Отмена долевого строительства. Эскроу-счета 2019 год

Схема покупки новостройки «на этапе котлована» со временем стала очень популярна. Даже слишком, что вызвало определенные спекуляции на рынке недвижимости. После серии нескольких скандалов с недостроями и мошенничеством с деньгами покупателей, появился закон 214-ФЗ, который ввел понятия «ДДУ» (договор долевого участия), «дольщик», а с ним — обозначил его права и обязанности.

Согласно ДДУ, покупатель передавал деньги непосредственно на счет компании, которая строит дом, и ждал сдачи объекта в эксплуатацию. Данный договор подлежал обязательной государственной регистрации. Если строительство велось по плану, то клиент получал жилье, а строители – прибыль. А вот если у застройщика возникали проблемы, то покупатели могли рассчитывать на достройку объекта другим девелопером или возврат денег с компенсационного фонда.

Несмотря на то, что после введения закона ФЗ-214 сделки по покупке новостроек стали более безопасными, он не смог избавить рынок от «обманутых дольщиков».

В 2017 году правительство ужесточило требования для застройщиков. Для того, чтобы начать строительство, они должны были предоставить одну из следующих гарантий:

  1. Поручительство банка (почти не использовалось);
  2. Страхование строительства;
  3. Перечисление денег в Компенсационный фонд долевого строительства;
  4. Расчеты через Экскроу-счета.

Однако проблему обманутых дольщиков решить не получилось. Во всех крупных регионах России то и дело возникали случаи обмана покупателей застройщиком. Банкротство одного из крупнейших девелоперов Подмосковья — Urban Group в 2018 году (в портфеле которого было 2.137 млн. кв. м. жилой недвижимости, 2-ое место по объему продаж квартир или 10% от всего рынка) стало «последней каплей». Государству пришлось снова вмешаться.

Согласно президентскому указу, начиная с июля 2018 года, у девелоперов осталось только два способа обеспечить гарантии по договору долевого строительства: взносы в компенсационный фонд и счета экскроу. А, начиная с 01 июля 2019 г. останется только последний вариант. Рассмотрим его подробнее.

Как было сказано выше, теперь единственным форматом гарантии для застройщиков станет использование эскроу-счетов. Что это такое?

Эскроу-счет (от англ. escrow) – это специальный банковский счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства, и которые не могут быть использованы, вплоть до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств сторонами.

По сути, это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя, пока строится дом. Договор на открытие счета заполняется тремя сторонами: покупателем, застройщиком и банком. Покупатель в данном договоре именуется депонентом.

Очевидно, что данная схема позволит еще больше защитить покупателей новостроек и дает им больше гарантий, что дом будет достроен и сдан. Как только деньги внесены на экскроу-счет, ни депонент, ни застройщик не могут распоряжаться ими, а банк выступает гарантом выполнения заключенного договора. Деньги на счет застройщика переводятся лишь после того, как он выполнил все свои обязательства.

Проектное финансирование – это механизм привлечения денег застройщиками, при котором погашение выданных банком средств, происходит только за счет денежного потока, генерируемого проектом.

Проектное финансирование и эскроу-счета — это очень похожие схемы: девелопер в любом случает получит свои деньги от покупателей, только по окончании строительства, а финансирование будет происходить через банк.

Разница между этими понятиями лишь в периоде реализации проектов: проектное финансирование разрешает продажу лишь готового жилья, а схема с участием банков и эскроу позволяют реализовать дома и квартиры еще на этапе строительства.

  1. Сначала покупатель и застройщик оформляют договор, в котором прописано, что оплата за недвижимость в новостройке будет осуществлена с использованием эскроу;
  2. Затем договор регистрируют в Росреестре, это занимает 9 дней;
  3. На следующем этапе подписывают договор на открытие счета в банке. На это уходит 3 дня.

Эта технология расчетов отличается от обычной тем, что покупатель может вернуть деньги с эскроу-счета только в том случае, если стройка «заморожена» и нарушены сроки по договору. Если инвестор просто передумал покупать новостройку, то снять деньги со счета он уже не сможет. Еще основаниями для возврата денег может быть признание девелопера банкротом или его ликвидация согласно судебному постановлению.

Согласно новым правилам, вводимых с июля 2019 года, инвестируя в новостройку на этапе строительства — просто так вернуть деньги, «передумать» уже будет нельзя.

Есть еще интересная возможность для покупателя. Если застройщик обанкротился, все средства, как правило, остаются на банковском счете, а вместо банкрота выбирается другой девелопер, который обязан завершить строительство объекта.

Все дома, строительство которых начато до 1 июля 2019 года, будут продаваться по старым договорам ДДУ. А вот если покупатель захочет купить новостройку после этого срока, то придется пользоваться договором с расчетами через эскроу.

Здесь следует иметь ввиду, что такие сделки уполномочены проводить далеко не все банки. Законодатели здесь отдали приоритет наиболее крупным и надежным участникам рынка.

Любое изменение правил и законов несет свои плюсы и минусы для продавцов и покупателей недвижимости. Рассмотрим их подробнее.

Самый главный плюс новой системы расчетов – это надежность. Теперь даже если девелопер обанкротится, можно будет вернуть свои деньги. Также не нужно больше проверять надежность застройщика (теперь это будет задача банков).

Тем не менее, эта схема «таит в себе» и новые риски для покупателей:

  1. Все деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. Правда максимальная сумма страховки — всего 10 млн. руб. И если в регионах такого лимита вполне достаточно на покупку практически любой недвижимости, то покупатели коттеджей и таунхаусов в Московской или Ленинградской областях рискуют не вернуть все свои деньги, в случае банкротства банка;
  2. Если у депонента есть долги по алиментам, неоплаченные штрафы или налоги, то банк имеет право списывать задолженность с эскроу-счета. Более того, после принудительного списания задолженности, будет считаться, что покупатель не выполнил свои обязательства перед застройщиком, а договор может быть расторгнут в одностороннем порядке;
  3. Покупатель больше не сможет получить от застройщика неустойку или штраф. Причина в том, что теперь все обязательства обеспечивает банк. В случае если девелопер допустил просрочку сдачи дома или коттеджа, для покупателя остается возможность только расторгнуть договор и получить деньги назад.

Очевидно, что новый порядок несет для застройщиков коттеджных поселков больше минусов, чем плюсов:

  1. Самый главный из них — у девелоперов теперь не будет прямого доступа к деньгам покупателей. Все расчеты между сторонами должны проходить исключительно через банковские счета;
  2. Более того, застройщикам теперь запрещено брать деньги на строительство от покупателей напрямую, финансировать стройку должны банки;
  3. В свою очередь, банки, естественно, бесплатно работать не будут. Поэтому деньги на строительство будут выдавать в форме кредитов с процентами, приближенным к рыночным, что обязательно увеличит себестоимость жилья;
  4. Требования банков к застройщикам, обычно, более строгие, чем законодательные. Например, некоторые кредиторы просят, чтобы у застройщика был опыт ввода в эксплуатацию 75 тыс. кв. м. жилья. Как такое требование будут выполнять фирмы, которые специализируются на строительстве небольших поселков, неизвестно;
  5. Банки оставляют за собой право менять процентную ставку по кредитам, в зависимости от ситуации в экономике, что с нынешним нестабильным курсом рубля может привести к еще большему подорожанию жилья;
  6. По этой схеме застройщики по сути становятся «заложниками» конкретного банка. Они не могут его сменить, пригрозить уйти, а в случае его банкротства — рискуют остаться без денег вообще.

Фактически, застройщиков насильно переводят на банковское проектное финансирование. И большую часть маржи с прибыли будут забирать себе банки. Очевидно, что больнее всего это ударит по мелким фирмам, потому что крупные строительные компании могут позволить оптимизировать свои расходы и себестоимость строительства, за счет собственных резервов.

Однако, пожалуй самый главный недостаток новой схемы продаж новостроек – концентрация финансовых ресурсов среди одних и тех же банков и компаний, риск монополизации строительной отрасли.

Кредитных учреждений, которые готовы работать по этой системе, явно недостаточно. Хотя государство и утвердило список из 55 банков, которые могут кредитовать строительство, реальные программы на данный момент разработаны всего в 7 банках.

А как с плюсами? В строительстве многоквартирных домов по новому закону для крупных компаний есть плюс – большая стабильность. А вот в постройке небольших ЖК, поселков и загородной недвижимости плюсов нет, потому что, в большинстве случаев, финансовых ресурсов на стройку у компаний попросту не будет.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм?

С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. Что это такое, и как это защитит дольщиков? Садитесь поудобнее, сейчас вам будет интересно.

Федеральный Откроется в новой вкладке.>закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.

Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:

  1. Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
  2. Откроется в новой вкладке.»>Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы, подробнее – см. по ссылке);
  3. Отчисления в Откроется в новой вкладке.»>Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным с 2017 по 2019 годы, подробнее – см. по ссылке);
  4. Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).

Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ выбрать, решает сам Застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона. Точнее, с 01 июля 2018 (согласно последним установкам ФЗ-214) при заключении каждого нового ДДУ, Застройщик может выбрать одно из двух – либо перечислить взнос в компенсационный фонд, либо позволить дольщику произвести расчеты через счет эскроу. Но уже через год – с 01 июля 2019 – все расчеты дольщиков с Застройщиками по новым строительным проектам должны вестись через счета эскроу в обязательном порядке (Откроется в новой вкладке.»>п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).

Это интересно:  Оплата ЖКХ через Сбербанк Онлайн без комиссии 2019 год

Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Откроется в новой вкладке.»>Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Применение эскроу счетов регламентируется законом в Откроется в новой вкладке.»>ст. 860.7 ГК РФ.

Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Откроется в новой вкладке.»>Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить. Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.

После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от Откроется в новой вкладке.»>расчета через аккредитив.

Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:

  • аккредитив может быть закрыт Покупателем квартиры (плательщиком), даже без уведомления Продавца (получателя денег), а эскроу-счет не допускает произвольного закрытия (только в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при расторжении ДДУ);
  • аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
  • сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб

Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.

Возникает вопрос. Если Застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались Застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому для Застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в зависимость от финансирующего его банка.

Тем не менее, обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия (ДДУ) через счета эскроу – это тот путь, по которому вскоре пойдет весь рынок первичного жилья в России. Правительство ясно обозначило свое намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки. То есть у Застройщиков постепенно отбирают бесплатное (халявное) финансирование деньгами дольщиков, и подталкивают их к банковскому кредитному финансированию.

Для чего все это? Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Ведь во всем мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счет Откроется в новой вкладке.»>привлекательных условий ипотеки, а не за счет скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.

Для самих Застройщиков в этом новом порядке тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир. Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно. Поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.

Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по Договорам долевого участия (ДДУ) для крупных Застройщиков не должны представлять проблем. Тем более, что при их использовании, закон позволяет Застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ. То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств Застройщика уже не действуют (Откроется в новой вкладке.»>п.7, ст.15.4, ФЗ-214). Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос Откроется в новой вкладке.»>проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, на которые, кстати, будет начислен даже небольшой процент.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

  • Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.
    Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика..
  • На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
  • Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за Откроется в новой вкладке.»>просрочку сдачи дома).

Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.

Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.15.4, ФЗ-214) должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования.

Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу должен превышать на 6 месяцев или более (по соглашению сторон договора) тот срок, который указан Застройщиком для передачи квартиры дольщику (пп.3, п.3, ст.15.4 ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве. При этом, если этот установленный в договоре срок депонирования будет превышен, то сам договор ДДУ считается расторгнутым (п.6, ст.15.4, ФЗ-214).

Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев (пп.5, п.3, ст.15.4, ФЗ-214):

  • если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
  • если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
  • если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
  • если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в Откроется в новой вкладке.»>п.7, ст.15.4, ФЗ-214).

А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем Откроется в новой вкладке.»>уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (Покупателю).

Примечание. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства, применяются с 01 июля 2017 года (п.3, ст.7 вводного закона). То есть застройщики могут использовать этот вариант обеспечения своих обязательств только для ДДУ, зарегистрированных после этой даты.

А для Договоров долевого участия, заключенных после 1 июля 2019 года, применение счетов эскроу для расчетов с дольщиками становится для всех застройщиков обязательным условием. Уточнение – применение эскроу-счетов становится обязательным только если первый ДДУ (именно первый!) зарегистрирован после 01.07.2019 (см. ссылку на закон выше). А в новостройках, где продажа квартир была начата ранее этой даты, допускается вести расчеты по ДДУ по старым правилам (т.е. без использования счетов эскроу, но тогда с обязательным отчислением в Откроется в новой вкладке.»>компенсационный фонд застройщиков).

А теперь небольшой прикол. Кто является главным бенефициаром (выгодоприобретателем) от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости? Явно не застройщики (на них и так давит пресс закона ФЗ-214, и год от года все сильнее). И даже не дольщики (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается). А выгодней всего это дело для… банков!

И действительно, ведь банк выдает ипотечный кредит Покупателю новостройки (имея с этого маржу). Затем, когда тот покупает квартиру, банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу. А потом этими же деньгами банк кредитует Застройщика на строительство дома (снова имея с них маржу). Да еще сам Застройщик попадает под полный контроль банка по условиям кредитного договора.

Чем не шоколадная жизнь для банкиров?

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

В 2019 году будет осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает начало процесса отмены ДДУ (договора долевого участия). Ожидается, что новая схема продаж квартир изменит рынок новостроек.

Это интересно:  Выписка через суд: законодательные нюансы процедуры, порядок ее проведения и судебная практика по подобным делам 2019 год

Главная цель проведения реформы долевого строительства — уменьшение количества обманутых дольщиков: граждане перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемые квартиры будут уже в построенном доме.

С 1 июля 2019 года привлечение денежных средств от граждан будет возможно только с использованием эскроу-счетов. На каждого дольщика будет заводиться отдельный счет. Открытие счетов невозможно без участия банка и фактически ДДУ станет трехсторонним договором — застройщик, дольщик и банк.

Долевое участие в строительстве — форма инвестиционной деятельности, при которой граждане финансируют возведение дома за счет собственных средств. Участниками долевого строительства являются:

  • Застройщик (девелопер) — организация, в распоряжении которой на праве аренды или безвозмездной собственности находится земельный участок, на котором она обязуется построить многоквартирный дом с привлечением средств дольщиков.
  • Участник долевого строительства (депонент) — гражданин или юридическое лицо, вкладывающая денежные средства в возведение дома с целью последующего получения квартиры в нем.

Договор долевого участия представляет собой документ, описывающий условия сделки между застройщиком и участником долевого строительства. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения (п. 3 ст. 4 закона № 214). На осуществление регистрации отводиться срок в 1 месяц.

Квартира переходит в собственность дольщика после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. ДДУ перестает действовать после выполнения сторонами всех своих обязательств.

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.

Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить. Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс. граждан.

  • Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
  • В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.
  • В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
  • В 2018 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2019 года.
  • В итоге, в конце 2018 года законом от 25.12.2018 № 478 внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2019 году.

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства — его осуществление с привлечением банковских кредитов, а также использование эскроу-счетов, на которых деньги дольщиков будут храниться до окончания возведения дома.

Уже с 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей модели привлечения денег граждан в строительство жилья. С этой даты перестанут заключать договоры долевого участия.

Решению проблемы также способствует усиление контроля строительства со стороны государства. После ужесточения требований к застройщикам, многим нестабильным строительным компаниям придется покинуть рынок.

Изменения начались с 1 июля 2018 года (в связи с вступлением в силу закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ) и будет продолжаться по 30 июня 2019 года — этот период считается переходным. Основная часть поправок начала действовать уже с 2018 года, остальные — с середины 2019 г.

Главное — с 1 июля 2019 года все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Остальные изменения в законодательстве о долевом участи в строительстве многоквартирных домов:

  • введена обязанность застройщика отдельно учитывать средства дольщиков и затраты на строительство;
  • если застройщик использует целевые кредитные средства, эскроу-счета должны быть открыты в банке предоставившем кредит;
  • для того чтобы взыскать убытки, дольщикам сначала нужно обратиться к застройщику, а уже после к лицу, представляющему его действия (учредитель застройщика);
  • увеличен перечень оснований для внеплановых проверок строительных организаций без предварительного уведомления.

Эскроу-счет — банковский счет, предназначенный для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Деньги со счета передаются застройщику только после исполнения им обязательств перед депонентом. Применение эскроу-счета регулируется ст. 860.7 ГК РФ.

Сейчас в России утверждены 55 банков, которые могут открывать эскроу-счета. К 2020 году планируется, что 95% продаж по ДДУ будут осуществляться с использованием только таких счетов.

Особенности эскроу в строительстве:

  • в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
  • застройщик не может использовать денежные средства со счета до окончания строительства;
  • покупатель может вернуть деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
  • после того как объект невидимости будет сдан, деньги с эскроу пойдут на погашение кредита, а остаток составит прибыль застройщика.

Если дом не будет сдан или застройщик обанкротиться, деньги на эскроу-счетах предполагается возмещать дольщикам. Максимальная сумма возмещения вкладов — 10 млн. рублей за одну квартиру.

Требования к застройщикам ужесточились уже в 2018 году. Для того чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен отвечать следующим условиям:

  • на банковском счете девелопера должно быть не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
  • компания должна иметь опыт строительства многоквартирных домов более 3-х лет, площадь сданных объектов должна превышать 10 тыс. кв. м.;
  • отсутствие долгов по кредитам.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становиться контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

По мимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

Однако отмена ДДУ в 2019 году скажется на стоимости жилья. Есть опасения, что многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам, при условии, что ипотека не станет доступней.

Покупка квартиры на ранних стадиях строительства для многих была привлекательна тем, что цена была значительно ниже, чем на готовое жилье. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения стоимости квадратного метра.

Затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья. С отменой ДДУ девелоперу придется обращаться за помощью к инвесторам или брать кредит в банке.

Точного ценового прогноза не существует. При отказе от ДДУ перспектива роста цен на первичном рынке составляет минимум 10% и обусловлено это тем, что квартиры будут продаваться уже в готовых (сданных) домах.

Однако резкого увеличения стоимости в ближайшее время ждать не стоит — в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2018 года и которые будут возводиться по прежним нормативам, не смотря на введение новых правил, стоимость квартир не измениться.

1. Банкротство банков, отзыв лицензии

В течение следующих 3-4 лет банки с помощью схемы эскроу-счетов смогут заместить 3-4 трлн рублей денег граждан, задействованных в строительной отрасли, заявлял ранее финансовый директор АИЖК Виктор Шлепов. Завидная сумма, не так ли?

Лев Гавриков, руководитель юридического отдела девелоперской компании «Тройка РЭД», считает очевидным, что при реализации эскроу-счетов выиграют, прежде всего, банки.

«На их счетах будут аккумулироваться средства, которые поступали напрямую от дольщиков к застройщикам по договорам долевого участия в строительстве. Общее отношение к такому нововведению характеризуется тем, что любое дополнительное звено между застройщиком и дольщиками, по сути, увеличивает риски последних», – полагает наш собеседник.

Материализоваться эти риски могут при банкротствах тех или иных банков или в случае отзыва у них лицензий на осуществление банковской деятельности. И если депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, то на счета эскроу данная защита пока не распространяется, и это требует неотложного законодательного регулирования.

Марина Катянина Юрист управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting

Юрист управления земельно-имущественных отношений Heads Consulting Марина Катянина обращает внимание на существенный рост издержек застройщиков. Учитывая, что на время строительства денежные средства будут заморожены, застройщик не сможет их использовать, и ему придется обходиться только кредитными средствами, неся расходы на уплату процентов. Если их не хватит, придется привлекать собственные финансы.

«Все эти издержки, в конечном счете, повлияют на стоимость объектов долевого строительства, которые в свою очередь лягут на конечного потребителя, т. е., обычного участника долевого строительства-покупателя», – считает Катянина. И остается открытым вопрос, как россияне будут получать свои денежные средства в случае банкротства самого банка.

2. Цены вырастут

Положение застройщиков при применении счетов эскроу однозначно ухудшится, считает Лев Гавриков. «В первую очередь, возникнут проблемы с обеспечением текущего финансирования строительства. Время и силы девелоперов будут потрачены на замещение денежного потока, прежде поступавшего от дольщиков, иными источниками, которых у застройщика остается не так много», – рассуждает юрист.

По его словам, наиболее вероятный вариант – получение кредита в банке, в котором открыты счета эскроу. В любом случае это приведет к удорожанию стоимости квадратного метра. Кроме того, обращение к банкам становится фактически единственным способом для застройщика финансировать строительство.

«Рост цен на недвижимость в среднем по рынку во втором полугодии 2018 более чем вероятен. И это главное, на что сейчас следует обратить внимание всем покупателям», – рекомендует управляющий директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин.

Это интересно:  Обследование зданий и сооружений 2019 год

3. Нарушение сроков

«Банкам при этом предоставлено право отказывать застройщику в осуществлении операций по счетам, а работающего правового механизма обжалования такого отказа пока нет. Таким образом, прогнозируется, что данные обстоятельства будут существенно дезорганизовывать процесс финансирования строительства, что, в конечном счете может привести на задержку ввода объектов в эксплуатацию», – считает Гавриков.

4. Серые схемы

По мнению юриста Марины Катяниной, застройщики будут вынуждены либо повышать цену для конечного потребителя и привлекать денежные средства по 214-ФЗ, либо опять использовать теневые схемы (предварительный договор, ЖСК) для понижения цены на объекты долевого строительства. «В итоге покупателю придется выбирать либо дорого, но с гарантиями по 214-ФЗ, либо дешево, но с очень большими рисками», – признает эксперт.

5. Стоимость кредитов не ограничена

Девелоперов настораживает, что стоимость фондирования у банков будет нулевая, а вот под какой процент деньги достанутся застройщикам – вопрос.

Для мелких и средних застройщиков отказ от долевого финансирования может сыграть роковую роль

«Если уровень процентных ставок при кредитовании через эскроу-счета составит не более 5-7%, то такой механизм в меньшей степени скажется на объемах строительства, на стоимости денег для застройщиков, на инвестиционной стоимости проектов и – как следствие, на рыночной цене квадратного метра», – прогнозирует Анна Соколова, руководитель направления по стратегии и маркетингу ГК «Инград».

Директор «Группы ЛСР» Юрий Ильин признает, что для мелких и средних застройщиков отказ от долевого финансирования может сыграть роковую роль, поскольку ограничения на использование денег дольщиков повлечет удорожание строительства, и, зачастую, невозможность привлечения альтернативного финансирования.

«Большим игрокам рынка недвижимости, к которым относится «Группа ЛСР», будет гораздо легче, они могут привлекать кредитные средства в банках на хороших условиях», — уверяет он.

6. Как проверить банк?

Как предупреждает юрист Катянина, до введения счетов эскроу необходимо было проверять только застройщика. Теперь же проверять придется еще банк – на предмет соответствия его требованиям, которые устанавливаются правительством к кредитным организациям. В целом, расслабляться не стоит.

Да уж, банкам правительство подсобило: они у дольщиков деньги возьмут без процентов, а застройщикам отдадут их под проценты!
Неслабый наварчик на ровном месте. Можно больше ничего не делать, только и заниматься передачей денег от дольщиков к застройщикам(:
И риск для граждан остаться без квартиры и без денег, в случае проблем с банком, очень велик, особенно в свете того, что ЦБ творит с банками последние 2 года.

Ирина, там все хитрее придумано, почитайте комментарий Ильи Миронова. Деньги дольщиков будут работать на банковских проектах, а застройщик будет получать деньги на строительство от банка, который в свою очередь получил их от государства и перепродал застройщику с процентом. Тут двойная, тройная и далее выгоды для банка. Клубок ещё тот. Банки за взятку будут получать разрешения работать с застройщиками. Назад этот откат они смогут получить за счёт ограничения списка фирм с которыми сможет работать застройщик, у которых конечно же завышенный ценник. Встречали конечно же ограничения от банков по аффилированным застройщикам и страховым фирмам при оформлении ипотеки? Здесь будет та же история. Далее, банки будут заинтересованы держать деньги дольщиков якобы «замороженными» на своих счетах, как можно дольше, чтобы их инвестиционные проекты с этих денег заработали и стали приносить прибыль. В связи с чем, банк будет чинить сложности и препятствия застройщику в реализации его проекта, в том числе завышенным ценником на работу с ограниченным числом фирм, не исключаю, что перекупщиков, однодневок и с сомнительным опытом работы. Возможно банку будет очень выгодно объявить застройщика банкротом спустя долгое время волокиты, арестовав все его счета и воспользовавшись готовой новостройкой. Один вопрос только и почти всегда возникает в последнее время в связи с повышенной законодательной деятельностью наших светоч. А они вообще кроме себя и банкиров кого-нибудь слышат в этом мире?

Я пока никак не пойму. Мне, покупателю, какая выгода класть деньги на этот счет? По старому алгоритму за мои деньги застройщик строил мне жилье. А теперь они будут лежать на счету, пока не посторится дом. В чем выгода покупателя?

По сути нашей выгоды потребительской никакой нет.
Банку государство выделяет для застройщиков кредиты под 0-1%, банк их перепродаёт застройщику под 7-8%. А с наших денег банк начинает инвестировать в хайповые проекты. А у вас/нас как было вложено 2 млн. якобы на стадии застройки, так и останется до конца срока стройки. Мы еще за обслуживание банку наверное должны будем платить.

как я понимаю — если застройщик не сможет вам сдать квартиру на условиях прописанных в договоре — вы получите свои деньги назад в полном объеме. Т.е. проблемы застройщика — это риски банка. Видимо за эти риски вы и платите размещая без процентов свои денюжки на эскрой-счете.

К сожалению, эти «риски» — головная боль исключительно дольщика и заложены они в более высокой цене, которую он заплатит за то, что у конечного бенефициара банка появился очередной законный способ обогащения.

Да, уж, Александр.. у банка тут рисков нет, ну ни на грамм. А вот у граждан и застройщиков, тонны груза. Какой может быть риск у банка, который просто хранит ваши денежки? — никакого, тем более просто так, забесплатно он их ни за какие ковриги хранить не будет, все заложит в цену проектной документации жилья. Какой у банка риск в том, что он взял деньги у государства почти за так и отдал застройщику под процент? В проектной документации себестоимость проекта указана, риски, инфляция, прибыль и обязательства прописаны И соответствующая сумма по проекту выделена.. Все должно идти по плану, а если вдруг сверх плана, не уложились, пожалуйте, кредитуйтесь уже из другого корыта с повышенным процентом. Ну вот вдруг не сходится у застройщика дебет с кредитом, материалы, услуги подорожали, на деньги попадает вместо прибыли. Хочет свое получить за то, что сделал уже, и дальше продолжать строить ему нет смысла, только в кредитную кабалу попадать. А ему — Проваливай отседова, оплатить тебе недострой по рыночной цене нам не с чего, деньги дольщиков трогать не могем, это разная бухгалтерия. И объявят застройщика банкротом и арестуют все счета и его самого, если вовремя не смоется. И вот он, сидит в тюрьме, а у него обязательства ещё перед компаниями не закрыты и проценты капают капают. Печальная картина.
А банк, тем временем, домик этот своей фирмочке на доделку отдаст и прибыль с продажи квартир разделит.. Ну вот как-то так мне представляется будущее этой реформы. А мораль сей сказки такова, банкир высоко сидит, далеко глядит и всегда в государстве в почете.
Какие риски у банка, если учитывая все вышесказанное, он при объявлении банкротства всегда санируется государством? А вы, а мы, когда-нибудь получали от государства больше ломаного гроша при банкротстве и бегстве банка, в котором лежали наши денежки? Нет. Большая любовь у нас между государством и банками, и плевать они на всех хотели.

Новые словечки придумали, чтоб «голову замутить» — эскроу? Перевод на русский надо-бы?
А то может это — эскорт-услуги?(при желании приобрести недвижимость).

Дефицита новостроек давно не наблюдается, поэтому граждане будут (если нужда в этом есть) покупать бетонометры только в полностью построенных и принятых в эксплуатацию домах. А денежки свои размещать под проценты (пусть не такие шоколадные, как раньше) в нескольких банках, разбив на суммы, подпадающие под страхование вкладов. Из числа покупателей как класс исчезнут «инвесторы», так что жировать застройщикам больше не придется.

и что в том хорошего? жировать будут только банки, паразитировать и на застройщиках, и на дольщиках..

Совершенно согласна с вами. Какой смысл покупать что то не построенное, если выгоды нет по цене, проще хранить на своем депозите, чем отдавать банку в беспроцентное пользование и с рисками. Деньги имеют временную цену, 1000 руб сейчас не равна по покупательной способности 1000 руб 5 лет назад. Застройщику какой интерес продавать не построенное дешевле чем построенное, если он с этого ничего не имеет, то есть никак не может этими деньгами пользоваться, тоже нет резона выводить на ранней стадии, только для банка стараться, а смысл?) то есть новостройки станут продаваться максимально готовые , приближенные к сдаче и выгода по цене будет обусловлена тем, что выходит на рынок большой объем допустим и что бы его продать цена должна быть интересна. То есть взаимосвязь цены и готовности уйдет,, но останется взаимосвязь цены и объема оставшихся квартир в продаже у застройщика. Ещё есть вопрос сколько тогда дома будут обживаться, сейчас новостройки выкупленные на этапе строительства не так что бы быстро заселяют, пока люди на ремонт раскачаются. А что будет? Будут строить на кредитные и потом продавать. Но это же жутко покупать квартиру в новом доме, если он не распродан большей частью, так как вообще не понятно на сколько его заселение растянется, в то же время дом не распроданный к финалу стройки — большие издержки по содержанию для застройщика, налоги дополнительные, это будет стимулом не завышать цену. Вопросов больше чем ответов.

Статья написана по материалам сайтов: nedvio.com, kvartira-bez-agenta.ru, kvartirniy-expert.ru, www.cian.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий