Отчуждение недвижимого имущества: проблемы 2019 год

В настоящее время в правоприменительной практике довольно часто встречаются проблемы касательно перехода прав на земельный участок при отчуждении объекта недвижимости. Проблемы возникают из-за различного регулирования данного вопроса в различных нормативно-правовых актах, имеющих равную юридическую силу: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества». Особенно сложные проблемы возникают в практике арбитражных судов, которые разрешают дела этой категории между субъектами предпринимательской деятельности или между ними и государственными органами. 24 марта 2005 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ принял Постановление N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в котором дал свое разъяснение по ряду проблемных ситуаций, наиболее часто встречающихся в практике арбитражных судов.

ь Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, в случае если они принадлежат одному лицу, не допускается. В то же время Гражданский кодекс РФ установил в ст. 273, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК предоставляет соответствующим субъектам (отчуждателю и приобретателю недвижимости) возможность самостоятельно определить объем передаваемых прав на земельный участок при отчуждении расположенной на нем недвижимости Комментарий к Земельному кодексу РФ / Рук. авт. коллектива М.В. Бархатов (из книги «Комментарий к земельному законодательству РФ»). М.: Юрайт-Издат, 2002..

С приходом нового Председателя, видимо, изменилась и позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по некоторым вопросам. Пленум ВАС РФ 24 марта 2005 г. установил приоритет норм ЗК РФ, определив, что сделки, направленные на отчуждение недвижимости без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. То же правило применяется и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. 242, 243, 237 ГК РФ). Представляется, что ВАС РФ, принимая такое решение, исходил из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ь Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику. По ст. 271 ГК РФ к новому собственнику переходит право пользования соответствующей частью земельного участка: можно сделать вывод, что право постоянного пользования таким земельным участком.

Пленум ВАС РФ не разделяет положений ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, устанавливая, что покупатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый ею и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Также Пленум определил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Возникает вопрос: можно ли в таком случае привлечь лицо, у которого отсутствуют надлежаще оформленные документы на земельный участок за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ)? Поскольку право на земельный участок в данной ситуации возникает в силу закона, то отсутствие документов на землю не является основанием для привлечения лица к ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ, но необходимо доказать законность прав прежнего собственника недвижимости на земельный участок Постановление Президиума ВАС РФ от 1 февраля 2005 г. по делу N 11301/04..

ь Абзац 2 п. 1 ст. 35 ЗК РФ содержит специальное регулирование случая перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к нескольким собственникам. В этом случае порядок использования земельного участка определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или с учетом сложившегося порядка пользования земельным участком. Указание на учет долей в праве собственности на здание влечет необходимость учета размера соответствующих долей при определении объема права каждого из соответствующих субъектов на земельный участок.

Вызывает также вопросы понятие сложившегося порядка использования земельного участка как второго критерия взаимоотношений при осуществлении прав на земельный участок. Из буквального текста нормы следует, что она регулирует только случаи, когда право собственности на здание, сооружение переходит к нескольким собственникам. Однако не совсем понятно, каким образом у них мог сложиться порядок пользования земельным участком, если они приобрели права на недвижимость одновременно. Порядок пользования земельным участком может сложиться лишь у лиц, которые уже являлись обладателями прав на недвижимость, расположенную на нем.

Следовательно, применение сложившегося порядка пользования возможно только в случае отказа от узкой трактовки сферы регулирования комментируемой нормы и распространения ее действия на те случаи, когда множественность собственников недвижимости возникла вследствие отчуждения части этой недвижимости при сохранении права собственности на остальную часть недвижимости за собственником, уже фактически пользовавшимся земельным участком.

Следующая практически важная проблема касается вопроса регистрации права на земельный участок при переходе права собственности на расположенную на нем недвижимость. Поскольку ст. 35 ЗК РФ предполагает автоматический переход прав на земельный участок, то возникает вопрос: на основании каких документов должна производиться государственная регистрация перехода прав на земельный участок к новому собственнику недвижимости См. Приложение №3? Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает процедуры регистрации прав, переходящих на основании закона. Эта ситуация усугубляется и тем, что при переходе прав на земельный участок к приобретателю недвижимости специального договора, предусматривающего переход прав на земельный участок, по смыслу этой статьи не требуется. На наш взгляд, необходимо внести изменения в Федеральный закон от 21 июля 1997 г., регулирующие соответствующую процедуру И.С. Ахмадгагизов.

ь Согласно ст. 36 ЗК РФ только граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, вправе приобрести эти участки в собственность (приватизировать) или заключить договоры их аренды. Обладатели других прав на здания и строения (арендаторы, пользователи) не могут приобрести такие участки в собственность. Если земельный участок был предоставлен под целевое строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.

Режим исключительного права устраняет возможность приобретения земельного участка иными лицами, кроме собственников зданий, строений, сооружений, расположенных на нем, в том случае, если он находится в государственной или муниципальной собственности.

Одновременно из этого вытекает запрет государству и муниципальным образованиям как собственникам соответствующих земельных участков производить отчуждение и передачу в аренду этих земельных участков лицам, не являющимся субъектами исключительного права в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 36 ЗК.

Если здание или строение принадлежит нескольким собственникам, то они вправе приобрести земельный участок в долевую собственность или заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Характер множественности не определен: может быть долевая — ст. 321 ГК РФ и солидарная — ст. 322 ГК. Возможно также заключение договора аренды с правом выкупа земельного участка, который должен также отвечать требованиям, которые предъявляются к договору купли-продажи земельных участков (должна быть определена цена земельного участка).

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие ЗК РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Исходя из вышесказанного можно сделать следующие выводы:

  • — гражданское законодательство должно быть приведено в соответствие с земельным в целях избежания правовых коллизий в сфере рассматриваемых отношений;
  • — необходимо внести изменения в ст. 7.1 КоАП РФ с учетом положений о возникновении права на земельный участок в силу закона;
  • — следует более четко отрегулировать отношения по использованию земельного участка, возникающие при переходе права на недвижимость к нескольким собственникам;
  • — требуется внести изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в которых установить порядок регистрации прав, возникающих в силу закона, определить перечень документов, необходимых для регистрации права на недвижимое имущество в данной ситуации.
Это интересно:  Оформление в собственность машиноместа в подземном паркинге 2019 год

Проблемы отчуждения недвижимого имущества должника при проведении процедур банкротства (Г.П. Царик, «Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа», N 3, март-апрель 2004 г.)

Проблемы отчуждения недвижимого имущества должника
при проведении процедур банкротства

Проблемы отчуждения недвижимого имущества должника при проведении процедуры банкротства возникли сравнительно недавно, в период, когда происходила ломка старых правоотношений и формирование новой законодательной базы, регулирующей оборот недвижимого имущества. Первоначально Закон «О несостоятельности (банкротстве) предприятий» был принят в 1992 г., но в силу его несовершенства и неразвитости остальной законодательной базы, возможность его применения практически отсутствовала. С принятием в 1998 г. Закона N 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», процесс банкротства предприятий приобрел невиданные масштабы, причем банкротились, как правило, стабильно работающие предприятия, приносящие высокую прибыль, а настоящие системные банкроты, задолженность которых перед контрагентами и бюджетами разных уровней росла как на дрожжах, продолжали вести свою хозяйственную деятельность. Закон ставил должника в практически незащищенное положение перед кредитором, и, соответственно, кредитор злоупотреблял своим правом при проведении процедуры банкротства, приобретал недвижимость должника или само предприятие за бесценок. Новый Закон N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.02 (далее — Закон), изменил ситуацию в лучшую сторону. Закон значительно усложнил и детализировал эти процессы. У должника появилась процессуальная возможность защитить свою собственность в процессе банкротства. Новым Законом возможности должника по неправомерному отчуждению имущества после подачи кредитором заявления о несостоятельности в арбитражный суд были существенно ограничены.

Однако необходимо отметить, что сама процедура возбуждения дела о несостоятельности для кредиторов значительно усложнилась. Кредитор вправе подать заявление о несостоятельности только после получения исполнительного документа. Согласно п. 3 ст. 40 Закона к заявлению кредитора должны быть приложены вступившие в законную силу решения судов, рассматривающих требования конкурсных кредиторов должников, а также доказательства направления (предъявления к исполнению) исполнительных документов в службу судебных приставов. Таким образом, прежде чем предъявить требования на имущество должника, кредитор вынужден пройти долгий путь взыскания задолженности в порядке искового и исполнительного производства.

С принятием нового закона перед кредиторами возникла проблема. Должник, предчувствуя, что в отношении него будет возбуждена процедура несостоятельности, активно выводит ликвидное имущество в другие структуры. Это приводит к тому, что к моменту подачи заявления о несостоятельности конкурсная масса отсутствует. Кредиторы не получают удовлетворения своих требований, вся процедура становится фикцией.

Думается решение этой проблемы заключается в грамотной, компетентной работе временного, конкурсного управляющих, назначаемых арбитражным судом в соответствии со ст. 65 Закона, которым предоставлены большие полномочия по возврату имущества организации-банкроту. Временный управляющий утверждается арбитражным судом из числа лиц, представленных СРО (саморегулируемой организацией арбитражных управляющих).

Существуют и превентивные меры, предусмотренные Законом для защиты интересов кредиторов.

Так, согласно п. 2 ст. 46 Закона с момента введения наблюдения Арбитражный суд вправе запретить должнику совершение сделок без согласия арбитражного управляющего, связанное с отчуждением имущества. В силу п. 2 ст. 64 Закона в период наблюдения органы управления должника могут совершать исключительно с согласия временного управляющего, выраженного в письменной форме:

— сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможности отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, балансовая стоимость которого превышает 5% балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения,

— сделки, связанные с получением и выдачей займов, кредитов, выдачей поручительств и гарантий уступки прав требований, переводом долга, а также учреждением доверительного управления имуществом должника согласно п. 3 вышеуказанной статьи.

Орган управления должника также не вправе принимать решения, связанные с реорганизацией, созданием других юридических лиц, филиалов, представительств и по другим действиям, способным повлечь за собой отчуждение имущества из предполагаемой конкурсной массы.

Таким образом, во время проведения наблюдения процессы реализации собственности должника заторможены, что, безусловно, правильно, поскольку по окончанию этой процедуры арбитражному суду предстоит решить, возможно ли восстановление платежеспособности должника или пора вводить конкурсное производство.

После проведения анализа финансового и имущественного состояния должника арбитражный суд выносит решение о завершении процедуры наблюдения и введении следующей, например конкурсного производства. Именно в период проведения конкурсного производства возникают основные проблемы при отчуждении имущества должника. Так, например, кредиторы заинтересованы получить возможно большую сумму в погашение своих требований. Покупатели имущества напротив желают приобрести его ниже реальной стоимости. Как совместить эти позиции? Ключевую роль здесь играют два момента: оценка недвижимого и другого имущества, и наличие правоустанавливающих документов на недвижимость, представляющую наибольшую ценность при продаже.

В соответствии со ст. 130 Закона оценка имущества должника проводится независимым оценщиком. При проведении оценки перед ним возникает проблема: как оценивать объект? Как правило, правоустанавливающие документы на недвижимость у организации-банкрота отсутствуют по понятным причинам, хотя строения, здания, железнодорожные пути как объекты недвижимости существуют, но оформить их в установленном порядке через учреждения юстиции в соответствии с Законом от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» невозможно. Вот и решает конкурсный управляющий с оценщиком как оценивать объект недвижимого имущества. Либо это комплект стройматериалов для будущего строительства, либо не законченное строительством здание (сооружение), либо самовольная постройка. Поэтому оценщик старается оценить имущество в соответствии с требованиями потенциального покупателя, который стремится купить его за символические деньги. Такой подход не может устраивать кредиторов должника, его участников или уполномоченные органы. Ведь в соответствии с п. 3 ст. 130 Закона Учредители (участники) должника или собственник имущества должника — унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом. Представляется, что установление прав должника на имущество возможно только по решению суда, однако, суды зачастую отказывают конкурсным управляющим в удовлетворении подобного рода требований в силу отсутствия каких-либо подтверждающих документов.

Возникает проблема: предприятие построило, пользовалось и пользуется объектом недвижимости, а де-юре его не существует. Что же продавать в этом случае, возможна ли продажа? Что делать в этом случае арбитражному управляющему? Эти вопросы до сих пор не нашли своего разрешения ни в законе о несостоятельности (банкротстве), ни в других нормативно-правовых актах.

Одним из вариантов решения этой проблемы могло бы стать предоставление права конкурсному управляющему провести первичное оформление прав собственности на недвижимое имущество самостоятельно на основании своих документов исходя из установленного факта принадлежности имущества должнику, согласно проведенного анализа. Впоследствии арбитражный суд может проверить корректность оформления документов. В конце концов, ответственность арбитражного управляющего застрахована.

Особое место в процессе конкурсного производства занимает проведение отчуждения объектов социальной инфраструктуры. Так, в соответствии с п. 4 ст. 132 Закона, дошкольные образовательные учреждения, спортивные сооружения, объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения, продаются путем проведения торгов в форме конкурса в порядке, установленном ст. 110 Закона. Цена продажи определяется опять таки независимым оценщиком. Возможно ли применить стандартные способы оценки в данном случае? Ведь обязательным условием конкурса к покупателю вышеуказанных объектов является содержание и обеспечение эксплуатации этих объектов в соответствии с их целевым назначением. Но зачем, к примеру, предпринимателю школа, не приносящая прибыли, если в ее здании можно устроить торговый центр.

Кроме того, местная администрация, как правило, не заинтересована в реализации этих объектов третьим лицам, поскольку они относятся к системам жизнеобеспечения. Продажа этих объектов на сторону может взорвать социально-экономическую ситуацию в муниципальном образовании.

Таким образом, все требования вышеуказанной статьи, прописывающей механизм реализации данных объектов заведомо невыполнимы. Статья, на наш взгляд, является неработающей. По мнению арбитражных управляющих, с коими автор статьи советовался по этому вопросу, следовало бы сохранить прежний порядок передачи социально значимых объектов в собственность муниципального образования и предоставить управляющему возможность самостоятельно решать, кому и на каком праве передавать вышеуказанные объекты.

Нередко случается и так, что при проведении конкурсного производства остается имущество, которое хоть и выставлялось на торги, но не было реализовано, и кредиторы от него тоже отказались. Возникает вопрос: что делать с таким имуществом? В соответствии со ст. 148 Закона, конкурсный управляющий обязан уведомить о нем органы местного самоуправления, а те, в свою очередь должны принять его на баланс и взять на себя расходы по его содержанию, от чего органы местного самоуправления часто отказываются, поскольку у них нет на это средств. Однако вопрос предрешен. В соответствии с п. 5 ст. 148 Закона арбитражный суд определяет условия передачи имущества, в отношении которого имелись разногласия, органу местного самоуправления.

В связи с этим снова возникает вопрос. Почему законодатель оставил арбитражному суду только такой вариант решения проблемы?

Очевидно, он имел ввиду, что это имущество невозможно оформить и зарегистрировать как собственность в установленном законом порядке с целью его последующего использования, либо оно не обладает потребительской стоимостью, т.е. не может использоваться ни для производства, ни для потребления как объект недвижимости. Представляется, что лучшим решением было бы опять же предоставить право конкурсному управляющему оформить его по своим бумагам и реализовать по своему усмотрению с последующим представлением отчета в арбитражный суд.

На деле получается, что отсутствие правового механизма оформления установленного недвижимого имущества у должника при отсутствии правоустанавливающих документов затрудняет проведение процедур банкротства, а также приносит убытки для всех участников гражданского оборота, что, безусловно, недопустимо в условиях рыночной экономики.

Это интересно:  Мокнет стена в квартире: что делать и куда обращаться 2019 год

председатель третейского суда при ТПП ТО

«Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа», N 3, март-апрель 2004 г.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Проблемы отчуждения недвижимого имущества должника при проведении процедур банкротства

Г.П. Царик — председатель третейского суда при ТПП ТО

Для начала уточним, что означает понятие отчуждения имущества. По сути, это передача объекта во владение другого человека, в связи с чем он становится новым его собственником. Также под отчуждением понимают передачу любого имущественного права другому лицу. Например, можно передать право собственности на ценные бумаги или деньги.

Отчуждение имущества – вопрос сложный в правовом смысле, поэтому он требует подробного изложения. Человек, имеющий конкретную проблему, связанную с продажей, покупкой, дарением имущества и т.п., может легко запутаться в этих тонкостях. Общей информации не всегда достаточно для всестороннего понимания вопроса. В таком случае предпочтительнее обратиться к юристам, адвокатам, которые смогут дать профессиональные рекомендации именно по вашему случаю.

Самый простой и быстрый вариант – это консультация специалистов нашего сайта, которые дадут оперативный и качественный ответ.

Объекты интеллектуальной собственности и услуги не подлежат отчуждению, это невозможно. В таком случае прибегают к распоряжению правом. Например, право собственности на рукопись продать реально, в отличие от самой рукописи как ценности.

Факт отчуждения должен быть зарегистрирован либо зафиксирован в особом договоре. При этом последующая государственная регистрация остается обязательной.

Разнообразные виды отчуждения собственности регулируются множеством ФЗ (Федеральных законов), требующих досконального изучения.

Добровольное отчуждение возможно двумя способами: безвозмездным и возмездным. В первом случае человек ничего не получает за свой объект. Вариант – принудительное отчуждение, например, в пользу государства. Во втором случае собственник получает взамен деньги, услуги, вещи и т.д. Это происходит в ходе купли-продажи или обмена.

Но существуют более тонкие правовые различия, с которыми владельцам приходится сталкиваться в процессе сделок со своей собственностью. Конечно же, наибольший интерес вызывает работа с недвижимостью. В этой сфере чаще всего случаются противоречивые ситуации, требующие детального рассмотрения. Далее – только самое важное об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Любое уважающее себя агентство недвижимости предлагает в числе своих услуг работу с продажей собственности несовершеннолетних граждан. Спрос на это оправдан, так как продать квартиру, собственником которой является ребенок, для многих действительно представляется сложной задачей в связи с особенностями законодательства РФ. Наиболее спорные вопросы в этой сфере:

  1. Возможно ли выдавать доверенность на продажу собственности ребенка от его имени?
  2. Необходимо ли получать разрешение на осуществление сделок с собственностью несовершеннолетнего от органа опеки и попечительства (далее — ООП)?
  3. Требуется ли участие ООП в сделке, если от ребенка уже получена доверенность?
  4. Насколько возможен раздел имущества, если один из собственников еще не достиг возраста 18 лет?

ООП имеет прямое отношение к операциям с недвижимостью, затрагивающим права несовершеннолетнего. В случае несоблюдения ряда определенных условий, предусмотренных законодательством, договор признается недействительным через суд, и наступают соответствующие правовые последствия.

Если родители принимают решение о том, что необходима, например, продажа имущества несовершеннолетнего, то их действия должны подчиняться требованиям российского законодательства.

ГК РФ (ст. 37) дает информацию о тонкостях продажи имущества несовершеннолетнего. Текст статьи указывает, что именно ООП выдает разрешение на следующие виды операций с недвижимостью:

  • продажа;
  • мена;
  • сдача в аренду, залог;
  • дарение;
  • предоставление третьему лицу в пользование (безвозмездное).

Также в этот список входят операции, по итогу которых несовершеннолетний отказывается от своих имущественных прав либо его помещение становится меньше (при разделе имущества или выделении долей).

В каких ситуациях права несовершеннолетнего могут быть не соблюдены должным образом?

  1. если ребенок является владельцем (одним из владельцев) недвижимости по договору;
  2. ребенок является участником приватизации;
  3. ребенка не включили в приватизацию помещения, несмотря на то, что на момент заключения договора имел на это право;
  4. ребенок является наследником жилища, что подкреплено свидетельством ;
  5. ребенок не является владельцем недвижимости, но имеет регистрацию по данному адресу, проживает по нему постоянно, а другого жилого помещения не имеет.

Если сделка по собственности несовершеннолетнего была осуществлена без разрешения ООП, то он вправе направить в судебную инстанцию иск о признании сделки не соответствующей букве закона. Тогда расторжение договора об отчуждении недвижимого имущества практически неизбежно.

При необходимости заключить сделку по жилому имуществу с участием ребенка родители должны направить заявление в ООП, где уведомить о своем намерении. После этого будет принято решение о предоставлении разрешения или запрете на отчуждение имущества.

Список необходимых документов помимо заявления (копии):

  • родительские удостоверения личности (обычно паспорта);
  • свидетельство о том, что брак между родителями был зарегистрирован (расторгнут);
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
  • документы на отчуждаемый объект недвижимости (уточните список в своем районном ООП);
  • документы на покупаемое помещение;
  • заявление от ребенка о согласии на отчуждение недвижимости, если он достиг возраста 14 лет, а также копия паспорта ребенка;
  • справка об адресе регистрации ребенка.

Необходимо отметить еще один важный момент. ООП способствует совершению сделки только тогда, когда вместо продаваемого объекта ребенку будет приобретено равноценное (или превосходящее отчуждаемое) по площади жилище.

В интересах ребенка не допустить того, чтобы жилищные условия изменились в худшую сторону. Кроме того, сделки по продаже квартиры (дома) и покупке нового должны происходить одномоментно.

Тем не менее, есть исключения из этого требования. Если семья переезжает в другой населенный пункт, и жилье будет покупаться там, то разумнее деньги от продажи перевести на личный счет ребенка. А в заявлении нужно указать дату, до которой новое жилье будет куплено.

В случае если оно покупается в жилищно-строительном кооперативе, то ООП оценивают стадию строительства перед тем, как принимать решение.

По истечении месяца после совершения сделок купли-продажи нужно проинформировать ООП о том, что ребенок стал владельцем нового жилья. Нужно подтвердить этот факт копиями соответствующих документов.

Отчуждение государственного имущества или муниципальной собственности подразумевает сделку по купле/продаже, где государство или муниципалитет выступает продавцом, а покупатель – это представитель малого либо среднего бизнеса, арендатор интересующих его объектов. Советские времена, когда купля-продажа национальной собственности была под запретом, давно прошли. Сегодня есть шанс стать владельцем весьма привлекательных объектов.

Данная возможность регулируется ФЗ РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества». Искать в базах следует под № 159-ФЗ, дата издания 22.07.2008 г.

С недавних пор государство начало поддерживать процесс формирования предпринимательства в России.

Поэтому привилегией на покупку государственного и муниципального имущества обладают владельцы фирм, чьей основной деятельностью является добыча природных богатств, а также их переработка (ст. 3 ФЗ № 159). Исключение составляют повсеместно распространенные полезные ископаемые.

Ст. 3 ФЗ перечисляет условия, соблюдение которых нужно предпринимателям, чтобы воспользоваться дарованной законом привилегией:

  1. государственное или муниципальное имущество должно быть арендовано не менее двух лет (непрерывно);
  2. обязанность погасить долг по ренте государственного или муниципального имущества;
  3. объект не входит в специальный список государственной или муниципальной собственности, опубликованный в ФЗ № 209 (24.07.2007 г.)

Ст. 4 ФЗ описывает процесс использования предпринимателями своей привилегии на покупку недвижимости у государства.

Управленческий орган (принадлежащий субъекту России либо муниципальный) обязан направить претендентам пакет документов:

  • копия соответствующего решения об существующих обстоятельствах (условиях) сделки;
  • предложение заключить договор купли-продажи государственной или муниципальной собственности;
  • проекты договоров об отчуждении имущества;
  • запрос на оплату задолженности по ренте (если таковая имеется); размер ее должен быть указан.

Бумаги должны быть направлены в период до десяти дней от принятия решения.

Далее статьей 4 ФЗ поясняется, что государственное или муниципальное предприятие, которое приняло решение об осуществлении сделки купли-продажи собственности, предлагает заинтересованному лицу заключить договор с указанием рыночной стоимости объекта.

Если предприниматель соглашается с условиями, то договор оформляется в течение одного месяца (30 дней). Если покупатель оспаривает назначенную цену государственного или муниципального имущества, процесс ожидания приостанавливается до получения истцом решения суда.

Также ФЗ обозначает, что арендатор должен предъявить пакет документов:

  • заявление;
  • подтверждение отсутствия задолженности.

Если документы соответствуют всем требованиям, то арендатор и продавец заключают договор купли-продажи.

ФЗ отмечает, что уступка привилегии (преимущественного права) третьим лицам невозможна.

Отчуждение имущества ООО представляет собой крупную сделку, которая связана с большими расходами и является значительной для любой компании. Ниже рассмотрим особенности проведения подобных операций, разберем требования законодательства, особенности отчуждения имущества, и правила, по которым проводятся такие сделки с коммерческой недвижимостью. Сразу стоит отметить, что нарушение действующих норм может привести ко многим проблемам с контролирующими органами. Но обо всем подробнее.

Сделка по отчуждению имущества ООО — процесс передачи объекта недвижимости или другого имущества, а также права собственности на него другой стороне. В ГК РФ прописано, что отчуждение имущества представляет собой комплекс мероприятий, которые проводятся владельцем по собственному согласию. Если системно подходить к анализу этого мероприятия, здесь напрашивается следующий вывод.

Отчуждение имущества ООО — это:

  • Передача объекта сделки другому субъекту в пользование на определенный период времени.
  • Отказ от права обладания.
  • Потеря или гибель имущества, а также утрата права на него по различным причинам.
  • Предоставление новых возможностей по отчуждению.
  • Потеря права владения по решению судебной инстанции.

Отчуждение имущества ООО подразумевает передачу определенного объекта от одного субъекта другому лицу, а также представляет собой один из способов распоряжения имуществом на возмездной или безвозмездной основе. К таким сделкам относится купля-продажа, дарение или проведение других видов операций по передаче права или продаже объекта. Сюда же относится лишение имущества против собственной воли, к примеру, конфискация или реквизиция.

Это интересно:  ​Как зарегистрировать счетчик электроэнергии: инструкция 2019 год

К операциям по отчуждению можно отнести следующие договора:

  1. Купли-продажи доли предприятия в общей собственности, недвижимости, предприятия.
  2. Дарения недвижимости (жилой и нежилой).
  3. Мены доли в общей собственности, жилого объекта.
  4. Пожертвования имущества.
  5. Ренты с передачей какого-либо объекта под обязательство выплачивать определенную плату.
  6. Участия в долевом строительстве.
  7. Аренды с правом покупки по завершении срока действия.
  8. Пожизненного содержания.

Для организации сделки с отчуждением недвижимости требуется регистрация:

  • Права собственности субъекта, который получает имущество. К этой категории относится лицо, которое получает недвижимость в подарок, покупает или арендует его.
  • Самой сделки. Для реализации этой задачи требуется наличие подписи на документе, в котором прописаны особенности проведения операции.

Операции по отчуждению проходят при условии предоставления полного пакета бумаг, который может различаться в зависимости от типа реализуемого имущества.

Основной пакет выглядит следующим образом:

  • Бумага, подтверждающая платеж по регистрации.
  • Паспорт (для физлиц) и учредительные бумаги (для юрлиц).
  • Договор (мены, дарения, купли-продажи).
  • Бумаги, подтверждающие наличие полномочий представителя.

Для проведения сделки часто необходимо решение учредителей ООО об отчуждении имущества. При этом сам процесс проходит в несколько шагов и требует от представителя компаний определенных знаний законодательства, а также запаса свободного времени.

Без подготовки и при отсутствии опыта организовать отчуждение имущества ООО является весьма сложной задачей. Вот почему многие представители компаний при проведении подобных операций обращаются к специалистам. С другой стороны, выполнить работу можно и без привлечения сторонних фирм. Второй вариант отличается большими затратами времени, но открывает возможность для экономии.

  • Москва и область: +7-499-350-82-48
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-46-73

Применительно к отчуждению имущества часто употребляется другое определение — «крупная сделка». В начале статьи упоминалось, что продажа (дарение, передача права, аренда) имущества представляет собой серьезную финансовую операцию. К категории крупных относятся сделки, которые касаются покупки/продажи имущества на сумму 25% стоимости всех объектов компании. Данные берутся из отчетности по бухгалтерии за последний период, который предшествовал дате осуществления операции.

По решению учредителей в уставе ООО может оговариваться более крупная цифра чем 25%. Именно при достижении этого предела сделка по отчуждению имущества будет относиться к крупной. Стоит выделить еще один момент. По уставу ООО к таким операциям могут относиться все сделки, касающиеся купли/продажи имущества, вне зависимости от общих затрат, или операции, общий объем которых превышает определенную сумму (например, 1 млн. рублей и больше).

Более подробно о крупных сделках и отчуждении имущества можно почитать в ФЗ РФ от 08 февраля 1998 года, ст. 46. В ней дается четкое определение подобных операций, а также особенности их проведения. Ниже рассмотрим основные моменты:

  1. К крупной относится сделка, залог, заем или поручительство, имеющие тесную связь с покупкой, возможностью или непосредственным отчуждением какого-либо объекта. Стоимость последнего, как уже отмечалось выше, должна быть от 25% балансовой цены активов предприятия. Информация берется на базе бухгалтерской отчетности ООО.
  2. К крупным нельзя отнести операции, которые являются частью хозяйственной деятельности компании, а также сделки, которые должны осуществляться по ФЗ РФ или с учетом других правовых актов. В последнем случае расчеты должны осуществляться по цене, определенной в порядке, установленном Правительством РФ.
  3. Отдельное внимание уделяется определению стоимости отчуждаемого имущества. Она вычисляется с учетом информации, отраженной в бухучете ООО. Если речь идет о покупке недвижимости, в основе анализа лежит цена предложения.
  4. Отчуждение имущества ООО в пользу учредителя или в отношении другого субъекта производится только после принятия соответствующего решения на собрании участников ООО. В результате заседания выносится решение, в котором отмечаются лица, принимающие участие в операции. Так, в документе указывается выгодоприобретатель, стоимость объекта, объект сделки, а также прочие условия, которые имеют значение для сторон. Допускается не указывать в решении субъектов, относящихся к категории выгодоприобретателя, если операция оформляется в случае проведения торгов или в других ситуациях, когда получатель объекта сделки заранее неизвестен.
  5. Если в ООО организуется наблюдательный совет (более распространенное название — совет директоров), все вопросы касательно отчуждения имущества или прочих крупных сделок отражаются в уставе компании, а сами решения принимаются коллегиально. Важно, чтобы подобные полномочия учредителей также нашли отображение в уставе.
  6. Если крупная сделка (в том числе по отчуждению имущества) была осуществлена с нарушением законодательства, общество или один из участников вправе подать иск в судебную инстанцию и признать финансовую операцию с недвижимостью недействительной. Отдельно стоит отметить, что срок исковой давности по этому вопросу (если он был пропущен) не может быть восстановлен.

Даже в случае передачи дела в суд, последний может отказать в иске при определенных обстоятельствах. Это возможно в случае, если решение участника, который должен был принять участие в голосовании по крупной сделке, не мог повлиять на общий результат голосования. Аналогичная ситуация возможна и в случае, если факт причинения убытков в случае осуществления сделки не может быть доказан.

Кроме того, суд вправе отклонить иск, если ко дню рассмотрению дела в судебную инстанцию были переданы документы, подтверждающие проведение сделки по всем правилам, которые прописаны в ФЗ. Последней причиной, по которой суд может отказать в рассмотрении дела, является тот факт, что другая сторона не знала или не должна была владеть информацией в отношении нарушения условий сделки по отчуждению имущества.

  • В уставе ООО может прописываться, что для проведения крупных сделок не требуется сбор учредителей или совета директоров для принятия решения. В такой ситуации операция с имуществом производится по упрощенной процедуре.
  • В уставе компании могут указываться различные варианты или размер сделок, которые будут относиться к категории крупных. В этом случае решение должно приниматься учредителями ООО на общем собрании.

На практике возможны ситуации, когда в отчуждении имущества ООО одновременно заинтересованы все учредители компании. В этом случае одобрение сделки может производиться в ином порядке, с учетом положения текущей статьи.

Здесь же стоит отметить, что при одобрении крупных сделок положения рассматриваемой статьи ФЗ не применяются в следующих случаях:

  • Реорганизация ООО, слияние или присоединение.
  • Переход части или общей доли в уставном капитале в ситуациях, которые предусмотрены ФЗ.
  • Директор и единственный учредитель ООО являются одним лицом.

Чтобы узнать, относится ли отчуждение имущества ООО к крупной сделке, необходимо произвести несложные расчеты, после чего сравнить полученную сумму с общей стоимостью активов компании, отраженных в бухгалтерском балансе или декларации. Последний вариант подходит для случаев, когда организация работает на УСН. На практике стоимость имущества компании является общая сумма активов этого ООО.

Если в предприятии по какой-либо причине отсутствует бухгалтерский баланс, доказательство факта того, что сделка по отчуждению имущества является крупной, возлагается непосредственно на ООО. Если участники имеют возражения против подобного порядка, а также сомневающиеся в достоверности предоставленной информации, возможно проведение независимой экспертизы с привлечением судебной бухгалтерии.

Несмотря на четкую позицию законодательства в отношении отчуждения имущества, представителям ООО не всегда удается найти необходимые ответы. Ниже рассмотрим некоторые вопросы, которые задаются в разрезе осуществления крупных сделок:

  • Если отчуждение имущества происходит по протоколу собрания, но одна из подписей учредителей подделана. Что в этом случае может грозить? В этой ситуации существует два пути. Подделку может никто не заметить. Если же это произойдет, учредитель, чья подпись оказалась подделана, вправе пойти в суд и добиться отмены протокола, а также сделки в комплексе. Речь идет о преступлении, результатом которого может быть возбуждение уголовного дела.
  • Может ли генеральный директор участвовать в сделке по отчуждению имущества? Если исходит с позиции законодательства, в такой сделке нет ничего криминального. Но здесь нужно заглядывать в устав ООО, ведь в нем могут отражаться полномочия директора. Бывают ситуации, когда сделка может быть проведена только с одобрения учредителей.
  • Нужны ли обеспечительные меры от суда в случае отчуждении доли в ООО? При наличии опасности такой продажи можно просить суд об обеспечении в виде ареста. При этом доля должна рассчитываться с учетом рыночной стоимости.
  • Как правильно оформить отчуждение имущества по документам, если соглашение купли-продажи и реорганизация неуместны? Ответ на этот вопрос должен быть в уставе компании. Чаще всего оплата доли производится имуществом.

Одна из главных задач — принятие решение в отношении принадлежности сделки по отчуждению имущества к крупным операциям. Для решения этой задачи достаточно провести простые расчеты. К примеру, объект недвижимости стоит 50 млн. рублей, а цена имущества общества — 10 млн. рублей. Один процент от десяти миллионов — 100 тысяч рублей. Цена сделки в процентном соотношении составляет 500%. Общая формула для расчета выглядит так:

Стоимость сделки в процентах = (Цена объекта недвижимости/Стоимость имущества)*100%.

После вычисления процента учредители ООО могут принимать решение относительно типа проводимой сделки. Благодаря такой предусмотрительности, удается уйти от рискованного и опасного действия, а также защитить активы компании. Иногда лучше провести консультации и принять коллегиальное решение, чем нести финансовые потери и рисковать имуществом.

Статья написана по материалам сайтов: vuzlit.ru, base.garant.ru, realty-konsult.ru, urlaw03.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий