Оформление недвижимости через нотариуса 2019 год

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (далее — орган по государственной регистрации), обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав установлен Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно статье 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в частности, правовая экспертиза документов, проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с названным Федеральным законом.

Статьей 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что в случае, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, нотариус может совершить нотариальное действие по подаче заявления о государственной регистрации права.

В соответствии с Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (статья 86.2; далее — Основы) нотариус, удостоверивший сделку, выдавший свидетельство или совершивший исполнительную надпись об оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, на основании которых подлежит государственной регистрации право на недвижимое имущество или сделка с ним, по просьбе лиц, обратившихся за совершением соответствующего нотариального действия, представляет заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением иных необходимых для совершения регистрационных действий документов в орган по государственной регистрации. Если иное не согласовано с лицами, обратившимися за совершением нотариального действия, нотариус, совершивший нотариальное действие, получает документы, выдаваемые органом по государственной регистрации, и передает их указанным лицам.

Документы, необходимые для представления на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представляются нотариусу лицами, обратившимися за совершением нотариального действия.

Порядок представления документов на государственную регистрацию установлен вышеназванным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статья 16).

При подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также осуществлении иных действий, предусмотренных статьей 86.2 Основ, нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Полномочия нотариуса, предусмотренные статьей 86.2 Основ, осуществляются без доверенности.

В случае представления заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с приложением иных необходимых для совершения регистрационных действий документов в орган по государственной регистрации в соответствии со статьей 86.2 Основ в электронной форме нотариус, совершивший нотариальное действие, получает документы, выданные органом по государственной регистрации, в электронной форме и выдает их лицу, обратившемуся за совершением соответствующего нотариального действия, по его просьбе в электронной форме или в форме документов на бумажных носителях посредством удостоверения равнозначности документов на бумажных носителях электронным документам.

Размер нотариального тарифа за удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу составляет 50 рублей за страницу документа на бумажном носителе (пункт 12.3 части 1 статьи 22.1 Основ).

Следует отметить, что при подаче заявления нотариусом в случаях, если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть также представлены в соответствующий орган по государственной регистрации работником нотариуса, имеющим письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью.

Представляемые нотариусом или его работником в указанных случаях заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы принимаются органом по государственной регистрации или многофункциональным центром в день обращения и рассматриваются в течение срока, установленного абзацем третьим пункта 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По общему правилу государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом (пункт 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Однако нотариусам предоставлено приоритетное право регистрировать переход прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенных документов.

Так, государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов проводится не позднее чем в течение трех рабочих дней, следующих за днем приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Государственная регистрация прав на основании нотариально удостоверенных документов, представленных в форме электронных документов, электронных образов документов и поданного нотариусом в электронной форме заявления о государственной регистрации прав проводится не позднее чем в течение одного рабочего дня, следующего за днем приема документов, необходимых для государственной регистрации прав, и указанного заявления.

Таким образом, для государственной регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов установлен сокращенный срок ее проведения.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.

закажите бесплатную консультацию:

Купля-продажа недвижимости – это неизбежное зло, с которым когда-нибудь сталкивается практически каждый взрослый человек. И особенно часто с этой задачей сталкивается бизнес. Почему зло? Несмотря на очевидный положительный результат (деньги на руках и выгодно их вложить или получение в собственность нужного объекта), любая сделка подобного рода стоит владельцу и покупателю большого количества нервных клеток.

Избавиться от необходимости тратить время и силы на оформление документов в Росреестре на недвижимость или на поездки к нотариусу можно. Обратитесь к проверенному риелтору, который сделает большую часть работы за вас.

Провести сделку можно двумя способами: обеспечить оформление недвижимости в Росреестре или нотариально удостоверить куплю-продажу. У каждого метода есть свои плюсы и минусы, поэтому важно выбрать правильный. Но иногда выбора нет.

Оформление сделки через Росреестр доступно почти всегда, но обязательное нотариальное удостоверение нужно в следующих ситуациях:

  • отчуждение долей в праве собственности, включая отчуждение долей всеми участниками долевой собственности по одной сделке;
  • оперирование с имуществом ребенка на условиях опеки, когда сведения о сделке в Росреестр подает опекун или родитель;
  • отчуждение недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему гражданину;
  • если регистрация договора купли-продажи недвижимости в Росреестре осуществляется по почте.

Нотариальную сделку нередко предпочитают регистрации купли-продажи недвижимости в Росреестре и тогда, когда по закону она не требуется. Основными преимуществами таких сделок являются:

  • Наличие гарантий у покупателя. Согласно закону, нотариус должен проверить чистоту сделки и правомочия сторон перед тем, как подавать на регистрацию недвижимости в Росреестре документы. Если он ошибается, то он будет возмещать ущерб покупателю, у которого отберут квартиру.
  • Наличие дополнительных свидетелей сделки, которых можно привлечь к судебному разбирательству в случае чего. Они могут подтвердить, например, что вы тщательно проверяли квартиру перед покупкой и не планировали злонамеренно приобретать спорную недвижимость.
  • Ускорение регистрации. Для этого можно использовать услугу нотариуса, который сам подает пакет документов для регистрации сделки в Росреестре. Она платная, но позволяет избежать нескольких инстанций, в которых оказываются ваши документы до того, как дойдут до места регистрации. В итоге на регистрацию недвижимости в Росреестре сроки составят не 10 дней, а трое суток.

И все же у нотариальных сделок есть определенные минусы, а именно:

  • Нечеткая система расчетов. Цена в нотариальном договоре указывается, порядок расчетов – нет. Его нужно обговаривать отдельно и обязательно прописывать в договоре.
  • Наличие нечетких формулировок. В договоре может присутствовать формулировка о том, что расчеты проведены до подписания договора. Она законна, но создает значительные юридические риски.
  • В договоре может присутствовать пункт о том, что недвижимость передается по договору, а не по передаточному акту. В этом случае при подписании все риски за сохранность недвижимости переходят на покупателя. Это терпимо, если продавец уже выехал и вместе с подписанием договора передает вам ключи, в других случаях – недопустимо. Также нельзя забывать про 2-3 недели, пока идет регистрация права. Покупатель даже не владеет недвижимостью, но уже несет за нее ответственность.
  • Ошибки в договоре (опечатки, нестыковки). Они встречаются в любом договоре, но при нотариальном оформлении мы привыкли доверять третьей стороне. А между тем, бумагу с ошибками не допустят и в регистрации недвижимости в Росреестре откажут.
Это интересно:  Как подключить газ к частному дому 2019 год

Несмотря на наличие четырех рисков нотариальной сделки, ни один из них не является серьезным препятствием для Регистрации сделки с недвижимостью в Росреестре с помощью нотариуса. Нужно просто аккуратно и внимательно проверять все пункты и обговорить спорные моменты.

Наши риелторы и юристы помогут быстро и грамотно пройти регистрацию купли-продажи недвижимости в Росреестре с помощью нотариуса. Мы будем сопровождать вас на всех этапах продажи и поможем избежать подводных камней.

Регистрация продажи недвижимости в Росреестре является стандартным методом оформления купли-продажи объекта. После нотариуса документы проходят ту же самую процедуру. Но у подачи документов напрямую есть два серьезных преимущества:

  • Цена услуги в несколько раз ниже. Вам не придется оплачивать нотариуса, который берет деньги буквально за все.
  • Меньшее количество документов, которые требуются к сроку регистрации сделки в Росреестре.

Минусами обращения в госорган напрямую является необходимость тратить время на поездки в МФЦ или другие места подачи документов, долгий срок оформления и отсутствие помощи в составлении договоров.

Регистрация объекта недвижимости в Росреестре – это стандартизированная процедура, которую может пройти любой собственник.

Сроки регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре зависят от специфики сделки. Они могут быть следующими:

  • 7 дней – обычный срок регистрации сделки в Росреестре;
  • 9 дней, если заявление на регистрацию недвижимости в Росреестр было подано через МФЦ;
  • 3 рабочих дня при наличии одобрения от нотариуса;
  • 1 рабочий день при подаче электронного заявления.

На регистрацию сделки в Росреестре документы могут подаваться различными способами:

  • в офисах органа и кадастровой палате;
  • почтовым отправлением;
  • в МФЦ
  • в электронном виде;
  • с использованием выездного обслуживания.

Электронная регистрация сделки в Росреестре на данный момент является самым быстрым способом узаконить переход права собственности на недвижимость.

Любые сделки с недвижимостью через Росреестр требуют уплаты госпошлины. Факт ее уплаты должен быть подтвержден квитанцией. Для каждого юридического лица, участвующего в сделке, госпошлина на регистрацию недвижимости в Росреестре установлена в 22 тысячи рублей. Но в зависимости от характера объекта и количества участников купли-продажи, возможны варианты.

После подачи документов вы можете самостоятельно проверить регистрацию сделки в Росреестре. Для этого необходимо посетить официальный сайт компании, зайти в раздел «Электронные услуги» и указать номер заявки. На этом же сайте есть раздел, позволяющий получить информацию о сделках в Росреестре в виде документа на печать.

Регистрация собственности – вопрос сложный и объемный. Важно, чтобы покупатель или его представитель знали все тонкости, начиная от того, что должно быть в договоре, заканчивая тем, как проверить сделку в Росреестре. Наша компания может стать таким представителем. Интересуют подробности? Свяжитесь с нашим представителем любым удобным способом!

Нотариальные сделки — не защищают от ошибок, и не гарантируют от расторжения этой сделки или признания сделки недействительной. Сделка с недвижимостью — сложный многоэтапный процесс.

Любая сделка, и особенно купля продажа недвижимости — это юридические действия, и заниматься ими должен профессионал — юрист по недвижимости. В России существует много мифов касательно нотариальных сделок и нас постоянно на консультациях спрашивают:

Обязательна ли покупка недвижимости в нотариальной форме? Отвечаем — Согласно законодательству России, нет.

Гарантирует ли нотариальная сделка купли продажи безопасность и надежность? — нет, такие гарантии законодательством России не предусмотрены.

Можно ли оспорить нотариальную сделку? — Да, нотариальную сделку можно оспорить через суд!

Еще одно крупное заблуждение — нотариальную сделку можно провести самостоятельно (без риэлтора или юриста по сделкам) т.к. нотариус сопровождает покупку недвижимости. Это неправильно.

Дело в том, что нотариус не сопровождает сделку, он удостоверяет заключение договора (подписание) — а это всего один этап сделки купли-продажи недвижимости. Что бы добраться до этапа заключения нотариального договора нужно пройти 2/3 пути. Потому так часто спрашивают: Что делать после нотариуса? Если нотариус подписал договор, что дальше?

Правильный вопрос: «что делать до нотариуса и после нотариуса ?»

Что бы самостоятельно вести нотариальную сделку вы должны знать и уметь провести сделку купли-продажи в простой письменной форме, тогда на нотариальной сделке вы будете знать, что требовать от нотариуса. Как самостоятельно провести сделку купли-продажи квартиры — читайте здесь.

Расставим сразу точки над i касательно обязательности нотариальных сделок: в России действует простое правило: сделки с недвижимостью совершают в простой письменной форме!

Только часть сделок, перечень которых установлен в законе, требует нотариального удостоверения. То есть, в России нотариальная сделка с недвижимостью — исключение из общего правила.

Судебные споры по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли-продажи, нотариальная сделка дарения и другие нотариальные сделки – преимуществ ее сторонам не дает. Такие сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде, признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний, оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д.

Обращаясь к нотариусу, люди отказываются от агентов, риэлторов, адвокатов по недвижимости, полагая, что нотариус полностью проведет сделку. Между тем, это не совсем так, а точнее — это совсем не так.

Купля-продажа недвижимости — более широкое понятие, чем просто подписание договора купли-продажи у нотариуса. В понятие сделки входят множество этапов — от внесения аванса за квартиру, до передачи квартиры покупателю. На каждом этапе оформляются свои документы. По этому отказавшись от помощи специалистов и доверившись только нотариусу участники нотариальных сделок весьма туманно представляют, что им делать до «похода к нотариусу», как себя вести и что делать у нотариуса, какие лучше прописать условия в договоре, что делать после нотариуса.
А нотариус только готовит договор и проводит удостоверение его заключения. Законом не предусмотрено такое нотариальное действие, как сопровождение нотариусом сделки с недвижимостью.

В результате, регулярно к нам обращаются люди с неправильно оформленными документами или со спорами.
По нашему опыту при подготовке сделки не всегда удается согласовать с каждым нотариусом все необходимые покупателю условия договора купли-продажи. Иногда приходится обращаться к нескольким нотариусам, пока не находим компетентного, специализирующегося на сделках с недвижимостью нотариуса.

Существует и другая проблема.

Как только в России появился перечень случаев, когда обязательна нотариальная форма купли-продажи недвижимости, пошел вал клиентов с вопросами: у меня в нотариальном договоре ошибка, нотариус ошибся в договоре, что делать?. И хорошо, если это неправильно написана фамилия, неправильный номер паспорта и т.д. Как правило эти ошибки всплывают при гос регистрации и их не сложно исправить.

Но попадаются ситуации с ошибками, обнаруженными после гос регистрации собственности, а так же в давно оформленных нотариальных договорах, например, в 2000-х, по которым права на недвижимость так же давно оформлены и ошибки обнаруживают при подготовке к новым сделкам.

Встречаются не менее серьезные ошибки, не связанные с опечатками.

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

Регулярно встречаемся с тремя опасными для сторон сделок с недвижимостью ошибками в нотариальных сделках купли продажи. Регулярность заставляет считать эти ошибки типичными именно для нотариальных сделок с недвижимостью.

Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.

В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок и многочисленные суды по недвижимости.

Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты через банк – наличные или безналичные, в случае отзыва лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Что бы не говорили по телевизору представители ЦБ, Минфина о необходимости перевести расчеты в безнал, при отзыве лицензии прежде всего исчезнут деньги со счета. Не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.

Но это тема отдельной статьи.

Какое значение имеет порядок расчетов? Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег? Тот, кто будет указан в договоре, и зависит это от условий договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Ведь согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу.

Это интересно:  Где и как получить выписку из ЕГРН на квартиру 2019 год

Кроме того, если до регистрации перехода права на квартиру она не оплачена, Росреестр может зарегистрировать ипотеку (залог) квартиры в силу закона. И покупатель самостоятельно снять это обременение не сможет.

При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует. Кроме того, не редко составленный нотариусом договор по сути не соответствует договоренности сторон о порядке купли продажи.Чаще всего, это касается порядка расчетов.

Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую форму:

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.

Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков.

Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.

Наш опыт организации и проведения сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.

По этому, в реальных сделках купли продажи недвижимости, деньги всегда уплачиваются после гос регистрации собственности на покупателя, или в договоре именно устанавливается залог квартиры.

То есть формулировка договора о проведенных расчетах заведомо разбалансирует риски сторон.

Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, деньги продавец не получает. А с формулировкой о получении денег до подписания договора покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?

Сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четно стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.

В расплывчатых формулировках, как правило, заинтересованы те, кто не собирается или не привык четко исполнять свои обязанности, или оставляет себе возможность для каких то маневров.

Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.

Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю, поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.

В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.

При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.

В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:

Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без каких либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.

Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в действительности она приводит к печальным последствиям.

Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. И это не просто так.

Дело в том, что такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи но до перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.

Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.

Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя, еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.

Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.

А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.

Подписав договор и приравняв его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.

Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные условия.

Третья ошибка в нотариальных сделках — связана с особенностью самой процедуры нотариального заверения сделок.

Непосредственное совершение сделки у нотариуса проводится в присутствии ее сторон, что не предполагает присутствия консультантов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос.

При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора купли продажи недвижимости на первоначальный. Или просто отказ нотариуса вносить правки в договор по просьбе сторон.

Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права свободы договора.

На сегодняшний день мы наблюдаем сложившуюся систему нотариальной монополии на совершение отдельных сделок с недвижимостью, которая уже приводит к ограничениям а в отдельных случаях и к нарушениям прав граждан.

Анализ подготовки к нотариальным сделкам купли продажи недвижимости выявил системные недостатки нотариальных сделок, когда положившись на авторитет и убедительность нотариуса покупатель и продавец получают и подписывают договор, который они не исполняли и не собираются исполнять. Что можно рассматривать, как порок воли сторон договора.

При этом заключая такой договор покупатель и продавец не понимают, что в случае возникновения осложнений при его исполнении, например отказ в регистрации права собственности покупателя на недвижимость, а тем более при нарушении договора одной из сторон, вторая сторона может попасть в сложное а иногда и в безвыходное положение.

Таким образом нотариальная форма договора купли продажи не упрощает покупку недвижимости, не создает больше гарантий для покупателя и для продавца, а напротив, в отдельных случаях создает реальные риски для обеих сторон, которые стороны сделки самостоятельно оценить не могут.

Из изложенного очевидно, что причинами возникновения ошибок является субъективный фактор конкретного нотариуса, который невозможно исключить.

Единственная рекомендация, которую возможно дать в сложившейся ситуации продавцам и покупателям – даже при совершении нотариальной сделки купли продажи недвижимости необходим адвокат по недвижимости.

Адвокат по недвижимости должен проверить составленный нотариусом договор купли продажи для выявления скрытых или неочевидных ущемлений прав продавца или покупателя.

Дело в том, что в некоторых ситуациях исправить ошибку в уже подписанном и тем более исполненном договоре купли продажи недвижимости невозможно.

Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.

Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только производят это в присутствии нотариуса, и нотариус удостоверяют новые договоренности. В отдельных ситуациях исправления нужно внести непосредственно в текст договора, такие исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.

А если ошибка в договоре будет выявлена уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?

В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.

Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры». Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте! Читайте подробнее о консультации!

Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость, читайте здесь .

Нотариальная сделка — всего этап при покупке (продаже) квартиры, который состоит в удостоверении совершения сделки. Подробнее читайте здесь

Нотариус в сделках с недвижимостью нужен или нет? Ведь и так расходы велики, стоит ли тратиться еще и на услуги нотариуса. Очень часто люди бездумно переплачивают и без необходимости удостоверяют сделку у нотариуса.
Да, иногда без нотариуса не обойтись, и удостоверение нотариусом документа является обязательным, например, если это доверенность на покупку или продажу, брачный договор или соглашение о разделе имущества супругов.
Много вопросов вызывают сделки по выделению долей детям.

Это интересно:  На какие здания, строения, сооружения распространяется дачная амнистия? 2019 год

Статья обновлена 06.01. 2019 г

Разберемся подробно с разными ситуациями:

Содержание статьи подробное:

Конечно немало сделок с недвижимостью оформляются без нотариуса, вернее без обязательного его участия.
По вашему желанию конечно нотариус вам заверит любой документ, только проку в этом нет ни какого, если по закону этот документ вступает в силу уже после подписания его участниками сделки.

Договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации с 01.03.2013 года и вступает в законную силу после подписания сторонами сделки ( за исключением ниже перечисленных сделок).

Договоры и соглашения, оформляющие сделку с недвижимостью и удостоверенные нотариусом, в обязательном порядке подлежат передаче в Росреестр для регистрации перехода права.

Регистрация перехода права к новому правообладателю является обязательной процедурой, завершающей сделку с недвижимостью.

Для Росреестра нотариус обязан подготовить копию договора(соглашения) и заверить ее.

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает от уплаты госпошлины за регистрацию права собственности приобретателя права(покупателя).

Удостоверение сделки у нотариуса не освобождает продавца от уплаты госпошлины за внесение изменений в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости, если в этом есть необходимость.

Давайте разберемся, а что такое сделка?

Сделка — это способ достичь правовых последствий посредством выражения частной воли в пределах дозволенных правопорядком.
Так вот, частную волю в сделках с недвижимостью необходимо выражать в письменном виде, устные сделки с недвижимостью являются ничтожными, недействительными.

Большинство письменных документов, выражающих условия сделки с недвижимостью не требуют удостоверения у нотариуса.

Не нужно заверять у нотариуса:

  • Договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • Договор мены квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • Договор дарения квартиры, дома, земельного участка, комнаты в коммунальной квартире
  • собственник объекта недвижимости владеет им единолично,является полностью дееспособным и отчуждает объект недвижимости целиком, либо долю в праве на этот объект
  • собственники объекта недвижимости владеют им на праве общей совместной собственностиявляются полностью дееспособными и отчуждают объект целиком или долю в праве на него ( регистрация долевой собственности)
    Изменения в порядке ведения ЕГРН:

    90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

    Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости или долей в праве на этот объект недвижимости владеет:

    • недееспособный или ограниченно дееспособный
    • несовершеннолетний

    Договор купли-продажи, мены, дарения подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если объектом недвижимости владеют несколько человек на праве общей долевой собственности, даже если отчуждение этой недвижимости происходит одномоментно всеми участниками долевой собственности.

    01.10.2018 г вступили в силу поправки в часть 1 статьи 42 ФЗ 2о государственной регистрации недвижимости. И теперь договоры залога долей в праве общей долевой собственности подлежат обязательному удостоверению у нотариуса. Если регистрируется ипотека (залог) на объект недвижимости, находящийся в единоличной или общей совместной собственности, договор залога составляется в простой письменной форме.

    Очень часто, при покупке объекта недвижимости в долевую собственность за счет кредитных средств, договор залога не составляют, а прописывают ипотеку долей в самом договоре купли-продажи (ДКП). Который наряду с заявлением, является основанием для внесения записи об ипотеке в ЕГРН.
    В таком случае ДКП — подлежит удостоверению у нотариуса.

    Доверенность — удобный юридический инструмент и применяется в сделках с недвижимостью довольно часто.

    Необходимо иметь ввиду, что ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» позволяет любому правообладателю подать заявление в Росреестр «… о невозможности заявления о регистрационном действии без его личного участия». В этом случае доверенность уступает этому заявлению.

    Подробнее читайте в статьях:

    В доверенности на приобретение недвижимости нельзя допускать ошибок. Вернее необходимо прописать все полномочия доверенному лицу, иначе сделка не состоится. Упустив, казалось бы мелочь, доверитель сделает этот документ бесполезным.

    Смотрите видео урок об этом:

    При оформлении наследства без нотариуса не обойтись. Здесь у него ключевая роль. Обращаться для вступления в наследство необходимо только к определенному нотариусу вашего нотариального участка. Список нотариальных участков вы можете посмотреть на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, выбрав ваш субъект федерации.

    Раздел недвижимого имущества супругов чаще всего происходить после прекращения брачных отношений. Однако, закон не запрещает разделить совместно нажитое недвижимое имущество во время брака.
    Но такой договор или соглашение о разделе имущества подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, иначе Росреестр откажет в регистрации права собственности.

    Если супруги владеют недвижимостью на праве общей совместной собственности и хотят, например, подарить (выделить) долю в праве на квартиру ребенку , то с 10.04.2018 года есть возможность оставить в совместной собственности долю в праве, а права на оставшуюся долю/доли перевести на детей.

    И только потом каждый из супругов может распоряжаться своей долей по своему усмотрению — продать или подарить всю свою долю или часть ее третьему лицу.

    Договор (соглашение) составляет помощник нотариуса. Сторонние договоры не принимаются.

    Брачный договор, в том числе, определяет права каждого из супругов на недвижимое имущество, купленное в браке.

    На основании Семейного кодекса РФ — недвижимое имущество, приобретенное в браке оформляется в общую совместную собственность или на одного из супругов, при этом имущество считается совместно нажитым и может быть отчуждено с участием обоих супругов или на основании нотариального согласия другого.

    Если супруги хотят оформить общую долевую собственность на объект недвижимости, без нотариального брачного договора не обойтись.

    Нередко нотариус участвует в сделках с применением средств материнского капитала.

    Читайте об этом в статьях:

    Нотариус осуществляет так же передачу документов по сделке в Росреестр через интернет. Услуга эта дорогая. Но нужна ли она вам?

    Ведь на основании нотариального договора регистрация перехода права осуществляется всего за три рабочих дня. И больших очередей в МФЦ сейчас нет. Два дня необходимо для доставки документов в Росреестр о обратно.

    Читайте дополнительные статьи:

    Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на продажу недвижимости

    Нотариус в сделках с недвижимостью: Согласие супруга на покупку недвижимости

    Всегда рада разъяснить. Автор

    Добрый день, подскажите решение проблемы. Мы купили квартиру с супругом взяв ипотечный займ и распределили доли по 1/3 каждому и несовершеннолетнему сыну (ранее была доля у него в другой квартире). Родилась дочь и мы воспользовались МК. Сняв обременение хотели сейчас выделить доли. Вопрос : 1. Как происходит распределение долей при использовании МК.?в равных долях на всех членов семьи? 2. Соглашение о распределении долей требует нотариального заверения или можно в простой письменной форме.? 3. После распределения долей можно выделить долю сыну у бабушке и продать квартиру, затем купить новую квартиру и выделить долю только дочери?

    Ответ для Ирины.
    1.У вас будет нотариальная сделка (долевая собственность)
    2. В равных долях на всех членов семьи
    3. Этот вопрос решается с органами Опеки и попечительства, условия продажи и покупки. Без разрешения опеки продажу не совершить.
    Прочтите статью:
    https://exspertrieltor.ru/2016/04/28/razreshenie-na-prodazhu/

    Здравствуйте, не могу до сих пор понять , как же мне поступить, с мужем общая совместная собственность. Покупали квартиру за счёт средств МК. Хотим подарить детям доли, а у себя так и оставить общую совместную. Нужен ли нотариус?

    Ответ для Анны.
    Если у вас квартира находится в совместной собственности можно выделить доли соглашением в простой письменной форме.

    Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

    Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

    Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

    На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
    Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.10.2018 года.

    Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы

    Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

    Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

    С уважением, Автор.

    Статья написана по материалам сайтов: notariat.ru, mindscapital.ru, gordon-adv.ru, exspertrieltor.ru.

    «

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий