Обременение на квартиру: что это значит, как узнать и как продать квартиру с обременением 2019 год

Если раньше при покупке недвижимости боялись мошенников, выдающих себя за собственников, то теперь покупатели опасаются получить вполне законное обременение.

Что такое обременение?

Любой юрист знает, что у права собственности есть три составляющие – владение, пользование, распоряжение. Если рядом хоть с одним из них появляются условия-оговорки, то это называется «обременение». Например, я могу пользоваться этим, но кроме меня этим имеет право пользоваться еще кто-то (ограничение на пользование). Я, конечно, могу продать то-то, но мне надо спросить разрешение (ограничение на распоряжение). Существуют обременение квартир, обременение домов, обременение земельных участков.

Какие виды обременения бывают

Сервитут. Ограничение использования земельного участка. Представьте себе, что к дачному участку вашего соседа нет другого подхода, кроме как через вас. Особо дотошный владелец может добиться наложения обязательства пропускать его на свой участок. Это и будет обременение. То есть участок будет в вашей собственности, будете платить налоги, вы можете его продавать, завещать, дарить… Но не имеете права запретить соседу проходить через него к себе домой.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2018 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Конечно, в случае изъятия предусмотрен механизм компенсации собственникам. Но у нас перед глазами уже множество примеров, как «справедливо» рассчитываются эти компенсации. Прибавим к этому время и силы, потраченные на поиски нового жилья, переезд и т.п.

Наталья Сазонова директор департамента управления проектами, аналитики и консалтинга компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Рента . Это тоже вид обременения. Суть ее в том, что пожилой человек продает свою квартиру за 20-40% от реальной рыночной цены, получает право пожизненного проживания в ней и ежемесячные выплаты на содержание. После его смерти квартира переходит в полную собственность нового владельца.

Начиная с 2013 года параллельно с договором ренты заключается договор залога недвижимости физическому лицу (то есть пенсионер становится обладателем закладной на квартиру), и это ограничение отражается в Росреестре. Продать недвижимость без разрешения залогодержателя нельзя. Ну, а с квартирами, которые оказались в ренте до 2013 года, мошеннические действия теоретически возможны.

Когда покупатель приобретают «обычную» квартиру и обнаруживает, что в ней не только проживает кто-то, но этому кому-то еще надо платить.

Право безвозмездного пользования квартирой – довольно малоизвестный тип обременения. Когда в начале 90-х проходила приватизация, многие, вполне официальные, процедуры представляли собой юридический нонсенс. Например, приватизация без определения долей… О приватизации, в которой не участвовал несовершеннолетний, все более-менее осведомлены. Как и о том, что он имеет право претендовать на долю в собственности. Меньше известно, что если один из супругов отказался от приватизации в пользу другого, то за ним сохраняется пожизненное право проживания в этой квартире!

Наталья Сазонова уверяет, что на рынке нередки случаи, когда покупатель приобретал жилье и уже после выяснял, что какая-нибудь бабушка имеет право безвозмездного пользования его квартирой. То есть вы можете быть единоличным собственником, но при этом с вами на вполне законных основаниях будет проживать чужой человек, который не участвовал в приватизации.

Ипотека . И, наконец, последний(но самый часто встречающийся и потому самый важный)вид обременения квартиры – ипотека. Залог недвижимости не влияет на владение и пользование, но ограничивает возможность распоряжения. Зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры без разрешения залогодержателя (им может быть банк, другая кредитная организация или даже физическое лицо) нельзя.

Сделка купли-продажи квартиры с обременением-ипотекой

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Вполне логично, что когда мы берем ипотеку, то смотрим на легкость одобрения нас как заемщика, на условия выдачи кредита, на готовность банка кредитовать именно выбранную вами квартирую. И совсем не думаем о том, а как поведет себя банк, если мы будем потом продавать квартиру с обременением.

Самые жесткие условия в этом отношении – у лидера ипотечного кредитования Сбербанка. Он требует сначала полностью выплатить остаток задолженности, после чего продавец может снять обременение и регистрировать сделку купли-продажи. Казалось бы – погасить задолженность можно из денег, вырученных за покупку. Но не так все просто.

Обычно схема сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у Сбербанка, такая.

  1. Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи.
  2. Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности.
  3. Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами).
  4. Заключается основной договор купли-продажи.
  5. Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней).
  6. Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Подобная схема несет довольно большие риски для покупателя: ведь именно он гасит долг продавца перед банком. А если продавец передумает? Взыскать с него деньги, конечно, можно. Но – через суд. А если с продавцом что-то случится, и он физически не сможет довести сделку до конца (а деньги-то уже отданы). Тогда опять суд.

Есть другой вариант. Когда сумма, необходимая для досрочного закрытия ипотеки, относительно невелика, то продавец может взять потребительский кредит, рассчитаться с ипотекой, снять обременение, оформить сделку купли-продажи, а потом закрыть потребительский кредит. Эта схема несет уже риски для продавца: если покупатель передумает, то ему придется выплачивать довольно крупные суммы по потребительскому кредиту. Ведь не всегда можно быстро выйти на следующую сделку.

И, наконец, продавец должен иметь все-таки на момент сделки стабильный доход, иначе ему не одобрят потребительский кредит.

К счастью, многие другие банки (тот же «Дельта-Кредит») согласны на более хлопотную для них, но более надежную для продавца и покупателя схему. Продавец обращается в свой банк за разрешением продать квартиру. При этом надо обязательно указывать причину продажи: изменение состава семьи, переезд в другой регион, изменение уровня доходов и т.п. Банк дает разрешение, но обременение не снимает. Покупатель совершает выкуп квартиры с обременением (то есть находящуюся в залоге у банка), а потом гасит оставшуюся ипотеку и снимает обременение.

Как предостерегают специалисты компании Est-a-Tet, этот путь невозможен, если среди покупателей есть несовершеннолетние дети.

И такой способ не всегда подходит, если покупатель хочет сам взять ипотечный кредит. То есть он его возьмет, но только в том банке, который является держателем закладной. Если же покупатель почему-либо не может пройти одобрения именно в этом банке, либо у него есть специальные корпоративные условия в другом, то. увы. Банки не кредитуют покупку квартиры, находящейся в залоге у других банков.

Прогноз на будущее

Экономика может падать, расти, стагнировать, но доля квартир, обремененных ипотекой находится примерно на одном уровне.

Доля квартир с обременением по ипотеке на вторичном рынке колеблется в пределах 20-30%.

В периоды, когда на рынке ипотечного кредитования наблюдается рост, увеличивается количество залогового жилья. Люди охотно берут ипотеку, благо привлекательные условия по кредитам этому способствуют. Во время спада в экономике наблюдается снижение заявок на кредит. Например, в первой половине 2015 года на «вторичке» был «штиль», поскольку мало кто хотел брать займ под 17-20% годовых. Доля обремененного жилья поддерживалась на уровне 20% за счет старых уже взятых ранее кредитов. Далее на ситуации сказалось общее обеднение населения ввиду высокой инфляции. Клиентов с «живыми» деньгами стало объективно меньше. Поэтому люди снова стали брать кредиты, сохраняя количество залогового жилья на «вторичке». Парадоксально, но факт. Несмотря на экономическую турбулентность, квартиры с обременением прочно заняли свою долю на рынке и сохраняют ее на протяжении вот уже более десяти лет.

Это интересно:  Можно ли выписать человека без его присутствия, если я собственник 2019 год

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Поэтому хочется надеяться, что в недалеком будущем, будут приняты законы, регламентирующие продажу ипотечных квартир, уменьшающие риски не только банка, но продавца и покупателя.

Пока что обременение – это, прежде всего, причина для торга.

При прочих равных квартиру, находящуюся в ипотеке, можно купить с дополнительным дисконтом 5-7%.

«Ведь для продавца скидка – единственный способ привлечь сегодняшнего клиента, – говорит Наталья Сазонова. – Особенно с учетом того, что покупатели вовсе не хотят связываться с каким-либо обременением ввиду своей юридической неграмотности и отсутствия профессиональной риэлторской поддержки».

Смело торгуйтесь, если знаете, что квартира под обременением.

Как показывает практика, собственники таких объектов куда более сговорчивы и готовы идти на уступки ради сделки. Ведь часто такие продавцы руководствуются не просто желанием реализовать актив, а жизненными обстоятельствами.

Если на жилье наложено обременение, то владелец квартиры ограничен в правах собственности. Чтобы снять обременение на квартиру по материнскому капиталу, собственнику потребуется обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением, а перед этим – посетить банк и оформить справку о погашении кредита.

Если на квартиру наложено обременение, то это означает, что владелец не вправе распоряжаться жильем по собственному усмотрению. Он не имеет возможности совершать с квартирой юридические сделки, включая сдачу в аренду, продажу, обмен.

Чаще всего обременение налагается на жилье вследствие оформления ипотечного кредитования. До того как заемщик полностью погасит кредит, квартира находится в залоге у банка. При допущении продолжительных просрочек или полном приостановлении погашении долга жилье могут изъять. При желании зарегистрировать на территории нового человека, провести ремонт или перепланировку потребуется получить положительное решение от банка.

  • Москва: +7 (499) 577-00-25 доб. 532
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 425-66-30 доб. 532
  • Федеральный: +8 (800) 350-23-69 доб. 532

После того как владелец жилья получил свидетельство, в котором указано, что заявитель обладает всеми правами на квартиру, а сведений по ипотеке нет, то это свидетельствует о полном снятии обременения.

Таким образом, перед тем как вносить последний платеж по ипотеке, потребуется связаться с представителем банка и уточнить информацию по дальнейшим действиям. Это позволит избежать начисления дополнительных % и пени.

При покупке жилья средствами маткапитала потребуется оформить обязательство о том, что жилье будет переоформлено в общую долевую собственность в течение 6 месяцев с того момента, как с квартиры будет снято обременение. Обязательство заверяется у сотрудника нотариального агентства, после чего предоставляется в ПФР. Сколько стоит данная услуга, необходимо уточнять у конкретного специалиста: цена у нотариуса может существенно различаться.

После того как заемщик выплатил ипотеку посредством материнского капитала, ему потребуется обратиться в регистрационную палату, предоставив сотрудникам учреждения определенный пакет документов:

  • заявление на снятие обременения;
  • правоустанавливающая документация на жилье (договор купли/продажи, соглашение о долевом участие в строительстве);
  • ипотечный договор;
  • документ, который устанавливает факт погашения задолженности;
  • закладная.

Сотрудники службы могут запросить и дополнительные документы.

Заявление должно содержать в себе следующие сведения:

  • ФИО заявителя в несокращенном варианте;
  • паспортные данные (№, серия) или реквизиты иного документа, удостоверяющего личность;
  • адрес проживания;
  • контактный телефон для связи;
  • семейное положение, гражданство;
  • если от имени заявителя выступает представитель – информация о лице и о доверенности;
  • дата составления документа, подпись заявителя.

Если заявитель не имеет возможности обратиться в регистрационную палату самостоятельно, то он может воспользоваться следующими способами.

  • Отправка заявления с документами посредством Почтой России – заказным письмом с информированием о получении. Данный вариант существенно экономит время, особенно если отделение Росреестра располагается далеко. Но при этом каждый отправляемый документ, включая заявление, потребуется заверить у сотрудника нотариального агентства. Нотариальная регистрация проводится и для подтверждения отправления. После того как заявление будет рассмотрено, приходить за готовой справкой потребуется в отделение, так как по почте она не отправляется.
  • Обращение в МФЦ. Длительность рассмотрения обращения может затянуться, так как МФЦ – это посредник между гражданами и государственными учреждениями, однако многие люди находят данный способ удобным.
  • Использование веб-портала госуслуг. Первым делом потребуется зарегистрироваться на нем, получив электронную подпись. Затем документы сканируются и подгружаются на сервер портала. А бланк и образец заявления можно найти на этом же сайте. Статистика показывает, что молодые люди предпочитают использовать именно этот вариант.

Снятие с жилья обременения способно занять 1-2 месяца, что зависит от правоотношений заемщика и финансового учреждения.

Если собственник лишился финансовых возможностей и больше не в состоянии погашать долг, он может продать жилье с обременением. Банки нечасто отбирают ипотечные квартиры, поскольку они заинтересованы в возврате денежных средств.

Потенциальному покупателю подобного жилья потребуется выбрать один из вариантов дальнейших действий:

  • Если у человека нет достаточной суммы для разового погашения задолженности, он оформляет ипотеку на себя: для этого банк проверяет работу и зарплату заявителя, его кредитную историю и прочие нюансы, после чего выносит свое постановление;
  • Если у покупателя есть нужная сумма средств, то он выплачивает полную стоимость квартиры: часть денег перечисляется продавцу, часть – банку, после чего обременение сразу же снимается.

При этом семье с детьми, которая продает квартиру, купленную с использованием средств маткапитала, потребуется найти новое жилье, обладающее такими же условиями проживания, что и прежнее. Детям потребуется предоставить равноценную долю. Если жилье находится в аварийном доме, в квартире реализована незаконная перепланировка, условия проживания не соответствуют санитарным нормам, то приобрести его не получится.

Дополнительно жилье не должно находиться на цокольном этаже или в подвале многоквартирного дома.

Таким образом, чтобы переехать с одной квартиры на другую, необходимо учитывать имущественные интересы несовершеннолетних.

Обременение квартиры при ее покупке в ипотеку – это ограничение собственника жилья в проведении юридических сделок (сдача имущества в аренду, продажа, дарение). В некоторых ситуациях до полного снятия обременения потребуется получать разрешение от банка даже при желании провести ремонт или перепланировку.

Чтобы снять обременение, потребуется внести последний платеж по кредиту, оформить в банке соответствующее свидетельство и предоставить его в регистрационные органы по адресу проживания вместе с заявлением и прочими документами. При снятии обременения на квартиру по маткапиталу необходимо принимать в учет дополнительные нюансы и особенности, которые касаются прав на жилье у несовершеннолетних детей.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

На сегодняшний день найти и купить «чистую» во всех отношениях квартиру очень сложно разве что только новое. «Чистой» считается недвижимость, не имеющая какой-либо формы обременения и не находящаяся в судебных спорах.

К сожалению, основной составляющей рынка недвижимости является жилье, обремененное различными видами ограничений прав собственности от аренды до ареста имущества. Покупая недвижимость необходимо проверить квартиру на обременение, чтобы впоследствии не остаться без денег и не оказаться на улице.

Что же является обременением на квартиру? Таким вопросом задаются многие покупатели, желающие приобрести недвижимость.

Ограничение действий владельца с объектом недвижимости (квартирой) в силу прямого требования закона или по решению судебной инстанции называется обременением.

Обязательным условием обременения является требование по регистрации такого права собственности через Россреестр с внесением изменений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Исходя из статьи 460 Гражданского кодекса, следует что, отчуждая квартиру, владелец обязан заранее предупредить покупателя о наличии обременения недвижимости либо снять самостоятельно все виды ограничений по объекту. В противном случае новый владелец жилого помещения, узнав о таком обстоятельстве после заключения сделки (заключении договора) имеет право потребовать уменьшения цены договора либо подать исковые требования о признании сделки ничтожной и возврате всей суммы.

Все виды ограничений (обременений) на объект недвижимости регламентированы ФЗ-122 от 21 июля 1997 года. Ими являются:

Ипотека, рента, аренда, доверительное управление не лишают владельца возможности осуществлять сделки с недвижимостью, а лишь ограничивают его действия, но только не арест.

Обременения, связанные с арестом объекта недвижимости могут быть установлены решением суда или постановлением, вынесенным исполнительным органом, запрещающие какие-либо действия с ним, так как арестованное имущество подлежит обязательной реализации через публичные торги органом наложившим арест.

Залоговые обязательства, равно как и ипотека устанавливаются по соглашению двух сторон при оформлении ипотечного кредита на покупку недвижимости (залог определяется в пользу кредитной организации, которая на основании ипотечного договора приобретает право принудительной продажи квартиры через публичные торги, если заемщиком не исполняются взятые денежные обязательства).

Это интересно:  Квартплата: показания счетчиков воды, электроэнергии - через интернет, по телефону 2019 год

Ограничения (обременения) в виде залоговых обязательств могут устанавливаться не только из ипотечного кредитования, но и на основаниях регламентированных нормативными правовыми актами. Такими основаниями могут быть договора купли-продажи, в которых в порядке расчета значится рассрочка/отсрочка платежа.

Такой вид обременения также обязателен к регистрации при совершении основной сделки и может быть снят только после выплаты всей суммы по договору.

Этот вид обременения жилого помещения позволяет решить проблему по приобретению жилья за счет установленных договорным соглашением обязательств. Но такой договор имеет и свои минусы, внезапно могут объявиться наследники иждивенца (бывшего владельца, заключившего такое соглашение), которые могут оспорить такой договор и предъявить свои права на квартиру.

Обременение на основании договора аренды является обязательным условием, если договорное соглашение на сдачу помещения во временное пользование другому лицу заключено на срок, превышающий один год, так как такие соглашения обязательны к регистрации в Россреестре. Расторжение такого договора в одностороннем порядке не допустимо, только через судебную инстанцию.

Отношения, возникшие между арендаторами и арендодателем по договору, срок действия которого менее одного года могут быть расторгнуты арендодателем. Бывший владелец обязан поставить квартирантов в известность о продаже квартиры до момента заключения сделки, иначе новому владельцу придется решать эту проблему через суд.

Такой вид обременения встречается среди правоотношений между застройщиком (инвестором) и лицом (доверительный управляющий), который впоследствии будет заниматься сдачей в аренду построенного жилья. Права заниматься продажей вверенного объекта у такого управляющего, нет.

Проверить есть ли наложенное обременение на приобретаемый объект или нет можно двумя способами:

  • запросить выписку из Россреестра (выписка из ЕГРН);
  • либо истребовать у продавца свидетельство о собственности на объект, где в обязательном порядке при регистрации права на собственность Россреестром ставится отметка о том, что объект находится под обременением.

Выписку из ЕГРН можно запросить на офсайте Россреестра или лично посетить филиал госоргана, а также обратиться в МФЦ.

Срок действия такого документа минимален от 3-10 дней именно в этот период право собственности может перейти уже третьему лицу.

Получить ее можно как в электронном варианте, так и получить на бумажном носителе.

Продать или купить квартиру с обременением можно лишь в некоторых случаях, если ограничения это:

Что касается объекта, обремененного ипотекой то здесь необходимо согласование с банком (если нет пункта в договоре, где четко установлено, что отчуждение недвижимости запрещено в любых случаях, до полного погашения займа), а при рассрочке можно договориться о выплате оставшейся суммы при регистрации новой сделки с денежных средств нового покупателя.

В случае с арендой все немного сложнее. Если договор заключен на 1-5 лет, то обременение можно увидеть в выписке из ЕГРН. Но если меньше года, то тут приходится рассчитывать только на честность продавца. Именно в его обязанности входит освободить квартиру до совершения сделки. Продать и купить квартиру можно и с временными жильцами. Но выселять их потом через суд, не очень приятная процедура.

Обременение-арест запрещает любые сделки с недвижимостью. Только если он не будет снят на законных основаниях.

Рента – квартира не может быть продана без согласия получателя ренты или пока он не умрет.

В доверительном управлении продажа может быть только с разрешения собственника. Доверительный управляющий такими правами не наделен.

Данное соглашение необходимо в любом случае, так как регистрация права в Россреестре проводится на основании такого договора. Нужно прописать в нем все нюансы сделки. Учесть все моменты и форс-мажорные ситуации. Составляется он в 3-х экземплярах, обязательно прошивается и визируется обеими сторонами. Один остается в Россреестре два других передаются физическому лицу и залогодержателю.

В эпоху нанотехнологий и тотального контроля государства за такими сделками риски покупателя сводятся к минимуму. Так согласно ГК РФ и ЖК РФ все сделки с недвижимостью вынуждены проходить обязательную регистрации в органах юстиции (Россреестре), а это подразумевает под собой сбор полного пакета документов необходимых как приложение к договору купли-продажи. В противном случае Россреестр имеет право приостановить либо аннулировать сделку. Тем более что такой договор проходит тщательную проверку.

И если в нем не прописано ни одного слова об обременении (снятие или наоборот принятие такого ограничения), а в свидетельстве на собственность стоит обременение, то приостановление такой сделки будет однозначно, до выяснения обстоятельств, о чем Госорган обязан прислать уведомление надлежащим способом.

Применение мошеннических схем в случае обременения на данный момент дело хлопотное. И если все-таки такая сделка будет совершена, то потери покупателя здесь минимальны. Основные претензии госорганов будут предъявлены к недобросовестному продавцу. Сделка будет признана ничтожной, а все судебные издержки и другие соответствующие такому процессу траты будут возложены на недобросовестную сторону договора.

При сделке с недвижимостью в первую очередь требуйте вписку из ЕГРН, где видно, как часто менялся собственник у данного жилого объекта, и если была частая смена владельца, то это не может не насторожить покупателя. Не поленитесь, проверьте все документы очень тщательно. Если что-то не понятно проконсультируйтесь в бесплатной юридической службе. Сейчас это предусмотрено законом.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Возникают ситуации, при которых собственник квартиры теряет право самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью. Такие ограничения наступают в результате определенных ситуаций.

Собственник теряет возможность свободно распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение. Но это не значит, что квартиру с обременением нельзя продать или купить.

Такая сделка возможна, но она таит в себе массу подводных камней, о которых лучше узнать заранее.

Что такое обременение на квартиру? Это своего рода форма ареста, налагаемая на имущество, в нашем случае, квартиру. В результате собственник теряет возможность свободно распоряжаться недвижимостью, выполняя любые действия на свое усмотрение.

Такие ограничения могут появиться как по инициативе владельца недвижимости, так и в обход его воли. Первый вариант развития событий происходит в результате самостоятельных действий собственника. Второй вариант возникает при вмешательстве третьей стороны, чаще всего банка.

Даже несмотря на имеющиеся обременения такую квартиру можно купить. Есть два пути, по которым может пойти продавец.

  • Обман. Продавец умышленно умалчивает об имеющихся на квартире обременениях. И, если покупатель окажется небдительным и не станет настаивать на проверке юридической чистоты, он вполне может лишиться и уплаченных за квартиру денег, и самой квартиры.
  • Информированное согласие покупателя. Продавцов, которые честно предупреждают своих покупателей об имеющихся обременениях, немало. Стоимость таких квартир может быть на порядок ниже рыночной, и если покупатель готов к длительным процедурам и сбору бумаг, он вполне может решиться на покупку обремененной собственности.

Какие бывают обременения? Разберем их более подробно.

Квартира с ипотечным обременением, что это значит? За последние годы этот вид обременений вышел в явные лидеры.

В случае покупки квартиры посредством банковского кредита, она поступает в залог банка, и находится там до тех пор, пока все финансовые выплаты по ней не будут произведены.

Такую квартиру без проблем можно продать до окончания срока ипотеки, но при условии, что покупатель терпелив и готов подождать чуть дольше обычного.

Вариантов такой продажи несколько:

  1. Покупатель переоформляет на себя действующее ипотечное соглашение и продолжает сам производить выплаты. Сумму выплаты сверх кредита продавец и покупатель обговаривают самостоятельно. После полной выплаты ипотеки обременение снимается.
  2. При покупке квартиры продавец, после получения денег от покупателя, полностью выплачивает оставшуюся часть долга. В этом случае все ограничения по квартире снимаются. Это самый распространенный вариант решения данной проблемы.

Под такой вид обременения недвижимость попадает в случае возникновения по ней спорных ситуаций. Арест накладывается на время разбирательств. Его может наложить суд, полиция, судебные приставы.

Этот вид обременения считается одним из самых сложных. Он накладывается, если есть необходимость привлечь владельца собственности к выполнению определенных обязательств, например, выплата скопившейся задолженности по кредитам, алиментам.

Если по истечении срока владелец недвижимости так и не нашел возможность решить возникшую проблему, квартира продается с аукциона, а вырученные средства идут на погашение долгов. Других возможностей снять данное обременение нет.

Собственник, в обмен на пожизненный уход за собой, подписывают обязательство о переходе квартиры другому лицу.

В этом случае в отношении квартиры возникает ограничение, ее нельзя продать или произвести с ней любые другие действия.

Обременение снимается только после смерти собственника. Все права на квартиру переходят тому, с кем был подписан данный договор ренты.

Это может быть любой человек или даже организация.

Такой вид ограничения наступает в результате передачи прав управления доверенному лицу. В этом случае снятие обременений наступает по истечении срока данного договора.

Это интересно:  Как можно произвести замер шума в помещении или квартире? 2019 год

По факту такой вид обременений наступает крайне редко. Им пользуются в том случае, если собственник недвижимости не имеет возможности лично присматривать за квартирой.

Снять обременение доверительного управления можно расторгнув договор, при обоюдном согласии обеих сторон. В случае смерти собственника обременение также снимается.

Собственник заключает договор аренды с третьими лицами, передавая им квартиру для проживания. Такой договор не мешает продаже недвижимости, но новый собственник сможет выселить арендаторов только после истечения срока договора.

Если договор аренды заключен на длительный срок или вовсе бессрочный, то новый собственник может перед покупкой потребовать расторжения данного договора аренды.

Такой вид обременения распространяется на недвижимость, приобретенную при помощи материнского капитала. В этом случае все собственники квартиры становятся равноценными владельцами, в том числе и дети.

Продать такую недвижимость можно только с разрешения органов опеки, либо пока дети не достигнут совершеннолетия.

Что такое квартира с обременением несовершеннолетними детьми? Если в квартире прописан ребенок младше 18 лет – это всегда накладывает ограничения на действия с данной недвижимостью.

Прежде чем выписать ребенка, придется предоставить согласие на это от обоих родителей и разрешение из органов опеки.

При этом родителям необходимо предоставить документы на другое жилье, не уступающее по характеристикам первоначальному, для прописки ребенка.

В противном случае на продажу квартиры придет отказ.

Квартира была приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом. Ни один из супругов не сможет продать ее без нотариального согласия на это второй стороны.

Чтобы избежать в дальнейшем проблем, квартиру на предмет обременения нужно проверять еще в процессе подготовки документов на покупку квартиры.

Но многие покупатели пренебрегают этим простым правилом, кто-то по незнанию, кто-то из-за халатности.

В результате покупатель очень сильно рискует:

  • Договор купли-продажи может быть расторгнут, при этом возместить потраченные средства сложно. Скорее всего, придется обращаться в суд, где придется доказывать, что сделка сорвалась по вине продавца. И даже при положительном исходе не факт, что недобросовестный продавец возместит понесенный ущерб.
  • Увеличение расходов – такое неизбежно, если на квартире окажутся долги перед банком или другие неустойки.

Проверить, имеются на квартире какие-нибудь обременения, не так сложно. Для этого есть несколько возможностей.

Запрос в Росреестр – достаточно простой, но не самый надежный способ. Так информация на данном сервисе обновляется не так часто, как хотелось бы.

Как проверить обременение квартиры на сайте Росреестра? На официальной странице сайта в разделе «Физическим лицам» с правой стороны выбираем сервис «Проверка исполнения запроса (заявления)». После нажатия на нее в этой же колонке появится раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Проходим в него.

Теперь потребуется заполнить появившуюся форму. Как только все данные будут введены, нажмите на клавишу «Сформировать запрос».

Если при заполнении сервис не выдал вам указанного адреса, значит, сведения о данной недвижимости еще не внесены в ЕГРН.

Адрес появился, нажмите ниже раздел «Права и ограничения». Если по данному объекту недвижимости имеются какие-либо обременения, здесь вся эта информация появится. Если нужно получить более полную информацию по данной недвижимости с более актуальными данными, то лучше заказать выписку ЕГРП.

Выписку ЕГРП можно заказать здесь же на сайте Росреестра. Это, пожалуй, самый надежный способ проверки квартиры на предмет юридической чистоты. В данной бумаге будут указаны сведения даже по операциям, проводимым ранее.

При заказе справок учтите, срок их действия всего 30 дней. Если вы хотите наверняка получить «чистую» квартиру, заключайте договор купли-продажи не позже, чем через 1-3 дня после получения на руки выписки. Будьте готовы оплатить данную услугу. В 2019 году она стоит 250 рублей.

Сеть интернет позволяет заказать необходимую выписку как в бумажном, так и в электронном виде не только на сайте Росреестра. Благо, сайтов, предоставляющих данную услугу, предостаточно.

Итак, как узнать есть ли обременение на квартиру через интернет при помощи онлайн-сервисов? В большинстве случаев алгоритм прост.

Заходим на главную страницу выбранного сайта, указываем, какую выписку желаем получить, и заполняем появившуюся форму. Прописываем адрес местонахождения объекта недвижимости.

Конечно, данных об ипотеке в данном документе не содержится, но сведения о прописанных получить вполне можно, в том числе узнать о наличие несовершеннолетних детей.

Желательно еще до начала сделки попросить собственника выписать детей в другое помещение, чтобы облегчить процесс оформления покупки квартиры.

Подобные организации охотно берутся провести все необходимые проверки, но учтите, они, скорее всего, воспользуются всеми теми же электронными ресурсами, но за большую стоимость. Подумайте, имеет ли смысл переплачивать сторонней организации за то, что вы можете сделать и без них.

Здесь можно получить дополнительную информацию о квартире. В частности, не состоит ли данный объект недвижимости в списках аварийного жилья, готовящегося к сносу. Законодательно все сделки с такой жилплощадью запрещены.

Для снятия обременения потребуется устранить причины, послужившие причиной их наложения:

  1. При обращении в банк. Это касается ипотечного долга на квартире. Снять такое обременение можно после полного его погашения. Получив из банка оригинал закладной, собственник должен обратиться в МФЦ, где нужно будет составить заявление на снятие имеющихся ограничений,
  2. В случае заключения договора аренды, доверительного управления и других подобных случаев, нужно внимательно изучать договор. В нем должно быть прописано данное действие. Если собственник умер, ограничения можно снять через Росреестр.
  3. В судебном порядке. Таким образом снимается ограничение, наступившее в результате ареста.
  4. Портал Госуслуги. Он дает довольно широкие возможности, в том числе подать заявление на снятие обременений с квартиры.

Неважно, какой способ будет выбран в результате, но лучше заранее побеспокоиться и собрать необходимые для этого документы:

  • Паспорт владельца недвижимости;
  • Свидетельство на право собственности;
  • Договор купли-продажи;
  • Кредитный договор;
  • Закладная на имущество;
  • Банковская справка о закрытии кредитного счета и полном погашении имеющегося ипотечного займа.

Снятие обременений абсолютно бесплатно, а вот за внесение изменений в права собственности придется оплатить госпошлину.

Если собственник не скрывает информацию об имеющихся обременениях типа ипотеки или ареста, то, скорее всего, стоимость такой квартиры будет на порядок ниже аналогичных.

Наличие несовершеннолетних детей не столь серьезное обременение и на стоимость никак не повлияет, а вот проблем при оформлении сделки может возникнуть предостаточно.

Но имеется существенный минус. У покупателя нет возможности сразу в полной мере вступить в права собственности. А если на эту же жилплощадь претендуют еще и третьи лица, то рисков не избежать.

Если все же решились на покупку квартиры с обременением, действовать нужно в следующем порядке. Так как самым распространенным видом обременения является ипотека, рассмотрим на ее примере:

  • Поиск объекта недвижимости для покупки. Прежде чем соглашаться на все условия продавца не поленитесь потратить немного времени и «пройтись» по онлайн-сервисам для получения максимально полной информации об обременениях. Не надейтесь на добросовестность продавца.
  • Как только ситуация по квартире будет предельно ясной, можно приступать к переговорам с продавцом.
  • Заключение предварительного договора будущей сделки. Если вы не является специалистом в этих вопросах, лучше обратиться к опытным юристам и проконсультироваться по поводу правильности составления документа.
  • Сбор документов, подтверждающих обременения.
  • Передача денег за квартиру происходит в тот же день, что и подписание договора купли-продажи. Сначала вносится недостающая сумма для полного погашения ипотечного договора в банк.
  • Далее происходит регистрация договора на покупку квартиры в Росреестре.
  • После написания заявления с квартиры снимают все ограничения.
  • Только после получения новой справки об отсутствии обременений, происходит полная выплата денег за квартиру.
  • Теперь на правах полноценного хозяина новой квартиры можно заказывать новое свидетельство о собственности.

Не стоит пугаться имеющихся на квартире обременений и ограничений. Продажа квартиры с обременением – обычное дело. Все ограничения легко снимаются, если понимать алгоритм действий и соблюдать его.

Если вы сами не знаете, как следует поступить, не пренебрегайте советами специалистов, обратитесь в агентство недвижимости.

Здесь вам помогут не только грамотно оформить такую сделку, но и подскажут, как и в каком порядке нужно собрать документы, чтобы не попасть впросак.

Статья написана по материалам сайтов: www.cian.ru, propravo24.ru, urmetr.com, ipoteka-expert.com.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий