Нотариальное заверение сделок с недвижимостью с 2016 года 2019 год

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество

подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно внесенным изменениям, нотариальному удостоверению отчуждение долей подлежит и в случае отчуждения долей всеми участниками долевой собственности.

Также в случае продажи доли собственник обязан письменно уведомить остальных участников долевой собственности о намерении продать долю, а также указать цену и другие условия продажи. Сделка может быть совершена спустя месяц после такого уведомления. Однако в случае, если остальные дольщики напишут отказ от покупки указанной доли, сделка может быть совершена и до истечения этого срока по предоставлению отказов нотариусу.

В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесены изменения в части касающейся нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Новые правила введены Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Изменения вступили в силу с 2 июня 2016 года.

Теперь нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке). Ранее нотариальное удостоверение требовалось для сделок по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Таким образом, удостоверять у нотариуса теперь необходимо не только сделки по продаже, но и любые иные сделки, направленные на отчуждение доли, независимо от того, является приобретателем доли постороннее лицо или другой участник общей собственности.

Указанное требование не будет применяться к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав такого фонда.

Кроме того, по новым правилам нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. До вступления этих изменений в силу нотариально удостоверялись сделки по продаже недвижимого имущества указанных категорий граждан.

Федеральным законом также исключено правило о нотариальном удостоверении сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления.

Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ (пункт 3 статьи 24.1 № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.) с 1 января 2016 г. сделки по продаже земельной доли также подлежат нотариальному удостоверению.

Федеральный закон от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года

Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594; 2001, № 11, ст. 997; 2004, № 35, ст. 3607; 2005, № 1, ст. 22; 2016, № 1, ст. 11) следующие изменения:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

«1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых он продает ее.

Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения срока, указанного в абзаце третьем настоящего пункта.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке»;

б) абзац шестой пункта 4 дополнить предложением следующего содержания: «Положения пункта 1 настоящей статьи в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда»;

2) в пункте 2 статьи 30 слова «доверительного управления или» исключить, слово «продаже» заменить словом «отчуждению».

КАКИЕ же СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ на ВТОРИЧНОМ рынке необходимо УДОСТОВЕРЯТЬ У НОТАРИУСА С 2016 ГОДА?

Плохо нам от этого будет, хорошо или «ни холодно, ни жарко»?

Итак, до января 2016 года обязательно было заверять у нотариуса только следующие сделки:

— Ипотеки;
— Ренты;
— Пожизненного содержания с иждивением;
— Брачный договор;
— Завещание.

Но с 1 января 2016 года в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введены изменения, касающиеся нотариального удостоверения сделок.

И теперь обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

— сделки по продаже недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему;
— сделки по продаже недвижимости, которая принадлежит гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

И, что очень важно:

— сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности), плюс к этим сделкам на основании ФЗ от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» добавились сделки, в которых все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

Это интересно:  Обязательно ли ставить счетчики на воду в квартире в 2015 году 2019 год

Необходимо учитывать, что заключать предварительные договоры купли-продажи в отношении перечисленного выше имущества теперь тоже необходимо в нотариальной форме. Это связано с тем, что предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор (ст. 429 ГК РФ). Такие преддоговора обязывает предоставлять своих ипотечных заемщиков Сбербанк для выпуска их на сделку! Если же Вы заключите предварительной договор в простой письменной форме, не удостоверив у нотариуса, то такой договор будет ничтожен.

Плюсы и минусы обязательного нотариального удостоверения таких сделок.

Для некоторых участников сделки, вопрос «как быстро можно зарегистрировать сделку» бывает очень актуален. И в данном случае нотариус может помочь. Срок государственной регистрации прав при подаче нотариально удостоверенных документов сокращается до 3 дней, а при подаче документов в электронном виде с ЭЦП нотариуса вообще до 1 дня.

Имущественные гарантии (так называемые).

Имущественные гарантии гражданам в случае, если нотариус допустил ошибку в своей работе и причинил этим ущерб гражданину весьма трудно доказуемый плюс, потому что намеренное допущение ошибки еще надо доказать. Но все же, закон говорит, что нотариус отвечает за свою работу всем своим имуществом. К тому же помимо этого теперь создается специальный Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который вроде бы обязуется дополнять сумму необходимого возмещения ущерба. Ну и естественно, остается совсем «немного» — только доказать этот ущерб.

Все остальное можно отнести только к минусам.

Не получится «уменьшить» сумму договора. Не говорю правильно это или нет. Но факт в том, что большая часть сделок с недвижимостью проходит с двумя суммами – той, которая отражается в договоре, и той, которая оплачивается реально. В случае с нотариальным удостоверением такое «уменьшение» практически невозможно.

Остается открытым вопрос с передачей и хранением денег. При сделках с недвижимостью риэлторы почти всегда берут на себя функцию «контроля» за передачей денег, т.е. отслеживают эту самую передачу и правильное оформление условий доступа к банковской ячейке (ячейкам) в договорах аренды этих самых ячеек после регистрации перехода права на нового покупателя. Маловероятно, что нотариус будет заниматься тем, что провожать участников сделки в банк и контролировать передачу денег на хранение в банковскую ячейку. Конечно, можно хранить деньги и непосредственно на депозите у нотариуса, однако такое хранение недешево.

Сделки, в которых используется для частичной оплаты материнский капитал, ипотечное кредитование, субсидии (например, для военнослужащих) также проводить через нотариусов будет весьма сложно. Они требуют длительной подготовки, связи большого числа участников сделки друг с другом и пока абсолютно непонятно, сможет ли все это организовать и обеспечить нотариус. Таким образом, количество квартир, подходящих под ипотечные сделки или субсидии намного уменьшится. И у ипотечных покупателей, которые только недавно вновь вышли на рынок возникнут новые нерешаемые и не зависящие от них проблемы.

Ну и последнее — Расценки.

Все это в свою очередь ведет к удорожанию самих сделок.

Не буду перечислять то, как высчитываются цены на нотариальное оформление, скажу лишь, что

для всех сделок (кроме сделок между родственниками) максимальная стоимость нотариального удостоверения в случае его обязательности составляет 25000 руб.+ госпошлина на регистрацию и другие расходы (составление проекта договора купли-продажи, доверенностей на регистрацию, различных нотариальных заявлений. ).

Но, что самое интересное, что при так называемом необязательном нотариальном оформлении , т.е. если Вы продаете свою квартиру, в которой только один собственник, т.е. собственность в ней не долевая, то по ней не требуется обязательного нотариального удостоверения! Вроде хотя бы это осталось нетронутым и очень удобно? НО! Но, если Ваша квартира участвует в цепочке с другими альтернативными квартирами, то, чтобы переход права по Вашей квартире был зарегистрирован в те же сроки, что и по всей цепочке, а не в течение двух недель, как это происходит при простой письменной форме договора, то договор купли-продажи и по Вашей квартире тоже придется удостоверять нотариально! А так как это считается лично Вашей инициативой и по закону сделка по Вашей квартире с одним собственником не требует нотариального удостоверения, то и расценки у нотариуса за такое удостоверение гораздо выше, и здесь уже нет фиксации максимальных нотариальных тарифов!

Так что теперь обязательное нотариальное удостоверение сделок не облегчило нам жизнь, как нам это преподносилось, а только повысило ее дороговизну и усложнило весь рынок недвижимости! А ведь нотариус не риэлтор и он не участвует в процессе поиска и подбора вариантов для покупателя, не рекламирует и не показывает квартиру продавца, не ведет переговоров, не участвует в торгах, не согласовывает действия всех участников сделки, не регулирует и не отслеживает подписание авансовых договоров, не собирает справки и документы по квартире для ипотечного заемщика, не участвует в закладке денег в банке и в прочих «мелочах», которыми вплотную занимаются риэлторы. И если что-то во время подписания договора купли-продажи пойдет не так, нотариус попросту развалит всю сделку.

Помимо перечисленных выше платежей, нотариус возьмет дополнительные сборы за так называемые услуги «правового и технического характера». Стоимость таких услуг нигде не фиксируется и устанавливается нотариальным сообществом индивидуально. И недешево. Так что при необходимости нотариального оформления сделки уточните у нотариуса окончательную цену такого удостоверения.

Это интересно:  ​Акт приема-передачи квартиры в новостройке: подписывать или нет? 2019 год

С января 2016 года были введены существенные законодательные изменения, затронувшие нотариальное удостоверение сделок.

В частности, был существенно расширен перечень сделок и соглашений, подлежащих обязательному нотариальному заверению.

Напомним, что до введения нормативных изменений в императивном порядке нужно было удостоверять лишь следующие виды правовых соглашений:

  • ипотечный договор;
  • соглашение ренты;
  • соглашение пожизненного содержания с иждивением;
  • завещание;
  • брачный договор.

Все остальные разновидности сделок подлежали до 2016 года нотариальному заверению преимущественно по желанию сторон.

В 2016 году вышеперечисленный перечень соглашений, приобретающих юридическую силу лишь после удостоверения у нотариуса, полностью сохранен в законодательстве, однако к нему дополнительно добавились и другие виды сделок, а именно:

  1. Сделки, направленные на продажу доли в праве общей собственности какому-то третьему лицу (то есть не Иному участнику общей долевой собственности). Как и раньше, участник долевой собственности, выражающий намерение продать свою имущественную долю постороннему лицу, должен письменно известить остальных сособственников имущества о желании продать долю, прописав в уведомлении цену и иные условия отчуждения. Затем же, по новым правилам, сделка по возмездному отчуждению доли одним из участников в праве общей собственности третьему лицу обязательно подлежит нотариальному заверению. Напомним, что подобная сделка может совершаться не раньше истечения месячного срока после даты извещения собственником доли, выступающим в рассматриваемой ситуации продавцом, иных участников долевой собственности. Оформление сделки раньше вышеназванного месячного срока допустимо, если нотариус, производящий обязательное удостоверение, установит наличие письменного отказа иных сособственников приобретать долю продавца. Для этого продавцу, соответственно, придется представить нотариусу помимо самого соглашения и иной требуемой документации письменный отказ иных собственников имущества.
  2. Сделки, заключаемые при продаже земельной доли.
  3. Соглашение о разделе супружеского имущества. Раньше нотариальное заверение такого соглашения осуществлялось по желанию сторон. Однако и до новых законодательных требований специалисты, практикующие в области семейного права, настоятельно рекомендовали разводящимся супругам обращаться к нотариусу при разделе имущественных ценностей, поскольку не удостоверенные простые письменные соглашения зачастую вызывали множество правовых споров в будущем. Законодательное нововведение, обязывающее удостоверять в нотариальной конторе договоренность о разделе супружеского имущества, призвано исключить такие споры в дальнейшем и максимально обеспечить права граждан.
  4. Сделки, касающиеся распоряжения объектами недвижимости в порядке доверительного управления либо опеки.
  5. Продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним гражданам либо гражданам, признанным ограниченно дееспособными.

Раньше при совершении рассматриваемых сделок заявители представляли в территориальный регистрирующий орган соглашения, составляемые в простой письменной форме, и специалистам Росреестра приходилось самим осуществлять правовую экспертизу представленной документации.

Государственная регистрация вышеуказанных сделок проводилась, если с договором и прилагаемыми документами было, с юридической точки зрения, всё в порядке. Сейчас же обязанности по анализу, проверке соответствующей документации ложатся на нотариуса, производящего удостоверение.

По новым правилам, без подписи нотариуса государственная регистрация переходящих прав по соглашениям, которые подлежат императивному нотариальному заверению, осуществляться не будет. В то же время госрегистрация после нотариального удостоверения будет проводиться в ускоренном порядке, поскольку нет необходимости снова проверять соглашение.

Так, если регистрация прав Росреестром осуществляется на основе нотариально удостоверенной документации, сроки регистрационной процедуры составят до 3-х рабочих дней, последующих за днем приёма регистратором документов. Напомним, что по остальным, не удостоверяемым нотариусами сделкам, регистрация должна пройти в десятидневный срок.

Главная цель императивного нотариального удостоверения рассматриваемых сделок – это проверка соответствия сделки закону и обеспечение прав граждан и организаций. Нотариальная подпись на правовых соглашениях к тому же должна обеспечить понижение количества правовых споров. Особенно это касается разногласий, рассматриваемых в суде.

Так, например, соглашение о разделе супружеского имущества, удостоверенное нотариусом, будет важным доказательством при рассмотрении соответствующего спора судом. Поэтому сторона соглашения будет защищена от ситуации, когда противоположная сторона (другой супруг) просто передумала и требует пересмотреть ранее оговоренный порядок имущественного раздела.

Единственный, но ощутимый недостаток обязательной нотариальной процедуры тоже очевиден. Это довольно значительный (особенно при сделках с дорогостоящей недвижимостью) рост финансовых расходов сторон сделки, ведь за каждое нотариальное действие требуется платить вознаграждение нотариусу.

Особенно это становится затратным, когда выстраивается целая «цепочка» сделок, например, при продаже, а затем последующей покупке квартиры с долей несовершеннолетнего. К тому же покупатели и продавцы могут иметь супругов, которым потребуется дать нотариальное согласие на возмездное отчуждение жилья. Соответственно, у сторон сделки возникает еще одна расходная статья, а доходы нотариусов при этом, разумеется, увеличиваются.

Нотариальное удостоверение на российской территории производится по фиксированным тарифам, которые отдельно устанавливаются для разнообразных нотариальных действий. Так, например, при отчуждении недвижимости с долей несовершеннолетнего, требующем сейчас императивного нотариального удостоверения, а также в иных случаях продажи, дарения недвижимого имущества действуют следующие тарифы:

2) для всех прочих соглашений, касающихся отчуждения недвижимости, расценки следующие:

  • когда цена сделки меньше 1 миллиона рублей, нотариус возьмет за удостоверение 3 000 рублей с прибавлением 0,4% от суммы соглашения;
  • когда цена сделки варьируется в диапазоне 1-10 миллионов рублей, нотариальный тариф составит 7 000 рублей с прибавлением 0,2% от цены соглашения, превышающей миллион рублей;
  • когда цена сделки больше 10 миллионов рублей, сторонам придется заплатить нотариусу 25 000 рублей с добавлением 0,1% от суммы соглашения, превышающей 10 миллионов рублей.
Это интересно:  Куда жаловаться на Управляющую компанию в Москве? 2019 год

Несмотря на то, что нотариальные тарифы строго фиксированы на нормативном уровне, точную стоимость услуг нотариуса лучше уточнить в соответствующей нотариальной конторе, где планируется проводить удостоверение, поскольку к вышеуказанным суммам еще добавляются суммы услуг технического и правового характера.

С 1 января 2016 года произошли изменения в проведении некоторых сделок с недвижимостью.

Ранее государство разрешало проводить сделки купли-продажи в простой письменной форме любых объектов недвижимости. В федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены изменения.

Теперь есть ряд сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

Все изменения касаются сделок, заключенных после 1 января 2016 года. Если сделка не будет заверена у нотариуса, то она будет недействительной. Скорее всего, её просто не будут регистрировать в Росреестре.

С 1 января 2016 года обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие виды сделок с недвижимостью:

  • Сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу (не участнику общей долевой собственности). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает ее. Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу подлежит нотариальному удостоверению и может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. В случае, если нотариусом будет установлено, что продавец доли представил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, сделка может быть совершена до истечения вышеуказанного срока.
  • Сделки по продаже земельной доли.
  • Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
  • Соглашение о разделе имущества супругов, нажитого супругами в период брака.

Все остальные сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению только по желанию сторон, за отдельными исключениями.

Однако напомним, что по-прежнему обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры:

  • Ипотеки;
  • Ренты;
  • Пожизненного содержания с иждивением;
  • Брачный договор;
  • Завещание.

Плюсы нотариально заверенной сделки:

Сроки. Для некоторых участников сделки, вопрос «как быстро можно зарегистрировать сделку» подчас весьма актуален. И в этом случае нотариус может помочь. Срок государственной регистрации прав при подаче нотариально удостоверенных документов сокращается до 3 дней, а при подаче документов в электронном виде нотариусом – до 1 дня. Имущественные гарантии гражданам в случае, если нотариус допустил ошибку в своей работе и причинил этим ущерб гражданину. На наш взгляд весьма трудно доказуемый плюс, потому что намеренное допущение ошибки еще придется доказать. Тем не менее, закон говорит, что нотариус отвечает за свою работу всем своим имуществом. Помимо этого, теперь создается специальный Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который будет в случае недостаточности первых трех мер дополнять сумму необходимого возмещения ущерба. Как говорится, останется только этот ущерб доказать.

Минусы нотариально заверенной сделки:

  1. Не получится «уменьшить» сумму договора. Можно долго говорить о том правильно это или нет. Однако факт, что большая часть сделок с недвижимостью проходит с двумя суммами – той, которая отражается в договоре и то, которая оплачивается реально. В случае с нотариальным удостоверением такое «уменьшение» представляется сомнительным, так как нотариус свое вознаграждение получает и рассчитывает исходя непосредственно из цены в договоре, вряд ли он согласится добровольно ее уменьшить.
  1. Остается открытым вопрос с передачей и хранением денег. При сделках с недвижимостью агентство недвижимости нередко берет на себя функцию «контроля» за передачей или даже временным хранением денег. Или же участники сделки закладывают сумму договора в банковскую ячейку. В то же время, очень маловероятно, что нотариус будет заниматься тем, что провожать участников сделки в банк и контролировать временную передачу денег на хранение в банковскую ячейку. Конечно, можно хранить деньги и непосредственно на депозите у нотариуса, однако такое хранение весьма недешево – 0,5% от суммы, положенной на депозит.
  1. Нет смысла заверять у нотариуса сложные договоры. То есть договоры с нестандартными условиями, обеспеченные залогом, поручительством или банковской гарантией, например. Признаем честно, что у нотариусов просто недостаточно практической квалификации, чтобы соблюсти в таких договорах интересы сторон.
  1. Сделки, в которых используется для частичной оплаты материнский капитал, ипотечное кредитовании, субсидии и субвенции (например, для ветеранов, военнослужащих и прочих «особых» категорий граждан), также проводить через нотариусов будет весьма сложно. Они требуют длительной подготовки, связи большого числа участников сделки друг с другом, пока совсем неясно сможет ли все это обеспечить нотариус и его помощники.

Статья написана по материалам сайтов: domdomof.ru, realtorpersonal.ru, infonedvizhimost.com, domdomof.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий