Общее понятие  долевого  строительства 2019 год

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 ФЗ).

ФЗ юридически закрепил новый самостоятельный вид гражданско-правового договора — договор участия в долевом строительстве. Данный вид договора, несмотря на широкое применение на практике, отсутствует в Гражданском кодексе РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 09.04.2009)//Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, N 5, ст. 410..

На необходимость введения в гражданское законодательство специальных правил о договорах, в соответствии с которыми физические и юридические лица вкладывают свои денежные средства в строительство с целью получения в собственность квартир, а также нежилых помещений в построенных объектах после завершения строительства, указывалось как учеными-теоретиками, так и самими строительными компаниями. Для регламентации договора законодатель использовал основные нормы договора подряда и договора инвестирования, дополнив и уточнив их рядом новелл, одни из которых представляют собой результат обобщения сложившейся договорной и судебной практики, а другие являются совершенно новыми нормами российского гражданского права.

Предмет договора участия в долевом строительстве — результат деятельности застройщика, имеющий конкретную овеществленную форму, то есть объект недвижимости (ст. 4 ФЗ). Несмотря на это, ст. 5 ФЗ, говоря о цене договора, упоминает, что в нее также может входить оплата услуг застройщика. Таким образом, не будет ошибкой разбить предмет договора на две составляющие: объект нового строительства и деятельность застройщика. С этой точки зрения деятельность застройщика включает его действия по обеспечению реализации инвестированных денежных средств. Как показывает практика, застройщик в предлагаемом проекте договора обычно не утруждал себя подробным описанием объекта инвестирования См: Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ (постатейный). М.: Юстицинформ, 2007. С. 50..

Кроме того, к иным объектам недвижимости, которые могут возводиться в соответствии с нормами ФЗ, относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Исходя из буквального толкования ФЗ, можно сделать также вывод о том, что объектом договора долевого участия в строительстве не может выступать строительство коттеджа, который следует рассматривать в качестве жилого дома (ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ). Коттедж не входит в состав многоквартирного дома, а является самостоятельным объектом недвижимости и его строительство должно вестись в соответствии с правилами, установленными для договоров строительного подряда, поскольку здесь речь идет не о долевом строительстве. Вместе с тем это может стать проблемой при строительстве коттеджных поселков, которое осуществляется на основании привлечения застройщиком инвестиций, в том числе и для строительства недвижимых объектов инфрастуктуры, предназначенных для обслуживания коттеджей (сооружений, в которых размещаются котельные, здания для размещения обслуживающего персонала, охраны и т.д.). Однако и в этом случае строительство указанных объектов, с точки зрения О.Ю. Скворцова, не подпадает под регулирующее воздействие ФЗ См: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 169..

Хотя у нас при этом возникает вопрос: а если коттедж строится для двух или трех будущих собственников, то это уже долевое строительство?

Перечень объектов недвижимости, которые подпадают под сферу регулирования ФЗ, остается открытым. Очевидно, что вопрос о том, подпадает ли тот или иной объект под регулирующее воздействие этого ФЗ, будет решаться правоприменителем в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела и с опорой на ст. 130 ГК РФ, содержащую дефиницию общего понятия недвижимости.

Круг отношений, регулируемых данным ФЗ, довольно узок: это отношения, возникающие при долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; это отношения, возникающие между застройщиком и участниками долевого строительства. Эти отношения имеют гражданско-правовой характер. ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» является специальным законом по отношению к Гражданскому кодексу РФ.

При этом, как справедливо отмечает О.Ю. Скворцов, ФЗ не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения См: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 165..

При определении характерных черт договора участия в долевом строительстве можно выделить следующие. Данный договор является договором консенсуальным, возмездным, двусторонним.

Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, поскольку его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2009. С. 337..

Договор участия в долевом строительстве является возмездным, поскольку предполагает получение каждой из сторон от ее контрагента определенной компенсации, ради которой заключается договор Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2009. С. 337..

Зачастую, однако, принцип возмездности договоров долевого участия в строительстве нарушается.

Договор участия в долевом строительстве является двусторонним, поскольку каждая из сторон имеет и права, и обязанности Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2006. С. 337..

Подобное деление применительно к каждому из указанных трех оснований предопределяет особенности правового режима договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве не является договором публичным. Из определения, данного Гражданским кодексом РФ, можно выделить два основных признака публичных договоров. Во-первых, обязательным участником является коммерческая организация, выступающая в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В данном случае такой стороной является застройщик, однако в соответствии с ФЗ им может быть любое юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то есть и некоммерческая организация. Второй признак касается характера деятельности, осуществляемой коммерческой организацией. Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, то есть деятельность должна быть публичной Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2006. № 2. С. 16. .

Прямо такая обязанность для застройщика в законе не прописана. Кроме того, у застройщика всегда есть возможность отказать в заключении договора на основании явной неплатежеспособности обратившегося лица. Помимо этого при заключении публичного договора цена и условия должны быть одинаковыми для всех обратившихся, на практике же застройщик может пойти на уступки и снижение цены более выгодному контрагенту (например, приобретающему целый этаж). Таким образом, даже если участником долевого строительства будет гражданин, назвать такой договор публичным нельзя Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2009. № 1. С. 27..

Договор участия в долевом строительстве подпадает под признаки договора присоединения. Основным признаком такого договора является наличие формуляра, что присутствует и в практике применения договора участия в долевом строительстве. Кроме того, путем заключения такого договора оформляются однотипные сделки, заключаемые в массовом количестве. Долевое строительство многоквартирных домов и крупных административных, торговых, развлекательных зданий также опосредуется множеством однотипных сделок Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2009. № 1. С. 27..

При юридической характеристике любого договора важное значение для дальнейшего определения его правовой природы имеет классификация по принципу результата (направленности результата) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2006. С. 399.. Таким путем гражданские договоры можно разделить на четыре группы: «направленные на передачу имущества, на учреждение различных образований («общецелевые» Романец Ю.В. Договор простого товарищества и подобные ему договоры (вопросы теории и судебной практики) // Вестник ВАС РФ. 2006. № 12. С. 36.), на выполнение работ и на оказание услуг».

Если по отношению к первым двум группам договоров по указанной классификации положение договора участия в долевом строительстве обозначено достаточно ясно, то определение рассматриваемого соглашения как относящегося к группам договоров об оказании услуг или выполнении работ не является столь однозначным.

Некоторые юристы предлагают рассматривать договор долевого строительства как договор на оказание услуг и отождествляют его с договором возмездного оказания услугСм: Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 2007. № 3. С. 53., агентским, или посредническим, договором Черемис С.Ю. Инвестиционный договор // Учет в строительстве. 2008. № 1. С. 28.. Однако, на наш взгляд, эти аргументы не являются убедительными.

С одной стороны, цель дольщика очевидна: он нуждается не в совершении застройщиком каких-либо действий, а, прежде всего, в приобретении объекта недвижимости. С другой стороны, не вызывает споров наличие потребности участника долевого строительства в посреднике, которая обусловлена многими причинами, например отсутствием профессиональных знаний в области строительства; сложностью координации своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько; нехваткой свободного времени для активного участия в проекте. В такой ситуации застройщик, несомненно, оказывает дольщику услугу по реализации инвестиционного проекта.

И, наконец, хотелось бы отметить, что более правильным было бы термин «долевое» отнести к термину «участие», так как именно финансирование строительной деятельности, а не сама такая деятельность носит долевой характер. Участие вкладчика заключается в финансировании той части объекта, на которую направлен его интерес, то есть его вклад является долей в общей сумме вкладов других участников. И такое участие является «долевым». Такая формулировка, как «долевое участие в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» более точно отражает сущность отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лицСм: Мошкина Л.Н. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2007. № 2. С. 46..

Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства

Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья — это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов. С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой — риск остаться и без квартиры, и без денег. В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ. Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст. 130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г. именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

Это интересно:  Исковое заявление о возмещении материального ущерба 2019 год

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ. Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ). Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

  • вводит понятие объект долевого строительства;
  • разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
  • регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
  • прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
  • устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
  • вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
  • включает обязательный для застройщика перечень документов;
  • устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

  • Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
  • Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
  • Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.

Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

  • требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
  • расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
  • требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
  • требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
  • переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
  • быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
  • быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
  • зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
  • требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
  • искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность — заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков. Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства. Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

  • замедление строительства;
  • заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски. Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры. Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Понятие объектов долевого строительства дано в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. от 18 июля, 16 октября 2006 г.) (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ). В указанном нормативно-правовом акте под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

В настоящее время понятие объекта долевого строительства наиболее часто употребляется применительно к квартирам в строящихся многоквартирных домах, а также к нежилым помещениям, подходящим под определение иных объектов недвижимости, расположенным на первых этажах многоквартирных домов и не входящим в состав общего имущества многоквартирного дома.

Прежде всего нам необходимо определиться с понятием «многоквартирный дом» в общем смысле.

Как видно из текста Федерального закона N 214-ФЗ, понятие «многоквартирный дом» очень часто употребляется законодателем, но в ст. 2, которая раскрывает основные понятия, используемые в Федеральном законе, данное понятие не раскрывается. Указанный термин вообще не закреплен на законодательном уровне.

На подзаконном уровне попытка сформировать определение многоквартирного дома предпринята в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» . В п. 6 данного Положения под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

По нашему мнению, данное определение не вполне точно описывает многоквартирный дом. Не спасет положение и предлагаемое указание на то, что многоквартирными жилыми домами не являются индивидуальные жилые дома, в том числе отдельно стоящие с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Исходя из этого, любой индивидуальный коттедж в случае раздела (например, имущества супругов или в результате наследования) и образования в нем самостоятельных помещений и их отчуждения становится многоквартирным домом, так как его предназначение изменяется. Представляется, что такая позиция сомнительна и не поддерживается законодателем. Так, например, из анализа положений Градостроительного кодекса РФ , в частности его ст. 49, очевидно, что законодатель определенно разделяет многоквартирные жилые дома и жилые дома блокированной застройки. Хотя последние представляют собой совокупность более чем двух квартир и имеют выход на территорию общего пользования, кроме того, у них нет осадочных швов, и, будучи построены на едином фундаменте, они являются единым объектом технического учета .

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16.
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 77.

Разные ученые-правоведы в своих трудах раскрывали понятие многоквартирного дома. Так, например, по мнению П.В. Крашенинникова и Н.В. Маслова, под многоквартирным домом понимается «строение, разделенное на отдельные жилые помещения, как правило, квартиры, предназначенные для проживания граждан и отвечающие соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям» .

Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. С. 5.

Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его, например, от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит из:

в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений , и сам по себе не является объектом долевого строительства.

Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (постатейный) / В.А. Зюзин, А.Н. Королев // СПС «Гарант».

Тем не менее исходя из указанных выше понятий видно, что многоквартирный дом является разновидностью жилого дома. В юридической же литературе встречаются различные подходы к понятию жилого дома, но в Жилищном кодексе РФ данное понятие не включает в себя понятие многоквартирного дома.

С точки зрения классификации объектов недвижимости, которая дана в ст. 130 ГК РФ, жилой дом рассматривается как здание. В принципе такая характеристика достаточна сама по себе, без добавления слова «индивидуально-определенное». Ведь к индивидуально-определенным вещам относятся все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Другое дело, что жилой дом нужно как-то отличить от иных зданий, в том числе многоквартирных домов. Как представляется, единственное отличие, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир, но могут быть части. Однако это отличие весьма зыбко, особенно если учесть, как в ЖК РФ определяется квартира. Если же дать иное толкование и считать жилой дом также и многоквартирным, то возникнут многочисленные противоречия между правами на жилой дом, с одной стороны, и правами на квартиры — с другой. Но этот вопрос требует отдельного рассмотрения .

Под жилыми помещениями в многоквартирном доме понимаются квартиры, которые, в свою очередь, чаще всего и являются объектами долевого строительства. Определение квартиры дано в ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ , где под квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14.

Определение квартиры вновь допускает существование «одного жилого помещения в другом», ведь квартира состоит из комнат (тоже жилых помещений) и вспомогательных помещений. В связи с этим удивляет непоследовательность законодателя, который исключил одновременное существование как жилых помещений многоквартирных домов и квартир, но допустил его применительно к квартире и комнате. Фактически и квартира, и комната в ней могут выступать объектами самостоятельных жилищных прав в один и тот же отрезок времени.

Это интересно:  Льготы малоимущим на оплату ЖКХ (коммунальных услуг) 2019 год

Применительно к квартире неясно, что такое «структурно обособленное» помещение и чем оно отличается от «изолированного». Поскольку изолированным является всякое жилое помещение (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), структурная обособленность — это какой-то особый случай изолированности. Однако особой смысловой нагрузки обсуждаемый термин, скорее всего, не несет, и мы сталкиваемся с простой «неряшливостью» формулировок, которая вообще свойственна Жилищному кодексу РФ .

Гораздо важнее такой признак квартиры, как возможность прямого доступа к помещениям общего пользования. Это гарантия осуществимости жилищных прав на квартиру. Причем нельзя не отметить, что помещения общего пользования столь же значимы и для таких объектов, как часть жилого дома (квартиры) и комната. Однако при определении последних признак прямого доступа к помещениям общего пользования никак не используется. Возможно, он охватывается критерием изолированности, свойственным любому жилому помещению .

Объектами долевого строительства также являются и нежилые помещения, подходящие под определение иных объектов недвижимости, расположенные на первых этажах многоквартирных домов и не входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

В российском гражданском законодательстве отсутствует определение понятия нежилого помещения, хотя сам термин «нежилое помещение» широко используется в законодательных и иных нормативных правовых актах.

В абз. 2 п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. В этом случае российский законодатель рассматривает нежилые помещения только как составную часть жилых домов, наряду с жилыми помещениями.

Аналогичная позиция отражена и в Жилищном кодексе Российской Федерации . В данном нормативно-правовом акте понятие нежилого помещения употребляется, во-первых, в связи с регулированием перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст. ст. 14, 85, 87, гл. 3) и, во-вторых, в связи с закреплением прав жилищных и жилищно-строительных кооперативов на управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ст. 110).

Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.

Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. N 3. Ст. 99.

В общем же понятие помещения дается в абз. 3 ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» . Согласно данной правовой норме «помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований». Из этого определения следует, что нежилое помещение рассматривается законодателем как часть жилого здания либо как объект недвижимости, связанный с жилым зданием иным образом.

Собрание законодательства РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

В ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в определении недвижимого имущества (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, указывается, что оно представляет собой земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Абзац 2 п. 6 ст. 12 этого же Федерального закона устанавливает, что разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению.

Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Тем самым Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, с одной стороны, ставит понятие нежилых помещений в один ряд с сооружениями, зданиями, предприятиями и т.д., т.е. относит нежилые помещения к «объектам, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Но в то же время нежилое помещение трактуется как «объект, входящий в состав зданий и сооружений», т.е. в более узком смысле. Таким образом, из текста анализируемых нормативных актов остается неясным, в какой степени расширительно следует толковать понятие нежилого помещения .

Неопределенность в данной позиции российского законодателя в отношении понятия нежилого помещения приводит к тому, что в различных подзаконных нормативных актах в это понятие также вкладывается различное содержание.

В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 , устанавливается, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие зданий и сооружений (подраздел 1 — 3). Под нежилыми помещениями данные Правила понимают те помещения, которые являются составными частями более крупного целого, каковым являются здания и сооружения, причем как жилые, так и нежилые. При этом следует указать, что данный нормативно-правовой акт рассматривает нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости (п. 23) и отдельного вида недвижимого имущества (п. 24).

Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

Согласно Приказу Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» нежилые помещения рассматриваются как часть жилых зданий, но в Инструкции употребляется также понятие нежилого здания, под которым понимается предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

Бюллетень строительной техники. 1998. N 2.

Из рассмотренных нормативно-правовых актов можно сделать вывод о том, что под нежилыми помещениями следует понимать, во-первых, помещения, расположенные в жилых зданиях либо встроенно-пристроенные к ним, не предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Во-вторых, к нежилым помещениям следует отнести любые отдельные помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях и составляющие их часть, а также сами эти здания и сооружения как единое целое .

См.: Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. на соиск. уч. ст. к. ю. н. М., 2006. С. 15.

На основании изложенного мы приходим к следующему выводу: многоквартирный жилой дом, в том числе с нежилыми помещениями, не является самостоятельным объектом долевого строительства. Объектами долевого строительства являются расположенные в строящемся многоквартирном доме жилые и нежилые помещения, на которые в последующем, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и выполнения участником долевого строительства (дольщиком) своих обязательств по внесению денежных средств застройщику? будет зарегистрировано право собственности.

Из рассмотренного также следует, что «общее имущество многоквартирного дома», которое согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию будет принадлежать собственникам квартир и нежилых помещений на праве долевой собственности, не может являться объектом долевого строительства.

Р.Р. Шайдуллин,

аспирант юридического факультета Университета Управления «ТИСБИ» Россия, Казань ieml@yandex.ru

Рассматриваются актуальные вопросы долевого строительства, в том числе его правового регулирования, правовая природа данного явления, признаки договоров долевого участия в строительстве. Формулируется авторское определение договора долевого строительства и предлагается внесение некоторых изменений в действующее законодательство.

Ключевые слова: строительство, долевое строительство, застройщик, дольщик, договор, обязательство, жилье, защита прав участников долевого строительства.

Реализация прав граждан, участвующих в долевом строительстве, осуществляется посредством заключения договора участия в долевом строительстве. При этом договор является основным условием реализации прав дольщиков и основанием возникновения взаимных прав и обязанностей. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [12] (далее — Закон о долевом участии) предусматривает, что одна из сторон (застройщик) обязуется в определенный срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать его участнику долевого строительства (заказчику), который в свою очередь обязуется оплатить заранее обусловленную договором сумму и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Следует отметить, что в случае с долевым участием в строительстве данная гражданско-правовая конструкция первоначально была выработана на практике и лишь потом была закреплена законодательно, но без тщательного анализа и юридической квалификации.

До принятия Закона о долевом участии предпринимались попытки определить договор долевого участия. Так, ряд авторов обозначают договор долевого участия как предпринимательский договор, в котором застройщик обязывался за счет собственных или заемных (привлеченных) средств граждан и юридических лиц передать им часть здания (сооружения) в соответствии с вложенными ими денежными средствами, в свою очередь дольщики обязывались принять часть здания (сооружения) и оплатить деятельность застройщика.

Мы не согласны с этим мнением, так как в таком определении нет четкого обозначения объекта строительства и в основу договора положен мотив участников [3, с. 21; 5, с. 125].

Прежде чем сформулировать определение договора долевого участия, необходимо исследовать его элементы и установить классифицирующие признаки, а также проанализировать правовую природу данного договора. В литературе предлагается считать договор долевого участия договором простого товарищества [16, с. 74], договором строительного подряда или бытового подряда [2, с. 102—103; 3, с. 23; 4, с. 106; 22, с. 77], договором купли-продажи имущества в будущем [25]. С последним мнением согласиться нельзя [23, с. 2—3]. Также в литературе предлагаются другие квалификации договора долевого участия [4, с. 106; 8, с. 32; 13, с. 25; 16, с. 74; 17, с. 14; 19, с. 102—103; 22, с. 77].

На практике же суды квалифицируют договоры участия в долевом строительстве именно как договор купли-продажи, зачастую не углубляясь в вопрос о возможности и целесообразности такой квалификации [15; 19; 20; 21].

Не совсем понятно мнение правоприменителя, касающееся квалификации договоров, которые могут применяться при строительстве жилья [10; 14]. В частности, указывается, что основанием привлечения денежных средств граждан для строительства, помимо договоров долевого строительства, может считаться заключение ряда договоров: инвестирования, купли-продажи жилого помещения в строящемся жилом доме, предварительных договоров участия в долевом строительстве, договоров займа, договоров простого товарищества или иных договоров, заключаемых в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в собственность, внесением денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность, выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости).

Мы считаем, что такое решение правоприменителя преждевременно и порождает проблемы с пониманием правовой природы договора долевого участия.

Это интересно:  Возврат подоходного налога при покупке квартиры 2016 в новой редакции 2019 год

Мы считаем, что договор долевого участия — это самостоятельный договор, обладающий своими квалифицирующими признаками, среди которых — наличие особых участников: застройщика и участника долевого строительства, привлечение застройщиком заемных денежных средств для строительства, повышенные предпринимательские риски, необходимость государственной регистрации и т. д. [1, с. 18—19; 6, с. 17—18; 22, с. 17—18]. Полагаем, данные признаки необходимо систематизировать по определенным критериям.

Первый критерий — предмет договора, или объект долевого строительства. В силу закона под ним понимают жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства [12]. Получается, что у граждан возникает также право собственности в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта.

Кроме того, объект долевого строительства входит в состав многоквартирного дома, т. е. в совокупность разных помещений, принадлежащих разным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, с другой стороны. Таким образом, можно констатировать, что многоквартирный дом в целом единым объектом гражданских прав не является [27, c. 99; 28, с. 76; 29]. Мы считаем, что многоквартирный дом не является самостоятельным объектом недвижимого имущества, а представляет собой имущественный комплекс, в связи с чем формулировка Закона о долевом участии о вхождении объекта долевого строительства в состав «многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости» некорректна и должна быть изменена на «имущественного комплекса».

Второй критерий — стороны договора. Закон выделяет две стороны: застройщик и участник долевого строительства (дольщик). В отношении застройщика законодательство в качестве обязательных признаков предъявляет наличие статуса юридического лица вне зависимости от организационно-правовой формы; наличие в собственности или на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельного участка; способность привлечь денежные средства участников долевого строительства; наличие разрешения на строительство, ограничивая тем самым возможность участия в договоре в качестве застройщика индивидуальных предпринимателей, физических лиц [11; 12].

При всем этом застройщик должен исполнить преддоговорные обязательства: получить разрешение на строительство; опубликовать (или представить для ознакомления) проектную декларацию, в том числе и в сети Интернет; провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, и договора аренды (субаренды) такого земельного участка [12].

Ко второй группе участников по договору долевого участия мы можем отнести граждан и юридических лиц, вносящих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве [12].

Третий критерий — цель договора. Цель застройщика — это извлечение прибыли за счет разницы между полученными денежными средствами и расходами, связанными со строительством. Для граждан (дольщиков) целью заключения договора является получение объекта долевого строительства или прибыли, образующейся за счет повышения стоимости объекта долевого строительства на начальном и конечном этапе строительства, что оформляется в виде договора уступки прав требования между прежним и новым участником долевого строительства [17, с. 110].

Четвертый критерий — содержание договора, т. е. совокупность прав и обязанностей сторон. Права и обязанности застройщика, перечисленные в Законе о долевом участии, можно свести к следующему: построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и передать надлежащего качества объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок, установленный договором [12]. Все обязанности застройщика можно разделить на четыре группы: предварительные обязанности до начала привлечения денежных средств (наличие вещных прав на земельный участок, государственная регистрация, наличие разрешения на строительство), обязанности по информированию участников долевого строительства (в том числе через СМИ, рекламу, интернет-ресурсы); обязанности по обеспечению строительства объекта долевого участия и его передаче; обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обязательств [7, с. 26; 25, с. 48].

В свою очередь, участник долевого строительства обязан полностью и своевременно осуществлять все платежи в объеме и в сроки, установленные договором; принять объект в течение 7 дней со дня получения уведомления от застройщика; имеет право на ознакомление с информацией о застройщике, проекте строительства, уступку права требования. Дольщик может предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в течение гарантийного срока; до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта строительства требованиям к качеству, и отказаться от подписания передаточного акта.

В качестве дополнительных прав дольщика можно выделить право на безвозмездное устранение недостатков застройщиком в разумный срок; соразмерное уменьшение цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков. Дольщик может требовать возврата денежных средств и уплаты процентов при существенном нарушении требований к качеству, имеет право на односторонний отказ от исполнения договора по основаниям, указанным в законе или договоре; на обращение в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства после приемки объекта долевого строительства; право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В целом анализ прав и обязанностей участников долевого строительства позволяет прийти к выводу о том, что у застройщика больше обязанностей, чем прав, а у участника долевого строительства — больше прав, чем обязанностей [12].

Пятый критерий — форма договора. Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации [9]. Регистрация договоров долевого участия осуществляется по заявлению сторон договора с представлением необходимой документации (договор, проектная декларация, план многоквартирного дома и внутренних помещений). Последующие договоры заключаются на основе заявления участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве. Сам текст договора должен содержать в себе следующие обязательные условия: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; наличие и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору [12], в качестве дополнительных признаков можно выделить применение к отношениям сторон договора долевого участия в строительстве законодательства о защите прав потребителей [10].

Таким образом, проанализированные квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве позволяют сделать вывод о его самостоятельной гражданско-правовой природе и дать ему следующее определение: «договор участия в долевом строительстве — это договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется приобрести в собственность либо в аренду земельный участок для строительства (создания) на этом земельном участке в соответствии с проектной декларацией объекта долевого строительства и после получения в соответствии с действующим законодательством разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и в установленный договором срок принять объект долевого строительства».

1. Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4.

2. Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан — участников долевого строительства жилья // Актуальные проблемы права в современной России: сб. науч. ст. М., 2007.

3. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. № 2.

4. Капица О.Л. Правовое регулирование участия граждан в долевом строительстве: дис. . канд. юрид. наук. Краснодар, 2005.

5. Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. М., 2013.

6. Левин А.А. Гражданско-правовое регулирование участия физических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов: автореф. дис. . канд. юрид. наук. М., 2008.

7. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: автореф. дис. . канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007.

8. Мошкина Л.В. Договор о долевом участии в инвестировании строительства и договор простого товарищества // Юрист. 2002. № 2.

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

10. О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей: постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 №17 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 9.

11. О содействии развитию жилищного строительства: федер. закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ (ред. от 08.06.2015) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

12. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) // Российская газета. 2004. 31 дек. № 292.

13. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013 // Бюллетень ВС РФ. 2014. № 3.

14. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов: обзор судебной практики ВС РФ от 19.09.2002 // Бюллетень ВС РФ. 2003. № 2.

16. Павлодский Е. Правовая природа инвестиционного контракта // Право и экономика. 2000. № 9.

17. Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М., 2012.

18. Петрухин М.В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости: автореф. . дис. канд. юрид. наук. М., 2011.

22. Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3.

23. Рузанова В.Д., Сокол П.В. Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения // Законы России: опыт, анализ, практика. 2010. № 5.

24. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999.

25. Сокол П.В. Договор участия в долевом строительстве: учеб.-практ. пособие. М., 2008.

26. Фокова Е.А. Договор долевого строительства и договор продажи недвижимости: общие признаки и отличия // Правовые вопросы строительства. 2006. № 2.

27. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора: учеб. пособие. 3-е изд., испр. и доп. М., 2009.

28. Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006.

29. Шарапов В.В. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный) // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».

Статья написана по материалам сайтов: vuzlit.ru, advokat-malov.ru, wiseeconomist.ru, www.sovremennoepravo.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий