квартире контуром — в один кирпич. Отступите от этих границ — и будете обязаны согласовывать перепланировку в соответствующих службах. Впрочем, если жилая площадь не изменилась, а «мокрые зоны» не выросли за счет комнат, новый план вам утвердят.

Важно! По закону кухню и санузлы нельзя устраивать над жилыми помещениями. Кроме этого, запрещается переносить стояки и батареи отопления. В случае, если вы получаете квартиру со свободной планировкой, никаких радиаторов там может не стоять вовсе — задайте этот вопрос сразу, при заключении договора, чтобы не оказаться в роли нарушителя. Бывает, что строители, пользуясь неопределенностью практики, сдают жилье даже без стояков! Это совершенно недопустимо и противоречит требованиям закона. Не подписывайте акт и требуйте от застройщика завершить работы по монтажу общедомовых труб.

Не знаете, с чего начать? Пока дом усаживается, как раз имеет смысл заняться проектом перепланировки — если она вам, конечно, нужна. Дело это небыстрое, но во многих случаях неизбежное: далеко не каждую переделку узаконят по факту. Не говоря уже о том, что любое вмешательство в несущие конструкции может быть опасным для жизни. Только архитекторы, имея на руках всю документацию по дому, смогут рассчитать, какие возможны риски и какие усиливающие конструкции потребуется возвести дополнительно.

План квартиры кроме перегородок будет включать разводку коммуникаций — электрических кабелей, отопления, водоснабжения. Продумайте заранее все сценарии освещения и точки подключения электроприборов. Гораздо удобнее иметь розетки во всех нужных местах, чем бегать по квартире с удлинителями или штробить стену по готовой отделке, оставляя шрамы на сердце.

Усадочные подвижки и здесь диктуют свои особенности. Если навешивать дверь по полной схеме, с анкерами устойчивости, конструкцию c большой вероятностью поведет от усадки. С другой стороны, без этих ухищрений дверь не будет висеть достаточно надежно. Решать вам: возможно, в первый год стоит оставить входную дверь только на анкерах безопасности. Через год-другой, когда дом осядет, выровняете коробку, навесите дверь как положено, запените и отделаете окончательно. А до тех пор лучше не хранить в квартире ценные вещи.

Совет: Худший вариант крепления входной двери в «гуляющей» новостройке — штыри на сварке. Их уже не выкрутить, так что срезать придется болгаркой.

Некоторые умельцы делают гипсокартонные потолки и в новостройках, проклеивая стыки со стеной компенсирующей пористой лентой. Насколько такой подход оправдает себя — предсказать трудно. В кирпичных и монолитных домах, если они построены без нарушения технологии, усадка не должна сопровождаться бурными деформациями здания, и фокус с компенсационной лентой с большой вероятностью удастся.
Можно просто окрасить оштукатуренный потолок краской на водной основе (лучше вододисперсионной — она не смывается при влажной уборке, а пыли при ремонте будет предостаточно) или оклеить обоями под покраску. От прорывов стояков это не спасет, но и заменить/отремонтировать такое покрытие будет несложно.
Можно и вовсе оставить потолок голым. Это модный прием — обнажение бетонных поверхностей: выглядит брутально и современно.

От заметных подвижек стен штукатурка, конечно, с кирпича посыплется и потрескается на панельных стыках. Если в монолитных домах можно выбирать любой способ выравнивания, то в кирпичных и панельных разумно будет выровнять в один слой штукатурки — под временную чистовую отделку. А через год-два заделать все трещины и вывести идеальную вертикаль.
Чем опасны не заделанные трещины в стене или углу? Они выпускают тепло и становятся источниками сырости, создавая идеальную среду для распространения плесени. Поэтому после окончания усадки дома рекомендуется снять обои и внимательно обследовать стены.
Если вы готовы следовать рекомендациям строителей и отложить капитальную отделку на пару лет, не стоит пользоваться пластифицированными отделочными материалами. За счет специальных добавок они будут тянуться и деформироваться вместе со стенами и углами. Да, отделка не пострадает (то есть внешне вы ничего не заметите), но трещины-то никуда не денутся. В итоге вы можете получить куда более серьезные проблемы.

Какие обои выбрать? На пластичной (тянущейся) основе: флизелин — идеальный вариант. Кстати, стены под покраску также имеет смысл укрепить флизелином. Однако отделочники часто не рекомендуют окрашивать стены в новостройках. Трещины, если они возникнут в процессе осадки, пойдут и по краске — и смещение флизелина здесь не лучше «молнии» в углу. Увы, если заштукатурить трещину несложно, то закрасить один участок уже не выйдет — краска со временем меняет оттенок, и более свежая будет отличаться внешне. То есть перекрашивать придется всю стену или комнату.
Другое дело — обои под покраску, которые помогут скрыть небольшие трещины.

В новостройке уверенно себя будут чувствовать сухие и полусухие стяжки, как и черновой пол на лагах. Их преимущество — время: один миллиметр ЦПС сохнет сутки, а их может быть 50! С другой стороны, сохнет — не значит нельзя ходить. Это значит, поверх свежей стяжки нельзя заливать выравниватель.
В качестве напольного покрытия для первого ремонта в новостройке лучше выбирать линолеум. И дело тут даже не в деформации здания. Любой чистый пол делается с отступом от стен, поэтому усадочные процессы на него не влияют. Однако здание в первый год будет активно отдавать влагу, набранную за время строительства, поэтому паркет и ламинат попросту поведет. Убрать линолеум легче и дешевле, чем разбирать паркет.

Это интересно:  Новые стулья из старых 2019 год

Есть еще одна хитрость, которая позволит сэкономить на последующем ремонте. Линолеум в новостройке кладете прямо на стяжку, без подложки — и в первый год смотрите, как он протирается. Это поможет вам точнее рассчитать количество равнителя. Если линолеум толщиной 4 мм протерся до дырки — значит, там бугор 8 мм. До белого основания — значит бугор равен его толщине, 4 мм. Прибавим такой же допуск на впадины — итого получается 16 мм. Даже с запасом в 1,5 раза выходит, что выравнивателя нужно наливать не больше 25 мм. Если заливать «не глядя», по рецепту, выйдет слой толщиной 40 мм. Экономия очевидна.

На практике некоторые новостройки так долго проходят госприемку, что «счастливые» хозяева годами ждут получения ключей. И в этом случае, конечно же, вы сразу можете приступать к полноценному ремонту и окончательной отделке квартиры. Тут уж ни в чем себе не отказывайте! В рамках закона, конечно.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Каждый человек, который покупает недвижимость в новостройке, должен знать гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома. Наличие такой информации позволяет избежать проблем в будущем и получить качественное жилье, которое соответствует договору, техническому регламенту и действующим нормативам.

Судебная практика подтверждает, что покупатели жилья в многоквартирных домах имеют все необходимые «рычаги». Они вправе требовать выполнения обязательств строительной компанией, а количество выигранных дел позволяет говорить об эффективности таких действий. Главное — быть спокойным, доказывать свою правоту сознанием дела и по закону. Ниже рассмотрим, какую гарантию дает застройщик, и что делать для защиты прав.

В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации — технической, проектной и градостроительной. Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта и появлению ряда недостатков готовой квартиры. В результате жилье может быть признано непригодным для эксплуатации, а дольшик (покупатель недвижимости) вправе требовать от застройщика:

  • Уменьшения стоимости договора с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов.
  • Устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки.
  • Компенсацию потраченных средств, если за устранение недостатков берется новоиспеченный владелец квартиры.

При значительных нарушениях в процессе строительства и низком качестве постройки, а также в случае несвоевременного устранения обнаруженных дефектов дольщик вправе отказаться выполнять договор и потребовать от строительной компании возврата выплаченных средств, в том числе с процентами. При таких обстоятельствах условия, обеспечивающие снятие ответственности застройщика за выявленные недостатки, не имеют силы.

После получения недвижимости покупатель часто находится в эйфории и не сразу замечает недостатки. Кроме того, бывают такие дефекты, которые проявляются только через несколько месяцев эксплуатации вновь возведенного жилья. По закону у покупателя имеется 5 лет — срок гарантийного обязательства застройщика после сдачи новостройки. Если в течение этого периода строительная компания отказывается выполнять требования покупателя недвижимости, за дольщиком остается право обратиться в суд.

В судебной практике известно много случаев, когда покупателю «бракованного» жилья удавалось доказать правоту. При этом отсчет пятилетнего срока стоит начинать со дня, когда объект был передан в эксплуатацию дольшику. По закону гарантия распространяется не только на постройку, но и на ее крышу, перекрытия, отделку и другие элементы здания. Это касается любых типов многоквартирных домов и частных построек.

Отдельно предоставляется гарантия на технологическое и инженерное оборудование, которая действует три года. Отсчет этого периода начинается со дня, когда поставлена подпись в передаточном акте. Стоит отметить, что составлением ДДУ занимается строительная компания, поэтому раздел о гарантийных обязательствах может случайно «выпасть». Но не стоит переживать. Даже при отсутствии такого пункта застройщик несет полную ответственность, ведь гарантийный срок обязательства прописан в федеральном законе. Строительная компания должна подчиняться действующему законодательству, а информация в договоре всего лишь дублирует общеизвестные факты и раскрывает особенности сотрудничества.

Существует мнение, что гарантийный срок может быть уменьшен или увеличен для определенных элементов новостройки — лифта и других элементов. Из упомянутого выше ФЗ №214 (пункт 5, статья 7) следует, что гарантия на многоквартирный дом, возведенный по договору долевого участия, равен 5 годам и более.

В договоре срок гарантии может быть увеличен на определенные элементы сооружения. К примеру, на крышу и межпанельные швы гарантийный период должен быть выше — от 10 лет. Многие застройщики России указывают в договоре с дольщиками именно этот срок.

Что касается инженерного и технологического оборудования минимальный порог гарантии по закону должен быть от 3-х лет и более. К этой категории относятся лифт, питающие подстанции, котельные, отопительные и вентиляционные устройства и прочие системы.

Перед строительством многоэтажного дома подбираются подрядчики, которые гарантируют выполнение обязательств на протяжении всего периода, указанного в ФЗ. Если условие не соблюдается, застройщик вынужден взять на себя ответственность.

Отдельного внимания заслуживает вопрос гарантии на элементы внутри квартиры или дома. Например, какой может быть гарантийный период на радиаторную батарею? Здесь также действует рассмотренный выше срок — 5 лет. Но стоит учесть, что в случае передачи объекта управляющей компании именно она будет нести ответственность за ремонт (если это потребуется).

Если в процессе эксплуатации дольщиком был обнаружен строительный брак, покупатель вправе обратиться к застройщику и потребовать устранения дефекта. Для этого необходимо оформить претензию в письменном виде и указать в ней сроки устранения. Документ отправляется заказным письмом с указанием перечня документов внутри и обязательным уведомлением. Если в оговоренный законом срок застройщик не отвечает на претензию, заявитель вправе обращаться в суд.

Если говорить подробно, алгоритм действий при выявлении дефектов в новостройке имеет следующий вид:

  • Оформление претензии в письменном виде. Документ составляется в 2-х экземплярах и должен содержать подробную информацию о проблеме. Здесь же необходимо указать сроки, в течение которых дефект необходимо устранить. Если полностью устранить проблему не получится, должна быть уменьшена стоимость объекта или покрыты затраты владельца.
  • Один экземпляр претензии передается представителям строительной компании, а другой остается у заявителя. Это необходимо, чтобы у дольщика осталось доказательство подачи заявления.
  • Обращение в управляющую компанию. В этом органе должны подтвердить, что дефект подпадает под зону ответственности застройщика.
  • После проверки недостатков, прописанных в претензии, выносится решение

Рассмотренные выше рекомендации — отличный способ добиться от застройщика выполнения обязательств по закону. Оформление претензии возможно на протяжении всего срока действия гарантийного периода. Отсчет начинается со дня, когда бумаги о передаче квартиры были подписаны.

Технологическое оборудование многоквартирного дома эксплуатирует управляющая компания. Именно в ее обязательства входит ремонт и обслуживания такого имущества. Если в процессе ремонта или выполнения других мероприятий требования действующих нормативов были нарушены, ответственность за дефекты может нести именно управляющая компания.

При банкротстве застройщика становится вопрос об исполнителе гарантийных обязательств. Если это произошло до ввода объекта, покупателям жилья придется оформлять право на недостроенный объект. При этом возведение новостройки будет продолжено другой строительной компанией. Последняя должна установить гарантийный срок.

Если застройщик обанкротился сразу после сдачи объекта на баланс управляющей компании, тогда претензии должны быть удовлетворены за счет денег компенсационных фондов СРО. Если человек при строительстве частного дома нанимал подрядную организацию, на выполненную работу также устанавливается гарантия с возможностью предъявления претензий по качеству. Для частного дома срок гарантии должен быть не меньше года, а для некоторых видов работ — до 5 лет.

В Законе о защите прав потребителей написано, что ответ на претензию должен быть дан в течение 10 суток, но в ГК РФ указан другой срок — до 30 дней. Чтобы избежать конфликтных ситуаций, в претензии необходимо указать рекомендуемый срок ответа на обращение.

Учтите, что характер претензии внимательно изучается застройщиком на факт того, не попадает ли дефект в зону ответственности управляющей компании. Идите в УК, чтобы иметь на руках ответ ее представителей с подтверждением, что выявленные недостатки относятся к вине застройщика. В такой ситуации доказывать правоту проще.

В упомянутом выше ФЗ четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может пояснить свои действия одной из следующих причин:

  • Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.
  • Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.
  • Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.
  • Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.
  • Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.

Как отмечалось, после сдачи объекта ответственность несет управляющая компания. Если УК не отвечает ни по одному из пунктов, необходимо обращаться к застройщику. Именно он должен устранять имеющиеся дефекты по запросу клиента.

Гарантийный срок на крышку от подрядной организации равен 10 годам и более, если другие условия не были отражены в акте приема-передачи. Также гарантия может оговариваться в технических документах, которые передаются застройщиком УК после ввода здания в работу.

Статья написана по материалам сайтов: spbguru.ru, stroyalty.ru, tversmsv.ru, stroimprosto-msk.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий