Квартира в новостройке: долевое строительство — жилья, цены 2019 год

u0416u041a «u041fu0430u0440u043a u041bu0435u0433u0435u043du0434» — u0441u043eu0432u0440u0435u043cu0435u043du043du044bu0439, u0441u0442u0438u043bu044cu043du044bu0439 u043au0432u0430u0440u0442u0430u043b u0432u044bu0431u0438u0440u0430u044eu0442 u0442u0435, u043au0442u043e u0432u0435u0434u0435u0442 u0430u043au0442u0438u0432u043du044bu0439 u043eu0431u0440u0430u0437 u0436u0438u0437u043du0438. u041bu0435u0433u0435u043du0434u0430u0440u043du044bu0439, u0438u0441u0442u043eu0440u0438u0447u0435u0441u043au0438u0439 u0440u0430u0439u043eu043d u0441u0442u0430u043b u043du043eu0432u043eu0439 u0442u0435u0440u0440u0438u0442u043eu0440u0438u0435u0439 u043au043eu043cu0444u043eu0440u0442u0430, u0431u0438u0437u043du0435u0441u0430 u0438 u0441u043fu043eu0440u0442u0430.

«u041au043bu0443u0431u043du044bu0439 u0434u043eu043c u043du0430 u0422u0430u0433u0430u043du043au0435» — u0433u043eu0442u043eu0432u044bu0439 u0434u043eu043c u0431u0438u0437u043du0435u0441-u043au043bu0430u0441u0441u0430 u0432 u0441u0430u043cu043eu043c u0441u0435u0440u0434u0446u0435 u041cu043eu0441u043au0432u044b, u043fu043eu0441u0442u0440u043eu0435u043du043du044bu0439 u043fu043e u0430u0432u0442u043eu0440u0441u043au043eu043cu0443 u0430u0440u0445u0438u0442u0435u043au0442u0443u0440u043du043eu043cu0443 u043fu0440u043eu0435u043au0442u0443. 14-u044du0442u0430u0436u043du044bu0439 u043cu043eu043du043eu043bu0438u0442 u0441u043eu0437u0434u0430u043d u043fu043e u0432u044bu0441u043eu043au0438u043c u0441u0442u0430u043du0434u0430u0440u0442u0430u043c u0441 u043fu0440u0438u043cu0435u043du0435u043du0438u0435u043c u0441u0430u043cu044bu0445 u0441u043eu0432u0440u0435u043cu0435u043du043du044bu0445 u043cu0430u0442u0435u0440u0438u0430u043bu043eu0432 u0438 u0438u043du0436u0435u043du0435u0440u043du044bu0445 u0441u0438u0441u0442u0435u043c. u0412 u0434u043eu043cu0435 u043fu0440u0435u0434u0443u0441u043cu043eu0442u0440u0435u043d u0434u0432u0443u0445u0443u0440u043eu0432u043du0435u0432u044bu0439 u043fu043eu0434u0437u0435u043cu043du044bu0439 u043fu0430u0440u043au0438u043du0433, u043au043eu0442u043eu0440u044bu0439 u0431u0443u0434u0435u0442 u043eu0441u043eu0431u0435u043du043du043e u0432u043eu0441u0442u0440u0435u0431u043eu0432u0430u043d u0434u043bu044f u0436u0438u0442u0435u043bu0435u0439 u0446u0435u043du0442u0440u0430 u0433u043eu0440u043eu0434u0430. u041du0430 u0442u0435u0440u0440u0438u0442u043eu0440u0438u0438 u0432u043eu043au0440u0443u0433 u0434u043eu043cu0430 u0440u0430u0441u043fu043eu043bu043eu0436u0435u043du0430 u0431u043bu0430u0433u043eu0443u0441u0442u0440u043eu0435u043du043du0430u044f u0437u043eu043du0430 u043eu0442u0434u044bu0445u0430 u0438 u0434u0435u0442u0441u043au0438u0435 u043fu043bu043eu0449u0430u0434u043au0438.

С ростом готовности строящегося дома риски для покупателя, однако и цена растет. Для того, чтобы добиться оптимального соотношения риск / доходность, покупателю необходимо понимать, в какие моменты обычно происходит рост цены, на какую сумму и с действием каких факторов это связано. Подробности – далее.

Для большего удобства сначала определимся с терминами:

Старт продаж – момент с которого застройщик начинает продавать квартиры в ещё не построенном доме участникам долевого строительства. Наступает после получения застройщиком разрешения на строительства и опубликования проектной декларации на сайте застройщика. На строительной площадке в этот момент обычно происходит обустройство котлована.

Сдача дома – получение застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, после чего дольщики начинают процесс подписания актов приемки-передачи квартир и оформления их в собственность.

Цена в период старта продаж обычно значительно ниже, чем в момент сдачи дома. Однако величина скидки может существенно варьироваться на разных объектах (этот параметр очень индивидуален для разных жилых комплексов). Он зависит:

  • От маркетинговой и финансовой политики застройщика – если застройщик остро нуждается в денежных средствах для финансирования строительства, то размер скидки может доходить до 40-45% от цены в момент сдачи дома
  • От репутации застройщика – застройщики с большим количеством успешных сданных проектов предлагают более низкий дисконт
  • От целевой аудитории жилого комплекса – в проектах элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса скидка может быть минимальной – на уровне 5-10%

Средняя для рынка скидка, по оценкам Estimate-Estate.ru, составляет порядка 25%.

Так как строительство дома занимает длительный промежуток времени, в скидку заложена также ожидаемая инфляция за период строительства. Более высокие скидки иногда (не всегда!) могут свидетельствовать о высоких рисках проекта и попытке застройщика финансировать проект по принципу финансовой пирамиды – использовании денежных средств на завершение строительства предыдущей очереди жилого комплекса.

Чтобы не возникало путаницы, обратим внимание, что скидку мы считаем как отношение цены в момент начала продаж к цене в момент окончания продаж (то есть цена на старте продаж составляет порядка 75% от окончательной цены). Это то же самое, что сказать, что цена на новостройку за период строительства вырастет примерно на 33% (1/0.75=1.33).

Среднестатистический срок реализации проекта в сфере жилой недвижимости — 3 года (цифра верна для монолитных домов, на которые приходится 80% предложения новостроек). При этом первый год обычно занимают предпроектные и проектные работы, оформление прав на земельный участок, получение разрешения на строительство. Непосредственно на строительно-монтажные работы у застройщика остается в среднем 2 года. В течение этого периода график изменения цены обычно выглядит следующим образом:

Рост цены (на графике по оси Y отображена сумма скидки от окончательной цены) мы описали линейной зависимостью от степени готовности проекта (в ходе статистического анализа рынка новостроек, проведенного специалистами Estimate-Estate.ru, мы не нашли каких-либо доказательств, что на каких-то этапах цена растет с более высокой скоростью, чем на других). Оранжевая линия – ожидаемая (среднестатистическая) линия роста цены, серые пунктирные линии обозначают интервал, в границах которого цена обычно может отклоняться от ожидаемого тренда (порядка 5% в обе стороны от средней цены). Именно в границах этого коридора обычно проводятся маркетинговые акции, чтобы привлечь дополнительных покупателей.

Движение цены в коридоре в первую очередь зависит от спроса, от соотношения ожидаемых и фактических продаж квартир на каждой стадии, учитывается также фактор сезонности и конкуренцию.

Если продажи идут чуть хуже, цену могут понизить, если хорошо – наоборот, поднять. Зная параметры старта продаж и этап (срок) строительства (и отталкиваюсь от суммы дисконта в 25%), можно относительно точно прогнозировать ожидаемую цену в конкретный период времени и оценивать, насколько та или иная маркетинговая акция является выгодной для покупателя. Застройщик может двигать цену плавно, либо повышать её после завершения определенного этапа работ (завершение котлована, получение банковской аккредитации, завершение каркаса) – это зависит от его маркетинговой политики.

Получив разрешение на строительство, застройщик выходит на площадку и приступает к обустройству котлована и заливке фундамента. В некоторых случаях этому могут предшествовать работы по выносу коммуникаций с площадки и её освобождению от старых построек. Одновременно обычно объявляется старт продаж. Данный этап характеризуется следующими особенностями:

  • Наиболее низкая цена – скидка в среднем составляет от 22% до 25%
  • Средняя длительность стадии – 3-4 месяца
  • Наиболее широкий выбор квартир – можно подобрать предпочтительную планировку, этаж, вид из окна и т.д.
  • Самый высокий риск – замораживание проекта на этом этапе практически наверняка означает для покупателя потерю всех вложенных средств (стоимость завершения строительства высока, число дольщиков относительно невелико)
  • Себестоимость работ на этом этапе – в среднем 15% от всей себестоимости строительства (под себестоимостью здесь и далее понимаем полную себестоимость строительства, которая включает не только собственно строительно-монтажные работы, но и получение прав на земельный участок, его подготовку к строительству, проектные работы, маркетинговые и управленческие расходы и т.д.)

Как правило, на этом этапе покупку квартиры совершают наиболее рискованные инвесторы – те, которые хотят больше всего заработать, и при этом уверены в завершении строительства.

Для всех прочих можно рекомендовать входить в проект на этой стадии лишь в следующих случаях: 1) застройщик обладает положительной репутацией и значительным количеством успешно завершенных проектов 2) речь идет о 2-3 (но не последней) очереди крупного жилого микрорайона, который возводит зарекомендовавший себя (опять же) застройщик

Вторая стадия – от начала работ по каркасу до возведения нескольких этажей и/или получения аккредитации проекта банком (стадия конструктива / каркаса, этап 1)

После того, как построено 2-3 этажа (иногда больше), проект становится более осязаем для большинства покупателей (как правило, в этот момент дом становится возможно увидеть из-за пределов строительного забора, что само по себе является хорошей рекламой). Кроме того, именно в этот период проект обычно аккредитуют банки (мы вновь говорим о неком среднестатистическом объекте, для крупных застройщиков аккредитация может быть осуществлена банков и ранее, более того, банк в некоторых случаях может сам выступать одним из инвесторов строительства).

Аккредитация означает, что банк проверил техническую и финансовую документацию застройщика, уверен в данном проекте и готов кредитовать покупателей квартир в этом доме.

Для застройщика это означает расширение возможностей по финансированию проекта (он сможет начать активнее привлекать средства дольщиков, так как значительная часть сделок сегодня совершается именно на заемные средства). Для покупателя это означает подтверждение (своеобразный независимый аудит) надежности застройщика и проекта. Отметим, что в некоторых случаях аккредитовываться может не весь жилой комплекс, а его части (в том числе отдельные дома).

Это интересно:  Как оплатить коммунальные услуги, до какого числа нужно оплачивать 2019 год

Покупателю необходимо знать следующее об этом этапе строительства:

  • Скидка от конечной цены составляет от 15-16% до 22%
  • Средняя длительность стадии – от 4 до 6 месяцев
  • Выбор квартир ещё достаточно широк
  • Риск проекта уже можно обозначить как умеренный

Зачастую различные аналитики и эксперты по недвижимости считают, что именно этот момент является наиболее благоприятным для покупки квартиры в новостройке. С ними сложно спорить — скидка ещё остается очень существенной, при этом риски проекта постепенно начинают снижаться.

Третья стадия – от получения аккредитации банка до завершения работ по каркасу (стадия конструктива / каркаса, этап 2)

Наряду с предыдущей стадией на данную стадию обычно приходится наиболее активный объем продаж квартир в жилом комплексе. Причины здесь также во многом в психологии – для большинства покупателей каркас здания является визуальным доказательством того, что строительство дома будет завершено. Оговоримся, что разделение стадии каркаса на 2 этапа иногда бывает достаточно условным, мы советуем привязываться здесь либо к моменту получения банковской аккредитации, либо к моменту завершения строительства нескольких этажей.

Для стадии завершения работ по каркасу характерны следующие особенности:

  • Скидка на квартиры варьируется в интервале от 9% до 16%
  • Средняя длительность стадии – около от 4 до 6 месяцев
  • Выбор квартир постепенно сокращается
  • Риск проекта по-прежнему умеренный, с тенденцией к снижению
  • Себестоимость возведения каркаса (обе стадии в совокупности) составляет приблизительно 10-15%

В заключении добавим, что несмотря на готовность каркаса говорить о готовности всего дома можно будет ещё очень не скоро. Впереди работы по подключению коммуникаций (застройщику будет необходимо взаимодействовать с государственными органами, что всегда таит в себе риск затягивания стройки), обустройству фасада и внутренней отделке (данные работы в меньшей степени автоматизированы, чем строительство каркаса, предполагают большое количество ручного труда). На завершение проекта требуются ещё значительные временные и финансовые ресурсы, что не позволяет нам оценить риск инвестиций на этой стадии как низкий. Отметим также, что визуально облик дома уже не будет меняться так сильно, и психологически покупателю может казаться, что работы на стройке замедлились, хотя фактически это не так.

Если же говорить о динамике цены, то важно отметить, что на данной стадии застройщик начинает конкурировать со своими покупателями, которые купили квартиры на более ранних стадиях и хотят выйти из проекта, продав квартиры по договору переуступки прав требования. Чтобы максимально снизить эту конкуренцию, застройщик может постараться форсировать объем продаж наиболее ликвидных квартир (однокомнатные, не крайние этажи, хорошие видовые характеристики) в этот период, что дает возможность надеяться на определенные скидки.

Четвертая стадия – от завершения работ по каркасу здания до получения разрешения на ввод в эксплуатацию (стадия фасада и внутренних работ)

После завершения работ по каркасу у строителей остается ещё достаточно большой объем работ – это обустройство фасада и кровли (включая утепление, гидроизоляцию и т.д.), разводка» внутридомовых коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и пр.), а также все прочие внутренние работы (в первую очередь обустройство межкомнатных и межквартирных стен).

  • Скидка на квартиры варьируется в интервале от 3% до 9%
  • Средняя длительность стадии – около 6 месяцев, в некоторых случаях до года
  • Выбор квартир уже невелик и продолжает сокращаться
  • Риск проекта постепенно снижается от умеренного в сторону низкого
  • Данный этап самый «дорогой» по себестоимости – на него приходится 30-35% всех затрат по проекту (из-за более активного использования дорогих материалов и ручного труда, чем на этапе сооружения каркаса)

Зачастую именно на этой стадии покупатели начинают нервничать, так как не все работы на стройке наблюдаемы, при этом внешний облик здания уже существенно не меняется.

Пятая стадия – от получения разрешения на ввод в эксплуатацию до завершения продаж (стадия ввода в эксплуатацию)

Завершение строительства дома предполагает получение разрешения на ввод в эксплуатацию. Самые существенные расходы застройщика на этом этапе – это так называемое технологическое присоединение (подключение к городским сетям электро-, водо- и газоснабжения, городской каналилизации). В этот момент:

  • Цена становится окончательной, она почти равна (может быть чуть ниже) цены на вторичном рынке на аналогичную недвижимость
  • В продаже остается небольшое количество квартир, как правило, с наименее выгодными параметрами, что отчасти компенсируется большим количеством имеющихся на рынке «инвестиционных квартир» (их предлагают дольщики, вошедшие в проект на более ранних стадиях
  • Риск проекта низкий, сопоставим с инвестициями во вторичное жилье
  • Затраты застройщика на проект на этой стадии составляют примерно 10% от всей себестоимости строительства

В этот момент застройщик начинает подписывать с клиентами акты приемки-передачи. Срок передачи устанавливается договором долевого участия (отсчитывается от даты разрешения на ввод в эксплуатацию), обычно занимает 2-3 месяца. После этого дольшики получают возможность зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства.

Обобщим приведенную выше информацию в удобном виде в таблице:

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Президент России Владимир Путин поручил разработать до 15 декабря этого года меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием и другими источниками финансирования. Переход на схему проектного финансирования застройщиков жилья, которая должна минимизировать риск граждан, займет три года.

Это означает, что в будущем девелоперы не смогут привлекать средства дольщиков для финансирования строительства. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование стройки за счет банков.

Основная цель нововведений — решить проблему обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность. Но при этом нужно сделать так, чтобы цена за квадратный метр не стала заоблачной, а банки были готовы давать кредиты под щадящие проценты», — так в комментарии «РБК-Недвижимости» объяснил необходимость изменений глава Минстроя России Михаил Мень.

Редакция «РБК-Недвижимости» разобралась, какие риски для покупателей новостроек снимет новая схема финансирования и как это повлияет на рынок жилья в России.

Альтернатива долевому строительству

В настоящий момент порядка 80% новостроек в России реализуются посредством заключения договоров долевого строительства (ДДУ). Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком.

Сегодня есть три источника финансирования любого строительного проекта: средства дольщиков, банковское (проектное) финансирование и собственные средства девелоперов. «Собственные средства девелопера составляют от 20% до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства [отдельного жилого комплекса], средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций (проектное финансирование, не более 50%)», — говорит заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская. Но на практике девелопер выбирает не более 30% от выделенного кредитного лимита на проект, а продажи будущих метров по ДДУ стартуют с момента начала стройки, дополняет партнер международной консалтинговой компании Colliers International Владимир Сергунин.

Это интересно:  Наследство по закону и по завещанию - порядок, закон, что главнее 2019 год

Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти через три года, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. На развитых рынках недвижимости (см. врез ниже) при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов девелопера, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Иными словами, строительство дома ведется на деньги банка. При этом проектное финансирование не означает кредитование: ставки при проектном финансировании могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей.

«Новая схема снимет для граждан риск потерять свои вложения в строящееся жилье, не получив в результате квартиру. Для застройщиков упростится механизм привлечения средств на строительство (вместо многочисленных физических лиц это будет один-два банка и ограниченное количество профессиональных инвесторов). Кроме того, снимутся риски несоответствия объемов привлекаемого финансирования стадиям строительства — финансирование будет осуществляться в пределах одобренного объема по мере необходимости», — рассказал Михаил Мень.

Схема банковского финансирования жилого строительства снижает риски и для государства — минимизирует «вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке отрасли», добавил министр. Это означает, что дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, или страховых компаний.

Как будут переходить к новой схеме

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Минстрое. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм 218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах.

На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья. «Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — рассказал «РБК-Недвижимости» Михаил Мень.

Глава Минстроя отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн руб. на текущий момент. «Прежде всего мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн руб. По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками», — прокомментировал глава Минстроя.

Долевое строительство в России

Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств участников долевого строительства — по 214-ФЗ. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн действующих ДДУ. По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн руб.

Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи, также встречается выдача жилищных сертификатов (крайне редко) либо схема жилищно-строительных кооперативов, которые еще не успели полностью уйти с рынка.

Страхи застройщиков

В целом девелоперы и риелторы, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», согласны с позицией властей, что проектное финансирование снимет все риски для покупателей и государства в плане появления новых обманутых дольщиков. В то же время некоторые игроки рынка недвижимости опасаются, что переход на новую схему увеличит стоимость жилья, в том числе из-за дорогих кредитов для застройщиков.

Особых трудностей и препятствий для перехода на проектное финансирование не видит президент ГК «Основа» и бывший глава «Мортона» Александр Ручьев. По его словам, уже сегодня рынок по такой схеме работает, и вполне успешно — без удорожания стройки и роста цен. «Мы, например, реализуем проект в Подмосковье с привлечением проектного финансирования Сбербанка России. Да, при этом привлекаем деньги дольщиков, но они не имеют влияния на финансирование стройки, и мы от них не зависим», — говорит Ручьев. По его мнению, небольшие компании, не имеющие запаса устойчивости, лишатся возможности привлечь деньги у банков и, возможно, уйдут с рынка.

Теоретически долевое финансирование можно заместить проектным, считает Марина Любельская, но отмечает условие: эффективная ставка такого проектного финансирования должна равняться размеру инфляции плюс справедливое вознаграждение. Таким образом, если инфляция равна 4% годовых, то вкупе с вознаграждением за риск итоговая ставка должна составлять не больше 8%. «Эта ставка позволит, сохранив сложившийся уровень цен на рынке для конечных потребителей, заместить значительную долю проектов с привлечением средств дольщиков проектным финансированием без потери для маржинальности девелопера», — поясняет она.

Чтобы избежать роста цен, по мнению Натальи Шаталиной, необходимо запустить программу господдержки проектного финансирования, в рамках которой застройщики смогут получать кредиты по более доступным ставкам. Основными причинами возможного роста цен на жилье Наталья Шаталина называет отсутствие возможности приобрести возводимые объекты по более доступным ценам — например, на начальной стадии строительства приобрести квартиру можно на 25–30% дешевле, чем в готовом доме. Если же рассматривать только готовые дома, то можно предположить удорожание до 10% исходя из существующих ставок по кредитам для девелоперов, прогнозирует она.

В то же время, по мнению руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Романа Родионцева, резкого скачка цен точно не ожидается ни в случае отказа от долевого строительства, ни по какой-либо еще причине. Эксперт это объясняет тем, что ежеквартально на столичный рынок выходит большой объем нового предложения по невысоким ценам, что сдерживает общий уровень стоимости предложения в новостройках. «Даже если новые проекты будут выходить уже с проектным финансированием, на рынке останется пласт жилья, реализуемого по договорам долевого строительства. На реализацию только тех 3,4 млн кв. м жилья, которые сейчас предлагаются в новостройках, при нынешних темпах продаж понадобится не менее четырех лет», — резюмирует Родионцев.

В будущем наверняка сохранится индивидуальный подход к определению процентной ставки, так как все проекты имеют различную привлекательность и различный уровень рисков, спрогнозировали в пресс-службе Минстроя. Профессиональному застройщику станет выгодно работать по модели проектного финансирования, потому что упростится механизм привлечения средств на строительство как процедурно, так и в плане гарантированного притока денежных средств на строительство от инвестора, считают в строительном министерстве.

Как продают строящееся жилье за рубежом

Это интересно:  За чей счет производится замена стояков в квартире 2019 год

В Западной Европе проектное финансирование используется как основная схема привлечения средств на строительство. Строительство жилья ведется на заемные средства, а деньги покупателей поступают на специальные эскроу-счета банков, которые раскрываются только после ввода объектов в эксплуатацию, и только тогда застройщик получает прибыль.

В Германии существуют строительные сберегательные кассы — будущий покупатель недвижимости сначала вкладывает денежные средства в сберегательные кассы, а через несколько лет может оформить жилищный кредит для приобретения жилья. Средства со счетов сберегательных касс могут направляться исключительно на строительство домов.

В Великобритании жилая недвижимость продается по следующему принципу: в течение цикла строительства проекта девелопер сам финансирует стройку и может позволить себе взять предоплату до 5% за квартиру, остальное — собственные и заемные средства девелопера или инвестора. Полную оплату он получает при вводе объекта в эксплуатацию, причем в большинстве случаев объекты сдаются с отделкой. Стоимость проектного финансирования для застройщиков не превышает 5–6%, а стоимость ипотечных займов — 1,5–3%.

В Израиле схема долевого финансирования распределена во времени: 10% от стоимости квартиры дольщик отдает на этапе выдачи разрешения на строительство, следующую часть — на момент выхода объекта из земли, оставшуюся часть — при завершении всех работ. То есть платеж дольщика привязан к строительной готовности объекта.

Квартира в новостройке (или долевого строительства) прельщает потребителя меньшей ценой. Именно такая недвижимость — самый частый предмет ипотеки, но риск «влететь» с ней тоже немалый. На рынке первичного жилья до сих пор проворачиваются мошеннические схемы привлечения денег доверчивых дольщиков, с целями попользоваться ими на время, а затем в лучшем случае просто возвратить, так и оставив людей без квартир. И это еще хорошо: гораздо хуже, когда нечестный или обанкротившийся застройщик годами и через суд возвращает средства тысячам дольщиков. Как без риска приобрести квартиру в новостройках Москвы?

Покупая квартиру, проверьте у фирмы-застройщика:

  • наличие документов на землю (сертификата собственности или договора аренды);
  • утвержденный местными органами инвестиционный проект и разрешение на строительство на конкретном участке;
  • проектную декларацию с содержанием всех данных о застройщике;
  • план земельного участка и строительного объекта.

Строительство в новостройках регулируется правительственным законом ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Сегодня застройщик, по новым дополнениям к закону, обязан указывать в договоре:

  • подробные конкретные данные о предмете договора;
  • цену квартиры в новостройке;
  • сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Тянуть бесконечно со строительством теперь не получится:

Каждый просроченный день карается штрафной пеней в размере трех сотых ставки рефинансирования от проектной стоимости недвижимости, если участник долевого строительства юридическое лицо, а если физическое, штраф возрастает до 0,06 ставки. (ст. 6, п. 2, ФЗ № 214).

В итоге неустойка для строительной организации может вырасти до приличных размеров:

  • Например, просроченные два года в сдаче квартиры стоимостью около 5 млн руб. обойдутся застройщику почти в половину суммы.
  • Также возможна уплата компенсации за моральный ущерб.

Строительная организация несет по договору также ответственность за гарантию качества:

Если она не отвечает договорной, либо качество жилья ухудшилось ранее гарантийного срока, составляющего не меньше пяти лет для самого объекта и трех — для технического и инженерного оборудования, то долевой участник вправе потребовать от застройщика одно из трех действий:

  • Устранить бесплатно все недостатки.
  • Возместить свои расходы на устранение всех недостатков.
  • Понизить договорную цену (ст. 7, п.2).

Однако если застройщик докажет, что качество ухудшилось раньше гарантийного срока не по его вине, а из-за естественного износа или действий долевого участника (неправильная эксплуатация или ремонт), то ответственности он не несет.

Передавать деньги застройщику необходимо только после регистрации договора о долевом строительстве в государственных органах.

О вексельных схемах обмана и о том, как нужно заключать договор о долевом строительстве, чтобы не стать обманутым дольщиком, читайте здесь.

Выбирая застройщика, обратите внимание на его историю:

  • Сколько построил объектов.
  • Клиентом какого банка является.
  • Каким денежным капиталом и производством владеет.
  • Своевременно ли сдавал объекты.
  • Нет ли судебных дел и т. д.

Львиную доли информации можно найти в интернете, в частности посетив сайт застройщика, а также произведя элементарные поисковые запросы. История в Гугл, как известно, хранится пять лет.

Темпы строительства и ее масштабы можно узнать, только лично посетив новостройку.

Сомнительно, что объект построят в срок в таких случаях:

  • В течение полугода вы видите один лишь возведенный фундамент.
  • На стройке каждый день несколько вяло копошащихся строителей.
  • Отсутствует необходимая строительная техника и материал.
  • Стройка по праздникам и выходным и в обычные рабочие дни надолго превращается в пустырь.
  • Объект не огорожен, никем не охраняется, повсюду мусор (впечатление, что территорию присмотрели бомжи и бродячие собаки).

Не стесняйтесь пойти к застройщику за разъяснениями.

Если строительство завершено, и объект сдан в эксплуатацию, но в нем продано меньше половины квартир, к покупке нужно подходить осторожно, несмотря на активную рекламу объекта.

  • На конечном этапе обычно продается около 80% квартир.
  • Если дом наполовину пуст, то возможны квартиры в нем слишком дороги или качество строительства низкое.

Бывает также, что дом давно построен, но все еще не сдан. Это может говорить:

  1. О серьезных проектных недостатках:
    • нарушениях строительных норм;
    • использовании некачественного материала и т. д.
  2. О проблемах с подводом коммуникаций:
    • не заключены договора с поставщиками ресурсов;
    • денег на них не хватило (украдены);
    • провести коммуникации в принципе в данном месте строительства невозможно.

Сегодня лишь около половины застройщиков в договорах следует приснопамятному закону ФЗ № 214.

Другая половина на закон плюет.

Сегодня в Москве действует очень много застройщиков-преступников, по-прежнему занимающимися хищениями, фальсификациями, незаконным привлечение денежных средств.

Многие просто разоряются или ведут строительство в нарушении законодательства. Итог один — многолетние мучения долевых участников.

  • Для сбора денег используются фирмы-однодневки.
  • Для видимости строится один-два дома, и то коммуникации подводятся к одному.
  • Затягивают бесконечно стройку.
  • Ведут неузаконенное строительство без прав собственности на участок или договора аренды.
  • Осуществляют двойные продажи.
  • Продают квартиры, являющиеся предметом залога.
  • Некачественно строят.
  • Банкротятся и т. д.

В помощь участникам долевого строительства — ниже список неблагонадежных проблемных застройщиков, оказавшимися таковы по тем или иным причинам.

Список неблагонадежных застройщиков Москвы

Видео: Квартира в новостройке.

Статья написана по материалам сайтов: www.ndv.ru, estimate-estate.ru, realty.rbc.ru, moezhile.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий