Можно ли продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? 2019 год

Процесс реализации квартиры с зарегистрированными в ней несовершеннолетними детьми может иметь различия, все будет зависеть от прав детей на эту жилплощадь.

При условии, что дети выступают как собственники квартиры или дома, либо же являются собственниками доли согласно завещанию, акту дарения либо по результатам приватизации, обязательным будет выступать не только одобрение от их родителей или опекунов, но также и разрешение органов опеки и попечительства.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Продажа объекта недвижимости, хозяином которого выступает несовершеннолетний, может быть сопряжена с некоторыми проблемными моментами.

Причинами данных проблем могут выступить, как сложность механизма по получению разных разрешений и согласований, так и факт нежелания участников сделки (банковских учреждений, покупателей, страховщиков) иметь дело с недвижимостью, обремененной какими-то проблемными аспектами.

Также сложностью может являться то, что нормы действующего законодательства в данной сфере не совсем совершенны. Это факт влечет за собой множество неожиданностей и для стороны покупателя, и для стороны продавца (к примеру, проблемные моменты во время приватизации недвижимости с детьми).

Обратимся к номам законодательства.

Что нужно для выписки из квартиры, читайте тут.

Где можно выписаться из квартиры, читайте по ссылке: berczn.ru

Характерные черты сделок с жилплощадью несовершеннолетних граждан в РФ устанавливаются такими нормативными документами:

  • Основным законом – Конституцией Российской Федерации;
  • ГК РФ (Федеральный Закон №51 от 30 ноября 1994 года);
  • Нормами Семейного кодекса РФ (Федеральный Закон №223 от 29 декабря 1995 года);
  • Законом об опеке и попечительстве (Федеральный Закон №48 от 24 апреля 2008 года).
  • ЖК РФ (Федеральный Закон №188 от 29 декабря 2004 года);
  • Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (ФЗ № 1541-1 от 04 июля 1991 года);
  • Иными НПА, а также подзаконными нормативными актами муниципального значения.

Указанные своды законов и отдельные законы определяют ребенка, как члена общества, обладающего полным объемом прав и свобод.

Отличительной особенностью прав ребенка от прав взрослого гражданина является то, что ряд своих законных интересов он может осуществлять лишь посредством родительской помощи, а при отсутствии таковых, через законного представителя (представителей), а также через органы опеки и попечительства.

Во время осуществления сделок с объектами недвижимости, указанные органы должны защищать несовершеннолетнего от нарушения его имущественных прав.

Есть такой популярный неверный стереотип, касательно того, что органы опеки и попечительства должны давать свое разрешение на продажу жилплощади ребенка лишь при обстоятельствах ухудшения жилищных условий последнего.

Смеем заметить, что это не является полностью корректным суждением, так как любое изменение в правовом положении жилья, принадлежащего ребенку, должно согласовываться с вышеуказанным органом.

Сделка, которая не одобряется ООП, не сможет быть удостоверенной нотариально, и, соответственно, не признается со стороны государства. При условии, что такая сделка осуществилась каким-то иным путем, она признается судебным органом как недействительная.

Тем более, если жилищные условия ребенка изменились в худшую сторону, ведь базовое условие для получения разрешения на реализацию объекта недвижимости несовершеннолетнего собственника в том, что жилье, которое приобретается, не ухудшает условия проживания данного лица, ни в плане площади жилья, ни в плане санитарных норм, ни в плане размера его доли.

Несовершеннолетний гражданин и недееспособность

С целью четкого понимания того, в каких случаях продавец недвижимости с несовершеннолетним сособственником будет обязан получить разрешение ООП, следует рассмотреть значение понятий «несовершеннолетний», а также «недееспособность». Являются ли данные понятия тождественными? Конечно же, нет.

Дееспособность – способность осуществления и приобретения гражданином прав и обязанностей. Согласно ст. 60 Конституции РФ, полной дееспособностью гражданин будет обладать после достижения совершеннолетнего возраста (18 лет). С данного момента, гражданин будет иметь право на осуществление различных сделок в самостоятельном порядке.

Лица, которые не достигли возраста 18 лет, признаются несовершеннолетними. Если гражданин не достиг 14-летнего возраста, то он имеет статус малолетнего.

Малолетнее лицо является недееспособным, а потому сделки от своего имени они совершать, естественно, не могут. За них это делают их законные представители.

Лицо, находящееся в возрасте от 14 до 18 лет, обладает большим объемом свобод по заключению сделок, однако, при условии, что действия таковых будут иметь одобрение со стороны родителей или законных представителей. Данное положение определяется с законодательной стороны, как неполная или ограниченная дееспособность.

Итак, во время реализации недвижимости, принадлежащей недееспособному или не полностью дееспособному лицу, следует получить согласие на сделку от ООП.

Но заметим, что несовершеннолетние граждане могут обладать и полной дееспособностью.

Согласно нормам действующего законодательства, подобный статус у детей появляется в таких случаях:

  • Во время вступления лица в брак с шестнадцатилетнего возраста (кроме того, при расторжении брачных отношений до момента достижения лицом совершеннолетнего возраста, он будет иметь статус дееспособного);
  • При эмансипации (статья 27 ГК РФ), которая означает, что ребенок возрастом 16 лет, работающий согласно трудовому договору, или же занимающийся предпринимательством, имеет право на получение полной дееспособности.

В данных случаях, согласия от ООП на реализацию объекта недвижимости не потребуется.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Каким образом получить согласие от ООП:

  • Следует получить справку, отображающую перечень зарегистрированных в реализуемом объекте недвижимости лиц. С этой целью, родители или опекуны должны посетить паспортный стол, имея при себе такие документы, как паспорт, свидетельство о рождении ребенка или же его собственный паспорт и, кроме того, свидетельство о праве собственности на недвижимость (в данном свидетельстве должен указываться несовершеннолетний);
  • Далее – обращение в орган опеки и попечительства. Родители ребенка, даже при условии нахождения их в разводе, совместно с ребенком, которому 14 и более лет, направляются в данное учреждение и представляют в адрес уполномоченных лиц такую документацию: документы, удостоверяющие их личности, свидетельство о рождении ребенка (или паспорт ребенка), а также справочный документ о прописанных лицах в данной квартире и, кроме того, свидетельства о собственности касательно покупаемой и продаваемой недвижимости, а также техпаспорта;
  • Следующий шаг – написание заявления о приобретении нового объекта недвижимости и реализации старого. Данное заявление подписывается как родителями, так и ребенком (при условии достижения последним 14-летнего возраста);
  • Ожидание согласования. ООП ваше заявление рассматривается в течение двух недель. На протяжении данного временного промежутка, орган проводит проверку относительно возможного ущемления прав ребенка. Если данная проверка прошла успешно, то орган опеки и попечительства выдаст вам разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетнего в письменном виде.

Рассмотрим стандартные ситуации, которые требуют различных подходов к процессу оформления сделки:

  • недвижимость приватизирована, а дети являются собственниками;
  • также приватизированное жилье, однако, несовершеннолетние, хоть и обладали равными правами с собственником, не вписаны в число собственников;
  • несовершеннолетние выступают собственниками согласно договору купли-продажи, акту дарения, договору мены;
  • ребенок является наследником объекта недвижимости, что подтверждается соответствующим свидетельством;
  • несовершеннолетний не является собственником, но он прописан в реализуемой квартире.

Приведенные выше ситуации, как видно, имеют различия. Стоит обращать внимание на необходимость дифференцировать тот вариант продажи недвижимости, собственником которой выступает ребенок, от того, при котором несовершеннолетний имеет лишь право пользования данной недвижимостью.

Нам уже известно, что для продажи жилплощади несовершеннолетних собственников предстоит получить согласие со стороны ООП.

Но как же поступать в ситуации, когда ребенок не владеет реализуемой недвижимостью, а лишь зарегистрирован по ее адресу?

В данном случае, подобное разрешение будет попросту необязательным. Учитывайте тот факт, что зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего нельзя выписать, условно говоря, на улицу.

А покупатель, как правило, не будет приверженцем того варианта, при котором ребенок прежнего хозяина останется зарегистрированным в его квартире.

В соответствии со ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, местом жительства несовершеннолетних, не достигших возраста 14-ти лет, выступает место проживания их родителей (а также представителей или опекунов).

Итак, до момента подписания договора по продаже объекта недвижимости, хотя бы одному из родителей ребенка следует прописаться по новому адресу, а после этого, по тому же адресу может быть прописан и сам ребенок.

Жилье, в котором будет регистрироваться несовершеннолетний, должно быть пригодным для нормального проживания и соответствовать всем санитарным нормам. В случае если такие требования соблюдены не будут, то в выписке вам откажут.

При каких обстоятельствах покупка нового жилья не будет выступать обязательным условием для продажи квартиры несовершеннолетнего или выписки такового?

Как ранее было указано, нормы законодательства относительно данных общественных отношений, не совершенны.

Кроме того, отсутствует четкая регламентация случаев, когда ООП имеет право на выдачу согласия на продажу жилья ребенка, а когда нет.

Во время рассмотрения подобных вопросов, ООП должен действовать исключительно в интересах несовершеннолетнего. По данной причине, практикуется несколько отступлений от буквы закона.

Итак, покупка новой жилплощади для ребенка не потребуется, если:

  • Семья переезжает на ПМЖ за пределы РФ;
  • Семья ребенка переезжает в другой населенный пункт, при условии, что средства, вырученные от продажи квартиры, перечислятся в пользу несовершеннолетнего, а также с условием наделения его долей;
  • При покупке нового объекта недвижимости в новом доме. Основные условия: стадия готовности данного дома должна быть довольно высокой, а несовершеннолетний, на время проведения строительства, должен быть зарегистрирован по какому-либо адресу.

Также есть ряд обстоятельств, при которых на практике реально приобрести новую квартиру для несовершеннолетнего с худшими условиями:

  • Ребенок нуждается в дорогостоящем лечении;
  • Состояние несовершеннолетнего не может позволить ему жить по прежнему адресу, в прежнем населенном пункте или его части;
  • При переезде ребенка на новое место жительства с целью обучения или образования, при условии, что в прежнем месте такой возможности не было.
Это интересно:  Налог на дачный дом: размер, порядок оплаты, наказание за уклонение от уплаты и категории льготников 2019 год

После прочтения статьи у вас остались вопросы? Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

  • Отец или мать ребенка вместе с ним обращаются в паспортный стол, где пишут заявление на выписку несовершеннолетнего. Приложения: документы, удостоверяющие личность, свидетельство на право собственности относительного нового жилья, в котором будет указан ребенок, а также решение ООП;
  • Заполнение листка убытия;
  • Далее за несколько дней сотрудники паспортного стола проведут проверку документации, а затем выдадут листок убытия, согласно которому несовершеннолетний считается снятым с регистрации по прежнему адресу.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и в течение часа профильный специалист перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Необходимые документы:

  • Паспорта, свидетельства о рождении;
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • Разрешение на продажу от всех собственников (нотариально удостоверенное);
  • Разрешение от имени законных представителей несовершеннолетних (также нотариально удостоверенное);
  • Постановление ООП (выдается лишь после предоставления ребенку жилья, равноценного или лучшего, нежели прежнее);
  • Кадастровая выписка;
  • Договор купли-продажи;
  • Акт приема-передачи жилья;
  • Платежный документ по оплате государственной пошлины;
  • Регистрация права собственности на имя покупателя.

В остальном процесс сделки купли-продажи осуществляется в обычном порядке.

Продать квартиру, в которой прописан человек, теоретически возможно. Запретов на такую сделку нет. Но покупатели часто отсутствие прописки гражданина ставят одним из важных условий сделки. И невыполнение этого условия становится предметом спора покупателя и продавца или вовсе причиной отказа от сделки.

Рассмотрим возможность продажи квартиры с прописанными в ней посторонними людьми.

Существуют определенные граждане, выписать которых Вы не сможете ни при каких обстоятельствах. Даже после продажи и смены собственника они сохранят за собой право пользоваться жилым помещением, в котором зарегистрированы. Ни прежний владелец, ни новый собственник выписать их не в силах.

К таким категориям относятся:

  • дети, оставшиеся без родительской опеки;
  • граждане, отказавшиеся от приватизации, сохраняют права на квартиру. Если в муниципальном жилье ранее были зарегистрированы два человека. После приватизации один из них стал собственником, а второй написал отказ от приватизации. Выписать второго можно не иначе как по его согласию;
  • граждане, которые пользуется квартирой в соответствии с завещанием, либо договором ренты;
  • лица — члены жилищного кооператива, внесшие хотя бы часть оплаты, а также члены их семей.

Хоть и сделка возможна, но для покупателя остается большая угроза относительно самостоятельного пользования и распоряжения квартирой, если прописаны:

  • несовершеннолетний ребенок. При определенных обстоятельствах после сделки его возможно выселить только через суд и то с большим трудом;
  • недееспособные граждане. Жилплощадь, где прописан инвалид, также может быть предметом спором относительно права проживания в ней такого гражданина.

Чтобы продать квартиру наверняка, продавец должен решить вопрос с прописанными людьми. Не всегда удается выписать человека из квартиры до продажи. И чтобы сделку не отменили в будущем, нужно вопрос регистрации четко проговорить с покупателем. Обычно обсуждают такие условия:

  • продажа квартиры производится с прописанным человеком, из-за чего скидывают цену;
  • продавец обязуется выписать себя и прочих жильцов в течение определенного времени после продажи. Как правило, дается 2-3 месяца;
  • выпиской будет заниматься покупатель после сделки. Но старый собственник будет оказывать всякую помощь. Например, предоставлять доказательства и участвовать в судебном деле.

В любом случае в договоре на продажу нужно указывать, что в квартире имеются прописанные, это требование закона. И ещё один пункт в договоре посвятить тому какие обязанности у продавца и покупателя в связи с наличием жильцов. То есть кто и как будет заниматься вопросом выписки.
В остальном сделка совершается в обычном порядке.

Жилые помещения бывают приватизированными (либо приобретенными в собственность по иным основаниям) и неприватизированными, то есть муниципальными. В любом таком жилье могут быть прописаны граждане, не состоящие в родстве с собственном, либо с нанимателем.

И собственник квартиры, и наниматель по договору соц.найма, могут выписать граждан, зарегистрированных в жилом помещении. Однако процедура в зависимости от статуса жилья несколько различается.

Поскольку продать жилое помещение может только ее владелец, в данной статье мы будем вести речь именно о них.

Гражданин, прописанный в Вашей квартире, для покупателя «обременение объекта недвижимости». Значит на жилье, которое Вы хотите продать, имеются права третьи лица. И данное обстоятельство может помешать вам совершить сделку купли-продажи.

Сама прописка — это просто административный акт. Никаких прав на жилье, кроме возможности жить в нем она не дает. Поэтому владелец без всяких проблем может продать свою квартиру, без согласия лиц, прописанных в ней. А вот что с ними будет делать покупатель — это уже вопрос другой.

В квартире собственника может быть прописан кто угодно. Но обычно к таким людям относятся:

  • изначально пописанные граждане, ранее не принимавшие участия в приватизации;
  • супруги, вселенные и прописанные после регистрации брака;
  • дети, родившиеся уже после того, как квартира перешла в собственность одному из родителей;
  • посторонние лица, которых собственник временно или постоянно зарегистрировал по своему месту жительства.

По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно или временно. С временной регистрацией просто — собственник прописывает у себя гражданина, например, на полгода. После истечения этого срока все права у временного жильца заканчиваются автоматически. Никакие процедуры для выписки не нужны. Регистрацию при желании можно как продлить на любой срок, так и не продлевать.

С постоянной регистрацией ситуация другая. У прописанного возникает право пользования жильем. Распорядиться квартирой, как собственник (продать, подарить, сдать в аренду, либо оставить в наследство) он не может. Зато может жить по месту своей прописки и пользоваться жильем наряду с собственником. Если этот человек при продаже квартиры соглашается выписаться добровольно, проблем ни у кого не будет. А что делать, если он категорически отказывается? Тогда его придется выписывать принудительно.

Допустим, несколько лет назад Вы прописали в свою квартиру постороннего человека, не родственника. С вами он не проживает, однако регистрацию имеет.

Это обстоятельство Вам не мешало. Однако вы решили жилье продавать. Где живет прописанный у вас человек неизвестно. Связи Вы не поддерживаете, предложить ему выписаться в добровольном порядке возможности нет. Что же делать с прописанным человеком?

Можно снизить цену на квартиру и продать ее прямо с обременением, если найдется покупатель. А можно выписать постороннего гражданина и без его согласия.

Для этого подайте в суд заявление, заявив о признании прописанного у гражданина утратившим право пользования Вашей квартирой. В заявлении следует сделать акцент на следующее:

  • фактически гражданин никогда не жил в спорной квартире;
  • он не перевозил к Вам свои вещи, и его имущества у Вас нет;
  • гражданин выехал добровольно, покинул место жительства, и в нем не нуждается;
  • он никогда не делал попыток вселиться к Вам;
  • гражданин не оплачивает коммунальные услуги.

Судебное решение вступает в законную силу через 30 дней после вынесения. На основании этого решения и выписывается неугодный жилец.

Такие же действия может совершить и покупатель после приобретения жилого помещения. Если он согласился купить у Вас квартиру с обременением. Никаких проблем с выпиской данного гражданина у него не возникнет.

Члены семьи собственника имеют такое же право пользоваться жильем, как и сам владелец, если они проживают совместно. Конкретно к членам семьи собственника Жилищный кодекс относит его детей, родителей и супругов.

Членами семьи могут быть и другие лица, которым собственник разрешил проживать совместно с ним. К таким лицам относятся:

  • прочие родственники;
  • иждивенцы, признанные нетрудоспособными;
  • иные лица, которые родственниками собственника не являются. В исключительных случаях закон предусматривает возможность приравнять таких лиц к членам семьи собственника.

Если семейные отношения прекратились (например, собственник развелся с супругой), то член его семьи ставится бывшим членом семьи. За такими право на пользование не сохраняется. Поэтому он должен освободить квартиру по первому требованию собственника. В противном случае его выселяют в судебном порядке на основании соответствующего иска. В отличие от посторонних, бывшие члены семьи имеют некоторые привилегии при рассмотрении вопроса об их выселении.

Так, на основании судебного решения за таким гражданином могут на определенный срок сохранить право проживания. Такое право допускается в следующих случаях:

  • у бывшего члена семьи отсутствует другое жилье;
  • у него отсутствует финансовая возможность приобретения другого жилья.

После того, как срок, установленный судом, закончится, право пользования квартирой у такого человека прекратится.

Данное правило дает возможность некоторого маневрирования. Например, Вы прописали в квартиру своего взрослого (совершеннолетнего) ребенка, который ранее проживал в другом месте.

Ребенок не может стать бывшим родственником даже в случае развода родителей. Соответственно, в судебном порядке лишить совершеннолетнего сына или дочь права пользования квартирой по данному основанию Вы не сможете. Однако вы можете продать свою квартиру вместе с прописанным в ней совершеннолетним ребенком, после чего новый собственник выпишет его из квартиры без проблем.

О том, какие проблемы могут возникнуть при попытке выписать родственников смотрите на видео:

Не всегда продавец честно скажет, что в его квартире прописаны посторонние лица. То есть на момент продажи не сняты с регистрационного учета. Или о том, что у него имеется отбывающий наказание родственник, который по этому основанию временно выписан из квартиры. А ведь через несколько лет он вернется, и потребует восстановить его в правах.

Поэтому перед тем, как приобрести квартиру (особенно если ее цена на удивление невысока по сравнению с аналогичным жильем такого уровня) Вам следует самому выяснить необходимые сведения.

Это интересно:  Как перевести квартиру на индивидуальное отопление в многоквартирном доме 2019 год

Для этого следует в обязательном порядке затребовать у собственника расширенную выписку из поквартирной карточки с информацией о каждом прописанном человеке (так называемые форма 10 и форма 17). Причем помимо тех, кто сейчас прописан в квартире, в такую карточку включены и ранее прописанные, и выехавшие, и убывшие. В карточке указывается и причина, по которой из квартиры выехали бывшие жильцы.

Такую карточку легко получит собственник, предъявив свой паспорт, а также подтвердив право на квартиру свидетельством либо выпиской из реестра.

Только после того, как у вас в руках окажется эта карточка, можно принимать решение покупать вам предложенную квартиру или искать «чистый» вариант.

Особый случай когда из квартиры выписан временно отсутствующий гражданин, который находится в исправительной колонии. Через несколько лет Вы можете получить из суда исковое заявление, в котором гражданин на законных правах будет просить вселить его в Вашу квартиру. Поскольку он имеет право пользования жильем проданном без его уведомления о сделке.

Конечно, можно будет попытаться признать куплю-продажу квартиры незаконной. Но даже в случае удачи вернут ли Вам деньги, указанные в договоре. А Вы отдадите квартиру с ремонтом и иными вложениями. А если бывший собственник уже умер к этому времени? Нюансов масса, и обезопасить себя Вам следует самому.

Много неожиданного может ждать покупателя квартиры, в которой прописаны дети. Выиграть судебную тяжбу в таком случае трудно — приоритеты детей в нашей стране на первом месте.

Если Вы все-таки решили приобретать такую квартиру, взаимодействовать нужно с органами опеки.

Если «маленький» гражданин не имеет в собственности ни квадратного метра продаваемого жилья, то продавать можно без согласия опеки.

В остальных случаях без мнения органов опеки продажа невозможна. При этом каких-то конкретных форм взаимодействия с опекой нет. В целом защита прав несовершеннолетнего, которого выписывают из квартиры, сводится к следующему:

  • ему должны предоставить иную недвижимость;
  • квадратов в новом жилье несовершеннолетнему должно быть отведено не меньше, чем в старой квартире;
  • новое жилое помещение должно быть с удобствами — никаких туалетов и рукомойников на улице.

При этом закон не запрещает опеке руководствоваться собственными соображениями относительно того, устраивает ли их жилье, которое будет предоставлено несовершеннолетнему. А критерии бывают разные.

Различные обстоятельства, связанные с личностью владельцев помещения, могут значительно повлиять на процедуру купли-продажи.

Если в жилище прописаны несовершеннолетние дети, то продать квартиру несколько сложнее из-за ряда официальных процедур.

Считается, что дети не могут самостоятельно защищать свои права, поэтому за такими сделками тщательно следят контролирующие органы.

Очень часто у граждан возникает вопрос: как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети? Вот об этом мы и расскажем. Можно ли продать квартиру с прописанным ребенком и если да, то как?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

В соответствии с законом несовершеннолетний формально имеет те же права и обязанности, что и взрослый человек.

Однако из-за своего возраста и отсутствия житейского опыта он не всегда может адекватно оценивать последствия своих юридически значимых действий.

Поэтому свои права ребенок может реализовать только под контролем родителей или опекунов.

В возрасте до 14 лет он вообще не имеет права подписывать никакие документы. Все действия за него и в его интересах выполняют законные представители.

С 14 до 18 лет несовершеннолетний расписывается во всех документах самостоятельно, но рядом обязательно должна стоять подпись взрослого, заверяющего, что интересы его подопечного не ущемлены.

Все эти положения закреплены в таких законодательно-нормативных актах, как:

Как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Если ребенок только прописан в квартире и не является ее собственником, то сложностей с отчуждением жилплощади гораздо меньше.

В этом случае даже не обязательно обращаться в орган опеки, так как на имущественные права несовершеннолетнего никто не покушается.

Если малыша не выписать, то он при продаже сохраняет свое право на проживание в квартире, что, естественно, неудобно для покупателя.

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми влечет за собой массу трудностей. Согласитесь, если вы купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и он имеет право проживать на вашей территории, приятного в этом мало.

Возможные осложнения могут доставить:

  • родители, которые не пожелают выписывать малыша с жилплощади – придется их в этом убедить, возможно, сами пойти на какие-то уступки, например, повысить плату за квартиру;
  • сотрудники ФМС, которые откажутся выписать ребенка «в никуда» – он должен быть прописан вместе с мамой или папой, поэтому одного малыша снять с регистрации не удастся;
  • регистраторы, которые откажутся прописывать малолетнего по новому месту жительства – пока он не достигнет 14-ти лет, его должны регистрировать вместе с родителями;
  • если же малыша попытаются «подселить» к чужим людям (даже если это родные бабушки и дедушки), то вполне правомерен отказ.

Только тщательно проверив ситуацию можно осуществлять покупку квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок.

Если собственниками квартиры являются мама с папой, а дети только прописаны на жилплощади, то проблем с их выпиской возникнуть не должно.

Единственное, что нужно: получить согласие законных представителей на выписку.

В большинстве случаев достаточно письменного заверения.

Кроме того, собственники обычно стараются выписать детей из квартиры еще на стадии предпродажной подготовки, чтобы не смущать потенциальных покупателей.

Это возможно, если ребенок достиг 14-ти лет и есть другие родственники. Если же малыш еще не достиг 14-ти лет, то прописать его можно только с одним из родителей.

Иногда в получении согласия возникает проблема другого плана: папа и мама малыша находятся в разводе.

Бывают такие осложнения:

  • второго родителя невозможно найти;
  • родитель не дает согласия на выписку;
  • отец и мать не могут договориться о будущем месте жительства их чада.

В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.

Обращение в органы опеки в обязательном порядке понадобится, если несовершеннолетний не просто прописан на жилплощади, но и является ее собственником.

В этом случае, продажа квартиры с прописанным ребенком становится гораздо сложнее. Обязательно понадобится предоставлять малышу такую же долю в другом принадлежащем родителям жилом помещении.

Чаще всего проводят так называемые «альтернативные сделки» – одновременную куплю-продажу двух квартир. Иными словами, семья продают свое старое жилье и покупает новое.

При этом нужно соблюдение таких правил:

  • условия проживания в новой квартире (или доме) не должны быть хуже, чем на прежнем месте жительства;
  • доля малыша не должна быть меньше ни в процентом соотношении, ни по метражу;
  • жилье должно быть достроенным и признанным годным к проживанию.

В редких случаях допускается, чтобы ребенку выделяли долю не в приобретаемой квартире, а в другой, уже принадлежащей отцу или матери.

Надеемся теперь вам стало понятно, можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?

Отвечая на вопрос: как продать квартиру с прописанным ребенком, стоит отдельно поговорить и о том куда его можно выписать.

Иногда родители согласны на проведение сделки, но не могут совершить этого в силу закона.

Это происходит в том случае, если их чадо не достигло 14-ти лет. В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса малолетние должны проживать со своими законными представителями.

Более того, им обязательно должно быть предоставлено место жительства, т.е. выписать их «в никуда» не получится.

Детей после 14-ти лет также выписать «в никуда» не получится, но их можно зарегистрировать по месту жительства родственников.

Поэтому отцу или матери надо будет выписаться из квартиры еще до оформления ее продажи. Затем он может сразу «переписать» место жительства детей, либо дать согласие на смену места их регистрации.

  1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
  2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Естественно, что нынешние хозяева продаваемой квартиры вряд ли согласятся прописать у себя на жилплощади взрослого и ребенка до подписания договора купли-продажи.

Как продать квартиру где прописан несовершеннолетний ребенок и оформить все максимально правильно? Как правило, несовершеннолетних детей стараются выписать из квартиры еще до начала оформления сделки.

Однако если вариантов их отдельной прописки нет, то возможен такой порядок действий:

  • заключение предварительного договора, оформление недостающих бумаг;
  • выписка одного из родителей из квартиры и регистрация его по новому месту жительства;
  • подписание договора купли-продажи, сдача документов на госрегистрацию;
  • выписка остальных членов семьи из квартиры и прописка по новому адресу;
  • передача денег в соответствии с договором;
  • получение новых свидетельств о регистрации прав собственности.

Если же ребенок достиг 14-ти лет, то его можно выписать «в никуда» вместе с законным представителем (отцом, матерью или опекуном), и необходимость в 4 пункте отпадает.

По новому месту жительства надо зарегистрироваться в течение 10 дней, иначе на каждого члена семьи ФМС наложит штраф.

И на вопрос, как продать квартиру, если там прописан ребенок можно ответить однозначно — только соблюдая все требования законодательства.

Затруднения возникают, если кто-то из законных представителей несовершеннолетнего не дает своего согласия, либо если малыш является собственником квартиры. В этом случае, покупка квартиры с прописанными детьми может повлечь за собой для покупателя массу затруднений, хотя сама продажа квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок и осуществима.

Это интересно:  Как создать личный кабинет для оплаты коммунальных услуг 2019 год

Чтобы избежать возможных неблагоприятных последствий в будущем, связанных с расторжением ДКП и возвращения сторон сделки в исходное положение, продавцу и покупателю нужно знать, как продать квартиру если прописан ребенок в ней. В сегодняшней статье наша редакция постарается дать полный и исчерпывающий ответ на представленный вопрос.

Действующим законодательством не установлено каких-либо прямых запретов относительно того, что продажа квартиры с несовершеннолетними детьми не может быть осуществлена в принципе.

Вообще, существуют две ситуации:

  • продается квартира, в которой несовершеннолетний является собственником (например, имеет долю в праве общей собственности);
  • продается недвижимость, в которой ребенок просто прописан, но не имеет каких-либо имущественных прав.

Так вот, вторая ситуация намного проще как для продавца, так и для покупателя. Хотя бы потому, что разрешение от органов, занимающихся вопросами опеки и попечительства, брать не придется (кроме случаев, которые указаны в ч. 4 ст. 292 ГК).

Тем не менее, к сделкам, при совершении которых тем или иным образом затрагиваются права несовершеннолетних, покупателю недвижимости нужно относиться с особой внимательностью.

На основании ч. 4 ст. 292 ГК, отчуждать жилое помещение можно исключительно с предварительного разрешения органов, которые занимаются вопросами опеки, если в нем проживают (то есть необязательно имеют право собственности – достаточно просто права пользования, которое предусмотрено ст. 31 ЖК):

  • либо дети, которые находятся под опекой или попечительством;
  • либо дети, которые остались без родительского попечения.

То есть лицу, которое намерено продать квартиру, необходимо обязательно посетить территориальный орган опеки в том случае, если в квартире имеют право пользования дети, у которых:

  1. родители умерли;
  2. родителей лишили прав;
  3. родители были признаны недееспособными;
  4. есть опекун или попечитель, назначенный органами опеки в порядке, предусмотренным ФЗ № 48 от 24-го апреля 2008-го года (далее – ФЗ № 48).

Опека выдаст разрешение на отчуждение недвижимости в том случае, если имущественные права ребенка в результате данной сделки не будут подвергнуты ухудшению. А это означает, что продавцу необходимо предоставить ребенку (если он был только прописан) право пользования иным жилым помещением взамен продаваемого, которое аналогично или лучше по техническим характеристикам, площади, планировке и иным параметрам. То есть просто нужно вселить ребенка в качестве члена своей семьи (ст. 31 ЖК РФ) и представить опеке доказательства этого.

В иных случаях, то есть когда опека или попечительство над ребенком не установлены, родители не лишены родительских прав и др., согласие от опеки получать не требуется.

В ч. 2 ст. 292 ГК четко сказано – если на квартиру или жилой дом перешло право собственности к другому физлицу, то право пользования у членов семьи бывшего владельца сразу же прекращается.

Поскольку в продаваемой квартире ребенок был только прописан, но не имел там доли, то у него было только право пользования, а значит, оно будет прекращено на основании данного нормативного положения.

В нашей ситуации между ребенком и новым собственником квартиры семейных отношений не было в принципе.

Чтобы в дальнейшем проблем не возникло ни у продавца, ни у покупателя недвижимого имущества, следует заключать договор купли-продажи с обязательным включением в него условия о снятии с регистрационного учета продавца и всех членов его семьи в определенные сроки (например, в течение 10 дней после осуществления сделки по купле-продаже).

Тем не менее, наличие такого условия в договоре не значит, что продавец действительно выпишется сам и снимет с учета своего несовершеннолетнего ребенка. В представленной ситуации покупателю придется обращаться в суд с требованием о принудительном снятии с регистрационного учета всех лиц, которые утратили право пользования жильем.

После вступления в силу соответствующего судебного вердикта покупатель сможет обратиться в ГУВМ МВД и выписать бывшего собственника и его несовершеннолетнего ребенка на основании пп. “е” п. 31 Правил регистрации и снятия…, утвержденных Постановлением Правительства № 713 от 17-го июля 1995-го года (далее – Правила).

Как вариант, еще можно прописать договорную ответственность продавца за невыписку себя и детей (п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, что сделка расторгается, а стороны возвращаются в исходное положение в случае, если снятие с учета не будет произведено в течение определенного количества дней.

Тем не менее, во избежание судебного решения вопроса покупателю все же лучше заключать сделку после того, как собственник и все члены его семьи, в том числе, и несовершеннолетние, пропишутся по другому месту жительства.

На основании ч. 2 ст. 20 ГК РФ, малолетние граждане, то есть дети, находящиеся в возрасте до 14 лет, обязаны иметь постоянную прописку по тому же адресу и в том же объекте недвижимости, что и их:

  1. родители;
  2. опекуны;
  3. попечители;
  4. иные законные представители.

Если несовершеннолетнему – от 14 до 18 лет, тогда он может иметь постоянную регистрацию и не по адресу жительства родителей или законных представителей. То есть выписать его можно вполне к другим родственникам – бабушкам, дедушкам, братьям, сестрам и др.

Сведения о зарегистрированных правах на недвижимый объект можно узнать из выписки из ЕГРН, которая предоставляется по запросу вообще любого лица (ч. 1 ст. 62 ФЗ № 218 от 13-го июля 2015-го года, далее – ФЗ № 218).

Согласно ч. 2 ст. 63 ФЗ № 218, выписка предоставляется на платной основе (кроме лиц и организаций, указанных в ч. 1 ст. 63 ФЗ № 218 – например, по запросам прокуратуры, МФЦ, арбитражных управляющих, нотариусов и прочих). Размер платы по состоянию на 2018 и 2019 годы установлен Приказом Минэкономразвития № 291 от 10-го мая 2016-го года.

Если в полученной покупателем недвижимости выписки из ЕГРН не будет сведений о наличии у несовершеннолетнего ребенка прав собственности на покупаемый объект – значит, одной проблемой меньше.

Однако еще необходимо проверить, есть ли у ребенка прописка. Узнать представленную информацию можно:

  • из домовой книги, которая должна находиться у продавца недвижимости;
  • из Единого жилищного документа (при сделке по купле-продаже на территории Москвы).

Как продавцу квартиры исполнить свою обязанность по выписке себя и своего ребенка из продаваемого объекта

Есть два варианта действий:

  1. сняться с регучета по старому месту жительства, а потом встать на учет по новому;
  2. либо же просто встать на регучет по новому месту жительства (в таком случае, на основании пп. “а” п. 31 Правил, территориальное отделение ГУВМ МВД, принявшее заявление гражданина по новому месту, обязано в течение 3 суток выслать уведомление в орган ГУВМ МВД по старому месту с целью снятия физлица с регучета).

Процедура снятия и постановки на регучет осуществляется согласно законодательным нормам, представленным в Административном регламенте, утвержденным Приказом МВД № 984 от 31-го декабря 2017-го года. Плата ни за снятие с учета, ни за постановку, не взимается.

Стороны сделки обязаны знать, как продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок, чтобы избежать возможных проблем в дальнейшем:

  • осмотр объекта недвижимости;
  • ведение переговоров относительно условий сделки (ст. 434.1. ГК);
  • при необходимости – заключение предварительного соглашения по купле-продаже в соответствии со ст. 429 ГК (например, если продавцу квартиры нужно какое-то время, чтобы выписаться, или если продажа квартиры в данный момент невозможна по каким-либо иным причинам, но возможна в будущем);
  • проверка покупателем наличия обременений на объект недвижимости путем запроса выписки из ЕГРН, а также проверка количества прописанных и собственников;
  • в случае, если есть основания, предусмотренные в ч. 4 ст. 292 ГК, истребование согласия от органов опеки в порядке, установленным в ст. 21 ФЗ № 48;
  • заключение основного договора купли-продажи недвижимости по правилам, представленным в Параграфе 7 Главы 30 ГК (то есть обязательно в письменной форме, с указанием цены имущества и других существенных условий);
  • наконец, осуществление государственной регистрации перехода имущественных прав в порядке, указанном в ФЗ № 218.

В случае, если органом опеки и попечительства, органом исполнительной власти или иным лицом, управомоченным на контроль за соблюдением прав ребенка, будут выявлены факты нарушения имущественных прав несовершеннолетнего, сделку по купле-продаже квартиры могут признать недействительной.

Если суд признает сделку недействительной, наступят последствия, определенные в ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть:

  1. покупатель квартиры возвращает ее обратно продавцу;
  2. а продавец, в свою очередь, обязан будет возместить покупателю ранее уплаченные им денежные средства по договору купли-продажи.

Например, сделку признают недействительной в случае неполучения согласия от органа опеки и попечительства в случае, если его получение необходимо по закону (ст. 173.1. ГК РФ), к примеру:

  1. несовершеннолетний был все же собственником;
  2. либо несовершеннолетний был сиротой, либо находился под опекой, попечительством.

Итак, перед покупкой квартиры, во избежание признания сделки недействительной, нужно проверить, обладают ли несовершеннолетние правом собственности на нее. Если обладают, нужно обязательно, чтобы такую сделку одобрили органы опеки. Также разрешение потребуется и в случае отчуждения квартиры, в которой просто прописаны дети, оставшиеся без попечения родителей.

Статья написана по материалам сайтов: berczn.ru, juresovet.ru, svoe.guru, prosadidom.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий