Отмена долевого строительства — закон, к чему приведет, последствия 2019 год

В России 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в отношении долевого строительства, которые закреплены федеральным законом от 01.07.2018 # 175-ФЗ. Согласно новым правилам ужесточились требования к застройщикам, как в отношении контроля государством их строительной деятельности, так и в оформлении сделки с дольщиками, также финансирования строительства жилых объектов.

Договоры, подписанные и зарегистрированные до указанной даты, продолжают свое действие, а девелоперы, получившие разрешение на строительство до 1 июля, смогут заниматься строительством по старым правилам.

Изменения в 214-ФЗ заключаются в следующем:

  • Фонд защиты дольщиков является гарантом того, что жилой дом будет достроен, и будет осуществлять финансирование объектов, по которым не поступили взносы в компенсационный фонд от застройщика в размере 1,2% от стоимости квартиры.
  • Строительная компания теперь должна иметь собственные средства на строительство не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Разрешается также привлекать целевые небанковские займы от головного общества (материнской компании) размером до 20% от стоимости проекта.
  • Строительство можно вести только по принципу “Один застройщик — одно разрешение”. При этом на каждое разрешение на строительство необходимо открыть банковский счет.
  • Вводится новый способ привлечения средств граждан на строительство — через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 # 214-ФЗ).
  • Денежные средств дольщиков могут страховаться как в компенсационном фонде, так и в Агентстве по страхованию вкладов, но только при внесении их на эскроу-счет (с 1 июня 2019 года страхование будет возможно только по эскроу-счету).
  • Вводится обязательное банковское сопровождение сделок.
  • Ужесточились критерии для “идеального застройщика”: опыт в строительстве должен составлять не менее 3-х лет, площадь уже сданных строительных объектов должна быть не менее 10 тыс. кв. м, отсутствие долгов по кредитам.
  • Дополнился перечень данных, которые застройщик обязан раскрыть о себе путем размещения в Единой информационной системе жилищного строительства (ст. 23.3 ФЗ от 30.12.2004 # 214-ФЗ).
  • Совместно с банковским контролем над девелоперами вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителя которого будет заниматься Минстрой (ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 # 214-ФЗ).
  • Исключено привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и через жилищно-строительные кооперативы.

С 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Это означает, что девелоперы не смогут получать деньги напрямую от покупателей в результате покупки квартиры по ДДУ — деньги должны перечисляться на открытый застройщиком банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Данное требование применимо и к тем домам, которые на момент 1 июля уже находятся в стадии строительства.

Относительно разрешений сделано исключение для девелоперов, занимающихся комплексным освоением территории — они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках такого освоения или на одном земельном участке. Однако отдельный открытый счет в банке на каждое разрешение на строительство является главным условием.

На время возведения жилого дома эти средства остаются на счету банка и переводятся застройщику только после выполнения двух условий:

  1. Дом введен в эксплуатацию.
  2. Если хотя бы на одну квартиру в сданном доме зарегистрировано право собственности.

В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные денежные средства обратно.

В свою очередь, такой способ привлечения средств граждан как эскроу-счета (помимо расчетного счета на новостройку) вводится не сразу, и переход новой модели финансирования долевого строительства будет поэтапным.

Банк будет контролировать и при необходимости отказывать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Иные денежные операции по строительству дома вне положений закона о долевом строительстве будут запрещены.

Проектное финансирование, к которому стремятся перейти власти, будет заключаться также в возможности застройщика взять целевой кредит и осуществлять строительство за счет финансирования банка.

В результате возникновения такой проблемы в долевом строительстве, как обманутые дольщики, перед законодателями возникла задача создания необходимых условий и способов для сохранения средств граждан, которые являются или планируют стать участниками долевого строительства. Президентом России было отмечено, что наилучшим вариантом для решения такой проблемы будет осуществление жилищного строительства без привлечения средств граждан и отказ от договоров долевого строительства.

Федеральным законом от 01.07.2018 # 175-ФЗ решено ввести использование счетов эскроу, которое будет обязательным с 1 июля 2019 года.

Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства, чем при совершении сделки на стадии котлована.

Суть эскроу в долевом строительстве заключается в следующем:

Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы — возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.

Законодатели всячески подталкивают застройщиков уже сейчас перейти на механизм эскроу-счетов. Для тех, кто осуществит переход, было продолжено снизить некоторые требования и предоставить ряд преимуществ:

Переход на проектное финансирование в строительстве жилья заканчивается 1 июля 2019 года, что указывает на запрет застройщикам заключать сделки с дольщиками по старым правилам. Это означает, что привлечение денежных средств от граждан будет возможно только через эскроу счета (на каждого дольщика — отдельный счет).

К 31 декабря 2020 года планируется, что доля договоров, заключенных с использованием эскроу-счетов, составит 95%.

Однако к проектам, разрешение на строительство которых было получено до вступления изменений в 214-ФЗ, новые правила не применяются, и продажа квартир в таких жилых комплексах будет оформляться через заключение ДДУ по старому порядку.

Так как открытие эскроу счетов невозможно без участия банка, договор долевого участия тоже ожидают изменения. Данное соглашение в прежней форме является устаревшим и не соответствующим новым требованиям в сфере долевого строительства. Договор становится трехсторонним — дольщик, застройщик, банк — что соответственно повлечет изменение и дополнение условий договора. Также вероятно, что документ будет называться иначе.

На вопрос — подорожают ли квартиры после отмены долевого строительства — эксперты и специалисты в жилищном строительстве отвечают неоднозначно. Мнения на этот счет разделяются:

Эксперты “М16-Недвижимость” подготовили подробный материал об отмене долевого строительства в России.

Рассказываем, какие изменения произойдут в законодательстве и на рынке с 1 июля 2018 года, какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков и когда же в России окончательно запретят долевую стройку.

На текущий момент порядка 80% всего жилья продается на условиях долевого участия, которое, в свою очередь, регулируется 214-ФЗ. Увы, законодательное регулирование сферы, на которое в свое время возлагали большие надежды, особых плодов не дало. И по состоянию на конец 2017 года число официально признанных обманутых дольщиков в стране составило 86 тысяч.

Если же считать и тех, кто покупал строящуюся квартиру без заключения ДДУ, с использованием других схем, то цифра колеблется в пределах двух миллионов!

Число официально признанных обманутых дольщиков составляет 86 тысяч, неофициально в стране около 2 млн людей, пострадавших от действий застройщиков

Очевидно, что проблема дольщиков, пострадавших от действий строительных компаний, стоит остро, а решение ее требует от правительства решительных и жестких мер. Именно такой мерой и должна стать отмена долевки.

Фактически застройщикам запретят привлекать к своим работам средства граждан-дольщиков. Вместо этого компаниям придется либо обходиться собственными средствами (а это реально разве что для госкомпаний), либо кредитоваться. С банками ситуация уже согласована и проработана.

При этом за гражданами сохраняется право приобретать недостроенное жилье. Только теперь оплаченные средства будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым у девелоперов появится только после сдачи дома.

Если застройщик не выполнил обязательства, покупатели просто возвращают свои средства, благо, они не потрачены, а терпеливо дожидаются, оставаясь на эскроу-счетах.

Кстати, в правительстве хотят в целом изменить подход к реализации новостроек. Власти не исключают того, что через несколько лет на продажу недостроенного жилья в принципе наложат запрет. Впрочем, пока это законодательно нигде не закреплено.

Сильнее всех на отмене долевки настаивал президент. Именно он инициировал разработку альтернативной системы, которая позволила бы строить новое жилье без использования покупательских средств.

Президент РФ Владимир Путин назвал долевое строительство нецивилизованной системой. В начале этого месяца В. Путин крайне критично прокомментировал долевое строительство, назвав схему нецивилизованной, а регулирование – невнятным.

Как такового отдельного закона не будет. Вместо этого все изменения будут закреплены в 214-ФЗ. Первые нововведения заработают уже в этом году. В полную силу реформа вступит только в 2019 году. Этого времени, как ожидают в правительстве, застройщикам должно хватить на переориентацию и подготовку к работе в новых условиях.

Это интересно:  Какие субсидии можно получить от государства 2019 год

Ожидать полной отмены долевки в текущем году – рано. Однако рынок все равно ждут существенные изменения.

Главное – ужесточаются требования к девелоперам. Отныне к строительству жилья будут допускаться только компании, за спиной которых не менее 3 лет работы именно по жилищному направлению.

С 1 июля 2018 года застройщики начнут получать разрешения на строительство только после полной реализации предыдущих проектов

Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Эту сумму, кстати, заморозят.

После 1 июля застройщики смогут получать только одно разрешение на строительство. И до полного исполнения обязательств по текущему проекту о новом разрешении можно даже не мечтать. Одновременно ужесточается экспертиза проектной документации.

На первых порах у застройщиков сохранится право самостоятельно выбирать формат строительства – долевое или с проектным финансированием. Однако уже с 1 июля 2019 года такой возможности не будет – долевое строительство полностью отменят.

За год компании должны подготовиться к переходу на другую форму финансирования и наладить рабочие процессы в соответствии с новыми требованиями.

Безусловно, столь масштабные поправки оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия – как позитивные, так и негативные – ощутят и девелоперы, и покупатели.

Это главная причина, по которой долевое строительство должно кануть в лету. Однако насколько эффективной окажется новая мера?

Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги, переданные за квартиру, финансы покупателей действительно окажутся в безопасности. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.

Новый порядок защитит деньги дольщиков, но от долгостроя не спасет

Но на своевременную достройку домов это никак не повлияет. Кто-то может сказать “вернули деньги – и ладно, новую квартиру можно взять”, но это не вполне корректно.

Представьте, что квартиру вы купили за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял и обанкротился. Деньги-то вы получили назад, вот только теперь такая квартира стоит уже 4 миллиона. А перспектива въехать в собственное жилье снова отодвигается на неопределенный срок.

Квартиры будут дорожать, это факт. Вырастет сама себестоимость объектов, ведь в нее теперь будут вкладываться расходы на кредитное обслуживание. Застройщики постараются, насколько это возможно, разделить кредитное бремя с покупателями, поэтому квартиры будут стабильно дорожать. По оценкам экспертов “М16-Недвижимость”, рост цен составит от 15 до 30%.

С другой стороны, девелоперы останутся ограничены покупательской способностью, которая не повышается уже продолжительное время (в обозримом будущем причин для ее роста также нет).

Когда реформа сферы закончится, количество застройщиков заметно сократится. Причем рынок избавится не только от недобросовестных игроков, но и просто от некрупных компаний. Добросовестные девелоперы, не имеющие в своем активе достаточного объема денежных средств, будут вынуждены покинуть рынок.

Рынок избавится от недобросовестных застройщиков. Некрупные компании также будут вынуждены уйти

Часть компаний уже сейчас переориентируется на генподряд. Основная причина – неопределенность положения, вызванная изменением законодательства. Среди таких компаний, к примеру, один из старейших петербургских застройщиков – “47 Трест”.

Хотя потери Санкт-Петербурга и Москвы окажутся не сильно заметными благодаря работающим здесь лидерам рынка, в целом Россия утратит значительную долю строительных компаний, в том числе и добросовестных.

Принцип “один застройщик – одно разрешение на строительство” пугает девелоперов не меньше, чем перспектива оформлять кредит на строительство.

Компании опасаются, что сроки реализации жилых комплексов существенно увеличатся, ведь теперь на каждое здание придется получать отдельную разрешительную документацию. В том числе на строения социальной или инженерной инфраструктуры.

То есть о параллельном строительстве домов и детсадов придется забыть. То же самое касается отдельных котельных, трансформаторных подстанций и т. д. Для проектов КОТ это будет особенно ощутимо. А первым жильцам придется привыкать к атмосфере вечной стройки.

Для тех, кто уже пострадал от действий застройщиков, ничего не изменится. Вернее, их проблемы будут решаться в текущем порядке.

Пока изменения не вступили в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести объекты на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет вестись по текущим правилам и последующая отмена долевого строительства на это никак не повлияет.

В ближайший год объем рынка будет формироваться в основном за счет выведенного сейчас предложения, цены будут конкурентные, подорожание – умеренным.

Дополнительная информация:

В реестр требований включаются требования, в том числе о передаче нежилых помещений в размере, не превышающем 7 кв. м, машино-мест.

Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

“Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать”, – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group.

Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. “Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%”, – говорит он.

Но здесь возникает другой, также достаточно важный вопрос — как и кем будет осуществлен возврат в случае обмана? Что говорят поэтому поводу? Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов. Да-да, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости будет 10 млн. руб. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином.

Как объяснил на “Прямой линии” с президентом новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, застройщик будет возводить дом на кредитные деньги от банка. После того как покупателям отдадут ключи от квартир, часть денег с эскроу-счета поступит банку на погашение кредита, а оставшееся станет прибылью застройщика.

Многострадальный Закон # 214-ФЗ претерпел очередное преобразование. Поправки были внесены законодателями в спринтерском темпе: первое чтение – 4 декабря, второе – 18-го, третье – 19-го.
Депутаты полагают, что новации не приведут к заметным изменениям на рынке, девелоперы уверены в обратном.

И действительно, предложения о внесении различных изменений в 214-ФЗ посыпались со всех сторон: от самого Минстроя РФ (собственно, и инициировавшего законодательный процесс, но ко второму чтению внесшего дополнительные пункты изменений); от “Деловой России”, от Клуба инвесторов Москвы, от отдельных депутатов; и т. д. Вносимые поправки носили разнонаправленный, в том числе и взаимоисключающий характер.

Граждане России приобретают квартиры по схеме долевого строительства уже более 20 лет. Участие в долевом строительстве позволяет купить квартиру относительно дешево. На стадии котлована жилье обойдется вам на 10-20% дешевле уже готовой квартиры в новостройке.

С 1 июля 2018 года требования к застройщикам законодательно ужесточились. Чтобы снизить риск появления долгостроев и обмана граждан, участвующих в строительстве, были предусмотрены различные меры как финансового, так и формального характера.

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, никто не может вам гарантировать, что дом сдадут в заявленные сроки, не исключено, что ваши деньги пойдут на достройку предыдущего проекта строительной компании. Долевое строительство создало условия для формирования на рынке финансовых пирамид, которые привели к банкротству некоторых застройщиков и появлению обманутых дольщиков.

2. Прежде чем приступить к строительству дома, строительная компания должна подтвердить свою финансовую состоятельность. Для этого в новом законе предусмотрено, что застройщик должен иметь, помимо кредитов, собственные средства на строительство. Согласно новым правилам долевого строительства размер собственных средств компании составляет не менее 10% от общих затрат на строительство. Строительная компания не должна иметь долгов по кредитам и займам.

Отмена долевого строительства должна состояться с 1 июля 2019г., это обозначает, что продать квартиру на этапе котлована для застройщика будет сложнее. Будет ли дорожать жилье? Самый распространенный ответ экспертов – да, по некоторым оценкам рост цен может составить от 20%, но это будет происходить постепенно, не за 2019 год, оценочный рост могут скорректировать много других факторов.

Продажа недвижимости по договору долевого строительства на данный момент обозначает, что покупатель фактически становится дополнительным инвестором проекта. Так как продажа осуществляется на ранних стадиях строительства и, привлеченные от конечного потребителя деньги, застройщик вкладывает в проект. Это очень рискованный способ покупки жилья, так как законсервированных, незаконченных новостроек становится все больше. В случае успешной реализации проекта вариант участия в долевом строительстве выгоден и продавцу и покупателю:

  • покупатель получает жилье со скидкой 10-20-30% и постепенно выплачивает стоимость на протяжении строительства объекта;
  • застройщик инвестирует в объект деньги покупателя и не платить проценты банку за кредитные средства.
Это интересно:  Выселение из квартиры военнослужащего, законодательство 2019 год

Если все хорошо заканчивается, то после введения недвижимости в эксплуатацию покупатель оформляет право собственности на свою долю в объекте – купленную квартиру.

Как показывает практика, многие застройщики по причине некомпетентности или с целью мошенничества могут затягивать темпы строительства, ухудшать его качество или совсем остановить работы по проекту. Тогда потребители теряют свои деньги, не могут получить желаемые квартиры или инвестировать вложенные средства в другую недвижимость.

Отмена долевого строительства в 2019 году связана с массовым банкротством застройщиков с 2015 года, только в прошлом году обанкротилось 20% игроков рынка (более 1 тыс. шт.), еще 30% находятся на грани выживания. Как будут достраивать дома, начатые этими компаниями, пока неизвестно. Очень много людей, которые инвестировала средства в проекты банкротов остались в итоге без желаемого жилья.

Одной из причин скоропостижного принятия обновленного законопроекта стали проблемы с очередным крупным строителем – Urban Group (16 тыс. дольщиков).

Банковский кредитный эксперт

За 1 минуту! Рассчитаем переплаты на калькуляторе. Предложим море выгодных предложений по займам, кредитам и картам, очень гибкие условия. Попробуем?)

Отмена ДДУ в 2019 обозначает:

  • Для покупателей жилья: уменьшение риска купить квадратные метры в долгострое или проблемном доме, отсутствие возможности поучаствовать в качестве инвестора и получить скидку при покупке на ранних стадиях строительства.
  • Для застройщиков: невозможность пользоваться деньгами покупателей в качестве инвестиций, потребность в других источниках финансирования, запрет на строительство сразу нескольких комплексов.

Приблизительный порядок финансирования строительства дома:

  1. Компания разрабатывает проект, рассчитывает стоимость строительства;
  2. Формирует собственный капитал в размере не менее 10% от стоимости проекта;
  3. Обращается в банк за дополнительным финансированием;
  4. Банк анализирует требования к застройщику, риски и выгоды от проекта, поэтапно выдает деньги под определенный процент, контролирует их целевое использование;
  5. Граждане покупают квартиры и вносят деньги на эскроу-счет, ими никто не может пользоваться: ни банк, ни застройщик.
  6. После завершения строительства компания оформляет документы, покупатели получают право собственности на квартиры, часть денег с экроу-счетов идет на погашение кредита, а часть поступает на счет застройщика.

Новый закон о долевом строительстве 2019, основные изменения:

  • 1,2% от цены квартир перечисляется в Фонд защиты дольщиков;
  • Застройщик должен быть финансово стабильным, без долгов по кредитам, а доля собственного участия в проекте должна превышать 10%;
  • Обязательно подтверждения права аренды или владения на участок земли для строительства;
  • Юридическое лицо-застройщик может заниматься строительством только одного объекта и исключить другую деятельность;
  • Для привлечения дольщиков компания должна успешно построить более 10 тыс. кв. м жилья, а доля таких инвестиций не может превышать 30%;
  • Введено в действие проектное финансирование для отдельного объекта, с привлечением банка, который детально анализирует проект и контролирует ход его выполнения, поскольку в его интересах вернуть кредитные средства.

Объясним, к чему приведет изменение законодательства простыми словами:

  1. Уменьшится риск конечных потребителей:
  • покупка будет частично застрахована через Фонд защиты дольщиков;
  • к застройщикам будут применяться более жесткие условия финансирования: одна компания сможет заниматься одним проектом, банк будет анализировать риски при выдаче кредита, юридическое лицо должно располагать собственным капиталом;
  • не будет необходимости продать как можно больше квартир на этапе котлована;
  • часть недобросовестных компаний не смогут выполнить новые условия финансирования и автоматически отсеются;
  • деньги покупателей будут находиться на специальных эскроу-счетах, что будут заморожены до окончания строительства.
  1. Возможно увеличение цен на жилье, поскольку застройщики не смогут пользоваться бесплатным денежным ресурсом от покупателей, а будут привлекать банковские кредиты под определенный процент. Но со временем цена будет сбалансирована состоянием спроса на квадратные метры.
  2. С экономической точки зрения, покупателю станет невыгодно вкладывать деньги на этапе строительства, так как существенной скидки все равно не будет, поскольку деньги будут заморожены и застройщик ими не сможет воспользоваться. Но, реальная практика отсутствует, и выводы пока рано делать. Возможно, компании будут заинтересованы в ранних продажах, так как банки будут выдавать кредитные транши по мере накопления денег на спец.счете. А может, действительно, цена будет идентичной готовой новостройке, и лучше разместить средства на депозите под проценты на пару лет.

Требования к застройщикам, которые могли привлекать деньги по договорам долевого строительства ужесточились еще во второй половине 2018 года, были приняты новые поправки к ФЗ РФ 2014, что полностью запрещают долевое строительство с 01.07.2019г. Чем грозит такое изменения? После введения поправок покупатели будут более защищены, но сейчас надо быть особенно осторожными. Некоторые застройщики могли начинать строить как можно больше домов до введения изменений в закон, сейчас их цель привлечь покупателей к инвестированию, заманивая низкими ценами.

Что после отмены ДДУ ждет рынок новостроек пока прогнозировать сложно. Однозначно рынок покинут слабые игроки, но смогут ли строить лидеры рынка без участия инвестиций от конечных потребителей, а только за счет собственных средств и недешевых банковских кредитов. Результаты реформ будут видны в течение нескольких лет. Возможно будут внесены некоторые исключения в законодательство или разработаны программы льготного финансирования.

Если у Вас остались вопросы или есть жалобы — сообщите нам

Недавно российское правительство анонсировало возможность отказа от схемы долевого участия в строительстве. Уйти от привычной законной схемы продажи квартир в строящихся домах намечено примерно к 2020 году, а до этого должна заработать новая схема – к цепочке «застройщик – покупатель» добавится банк.

Как считает Андрей Пучков, генеральный директор компании Urban Group, благодаря прозрачности процесса финансирования появится возможность контроля над использованием денежных средств со стороны дольщиков, что поможет избежать их нецелесообразного применения. «А это, в свою очередь, поможет устранить проблему появления обманутых дольщиков и замораживания строительства», — уверен он.

С точки зрения защиты прав дольщиков – инициатива хорошая, считает и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Однако она может существенно снизить доступность жилья, в том числе и потому, что предполагается введение посредника между застройщиком и соинвестором – это будет банк. «Таким образом, риски будут переложены в большей степени на банк. Это значит, что банки будут с еще большей осторожностью подходить к аккредитации объектов-новостроек и к кредитованию застройщиков», — замечает она.

О том, как инициатива властей отразится на деятельности самих застройщиков, мнения экспертов разделились. С одной стороны все солидарны с тем, что 214-ФЗ, который появился на рынке новостроек более 10 лет назад, за эти годы совершенствовался, и сегодня это надежный и работающий инструмент при покупке строящегося жилья, нужно просто строго обязать всех участников рынка соблюдать его нормы. С другой стороны, нет единого понимания, хорошо или плохо для рынка, что в схеме появится еще и банк.

Но, по оценке Александра Ручьева, президента ГК «Мортон», договор долевого участия (ДДУ) по-прежнему является самым надёжным прописанным в законе договором для покупки жилья в новостройках. А вот отказ от долевого строительства будет означать переход на банковское финансирование, а оно, по мнению эксперта, попросту неэффективно.

«В этом случае неминуемо снизятся объемы строительства жилья, сократится объем предложения и вырастет стоимость квартир», — подчеркивает он и считает, что вместо отмены долевого строительства надо ужесточать требования к застройщикам и страховщикам.

С такой позицией согласен и Иван Романов член правления «Группы ЛСР», управляющий директор в Москве. Он уверен, что 214-ФЗ — сбалансированный и самодостаточный документ, строгое исполнение всеми участниками рынка позволит избежать проблемы появления новых обманутых дольщиков.

«214 -ФЗ даёт возможность покупать недвижимость дешевле благодаря тому, что у застройщиков нет необходимости привлекать со стороны банков заёмные средства. Отказ от привлечения средств дольщиков на начальных этапах строительства вынудит компании обращаться за кредитами в банки. Проценты за заемное финансирование увеличат издержки девелоперов, что однозначно приведёт к увеличению цен» , — объясняет он .

Девелоперы считают, что небольшие и средние компании попадут в сложную ситуацию, если не смогут найти деньги для старта своих проектов и пройти андеррайтинг ведущих банков. Строить станут меньше – недвижимость опять будет расти в цене.

Эксперты отмечают, что у многих просто не будет возможности купить жилье по новым возросшим ценам, если, например, не станет доступнее ипотека. Сейчас у населения есть возможность купить квартиру только потому, что на стадии котлована она стоит намного дешевле готового жилья. Люди готовы ждать, ради того, чтобы сэкономить большие деньги пока дом строится. По некоторым данным, изменения в законодательстве могут повысить стоимость жилья на 20-30%.

Это интересно:  Дарственная на дом: плюсы и минусы 2019 год

Как поясняет Ирина Доброхотова, есть два ключевых момента, которые важны для покупателей, участвующих в долевом строительстве: доступные цены (строящееся жилье дешевле готового на 20-30%) и надежность застройщика, гарантии завершения строительства.

«Хотя власти обещают, что отмена ДДУ по факту не приведет к отсутствию возможности покупать жилье на этапе строительства, осторожное поведение банков может впоследствии обернуться тем, что продажи будут открываться не на нулевом цикле, а значительно позже, когда стройка уже будет запущена. Что опять же влияет на удорожание квартир на 10-20% и более», — говорит она.

В свою очередь Андрей Пучков считает, что проблемы роста цен можно избежать в случае, если будет обеспечено более доступное проектное финансирование.

Однако сейчас о том, что проектное финансирование станет доступнее для девелоперов – пока никто не говорит. Нет никаких разговоров и о снижении процентов по ипотеке для простых граждан. Остается надеяться, что власти продумают все таким образом, что обманутые дольщики действительно исчезнут, а доступное жилье останется.

Президент РФ Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос о постепенном полном отказе от системы долевого строительства жилья. Механизм, который разработают в Минстрое, обяжет девелоперов вкладывать в строительство собственные или заемные деньги, а покупателям — продавать уже построенное жилье. Полный переход на новую систему произойдет не раньше чем через 3-5 лет, пишет портал «Квадрат.ру». Поручение президента правительству комментируют эксперты.

Дмитрий Киселев , заместитель председателя правления ООО « Охта Групп »:

В любом случае произойдет рост цен на квартиры. При хорошем сценарии рост будет небольшой, примерно на стоимость денег на период строительства. При плохом — рост будет существенным, отказ от долевого строительства может привести к массовому уходу игроков с рынка и даже монополизации в целых регионах и сегментах рынка.

Механизмы проектного финансирования сейчас существуют, но не все банки предоставляют подобный продукт, и еще меньшее количество компаний умеет правильно с ним работать. Мы уже несколько лет перед стартом нового проекта согласовываем с банком кредитную линию на полную постройку объекта. Сейчас за счет денег дольщиков мы используем кредиты не полностью, но всегда знаем, что если спрос на этапе строительства будет меньшим, чем мы планировали, то дом мы точно достроим и будем продавать уже готовое жилье. Срок в 3-5 лет вполне разумный, будем надеяться, что все будет развиваться по хорошему сценарию. Практика показывает, что рынок умеет быстро приспосабливаться.

На наш взгляд, такое решение прослеживалось в последние месяцы. Законодательные действия активно намекали нам на конец долевки. Сейчас же об этом высказался и президент страны. По нашему мнению, полностью обеспечить безопасность долевого строительства невозможно. Думаем, что начало конца произошло, когда дольщикам стали выплачивать огромные неустойки за задержки в строительстве. Это привело к тому, что появился значительный риск банкротства застройщиков, что, в свою очередь, приведет к ухудшению ситуации с обманутыми дольщиками.

Отметим, что баланс между интересами строителей и покупателей найти очень сложно, поэтому такое решение можно назвать правильным. Другое дело, что это инициатива приведет к значительному росту цен на новое жилье. Здесь стоит сказать, что в этой сфере велика роль банковских организаций, а к их работе в нашей стране также много вопросов.

Павел Поселенов , генеральный директор девелоперской компании « Инград »:

Застройщики и сейчас строят и за счет привлечения банковских средств, и за счет привлечения средств участников долевого строительства. Однако деньги дольщиков для застройщиков более дешевы, поскольку привлекаются в строительство напрямую. Закон о долевом строительстве был изменен прежде всего для защиты прав покупателей строящегося жилья, которое сегодня более доступно, чем жилье на вторичном рынке. Влияние на рынок можно будет оценить тогда, когда будут более ясны требования банков к застройщикам в рамках нового механизма, а также — самое главное — размер ставки проектного финансирования девелоперских проектов.

Руслан Соешев , владелец компании MegaAgent, председатель комитета по недвижимому имуществу петербургской «Деловой России»:

На петербургском рынке недвижимости уже много лет работает строительная компания N. Ее основной «фишкой» было то, что она не продавала квартиры на этапе строительства. Для возведения домов использовались собственные деньги и деньги инвесторов. В итоге такая работа приносила достаточно большую выгоду. Сейчас же, стоит заметить, основной нагрузкой, которая лежит на строителях, являются кредиты. По моей оценке, эта цифра в Петербурге находится на уровне 70%. Получается, что если мы убираем статью «средства дольщиков», то девелоперам нужно брать еще больше кредитов. Поэтому главная необходимость рынка — цивилизованное субсидирование стройки. Например, с нынешних 10-12% необходимо, чтобы строителей кредитовали под 4-5%. Возвращаясь к компании N, отмечу, что в итоге они ушли от схемы продажи только готового жилья.

Если запрет все-таки состоится, то количество вводимого жилья сократится в 2-3 раза. Вторичка начнет дорожать, а первичка будет дефицитна. Это приведет к росту стоимости жилья, из-за чего вырастет и социальная напряженность.

Что мы видим сейчас в Москве? Объема предложения не хватает, и создается дефицит в определенных локациях. Уверяю вас, это не только в Москве, но и в ряде других столиц мира. На наш взгляд, долевку нужно не запрещать, а ограничивать вход на этот рынок. Мы знаем, что большое количество строительных компаний появилось тогда, когда российский бюджет наполнялся нефтедолларами. И теперь видим, к чему это привело. Планка требований к девелоперам должна быть выше. Сейчас она достаточно низкая, и поэтому мы получаем большое число обманутых дольщиков.

Совсем вряд ли отменят, поскольку в этом случае 70% компаний уйдут с рынка, цены резко вырастут, и результатом станет огромный дефицит жилья, которого у нас в стране не хватает. Чтобы полностью отказаться от долевого строительства, необходимо сначала обеспечить бизнес доступными кредитами (4-5%) — в этом случае девелоперы смогут полноценно строить объекты, вопрос в том — как это сделать. Решение отменить долевку связано в первую очередь с проблемой обманутых дольщиков, которых в стране достаточно много, но ее можно решить также с помощью более простых и понятных механизмов — достаточно внести ряд грамотных изменений в 214-ФЗ, предварительно тщательно проработав их совместно со строительной отраслью.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

Все последние изменения в законодательстве — внушительные суммы отчислений в компенсационный фонд, замораживание части средств на банковском счете, невозможность пускать доходы от сопутствующей деятельности компании на строительство — серьезно усложняют деятельность застройщиков, сводя на нет все попытки поддержать приемлемый уровень маржинальности. Эффективную модель в этой ситуации возможно выстроить только в том случае, если уйти от формы продажи в рамках долевого строительства. Покупатель привык к 214-ФЗ, длительным рассрочкам от крупных застройщиков и возможности приобретать жилье на ранней стадии строительства, экономя от 20 до 40% от стоимости готовой квартиры, что вскоре будет невозможно. Сложившаяся ситуация делает бизнес застройщиков невыгодным и ведет к монополизации рынка. Им придется разрабатывать альтернативные схемы — например, продавать не метры, а доли в компании в виде квартир. Для того чтобы новые схемы стали понятны как самим игрокам рынка, так и потребителям, понадобится немало времени, как это происходило и с ЖСК, и с долевым строительством. Поначалу эти нововведения будут вызывать настороженную реакцию у потребителя, а существующий уровень доступности жилья вряд ли будет достижим. Таким образом, желающим расширить свою жилплощадь придется приобретать готовое и безопасное, но дорогое жилье.

Статья написана по материалам сайтов: biznessobzor.ru, banks7.ru, realty.mail.ru, www.dp.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий