Купить квартиру на стадии котлована в Москве 2019 год

К сожалению не все молодые семьи, да и рядовые граждане могут себе позволить купить квартиру в Москве. Единственным, но рискованным способом поправить положение в жилищной проблеме – приобретение жилья на стадии «котлована». Покупка жилья на такой стадии строительства в разы дешевле, чем приобрести в уже построенном доме.

Приобретение жилой недвижимости на этапе строительства именуемого «котлованом» это выгодная во всех отношения сделка. Что такое этап строительства «котлован» и почему покупать жилье на этом этапе менее затратно интересует многих.

В первую очередь стоит понять что этап «котлован» не имеет под собой прямое понимание «большой ямы». Это период строительства, когда застройщик оформляет документы на земельный участок и подготавливает стройплощадку под будущий жилой комплекс (обносит ее забором, при помощи спецтехники вырывает котлован, забивает сваи или кладет опалубку и заливает фундамент будущего дома).

Следующий этап – это строительно-монтажный. Когда возводятся этажи. Далее подключение коммуникаций. И заключительный этап – отделка жилых помещений. Монолитно-кирпичные дома в среднем строятся около двух-трех лет, а панельные, примерно год.

Так чем же выгодна покупка на первом этапе строительства? После того как разрешительные документы готовы застройщик открывает дополнительный офис на стройплощадке и начинает продавать будущие квадраты, которые можно увидеть только на бумаге. Но именно по этой причине девелопер может предложить цены на квартиры на стадии котлована на 30-40% ниже рыночной. Что не может не привлечь потенциальных покупателей.

И на каждой последующей ступени строительства эта скидка сводится к нулю.

Стоимость жилья на стадии «котлована» зависит от нескольких обстоятельств:

  • этапа возведения новостройки;
  • уровень развития инфраструктуры;
  • места расположения (Москва, Подмосковье);
  • от размера квартиры;
  • типа и планировки жилого помещения;
  • и иных индивидуальных факторов.

На первичном этапе строительства ценовые параметры на недвижимость чаще всего стабильны. Но при постоянно растущих темпах застройки цены на квартиры буду расти. Так в Подмосковье однокомнатную квартиру на стадии «котлована» можно приобрести от 1 млн. руб. В самой Москве ценовая линейка начинается от 2,5 млн. руб. Все зависит от выше перечисленных факторов. Поэтому, если решили купить квартиру на начальном этапе возведения жилого комплекса, затягивать с этим не стоит.

Приобретение жилья в новостройке на фундаментальном этапе, безусловно, выгодное капиталовложение. Но, к сожалению, в некоторых случаях такая сделка сопряжена с неоправданными рисками. Поэму в первую очередь необходимо проанализировать весь рынок недвижимости. Выбрать квартиру соответствующую вашим запросам, ценовым параметрам и желательному месту расположения.

Проштудируйте всю деятельность девелопера, начиная с 2008 года, когда были самые сложные годы для страны. Каково было финансовое положение компании в этот и последующие года. Поищите на форумах отзывы о данном застройщике. Проверьте по его реквизитам, не было ли судебных споров и не заведены ли на руководство фирмы уголовные дела.

Если репутация застройщика «чиста» проверьте всю проектно-сметную документацию и все соответствующие разрешения на строительство. Уточните, работает компания по ФЗ-214, который дает хоть какие-то гарантии покупателю. Если да, то можно смело покупать квартиру у такого девелопера.

Покупая жилую недвижимость на ранней стадии застройки, взвесьте все за и против, выделив плюсы и минусы такой сделки, ведь на кону немаленькая сумма вашего бюджета.

  1. Стоимость. На первоначальной стадии строительства квартиру можно купить за полцены.
  2. Есть возможность выбора. На этапе «котлована» доля реализованного жилья невелика и поэтому у будущих приобретателей недвижимости есть возможность выбрать квартиру по своему вкусу и потребностям (квадратуру, планировку и этаж).
  1. Основными недостатками такой сделки являются риски связанные с некоторыми обстоятельствами. Во-первых, можно натолкнуться на мошеннические схемы компаний однодневок, построенные на доверие инвесторов (покупателей).
  2. Есть вероятность того что и добросовестная фирма-застройщик может столкнуться с финансовыми трудностями что грозит потенциальным покупателям стать не счастливыми новоселами в ближайшее время, а приобретателями долгостроя или хуже того будущая квартира так и останется проектом на бумаге.
  3. Период ожидания. Даже если приобретаемая недвижимость не станет долгостроем стать правообладателем квартиры здесь и сейчас не получится. Придется ждать окончание строительства. А это год-два и очередные затраты на съемное жилье.

Но как прогнозирует Государство принятые поправки в ФЗ-214, вступившие в силу с 2017 года, позволят совершать сделки с недвижимостью более безопасно и прозрачно.

Как бы ни защищал 214 Федеральный закон будущих новоселов, риски стать обманутым дольщиком, велики. Процедура соинвестирования регламентированная этим законом полностью защищает дольщиков, сразу заключивших на первичном этапе ДДУ.

Проблема рисков остаться без жилья и денег возникает не из-за отсутствия такого договора, а по вине недобросовестных застройщиков, пользующихся юридической безграмотностью населения. К сожалению, такие девелоперы, не редкость в наше время.

Не получив разрешения на строительные работы компания старается всеми правдами и неправдами сохранить или вернуть вложенные в стройку финансы. И «нечистые на руку» предприниматели прибегают к «серым схемам» предлагая покупателю заключить не основной ДДУ, а предварительный. Это напрямую нарушает действующее законодательство (ФЗ-214).

Согласно этому закону продажа будущей недвижимости разрешена только после заключения договора долевого участия, а заключить он его может исключительно после получения разрешительной документации, которую выдает администрация города и лишь спустя 14 дней после публикации разрешений и проектной документации на сайте самого застройщика.

Администрация в свою очередь не даст разрешение на застройку, если документы девелопера не в порядке. Это предусмотрено для защиты соинвесторов (покупателей). Так что необходимо понимать, если застройщик настаивает на заключении предварительного ДДУ, значит, допуска на строительные работы нет, а соответственно есть вероятность что строительство не будет закончено.

В договоре долевого участия, как и в договоре купли-продажи недвижимости, указываются все те же пункты, которые касаются самого объекта. Его характеристики (квадратура, планировка, материал, используемый для постройки, этаж и т.п.). Ценовые параметры, сроки окончания строительства, год ввода в эксплуатацию и т.д.

Прежде чем решится, на сделку по приобретению еще несуществующих метров лучшим вариантом будет получить консультацию юриста специализирующегося на таких сделках. Проанализировать самостоятельно ситуацию на этом рынке и тщательно проверить саму фирму застройщика и его репутацию среди конкурентов. Будьте внимательны. Не подписывайте документы, если не уверены, что сделка законна.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

В начале этого века было довольно востребованным приобретение новостройки на этапе котлована. Но вот после 2008 года, когда из-за финансового кризиса не смогли выполнить своих обязательств перед дольщиками многие строительные компании, люди стали осмотрительнее относится ко вкладыванию средств в ещё не существующее здание.

В настоящее время ситуация в строительстве стабилизировалась и вновь вырос спрос на приобретение квартир, строительство которых только в процессе планирования. Связано это с тем, что стоимость новостройки на нулевом цикле существенно ниже. Порой разница в цене с квартирами уже выстроенного дома составляет до 30%. Подобная выгода делает привлекательным такое жилье как для обычных потребителей, так и для инвесторов.

Благодаря принятию в 2004 году ФЗ № 214, потребители, желающие принять долевое участие в строительстве новостройки, стали более защищенными. Нельзя сказать, что данный закон совершенен, но на данный момент времени это самая безопасная процедура приобретения квартиры в новостройке.

В этом случае заключается договор долевого участия (ДДУ) между потребителем и застройщиком, который четко прописывает информацию об объекте строительства, о стоимость жилья, о сроках и способах оплаты, а так же о сроках сдачи дома и о гарантийных обязательствах на возведенный объект.

Это интересно:  Заплатить через банковский или иной платежный терминал за интернет 2019 год

Заключать ДДУ с застройщиком можно ещё на стадии нулевого цикла, что позволяет реально сэкономить. В среднем по данным статистики при условии строительства согласно требованиям ФЗ-214 на уровне котлована продается около 20-25% квартир. После ввода дома в эксплуатацию или на завершающем этапе строительства реализуется всего 20-25% квартир. Самая большая часть продаж, около 50%, приходится на этап строительства.

Стоит отметить, что на самых ранних стадиях строительства реализуется жилье разных классов. Причем 40% от всего количества приходится на проекты элитного и бизнес класса, 14,8% реализуется жилье комфорт-класса. Менее всего пользуется спросом покупка на нулевом цикле строительства домов эконом класса – всего 3,7%.

Конечно же, риски приобретения новостройки на стадии котлована существуют. Связаны они с тем, что застройщик может затянуть сроки строительства или вообще не достроить объект. Чтобы избежать проблем и купить квартиру в долгострое, длящемся лет 10-20, важно довольно серьезно подходить к выбору застройщика.

Необходимо проверить репутацию строительной компании. Идеальным вариантом являются организации уже имеющие на своем счету реализованные проекты, и которые имеют аккредитацию в системообразующих банках. Так же стоит проверить застройщика на предмет того, имеет ли компания исходно-разрешительную документацию и происходит ли реализация жилья непосредственно по ФЗ-214. Обязательно должен заключаться с дольщиком договор долевого участия. Только при таких условиях можно смело рассматривать приобретение новостройки на начальном этапе строительства.

Можно привести в качестве примера одну из самых известных новостроек Подмосковья на стадии котлована — индивидуальный строительный комплекс Олимп. В настоящий момент решается вопрос с поиском нового застройщика, который сможет продолжить строительство.

Хотя чаще всего достраиваются дома за счет дольщиков, которые организовывают ЖСК или объединяются в некоммерческие партнерства. Так поступили будущие жильцы дома в Москве на ул. Металлургов и в подмосковном Подольске, застройщики которых обанкротились.

Так же известны случаи достраивания замороженных строительных объектов за счет средств самого города. Чаще всего такое практикуется в крупных городах, в области подобное практически не практикуется. Нередка достройка на стадии котлована в Москве. Например, здесь за счет государства достраиваются дома на улицах Яблочкова, Байкальская. Для обманутых дольщиков Народного ополчения и Южного тушина за госсредства возводятся здания на Люберецких полях и в Куркино.

С 2014 года обманутых дольщиков больше не будет, так как вводится обязательное страхование ответственности всех строительных компаний. Те, организации, которые откажутся от подобной услуги страхования, не будут иметь возможности осуществлять свою деятельность.

Помимо того, что стоимость на этапе строительства обойдется дешевле до 30%, чем приобретение жилья уже в полностью готовом к эксплуатации доме, так еще есть выгода в наличии выбора. В данный период потребитель имеет возможность выбрать планировку квартиры и её площадь именно по своему усмотрению. Так же немало важным является выбор этажа.

Подобные привилегии выбора и экономия в стоимости возможны лишь при приобретении квартиры в новостройке. Покупка жилья на вторичном рынке или в новом доме уже сданном в эксплуатацию не сможет принести такой существенной выгоды.

Ещё несколько лет назад и потребители, и банки избегали сделок с приобретением квартир в новостройке на начальной стадии строительства. Банки готовы были выдавать ипотечные кредиты на квартиры в домах, выстроенных уже хотя бы до половины, ну, в крайнем случае, до 40%.

Сейчас же ситуация изменилась и банки учитывая подобный спрос населения сформировали уже свои подходы к подобным сделкам. Они стали кредитовать строительства на самых ранних стадиях, но под более высокий процент.

Для тех, кто все же решился взять ипотечный кредит на приобретение первичного жилья и благодаря этому получить скидки на новостройки, важно понимать, что выгода от долевого участия в строительстве на раннем этапе вряд ли сможет перекрыть все переплаты по кредиту. Так же необходимо очень хорошо проверить строительную компанию и быть уверенным в том, что она осуществляет строительство в связи с ФЗ-214.

Хотя и это не сможет защитить дольщика от того, что в связи, например, с такими коммерческими рисками, как удорожание кредитов, кризис на рынке или экономические просчеты, строительство будет заморожено на неопределенный срок. Может оказаться, что потребитель остается с кредитом и без жилья.

В связи с тем, что не все застройщики желают работать в соответствии с ФЗ-214, многие наиболее крупные строительные компании считают более выгодным строить дома полностью за свой счет, и лишь потом реализовывать в них квартиры по договорам купли-продажи. Так они не теряют в цене и не имеют никаких проблем с определением стоимость кв.м, договорами ДДУ и недовольными дольщиками.

А строительные фирмы, которые не имеют средств для самостоятельного инвестирования своих проектов, чаще всего предпочитают работать по неким «серым» схемам, что для потребителей, желающих приобрести жилье дешевле на начальной стадии строительства, может быть очень рискованным.

Подводя итог, можно сделать вывод, что при желании сэкономить на покупке квартиры в новостройке до 30% от её полной стоимости в момент сдачи дома, необходимо заключить ДДУ с застройщиком на стадии нулевого цикла или хотя бы в процессе самого строительства. Большинство квартир в новостройках (до 50-60%) реализуются ещё до заключительного этапа строительства. Важным моментом является проверка репутации застройщика и наличие у него хотя бы несколько завершенных проектов. Если компания не готова работать по ФЗ-214, то стоит задуматься, нужно ли рисковать своими деньгами, начиная сотрудничать с таким застройщиком, ведь ФЗ-214 все же в какой-то степени защищает дольщиков и гарантирует возврат средств при определенных обстоятельствах. Если говорить о Ростове-на-Дону, то таким примером является ЖК Сельмаш.

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Застройщики утверждают, что наиболее выгодно приобретать жильё на самых ранних этапах строительства. Однако по словам заместителя председателя Мособлдумы Игоря Чистюхина, фактическое число обманутых дольщиков Московской области достигает 25 тысяч человек на конец 2017 года. Принимая решение купить квартиру в новостройке в сданном доме или на этапе котлована, покупатель опирается на два критерия: цена и уровень риска. Насколько целесообразно вкладывать средства в «котлован»? Какие плюсы и минусы при покупке квартиры в сданной новостройке?

Нынешний год для новостроек можно назвать неопределенным годом из-за изменившихся требований к застройщикам и снижением ставки ипотечного кредитования. С одной стороны, предыдущий год продемонстрировал прирост объема предложений по сравнению со спросом на 10%. Для покупателя ситуация благоприятная, однако доходы населения падают последние 4 года, и предпосылок для улучшения благополучия не наблюдается. С другой стороны, с принятием поправок в 214-ФЗ и переходу к проектному финансированию объем предложений уменьшится.

Прежде всего закон о долевом участии уберет с рынка мелких игроков и индивидуальных предпринимателей. Теперь для разрешения построить новый ЖК или дом необходим капитал размером 40 млн рублей от дольщиков.

Обратите внимание! Ближайшие полтора года всех ждет плавное увеличение цен на новостройки как минимум на 10-15% и более.

Положительные черты принятых законов:

  1. Снижение процентных ставок по ипотеке.
  2. Программы поддержки семьи.

Эти моменты могут стать отправной точкой для повышения спроса сначала у сегмента новостроек, а затем и загородного сегмента.

Сегодня доля ипотечных сделок рынка недвижимости превышает 40%. По прогнозам экспертов с принятием новых программ, которые начали работать с текущего года, в следующем году их доля может вырасти до 60-80%. С другой стороны, ЦБ намерен ввести более жесткие меры по выдаче займов населению.

Это интересно:  Как узнать есть ли завещание. Все способы поиска 2019 год

Можно заключить, что тенденции на рынке во многом будут зависеть от принятых регулятивных и политических мер властей.

Самые привлекательные расценки застройщики устанавливают обычно с первой стадией реализации, тем самым привлекая средства покупателей и возможность «раскачать» спрос. При продолжительном падении доходов населения такая сделка выглядит выгодной.

Кроме того, стартовая цена квартир у первого дома первой очереди может быть гораздо ниже, чем аналогичное жильё последующих домов, примерно на 5-7%. Однако есть примеры, когда цена вырастает до 11%. Это связано с ростом узнаваемости, увеличением спроса, а также демонстрацией первых готовых домов, — все это вызывает доверие покупателя.

Из минусов можно отметить, что покупателям придется ждать ввода здания в эксплуатацию дольше, чем остальным. Этим и объясняется сниженная цена квадратного метра.

В готовых квартирах в новостройках Москвы с отделкой класса премиум и элитного сегмента разница приобретения жилья между котлованом и готовым объектом может составить порядка 30-60%. Такие сделки выгодно совершать на этапе котлована по нескольким причинам:

  1. Небольшая конкуренция между застройщиками.
  2. Большинство продавцов рынка элитного жилья работают давно, они уже приобрели известность и стараются сохранить репутацию, а значит риски долгостроя минимальны.
  3. Жильё элитных комплексов больше по площади.

В итоге, когда комплекс полностью построен, разница в цене между начальной и конечной будет сильно отличаться.

Важно! Остановить рост цены элитной недвижимости всегда могут экономические и политические факторы.

Главным недостатком приобретения жилья на этапе котлована всегда считался высокий риск стать свидетелем остановки строительства. Так, у Подмосковного города Электроугли Ногинского района все строительные проекты оказались заморожены. Как результат, у местного населения сложилось недоверие к жилью в новых комплексах. Сегодня новые компании боятся прийти на такой рынок из-за отсутствия спроса и скептического отношения. Подобные истории не единичны.

При решении приобрести квартиру при закладке котлована, следует придерживаться следующих правил:

  • Оценка опыта застройщика. Необходимо выяснить, исполнял ли девелопер обязательства по предыдущим проектам;
  • Посещение стройплощадки. Если нет даже котлована, то это говорит об отсутствии средств у застройщика для старта;
  • Наличие программ ипотечного кредитования. Чаще всего банки начинают выдавать кредиты после 70% готовности жилья, но если кредиты доступны ранее, то этот банк либо высоко оценил перспективы проекта, либо сам инвестировал средства;
  • Нельзя соглашаться на сомнительные схемы. Например, предварительный договор купли-продажи.

Продажа квартир в сданных новостройках массового сегмента обойдется дороже на 25% по сравнению с первыми стадиями реализации. Не все покупатели стремятся получить прибыль. Для многих важно знать, насколько надежно приобретать жильё у конкретного застройщика. Когда перед глазами покупателей десятки и сотни примеров официально обманутых дольщиков, они готовы отдать больше средств, но получить квартиру вовремя.

Эксперты утверждают, что людям, желающим снизить риски и не переплатить много денег, стоит рассмотреть вариант, когда новостройка частично готова. Например, когда большая часть этажей построена, а строительные работы ведутся активно.

Важно! Когда новостройка полностью готова, риски для покупателя минимальны, но вместе с тем растет стоимость и остается меньше выбора квартир.

Также не стоит вкладываться в новостройки на этапе котлована у новых строительных компаний по причине сложной экономической ситуации.

Купить квартиру в сданном доме от застройщика стало дешевле по причине остановки темпов роста цен. Важно понимать, насколько риск оправдывает выгоду. Например, в готовом доме человек сможет купить однокомнатную квартиру, а в доме, находящемся на этапе котлована, двухкомнатную. Такая же ситуация может сложиться с выбором района проживания. Близкий к центру города район – возможность купить квартиру во время возведения котлована, отдаленный район – возможность купить готовую жилплощадь. Стоит ли рисковать только ради квадратных метров или места проживания? Если есть средства, то лучше приобретать готовую квартиру. Такой вариант будет более надежным, но менее выгодным.

По стадиям строительства количество сделок распределено следующим образом:

  1. На этапе котлована вкладываются примерно 12% покупателей.
  2. Во время последующих фаз строительства 73%.
  3. После сдачи дома квартиры приобретают 15%.

Такие данные связаны с недостатком денежных средств у населения, так как даже 95% готовности проекта не дают гарантии, что он не будет заморожен.

Стоит отметить, что в приобретении строящегося жилья выгода всегда будет обратно пропорциональна риску. Каждый покупатель должен исходить из собственных возможностей и готовности рисковать, вкладывая средства на определенной стадии строительства.

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Практически половина квартир в новостройках продается до завершающего этапа строительства. Это объясняется существенной экономией средств, которая может достигать 25% и более. Но кроме заметной выгоды, такой способ приобретения недвижимости несет с собой и значительные риски. Что необходимо учесть, чтобы сделать выгодную покупку, не потерять свои средства и получить квартиру в указанные сроки?

Многие люди приобретают квартиры на стадии котлована из-за выгоды. Меньшая стоимость жилья является главным критерием выбора. Цена снижается ради привлечения дополнительных средств. В этом заинтересован практически каждый застройщик, ведь он получает очевидную выгоду и сможет использовать для строительства дома деньги соинвесторов, а не кредитные средства, которые придется отдавать с большим процентом. Понятно, что чем меньше используется кредитных средств, тем более низкой и привлекательной для покупателя будет стоимость квадратного метра жилья.

Плюсом является возможность получить рассрочку от застройщика. Ее срок оговаривается сторонами, но, как правило, она ограничивается сроком возведения дома. Некоторые компании предлагают ее без процентов.

Многих привлекает возможность выбора. Если человек проявил желание купить жилье на начальном этапе строительства, то ему предоставляется возможность выбора планировки квартиры, площади и этажа. Наиболее привлекательные варианты раскупаются именно на этой стадии. После окончания строительства дома остается не проданными около 20–25% квартир. Многие из них на последних этажах или с неудобной планировкой. Не пользуются спросом и многокомнатные квартиры.

Приобретение квартиры на стадии котлована сопряжено с определенным риском. Он может заключаться в возможности быть обманутым. Известны случаи, когда после оплаты жилья люди так и не дожидались окончания стройки. Среди застройщиков не всегда попадаются честные и надежные компании. Фирмы-мошенники часто приступают к строительству дома, но при реализации квартир используют схему двойных продаж. При ней владельцами одной квартиры могут стать сразу несколько человек. От подобных рисков защищает заключение договора долевого участия в строительстве.

Другим минусом является необходимость ждать окончания строительства. Этот срок может быть продлен несколько раз. Даже если в договоре значится 3 года, работа может быть закончена спустя 5 и более лет.

Чтобы не стать жертвой мошенничества и не связаться с недобросовестным застройщиком, прежде, чем подписывать документы и отдавать деньги, нужно навести справки о данной компании и понять, насколько она надежна.

Потенциальному покупателю следует поинтересоваться о компании, осуществляющей строительство. Если у нее плохая репутация, то от заключения договора лучше отказаться. Будет полезно узнать что-то об уже сданных объектах, истории их возведения. На первых этапах существенную помощь вам окажет интернет.

Найти официальные данные о застройщике можно на его сайте, где указывается история компании, информация об инвесторах и кредиторах, о сданных объектах, о строящихся объектах и сроках их сдачи. Если компания сотрудничает с большими банками, то это дополнительная гарантия надежности для покупателя. Отсутствие собственного сайта у застройщика подсказывает, что дело идет о несолидной компании, которой доверять свои деньги строго не рекомендуется. Нужно проанализировать и цены на квартиры: слишком низкая стоимость должна насторожить, ведь успешная компания не будет продавать квартиры ниже их реальной стоимости.

Это интересно:  Как узнать налог на имущество (квартиру), где посмотреть 2019 год

Важный источник информации – форумы дольщиков и их отзывы о конкретной компании. Там как раз и можно найти те сведения, которые не указываются на официальном сайте. Если возникали какие-то проблемные ситуации, было затягивание сроков, то на форумах это обязательно будет указано, там же можно будет найти информацию и о том, как застройщик решал конфликтные ситуации. Неплохо на данном этапе также посетить сам строительный объект, чтобы удостовериться, что строительные работы действительно ведутся.

Если первый этап проверки застройщик прошел, то при визите к представителю компании или менеджеру по продажам квартир нужно удостовериться, что и с документами все в порядке, иначе после возведения дома могут возникнуть большие проблемы. Проверить следует учредительные документы, к которым относится устав компании, свидетельство о внесении в единый госреестр юридических лиц, свидетельство о присвоении ИНН.

Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю. Более того, большое значение имеет целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу. Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время. Не помешает убедиться в законности приобретения участка земли: если проводились торги, то это должно быть указано.

Отдельного внимания заслуживают дома, которые строятся при участии органов власти и являются публичным инвестиционным проектом. В этом случае, как правило, государство выдает застройщику место для строительства дома, а компания обязуется предоставить в собственность государственных органов определенные площади, которые указываются в предварительном протоколе распределения площадей. Важно убедиться, не переходит ли ваша квартира после строительства дома в собственность властей, что может повлечь за собой продажу этой квартиры без вашего ведома.

У застройщика должна быть лицензия, которая дает ему право заниматься строительной деятельности. Лицензия должна быть со сроком действия, покрывающей сроки строительства дома, и в ней должна быть указана высота зданий, которые может возводить компания, — проверьте этот параметр с высотой дома, который будет возводиться. Проверить следует и разрешение на строительство, в особенности сроки и соответствие данного разрешения конкретному дому.

Также застройщик должен предоставить всю необходимую проектную документацию, а также иметь государственную экспертизу проектной документации. Тот, кто будет продавать квартиру в будущем доме, должен иметь документы уполномоченного представителя компании, если, конечно же, продажами не занимается сам застройщик.

Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована. Это, конечно же, не самый точный показатель, но все же может свидетельствовать о надежности застройщика, ведь банк также осуществляет его проверку прежде, чем аккредитовать. Оплату лучше производить безналичным способом.

С условиями договора, который предлагает вам застройщик, лучше ознакомиться в спокойной домашней обстановке, чтобы изучить все детали и условия. На данном этапе лучше посоветоваться с опытным в этих вопросах юристом, ведь неподготовленный человек может не заметить важных аспектов, определяющих права и обязанности каждой из сторон. Юрист может подсказать основные риски и предостеречь, если застройщик пытается вас обмануть.

Согласно законодательству стройка жилых домов должна быть застрахована. Покупателю нужно поинтересоваться о страховщике, предпочтительно, если это будет известная компания.

Чтобы приобретение жилья на нулевом этапе строительства стало безопасным, специалисты рекомендуют заключать договор долевого участия между сторонами. В нем фиксируются все данные об объекте, время окончания строительства, стоимость квадратного метра. Для урегулирования этого вопроса был принят ФЗ под номером 214. Если фирма осуществляет продажу по иным принципам, то возможные риски увеличиваются.

Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж. Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке. Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна. В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства.

Далеко не каждый застройщик работает по договору долевого участия и соблюдает все правила его составления. По статистике, в Москве таких предложений всего около 20%. Покупка квартиры в новостройке на стадии котлована по другим типам договора – более опасное и рискованное дело.

Некоторые компании предлагают заключить предварительный договор купли-продажи. Риск состоит в том, что такая сделка нигде не регистрируется. Другим вариантом мошенничества является предоставление застройщиком векселя. Клиент приобретает этот документ, но каких-либо гарантий на квартиру у него нет, да и в векселе не указывается, что за жилплощадь вы получаете.

Еще один рискованный вид сотрудничества – договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. В этом случае вы вносите пай, чтобы вступить в кооператив, который и приобретает для вас квартиру. Все условия прописываются в уставе кооператива, поэтому его должен тщательно изучать юрист. Риски содержит в себе и покупка квартиры через жилищно-строительные кооперативы: в этом случае нужно очень тщательно изучать разрешительные документы и лицензии застройщика.

Если сроки сдачи дома затягиваются, компания может предложить подписать соглашение о продлении сроков. Подобные документы лучше не подписывать, иначе потом будет невозможно взыскать неустойку с компании в связи с невыполнением их обязательств.

Большая часть квартир приобретается в ипотеку. Очень важно грамотно подойти к изучению ипотечной программы банка. Она также может зависеть от этапа строительства, так как на начальной стадии наибольший риск, а значит, и стоимость кредита больше.

На стадии котлована невозможно оценить качество используемых стройматериалов и ровность стен, зато район оценить можно легко. Прежде всего, стоит выяснить, насколько хорошо развита в конкретном районе инфраструктура и транспортные развязки. Последнее особенно актуально для тех, кто пользуется общественным транспортом. Для владельцев собственного автомобиля важны другие факторы: есть ли пробки на дороге, ведущей от будущего дома до работы, каково качество дорожного покрытия, есть ли места для парковки во дворе и предоставляется ли место в подземном паркинге.

Когда строительство дома завершено, застройщик приглашает принять купленную квартиру, а по факту осмотра составляется акт приема-передачи. На данном этапе нужно смотреть в оба и указывать застройщику на каждое несоответствие оговоренным ранее условиям. Уделяйте внимание ровности поверхностей, качеству исполнения отделки, коммуникациям, а также площади квартиры, ведь может оказаться, что она на пару квадратных метров меньше, чем указано в документах. Все недостатки должны быть устранены, а недостающая площадь компенсирована. Если застройщик не готов мирно уладить конфликт, то необходимо будет решать вопрос через суд.

Статья написана по материалам сайтов: urmetr.com, mestoprozhivaniya.ru, infonovostroyki.ru, remstroiblog.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий