Переустройство и перепланировка жилого помещения – что это такое, как правильно их осуществить 2019 год

Вопросы изменения параметров жилплощади волнуют многих. Что же делать, если собственник решил перенести кухню в комнату, изменить размеры комнат и т.д.?

Что такое перепланировка квартиры? С чего начать оформление? Какие же необходимы документы для перепланировки?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Переустройство и перепланировка жилого помещения — что это такое? Для того чтобы понять разницу между смежными или схожими определениями и понять, что именно требуется выполнить, нужно разграничивать термины.

Например, как разобраться: к чему отнести совмещение ванной комнаты и туалета? Нужно ли это согласовывать и где? А преобразование лоджии в комнату? Попробуем разобраться.

Что является перепланировкой в квартире?

Дадим определение перепланировки. Перепланировка жилого помещения представляет собой серьезные преобразования, затрагивающие техническое состояние жилья.

ЖК РФ в главе 4 дает определение этого понятия, как изменения, которые требуют обязательного внесения в техпаспорт и влияющие на конфигурацию квартиры.

Она не должна проводиться беспорядочно, так как это опасно и влечет дальнейшие проблемы, например, при продаже такого жилья.

Что такое переустройство квартиры? Переустройство жилого помещения — это облегченный вариант изменения квартиры, который не требуется разработки специального проекта и не влечет кардинальной смены первоначального состояния площади.

В чем отличие переустройства и перепланировки жилых помещений? Эти два процесса кардинально отличаются. Среди основных различий:

  • обязанность согласования изменения планировки и отсутствие такой необходимости при переустройстве;
  • сложность проводимых действий и оформления;
  • величина количества подготавливаемых бумаг;
  • стоимость оформления;
  • количество задействованных инстанций;
  • время оформления и т.д.

О том, на какие работы по переустройству жилого помещения нужно обязательно получать разрешение от различных инстанций, вы можете узнать из видео:

Можно ли делать перепланировку в квартире? При определенных условиях сделать поменять планировку квартиры, а, тем более, выполнить переустройство можно.

В первом случае нужно написать заявление и обратиться в БТИ или МФЦ. После рассмотрения, будет вынесено разрешение на ее осуществление. Если это невозможно по строительным и другим стандартам, то будет вынесен мотивированный отказ. В такой ситуации остается только смириться.

Если перепланировка уже сделана самовольно, единственный способ ее узаконить – обратиться в суд.

Какими законами регламентируется переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем?

В законодательной основе лежат нормативно-правовые акты:

    ЖК РФ в главе 4 содержит перечень действий, которые можно выполнять при том и другом варианте и другие нормы, связанные с регулированием этого процесса;

КоАП в статье 7.21 фиксирует вид наказания за несогласованное изменение планировки квартиры;

СНиПы, которые устанавливают правила строительства и технических преобразований помещений. Например, СНиП 31-01-2003 г. «Здания жилые многоквартирные»;

Нормы СанПин. Например, СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно- эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»;

  • Законы субъектов РФ и городов Федерального значения. Например, Постановление Правительства Москвы №73-ПП от 08.02.2005 г. И т.д.
    1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

    влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

    Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

    Обязательно оба процесса оформить официально.

    Тем более сделать это можно даже при определенных сложностях, например, когда квартира еще под залогом в ипотеке.

    Это не мешает будущему собственнику проводить все по закону.

    Оформление может проводить только собственник (наниматель) или заемщик по ипотеке с согласия банка или представитель, в том числе и специальная организация на основании договора и доверенности.

    Нужно ли оформлять перепланировку квартиры? Что значит перепланировка квартиры? Под перепланировкой жилого помещения понимают перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов и другие серьезные преобразования.

    Поэтому важно оформить вовремя и правильно такой вид преобразований. Это не только залог безопасности осуществляемых действий, но и освобождение от других проблем.

    Кроме того, что заранее нужно согласовать все действия, после их выполнения обязательно получить акт о завершении перепланировки. Важно довести весь процесс до конца, получив новые технические документы на квартиру с внесенными изменениями.

    Несмотря на то, что не требуется получение разрешения на выполнение каких-либо действий, меняющих устройство жилплощади, итоги нужно оформить.

    Лучше сделать это вовремя, так как даже при отсутствии тотальных изменений в планировке жилья может быть наложен штраф и обязанность сделать это в принудительном порядке.

    В итоге, согласовывать перепланировку нужно обязательно: будь то изменения площади комнаты или объединение ее с балконом.

    Собственникам нужно помнить, что отсутствие оформления создаст массу проблем.

    Тем, кто планирует приобрести жилье, тоже нужно быть внимательным – покупка жилплощади с неузаконенными изменениями планировки может принести неприятности.

    Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

    — установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

    — перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

    — устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

    Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование — для приспособления помещений к новому функциональному назначению; реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 84).

    Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

    — перенос и разборку перегородок;

    — перенос и устройство дверных проемов;

    — разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

    — устройство дополнительных кухонь и санузлов;

    — расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

    — ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

    — устройство или переоборудование существующих тамбуров. Согласно пункту 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут проводиться для повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

    Порядок и условия переустройства и перепланировки, согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ, определяются актами органов государственной власти Российской Федерации, в связи с чем с 1 марта 2005 г. акты субъектов Федерации в этой части утрачивают свою силу. Например, признан утратившим силу Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы». Ранее вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулировались статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии с которой переустройство, перепланировку жилого помещения и подсобных помещений можно было производить только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.

    Согласно пункту 1.6 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», собственники жилищного фонда или их уполномоченные лица должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технических паспортов домов, строений и земельных участков.

    Субъекты Федерации устанавливают свои правила переустройства и перепланировки жилых помещений. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы»*(102)разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдают главы районных управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения такой комиссии. Разрешения на переустройство нежилых помещений в жилых домах, приспособление переданных в установленном порядке жилых помещений для использования в нежилых целях, а также на сложные случаи переустройства жилых помещений (объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) выдают префекты административных округов по представлениям межведомственных комиссий административных округов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения межведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, принятые на уровне районов и округов, рассматриваются Городской межведомственной комиссией Правительства Москвы. Решения районных управ о переустройстве помещений в жилых домах могут быть обжалованы в судебном порядке.

    При переустройстве помещений не допускаются:

    — переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

    — перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

    — установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;

    — перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;

    — увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;

    — переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;

    — переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо для обеспечения безопасности проживания;

    — перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.

    Ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются Правительством Москвы.

    Согласно части 2 статьи 23 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 «Основы жилищной политики города Москвы», переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, этот закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако, согласно Закону г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», понятие «переустройство» включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением места расположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.

    Это интересно:  Оформление недвижимости через нотариуса 2019 год

    В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ «О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве», проектная документация — обязательное условие для перепланировки помещений.

    В состав документации входят:

    1) технический паспорт БТИ;

    2) пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;

    3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий) и сводный план инженерных сетей (при необходимости), план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах;

    4) план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости), с размещением технологического оборудования (при необходимости);

    5) строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);

    6) чертежи узлов и деталей, рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости);

    7) техническое заключение о состоянии объекта. Основанием для оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Полномочие может быть выражено путем согласия на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, презюмируется. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители; от имени юридических лиц и публичных образований — их органы на основании учредительных документов, доверенностей (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 87, 88).

    Согласно статье 12 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы», контролируют соблюдение порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах управляющие жилыми домами и органы государственной жилищной инспекции совместно с органами исполнительной власти и районными управами.

    Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:

    — проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;

    — вести учет продолжительности работ (регистрировать их начало и окончание);

    — следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;

    — принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилому дому, его инженерному оборудованию, а при необходимости обращаться за содействием к органам государственного контроля.

    Должностные лица органов исполнительной власти, районных управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий вправе и обязаны:

    — требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием к правоохранительным органам;

    — обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов ведения работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);

    — выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;

    — осматривать с согласия собственника переустраиваемые помещения в согласованные с ним сроки и в присутствии его представителя, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее, чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, в отношении которого имеются достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.

    Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: согласно части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание — штраф. Согласно статье 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается наложением административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.

    Каждый человек желает жить в максимально комфортных для него условиях. Именно по этой причине многие владельцы квартир принимаю решение в пользу перепланировки или переустройства. Благодаря этому достигается удобство и комфорт.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Только соблюдение законов проведения данных операций является гарантией того, что все осуществлённые изменения будут внесены в проект жилого помещения. Помимо этого, все работы будут произведены с соблюдением всех строительных норм и стандартов.

    Также необходимо знать, каковы между ними различия и что они из себя представляют, нюансы правильного проведения и оформления, порядок согласования и последствия самовольного внесения изменений.

    Для правильного проведения данных процедур необходимо знать, в чём они заключаются по закону, обязательно ли официальное оформление и каковы общие отличия между ними.

    Скажем сразу – обе процедуры нуждаются в обязательном официальном оформлении. Однако неоспоримым плюсом является то, что даже нахождение квартиры под залогом в ипотеке не помешает в полном соответствии с законом произвести перепланировку.

    Перепланировка – это внесение существенных поправок в строение квартиры собственника. Своевременное и официальное оформление в этом случае крайне важно. Это ограждает от лишних проблем и является залогом безопасности проводимых изменений.

    В дополнение необходимо ещё до перепланировки согласовать все предстоящие действия, а по её окончанию получить акт приёмочной комиссии о завершении. Конечной точкой станет получение новых технических документов на квартиру, содержащих все внесённые в неё изменения.

    В случае переустройства, какого-либо согласования на проведение не требуется. Несмотря на это, результат переустройства всё же нужно оформить, и лучше сделать это вовремя, так как даже при незначительных изменениях будет наложен штраф и принудительное оформление.

    Образец заявления о переустройстве и(или) перепланировке жилого помещения:

    Официально принятое понятие и виды перепланировки жилого помещения и его переустройства расписаны в Статье 25 ЖК РФ. С точки зрения закона, переустройство жилого помещения должна включать в себя различные операции с инженерными сетями жилого помещения, сантехническим и электрическим оборудованием, внесение которых в паспорт квартиры является обязательным.

    Что говорит ЖК РФ о перепланировке нежилого помещения — узнайте все подробности тут.

    Закон говорит, что переустройством признаются следующие изменения:

    • операции с оборудованием квартиры, например, снос сантехкабины;
    • устройство различных комнат;
    • переустановка различного рода приборов, за исключением их переноса на балконы, являющиеся застеклёнными;
    • смена газовых плит на электрические;
    • операции с оборудованием квартиры, увеличивающим водо- и энергопотребление.

    К перепланировке, не требующей обращения к лицензированному бюро и составлению проекта, можно отнести следующие операции:

    • разборка несущих перегородок, исключая межквартирные;
    • заделывание старых или создание новых проёмов в данных перегородках;
    • устройство новых, не усиливающих нагрузку на перекрытия, перегородок;
    • операции с дополнительным оборудованием, относящимся к инженерному.

    Технический паспорт. Что это такое? Согласно Статье 26 Жилищного кодекса – это документ, в котором содержится вся техническая и иная информация о жилом помещении, непосредственно связанная с обеспечением соответствия данного помещения установленным требованиям.

    Свидетельство о государственной регистрации права

    Необходимо чётко понимать, в чём разница переустройства и перепланировки. Начнём с того, что различного рода текущий ремонт, работа со встроенной мебелью и замена оборудования на подобное по характеристикам не относятся к данным понятиям.

    Главное, чем переустройство отличается от перепланировки, это то, что при переустройстве имеют место существенные изменения в оборудовании квартиры, а в случае перепланировки – изменения непосредственно в планировку жилого помещения, или, иначе говоря, разрушение и установка новых стен, объединение комнат, квартир и так далее. Это и есть главные различия.

    Проведение любой из вышеописанных процедур категорически запрещено, если предполагаются следующие изменения:

    • устройство проёмов, прорубание ниш, выбивание отверстий в стенах, колоннах и стойках;
    • создание штраба для скрытой проводки или трубопроводов;
    • ликвидация каналов, отвечающих за естественную вентиляцию;
    • затруднение доступа к коммуникациям и устройствам выключения.

    Обобщая, можно сказать, что данные процедуры не должны пагубно влиять на условия комфортной эксплуатации дома или понижать прочность и стойкость несущих конструкций.

    Это интересно:  Адвокат по наследственным делам в СПБ 2019 год

    Одного лишь желания собственника внести изменение в свою квартиру недостаточно для того, чтобы можно было начать перепланировку или переустройство. Согласно Статье 26 Жилищного кодекса РФ, в качестве основания для проведения перепланировки или переустройства выступает разрешение, полученное в установленном порядке.

    Порядок действий при перепланировке или переустройстве не сложен и понятен. Для начала работ необходимо получить план квартиры, который является частью технического паспорта. Далее с полученным планом можно либо пойти в проектное бюро для создания плана работ, либо самостоятельно составить эскиз желаемых изменений.

    Созданный эскиз или проект прикладывается к заявлению, которое отправляется в государственный орган, ответственный за строительство. В данной инстанции заявление и приложенные документы подлежат рассмотрению и выдаче решения о разрешении или отказе в проведении работ. В случае отказа решение можно оспорить в суде.

    При наличии разрешения, собственник наделяется полным правом проведения работ, описанных в эскизе или проекте. Завершение работ предполагает составление акта, подписываемого представителями жилищной инспекции и строительного отдела администрации. На основании данного акта будет выдан новый технический паспорт квартиры.

    Образец технического паспорта помещения:

    Несогласованное переустройство или перепланировка может привести к серьёзным и непредвиденным последствиям, вплоть до обрушения несущих конструкций здания. Все условия отражены в действующем законодательстве и обязательны к исполнению.

    Переустройство и перепланировка не могут осуществляться без согласования с ответственным органом местного самоуправления. Для этого собственник, которому принадлежит данная квартира или дом, должен предъявить подготовленный пакет документов, на основании рассмотрения которых и будет вынесено решение об одобрении или запрете изменений.

    Документы, которые требуется приложить для подачи заявления на перепланировку или переустройство:

    • заявление, образец которого можно взять в ответственном органе;
    • документы, подтверждающие право собственности;
    • проект или эскиз, подготовленный и оформленный в принятом порядке;
    • технический паспорт квартиры;
    • согласие от всех членов семьи владельца жилья;
    • заключение органа, ответственного за охрану памятников истории, культуры и архитектуры.

    Жилищный кодекс РФ говорит о том, что согласовывающий орган не может потребовать от собственника иной пакет документов.

    Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

    В случае несанкционированной самовольной перепланировки необходимо произвести её узаконение в срочном порядке во избежание неприятных последствий. Делается это через суд.

    Иск должен содержать следующую информацию:

    • паспортные данные и адрес человека, подающего заявление;
    • юридический адрес органов, ответственных за данное помещение;
    • полное описание прошения о сохранении квартиры в изменённом состоянии;
    • все необходимые документы для иска, подпись и текущая дата.

    Перечень документов, прилагаемых к иску, содержит:

    1. тех. паспорт, описывающий состояние квартиры;
    2. конечное заключение о состоянии несущих конструкций здания;
    3. подтверждение того, что произведённые работы не повлияли на санитарные условия и пожарную безопасность;
    4. подтверждение права собственности на жилое помещение.

    Не стоит заниматься самовольной перепланировкой, ведь это может повлечь за собой не только наказание, но и вред жильцам квартиры.

    Правительство города Москвы представило постановление, вносящее изменения в порядок согласования перепланировки и переустройства жилых помещений.

    Документ предусматривает список работ, в случае проведения которых используется разрешительный порядок. В данном случае проведение перепланировки разрешается только после получения разрешения Мосжилинспекции, выдающегося на основании предъявленного проекта.

    В случаях, когда работы не входят в данный список, перепланировка может быть осуществлена в уведомительном порядке. Нет необходимости ведения журнала работ и освидетельствования скрытых работ. При уведомительном характере изменения вносятся тогда, когда это необходимо, например, при продаже жилого помещения.

    Правила, предусмотренные Жилищным кодексом РФ, говорят, что любые работы по перепланировке и переустройству жилого помещения должны согласовываться с местной организацией. Для этого в ответственные органы предоставляется перечисленный выше пакет документов с составленным заявлением.

    Административный кодекс говорит о том, что самовольная перепланировка или переоборудование влекут за собой определённые административные последствия и санкции.

    Ответственность того, кто делает данные работы, наступает в результате:

    • порчи квартиры;
    • несогласованной перепланировки жилого помещения;
    • использования помещения не по назначению.

    Собственник такого помещения обязан вернуть жилью первоначальный вид. Судебная практика показывает, что в ином случае имущество будет реализовано на торгах.

    К последствиям самовольной перепланировки относят:

    • перевод жилого помещения в статус нежилого;
    • затруднительная продажа и покупка подобного жилья;
    • длительные судебные разбирательства и множество необратимых последствий.

    Согласно действующему в данной сфере законодательству, проведение перепланировки или же переустройства запрещается в нижеописанных ситуациях:

    • запланированные изменения отрицательно повлияют на комфорт жильцов;
    • затруднится доступ к имеющимся коммуникациям;
    • существует серьёзный риск перевода квартиры в разряд нежилых по результатам изменений;
    • увеличится число подсобных помещений при уменьшении жилых;
    • помещение находится в собственности оборонного ведомства;
    • нарушится качество несущих конструкций, возрастёт нагрузка на них;
    • площадь помещения после изменений не превысит 10 квадратных метров;
    • изменения окажут ощутимое влияние на использование коммуникаций.

    В любом случае, запрет накладывается в случае угрозы безопасности жильцов квартиры. Тщательнее всего проверяются ситуации, когда предстоящие изменения коснутся несущих конструкций и перекрытий с увеличением нагрузки на них.

    Перепланировка или переустройство при правильном проведении способны качественно улучшить условия проживания в жилом помещении. Однако нельзя забывать, что проводить подобные работы необходимо в полном согласовании с ответственными за это органами и с соблюдением всех установленных законом правил и норм.

    Неузаконенная перепланировка при продаже — о последствиях для продающих и покупающих можно узнать здесь.

    Что нужно для перепланировки лоджии в комнату — прочитайте в нашей статье.

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:
      • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
      • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
      • Регионы — 8 (800) 333-88-93

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Согласно Жилищному Кодексу РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

    Согласно ст.15 ЖК РФ Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)

    Ст.16 ЖК РФ относит к жилым помещениям:

    • жилой дом, часть жилого дома;
    • квартира, часть квартиры;
    • комната.

    * Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

    * Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

    * Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

    В качестве примера перепланировки можно привести следующие работы:

    • изменение конфигурации стен (монтаж новых стен, полный или частичный демонтаж существующих);
    • изменение оконных и дверных проемов, устройство новых проемов, заделка старых. Сюда же относится устройство арок в стенах;
    • остекление балконов и лоджий;
    • устройство внутренних лестниц и проемов в перекрытиях.

    Примером переустройства может явиться перестановка мойки и газовой плиты на кухне, равно как и перестановка санитарного оборудования в ванной и туалетной комнате.

    При этом замена инженерного оборудования на аналогичное по параметрам переоборудованием не считается, а относится к текущему ремонту жилого помещения.

    В настоящее время основным нормативным актом, определяющим техническую составляющую, условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

    В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм:

    • переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
    • перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

    Не допускаются Переоборудование и Перепланировка жилых домов и квартир (комнат):

    • ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.
    • ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

    Какие требования к жилым помещениям необходимо учитывать при проведении перепланировки/переоборудования?

    Данные требования регламентированы Положением «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

    Требования к жилому помещению:

    • Квартиры находятся в жилом доме, расположенном в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;
    • Несущие и ограждающие конструкции квартир находятся в работоспособном состоянии;
    • Квартиры обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственнопитьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, и газоснабжение);
    • Квартиры защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;
    • Допустимая высота жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека соответствует классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивает пожарную безопасность квартир и жилого дома в целом;
    • Объёмнопланировочное решение квартир и их расположение в жилом доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, обеспечивают возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учётом требований эргономики;
    • В квартирах требуемая инсоляция, её длительность обеспечивается не менее чем в одной комнате;
    • Высота от пола до потолка комнат и кухонь более 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних составляет более 2,1 м.
    • Отметка пола квартир, расположенных на первом этаже, выше планировочной отметки земли;
    • Над комнатами не размещены уборные, ванные (душевые) и кухни;
    • Комнаты и кухни в квартирах имеют непосредственное естественное освещение.
    Это интересно:  Освещение придомовой территории многоквартирного дома 2019 год

    Верховный Суд РФ обратил внимание на то, что при проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 Жилищного Кодекса: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

    В соответствии с ч. 2 ст. 26 ЖК для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии представляет:

    1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;
    2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
    3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
    4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
    5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
    6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

    В настоящее время применяется форма заявления, утвержденная Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

    Отказ в согласовании переустройства/перепланировки жилого помещения допускается в случае:

    • непредставления определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя;
    • поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.
    • представления документов в ненадлежащий орган;
    • несоответствия проекта переустройства/перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

    Жилищный Кодекс в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и/или перепланировки жилых помещений.

    Важно. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

    Действующим законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство/перепланировку жилого помещения.

    • В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольных переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21 1000 — 1500 ШТРАФ) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21 2000 — 2500 ШТРАФ).
    • Следует отметить, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.
    • Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

    В рамках ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном/перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

    Следует иметь в виду, что возможно сохранение только перепланированного/переустроенного помещения. Нельзя требовать сохранения реконструированного помещения, то есть измененного объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (ст. 1 ГрК РФ), поскольку закон такой возможности не предусматривает.

    Порядок введения в эксплуатацию реконструируемых объектов определен Градостроительным Кодексом РФ, нормативными правовыми актами РФ. Положения ст. 29 ЖК РФ не могут применяться здесь по аналогии к случаям самовольной реконструкции. Например, в судебном порядке на основании п. 4 ст. 29 ЖК РФ нельзя легализовать:

    • пристройку лоджии к квартире,
    • демонтаж подоконной части наружной стены,
    • устройство вместо оконного проема оконно-дверного проема без соответствующего разрешения.

    Такой объект обладает признаками самовольной постройки, и вопрос о приобретении права собственности на нее может ставиться только применительно к.п.3 ст.222 ГК РФ.

    В состав общего имущества включаются:

    • помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
    • крыши;
    • ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
    • ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
    • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
    • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
    • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    В случае, если перепланированное/переустроенное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 ст. 29 ЖК РФ срок в установленном органом местного самоуправления порядке, то суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:

    • в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
    • в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

    Поскольку закон предусматривает возможность последующей легализации выполненной перепланировки жилого помещения, тот факт, что гражданин не обращался за согласованием в орган местного самоуправления, не лишает его права потребовать в суде сохранения жилого помещения в перепланированном виде.

    Существенным для дела обстоятельством в данном случае является установление того факта, что произведенные перепланировка и переустройство не повлияли на законные интересы граждан, а жилое помещение в существующем виде не создает угрозу их жизни или здоровью.

    Правом на обращение в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии обладают как собственники жилого помещения, так и наниматели жилого помещения.

    Вопрос о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии может быть решен судом в различных процедурах:

    • по иску граждан о сохранении перепланированного помещения;
    • по иску органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии встречного иска гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде);
    • в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

    Действующее законодательство не исключает права гражданина вместо обращения с иском о сохранении перепланированного помещения обратиться сначала в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании перепланированного помещения с приложением соответствующих документов. При получении же отказа на свое обращение гражданин может обжаловать его как ненормативный акт в порядке главы 24 ГПК РФ, т.е. по упрощенной процедуре и в рамках данного дела бремя доказывания обоснованности принятого решения будет возлагаться на орган местного самоуправления.

    Лицо, добивающееся сохранения перепланированного помещения в суде, должно предоставить экспертное заключение о том, что произведенная перепланировка/переустройство отвечают установленным строительным, техническим, санитарным и иным правилам и нормам, а также не нарушают права других граждан и организаций. В подтверждение своих обоснований истец может представить заключения и письма из уполномоченных органов (пожарной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора).

    Статья написана по материалам сайтов: pravo.guru, studfiles.net, 1kvartirka.ru, precedentnn.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий