Перепланировка в сталинском доме по закону РФ 2019 год

Квартиры в сталинских домах и сейчас остаются весьма привлекательными на рынке недвижимости благодаря многим своим характеристикам — высоким потолкам, хорошей шумоизоляции, большой площади помещений. Но у планировок сталинских квартир есть и свои слабые стороны по сравнению, скажем, с более современным жильем, построенным по индивидуальным проектам. Исправить те или иные недостатки можно, проведя перепланировку квартиры в сталинке.

Нередко владельцы сталинских квартир хотят избавиться от длинного и неудобного коридора, либо расширив его до полноценной входной зоны, либо наоборот, объединить с имеющимися жилыми комнатами. Среди вариантов перепланировки двухкомнатной сталинки можно встретить и перепланировку кухни в гостиную, то есть присоединение к кухне одного из жилых помещений.

Как правило, при проведении перепланировки двухкомнатной сталинки, как и в трехкомнатной, можно также объединить туалет и ванную, или расширить кухню за счет примыкающего коридора — вариантов перепланировки квартиры в сталинке может быть очень много. При проведении перепланировки трехкомнатной сталинки владельцы квартир также нередко объединяют две из трех комнат в одну гостиную.

Однако с точки зрения согласования перепланировки сталинки предпочтительнее разделить так:

1. Дома с деревянными или смешанными перекрытиями (в основном, очень непростые варианты с точки зрения согласования перепланировок).

2. Здания с железобетонными перекрытиями — перепланировки согласуются несколько проще.

Пример демонтажа деревянных перекрытий при перепланировке квартиры в сталинке, фото:

При перепланировке квартир в сталинках существует обширный выбор вариантов новых планировок, поскольку в подобных зданиях большинство внутриквартирных стен — ненесущие перегородки. Если перепланировка каким-либо образом затронет эти перегородки, то ее можно будет согласовать по упрощенной схеме — без разработки проекта и технического заключения.

Однако к домам с деревянными или смешанными перекрытиями упрощенное согласование перепланировки зачастую не относится. Несмотря на то, что перегородки в них тоже будут из дерева, определить возможность вмешательства в их конструкцию может только техническое заключение на перепланировку (ТЗ о возможности перепланировки). Выполняет такие заключения по старым домам только ГУП МосжилНИИпроект, и обходятся они недешево.

Почему нельзя просто взять и сделать проем в деревянной стене сталинки? Дело в том, что к таким стенам часто применим термин «разгружающие», т.е они поддерживают перекрытия, которые просели от времени, хотя изначально этого не предусматривалось. В любом современном доме перегородки можно сносить, сдвигать, (соблюдая при этом зонирование помещений, разумеется), и так далее. А ненесущие стены в сталинских домах, и вообще в старом фонде, часто требуют разработки раздела проектной документации по усилению перекрытий.

Если же у вас квартира в сталинском доме с железобетонными перекрытиями, то разгружающих стен в ней быть не может. Узнать материал ваших перекрытий вы можете, например, из техпаспорта БТИ, — на первой странице этого документа содержится общая информация о строении.

Еще одной проблемой перепланировок сталинки является вентиляция. Ее каналы могут быть весьма многочисленны и проходить в неожиданных местах. Если в габаритах вашей сталинской квартиры присутствуют несущие стены, то в некоторых вполне могут оказаться вентшахты. Если вы обнаружите одну из них при самовольном устройстве проема, то узаконить его не удастся — придется восстанавливать все, как было.

Перепланировка, пример расположения вентканалов в сталинке:

​собственник вырезал самовольный проем в кирпичной несущей стене и обнаружил данные вентиляционные ходы. Так как затрагивание вентиляции при перепланировке запрещено, стену пришлось восстановить.

Перепланировка квартиры с вмешательством в систему вентиляции расположенной в сталинке, фото:

Иногда в сталинках встречаются даже дымоходы. Так же, как и сантехнический шкаф, дымоход является общедомовой собственностью. Если вы хотите включить внутриквартирный дымоход в проект перепланировки, вам потребуется согласие 73% собственников жилья в вашем доме. Причем это условие касается как действующих, так и не действующих дымоходов.

Пожалуй, чаще всего перепланировка квартиры расположенной в сталинке затрагивает помещения ванной комнаты и санузла. Многие владельцы квартир объединяют ванную со смежным санузлом, и расширяют получившееся помещение на коридор, что позволяет получить большую полезную площадь. При такой перепланировке квартиры расположенной в сталинке, равно как и любого другого многоквартирного дома, необходима укладка специальной гидроизоляции на полы «мокрых зон», что требует согласования по проекту.

В тех ситуациях, когда собственники сталинских квартир хотят объединить кухню и комнату, возможность такой перепланировки зависит от типа кухонной плиты. Если она газовая, то полностью объединить помещения не выйдет — жилищное законодательство требует установки сдвижной перегородки взамен демонтированной.

Какие ещё подводные камни ожидают тех, кто готовится выполнить перепланировку в сталинском доме? По опыту тех, кто проживает в таких квартирах, можно сказать, что состояние инженерных систем и несущих конструкций в сталинских домах нередко требует капитального ремонта. Соответственно, провести перепланировку в этом случае не удастся — она не допускается в аварийных зданиях.

Если вдруг ваш дом относится к памятникам архитектуры, то любые изменения планировки квартиры придется согласовывать с Москомнаследием с разработкой проекта приспособления для современного использования.

Для согласования перепланировки квартиры расположенной в сталинке вам потребуется подготовить пакет определенных документов. Кроме того, чтобы Жилищная инспекция согласовала вашу перепланировку, вам следует заказать проектную документацию с техническим заключением. Это касается любых перепланировок сталинских квартир, затрагивающих несущие или разгружающие стены, перекрытия, конструкцию полов и др. За разработкой проекта перепланировки сталинки лучше всего обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО, которая сможет подготовить для вас проект с учетом всех необходимых требований и строительных норм.

Если же перепланировка вашей сталинки не содержит сложных и ответственных работ (перечислены в п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840), то она согласуется с предоставлением планов до и после перепланировки вместо проекта.

Это интересно:  Правила переселения по программе реновации в Москве: график, сроки и порядок процедуры 2019 год

Чтобы выполнить полноценный ремонт и перепланировку сталинки, за подготовкой документов и согласованием лучше всего обратиться к профессионалам. В нашей компании работают инженеры и специалисты-согласователи, а это значит, что проектные решения можно будет разработать и затем согласовать в Жилищной инспекции без вашего участия и с гарантией получения разрешения на перепланировку.

Перепланировка сталинки 2 комнаты, фото:

На изображениях выше можно увидеть пример удачно разработанного проекта перепланировки двухкомнатной сталинки с соединением санузла и ванной комнаты. Также был устроен встроенный шкаф, за счет жилой комнаты. Также была удачно обыграна ситуация с длинным коридором: санузел был увеличен а встроенный шкаф, расположенный около кухни был демонтирован. Также на этом примере перепланировки двухкомнатной сталинки можно заметить перенос дверей в кухню. В итоге коридор стал короче, а площадь совмещенного санузла увеличилась. В целом, можно назвать конкретную перепланировку двухкомнатной сталинки успешной.

Перепланировка трехкомнатной квартиры, сталинка, фото:

Если говорить об этой перепланировке трехкомнатной сталинки, то здесь, как и на прошлом примере мы можем видеть изменение конфигурации планировки за счет коридора: площадь санузла была увеличена, жилой комнаты — сокращена а сам коридор приобрел оригинальную форму. Помимо этого были установлены двери-купе в гардеробной. Эта перепланировку в трехкомнатной сталинке вряд ли является типичной и проведена со вкусом.

Перепланировка 4 комнатной квартиры в сталинском доме, фото:

На этом примере мы видим перепланировку в четырехкомнатной квартире в сталинке. Аналогично перепланировкам в сталинках 2-комнатных и 3-комнатных, здесь для реализации была использована площадь коридора, с тем отличием, что здесь не только урезалась его площадь, но и образовывалась новая коридорная зона. Две комнаты, расположенные рядом были уменьшены в площади, за счет которой образовались подсобные помещения. Изолированная комната преобразовалась в проходную.

К сожалению, в настоящее время мы не имеем возможности выложить пример перепланировки в однокомнатной сталинке, но в скором времени это упущение будет исправлено.

АПБ №1 имеет большой опыт проектирования перепланировок квартир, а также нежилых помещений в сталинских домах. Обращайтесь к нам за предварительной консультацией, а также за содействием в согласовании!

Благодаря ряду конструктивно-планировочных особенностей, перепланировка сталинки может включать довольно интересные решения. Квартиры в сталинских домах выгодно отличаются от типовых высокими потолками и зачастую полным отсутствием несущих внутриквартирных стен. Однако не все так просто: существует немало условий, которые препятствуют воплощению некоторых решений по перепланировке квартиры в сталинском доме.

Зачастую вентиляция в сталинских домах располагается в самых неожиданных местах. Мы встречали такие квартиры, где на каждое помещение приходился отдельный стояк вентиляции, и общее число венткоробов переваливало за десяток. По существующим нормам, каналы вентиляции затрагивать запрещено, что порой существенно затрудняет работу над проектом перепланировки сталинской квартиры в части дизайнерских решений. Ведь получается, что такое количество вентканалов в принципе не нужно, а демонтировать их нельзя (п.11.5 ППМ № 508 в редакции 840).

Нередки случаи, когда короб вентиляции в сталинке разделяет ванную и туалет, а это накладывает запрет на такое популярное решение, как создание совмещенного санузла.

Перекрытия в сталинских домах

Данные жилые здания возводились примерно с середины 30-х до начала 60-х годов. Необходимо отметить, что в это время в технологиях строительства происходили большие изменения: постепенно намечался переход от индивидуального домостроения к типовому (фактически до хрущевок — некоторые позднесталинские дома являются серийными). И если до начала 50-х годов дома строились с деревянными или смешанными перекрытиями, с ж/б участками под санузлами и ванными, то поздние дома сталинской эпохи имели уже железобетонные перекрытия. Впрочем, в ходе капремонтов, во многих обветшавших или горевших сталинских домах деревянные перекрытия заменялись на железобетонные.

Надо сказать, что тип перекрытий очень важен для определения возможности той или иной перепланировки квартиры. Главным образом, о перекрытиях можно узнать из технического паспорта БТИ, там обычно указывается, из чего они сделаны. Если же его нет на руках, можно попробовать сориентироваться по году постройки.

Согласования перепланировок в домах с деревянными/смешанными перекрытиями всегда идут по усложненной схеме, что повышает стоимость проектной документации. Тому есть причины. Во-первых, сами перекрытия, от времени обветшали и утратили часть несущей способности. Поэтому вам вряд ли разрешат вмешиваться в конструкцию полов и заливать тяжелую стяжку, а также устанавливать новые перегородки из пеноблоков или кирпича. Во-вторых, деревянные ненесущие межкомнатные перегородки, скорее всего, стали «разгружающими» — то есть перекрытия просели и опираются на них. Затрагивать такие перегородки крайне проблематично (необходимо сложное усиление перекрытия) и вообще редко когда возможно. В третьих, сказывается общая усталость всех конструкций дома. Исходя из перечисленного, любая перепланировка в сталинском доме с деревянными перекрытиями требует оформления технического заключения о состоянии дома и возможности ее проведения, а также разработки сложной проектной документации.

При разработке проектной документации по перепланировкам сталинок возникает одна проблема – почти все эти дома строились по индивидуальным проектам, следовательно, за оформлением ТЗ и проекта придется обратиться в ГУП МосжилНИИпроект, который может запросить солидное вознаграждение за услуги, что в целом правильно, поскольку инженерное обследование и расчеты по старому фонду – непростое занятие.

Среди самых распространённых вариантов перепланировок сталинок встречается демонтаж перегородки, разделяющей кухонное помещение и смежную с ним комнату. Образовавшееся пространство зонируют при помощи различных покрытий полов. Стоит отметить, что избавиться от перегородки между помещениями получится далеко не всегда, так как чаще всего в сталинских домах на кухне стоят газовые плиты. Поэтому необходимо устанавливать раздвижную перегородку между кухней и комнатой, которая формально их будет разделять. В свою очередь, проем между кухней и комнатой должен иметь дверь (п. 11.7 и 11.8 ППМ № 508 в редакции 840 запрещают объединять комнату и газифицированную кухню, а проем между ними оставлять без двери).

Это интересно:  Можно ли совершать оплату по услугам ЖКХ банковской картой? 2019 год

При перепланировке трехкомнатной или двухкомнатной сталинки довольно востребован вариант с объединением комнат. Однако из-за уже упомянутой ситуации с разгружающими стенами, а также вентиляцией, это не всегда возможно.

В итоге мы видим, что перепланировка сталинской квартиры практически всегда — проект с техническим заключением МосжилНИИпроекта, и здесь можно постараться только за снизить стоимость проектной документации. Перепланировка в сталинских домах, проводимая по упрощенной форме (уведомительно) — скорее исключение.

1. Проект двухкомнатной сталинки с деревянными полами и переносом газовой плиты

Разработан на основании технического заключения от МосжилНИИпроекта. Согласно выводам данного ТЗК, полы на кухне имели уклоны и их рекомендовалось заменить.

Перестановка газовой плиты осуществлялась силами сотрудников ОАО Мосгаз. В перегородке между кухней и комнатой был организован дверной блок с плотно закрывающимися дверями.

2. Другая двухкомнатная сталинка

Обратите внимание на подиумы в прихожей и совмещенном санузле, а также на перенос входа в газифицированную кухню (а также самой плиты). Также интересно, что один из дверных проемов в несущей стене был заложен из-за расширения «мокрых зон».

3. Техническое заключение на перепланировку 5-комнатной сталинки с деревянными полами и разгружающими перегородками

4. Перепланировка сталинки с демонтажем ненесущих перегородок

Перепланировка проводилась в доме 1933 года постройки. Со временем часть ненесущих перегородок могла приобрести статус разгружаемых, поэтому сотрудники ГУП МосжилНИИпроект провели инженерное обследование квартиры и убедились, что планируемые мероприятия по затрагиванию ненесущих конструкций жилого помещения вполне возможны. Результаты изысканий легли в основу технического заключения.

Сделанные в ТЗК выводы были учтены при разработке проекта перепланировки сталинки, который отразил проведение следующих ремонтных работ: демонтаж встроенного шкафа, устройство совмещенного санузла и нового входа на кухню из жилой комнаты. Поскольку в помещении для приготовления пищи установлена газовая плита, на месте удаленного фрагмента межкомнатной перегородки установили раздвижную дверь с плотным притвором, как это полагается делать при объединении жилого и газифицированного помещений.

Обратите внимание: согласование перепланировки квартиры — услуга «Студии ТМ». Звоните нам!

«Сталинки» — довольно популярная недвижимость в наше время. Это массивные здания, которые воплощали мечту многих – красивый и не похожий на другие дом, «индивидуальное строительство». Здания имеют высокие бельэтажи, облицованы гранитными плитами или керамическими панелями, как правило, хорошо оштукатурены и имеют высокие потолки и приличные планировки.

Однако и в этих квартирах, которые отличаются большим метражом, есть что изменить. Поэтому в сталинских домах также распространены перепланировки. Плюс ко всему сталинские дома 50-х годов уже не отличаются такими просторами и удобством планировок, хотя и относятся к «сталинскому периоду».

Первые сталинки появились в 30-х годах 20 века. Среди них можно выделить как типовые серийные здания, так и индивидуальные проекты. Особенностью сталинских домов является очень малое количество однокомнатных и двухкомнатных квартир. Как правило, проектировались здания под 3-4 комнатные квартиры.

Сталинские дома можно поделить на довоенные и послевоенные, так как строились они с 1935 по 1960 года. Однако все дома имеют одно явное отличие — материал перекрытий. И с точки зрения перепланировки это важно.

  • Деревянные и смешанные перекрытия представляют собой некоторые сложности при согласовании, так как необходимо проведение дополнительных экспертиз на прочность и возникновение дополнительных нагрузок в случае перепланировки;
  • Железобетонные перекрытия и перепланировки в таких домах согласуются проще и быстрее.

Если рассматривать типовые серии сталинских домов, то именно они подвергаются наибольшим изменениям своими хозяевами, так как планировки квартир не отличаются законченностью и продуманностью. В итоге получается, что довольно просторная квартира становится некомфортной. Поэтому люди исправляют эти недостатки, заказывая перепланировку и ее согласование.

К особенностям и неким недостаткам сталинских домов можно также отнести:

  • узкие коридоры;
  • небольшие прихожие;
  • вентиляционный короб между ванной и туалетом;
  • мусоропровод на кухне (редко, но бывает).

В общем и целом, сталинские дома не представляют больших проблем для согласования и перепланировки, однако свои особенности все же есть. И консультация специалиста никогда не будет лишней.

По закону перепланировка в сталинке также будет проходить по проекту, в зависимости от сложности проводимых работ. Например:

  • К недостаткам сталинских домов можно отнести большой износ инженерных коммуникаций, поэтому если планируется перепланировка с заменой оборудования, перестановкой сантехники и т.п., то не обойтись без согласования, а также дополнительного ремонта.
  • Так как сталинские дома имеют оригинальные и необычные фасады (особенно здания по индивидуальным проектам) и являются памятниками архитектуры, то могут возникнуть сложности при проведении фасадных работ (остекление лоджии, установка кондиционера), для которых потребуется и проект, и обязательное согласование.
  • Перепланировка ванной комнаты в сталинском доме также не пройдет без согласования, поскольку увеличение ванной производится за счет соседних помещений и при этом нарушается гидроизоляция пола, чтобы избежать сложностей, потребуется проект и укладка нового гидроизоляционного слоя на площадь всего пола нового помещения ванной.

Практика показывает, что в сталинских домах можно выполнить практически любую перепланировку на усмотрение хозяев и в соответствии с законодательством. Большим преимуществом данного вида домов являются ненесущие внутренние стены, поэтому дизайнеры могут разработать самые разные проекты и реализовать Ваши желания.

Также при выборе проекта стоит помнить об увеличении нагрузки на перекрытия и инженерные сети. В этих случаях требуется техническое обследование здания.

Это интересно:  Очередность переселения из аварийного жилья 2019 год

Чтобы сделать свою квартиру более комфортной, многие хозяева сталинок избавляются от коридоров, которые здесь по большей части узкие и длинные. Коридор может быть либо объединен с жилой комнатой и убран, либо расширен до прихожей.

Кухня в сталинском доме часто переоборудуется в гостиную. При этом вариантов, как и за счет какой площади это сделать, очень много. Можно, например, соединить кухню с комнатой или коридором.

И все же самой распространенной перепланировкой в сталинских домах является переделка ванной комнаты и санузла. Хотя эти два помещения в данных типовых зданиях очень просторные по сравнению с другими. Однако хозяева все равно их объединяют, чтобы получить большую полезную площадь.

Если вы собираетесь произвести перепланировку в сталинском доме, не забывайте о согласовании. Лучше сразу проконсультироваться у специалистов и сделать все изначально по закону, чем потом заниматься переделками и нести финансовые потери.

Специалисты нашей компании помогут Вам в минимальные сроки разрешить возникающие у Вас проблемы. Многолетний опыт и знания наших сотрудников позволяют решать самые сложные задачи проектирования.

Мы гарантируем: Низкие цены, Минимальные сроки, Надежность и Профессионализм.

«Сталинки» сегодня считаются довольно комфортабельными многоквартирными домами. Жилища в таких домах отличаются уютом, привлекательностью и функциональностью, однако это не отменяет наличия в квартирах недостатков, исправить которые желают многие собственники.

Перепланировка сталинской квартиры осуществляется по стандартным правилам, регламентирующим выполнение капремонта в любых жилых строениях. Чтобы выполнить такие ремонтные работы, собственнику потребуется качественный проект, разработанных квалифицированными специалистами и согласованный с представителями контролирующих госорганов.

Существуют разные варианты многоквартирных домов сталинской застройки. Первые из них возводились в 30-х годах прошлого столетия, среди них встречаются объекты, построенные как по типовым проектам, так и по индивидуальным проектам. Главная особенность таких домов заключается в том, что большая часть квартир в них имеют 3 или 4 комнаты, гораздо реже встречаются однокомнатные и двухкомнатные жилища.

При определении возможностей перепланировки квартиры обязательно нужно учитывать материал, из которого возведен сам жилой объект. В домах с деревянными и смешанными перекрытиями весьма проблематично получить разрешение на перепланировку, так как внесение изменений в их конструкции может привести к снижению надежности и безопасности объектов.

Гораздо проще согласовать ремонт в домах с железобетонными перекрытиями. Такие объекты гораздо более долговечны и внесение изменений в их планировку редко может привести к возникновению аварийных ситуаций, угрожающих безопасности зданий и их пользователей.

К наиболее распространенным недостаткам домов сталинской застройки принято относить:

  • узкие коридоры;
  • маленькие прихожие;
  • размещение вентиляционного короба в стене между ванной и туалетом;
  • неудобную планировку жилых помещений.

Чаще всего перестройка квартиры в сталинском доме не представляет особых сложностей для проектирования и согласования. Собственник без труда сможет получить разрешение на перепланировку дверного проема в квартире, на демонтаж ненесущих перегородок, на установку новых стен и даже на модернизацию установленных инженерных коммуникаций.

Но и недооценивать сложность перестройки жилого объекта нельзя. Так, в старых жилых домах имеются сильно изношенные и недостаточно функциональные инженерные системы. А по закону для внесения изменений в коммуникации обязательно требуется проект перепланировки 3-комнатной квартиры или другого жилого объекта.

Проблем собственникам может добавить и тот факт, что сталинские дома зачастую строились по индивидуальным проектам, отличаются крайне привлекательными фасадами и относятся к памятникам архитектуры. Из-за этого для внесения изменений в параметры квартиры, влияющих на визуальные характеристики объекта, собственнику дополнительно придется получать разрешение в местных организациях, контролирующих сохранность памятников в городе.

В сталинских домах, в отличие от более поздних сооружений, согласованный проект потребуется в случае необходимости перепланировки ванной комнаты — ее объединения с туалетом или расширения за счет соседних нежилых помещений. Во-первых, проблемы собственника могут быть связаны с наличием вентканала в стене. Во-вторых, при расширении комнаты придется устанавливать гидроизоляцию пола на всей присоединенной площади.

Несмотря на все сложности, практика показывает, что собственники квартир в сталинских домах имеют возможность проводить в своих жилищах практически любые, не запрещенные законодательством капитальные ремонтные работы. Благодаря этому владельцы получают широчайшие возможности по улучшению своих квартир, однако они по-прежнему должны соблюдать действующие строительные, санитарные и противопожарные нормативы.

Среди наиболее распространенных вариантов перепланировки «сталинок» можно выделить:

  1. Удаление коридоров из квартир, благодаря чему освобождается дополнительное пространство, использовать которое можно для расширения внутренних помещений различного назначения.
  2. Перенос кухни и переоборудование старой кухни в гостиную. Кухню можно перенести на территорию другого нежилого помещения, к примеру, в прихожую или коридор, а освободившееся пространство использовать для создания дополнительной жилой комнаты.
  3. Объединение кухни и санузла. Такие работы позволяют улучшить эксплуатационные условия этих помещений, в общем повысить функциональность и привлекательность квартиры.

Для определения актуальной стоимости проектирования и согласования перестройки сталинских квартир можно воспользоваться калькулятором.

Статья написана по материалам сайтов: www.pereplanirovkamos.ru, apb1.ru, pereplanirovka-spb.ru, energy-systems.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий