Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании: порядок процедуры и ее базовые нюансы 2019 год

Реконструкция недвижимых объектов, предназначенных для коммерческого использования обычно требуется для более рационального использования помещения. Создание дополнительного этажа, подвала или тамбура увеличивает первоначальную площадь и позволяет разместить, например, продукцию, более выгодно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Однако проведение переустройства нежилого объекта должно осуществляться в рамках действующего законодательства с обязательным получением соответствующих разрешений на такую процедуру.

Перепланировка – это изменение структуры помещения в достаточно глобальных масштабах. Это существенные изменения внешнего вида, перенос коммуникаций или расширение размеров объектов за счет внесения изменений в исходный строительный план. Целью подобной реконструкции является улучшение функций объекта для его эксплуатации и ведения бизнеса.

Она может понадобиться, когда:

  • следует увеличить метраж помещения;
  • требуется демонтаж или добавление оконных проемов;
  • необходимо изменить расположение комнат;
  • ликвидируются какие-либо части недвижимости, которые отражены в техническом паспорте.

К реконструкционным работам относятся такие типы ремонтных изменений:

  1. Установка дополнительных стен либо перегородок. Они увеличивают нагрузку, которая приходится на несущие конструкции.
  2. Изменение места расположения санитарных зон.
  3. Снос балкона, лестниц и других вспомогательных элементов, их монтаж и демонтаж.
  4. Уменьшение либо увеличение размера проемов для оконных стекол.
  5. Установка оборудования, требующего подключения к коммуникациям, например, душевой кабины, ванны, раковины, плиты.
  6. Конструктивное изменение полового покрытия.
  7. Подключение дополнительных коммуникаций.
  8. Монтаж действующих коммуникаций, например, антенн, системы кондиционирования.

Если в жилой квартире установка плиты не требует каких-либо дополнительных согласований, то для нежилого имущества это относится к перепланировочным действиям. Это же касается и полноценного остекления балконов или лоджий.

Если реконструкции подвергается объект, расположенный в отдельно стоящем здании, получить разрешение на его изменения гораздо проще. Ведь в первую очередь оценивается степень вреда, который могут нанести проводимые работы для помещений других собственников.

К тому же в жилых многоквартирных домах не разрешается осуществлять работы, которые ограничат доступ к коммуникационному и инженерному оборудованию.

Порядок перепланировки регламентируется 25 статьей Жилищного кодекса Российской Федерации. В ней говорится о том, что реконструкция связана с изменением конфигурации помещения, что требует внесения поправок в технический паспорт.

Четвертая глава этого же кодекса гласит, что узаконить перестроечные работы следует на этапе проведения проектных действий. Тут перечисляются виды работ, относящихся к перепланировке и документация, сбором которой она сопровождается.

Кроме того, здесь можно изучить последствия незаконной реконструкции и меры ответственности за нарушение. Причины отказа в утверждении перестроечных действий отражаются в этой же главе.

В 26 статье дается информация об органах, которые наделены правом согласования планировочных действий. После завершения ремонтных работ следует известить об этом органы Кадастрового учета. Это необходимо для создания технического плана переделанного строения. После того, как поправки переданы в кадастровый реестре, владелец сможет получить обновленный технический паспорт.

Все изменения также передаются в Росреестр и Государственный реестр прав на недвижимое имущество. После ряда регистрационных действий, владелец получает обновленный правоустанавливающий документ.

Про перепланировку хрущевки читайте здесь.

Согласование – достаточно сложная процедура, состоящая из ряда обязательных этапов. При этом предусмотрено обращение в различные инстанции для подачи заявления, взятия необходимой документации и получения разрешающего акта.

Порядок всех действия выглядит так:

  1. Оформление заявления на перепланировку, в котором указывается необходимость реконструктивных работ. Ходатайство направляется в Бюро технической инвентаризации, где сотрудники органа проставляют соответствующие отметки в кадастровый и технический паспорта объекта. На этот этап уходит до 10 дней.
  2. Разработка проекта перепланировочных изменений. Для этого следует обратиться к специалистам, занимающимся подобной деятельностью.
  3. Обращение в уполномоченные надзорные органы для согласования проектной документации.
  4. Получение разрешения после согласования.
  5. Реализация реконструкции.
  6. Составление итоговых актов о завершении перестроечных работ.
  7. Ввод измененного помещения в эксплуатацию. Для этого собственнику надлежит повторно отправиться в БТИ для внесения поправок в технические документы. Затем необходимо изменить правоустанавливающие документы через Государственный реестр прав.

Только после всех этих процедур перепланировка считается законченной и оформленной в соответствии с законодательством.

Если здание, в котором расположен нежилой объект, принадлежит муниципалитету, то весь процесс начинается с обращения в отдел архитектуры. Для него составляется определенное ходатайство. Этим отделом будет приниматься решение о согласовании перепланировки. Только в случае положительного решения обладатель недвижимости обращается в БТИ. Согласование архитектурным отделом длиться до 30 дней.

В обязательный комплект бумаг для запуска процесса входят:

  • заявление с отражением планируемых корректировок и объяснением причин реконструкции;

  • учредительная документация фирмы, к которой относится помещение;
  • технический паспорт нежилого объекта и поэтажный план здания.

Для оформления разрешающего документа пакет документации будет таким:

  • ходатайство о разрешении реконструкции;
  • правоустанавливающее свидетельство;
  • квитанция, подтверждающая факт оплаты государственной пошлины;
  • письменное согласие от собственника здания. Это может быть муниципалитет или коммерческое предприятие;
  • письменное согласие от управляющей компании на проведение работ;
  • технический паспорт объекта.

В ряде случаев владельцу придется заключать договор страхования, который также необходимо приложить к указанному перечню. Срок действия всех бумаг, связанных с помещением, составляет один год. После этого промежутка они становятся недействительными.

Проект планируемых изменений составляется специалистами компании, обладающей лицензий на осуществление проектировочной деятельности.

Он выглядит следующим образом:

  1. Наименование проекта и адрес расположения реконструируемого объекта.
  2. Перечень всех работ.
  3. Сведения о разрешении на перепланировку.
  4. Договор на создание проекта.
  5. Характеристики помещения с указанием будущих работ в каждой его части по отдельности.
  6. Перечень имеющегося инженерного оборудования.
  7. Требования пожарной безопасности.
  8. Рекомендательные пояснения для проведения перепланировки.
  9. Список документов, на основании которых будут проводиться изменения.

Стоимость проекта зависит от множества факторов и для каждого помещения рассчитывается в индивидуальном порядке. Владельцу стоит подготовится что это затратное мероприятие. Средняя цена проектирования составляет 30 тысяч рублей.

Другими дополнительными затратами становится выдача технического паспорта – БТИ берет за оказание услуги две тысячи рублей. Согласование проекта и выдача разрешения обходится в пять тысяч рублей. Размер государственной пошлины 300 рублей.

В ходе процедуры могут возникнуть и другие ситуации, требующие дополнительной оплаты.

Если же перепланировка уже сделана без полученных разрешений, то ее нужно узаконить. Сделать это гораздо сложнее, чем до реконструкции.

Для осуществления процедуры сначала собирается комиссия, которая должна дать оценку степени вреда для других владельцев. Затем следует обратится в муниципалитет для получения письменного согласия от них.

Следующим шагом станет обращение в БТИ за техническим паспортом. Сотрудник органа выезжает на замеры, и дает заключение о проведенных изменениях. После этого собственник обращается в кадастровую палату для постановки всех изменений на учет. Нередко самовольная перепланировка узаконивается лишь с помощью судебных инстанций.

Не все ремонтные работы подлежат проведению через получение разрешения.

К перепланировке не относятся следующие виды действий:

  1. Косметический ремонт внутреннего облика объекта, если он не касается несущих стен и перегородок.
  2. Замена коммуникационного оборудования, например, если раковина или плита аналогичны тем, которые стояли ранее.
  3. Демонтаж встроенной мебели и техники.

Перед проведением масштабной перепланировки следует заручиться разрешением на эту процедуру. Ведь в случае самовольной реконструкции решение суда может быть направлено на возврат помещения в первоначальное состояние, а на это уйдет гораздо больше денежных средств, чем для получения согласия.

Возможно ли техническое заключение по факту выполненной перепланировки? Найдите ответ на этой странице.

Порядок согласования перепланировки квартиры описывается тут.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Для более эффективного ведения предпринимательской деятельности зачастую требуется перепланировка нежилых помещений в нежилых домах. Такие места отличаются от жилых тем, что используются только для коммерческих, административных или общественных целей, не предназначены для проживания на постоянной основе.

В качестве примеров нежилых пространств можно привести товарные склады, любые офисы и магазины, точки предоставления питания и других услуг.

Цель перепланировки заключается в усовершенствовании методов использования пространства – рационализации в переустройстве. Исходный функционал помещения может не соответствовать по качеству или текущим условиям для предпринимательства, поэтому необходимо улучшить основные параметры пространства в соответствии с требованиями, как законодательства, так и собственных профильных характеристик.

Удобство и комфортабельность помещения служат мотивацией для перепланировки, ведь лишь в привлекательных условиях можно повысить эффективность работы. Клиенты обращают внимание на интерьер и обустройство, делают выводы о компании, а работники организации смотрят на обеспеченность всем необходимым. Повышение функциональности влияет на финансовые результаты предприятия, повышение которых и есть цель любой фирмы.

Стоит помнить, что перепланировка нежилого помещения подразумевает получение обязательного разрешения на совершения действий. Несоблюдение требований и пропуск любого из этапов формализации процедуры может повлечь за собой ответственность. Одним из основных правил перепланировки является полное отсутствие работ, касающихся фасада здания.

Это интересно:  Каков срок действия временной прописки, от чего он зависит и можно ли его продлить 2019 год

При необходимости внесения таких изменений требуются дополнительные согласования с государственными структурами на основании предоставленной технической и юридической документации (о том, когда нужно согласование на перепланировку нежилого помещения в здании и в многоквартирном доме и как ее осуществить, мы писали тут). Вся перепланировка инженерных систем водоснабжения и канализации, вентиляционных путей, а также несущих конструкций, ликвидация или строительство лестниц, окон, антенн обсуждается и утверждается при выдаче разрешения. Безусловно, чем основательнее изменения, тем сложнее получить одобрения на перепланировку.

Перепланировка нежилого помещения выполняется в соответствии с положениями Жилищного Кодекса (ЖК) РФ.

  1. Статья 27 регламентирует нормы, на основании которых жилищная инспекция вправе отказать в переустройстве.
  2. Статья 29 говорит о последствиях самостоятельной перепланировки помещения.
  3. Особенности проектов перепланировки утверждаются актами БТИ (Бюро технической инвентаризации).
  4. В соответствии со СНиПами (Строительные нормы и правила) 31-06-2009 проводится перепланировка общественных зданий.

Разрешение на проведение перепланировки является основным документом, который подтверждает право на ведение ремонтных и строительных работ на законных основаниях. Для успешного получения данной бумаги собственник или законный владелец объекта должен вместе с заявлением (где указаны сроки начала и конца переустройства помещения, перечень предстоящих работ) предоставить следующие документы перепланировки:

  1. оригиналы и копии правоустанавливающих (право собственности владельца) документов, заверенные нотариусом;
  2. техническая документация на нежилое помещение;
  3. согласие от собственника здания или собственников (арендаторов) других нежилых помещений;
  4. документы из БТИ (планы этажей, техпаспорт);
  5. документы на изменение целевого назначения помещения при необходимости.
  • Скачать бланк заявления на перепланировку нежилого помещения
  • Скачать образец заявления на перепланировку нежилого помещения

Вышеупомянутая документация выдается только при вынесенном экспертном заключении, которое можно получить, как от частной организации, так и государственной, при этом они несут ответственность за полноту и достоверность сведений в заключении. Указанные документы должны в целом резюмировать итоговый результат переустройства.

Комиссия рассматривает поступившую заявку в течение 30 дней с моменты подачи и выносит свое решение. Положительный ответ комиссии дает право на проведение перепланировки, поэтому следующим этапом после получения разрешения является начало строительных работ.

Даже если собраны все документы (иначе заявление просто не примут), комиссия может принять отрицательное решение на выдачу разрешения о перепланировке. Причиной отказа часто служит проект перепланировки с нарушениями установленных правил, например, планировалось изменение фасада или воздействие на несущие стены. На любые переустройства капитальных конструкций нужны особые разрешения, поэтому часто их отсутствие может повлиять на решение комиссии.

Если же было решено демонтировать фасад, то должна быть бумага от службы комитета архитектуры населенного пункта, так как здесь затрагивается образ города или поселка. Лучше всего перед проектом документации проконсультироваться с экспертами, которые проверяют будущее помещение для перепланировки. Не стоит паниковать при отказе, а следует внимательно выслушать позицию комиссии, основательно понять причину.

Далее можно выбрать один из путей решения проблемы:

  1. Выполнение требований жилищной инспекции четко по плану, собрать недостающие документы или исправить существующие, скорректировать перепланировочные работы.
  2. Найти руководителя инспекции, поговорить и аргументировать свою точку зрения, мягко обжаловать при уверенности в собственной правоте.
  3. Решать вопрос через суд, обжаловать решение уже на законных основаниях при неудаче с первыми двумя способами.

Легализация изменений в помещениях необходима при проведении следующих видов работ:

    Изменение технических характеристик:

  • высота объекта;
  • площадь помещения(ий);
  • постройка/ликвидация дверных проемов, выходов, окон, лестниц, лоджий;
  • объединение нескольких помещений в одно и наоборот (постройка/ликвидация стен, перегородок);
  • смена мест инженерного обеспечения (перенос санузла, раковины).
  • Изменение качественных характеристик:

    • замена внутренних перекрытий (демонтаж стен или перегородок);
    • постройка/модернизация инженерного обеспечения помещения (канализация, водопровод, вентиляционная система, тепло- и звукоизоляция);
    • изменение конструкций пола.
  • Коммуникационные работы:

    Перепланировка нежилых помещений в целом подразумевает:

    1. изменения в размерах (высота, длина, ширина, площадь);
    2. перемещениях целевых помещений по функционалу (перенос санузла или кухни);
    3. демонтаже или добавлении деталей пространства (окон, дверей, балконов, лестниц);
    4. обустройстве в рамках технического паспорта.

    После окончания перепланировки и всех строительных работ заказчик (собственник помещения) должен уведомить об этом уполномоченный орган в соответствии с требованиями статьи 28 ЖК РФ. Создается специальная комиссия для приемки результатов работ, изучения соответствия документов и действительно сделанных изменений, кроме того, этим же органом выдается акт перепланировки.

    Статья 28 ЖК РФ. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

    1. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
    2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав.

    В рамках проведения операции комиссия проверяет соблюдение всех технических стандартов помещения, сверяет проектируемый план работ с фактическими перестановками, убеждается в соответствии всем требованиям юридического и инженерного характера.

    В том случае, если было выяснено незадокументированное действие собственника, например, самовольная установка окон, то составляется акт скрытых работ, не включенных ранее в проект перепланировки и выполненных без разрешения. Безусловно, это влечет за собой ответственность и штрафы (о штрафах за незаконную перепланировку нежилого помещения, а также о том, как узаконить самовольные изменения, читайте тут).

    Если проект отвечает требованиям и стандартам, выдается акт перепланировки, что подтверждает законность переустройства помещения нежилого здания, и на этом этапы завершаются.

    Перепланировка не считается выполненной без полностью правильно подписанного акта. Данный документ подтверждает, что перепланировка, выполненная в помещении, соответствует выданному распоряжению. В зависимости от сложности перепланировки определяется состав ответственных лиц для подписания акта.

    В состав акта о завершении перепланировки входят следующие сведения:

    1. Данные о составе принимающей комиссии.
    2. Данные о нежилом помещении, в котором производилась перепланировка.
    3. Данные о сроках выполненных работ (регламентированные и фактические).
    4. Данные о строительном подрядчике помещения.
    5. Данные о соответствии выданного разрешения под проект и реально сделанных изменениях.
    6. Данные о проектной документации и ее разработчиках.

    Там бюро выдает новый технический паспорт помещения с поэтажным указанием внесенных изменений на основе полученных документов, после этого согласование перепланировки можно считать завершенным. Часто именно процесс приемки вызывает самые сильные затруднения у собственников, нежели получение разрешение на переустройство.

    Так, процесс перепланировки нежилого помещения является многоступенчатым и разветвленным, требует скрупулёзности в сборе документации и составлении проекта работ, однако будущая эффективность использования пространства затмевает все трудности заказчика.

    Хорошее функциональное и комфортное помещение необходимо не только для проживания в нем, но и для других целей, к примеру, для ведения предпринимательской деятельности (кафе, рестораны, салоны, магазины, офисы и т.д.) или для успешного функционирования бюджетных организаций (детские сады, школы, поликлиники и др.). Но планировка нежилых помещений далеко не всегда подходит для реализации конкретных целей, поэтому часто в таких зданиях требуется кардинальное переустройство. Перепланировка нежилого помещения, как и в жилых домах и квартирах, невозможна без предварительного согласования с муниципальными органами. Чтобы провести ряд определенных ремонтных работ, необходимо пройти множество бюрократических процедур и сделать все в согласии с федеральным законодательством. Это поможет избежать многочисленных проблем с контролирующими государственными органами в будущем, в том числе убережет от штрафов.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    Это быстро и бесплатно!

    Если жилые помещения предназначены исключительно для обеспечения условий проживания гражданам, то диапазон целевого назначения нежилых помещений значительно шире. Нежилым помещением можно считать любое здание, которое используется не в качестве жилья.

    Перепланировка нежилого объекта недвижимости в большинстве случаев осуществляется для того, чтобы повысить качество и условия эксплуатации рабочей зоны. Иногда переустройство необходимо не только для улучшения функциональности и производительности здания, но и для того, чтобы оно отвечало всем требованиям и нормам безопасности, установленным российским законодательством.

    Изменение планировки в нежилом помещении возможно как в многоквартирном жилом доме (в основном на первых этажах), так и в отдельном нежилом здании. Перепланировка при этом может быть:

    1. Незначительной. В процессе изменения конфигурации помещения сохраняются все имеющиеся в нем коммуникации и его функциональное предназначение.
    2. Кардинальной. Помещение полностью перестраивается, меняются инженерные коммуникации, происходит полное перепрофилирование помещения с учетом актуальных нужд и потребностей для реализации конкретных целей согласно с направлением деятельности, которая планируется проводиться в данном помещении.

    К перепланировке нежилых помещений относятся следующие работы:

    • изменение площади отдельных комнат (соединение нескольких помещений в одно, разделение одной комнаты на несколько и т.д.);
    • изменение месторасположения отдельных функциональных помещений;
    • создание или демонтаж оконных и дверных проемов, перенос их в другое место;
    • объединение нескольких отдельных помещений в одно целое;
    • обустройство дополнительного пространства с целью повышения качества эксплуатации и увеличения количества функциональных зон;
    • изменение месторасположения, монтаж/демонтаж инженерных и сантехнических коммуникаций и др.

    Согласование перепланировки с компетентными муниципальными органами необходимо, если в ходе ремонта планируется:

    • возведение/снос внутренних перегородок, в результате чего может существенно увеличиться нагрузка на основные несущие конструкции;
    • обустройство/демонтаж, изменение месторасположения санузла;
    • перенос в другое место или оборудование дополнительных лестничных площадок, балконов, лоджий и других вспомогательных конструкций;
    • изменение форм и цветовой палитры лоджий, балконов и лестничных пролетов;
    • переоборудование (остекление) балконов и лоджий;
    • изменение размеров (в большую сторону) дверных и оконных проемов;
    • создание дополнительных дверных и оконных проемов в несущих конструкциях, а также в межквартирных стенах;
    • установка нового оборудования и приборов, которые предполагают увеличение потребления воды и электроэнергии, а также потребуют монтажа дополнительных инженерных коммуникаций;
    • изменение полового покрытия или его структуры, что приведет к существенному увеличению нагрузки на межэтажное перекрытие и/или основные несущие конструкции здания;
    • устранение или перепланировка лестничных площадок, тамбуров, коридоров;
    • установка окон и дверных проемов в тех стенах, что с улицы при условии сохранения конфигурации конструкций, которые отделяют холодные помещения;
    • установка рольставней, систем кондиционирования, антенн и другого оборудования, которое, так или иначе, может повлиять на общий вид фасада здания.
    Это интересно:  Самовольное строительство: что это такое и можно ли исправить ситуацию 2019 год

    Если при самовольной перепланировке жилого помещения столкнуться с проблемами можно только при осуществлении различных операций с недвижимостью (дарение, продажа и т.д.), то при изменении конфигурации нежилого помещения такие проблемы могут возникнуть сразу же после проведения ремонта. К примеру, согласно нормам права для ведения бизнеса или использования нежилого помещения в других целях, необходимы специальные разрешения многочисленных государственных инстанций (санитарно-эпидемиологической службы, противопожарной службы, Роспотребнадзора и др.). Учитывая, что проверки компетентными органами проводятся регулярно (как планово, так и внепланово), проблемы из-за самовольной перепланировки не заставят себя долго ждать.

    Во избежание многочисленных неприятностей необходимо согласовать предстоящие строительно-ремонтные работы и получить официальное разрешение на перепланировку в нежилом помещении. Согласование этого вопроса и оформление изменений конфигурации здания – дело, требующее немало времени и терпения, поэтому многие владельцы нежилых помещений прибегают к услугам опытных специалистов, которые по доверенности решают этот вопрос быстро и профессионально.

    Процедура получения разрешения и узаконения внесенных изменений в конфигурацию помещения проходит в несколько этапов. Сложность решения данного вопроса зависит от того, в жилом или нежилом здании расположено нежилое помещение, которое подлежит ремонту. В зависимости от того, в каком здании находиться объект, в каждом конкретном случае имеются свои особенности и нюансы.

    Если планируется перепланировка в нежилом помещении, находящегося в нежилом здании, то это освобождает его собственника от необходимости согласования и получения разрешения от хозяев соседних помещений (квартир), Жилищной инспекции, а также компании, осуществляющей управление домом.

    Для узаконивания перепланировки нежилого помещения в данном случае необходимо:

    1. Подготовить и собрать всю необходимую документацию (некоторые справки имеют короткий ограниченный срок годности и оформляются длительное время).
    2. Обратиться в специальную организацию, которая имеет свидетельство СРО, и заказать проект и всю сопровождающую его документацию.
    3. Осуществить ремонтные работы согласно утвержденному проекту.
    4. Обратиться в БТИ и заказать новый технический паспорт объекта с изменениями согласно проектной документации.
    5. После того, как техническая документация и пакет других необходимых документов будет собран и подготовлен, нужно посетить местные органы Росреестра и подать заявление о внесении изменений в сведения об объекте в ЕГРП.

    Если человек мало разбирается в тонкостях заполнения официальных документов, лучше попросить о помощи юридически грамотных и компетентных в этих вопросах лиц. Это существенно сэкономит время на оформление перепланировки и ее узаконение.

    Довольно часто в качестве нежилых помещений для ведения предпринимательской деятельности используют квартиры на первых этажах многоквартирных домов. Процедура узаконения перепланировки нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, намного сложнее, поскольку требует получения разрешения многочисленных инстанций и жильцов этого дома, но и официального изменения целевого назначения (перепрофилирования из жилого в нежилое помещение).

    При переустройстве нежилого помещения в многоквартирном доме основанием является официальное разрешение муниципалитета и Жилищной инспекции, а по окончанию ремонтных работ специальная комиссия принимает помещение и составляет акт приемки-передачи. Приемочная комиссия специально создается для обследования помещения с целью определения уровня безопасности и соответствия проведенных изменений конфигурации объекта утвержденному проекту, поскольку речь идет о целостности и прочности всего дома и безопасности его жильцов. В состав комиссии входят уполномоченные представители Государственной жилищной инспекции.

    Процесс узаконивания перепланировки в многоквартирном доме имеет свои нюансы:

    • если здание имеет культурно-историческое значение (памятник архитектуры), то перед проведением ремонтных работ по переустройству одной из квартир необходимо пройти обязательную экспертизу и получить соответствующее заключение;
    • если в процессе перепланировки планируются работы, требующие специальные допуски, то переустройство невозможно без заключения соглашения с организацией, имеющей соответствующее свидетельство СРО;
    • если перепланирование помещения предполагает перенос, монтаж/демонтаж газового оборудования, то перепланировка без участия специалистов газовой службы невозможна.

    Чтобы после перепланировки не возникло недоразумений при внесении изменений в кадастровый паспорт объекта, в обязательном порядке необходимо перед проведением соответствующих работ согласовывать их и с кадастровым инженером, который потом будет вносить эти самые изменения в кадастровую документацию.

    Для согласования и получения разрешения на проведение перепланировки в помещении понадобятся следующие документы:

    • соответствующее заявление от собственника или арендатора объекта недвижимости;
    • паспорт гражданина РФ;
    • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (предоставить вместе с оригиналами);
    • нотариально заверенные копии учредительной документации юрлица (предприятия);
    • официальное согласие на проведение перепланировки владельца здания (совладельцев, жильцов соседних квартир и других заинтересованных лиц);
    • техническая документация объекта (поэтажный план здания, технический и кадастровый паспорт, оригинал выписки из лицевого счета и другие по требованию);
    • проект предстоящих изменений конфигурации помещения;
    • официальное разрешение на смену целевого назначения объекта недвижимости (к примеру, если жилую квартиру планируется переделать в стоматологический кабинет или маникюрный салон и т.д.);
    • страховой полис, договор страхования гражданской ответственности на случай, если в результате проведенных ремонтных работ будет причинен вред или нанесен ущерб заинтересованным лицам (соседям, совладельцам и другим жильцам дома).

    Градостроительный кодекс РФ определяет такие понятия как реконструкция, перепланировка, переустройство, помогает отличить их друг от друга, а также регламентирует порядок и процедуру согласования определенных ремонтно-строительных работ в жилых и нежилых помещениях, а также их реализацию. Градостроительный кодекс является основным среди остальных нормативных документов российского законодательства, определяющих и регламентирующих процесс внедрения конструктивных изменений в планировке объектов недвижимости.

    Если в процессе проведения ремонтных работ по изменению конфигурации объекта были нарушены нормы и требования, определенные этим кодексом, то данное обстоятельство является достаточным основанием для признания перепланировки незаконной, а от владельца могут потребовать возмещения убытков и потерь собственнику дома (или нежилого здания), которые он понес в результате осуществления переустройства.

    Помимо вышеуказанного нормативно-законодательного акта, порядок узаконения и проведения перепланировки в нежилом помещении также регламентируется и другими федеральными и региональными законами. К примеру, статья 26 Жилищного Кодекса РФ регламентирует основания для проведения перепланировки и детально описывает весь процесс поэтапно.

    Согласно регламенту любые изменения в первоначальной планировке помещения должны быть отображены в соответствующих документах (техническом паспорте, кадастре, в техническом плане объекта) и зарегистрированы в контролирующих государственных органах с внесением изменений в сведения об объекте недвижимости.

    По нормам Градостроительного кодекса РФ завершающим этапом проведения перепланировки нежилого помещения является не окончание ремонта как такового, а оформление приемочной комиссией Акта о законченном переустройстве и внесение изменений в техническую документацию в БТИ с последующей государственной регистрацией в Росреестре. Составляется и подписывается этот документ при приемке объекта следующими лицами:

    • владелец помещения или его арендатор по доверенности от настоящего собственника объекта недвижимости;
    • представители субъекта, на балансе которого находится здание, в котором перепланировалось помещение (управляющая компания, муниципалитет, ТСЖ и т.д.);
    • уполномоченный сотрудник проектировочной организации, которая собственно и подготовила проектную документацию перед проведением ремонтных работ;
    • представители фирмы-подрядчика, которая выполняла строительно-ремонтные работы согласно утвержденному проекту;
    • представители организации, которая проводила экспертную оценку состояния строения и помещения перед началом ремонтных работ;
    • уполномоченные представители службы противопожарной безопасности и другие компетентные служебные лица, выполняющие свои прямые должностные обязанности.

    Все вышеперечисленные лица во главе с главой приемочной комиссии, обследуя помещение и оформляя соответствующий Акт, преследуют следующие цели:

    • установить соответствие фактических результатов с запланированными (по проекту);
    • обнаружить открытый и беспрепятственный доступ к инженерному и техническому оснащению;
    • определить наличие и правильность оформления необходимой документации.

    Если Градостроительный и Жилищный кодексы РФ определяют понятия и порядок проведения перепланировки, то в Кодексе об административных правонарушениях (статья 7.22) идет речь о мерах пресечения, которые применяются к собственнику (или арендатору) объекта недвижимости в результате самовольно осуществленной перепланировки.

    Согласно с российским законодательством, а именно с КоАП РФ (ст. 7.21 – 7.22), за самовольную перепланировку в нежилом помещении полагается штраф:

    • административная ответственность физических лиц определяется штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей;
    • для всех должностных лиц, принимавших участие в незаконной перепланировке – от 4 до 5 тысяч рублей;
    • для предпринимателей сумма штрафа составит в десять раз больше, чем для должностных лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.

    В случае, когда в результате проведения несанкционированных строительно-ремонтных работ был причинен ущерб или нанесен убыток другим лицам, наступает гражданско-правовая ответственность. Если же в результате перепланировки был причинен вред здоровью или жизни людей, то здесь речь уже идее об уголовной ответственности.

    Это интересно:  Как можно произвести замер шума в помещении или квартире? 2019 год

    Часто при выявлении перепланированных помещений компетентные органы подают в суд на нерадивого собственника объекта недвижимости. По решению суда владелец недвижимого имущества может быть обязан не только оплатить штраф за самовольное и незаконное изменение конфигурации помещения, но и вернуть прежний вид объекту, то есть восстановить его первоначальную планировку, причем за свой счет и в установленные сроки.

    Иногда самовольную планировку можно оформить по закону, но только после уплаты штрафа, а также при условии, что в процессе ремонта не были осуществлены работы, нарушающие правовые нормы и требования безопасности, определенные федеральным законодательством. Процесс узаконивания переустройства постфактум намного длительнее, чем согласование перепланировки нежилого помещения и получение соответствующего разрешения непосредственно перед проведением работ, да и цена вопроса уже совсем иная.

    На каждое помещение составляется технический паспорт — основной документ объекта недвижимости, в котором имеется вся ключевая информация о нем. Состоит паспорт из графической и текстовой частей:

    • текстовая обозначает площадь, материалы пола, стен и потолка, год постройки и остальные особенности объекта;
    • графическая — это вид сверху (план) с указанием несущих конструкций, проемов и перегородок.

    Если предполагается проведение ремонта, в ходе которого перечисленные выше элементы подвергаются изменениям, следует прежде согласовать перепланировку помещений.

    Этого требуют следующие случаи:

    • снос или возведение перегородок, формирование проемов;
    • манипуляции с несущими конструкциями;
    • перенос сантехники или размещение ее в не предусмотренном для этого месте;
    • изменение других инженерных систем помещения;
    • объединение помещений по вертикали, если планируется лестница там, где она не предусматривалась.

    Если же вмешательство незначительно (например, замена сантехники или покраска стен), предварительное согласование перепланировки нежилого помещения не нужно.

    Как правило, существенным признается любое вмешательство в конфигурацию помещения. Таким образом, если есть сомнения по этому поводу, следует проконсультироваться в БТИ или жилищной инспекции по территории.

    Если говорить о том, как следует согласовывать перепланировку нежилого помещения, то нормативная база по данному вопросу все еще не структурирована. Нужные правила придется искать в следующих актах:

    • главе 4 Жилищного кодекса РФ (если помещение находится в многоквартирном доме);
    • административных регламентах города (если речь идет об офисном, торговом или ином нежилом здании).

    В конце 2018 года в ЖК были внесены изменения, которые распространили его применение не только на квартиры, но и на нежилые помещения в МКД. Таким образом, теперь перепланировка магазинов, ателье, парикмахерских и других помещений, расположенных на первых этажах МКД, также регулируется Жилищным кодексом.

    Однако ознакомиться с местным административным регламентом, разработанным под согласование перепланировок, собственнику следует в любом случае. Данный акт не только уточняет общие положения федерального законодательства, но и устанавливает конкретные требования к документам, порядку действий и срокам предоставления услуги.

    Для согласования перепланировки помещений собственнику потребуется представить (в подлинниках или нотариальных копиях):

    1. Заявление на выдачу разрешения по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ «Об утверждении формы заявления…» от 28.04.2005 № 266.
    2. Паспорт заявителя.
    3. Устав (если заявитель — фирма).
    4. Доверенность (если заявление подает представитель).
    5. Документы о правах на помещение. При этом чиновники могут попросить правоустанавливающие или правоподтверждающие бумаги:
      • к первым относятся договор купли-продажи, дарственная, наследственное свидетельство;
      • ко вторым — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
    6. Технический паспорт помещения, выданный в БТИ или любом кадастровом бюро.
    7. Проект перепланировки. Обязательно, чтобы проект составила фирма, состоящая в СРО.
    8. Заключение ведомства по охране памятников архитектуры (истории) о допустимости работ (если помещение находится в подпадающем под его охрану здании).
    9. Протокол общего собрания собственников МКД (если планируется использовать общие помещения МКД), подтверждающий решение собственников о допустимости перепланировки.

    Если помещение расположено в МКД, в большинстве случаев этого комплекта бывает достаточно. Для офисных же и торговых зданий федерального регламента не существует. При этом стоит учесть, что административные регламенты на местах могут потребовать дополнительно заключение СЭС, Ростехнадзора и МЧС о соответствии проекта санитарно-гигиеническим, техническим и противопожарным правилам.

    Строже всего закон относится к согласованию перепланировки нежилого помещения в жилом доме. Если кафе, ателье, магазин, аптека, парикмахерская, стоматологический кабинет или любое другое коммерческое помещение находится в МКД, в некоторых случаях требуется организовать общее собрание жильцов по вопросу допустимости перепланировки.

    Без этого не обойтись, если в ходе переустройства намечается использование общего имущества:

    По итогам собрания следует взять у председателя или секретаря протокол.

    Согласование перепланировки нежилого помещения в МКД отличается еще и тем, что проект не требуется передавать на экспертизу в Роспотребнадзор, технадзор или пожарным. Перечень документов, указанных в ст. 26 ЖК, является закрытым, заключения же указанных ведомств в него не входят.

    Более того, согласно ч. 2.1 ст. 26 ЖК, можно не представлять в этом случае и другие документы (администрация запросит их самостоятельно):

    • выписку из ЕГРН;
    • правоустанавливающие бумаги;
    • техпаспорт;
    • заключение отдела по охране исторических и архитектурных памятников.

    Процедура согласования перепланировки нежилых помещений требует:

    1. Собрать пакет необходимых документов.
    2. Передать документацию в администрацию населенного пункта (уполномоченным отделом чаще всего является департамент/отдел по жилищной политике). Сделать это можно как напрямую, так и через МФЦ (в народе — «Мои документы»).
    3. Получить спустя 45 дней решение о согласовании, после чего можно приступать к работам.
    4. Пригласить после завершения работ приемочную комиссию для составления акта приемки. На основании акта приемки администрация самостоятельно направит сведения о перепланировке на регистрацию в ЕГРН.
    5. Получить по завершении всех работ новый технический паспорт и выписку из ЕГРН с обновленными данными.

    Указанный порядок согласования перепланировки помещений разработан для помещений в многоквартирных домах. Если помещение находится в торговом или офисном здании, план действий может немного отличаться.

    ВАЖНО! Согласование — бесплатная процедура. Уплачивать госпошлину не нужно.

    Порядок согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании может отличаться от приведенного выше. Правовая регламентация переустройства таких помещений на федеральном уровне отсутствует, однако собственникам помещений, расположенных в торговых центрах, коммерческих зданиях, гостиницах и других нежилых объектах недвижимости, нужно учесть следующие моменты:

    1. Если перепланировкой занимается арендатор, потребуется письменное согласие собственника объекта на производство работ.
    2. Проект перепланировки нужно отдать на экспертизу в надзорные ведомства (СЭС, МЧС, Ростехнадзор).
    3. Если специального регламента по узакониванию нет, то согласование заключается в осмотре здания до и после перепланировки и выдаче сотрудником БТИ нового техпаспорта с изменениями.
    4. Внесением изменений в ЕГРН (Росреестр) собственник занимается самостоятельно.

    ВНИМАНИЕ! Перед согласованием перепланировки рекомендуется проконсультироваться с чиновниками местной администрации.

    Отказать в согласовании перепланировки могут, если:

    • документы представлены не в полном комплекте;
    • по межведомственному запросу пришел отрицательный ответ;
    • документы поступили в ненадлежащий орган;
    • проект перепланировки не соответствует требованиям закона.

    Предотвратить отказ поможет внимательный сбор документов. Действующий административный регламент можно посмотреть на стендах местной администрации (префектуры). Там же сотрудники соответствующего отдела дают консультации по комплектности документов.

    Отказ выдается заявителю в письменном виде. Как и любое другое решение административного органа, его можно обжаловать в судебном порядке. Правда, делать это имеет смысл только тогда, когда отказ вынесен явно незаконно. В иной ситуации лучше исправить недостатки и подать документы повторно.

    Если перепланировку уже провели, а документы вовремя не получили, ремонт считается незаконным. По общему правилу собственник такого помещения должен привести его в прежний вид в соответствии с документами технического учета. Однако он может также попросить узаконить перепланировку по факту.

    Для этого в районный суд подается исковое заявление о сохранении помещения в новом виде. К заявлению нужно будет приложить проект перепланировки и другие документы, свидетельствующие о соблюдении норм закона.

    Главной задачей истца в процессе будет доказать, что перепланировка:

    • соответствует санитарным, техническим и пожарным требованиям;
    • не нарушает прав третьих лиц;
    • не представляет угрозы жизни и здоровью окружающих.

    Также следует знать, что незаконная перепланировка влечет наложение административного штрафа.

    Итак, вмешательство в конфигурацию нежилого помещения требует предварительного согласования в органах власти. Собственнику или арендатору при этом нужно собрать определенный комплект документов, представить их в администрацию города и получить письменное решение. Порядок действий для МКД и коммерческих зданий различается, однако законодательство в этой сфере активно реформируется и вполне возможно, что в скором времени оно станет более единообразным.

    Еще больше материалов по теме в рубрике «Перепланировка».

    Статья написана по материалам сайтов: kvartirkapro.ru, urexpert.online, sdelka.guru, nsovetnik.ru.

    «

  • Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий