Как выгоднее продать квартиру 2019 год

Продать квартиру в нынешних условиях задача очень не простая. По опросам Левада-центра, большинство россиян согласно с тем, что в стране наблюдается затяжной экономический кризис. В таких условиях многие затрудняются с ответом на вопрос, как выгодно продать квартиру, и при этом быстро. Количество объектов вторичной недвижимости выставленных на продажу в Москве остается примерно постоянным на протяжении последних 3 – 4 лет.

Количество и качество покупателей изменилось принципиально. Сейчас большая часть покупателей приходит на сделку с ипотечными деньгами, в составе цепочки квартир (альтернативы), и меньшая часть со свободными (наличными) деньгами.

По последним данным Центробанка за июнь, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам достигла в России исторического минимума и составляет 11%. Объем выдачи ипотечных кредитов вырос за первое полугодие 2017 года на 16% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это не привело к росту цен на недвижимость, что наглядно видно на графике ниже.

Для тех, кто хочет купить квартиру сейчас и имеет для этого финансовые возможности – время очень удачное. На общую ситуацию квартирного изобилия накладывается сезонный фактор. Традиционно, летом многие россияне отдыхают, едут в отпуск, и только самые «продуманные» делают выгодные покупки, тем более, что продавцы охотно идут на торг и готовы сделать скидку 5–15% от стоимости квартиры.

Для продавцов квартир наступили сложные времена. Многие по инерции мыслят устаревшими штампами, еще верят в рост цен на недвижимость и вспоминают стоимость своей квартиры пятилетней давности. Тем, кто продает свою квартиру на падающем рынке, а взамен покупает другую, переживать нечего, так как стоимость покупаемой квартиры тоже снизилась. В этом случае человек, продавая свои квадратные метры, перекладывается в другие квадратные метры.

Часто, в проведении оценки квартиры, возникает много эмоциональных вопросов, не позволяющих продавцу объективно определить стоимость своей недвижимости. Как правильно и взвешенно подойти к вопросу оценки своей недвижимости, рассмотрим на примере разных квартир в районе Марьино.

Район Марьино сформировался относительно недавно – около 30 лет назад на месте когда то существовавшей здесь деревни Марьин, включает в себя две станции метро – Марьино и Братиславская. Численность населения района составляет около 221 тыс. человек, общая площадь жилого фонда – 5326 тыс.кв.м.

На текущий момент по району Марьино в профессиональной базе для риэлторов представлено:

  • 1-комнатных квартир около 500;
  • 2-комнатных около 400;
  • 3-комнатных около 500;
  • 4-комнатных около 90;
  • 5-комнатных 9 квартир.

Наибольшим спросом у потенциальных покупателей пользуются, конечно, 1 – комнатные квартиры. Они являются для многих первой недвижимостью, так как на покупку однокомнатной квартиры требуется наименьшая сумма денег.

Небольшие квартиры часто покупают под сдачу в аренду. Однушки участвуют практически во всех цепочках (альтернативных сделках). Продаются однокомнатные квартиры относительно быстро – 1–3 месяца, если конечно стоимость не завышена. Чтобы продать вторичную квартиру быстро, иногда достаточно сделать качественные фотографии и обширную рекламу.

В целом, однушки – высоколиквидный тип недвижимости. Такие квартиры чаще, чем другие покупают за наличные.

Двухкомнатные квартиры приобретают в основном семьи, идущие на расширение.

В покупках двухкомнатных квартир доля ипотечных средств выше, чем при покупке однокомнатных. Быстро продать квартиру такого типа можно, если очень серьезно подойти к вопросу оценки объекта в целом по всем параметрам. Обязательно нужно учитывать:

  • удаленность от метро – чем ближе, тем дороже;
  • состояние дома;
  • год постройки;
  • этаж;
  • состояние подъезда, лифта.

Большое влияние на покупателей оказывает состояние квартиры (наличие ремонта), метраж общий и комнат с кухней. Когда приходят покупатели смотреть квартиру, нужно акцентировать их внимание на преимуществах, они не всегда понимают – почему квартира оценена дороже других.

С продажей трехкомнатных квартир дела обстоят уже сложнее, чем с двухкомнатными.

Как ускорить продажу квартиры большого метража? Ответ кроется в понимании тех, кто покупает такие квартиры. Как правило, это семьи, где двое и более детей. Для них особенно важно наличие рядом:

  • детского сада;
  • школы;
  • спортивных залов и школ;
  • других учебных заведений.

Такие квартиры практически всегда покупают с привлечением ипотечных средств, и они являются составной частью альтернативной сделки.

При определении объективной цены на 3-комнатные квартиры нужно учитывать цены конкурентов. Поставьте себя на место покупателя и ответьте на вопрос – почему они должны платить больше за вашу квартиру, если рядом продается такая же, а то и лучше, но дешевле.

Продажа четырех и пятикомнатных квартир почти всегда растягивается на год и более.

При определении объективной цены на квартиры такого типа нужно учитывать рекомендации, описанные относительно к двухкомнатным и трехкомнатным квартирам. По моей субъективной оценке, спрос на 4 и 5-комнатные квартиры скорее неэластичен, т. к. покупатели иногда руководствуются эмоциями. Но цена не может быть взята с потолка. Покупатели с «большими деньгами» долго выбирают квартиру и понимают ситуацию на рынке.

При продаже любой квартиры важно понять, что является конечной целью:

  • расширение жилплощади;
  • переезд в меньшую квартиру;
  • получение денег;
  • открытие бизнеса;
  • покупка автомобиля;
  • отъезд в другой город или страну.

Начиная с конца, можно увидеть решение главной задачи. Если нужно купить другую квартиру взамен продаваемой, достаточно бывает выбрать интересующий вариант и договориться о скидке. Окажется, что можно себе позволить скидку для покупателя квартиры.

В этом случае сроки продажи сокращаются кардинально, главное всем участникам сделки трезво оценивать свои возможности и запросы, не бояться идти на компромисс и обязательно слушать своего риэлтора. В наше время свободного доступа к информации, отзывы о любом специалисте можно найти, воспользовавшись поисковиками.

Если перед вами встал вопрос, как продать квартиру быстро и удачно, предлагаю пошаговый алгоритм действий. С ним вы достичь цели удается в более короткие сроки. После определения цели продажи пора переходить к следующим этапам.

На стоимость жилья влияют факторы:

  • квадратура;
  • количество комнат;
  • планировка;
  • вид отопления;
  • габариты кухни;
  • наличие балкона или лоджии;
  • тип санузла;
  • наличие ремонта;
  • размеры коммунальных платежей;
  • этаж и этажность дома;
  • район;
  • тип постройки;
  • инфраструктура.

Для понимания того, как назначить уместную цену и как продать квартиру быстро и выгодно, учтите следующие советы.

  • Анализ объявлений о купле/продаже недвижимости в городе, на основе похожих вариантов можно установить цену.
  • Метод проб, при котором сначала публикуют объявление с заведомо завышенной стоимостью. При отсутствии результатов в течение 2 недель цену уместно снизить.
  • Привлечение опытного риелтора, способного грамотно установить цену на квадратные метры.

Есть несколько действенных способов прорекламировать продающееся жилье:

  • расклейка объявлений – устаревший метод;
  • размещение объявлений в интернете – на платных и бесплатных площадках;
  • объявление в печати – в городских изданиях;
  • через знакомых – так называемый метод «сарафанного радио»;
  • реклама на окне квартиры – баннер с номером телефона и словом «продается».

Прежде чем показать жилье покупателю, следует:

  • убрать подъезд;
  • убрать квартиру;
  • замаскировать изъяны;
  • придать эстетичный вид;
  • ароматизировать пространство.

При разговоре с потенциальным покупателем следует вести себя уверенно и спокойно, а также говорить с ним на его языке. Можно заранее подготовить ответы на предполагаемые вопросы. Главное – быть убедительным.

С выпиской из квартиры не стоит торопиться. Пойти навстречу и выписаться до сделки можно, если покупатель настоятельно этого требует, и цена продажи выше обычного. Также необходимо взять справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Вывозить имущество можно только после регистрации перехода права в Росреестре.

Покупатель с оговоренной суммой встречается с продавцом, на руках у которого должный быть все документы. Оформление проводится в присутствии нотариуса, если собственность долевая.

Основные условия заключения сделки:

  • наличие самой квартиры;
  • стоимость недвижимости;
  • условия достижения соглашений;
  • список лиц обязанных выписаться после сделки.

Когда договор подписан, передаются деньги, о чем пишется расписка. Их передают на руки, в ячейку банка или на счет в банке при расчете через аккредитив. Все документы передаются в органы регистрации, покупатель получает ключи. Итоговым документом в сделке является подписание акта приема-передачи квартиры. Иногда составляется передаточный документ в произвольной форме, если продавец обещал оставить мебель или другое имущество.

Теперь вы в курсе, как можно быстро продать квартиру. Если вам нужен личный риэлтор – обращайтесь, буду рад помочь в решении квартирного вопроса.

1. Оценка квартиры2. Реклама3. Предпродажная подготовка4. Переговоры с покупателем5. Прием аванса6. Выписка до сделки (при необходимости)7. Оформление договора купли/продажи

Продать квартиру в нынешних условиях задача очень не простая. По опросам Левада-центра, большинство россиян согласно с тем, что в стране наблюдается затяжной экономический кризис. В таких условиях многие затрудняются с ответом на вопрос, как выгодно продать квартиру, и при этом быстро. Количество объектов вторичной недвижимости выставленных на продажу в Москве остается примерно постоянным на протяжении последних 3 – 4 лет. Количество и качество покупателей изменилось принципиально. Сейчас большая часть покупателей приходит на сделку с ипотечными деньгами, в составе цепочки квартир (альтернативы), и меньшая часть со свободными (наличными) деньгами. По последним данным Центробанка за июнь, средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам достигла в России исторического минимума и составляет 11%. Объем выдачи ипотечных кредитов вырос за первое полугодие 2017 года на 16% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это не привело к росту цен на недвижимость, что наглядно видно на графике ниже. Для тех, кто хочет купить квартиру сейчас и имеет для этого финансовые возможности – время очень удачное. На общую ситуацию квартирного изобилия накладывается сезонный фактор. Традиционно, летом многие россияне отдыхают, едут в отпуск, и только самые «продуманные» делают выгодные покупки, тем более, что продавцы охотно идут на торг и готовы сделать скидку 5–15% от стоимости квартиры.

Оказываясь перед необходимостью продать собственное жилье, мы начинаем искать ответы на вопросы: стоит ли пытаться действовать самостоятельно или лучше обратиться в агентство недвижимости, сколько запросить с покупателя, чтобы не отпугнуть? Мы решили собрать советы риэлторов и людей, уже имеющих опыт реализации собственного жилья, и рассказать, как выгодно продать квартиру.

На вопрос, что лучше — обратиться за помощью к профессиональным риэлторам либо пытаться самому выгодно продать квартиру, универсального ответа нет. Делать выбор вам придется самостоятельно, исходя из вашего финансового положения и взвесив все «за» и «против». Мы лишь перечислим плюсы и минусы каждого из возможных решений.

Это интересно:  Как выбрать квартиру в новостройке для покупки 2019 год

Решив продать квартиру через посредника, не пытайтесь сэкономить, действуя через риэлторов-одиночек или агентства, заманивающие клиентов низкими комиссионными. В этом случае велика вероятность попасться на удочку к мошенникам. Выбирайте риэлторскую контору с солидной репутацией. Еще лучше, если вам посоветуют ее знакомые, успешно продавшие с ее помощью свое жилье.

На рынке недвижимости существует своя «сезонность», определяющая повышение и понижение спроса на жилье. Однако для каждой местности она своя. В небольших городках квартиры активно раскупаются осенью, а частные дома — весной. А вот в больших городах существенной разницы нет, хотя некоторый всплеск покупательской активности все-таки наблюдается, и припадает он на конец августа — сентябрь.

А теперь перечислим периоды, когда шансы быстро и выгодно продать квартиру существенно снижаются:

  • в период экономического кризиса. В это время у большей части населения резко падают доходы. А снижение уровня покупательской способности приводит к падению цен на недвижимость, и получить хорошую выручку с продажи становится сложно;
  • во время затяжных праздников. Любой риэлтор скажет: первая половина мая и зимние каникулы — это период штиля в продажах недвижимости. А вот летние отпуска, как ни странно, по словам экспертов, на уровне продаж никак не сказываются;
  • изменения в земельном и жилищном законодательстве, влияющие на порядок продажи жилья, изменение ставок налогов на данные сделки и пр.

Задавшись целью выгодно продать квартиру, учитывайте также факт наличия у вас места для переезда. Ведь вам может попасться покупатель, который пожелает въехать на вновь приобретенную жилплощадь сразу после завершения сделки.

Настала очередь советов, связанных непосредственно с самой продажей.

Выставив большую цену, вы рискуете не найти покупателя. Поэтому стоимость должна быть рассчитана, исходя из объективных данных. На цену квартиры оказывают влияние следующие факторы:

  • число комнат: чем их больше, тем цена выше;
  • площадь жилья: просторнее квартира — выше стоимость;
  • планировка: раздельные комнаты могут увеличить цену квартиры на 10%, а смежные — наоборот;
  • площадь кухни: метраж менее 7 м 2 удешевляет квартиру;
  • этажность: первый и последний этажи стоят процентов на десять меньше;
  • возраст здания: новострой (к нему относят строения, чей возраст не превышает 20 лет) стоит дороже домов, построенных в более раннее время. То же можно сказать и о кирпичных домах, если сравнивать их с панельными;
  • балкон и лоджия: обустроенные и застекленные, они тоже могут прибавить 1-2% к цене;
  • состояние интерьера: квартира с ремонтом котируется выше;
  • тип отопления: квартиры с индивидуальной системой отопления дороже, чем с центральной, поскольку в них можно регулировать температурный режим вне зависимости от наступления официального отопительного периода;
  • вид санузла: смежный ценится ниже раздельного;
  • месторасположение и инфраструктура: близость к центру, хорошая транспортная развязка, наличие парковочных мест, уютного двора, магазинов, детских садов и школ повышает квартиру в цене. Грохочущий под окнами трамвай, коптящий завод, пустырь за окном и свалка во дворе — удешевляют.

Отсутствие мебели в квартире делает ее визуально просторнее и светлее. Кроме того, не все захотят иметь мебель second hand, или она может просто не понравиться покупателю. Если нет возможности избавиться от предметов интерьера, расставьте их так, чтобы освободить пространство.

Капитальный ремонт делать не стоит — он не окупится, а вот косметический позволит освежить квартиру и установить на нее более высокую цену. Когда денег нет даже на переклейку обоев, хотя бы замаскируйте самые неприглядные места: дефекты на полу прикройте ковром, порисованные обои — картинами.

Во-первых, уберите с полок и стен фотографии, сувениры и прочие личные вещи. Безликая комната создает простор для фантазии: покупатель уже при осмотре может прикидывать, чем заполнит пустующие места и таким образом начнет сживаться с мыслью о покупке.

Во-вторых, наведите чистоту и порядок, особенно в ванной, туалете и на кухне. Статистика показывает: опрятное жилье покупают охотнее, а вот грязь и захламленность часто становятся причиной снижения продажной стоимости.

Не все любят и держат домашних питомцев. Поэтому перед приходом потенциальных покупателей почистите диваны и ковры и проветрите комнаты, избавившись от шерсти и запаха, выдающих факт пребывания в квартире братьев наших младших.

Аура уюта располагает к покупке. Создать ее помогут цветы на подоконниках, пусть недорогие, но свежие шторки на окнах и запах кофе или домашней выпечки.

Чем больше света, тем просторнее кажется помещение. Поэтому помойте окна, обеспечив беспрепятственный доступ солнца, и вкрутите недостающие лампочки на случай прихода посетителей вечером.

Грязный подъезд сразу оттолкнет посетителя, поэтому постарайтесь в меру своих сил и возможностей навести там порядок и вкрутите лампочки.

Составьте объявление, подчеркивая достоинства своей квартиры и не акцентируя внимание на недостатках, и разместите на бесплатных досках объявлений в Интернете (более подробно мы писали об этом в статье «Как продавать на Avito»).

Используйте все доступные рекламные носители: информационные доски у подъездов и на рынках, газеты бесплатных объявлений, а также сарафанное радио.

Расскажите о своем намерении продать квартиру коллегам на работе, соседям, друзьям и родственникам — они могут распространить вашу информацию, донеся до потенциального покупателя.

Чтобы выгодно продать квартиру, нужно быть готовым к нежелательным вопросам, которые может задать покупатель. Постарайтесь убедить его в том, что у вашей квартиры гораздо больше достоинств, чем недостатков. К примеру, удаленность от центра можно преподнести как преимущество, ведь в таких районах меньше загазованность воздуха и более тихие дворы.

Составьте заранее список подобных вопросов и продумайте на них ответы, чтобы покупатель не застал вас врасплох.

Как выгодно продать квартиру, находящуюся в ипотеке, вы узнаете из этого видео:

Знать, как выгодно продать квартиру, необходимо всем собственникам, желающим провести процедуру без лишних нервов. На первый взгляд кажется, что никаких сложностей возникнуть не должно. Но на практике продажа затягивается на многие месяцы. Как избежать таких задержек?

Если стоит задача найти покупателя и заключить сделку как можно быстрее – однозначно есть смысл обратиться к профессиональному риелтору, который возьмет все хлопоты на себя. Если же срочность ни к чему, разобраться во всех нюансах можно своими силами.

В любом случае необходимо трезво оценить все плюсы и минусы обоих вариантов:

Если все же придется обращаться в агентство, важно выбирать надежную компанию с хорошей репутацией. Или же процедуру можно пройти от начала до конца, воспользовавшись пошаговой инструкцией самостоятельной и выгодной продажи квартиры без посредников, описанной ниже.

Прямо от этого будет зависеть дальнейший план действий. Причин продажи имущества может быть несколько и все они тоже влияют на итоговую стоимость объекта, форму оплаты и сроки продажи:

  1. Цель – купить более просторную квартиру, расшириться;
  2. Смена места жительства, переезд в другой регион;
  3. Продажа с целью покупки квартиры поменьше и использования денег на насущные потребности;
  4. Желание собственника пожить вдали от городской суеты, купив частный дом;
  5. Острая потребность в получении крупной суммы наличных;
  6. Желание инвестировать средства в бизнес.

Поставленная цель прямо оказывает влияние на сроки. А также есть прямая связь между срочностью и стоимостью квартиры – обычно в таком случае цену выставляют чуть ниже, чтобы побыстрее привлечь потенциального покупателя. Дальше пошаговая инструкция, как продать квартиру быстро и выгодно включает в себя несколько последовательных этапов, придерживаясь которых ваша сделка пройдет гладко.

Оценка жилплощади крайне важна, в противном случае можно либо продешевить, либо искать покупателя годами. На рыночную стоимость недвижимости оказывает влияние масса факторов:

  • Количество комнат. Как показывает практика, чаще всего покупают простые однокомнатные, реже – четырехкомнатные;
  • Метраж. Здесь все просто, большая площадь – большая цена;
  • Планировка. Удобство расположения комнат тоже важно. Большим спросом пользуются квартиры «распашонки», в которых комнаты расположены в разных сторонах друг от друга. Смежные комнаты с одним входом в этом плане проигрывают;
  • Большая кухня. Оптимальной считается площадь от 10 м² и больше;
  • Наличие лоджии или балкона. В среднем увеличить стоимость квартиры до 5% от суммы может хороший, застекленный балкон или лоджия. Сам по себе балкон со старыми, гнилыми рамами и почерневшими от старости стеклами не является весомым аргументом;
  • Санузел. Стоимость квартир с раздельным всегда выше;
  • Тип отопления. Даже невзирая на более высокую стоимость, покупатели чаще отдают предпочтение недвижимости с автономным отоплением;
  • Ремонт. Не последний момент, от которого прямо зависит конечная цена объекта. Качественный, свежий ремонт повышает стоимость до 10%. Но нужно понимать, что в старой хрущевке даже качественный ремонт не поможет продать жилплощадь дороже. Максимум, на что можно рассчитывать – покупатель найдется быстрее.

Также немаловажное значение имеет наличие в квартире установленных индивидуальных приборов учета использованной воды и электроэнергии. На наличие счетчиков смотрят все серьёзно настроенные покупатели.

Следующий аспект – этажность. По статистике квартиры на первом и последнем этажах теряют до 10% стоимости, чего нельзя сказать про средние этажи. Поднять цену можно на квартиры, расположенные в центре города, в районе с отличной инфраструктурой и облагороженной придомовой территорией. Все эти факторы в совокупности привлекают покупателей, которые более охотно купят недвижимость в центре, с уютным двором и парковкой, поблизости от школы и больницы, а не в сомнительном районе на окраине.

На основании собранных данных пора сформировать цену собственной квартиры. Для начала изучите похожие объявления в газетах и в интернете, обратите внимание на недвижимость, имеющую похожие технические характеристики и расположенную в этом же районе. На основании пары таких вариантов сформируйте стоимость своей квартиры. Учтите, что любой покупатель попытается торговаться, поэтому к установленной стоимости лучше сразу накинуть пару тысяч, чтобы потом предоставить будущему владельцу скидку и все были довольны.

Это интересно:  Ведущие агентства недвижимости Москвы: куда обращаться, рейтинг лучших компаний 2019 год

Вариантов проведения рекламной кампании есть несколько:

  1. Расклеить по вашему району и в городе рекламные объявления. Способ отнимает массу времени, сил и в эпоху развития интернета уже не приносит достаточной эффективности. Часто объявления срывают еще до того, как они попадаются на глаза покупателю. Поэтому лучше использовать такой метод в паре с другими;
  2. Разместить объявления на интернет-площадках. Именно здесь можно найти максимум целевой аудитории при минимальных усилиях, поэтому на сегодня этот способ отличается наибольшей эффективностью;
  3. Сообщить знакомым о своем намерении продать квартиру. Очень часто именно по сарафанному радио приходят потенциальные покупатели.

Не лишним будет добавить баннер «Продается» на окна квартиры и указать номер телефона. А вдруг окажется, что покупатель живет неподалеку, но не видел объявление в сети?

Чтобы заинтересовать покупателя, объявление о продаже квартиры стоит сделать «живым» и эмоциональным. Недостаточно просто сухо изложить факты и технические характеристики – таких объявлений в сети сотни.

Обязательно включите в него такие данные:

  • Количество комнат и общую площадь, включая размеры кухни;
  • Планировку;
  • Этаж здания и его общую этажность, год постройки и какой тип дома (кирпич/панельный);
  • Какие отопление, есть ли счетчики. Указать примерную стоимость ежемесячных коммунальных услуг;
  • Смежный или раздельный санузел;
  • Есть ли балкон или лоджия, указать их общее состояние;
  • Наличие ремонта и как давно проводился последний;
  • В конце стоит добавить описание прилегающие территории (двора) и инфраструктуре района.

Обязательно в объявление нужно вставить не меньше 10 фотографий хорошего качества, показывающих все комнаты и кухню в выгодных ракурсах. В кадре не должны быть люди. Предварительно в помещении нужно провести уборку, выбросить советские ковры и старую мебель, если таковая имеется. Брать чужие фотографии для своего объявления – не лучшая идея.

Поищите какую-то «фишку», которая выгодно выделяет вашу квартиру. Это может быть тихий и уютный район, большая кухня или балкон, много места на парковке. Не забудьте указать об этой особенности при формировании объявления.

В обязанности продавца входит подготовка таких документов для продажи квартиры:

  1. Документы для подтверждения личности продавца. В этот список входит: паспорт гражданина РФ, военный билет, удостоверение офицера, свидетельство о рождении (если собственнику или одному из них не выполнилось 14 лет). Есть ещё один важный момент – собственнику возрастом от 14 до 18 лет дополнительно с свидетельством о рождении потребуется предоставить свой паспорт;
  2. Согласие супруга или супруги на проведение сделки. Дело в том, что всё имущество, которое было приобретено после регистрации брака считается совместно нажитым, поэтому нужно согласие сторон. Если же квартира была куплена или подарена до регистрации, этот пункт пропускается;
  3. Нотариально заверенные документы, которые подтверждают право собственности на объект недвижимости. Это может быть договор о ренте, купли-продажи, наследовании, дарении и прочее. Если квартира была куплена после 2000 года, то дополнительно нужно прикрепить свидетельство о постановке на учет в Росреестр;
  4. Выписка о предыдущих и действительных владельцах помещения из домовой книги. Важно учесть, что выписка действует всего 1 месяц с момента её оформления;
  5. Техническая документация жилплощади из БТИ (кадастровый паспорт и план квартиры);
  6. Для случаев, если в сделке фигурирует несовершеннолетний собственник, потребуется получить разрешение от органов опеки и попечительства на совершение сделки;
  7. Одним из дополнительных документов может стать доверенность, которая должна быть перед этим нотариально заверенной;
  8. Составленный договор на проведение сделки купли-продажи;
  9. Справки из коммунальных предприятий о том, что нет просроченных платежей и задолженностей за продаваемым объектом;

Важно учесть, что для каждой ситуации может потребоваться предоставить дополнительные документы, поэтому рекомендуется проконсультироваться заранее со специалистом.

Перед приглашением потенциальных покупателей на осмотр дома необходимо привести его в приличный вид. Предпродажная подготовка состоит из таких этапов:

  • Уборка подъезда и осмотр придомовой территории. Раскиданный перед домом или прямо в подъезде мусор отпугнет даже самого серьёзно настроенного покупателя. Поэтому необходимо хотя бы немного навести порядок;
  • Уборка квартиры. Если в ней осталась видавшая виды советская мебель – от нее лучше избавиться. Ценности она не несет, а общее впечатление от квартиры может испортить. Хорошо помойте окна, двери и полы. Даже квартира без ремонта, но ухоженная и чистая выигрывает по сравнению с грязной, но с ремонтом;
  • Поработайте над изъянами. Протекающий кран в ванной лучше заменить – это не слишком дорого. Аналогично можно сделать простой косметический ремонт (переклеить обои) и постелить новый линолеум взамен вытершегося.

Сделайте ставку на положительные эмоции и добавьте немного уюта. На окна можно повесить шторы. Ароматизуйте воздух при помощи ароматических палочек или свежей домашней выпечки –

Темное помещение вгоняет в депрессию, что точно не сыграет вам на руку в процессе продажи квартиры. Вкрутите в люстру лампочки, повесьте светлый тюль и шторы. Вы удивитесь, но риелторы заметили, что даже входная дверь имеет значение для потенциального покупателя. Если денег на замену нет, сделайте хотя бы минимум: тщательно ее вымойте и покрасьте.

Попробуйте сделать покупателю подарок. Вам не нужен шкаф-купе? Предложите оставить его просто так, как бонус при покупке. Часто люди соглашаются на передачу бытовой техники с доплатой, если ее состояние хорошее. Логично, что при заключении сделки на пару миллионов нет смысла пытаться сэкономить пару тысяч. По этой же причине не стоит мелочиться при продаже, выкручивая в туалете лампочку и снимая дверные ручки. Все эти манипуляции направлены на одну цель – заинтересовать потенциального клиента сделать покупку и заключить предварительный договор купли-продажи.

Такой договор дает продавцу и покупателю некие гарантии: действующий собственник уверен, что клиент не откажется от сделки, а покупатель знает, что понравившийся ему объект не будет продан другому человеку.

Вместе с подписанием документа происходит передача аванса (задатка) за квартиру, что необходимо зафиксировать в расписке. Соглашение о задатке и расписку следует оформлять документально в любом случае – оба документа имеют юридическую силу и позволяют защитить обе стороны от мошенничества. Образцы документов для заполнения можно скачать ниже.

Обычно задаток берут в размере 2-5% от суммы сделки. Если в итоге оказывается, что покупатель передумал покупать квартиру, задаток остается у продавца как своего рода компенсация за потраченное время. В то же время если продавец продаст жилую недвижимость третьей стороне, он обязан вернуть полученный задаток в двойном размере. Договор задатка не имеет утвержденной законом формы, поэтому составляется в произвольной форме. Обязательно наличие в нем следующих реквизитов: полная стоимость квартиры цифрами и прописью, описание ее технических особенностей (наличие мебели, ремонта и пр. имущества, которое продается вместе с квадратными метрами), а также полученная сумма задатка. Дальше стороны проставляют на документе подписи и указывается дата.

Квартира продается «чистой», т.е. без прописанного там продавца и его родственников. Поэтому после получения задатка и подписания предварительного договора необходимо пойти в паспортный стол, где выписаться из квартиры.

Процесс крайне простой, сложности могут возникнуть лишь если в доме прописаны несовершеннолетние дети. В таком случае сперва потребуется получить согласие от органов опеки и попечительства, которые не допустят, чтобы детей выписали «в никуда». Одновременно с этим уже можно начать освобождать квартиру от вещей, чтобы покупатель имел возможность въехать как можно быстрее.

Также обязательно требуется получить в ЖЭК справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Их и домовую книгу нужно показать покупателю перед окончательным расчетном и подписанием сделки купли-продажи.

В оговоренный день стороны приходят к нотариусу, продавце берет с собой все требуемые документы, покупатель – деньги. Здесь они оформляют договор купли-продажи, которого требуется целых три экземпляра: по одному каждой стороне и один для регистрации в Росреестре.

Основные моменты, которые стоит отразить в документе:

  • Описание предмета сделки и его технических характеристик;
  • Стоимость прописью и цифрами во избежание недопонимания и подделок;
  • Указать, на основании какого именно документа у продавца недвижимости возникло право собственности;
  • Отдельно прописать, что объект не находится под арестом, в залоге и под любым другим обременением;
  • Указать реквизиты обоих сторон.

Дальше после подписания документа продавец получает на руки наличные и от руки оформляет расписку о передаче суммы. Как вариант – можно арендовать в банке ячейку, чтобы не рисковать зря и обезопасить всех участников. После этого новый собственник забирает ключи.

Часто для дополнительной перестраховки стороны подписывают акт приема-передачи помещения. Он пригодится на случай, если продается квартира с имуществом и мебелью, которую продавец обязуется оставить новому хозяину. Это не обязательное условие заключения сделки, можно обойтись и без него. Дальше новый собственник передает документы на регистрацию перехода права собственности. Здесь на протяжении недели будет готовиться новое свидетельство.

Нередко продавцы допускают ряд ошибок, что значительно тормозит процесс продажи недвижимости:

  1. Оценка квартиры дана неверно. Случается, что хозяин выставил слишком завышенную стоимость. Это проводит к тому, что лишь малое количество потенциальных покупателей обращают на нее внимание, так что объявление висит годами. Или другая крайность – в попытке побыстрее заключить сделку стоимость занижается. Покупатели и вправду находятся быстро, вот только продавец не получил выгоду;
  2. Квартира совсем не готова к продаже. Речь идет о бабушкиной мебели, отсутствии даже минимального ремонта и уборки в целом. Даже при соблазнительной стоимости вариант может отпугнуть многих желающих, поэтому не стоит пренебрегать подготовительными работами;
  3. Продавец не сговорчив или попросту не умеет вести переговоры. Вот и покупатель уже заинтересован в заключении сделки, но пытается несколько сбить цену – а продавец упрямо стоит на своем и даже не пытается предложить альтернативу. Лучше заранее продумать ответы на возможные вопросы и «работу с возражениями», чтобы переговоры шли проще;
  4. Непорядок с документами. В лучшем случае из-за нехватки некоторых документов процесс купли-продажи будет приостановлен. В худшем в документах могут найтись ошибки, из-за которых сделку могут отменить или признать недействительной. Поэтому так важно воспользоваться помощью опытного юриста, который сможет найти и помочь устранить ошибки.
Это интересно:  Как оформить акт скрытых работ при выполнении звукоизоляции? 2019 год

Процесс продажи своей квартиры без привлечения риелтора из агентства сложный и отнимает довольно много сил. Но при грамотном подходе к организации «бумажных» вопросов никаких проблем возникнуть не должно. Зато и покупатель, и продавец получают возможность сэкономить до 10% от стоимости предмета сделки.

Главное помнить о самых распространенных ошибках и не допускать их:

  • Правильно оценивайте квартиру с учетом ситуации на рынке недвижимости;
  • Не поленитесь подготовить квартиру к сделке. Не нужно делать дорогостоящий ремонт, но покрасить двери и потолок – не лишнее;
  • Будьте доброжелательны с покупателями, позаботьтесь, чтобы на просмотре квартиры были только вы и покупатель;
  • Заранее подготовьте документы, чтобы сразу можно было заключить сделку.

Все эти рекомендации поспособствуют скорейшей продаже и помогут избежать неприятностей.

Вторичный рынок жилья переживает не лучшие времена, но при соблюдении некоторых правил продать старую недвижимость можно быстро и выгодно.

Источник изображения: Фотобанк Лори

Продать квартиру на вторичном рынке сегодня не просто – спрос превышает предложение, и даже хорошее жильё может ждать своего покупателя не один месяц. Но если правильно подготовиться, заранее решив некоторые важные вопросы, поиски покупателя заметно ускорятся, а переговоры по цене сложатся удачнее. Подготовка к продаже вторичного жилья включает несколько этапов: планирование финансов, решение юридических вопросов, улучшение физического состояния квартиры и, конечно же, реклама. Специалисты рынка недвижимости рассказывают, как правильно действовать на каждом из них.

Почти всегда продавцу важно точно знать, какую сумму он сможет выручить за своё жильё – часто от этого зависят дальнейшие планы. Поэтому для начала нужно хотя бы в общих чертах изучить цены на аналогичные квартиры в районе и определить свой ценник.

Основной подвох на этом этапе – налоги. Если вы продаёте квартиру, которая была у вас в собственности менее 3 лет (или 5 лет, если жильё приобретено после 2016 года), необходимо заплатить налог в размере 13%. Существует также два способа его уменьшить – с помощью имущественного налогового вычета в 1 млн рублей или путём уменьшения дохода на сумму расходов по покупке этой недвижимости.

В этой сфере существует немало тонкостей, и продавцу стоит заранее разобраться в своей ситуации, чтобы понять, какую точную сумму после уплаты налога он получит. «Бывают случаи, когда люди собрались продавать квартиру, рассчитывая что-то купить на вырученные деньги, и вдруг риелтор сообщает им пренеприятную весть – надо лишиться 13% от суммы – и ни на что уже не хватает», – комментирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE.

Квартира, у которой подготовлены все необходимые документы и за которой не числится никаких обременений, получает при продаже серьёзное преимущество. Такое жильё вызовет интерес у покупателей даже при заметных физических недостатках, говорят специалисты.

Обременения могут быть довольно тяжёлыми: залог, пожизненная рента, «вечные жильцы» или даже арест. В таких ситуациях продать квартиру либо очень сложно, либо вовсе невозможно, пока обременение не будет снято. Есть более лёгкие случаи – например, действующий договор аренды, несогласованная перепланировка или наличие несовершеннолетних собственников.

Перечень документов, которые необходимо подготовить к продаже, зависит от конкретной сделки, говорит Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». Найти подробный список бумаг, которые потребуются для продажи, можно на сайтах банков в разделе ипотеки. Туда обычно входят:

— правоустанавливающий документ на жилье (договор о приватизации, решение суда, свидетельство о праве на наследство по завещанию, договор дарения квартиры и пр.),

— технический или кадастровый паспорт,

— справка об отсутствии зарегистрированных лиц и задолженности по коммунальным платежам,

— нотариально заверенное согласие мужа или жены, если квартира была приобретена в браке,

— разрешение на сделку со стороны отдела опеки и попечительства, если есть несовершеннолетние собственники;

Если вы подготовите вышеперечисленные документы, то можете считать, что юридическая предпродажная подготовка жилья выполнена.

Многие квартиры на вторичном рынке Москвы сегодня покупаются с привлечением ипотеки, поэтому продавцу стоит заранее собрать документы, нужные для аккредитации в банке: поэтажный план, экспликацию квартиры, технический паспорт объекта, выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, обращает внимание Марина Москвичёва, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. Если эти документы уже будут готовы, ничто не будет в последующем тормозить сделку.

Вопрос, делать ли ремонт в квартире перед продажей, занимает многих собственников жилья. «Часто в квартире, которая находится в неудовлетворительном состоянии, делать косметический ремонт не имеет смысла, – говорит Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA. – Обычно у таких объектов есть свои покупатели, готовые взять ремонт на себя, не переплачивая за «косметику» при покупке».

Однако это в основном касается жилья в среднем ценовом диапазоне, замечает Илья Менжунов («Метриум Групп»). Покупатели, которые ищут самое бюджетное жильё в столице (дешевле 5 млн рублей), обычно хотят получить квартиру «под ключ», поскольку чаще всего не в состоянии оплачивать ремонт. Поэтому для дешёвой квартиры косметический ремонт может стать ощутимым преимуществом при продаже.

Перед началом показов стоит провести генеральную уборку (самостоятельно или при помощи клининговой компании), избавиться от ненужных вещей, на время спрятать мелкие и памятные предметы (сувениры, фотографии и т.д.). Обязательно нужно разобраться с неисправной сантехникой – устранить протечки и засоры. Можно подклеить отошедшие обои, что-то подкрасить – это позволит увереннее чувствовать себя при показах жилья.

«На практике максимально удачно у нас получались продажи жилья после выноса всей старой мебели, – рассказывает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). – В одном случае мы обошлись качественной уборкой, ещё в двух пришлось покрасить потолок и стены в белый цвет, поскольку были видны следы от залива квартиры соседями».

Последствия крупных аварий – потопов и пожаров – лучше устранять до продажи, иначе квартиру придётся продавать с очень большим дисконтом. Иногда приходится прибраться и в подъезде.

Хорошее объявление о продаже квартиры помогает вызвать у покупателя доверие, расположить его не только к своему жилью, но и к себе лично, отмечает Алексей Зубик (BSA). Написать удачное объявление помогут следующие правила:

1. Учитесь у других. Посмотрите, как составлены объявления конкурентов, советует Марина Москвичёва (Est-a-tet). При прочтении чужих объявлений обычно хорошо видно, какие подробности выглядят интересными, а какие – лишними.

2. Говорите честно. Опишите квартиру, максимально отражая действительность. Врать и даже преувеличивать не стоит, равно как и скрывать существенные минусы. Если квартира выходит окнами на козырёк подъезда, покупатель всё равно это увидит при просмотре. А вот отсутствие грузового лифта можно не упоминать. Обязательно следует сделать акценты на плюсах жилья – например, таких, как наличие гардеробной, хороший вид из окна, большая кухня и т.д.

3. Рассказывайте о том, что не видно на фото. Многие делают ошибку, начиная описание жилья для размещения на сайте с цифр – количества комнат, общей и жилой площади, этажа, говорит Илья Менжунов («Метриум Групп»). Эта информация, как правило, вносится в стандартные графы сайта, поэтому в самом объявлении лучше раскрыть другие характеристики, в частности, те, что не видны на фото: расстояние до метро, магазины, школы, фитнес-центры. Стоит рассказать о соседях, консьерже, размере коммунальных платежей.

4. Пишите кратко. Покупатели и риелторы просматривают за день десятки и даже сотни объявлений. Увидев текст объемом в страницу с описанием того, как замечательно запекает ваша духовка или «летает» интернет, потенциальный клиент, скорее всего, закроет объявление, замечает Илья Менжунов. И однозначно стоит обойтись без идиотизма типа «квартира – бомба», предостерегает Вадим Ламин (SPENCER ESTATE). Такие формулировки сразу отбивают у нормальных людей охоту общаться.

Объявление обязательно должно сопровождаться фотографиями. Их можно сделать самостоятельно, причём можно обойтись даже смартфоном с хорошей камерой, главное – снимать правильно:

— При хорошем освещении. Вид из окна фотографируют при естественном освещении, желательно в солнечный день. А вот комнаты, наоборот, снимают при искусственном свете.

Можно также заказать профессиональную съёмку, которая обойдётся в 1,5-2 тыс. рублей, говорит Марина Москвичёва (Est-a-tet). В квартирах дорогого сегмента нередко делают видеосъёмку.

В качестве заключения – несколько реальных историй от риэлторов.

Пару лет назад к нам обратились клиенты из Франции – семейная пара, находившаяся в поиске недорогой двухкомнатной квартиры поближе к центру. Самое интересное то, что они хотели жилье без ремонта, чтобы сделать его на свой вкус. Мы нашли как раз такой бюджетный вариант в сталинском доме. Однако была проблема – все стены подъезда были исписаны граффити. Поэтому перед показом наши специалисты купили краску, валик и за ночь фактически сделали косметический ремонт в подъезде, закрасив все надписи и рисунки. В итоге перед французами был представлен идеальный подъезд. Учитывая, что до этого наши иностранные гости более чем «впечатлились» состоянием входных групп в других старых домах, наша «сталинка» их приятно удивила. Вот так риелтор порой – «и швец, и жнец, и на дуде игрец». И все ради того, чтобы продать квартиру.

«Очень быстро была продана квартира на Фрунзенской набережной после удаления пятен от заливки на потолках и проведения качественного клининга. А вот квартира на Малой Дмитровке после проведения капитального ремонта, очень красивая, дизайнерская, простояла в ожидании покупателя достаточно долго – затраты на ремонт диктовали высокую цену, которая в настоящее время является главным тормозом продаж».

Статья написана по материалам сайтов: 1kvartiravmoskve.ru, megapoisk.com, prosadidom.ru, www.metrprice.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий