Как выполнить перепланировку в доме памятнике? 2019 год

Для собственников квартир в домах, которые представляют особую историческую ценность, перепланировка может вызвать больше трудностей, чем в обычных типовых домах, в первую очередь по причине того, что согласовать изменения в квартире необходимо дополнительно в Департаменте культурного наследия города Москвы. Кроме того, выполнять проектную документацию может только организация имеющая лицензию от Министерства культуры Российской Федерации.

Основные сложности при перепланировке в доме памятнике

Сложность и основное отличие согласования перепланировки в доме памятнике в том, что помимо основного пакета документов, который необходим для любой перепланировки, необходимо подготовить дополнительные документы, к примеру, фотомонтаж того, что мероприятия запланированные вами никак на затронут фасад дома-памятника, а также сам проект по своему составу значительно отличается от стандартного проекта перепланировки, да и называется он по другому — проект приспособления.

Очевидно, что дома-памятники были построены очень давно, иначе бы вряд ли они носили такое гордое звание, соответственно степень износа несущих конструкций или инженерных систем может быть различной, из чего вытекают трудности на стадии разработки проектной документации. Даже к сносу ненесущих стен в домах-памятниках необходимо относится с особой осторожностью, так как в большинстве случаев данные стены являются разгружающими перегородками.

Также, стоит отметить, что большая часть данных исторических построек имеют деревянные перекрытия, что на практике вызывает массу споров при анализе тех мероприятия, которые предусмотрены проектом перепланировки, который как мы уже упомянали даже называется иначе в случае с домом-памятником — проект приспособления памятника для современного использования.

Процедура согласования перепланировки в доме памятнике

Ключевая задача собственника, согласно действующему закону про объекты культурного наследия, заключается в том, чтобы перепланировка никак не повлияла на характеристики и внешний облик дома, который представляет культурно-историческую ценность.

Если Вы сомневаетесь в статусе вашего дома, то принадлежность его к выше упомянутым объектам можно узнать на официальном сайте Москомнаследия.

Давайте по пунктам разберем последовательность согласования перепланировки в доме-памятнике:

1) На первом этапе собственнику следует уточнить статус своего дома и предмет охраны. Дом может быть либо выявленным объектом культурного наследия, либо собственно самим памятником. В случае если дом выявленный объект культурного наследия, то предмет охраны еще не определен. То есть статус дома в некотором «подвешанном» состоянии. То есть дом как бы имеет признаки памятника, но пока еще не памятник и «когда то» должна пройти комиссия которая определит его точный статус. Если же дом памятник, необходимо понять что в нем охраняется. В подавляющем большинстве домов это фасад. Но в нашей практике бывали случаи, что охранялись и внутренние интерьеры (допустим в квартире есть какая то «исторически важная» лепнина. Узнать данную информацию вомзожно либо из «охранного обязательства» (Если оно есть. П риложением данного документа является « акт технического состояния », где представлена полная информация о состоянии конструкций, фасада и инженерных систем ), либо написав запрос в службу одного окна Москомнаследия.

Охранное обязательство:

2) Разработка проектной документации. Проект приспособления должна разрабатывать проектная организация, имеющая допуск лицензию от Министерства культурного наследия и допуск СРО. (Наша организация имеет оба данных документа).

3) Подача данной документации на рассмотрение в жилищную инспекцию. Жилищная инспекция направляет перед вынесением своего решения документацию в Москомнаследие на анализ.

4) В большинстве случаем Москомнаследие выдает положительное заключение, после чего жилищная инспекция выдает распоряжение на перепланировку. Однако Москомнаследие может потребовать дополнительно получение положительного заключения трих экспертов в области охраны памятников, что повлечет за собой еще дополнительные затраты.

5) Подача заявления на получение разрешения на проведение работ по перепланировки. Подается собственником в службу одного окна вместе со следующим пакетом документов (3 экз.):

  • документ удостоверяющий личность собственника (копия).
  • проект приспособления — 2 экз.
  • копия правоустанавливающих документов
  • нотариальная доверенность при необходимости
  • справка Мосгаз при престановке газовой плиты
  • справка банка при ипотеке

Если Вы хотите согласовать перепланировку в доме-памятнике, наша компания готова Вам в этом содействовать, мы можем как разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, так и предоставить услугу по оформлению перепланировки в полном объеме.

Время чтения: 4 минуты Нет времени?

Вопросы перепланировки в доме-памятнике архитектуры регулируются Жилищным Кодексом РФ, СНиП «Здания жилые многоквартирные», Федеральным Законом № 73-ФЗ » Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

Согласование данной перепланировки и получение на нее разрешения происходит намного дольше и сложнее по сравнению с перепланировкой в обычном доме. И вероятности получения отказа в согласовании намного больше.

Это интересно:  Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: что это такое, правила и порядок 2019 год

Чтобы получить коммерческое предложение с указанием стоимости и сроков согласования перепланировки в доме-памятнике, а также узнать о возможности её оформления, вышлите на почту mail@refreshmsk.ru план помещения до и после перепланировки. Лучше всего выслать план БТИ, если он есть, и отметить на нём от руки планируемые изменения.

Изначально Вы должны выяснить, является ли дом, в котором расположена квартира, памятником архитектуры.

Можно посмотреть в свидетельстве о государственной регистрации права собственности (либо в выписке). Там должно быть написано об имеющихся обременениях объекта. Также там должен быть указан статус здания.

В соответствии со ст.47.1 ФЗ 73 –ФЗ ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Можно посмотреть статус дома на сайте Москомнаследия. Также можно обратиться в службу Одного окна Москомнаследия и написать запрос о получении данной информации. Также эта информация содержится в охранном обязательстве.

В соответствии со ст. 47.6 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской ФЗ РФ о памятниках Федерации» в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр. В силу ст. 47.3 данного ФЗ при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица обязаны: не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия.

Приложение к нему — акт технического состояния, в котором описано состояние конструкций, фасада и инженерных систем.

Далее Вы собираете пакет документов для согласования.

К основным документам, необходимым для получения разрешения на перепланировку в доме-памятнике, относятся: само заявление на перепланировку, правоустанавливающие документы, паспорт собственника либо лица, действующего по доверенности (доверенность должна быть нотариальной), проект приспособления. Бывает, что при переносе газовой плиты нужна справка Мосгаза.

Проект приспособления Вы заказываете у компании, имеющей допуск СРО. Данная компания должна еще иметь лицензию Минкультуры.

Далее Вы сдаете все документы в МФЦ.

Они уже передают в Жилинспекцию. А Жилинспекция передает документы для получения одобрения в Москомнаследие. Перед дачей согласия Москомнаследие может затребовать мнение еще трех дополнительных экспертов. Уже после этого Москмнасление дает добро на перепланировку. Далее Вы приходите за получением разрешения от Жилинспекции.

Последствия незаконной перепланировки

В соответствии со ст. 7.13 КоАП РФ нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятнадцати тысяч до двухсот тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до четырехсот тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот тысяч до пяти миллионов рублей.

Как видно из вышеуказанной статьи, сумма штрафа превышает сумму при незаконной перепланировке в обычном доме. Кроме того, одним штрафом Вы не отделаетесь. Будет выставлено предписание ее узаконить. При невозможности узаконивания собственнику придется возвращать помещению исходный вид.

Вывод: если владелец квартиры, расположенной в доме-памятнике архитектуры, решается на перепланировку, он должен понимать, что согласование ее будет достаточно трудным, длительным по времени и дорогостоящим. Не всегда можно получить разрешение на ее проведение. Для того, чтобы понять, есть ли вероятность ее согласования, желательно обратиться за консультацией к грамотному специалисту. Лучше заранее получить ответы на все вопросы о перепланировке, чем длительное время готовить документы, а в итоге получить отказ в выдаче разрешения.

Это интересно:  Долг за квартиру: что делать? 2019 год

В Петербурге около 9 тысяч зданий имеют статус «выявленных объектов культурного наследия». Перепланировку жилых и нежилых помещений в таких домах нужно согласовывать с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП).

Читать также Штрафы КГИОП за самовольные работы

Основным нормативным правовым актом, регулирующим содержание, сохранение, использование, государственную охрану объектов культурного наследия, является Федеральный закон от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Объекты культурного наследия, согласно Федеральному закону №73-ФЗ: объекты недвижимого имущества и иные объекты с исторически связанными с ними территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры.

Все объекты культурного наследия делятся на 3 категории:

  • федерального значения
  • регионального значения
  • местного значения (в Санкт-Петербурге последней категории не выявлено)
  • здания с особым статусом «выявленные объекты культурного наследия», которые до принятия окончательного решения о признании (непризнании) их памятниками, т.е. включения или невключения их в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — реестр), подлежат государственной охране наряду с объектами культурного наследия.

Обязательному сохранению при перепланировке на объекте культурного наследия подлежат особенности объекта, послужившие основаниями для признания его памятником (предметы охраны).

В Санкт-Петербурге в большинстве случаев к предметам охраны памятников, являющихся зданиями, относятся их объемно-пространственное решение, габариты, планировка в пределах капитальных стен, отделка лицевых фасадов и многие другие элементы, перечень которых устанавливается КГИОП.

В силу пункта 1 статьи 40 Федерального закона № 73-ФЗ под сохранением объекта культурного наследия понимаются меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования, включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.

Любые работы, связанные с ремонтом памятника, переносом перегородок, инженерных коммуникаций и т.п., также относятся к работам по сохранению и требуют получения разрешительной документации.

Если в квартире имеются ценные предметы интерьера (камины, печи, лестницы, деревянные двери или оконные рамы с декоративными элементами – ручками, фурнитурой, лепнина на потолке или стенах, полы), включенные в предметы охраны, то проект приспособления и реставрации должен предусматривать мероприятия по сохранению, а при необходимости по восстановлению или консервации данных архитектурных элементов.

Общий порядок работ по согласованию и вводу в эксплуатацию:

  1. Получить задание КГИОП (30 рабочих дней);
  2. Разработать проектную документацию;
  3. Провести государственную историко-культурную экспертизу проектной документации (при необходимости);
  4. Провести государственную экспертизу проектной документации в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ (при необходимости);
  5. Получить в КГИОП согласование КГИОП проектной документации на основании положительного вывода государственной историко-культурной экспертизы (30 рабочих дней или если акт экспертизы сдается отдельно, срок его рассмотрения составляет 45 рабочих дней) (при необходимости);
  6. Получить разрешение КГИОП на проведение работ по сохранению (30 рабочих дней);
  7. Получить в КГИОП разрешение на строительство (10 рабочих дней) (при необходимости);
  8. Сдать в КГИОП научный отчет о выполнении работ (90 рабочих дней со дня выполнения работ);
  9. Получить согласование научного отчета (30 рабочих дней);
  10. Получить акт приемки работ по сохранению (15 рабочих дней со дня утверждения научного отчета);
  11. Получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (10 рабочих дней) (при необходимости).

Обязательным основанием для принятия КГИОП решения о возможности проведения работ по сохранению объекта культурного наследия является заключение государственной историко-культурной экспертизы – ГИКЭ (статья 32 Федерального закона № 73-ФЗ).

Экспертиза производится до начала работ (пункт 1 статьи 31 Федерального закона № 73-ФЗ).

Экспертиза проводится по инициативе заинтересованного лица (собственника помещения).

Порядок проведения указанной экспертизы определен постановлением Правительства Российской Федерации от 15.07.2009 № 569 «Об утверждении Положения о государственной историко-культурной экспертизе».

К проведению работ по сохранению объекта культурного наследия допускаются юридические лица и индивидуальные предприниматели, имеющие лицензии на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Лица, разрабатывающие проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, осуществляют научное руководство работами и авторский надзор до дня выполнения указанных работ.

Это интересно:  Жилищная субсидия: кому положена, на каких условиях и в каком порядке предоставляется в РФ 2019 год

После выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия научные руководители сдают в КГИОП отчетную документацию, включая научный отчет о выполненных работах (в течение 90 рабочих дней со дня завершения работ).

Обязательным условием приемки работ является утверждение КГИОП указанной отчетной документации.

Компания «СтройЭксперт» специализируется на согласовании перепланировок квартир и нежилых помещений в домах культурного наследия. Данный вид услуги подразумевает обязательное согласование перепланировки в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Накоплен богатый опыт в согласовании проектов различной сложности переустройства, в том числе: обустройство перегородок и проемов в больших квартирах, совмещение двух квартир на одном этаже, соединение лестницами квартир на разных этажах.
Регион оказания услуг: Санкт-Петербург и Ленинградская область.

Вы можете получить согласование планируемого переустройства квартиры или узаконить уже выполненную перепланировку, сделанную без разрешений.

Согласование перепланировки квартиры необходимо для следующих видов работ:

  • Устройство проемов в капитальных стенах и перекрытиях.
  • Устройство лестниц.
  • Монтаж перегородок и стен, при котором увеличивается нагрузка на перекрытия.
  • Изменение конструкции полов.
  • Устройство туалетов, ванных комнат и кухонь.
  • Перестановка радиаторов отопления и сантехприборов.
  • Замена газовых и электрических плит.
  • Установка дополнительного оборудования, увеличивающая нагрузку на общедомовые сети.
  • Изменение формы оконных и наружных дверных проемов.
  • Остекление лоджий и балконов.
  • Установка кондиционеров, наружных антенн и т.п.
  • Объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями.
  • Косметический ремонт квартиры (оклейка стен обоями, покраска и т.п.).
  • Установка или разборка встроенной мебели, шкафов, антресолей.
  • Замена сантехники и другого инженерного оборудования.
  • Внутренняя облицовка балконов.
  • Установка кондиционеров и антенн.

Минимальный набор исходной документации, который вам необходимо предоставить компании «СтройЭксперт» для получения согласования перепланировки квартиры.

  • Техническое Задание.
  • Нотариальная Доверенность на представителя компании «СтройЭксперт» на право выполнения Работ по Договору и две нотариально заверенные копии доверенности;
  • Согласие собственников объекта на перепланировку, ТСЖ.
  • Нотариально заверенная копия Свидетельства о собственности на объект или договор аренды.
  • Акты освидетельствования скрытых работ. (После выполнения всех строительных работ на объекте)
  • Сертификаты качества на использованные в ходе строительства материалы.
  • Договор на вывоз строительного мусора.
  • Договор на производство строительных работ и ОПС.
  • Договор на технический надзор при производстве строительных работ. (После выполнения всех строительных работ на объекте)

Существует несколько видов переустройства квартиры, которые отличаются между собой по степени внесения изменений в имеющуюся планировку помещения. Большое значение имеет и факт затрагивания несущих конструкций и перекрытий.

Даже для незначительного изменения конфигурации помещения необходимо получить разрешение на перепланировку.

Что включает в себя услуга

Заказывая согласование перепланировки квартиры в «СтройЭксперт» вы получаете прохождение по всем требуемым процедурам согласования, полный набор небходимых документов, согласно действующему законодательству.

Разработка и согласование проекта во всех соответствующих инстанциях, необходимых для получения разрешения на перепланировку.

  • получение паспорта ПИБ и экспликации помещения,
  • экспертное заключение по проемам, перекрытиям (если требуется)
  • изготовление конструктивного проекта (если требуется)
  • создание архитектурного проекта перепланировки
  • создание проекта электроснабжения

Согласование проекта в МВК и получение разрешения на выполнение строительных работ по согласованному Проекту;

  • обследование шахт вентиляции (трубочисты)
  • согласование СЭС
  • согласование МЧС
  • согласование Жилищная инспекция
  • согласование КГиОП
  • согласование КГА (если требуется)
  • межведомственная комиссия (МВК)
  • проект на перенос газа (если требуется)

Проведение осмотра объекта на предмет соответствия выполненных строительных работ по согласованному проекту представителями всех необходимых инстанций и получение по результатам осмотров — «Акта ввода в эксплуатацию объекта».

  • договор подряда с лицензией на проведение работ (если требуется)
  • договор с лицензией на тех. надзор
  • договор + справка на вывоз строительного мусора
  • акты скрытых работ
  • сдача работ по переносу газа
  • сдача работ МВК

Получение нового Кадастрового Паспорта на объект и выписки.

Статья написана по материалам сайтов: www.pereplanirovkamos.ru, refreshmsk.ru, pproekts.ru, proic.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий