Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке 2019 год

Существует целый ряд законодательных актов, регулирующих подобные сделки и защищающих граждан от разного рода мошенничества: Гражданский Кодекс Российской Федерации этот сборник законов на своих страницах имеет несколько статей, относящихся к области передачи прав собственности:

  • ст. 388 — описывает основные условия переуступки;
  • ст. 389 — определяет форму договора цессии и некоторые документальные нюансы (нотариальное заверение, письменное составление и т.д.);
  • ст. 390 — устанавливает ответственность лица, передающего свое право требования по договору цессии

Поскольку основой договора цессии являются договоренности между дольщиком и компанией-застройщиком, а также заключенный между ними договор участия в долевом строительстве то применение ФЗ-214 обязательно.

Застройщик должен быть уведомлен о переуступке в письменной форме. Переуступку прав требований можно оспорить в рамках закона о банкротстве. Уступка права может быть признана подозрительной сделкой, если она совершается по низкой цене и не менее чем за год до процедуры возбуждения дела о банкротстве в отношении бывшего владельца недвижимости.

Статья обновлена: 5 апреля 2018 г. Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.
До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ). Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя.
  • Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним. В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем.
    В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.
  • Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  • Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию.

А по общему правилу, стоимость квартиры на первоначальных этапах строительства дома минимальна, поэтому разница может получиться существенной. Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней.

(Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?). После того как договор долевого участия в строительстве будет зарегистрирован, до момента подписания акта приема-передачи владелец квартиры может переуступить свое право собственности другому лицу.

Переуступка прав собственности на квартиры в новостройках — процесс специфический, изобилующий различными нюансами и юридическими тонкостями. Фактически подобная переуступка не передает в руки нового владельца ничего существенного и осязаемого, того, что можно было бы пощупать или потрогать руками. По договору переуступки (цессии) передается, по сути, право требования.
В этой статье рассмотрим подробно, что представляет собой договор цессии, какими законодательными актами регулируется, определим необходимые документы и приблизительную стоимость такого договора. Что это значит Переуступка прав собственности в новостройке предполагает продажу недвижимости, которой еще фактически нет в наличие.
Порядок оформления Оформление переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке, включат в себя несколько важных этапов, педантичное исполнение которых избавит все стороны цессии от недоразумений и расстройств: Проверка документации на этом этапе можно привлечь опытного юриста для внимательного изучения документов дольщика и застройщика Получение бухгалтерских документов подтверждающих полную оплату дольщиком всей стоимости квартиры или справки о размере текущей задолженности Получение согласия застройщика на оформление договора цессии предметом которого будет выступать жилая недвижимость в недостроенном многоквартирном доме Подписание договора цессии и государственная регистрация переуступка прав собственности Нужные документы для совершения сделки Ни один гражданско-правовой договор не может быть заключен без предоставления определенного пакета документов.

Необходимо убедиться, что не существует каких-либо законных ограничений или обременений на будущей недвижимости (арест, залог, ипотека и т.д.). В случае продажи Принимая на себя ответственность участия в долевом строительстве многоквартирного дома, необходимо знать, что в случае необходимости вы можете продать свои права требования по договору переуступки. Для этого нужно в обязательном порядке уведомить компанию-застройщика.

После заключения цессии, все прав, которыми обладал цедент, переходят к цессионарию в полном объеме, не больше, не меньше. Важно помнить, что, передав свои права требования новому владельцу недвижимости, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие застройщика. Если строительная компания допустит срыв срока сдачи или возведет строение ненадлежащего качества, то на этом основании расторгнуть договор переуступки невозможно.

Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.

  • Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).
  • 3-й этап — составление договора переуступки прав Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем, который советуем составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.

Порядок оформления переуступки прав собственности на квартиру в новостройке в 2019 году подробно описан в Гражданском Кодексе России. В частности нужно знать особенности заключения сделки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Переуступка недвижимости в новостройке осуществляется на базе сделки, согласно которой приобретатель обладает правом получить квартиру в персональную собственность.

Такой вид приобретения недвижимости может нести за собой различного рода соглашения. Рассмотрим процедуру переуступки прав подробней.

Переуступка в новостройке несет под собой немало нюансов, о которых крайне важно знать, чтобы исключить вероятность признания сделки ничтожной.

В частности нужно знать базовые теоретические сведения и российское законодательство.

В случае переуступки прав на недвижимость лицо получает безусловное право требования. Если формируется иной вид договора, о переуступки быть не может.

Переуступка может быть оформлена с любыми категориями дольщиками, которые способны подтвердить право на будущую недвижимость.

По этой причине перед подписанием соглашения цессии нужно поверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.

Если же недвижимость оплачена не в полном объеме, то в соглашении нужно указать, что долговые обязательства подлежат передаче покупателю.

После формирования соглашения, цессионарий заменить покупателя. Законодательством РФ предусмотрено такие виды договоров, как:

Договор формируют до того момента, пока не оформлены права собственности на недвижимость и не уплачены взносы непосредственными инвесторами до периода проставления персональных подписей.

Исходя из этого, переуступка прав – продажа недвижимости, которая еще находится на стадии строительства, в противном случае речь уже будет идти о договоре купли-продажи.

Важно помнить — обязательство по уплате налога лежит на дольщике, застройщики и цессионарии не обладают таковыми обязанностями.

Налог обязательно должен быть начислен и уплачен в следующем году, который следует после подписания сделки до конца апреля.

Граждане заполняют декларацию по форме 3-НДФЛ, указывая доход, который был получен в период действия договора. Дальше ее передают в территориальное представительство налогового органа.

Основная суть переуступки прав собственности на недвижимость в новостройке заключается в реализации прав требований квартиры от непосредственного застройщика через договор цессии.

Он может быть подписан на любом этапе строительства, но только до периода сдачи квартиры в эксплуатацию.

Цессия возможна по соглашению, как предварительной купли-продажи, так и непосредственного долевого участия в строительстве.

Первый метод несет под собой немало рисков для покупателя, в то время как второй – наиболее оптимален.

В зависимости от основного договора переуступка несет за собой простую письменную форму либо же нотариальную, причем государственная регистрация является обязательной.

  • условия уступки;
  • период формирования обязательств.

В частности рекомендуется ознакомиться с такими статьями, как:

Если говорить об особенностях рассматриваемой сделки, то об этом подробно указано в Федеральном законе № 214.

Изначально необходимо обращать внимание на то, что соглашение цессии подлежит оформлению исключительно при участии 3 сторон:

В обязательном порядке сделка подлежит регистрации в нотариальном органе. Перед подписанием соглашения крайне важно поверить надежность цедента.

Про единовременную выплату из накопительной части пенсии, читайте здесь.

Иными словами фактического реализатора и застройщика, который после начала переуступки станет носителем долга цессионария и вынужден предоставить ему положенную недвижимость на основании договора долевого участия.

Это интересно:  Как зарегистрировать пристройку к коттеджу по закону? 2019 год

С целью заключения рассматриваемой разновидности сделки необходимо иметь в наличии:

  • письменное согласие самого застройщика;
  • договор переуступки;
  • внутренние паспорта РФ;
  • документ, который подтверждает долевое участие, беря во внимание факт передачи прав;
  • акт передачи цессионарию вышеуказанной документации.

Дополнительно может быть потребовано и согласие финансового учреждения, если объект недвижимости был куплен в ипотеку. Образец договора переуступки можно скачать по ссылке здесь.

Порядок действия для продавца и покупателя различается между собой. По этой причине рассмотрим механизм действий для каждого по отдельности.

Перед началом продажи по переуступке реализатор придерживается такого механизма действий:

В таком документе должен быть указан продавец, который выступает в роли правообладателя, только в том случае, если в ДДУ либо соглашение инвестирования был зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе.

Важно помнить — выписка должна быть оформлена в бумажном виде.

Перед непосредственным приобретением недвижимости по переуступке прав требования покупателю в 2019 году нужно:

Каких-либо иных действий предпринимать не стоит.

Итак, какие нормы предусмотрены в данной ситуации? Согласно российскому законодательству к основным требованиям по рассматриваемому типу договора принято относить:

  • обязательно письменная форма;
  • подробное указание персональных сведений сторон, которые принимают участие в конкретной сделке;
  • одним из участников является непосредственный застройщик, из-за чего он должен указать на свое согласие в проведении процедуры;
  • нужно подробно охарактеризовать объект недвижимости с целью легкой идентификации при первой необходимости;
  • отображение размера;
  • регистрация в нотариальном и регистрирующем органе обязательна.

В случае игнорирования установленных требований договор может быть признан недействительным со всеми вытекающими юридическими последствиями.

После формирования и заключения договора граждане должны иметь в наличии:

  • подлинник и копию соглашения;
  • акт о передаче;
  • справку с имеющимися расчетами и внесенными денежными средствами.

Нередко многие граждане идут на риск и подписывают сделку задним числом. В таком случае нужно помнить о различных вероятных неприятностях.

В частности есть большая вероятность того, что договор будет официально признан недействительным, из-за чего утрачивается полученное имущество.

Основные разделы, которые должны быть в обязательном порядке указаны в соглашении, имеют вид:

  • подробные данные относительно застройщика, а также дольщика, цессионария;
  • подробное описание жилья с целью идентификации;
  • правила и порядок осуществления расчетов, а также размер;
  • дата составления;
  • персональные подписи. Рекомендуется их проставлять с расшифровкой.

В случае наличия каких-либо ошибок и опечаток документ признается недействительным. Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что при возможности рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу, который за относительно небольшую плату окажет всю необходимую помощь в формировании такого договора.

Видео: как купить квартиру по переуступке в новостройке

Благодаря этому можно исключить занесение недостоверных либо ошибочных сведений.

Регистрация осуществляется по общепринятому механизму, а именно:

  • обратиться можно в Регистрационную палату либо в ближайшее МФЦ – на выбор. Туда же нужно будет обращаться по вопросу приватизации;
  • в уполномоченном органе при участии должностного лица всеми участниками сделки подписывается соглашение по переуступке прав требования.

В частности регистратору нужно предоставить дополнительно:

На практике покупка квартиры в новостройке с помощью оформления переуступки прав – редкое явление, поскольку процедура считается весьма сложной и рискованной.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Переуступка прав – цессия, сделка, в результате которой покупателю будет продана квартира не через застройщика, а через инвестора. Чтобы избежать ошибок и не потерять свои деньги, следует внимательно изучить особенности покупки жилья данным образом.

Лицо, которое заключает договор о долевом участии в офисе застройщика, имеет право и возможность передать собственные первичные права на жилье другому лицу. Именно такая передача и называется переуступкой права. Сторонами сделки выступают также продавец и покупатель, только в этом случае, они будут указаны в договоре, как цедент и цессионарий.

Застройщик будет являться третьей стороной в сделке. Когда договор подписан и вступит в силу, цессионарий обязан решать все спорные вопросы с застройщиком.

Виды переуступки:

  1. Заключение договора о долевом участии покупателя квартиры в строительстве новостройки. Посредник или цедент может передать права только после того, как полностью расплатится за квартиру. Следует учитывать, что мошенники могут подстроить все так, что покупатель будет вынужден погашать задолженность цедента перед застройщиком.
  2. Оформление договора купли – продажи на предварительной основе. Такой договор еще не является основанием для передачи прав. Она произойдет только после заключения основного договора. Покупатель должен погасить задолженность продавца, однако, если сделка будет расторгнута, деньги обязательно должны вернуть.

Не каждая строительная компания согласится на заключение подобных договоров и сделок.

Это связано с тем, что:

  • застройщик стремится снизить вероятность перепродажи квартиры в дальнейшем;
  • инвесторы, продавая квартиры, снижают цены на них;
  • процесс переоформления прав – долгий и сложный, возникают большие риски.

Когда покупатель подпишет договор, он не сможет изменить его, добавить и отменить какие – либо пункты, назначить свои условия. Покупатель в полной мере берет на себя ответственность и участвует в сделках с застройщиком, возвращает долги.

Особенности продажи квартиры в новостройке по переуступке:

  1. Если был выбран вариант оформления переуступки с подписанием договора долевого участия, следует помнить о том, что такой договор в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре.
  2. Покупатель может потребовать от продавца все квитанции по оплате квартиры и счетов, чтобы обезопасить себя.
  3. Застройщик в обязательном порядке должен дать свое согласие на переуступку, в противном случае, сделка не может состояться.
  4. При передаче всех документов составляется соответствующий акт, подписываемый обеими сторонами – участниками сделки.

Избежать ошибок при оформлении переуступки прав можно, только если знать об основных рисках или проконсультироваться с юристом.

Перед подписанием договора, покупателю следует убедиться в наличии следующих документов, которые впоследствии будут переданы ему:

  • договор о долевом участии в процессе строительства дома подписывается продавцом квартиры и застройщиком. Необходимо проверить, чтобы данный документ был зарегистрирован в Росреестре, иначе он будет считаться недействительным;
  • согласие застройщика на оформление сделки по переуступке;
  • чеки, квитанции и справки с переводами денег на оплату приобретаемой недвижимости. Продавец обязан оплатить ее, прежде, чем продавать, иначе все долги перейдут к покупателю;
  • акт приема – передачи всех документов с подписями каждой из сторон;
  • если продавец состоит в законном браке, должно быть согласие супруга или супруги на продажу квартиры.

Если хотя бы один документ отсутствует, сделка не может состояться.

Также покупатель, перед заключением договора переуступки может запросить у застройщика следующие документы:

  • документ о праве собственности продавца на тот участок земли, на котором построен многоэтажный дом;
  • учредительные документы застройщика;
  • справка, подтверждающая постановку на учет в налоговой;
  • официальное разрешение на строительство, выданное гос. органами.

При подписании договора по переуступке и заверении его у нотариуса потребуются паспорта каждого из участников сделки.

Со стоимостью оформления квартиры в собственность в новостройке ознакомьтесь на этой странице.

Процесс оформления переуступки можно разделить на четыре основных ступени, каждая из которых имеет огромное значение и должна быть пройдена:

  1. В первую очередь покупатель должен проверить наличие всех необходимых для совершения сделки документов, убедиться в том, что было получено свидетельство о государственной регистрации, а также в том, что застройщик имел право на строительство многоквартирного дома на определенном участке.
  2. После этого начинается процесс подготовки обеих сторон к заключению сделки. На этом этапе продавец обязан: уведомить застройщика о намерении передать права на недвижимость другому лицу, получить согласие в письменном виде с подписью и печатью. Застройщик выдает справку о том, что квартира полностью оплачена, после чего следует получить выписку из Росреестра.
  3. Покупателю следует получить разрешение своего супруга на приобретение жилья, если будут потрачены общие деньги, в случае приобретения квартиры в ипотеку, нужно заключить договор с банком.
  4. На третьем этапе происходит составление договора. Скачать бланк можно по этой ссылке.
  5. Заключительный, четвертый этап – это процесс регистрации договора в Росреестре.

Процесс регистрации происходит следующим образом:

  1. Стороны подписывают договор, тем самым, соглашаясь с его условиями.
  2. В Росреестр предоставляется пакет документов: паспорта каждого из участников сделки, согласия супругов каждой из сторон, первоначальный вариант договора, заключенный между застройщиком и продавцом, выданное застройщиком разрешение на передачу права.
  3. Покупатель должен также предоставить договор, заключенный с банком, если недвижимость будет приобретена в ипотеку.
  4. Оплачивается госпошлина в установленном размере, предоставляется квитанция с печатью кассира.
  5. Регистратор принимает все документы и составляет заявление, которое все участники сделки должны подписать.

В течение 10 дней будет произведена регистрация договора. Продавец и покупатель забирают свои документы, и сделка считается совершенной, права передаются от продавца к покупателю.

Как и большинство сделок с деньгами, переуступка прав в России облагается налогом в размере 13% для российских граждан. Иностранные граждане при проведении подобных сделок обязаны уплатить 30% налога.

Снизить налог, по условиям Налогового кодекса можно лишь одним из следующих способов:

  1. Оформить налоговый вычет после приобретения недвижимости, обратившись в Налоговую.
  2. Путем уменьшения суммы, которая будет получена продавцом в результате переуступки прав на недвижимость. Налогом будет обложена лишь чистая прибыль, разница в цене, которая образуется в результате покупки квартиры у застройщика и продажи ее покупателю.
Это интересно:  Выгодно ли сдавать квартиру посуточно 2019 год

Обратившись в Налоговую, необходимо заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ и собрать все документы, подтверждающие заключение сделки.

Большинство рисков можно свести к нулю, если внимательно изучать все полученные от инвестора документы, проверить регистрацию права на недвижимость и землю, правильно составить договор цессии.

Риски при оформлении переуступки прав на квартиру в новостройке:

  • в некоторых случаях договор цессии может признан недействительным впоследствии, а вернуть деньги будет крайне сложно, иногда даже невозможно. Чтобы обезопасить себя от этого при покупке квартиры, необходимо: дольщик должен оплатить полную сумму, и предоставить подтверждение того, что все долги перед застройщиком были погашены. Также, застройщик должен письменно заверить, что он имеет ничего против продажи квартиры;
  • застройщик может обанкротиться. Следует особенно насторожиться, если квартиры в жилом комплексе продаются массово и все – по сниженной цене;
  • мошенники могут продать одну и ту же квартиру два раза, пользуясь правом на оформление договора переуступки. Вернуть деньги или квартиру в таком случае практически нереально, суд признает право собственности за тем, на кого был оформлен договор долевого участия.

Чаще всего встречаются ситуации, когда продавец случайно или намеренно забывает известить застройщика о передаче прав, в результате чего сделка впоследствии признается недействительной. Только дотошная проверка документов позволит обезопасить покупателя от потери большой суммы денег.

Несмотря на все сложности в оформлении сделки, переуступка прав собственности на квартиры в новом доме имеет свои плюсы:

  1. Недвижимость продается по заниженной стоимости.
  2. Люди, которые вложили свои деньги в долевое строительство, могут вернуть их, передав права другому гражданину.
  3. Можно заработать, перепродавая квартиру после того, как цены на жилье вырастут в несколько раз.
  1. Большие риски, высокая вероятность потерять деньги.
  2. Передача покупателю всех обязательств перед застройщиком.
  3. Большое количество документов, необходимых для оформления сделки.

Покупка квартиры по договору о переуступке прав является отличным вариантом для тех, кто не может позволить себе купить жилье даже в новостройке. Стоимость на квартиру в данном случае может быть снижена вплоть до 20%.

Мошенники могут продать квартиру, которая не была куплена до конца, и таким образом покупатель будет должен выплатить долг перед застройщиком за совершенно чужого человека. Избежать этого можно, только требуя все справки и чеки, расчетные квитанции.

Покупка квартиры при заключении сделки по переуступке прав может оказаться выгодной, если учесть все моменты, выяснить и разрешить спорные вопросы и правильно оформить документы, не забыв о регистрации договора в Росреестре.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Найдите ответ здесь.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – юридическая и финансовая процедура, в рамках которой одна сторона передает (продает) другой право требования на собственность в доме, находящемся на этапе строительства.

Такая распространенная механика применяется инвесторами, закупающими права на жилплощадь с этапа котлована, и позволяет желающим приобрести квартиру в строящемся доме за более низкую цену (чем после этапа сдачи дома), когда уже понятно, что проект не станет долгостроем. У процедуры есть свои выгодные аспекты, но также имеются существенные риски в плане недобросовестности продавцов или застройщика.

Процедура переуступки может осуществляться на этапе строительства дома, до того момента, пока строение не будет сдано в эксплуатацию с получением документов, устанавливающих права собственности (владения) на жилплощадь. Инвестор выкупает квадратные метры у застройщика на ранних этапах осуществления проекта возведения и придерживает до тех пор, пока не решит, что стоимость жилплощади достаточно возросла в цене, а риски снизились.

Когда условия удовлетворяют инвестора, он может принять решение о продаже (передаче) приобретенного по договору долевого участия или иным методом имущества, вернее, права требования (на квартиру) третьему лицу. Процедура именуется переуступкой на право требования или, в юридических терминах – цессией.

Покупка по принципу цессии закономерно переводит на нового собственника право требовать квартиру по готовности проекта, но также и связанные с процедурой строительства риски, а также ответственность инвестирования на этапе возведения здания.

Существует несколько легальных способов передачи права требования на основе официальных договоров на оформление недвижимости:

  • договор на долевое участие (именуемый ФЗ-214) – при передаче права требования, инвестор предоставляет новому собственнику свою долю в строении по договору. При этом в рамках данного варианта приобретения жилплощади подразумевается необходимость указания застройщиком даты, к которой объект должен быть сдан в эксплуатацию. При покупке при помощи процедуры цессии уже более ясно видно, справляется ли строитель со своими обязательствами. Также при передаче права по такой форме, новый собственник получает права наложения на строительную компанию, исполняющую проект, штрафных санкций в случае просрочки исполнения. Цессия с договором долевого участия считается наиболее надежной и распространенной формой процедуры передачи права требования;
  • ЖСК – на основе кооператива по жилищному строительству компания, осуществляющая застройку, получает возможность (и право) проводить привлечение финансовых резервов (паев) вкладчиков до непосредственного приобретения разрешения на производство строительных мероприятий. В рамках такой процедуры не предусмотрены штрафные санкции и гарантии по правам владельцев паевых взносов, но при этом имеется возможность участия вкладчиков в принятии ответственных решений при осуществлении проекта. Пай в ЖСК также может быть передан со всеми обязанности и правами по принципу процедуры цессии;
  • договор на долевое участие предварительного типа – подразумевает регистрацию соответствующего права требования, при которой финансовые средства покупателем сразу не предоставляются. У покупателя имеется возможность изменить свое решение и отказаться от приобретения жилплощади. Процедура осуществляется по принципу открытия аккредитива безотзывного типа в банке, на который поступают средства для выплаты по имуществу (квартире). Застройщик получает деньги в случае заключения действующего договора ДДУ, или же, по истечении срока, покупатель может получить всю внесенную на аккредитив сумму назад;
  • наиболее неоднозначным, в плане распространенного использования в сомнительных махинациях, считается ПДКП – договор купли-продажи предварительного типа. В рамках такой процедуры договоренность заключается на финальных этапах строительного проекта (дом возвели, но в эксплуатацию не сдали). Такой договор подразумевает наличие намерения приобретения жилплощади с предоставлением письменного заверения покупателя застройщику, но он не включает непосредственного заключения сделки. На финальном этапе право воспользоваться гарантиями по договору может быть передано третьему лицу, при этом стоит учитывать, что недобросовестный инвестор имеет возможность передать право по такому договору нескольким сторонам.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке начинается с выбора добросовестного продавца-инвестора, предоставляющего выгодное предложение, при этом стоит избегать вариантов, где цена слишком занижена или кажется неоправданно высокой.

Стоит обратить внимание на репутацию застройщика, степень готовности проекта, отсутствие явных обстоятельств, способствующих торможению проекта возведения дома, и другие риски.

После того как выбрано подходящее предложение по переуступке, можно приступать к процедуре цессии.

Заранее стоит учесть, что после того как договор заключен, и взаимные расчеты проведены, продавец права требования (именуется цедентом) уже не может быть привлечен к ответственности за предоставленную проблемную жилплощадь.

Возводит дом не продавец, а застройщик, и к застройщику придется обращаться при просрочке, некачественном исполнении проекта и других проблемах при возведении здания или после его сдачи. Выбор ответственной, выполняющей свои обязанности компании, осуществляющей застройку, становится самым важным шагом при приобретении качественного жилья (вообще и в рамках цессии).

Для выбора надежной организации-застройщика имеет смысл предпринять следующие шаги:

  1. Изучить комментарии и отзывы по уже осуществленным застройщиком проектам;
  2. Нанести визит на объекты, которые уже были возведены компанией, чтобы лично оценить их состояние;
  3. Можно также получить консультацию по застройщику у риелтора, который с ним работал, или поговорить со знакомыми, если кто-то приобретал (собирался приобрести) жилье у интересующей компании;
  4. Посетить и осмотреть место, где планируется или ведется возведение здания, оценить инфраструктуру, если получится – осмотреть будущую квартиру или попросить ознакомления с макетом дома.

Далее необходимо тщательно изучить пакет документов, квалифицирующих как застройщика, так и отдельный проект интересующего здания:

  • устав компании-застройщика и ее учредительную документацию;
  • свидетельство, устанавливающее государственную регистрацию застройщика;
  • свидетельство, подтверждающее постановку застройщика на учет в налоговом органе;
  • договор аренды на землю под застройку или свидетельство, подтверждающее, что компания-застройщик владеет правом собственности на территорию, где возводится строение;
  • документы, предоставляющие разрешение на производство строительных мероприятий;
  • отчетность бухгалтерии компании по финансовым операциям последнего квартала этого года;
  • декларация проекта, в которой отмечается способ по исполнению строительной компанией своих договорных обязательств;
  • договор, освещающий финансовые основания (средства), на которых производится возведение жилого здания.
Это интересно:  Как продать нежилое помещение: разбираемся шаг за шагом 2019 год

Отдельное внимание стоит уделить непосредственно проекту, по которому возводится дом, где планируется приобретать жилье, в проекте должны быть указания:

  • на разрешение осуществления строительства;
  • цель осуществляемого проекта;
  • этапы производства строительства;
  • сроки, в которые планируется реализовать проект;
  • предполагаемый срок, к которому застройщик планирует осуществить сдачу строения в эксплуатацию.

Если все условия по застройщику и проекту устраивают будущего покупателя, можно рассмотреть предложения по переуступке, существующие на данное строение. Или начать процедуру заключения сделки, если уже имеется продавец и предложение от него.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке подразумевает необходимость установить добросовестность продавца (цедента), предлагающего сделку. При этом от него можно затребовать исполнения ряда действий и документов:

  • предоставить застройщику уведомление об осуществлении процедуры продажи жилплощади по принципу цессии (переуступки права требования) – уведомление можно предоставить лично (например – в офисе застройщика) или в письменном виде. Участие застройщика в качестве третьей стороны может обеспечить дополнительную гарантию законности и прозрачности сделки. В некоторых условиях, когда это было предусмотрено строительной компанией при заключении договора с первым инвестором, сделка по переуступке без уведомления застройщика может оказаться недействительной;
  • получить предоставляемое застройщиком согласие на осуществление переуступки (в письменном виде) – письменное согласие может быть получено в офисе строительной компании, получено по почте или курьером (или иным образом). Стоит учесть, что за свое согласие на проведение переуступки прав требования, застройщик выставляет требование комиссии, которая составляет от одного до пяти (реже больше) процентов общей суммы сделки по переуступке. Комиссия прибавляется к общей стоимости сделки, ее сумма может выплачиваться покупателем, либо, по результатам переговоров, она может быть поделена на равные (или неравные) выплаты между цедентом и цессионарием (покупателем), иногда можно попытаться договориться о выплате комиссии целиком цедентом;
  • получить со стороны компании-застройщика справочный документ, который удостоверит отсутствие долга продавца перед строительной компанией – справка должна давать удостоверение в том, что между первым покупателем (ныне – продавцом) и строительной компанией завершены все взаимные расчеты и выплаты (обязательства) в рамках договора сторон в полном объеме исполнены. Компания предоставляет справку, если долги по договору фактически выплачены или же совместно с заключением договора, удостоверяющего обязательство по выплате оставшейся части суммы взноса цессионарием (покупателем). При некоторых обстоятельствах переуступка прав на требование может сопровождаться договоренностью между продавцом и покупателем на осуществление выплат по стоимости квартиры, которые ранее нес продавец, в этих условиях сумма сделки по цессии, чаще всего, закономерно снижается;
  • в случае, если квартира, по которой заключается сделка по переуступке, находится в залоге у банка (по ипотеке), продавец должен получить согласие банка на осуществление сделки (в письменном виде). Согласие предоставляется при исполнении обязательств по ипотечным платежам в полном объеме;
  • если жилплощадь была приобретена в браке, и продажа прав требования осуществляется частным (физическим) лицом – сделка должна получить нотариально заверенное одобрение второго супруга;
  • Продавец должен предоставить выписку из ЕГРН, которая с 2017 года является документом, устанавливающим право на владение недвижимостью и таким образом подтверждает правомерность сделки.

Выписка может быть получена в МФЦ или местном муниципальном ответственном органе, предоставляется она в виде документа на бумажном носителе.

Непосредственно перед переходом к заключению сделки, покупатель может иметь необходимость совершить несколько подготовительных шагов:

  • в случае, если сделку заключает один из супругов, находящихся в действующем браке, он должен получить согласие второго супруга в письменном виде с нотариальным удостоверением. Данное правило не действует при наличии брачного договора, подтверждающего раздельное владение и приобретение имущества или, если оба супруга выступают в качестве цессионариев по договору;
  • При покупке жилплощади на основе ипотечного или иного типа кредитования, необходимо заключить и получить на руки договор (кредитный) и идущую к нему накладную;

По завершении всех необходимых действий цедента и цессионария можно переходить к заключению договора.

Переуступка права собственности на квартиру в новостройке осуществляется на основе оформления договоренности между цедентом и цессионарием, впоследствии утверждающегося в гос. службе, осуществляющей регистрацию прав на собственности.

  1. составление договора – в нем необходимо отмечать гарантии сторон, сроки осуществления, стоимость и другие необходимые нюансы, а также реквизиты сторон. Переуступку права собственности можно также провести через процедуру заверения у нотариуса, который, в том числе, может выступить гарантом дополнительной прозрачности процедуры, проведя проверку правомочности действий продавца, отсутствия залога на квартире и т.д.;
  2. прибытие в регистрирующий орган (Рег. Палата, МФЦ);
  3. подписание договора цессии, подтверждающего факт переуступки требования на квартиру – подписание происходит всеми сторонами, что участвуют в сделке, в присутствии и под надзором сотрудника рег. органа;
  4. далее регистратору предоставляются документы, необходимые для воплощения сделки в жизнь;
  5. в кассе, принимающей платежи (как правило, непосредственно в рег. органе), производится оплата пошлины (гос.), квитанции выдаются отдельно, на руки каждому участвующему в сделке цессионарию;
  6. регистратором заполняется на основе предоставленной документации заявление. В заявлении прописываются: объект сделки (недвижимость) с тех. характеристиками, а также индивидуальные данные всех, кто принимает участие в сделке;
  7. после составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым индивидуально;
  8. сотрудник, проводящий регистрацию, забирает заявление, оригинальные версии и копии предоставленной документации (исключая паспорта), цедент и цессионарий получают расписки о том, что рег. органом были приняты документы, необходимые для завершения процедуры государственной регистрации сделки;
  9. от пяти до десяти дней – обычный срок на проведение мероприятий по регистрации, всегда существует возможность совершить звонок в рег. службу получить сведения о сроке, к которому прибыть за документацией;
  10. в день, установленный для получения документов, покупатель получает в рег. органе зарегистрированный и вступивший в силу договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец должен получить договор основания, который был заключен с компанией-застройщиком, необходимый для осуществления выплаты налога с продаж. Документы выдаются при демонстрации паспорта и предоставленной при регистрации расписки.

Как цедент, так и цессионарий должны предоставить пакет документов для осуществления процедуры гос. регистрации в отношении сделки по переуступке права собственности на квартиру в новостройке.

  1. паспорта – предоставляются всеми лицами (сторонами), принимающими участие в сделке. При участии доверенного представителя нужен его паспорт и доверенность с нотариальным удостоверением;
  2. согласие супругов (при совершении сделки в браке) на продажу/покупку;
  3. договор основания – документ, изначально заключенный цедентом с застройщиком. Такой договор может быть ДДУ, предварительный договор, договоры соинвестирования или инвестирования;
  4. справка, удостоверяющая отсутствие у продавца долга в отношении застройщика. Или же договор, в рамках которого покупатель принимает долг продавца на себя;
  5. согласие в письменном виде, в котором застройщик дает разрешение на осуществление передачи права требования квартиры;
  6. согласие (письменное), которое дает банк на продажу квартиры, если недвижимость была у банка в залоге;
  7. кредитный договор и документ-закладная, если покупатель прибегает к ипотеке или иному кредитному обязательству для покупки права требования.

Риски, в случае с приобретением права на переуступку собственности в новостройке, могут быть связаны и с недобросовестностью продавца (цедента), и с плачевным состоянием дел у компании-застройщика.

Наиболее распространенные риски при цессии:

  • застройщик может находиться на грани банкротства, о чем не сообщает цедент, и что может стать причиной больших проблем в плане возможности фактического получения жилья;
  • существует вероятность приобретения жилплощади в доме, реальное состояние которого не будет соответствовать плану ввиду некомпетентности застройщика;
  • существует вероятность прибрести недвижимость в доме-долгострое, сроки сдачи которого постоянно откладываются;
  • вероятность столкнуться с мошеннической схемой цедента, осуществляющего переуступку по предварительному договору сразу нескольким сторонам (двум и более).

К числу дополнительных нюансов может относиться комиссия, которую берет застройщик за одобрение сделки по переуступке недвижимости. В случае, когда этого не предусмотрено в договоре между первым владельцем имущества в строящемся доме и застройщиком, уведомление о переуступке права собственности на квартиру в новостройке в отношении компании, производящей возведение, не требуется.

При отсутствии договорных обязательств, по закону, застройщик не имеет права требовать уведомления о сделке или комиссию за предоставление разрешения. В случае наличия уверенности в надежности продавца, при отсутствии вышеозначенной договоренности, подключением застройщика как третьей стороны сделки можно пренебречь.

Переуступка права требования квартиры (цессия) – во многих отношениях вариант более надежный, чем приобретение квартиры на этапе котлована, и более бюджетный, чем приобретение квартиры в сданном доме.

Необходимо учитывать, при этом, что опасность проблем со сделкой исходит со стороны возможной неблагонадежности и продавца (цедента), и застройщика, но эти обстоятельства можно нивелировать посредством тщательной подготовки к сделке или привлечения специалистов.

Статья написана по материалам сайтов: vip-real-estate.ru, jurist-protect.ru, kvartirkapro.ru, 2ann.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий