Лизинг недвижимости для юридических лиц, о понятии, условия предоставления, процентные ставки, выгоды, подводные камни 2019 год

Приветствую! «Головная боль» всех юридических лиц — «рабочая» недвижимость. Ведь даже крошечной компании для хоздеятельности нужен офис, склад, цех или торговый павильон.

Конечно, коммерческую недвижимость логичнее всего купить. Но многие компании не могут выводить из оборота крупные суммы и «замораживать» их на несколько лет.

Также офис или склад можно снять. Чтобы целиком и полностью зависеть от капризов арендодателя.

А еще помещение можно взять в кредит (с или без первоначального взноса). Для большинства российских предпринимателей — это тоже не вариант: дорого, хлопотно и нет гарантии положительного решения со стороны банка.

Остается последний вариант: лизинг недвижимости для юридических лиц. Юрлицо получает объект в пользование на несколько лет, может сэкономить на налогах, а в конце срока — выкупить недвижимость по остаточной стоимости.

Продукт представляет собой долгосрочную аренду с правом последующего выкупа. Для юридических лиц — это достойная альтернатива покупке, аренде или приобретению недвижимого объекта в кредит.

По типу операций лизинг делят на финансовый и операционный. По условиям финансового объект сделки переходит в собственность лизингополучателя по окончании срока действия договора. Условия операционного позволяют лизингодателю сдавать его в аренду многократно, пока не истечет нормативный срок службы объекта. Как правило, по оперативной схеме в аренду сдается строительная и сельскохозяйственная техника.

По составу участников сделки выделяют прямой, косвенный и возвратный лизинг, а также суб- и левередж-лизинг.

Не буду сейчас детально рассматривать каждый тип. Уделю внимание лишь самому популярному среди российских компаний. Речь о возвратном лизинге — когда собственник недвижимости «играет» сразу за двух участников сделки: владельца и лизингополучателя.

Схема возвратного (обратного) лизинга:

  1. собственник недвижимости продает свой объект компании лизингодателю;
  2. сразу после этого берет его в пользование, но уже на условиях долгосрочной аренды;
  3. по окончании срока договора бывший владелец выкупает недвижимость обратно.

К чему такие сложности, если есть старое-доброе кредитование?

  • Во-первых, компания получает деньги от продажи объекта, которые может использовать в хозяйственной деятельности. При этом сам объект остается в ее полном распоряжении.
  • Во-вторых, цена привлеченных таким способом средств будет ниже, чем при оформлении банковского кредита под залог недвижимости.
  • В-третьих, улучшается структура баланса (увеличивается доля оборотных средств).
  • В-четвертых, компания экономит на налогах. Скажем, ускоренная амортизация позволяет снизить размер налогооблагаемой прибыли.

Возвратная схема аренды позволяет решить сразу несколько задач:

  1. получить дополнительные оборотные средства;
  2. легально снизить налоговую нагрузку;
  3. использовать преимущества ускоренной амортизации.

При расчете лизинговых платежей используют плавающие или фиксированные ставки в рублях, евро или долларах США. Каждый проект оценивается индивидуально. Конечная цифра переплаты зависит от десятка факторов (срока договора, структуры выплат, размера аванса, валюты, финансового положения юрлица, стоимости объекта недвижимости).

Вместо процентной ставки лизинговые компании часто используют термин «удорожание». Это разница в процентах между суммой всех платежей по договору и стоимостью объекта с учетом срока лизинга. Другими словами, удорожание — это переплата лизингополучателя (в процентах годовых).

Замечу, что разница в размере удорожания по договору на три года с 20% авансом в четыре раза выше, чем по договору на один год с авансом 50%.

Рассмотрим основные условия долгосрочной аренды на примере продукта от Альфа-Лизинг. Лизинг недвижимости здесь можно оформить сроком до 10 лет в рублях, долларах США или евро на сумму от 30 млн. рублей.

Компания должна работать на рынке не менее двух лет. И получать стабильную прибыль, достаточную для внесения лизинговых платежей. Объем годовой выручки должен превышать сумму запрашиваемого финансирования в три и более раза.

Есть и ограничения по виду деятельности. Как правило, лизинговые компании не работают с игровым бизнесом, производством взрывоопасных веществ и оружия, перевозкой опасных грузов и атомной энергетикой.

Все документы должны быть заверены подписью директора и печатью компании.

  1. Бухгалтерская отчетность (от первой по пятую форму) на пять последних отчетных дат
  2. Детальные расшифровки (текущей дебиторской и кредиторской задолженности, регулярных финансовых потоков, кредитов и займов, забалансовых обязательств компании)
  3. Кредитная история за последние два года
  4. Справка из банка о наличии либо отсутствии ссудной задолженности
  5. Данные об оборотах по счетам на территории РФ
  6. Справки из налогового органа об открытых расчетных счетах и отсутствии задолженности по налогам и сборам
  7. Справка о структуре выручки за последние пять кварталов
  8. Расшифровка статьи «Основные средства» и информация о начисленной амортизации за последние пять кварталов
  9. Данные о поставщиках и покупателях (5-6 копий договоров)
  10. Данные о положении компании на рынке
  11. Управленческая отчетность
  12. Краткое описание компании (в формате коммерческого предложения)
  13. Бизнес-план с описанием проекта
  14. Список инвестиционных затрат
  15. Документы, подтверждающие праводееспособность юрлица (копия Устава, выписка из ЕГРЮЛ и другие).

Чаще всего недвижимость сдается в долгосрочную аренду на срок от 7 до 10 лет. Еще на этапе согласования принято обсуждать условия пролонгации договора или досрочного выкупа объекта.

Как и любая финансовая сделка, лизинговая оформляется в несколько этапов:

  1. Компания подает в ЛК заявку.
  2. Лизинговая компания анализирует финансовое состояние потенциального заемщика и проверяет документы на выбранный объект.
  3. Стороны согласовывают условия сделки и выплаты долга.
  4. Кредитный комитет ЛК «дает добро».
  5. Подписываются договора: купли-продажи и лизинга.
  6. Компания-лизингополучатель оплачивает комиссии и делает авансовый взнос.
  7. ЛК покупает объект недвижимости у продавца.
  8. Оформляется страховой договор (компания-заемщик оплачивает страховую премию).
  9. Лизингополучатель принимает предмет лизинга в пользование.

Заемщик может выбрать одну из схем погашения:

  • аннуитет (раз в месяц или раз в квартал);
  • дифференцированный график (на понижение);
  • сезонное погашение;
  • с предоставлением грейс-периода;
  • на базе показателей cash flow компании.

Практически все крупные ЛК предлагают такую услугу.

  • «Альфа-Лизинг» (коммерческие, офисные и торговые помещения);
  • «ВТБ24 Лизинг» (две программы: «Экспресс» на сумму до 30 млн. рублей и с авансом от 30% и «Стандарт» на сумму до 500 млн. рублей и авансом от 10%);
  • «Уралпромлизинг» (коммерческая недвижимость, офисы, производственные помещения, склады, служебные квартиры в лизинг). Максимальный срок договора составляет пять лет.

В некоторых случаях юрлица оформляют в долгосрочную аренду не склады или офисы, а жилые квартиры. Чаще всего — это служебное жилье для сотрудников (схема позволяет экономить на налогах). А еще такие сделки характеры для компаний гостиничного бизнеса.

Жилую недвижимость в лизинг в России предоставляют, например, лизинговые компании Альфа, ВТБ24 и Балтийский Лизинг.

  1. Не нужно изымать серьезные средства из оборота компании.
  2. Заключить договор лизинга гораздо проще, чем получить кредит без справок в банке. Это особенно актуально для молодых компаний с низкими финансовыми показателями.
  3. Можно использовать нормы ускоренной амортизации.
  4. Можно сократить налогооблагаемую базу (лизинговые платежи относят к прямым расходам, которые уменьшают размер прибыли). Кроме того, компания не платит налог на имущество — объект находится на балансе у ЛК. В некоторых случаях возможен возврат НДС.
  5. Лизинговый договор можно заключить без дополнительного обеспечения.
  6. Гибкий график платежей. Требования к возврату в любой ЛК мягче, чем в банке. Кому-то удобней каждый месяц вносить равные платежи, кому-то — использовать схему «на понижение», кому-то — учитывать сезонность.
  7. Первоначальные затраты (аванс) либо небольшие, либо отсутствуют вовсе.
  8. В отличие от условий банковского кредита лизинговые платежи «включаются» только после фактической передачи недвижимости в пользование.
  9. Условия договора часто предусматривают возможность досрочного погашения.
  1. На весь период лизинга недвижимость остается в собственности лизингодателя. В случае банкротства лизингополучателя объект сразу изымается.
  2. Сложно выбрать на рынке профессиональную лизинговую компанию.
  3. Итоговая сумма лизинга всегда выше, чем конечный размер кредита.
  4. Платежи не зависят от хозяйственной деятельности компании и от уровня прибыли.
  5. По схеме лизинга нельзя взять в аренду землю, на которой расположен объект сделки.

Сдачу недвижимости в долгосрочную аренду можно расценивать и как вариант для вложения собственных средств. Можно открыть лизинговую компанию: выкупить крупные объекты и сдавать их в долгосрочную аренду. А можно выступить и в роли частного инвестора.

Лизинговые компании часто привлекают инвестиции со стороны, обещая хорошую доходность.

Но, на мой взгляд, лизинг в России — еще слишком «сырая» и непрозрачная сфера. И инвестиции в лизинг сегодня стоит расценивать как агрессивные и неоправданно рискованные.

Это интересно:  Как использовать материнский капитал на строительство дома своими руками? 2019 год

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Любой бизнес нуждается в финансировании для развития. Грамотное применение лизинговых схем способно не только дать толчок в росте предприятия, но предоставить ряд преимуществ по сравнению с кредитами. Но у этой формы получения инвестиций имеется целый ряд подводных камней и рисков, которые часто забывают учесть.

Само понятие лизинг получило распространение во второй половине XX века, но в России популярность данной формы финансирования начала расти только с начала 2000-х.

В практике российского бизнеса лизинг – это один из видов аренды, при которой лизингополучатель инвестирует средства в приобретение имущества и сдает его в аренду лизингополучателю.

Регулируются лизинговые отношения в России Гражданским Кодексом и ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Договор лизинга определяет отношения между тремя сторонами сделки:

  • продавец;
  • лизингодатель;
  • лизингополучатель.

Важно! Согласно российскому законодательству все лизинговые договора, а также приложения к ним могут быть оформлены только в письменной форме.

Вместе с договором лизинга возможно заключение и других соглашений, являющихся его неотъемлемой частью, например, договора о залоге или поручительстве.

Лизингодатель обязан предупредить продавца о том, что имущество приобретается им для передачи в лизинг. Это является одним из важнейших условий договора купли-продажи имущества при заключении лизинговой сделки.

Важно! Договор купли-продажи имущества обязателен для заключения при любых лизинговых сделках.

Если по сделке передается имущество, требующее обязательной государственной регистрации, то права на него и сам договор обязательно должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Важно! Лизингополучателями могут быть юридические лица, индивидуальные предприниматели и обычные граждане.

По лизинговым сделкам можно передавать любые непотребляемые вещи. При этом имущество может быть движимым и недвижимым. Также допускается передавать по договору лизинга предприятия и имущественные комплексы.

Следующее имущество не может быть предметом лизинга:

  • земельные участки любого назначения;
  • имущество, для которого установлен особый порядок обращения, кроме военной продукции.

В лизинговом договоре надо максимально подробно описать передаваемое имущество.

Для этого потребуется указать подробные признаки, позволяющие его четко идентифицировать:

  • марка, модель, цвет;
  • серийные номера (если имеются);
  • адрес местонахождения;
  • площадь;
  • подробные технические характеристики.

Лизинговые схемы отличаются большим количеством вариаций. Условия в большинстве случаев определяются индивидуально для каждого клиента и согласовываются до момента подписания договора.

В общем случае российский лизинг можно разделить на две категории:

  • с переходом права собственности;
  • без перехода прав собственности.

Если договор заключается с условием перехода прав собственности, то по окончанию срока соглашения, лизингополучатель выплачивает остаточную стоимость и становиться полноправным владельцем имущества.

При оформлении имущества в лизинг без перехода прав собственности, оно возвращается лизингодателю по истечению срока договора. После этого лизингополучатель может оформить в лизинг другое имущество.

Существует другой вариант лизинга, характерный главным образом для сделок с крупными лизингополучателями. Это возвратный лизинг. По нему лизингополучатель сначала приобретает имущество, а затем продает его лизинговой компании и берет его в аренду.

Лизинговые продукты на российском рынке появились относительно недавно. Часто к ним прибегают только крупные компании, хотя для малого бизнеса это практически единственный вариант получения финансирования.

Рассмотрим, на какие условия договора стоит обращать особое внимание, чтобы избежать подводных камней:

  • размер процентной ставки;
  • наличие скрытых комиссий;
  • возможность досрочного погашения;
  • размер первоначального аванса;
  • особенности страхования.

Совет. Обойти подводные камни лизинга будет значительно проще, если запросить сразу образец договора. Это поможет подробно изучить условия и подобрать оптимальные для себя без давления менеджеров.

Часто в рекламе лизинговые компании указывают проценты удорожания от начальной стоимости за год. Большинство экспертов рекомендуют не обращать на эту позицию никакого внимания при сравнении предложений разных лизингодателей.

Гораздо эффективней сравнивать предложения лизинговых компаний по годовой процентной ставке. Но и здесь надо учитывать возможность включения различных скрытых комиссий и платежей.

О кредите наличными от Газпромбанка, подробнее тут.

Очень важным плюсом для клиентов является возможность выбора графика платежей. При этом часто вариант с уменьшающимися платежами наиболее выгоден на бумаге, хотя экономически это не всегда так из-за большой финансовой нагрузки в начале срока договора.

В идеале возможность досрочного погашения должна быть предусмотрена в договоре. Но лизинговые компании не придерживаются общей политики в этом варианте. Часто за досрочное погашение придется заплатить комиссию или часть процентов по соглашению.

Часть достаточно известных лизинговых компаний требуют уплату всех процентов независимо от даты досрочного погашения. Лучше этот момент уточнять заранее.

Многие клиенты из малого бизнеса не могут внести первоначальный большой аванс. Часто компании готовы снизить первый взнос, но при этом существенно увеличивают платеж в первый месяц. Эту хитрость не сложно выявить при сравнении условий.

Размер страховых взносов существенно влияет на итоговую стоимость лизингового имущества. Они могут составлять от 0,3% в год для оборудования до 5-8% для автомобилей. Часто лизинговые компании могут порекомендовать партнера из страховщиков.

Следует сравнить предложения различных страховых компаний заранее, так как часто партнерские тарифы оказываются завышенными.

Часто выбор в пользу лизинга, вместо кредитов, обусловлен более лояльными требованиями к потенциальным получателям имущества. Это особенно актуально для молодого бизнеса, который еще не успел заработать репутацию надежного заемщика.

Несмотря на достаточную лояльность лизинговых компаний, лизингополучателями стать могут далеко не все. Лизингодателям интересны надежные плательщики, регулярно вносящие всю сумму платежей.

В настоящее время стать лизингополучателями могут не только юридические лица, но простые граждане, даже без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Особенно популярны услуги лизинга автомобилей для физических лиц.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке и вести деятельность не менее 6-12 месяцев до момента подачи документов на предоставления лизинга.

Обязательно у лизингополучателя должны отсутствовать долги и убытки. При этом необходимо чтобы финансовое положение позволяло выплачивать лизинговый платеж без ущерба для текущей деятельности.

Важно! В настоящее время предмет лизинга может быть не связан с осуществление предпринимательской деятельности.

Таблица. Основные требования к лизингополучателям.

В статье разберем подводные камни лизинга. Узнаем, на какие нюансы договора стоит обратить внимание юридическим лицам и какие дополнительные обязательства будут у клиентов при лизинге автомобилей. Мы подготовили для вас рекомендации, которые помогут заключить выгодный договор лизинга.

Обычно договор лизинга — это вариант договора долгосрочной аренды. Но в этом случае лизингодатель специально приобретает имущество, которое затем передает в пользование лизингополучателю. Соглашения предусматривают право клиента выкупить полученное имущество по остаточной стоимости после окончания срока договора. Но это условие по согласованию сторон может и отсутствовать — тогда имущество, полученное в лизинг, должно быть возвращено лизинговой компании по истечении срока соглашения.

Рассмотрим, какие моменты лизингового договора заслуживают особого внимания:

  • Подробное и точное описание предмета лизинга.
  • Права и обязанности лизингополучателя.
  • Порядок расчета лизинговых платежей и их уплаты.
  • Срок договора лизинга.
  • Порядок страхования лизингового имущества.
  • Особенности государственной регистрации предметов лизинга.
  • Порядок одностороннего расторжения договора.

Лизинговый договор в любом случае должен быть заключен в письменной форме.

В определенных ситуациях законом предусмотрена также его государственная регистрация. Сторонами сделки по такому соглашению выступают лизингополучатель, лизингодатель и поставщик. Но последний действует лишь в рамках договора купли-продажи, который оформляется отдельным документом.

Любой договор лизинга должен содержать подробное и точное описание предметов лизинга. Для автомобилей указывается марка, модель, цвет, VIN номер, для недвижимости — площадь, местонахождение и т. д. Если предмет лизинга будет описан в соглашении недостаточно подробно, то такой договор легко может быть признан недействительным.

Предметом лизинга может быть практически любое имущество.

Хотя законодательство устанавливает определенные ограничения, согласно которым не могут выступать предметами лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, запрещенное к свободному обращению.

В договоре оговаривается также порядок передачи предметов лизинга — место и время и сроки.

Каждый лизингодатель старается обезопасить себя по максимуму и составить договор исходя из своих интересов. Лизингополучателю при этом стараются дать минимум прав, а вот обязанностей — наоборот, по максимуму. Этот момент нужно обязательно учитывать и внимательно знакомиться с текстом договора до его подписания.

Это интересно:  Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг 2019 год

Основная обязанность лизингополучателя — своевременно вносить лизинговые платежи. Но часто ему также приходится принимать на себя и дополнительные обязательства, которые сводятся к выполнению требований по страхованию, предоставлению лизингодателю возможности контролировать использование имущества и т. д. Иногда в договор могут включить и совершенно неприемлемые для лизингополучателя обязанности.

За нарушение обязательств по договору лизинга предусматриваются штрафы, а иногда лизингодатель может пойти и на одностороннее расторжение соглашения.

Один из самых главных моментов в договоре лизинга — порядок расчета лизингового платежа. Он может быть сезонным, равномерным (аннуитетным) или нисходящим. Иногда согласовывают и вовсе индивидуальный график. В любом случае надо обратить на него особое внимание. Нередко компании выводят НДС за график, начисляя его уже отдельно. На первый взгляд, ежемесячный платеж в этом случае кажется меньше, но по факту к нему надо добавлять еще 18%.

Обязательно надо рассчитать полную переплату по договору. Для этого потребуется прибавить к сумме всех лизинговых платежей аванс, а также комиссию лизинговой компании и выкупную стоимость. Только увидев реальную переплату, можно принимать решение о том, выгодно конкретное предложение или нет.

В договоре лизинга должен быть оговорен его срок. Именно это время лизингополучателю понадобится для оплаты лизинговых платежей, и лишь затем у него появиться право выкупа. Досрочную выплату по договору предусматривают довольно редко.

На словах менеджеры компаний утверждают, что никаких проблем с этим не возникнет и достаточно будет лишь письма. На практике за досрочное погашение часто требуют уплатить часть или все проценты по первоначальному соглашению.

Лучше всего постараться зафиксировать договоренность о возможности досрочных выплат в самом лизинговом договоре. Это может быть довольно сложно, но верить менеджеру на слово все же не стоит.

Страхование имущества, передаваемого в лизинг — обязательное условие договора. Лизингодатель может взять на себя эту обязанность, но в этом случае расходы все равно лягут на плечи лизингополучателя.

Если страхованием занимается лизингодатель, то для лизингополучателя отпадает необходимость заключать отдельный договор со страховой компанией, но с другой — он практически лишается возможности выбора страховщика.

В итоге часто возникает ситуация, когда лизингодатель страхует имущество в компаниях-партнерах по невыгодным тарифам для лизингополучателя (в плане дальнейших выплат при страховом случае).

Если предметом лизинга является имущество, которое подлежит государственной регистрации, то обязанность постановки на учет возлагают на лизингополучателя. Лизингодатель может также взять на себя эту функцию, но не бесплатно, а за отдельную и немалую плату. Например, регистрация автомобиля в ГИБДД может обойтись в 10 — 20 тысяч рублей.

Отдельно надо обратить внимание на то, кто будет являться балансодержателем, т. е. платить налог на имущество. Если им выступает лизингодатель, то платежи по договору будут выше.

Клиенту расторгнуть договор лизинга в одностороннем порядке довольно сложно. Для этого надо найти существенные нарушения, допущенные лизинговой компанией. Обычно расторжение договора инициирует лизингополучатель лишь при длительной задержке передачи предметов лизинга.

Гораздо больше прав по расторжению договора в одностороннем порядке предусматривается для лизингодателя. Причинами для таких действий могут стать почти любые нарушения обязательств лизингополучателем.

Несвоевременно внесенный платеж, поздно переданные документы по страховке и т. д. — все это может стать причиной для расторжения договора в одностороннем порядке. Имущество при этом лизингодателем будет изъято, а платежи лизингополучателю никто не вернет.

Лизинг авто для юридических и частных лиц имеет собственные подводные камни, о которых также стоит знать. Обычно на эксплуатацию автомобиля в этом случае устанавливается ряд ограничений: по максимальному пробегу, территории эксплуатации и т. д. Имущество, полученное в лизинг, нельзя сдать в субаренду или передать третьим лицам на других основаниях. Нередко лизинговые компании также требуют обслуживать авто лишь в определенных сервисах.

Иногда встречаются и другие нюансы. Например, при угоне ряд лизинговых компаний требует от лизингополучателя вносить платежи до момента получения выплат от страховой компании. С этим могут возникнуть проблемы, которые в ряде случаев приходится решать годами. А все это время лизингополучателю придется платить деньги за отсутствующую машину.

Подводные камни договора на лизинг оборудования связаны с конкретным приобретаемым имуществом. Если клиент хочет приобрести узкоспециализированное оборудование, то лизинговая компания будет настаивать на увеличении суммы аванса, привлечении поручителей или предоставлении залога. Спрос на редкое или подходящее лишь для конкретного производства оборудование фактически отсутствует, а значит, риски лизингодателю придется покрывать другими способами.

Стоит также задуматься и о сроке службы оборудования, которое планируется приобрести в лизинг. Он должен быть довольно длительным, чтобы вам удалось получить выгоду от сделки. Иначе к концу договора может получиться ситуация, когда все имущество уже стало ветхим, и выкупать его не имеет смысла. Лизинговые компании также обращают внимание на этот момент, и от срока службы приобретаемого оборудования будут зависеть все условия сделки.

Приобретение любого имущества в лизинг требует от лизингополучателя предельной внимательности. Лизинговые компании — это коммерческие организации, и они стремятся заработать на клиенте по максимуму.

Заключить более выгодную сделку можно, следуя нескольким простым советам:

  • Определитесь с конкретным предметом лизинга, а также его продавцом . Сотрудники лизинговой компании могут помочь с выбором автомобиля, некоторых видов оборудования и поиском подходящего поставщика, но за эту услугу могут брать отдельную комиссию.
  • Сравнивайте предложения . Если поставщик сотрудничает с конкретной лизинговой компанией, то следует для начала запросить коммерческое предложение у него. Стоит также обратиться в компанию и напрямую. Нелишним будет получить предварительные предложения и от конкурирующих организаций.
  • Не доверяйте на 100% предварительным расчетам . Условия сделки, которые попадут в договор, могут значительно отличаться.
  • Узнавайте о наличии государственных субсидий . За счет участия в них можно существенно сэкономить.
  • Всегда читайте договор перед его подписанием . Очень часто в нем скрыто огромное число подводных камней, существенно влияющих на переплату и другие важные моменты.

Коммерческая ипотека, в принципе, мало отличается от привычного всем ипотечного кредита на жилье. Однако применительно к коммерческой недвижимости есть ряд нюансов. Заемщиком по коммерческой ипотеке может стать юридическое или физическое лицо. Сроки коммерческой ипотеки составляют от 5 до 12 лет, первоначальный взнос может достигать 40%, а ставки по кредиту колеблются от 15 до 20% в рублях. А срок рассмотрения заявки составляет от одной недели до одного месяца.

В коммерческой ипотеке условия кредита зависят не только от заемщика, но и от самого объекта. Например, при покупке ликвидного и доходного офисного здания, где устоялся пул крупных арендаторов, стоит рассчитывать на ставку вплоть до LIBOR + 3,3% (менее 9% по кредиту в долларах) и срок до 12 лет.

Как и у всякого кредитного продукта, у ипотеки есть свои преимущества и недостатки. К плюсам можно отнести тот факт, что ипотечная схема обкатана и знакома — обращаясь в банк за ипотечным кредитом, компания пройдет те же этапы, что и частные покупатели жилья. Предприятие обязательно проверят, объект недвижимости оценят, ответственность застрахуют.

Кроме того, неоспоримым плюсом является то, что, привлекая средства банка, компания не изымает собственный капитал из оборота. Но этот плюс с небольшой оговоркой. Это выгодно компании в том случае, если рентабельность бизнеса превышает стоимость кредита.

Теперь о недостатках. Во-первых, первоначальный взнос для бизнес-ипотеки редко бывает меньше 30% и почти никогда — ниже 25%, так как к юридическим лицам банки относятся требовательнее, чем к «физикам».

Во-вторых, заемщик должен первоначально оформить недвижимость в собственность, затем передать ее банку в залог. И только после этого банк может перечислить средства продавцу за продаваемый объект. Процедура довольно сложная и длительная, кроме того, практически невозможно использовать ипотеку при покупке офиса в новом здании, собственность на которое еще не оформлена.

В-третьих, суммарная задолженность заемщика не может быть больше трех месячных оборотов по счету. Подобные требования делают ипотеку коммерческой недвижимости для большинства предприятий малого и среднего бизнеса невозможной.

Это интересно:  Кому переходит дарственная квартира после смерти одаряемого 2019 год

Ну и, наконец, на рынке банковских услуг предложений для юридических лиц по долгосрочному (5 и более лет) кредитованию (за исключением ипотеки на жилье) практически нет.

Сделки по лизингу недвижимости осуществляются так же, как и сделки по другим предметам лизинга, в том числе и по привычным для всех автомобилям. Этот бизнес-инструмент предусматривает регистрацию договора лизинга в ФРС (он регистрируется как договор аренды, поскольку лизинг, согласно ГК РФ — вид арендных отношений) и регистрацию права собственности на объект. Заемщиком при применении лизинга может быть только юридическое лицо или ИП (при этом минимальный срок деятельности заемщика — 1 год). Договор заключается на срок от 1 года до 5 лет, первоначальный взнос составляет от 10%, при этом дополнительный залог не требуется. Балансодержателем является лизинговая компания, а срок рассмотрения заявки составляет от 3 дней до недели.

К преимуществам лизинга можно отнести менее жесткие требования к лизингополучателю, чем при ипотеке, и отсутствие дополнительных залогов. Кроме того, лизинг позволяет приобрести недвижимость в рассрочку либо по гибким условиям платежей.

Плюсом лизинга является и экономия на налоге на прибыль и налоге на имущество. Например, фирма имеет право относить на себестоимость все платежи по лизинговой сделке независимо от того, эксплуатируется имущество или нет, или фирма получает возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на величину амортизационных отчислений — законодательно за лизинговыми сделками с имуществом закреплено применение коэффициента ускоренной амортизации.

Еще один плюс состоит в том, что в себестоимость производимых товаров и услуг могут быть включены проценты по используемому банковскому кредиту (в размере, не превышающем увеличенную на 10% ставку рефинансирования ЦБ). Если учесть, что ставка по кредитам в большинстве банков находится в диапазоне от 15 до 20% годовых в рублях, то получается, что разница между коммерческой ставкой и разрешенной к списанию на затраты составляет 3-8%. Соответствующая сумма вычитается из чистой прибыли предприятия при расчете налога на прибыль.

Список плюсов продолжает возможность получения банковских кредитов (задолженность по лизингу, в отличие от задолженности по кредиту, незначительно отражается на балансе предприятия.). Кроме того, со стороны лизингодателя в качестве гарантий может выступать регистрация ипотеки в пользу банка или уступка права получения платежей по договору лизинга; со стороны лизингополучателя — страхование здания в пользу лизингодателя или банка, поручительства или банковские гарантии.

Также лизинг позволяет создать оптимальную и прозрачную структуру собственности (за счет ее учета по реальной рыночной стоимости), сохранить оборотный капитал, а также значительно сэкономить на приобретении постоянно дорожающей недвижимости благодаря ускоренной амортизации.

Согласитесь, список преимуществ более чем внушительный, но и перечень отрицательных сторон лизинга также не короток. Например, в законодательстве не прописано отдельное положение наличия договоров лизинга, поэтому регистрирующий орган рассматривает договор лизинга как договор аренды.

Минусом является и то, что при лизинге применяется более высокая процентная ставка, чем при ипотеке (в процентную ставку закладывается прибыль лизинговой компании). Однако при этом усиленная процентная нагрузка компенсируется ускоренным отнесением объекта на себестоимость.

Кроме того, договор лизинга недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу лишь с момента государственной регистрации, а оформление документов и формализм процедуры усложняют процесс.

И еще один немаловажный фактор — при лизинге имущество находится в собственности компании-лизингодателя (и иногда данный факт настораживает клиентов).

Для того чтобы корректно сравнить два таких важных бизнес-инструмента, как ипотека и лизинг, и понять, что же из них выгоднее той или иной компании, стоит учитывать три фактора. Это расходы, налоги и переход права собственности.

Для наглядности рассмотрим каждый фактор в трех ситуациях: прямой покупке, ипотеке и лизинге.

Итак, поговорим о расходах. При прямой покупке расходы предприятия не ограничиваются стоимостью этого основного средства. Они представляют собой выплату полной стоимости при приобретении имущества и налога на имущество (уплаченный ранее налог на прибыль также удорожает сделку).

При получении ипотечного кредита расходы представляют собой выплату основной суммы долга процентов по кредиту, налога на имущество, страховки залога, оценки залога, комиссии за открытия счетов, обслуживание, рассмотрение заявки.

При лизинге расходы состоят из ряда лизинговых платежей (в т.ч. авансового платежа), выплачиваемых в течение нескольких лет, выплаты выкупной стоимости по окончанию договора лизинга. При этом здесь используется термин «удорожание». Удорожание в год — это удорожание на всю стоимость объекта. Размер удорожания зависит от ставки кредитования, потому что лизинговая компания все равно получает займы от банка для проведения сделки. Также в расчетах должны быть учтены транспортный налог, страхование имущества, налог на имущество (при лизинге меньше почти в 3 раза за счет ускоренной амортизации), таможенные платежи, расходы на доставку и т. д. При лизинге указанные расходы входят в состав лизинговых платежей или оплачиваются самостоятельно, при выборе лизингополучателя.

Вторым фактором, позволяющим сравнить лизинг и ипотеку, является налоговая оптимизация. С точки зрения налогообложения лизинг имеет некоторые преимущества. Так, проценты по ипотеке предприятие может отнести на себестоимость только до определенного уровня, а все что сверх него, нужно платить из прибыли. По лизинговой схеме все платежи относятся на себестоимость. Помимо этого, механизм ускоренной амортизации, используемый в лизинге, уменьшает выплаты по налогу на имущество в несколько раз.

И третий фактор, позволяющий провести корректное сравнение лизинга и ипотеки – это процедура перехода права собственности. При простой покупке и ипотеке право собственности переходит к покупателю сразу после регистрации сделки купли-продажи, хоть недвижимость и находится под обременением. При сделке лизинга приобретаемое помещение переходит в собственность компании-лизингодателя на все время лизинга, и лишь после погашения всех лизинговых платежей собственность на объект переходит к компании-лизингополучателю.

При продаже помещений востребованы и ипотека, и лизинг. Однако в настоящее время сделок по ипотеке однозначно больше. Дело в том, что этот продукт — для большего числа потребителей (могут применять физлица), да и просто он более известен. Если рассматривать портфель сделок по лизингу недвижимости, то в РФ их доля составляет не более 3-5% от общего объема, в то время как в Европе этот показатель — от 15% и выше. Что касается ипотеки, то в РФ доля сделок по ипотеке на уровне 5-10% от общего объема сделок, в то время как в Европе этот показатель составляет почти половину. Но говорить о том, что один из инструментов лучше другого, было бы не совсем корректно. В каждой отдельно взятой ситуации может быть предпочтительнее тот или иной вариант.

Что касается нашего практического опыта с коммерческой ипотекой, она работает по следующей схеме — потенциальный клиент приходит к нам, мы показываем ему то, что есть на текущий момент, он выбирает офис, заявляет желание взять офис в ипотеку и выбирает банк, который будет «вести» ипотеку. Затем подписываются 2 договора – купли-продажи, согласно которому права собственности на площади переходят от нас к клиенту, и договор ипотеки с банком, где залогом выступает только что приобретенный офис. У нас есть банк-партнер по ипотеке, который предлагает ставку от 11% годовых в долларах и от 15% в рублях.

Как видите, особенностей работы по той или иной схеме — хоть отбавляй. А развитие таких бизнес-инструментов, как ипотека и лизинг, несомненно, будет способствовать развитию рынка.

Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land

Статья написана по материалам сайтов: capitalgains.ru, biznes-delo.ru, bank-biznes.ru, news.ners.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий