Первичный рынок жилья — это 2019 год

Первичный рынок жилья — это и строящиеся объекты и уже сданные в эксплуатацию дома и квартиры, на которые не установлено право собственности.
Возможно в отношении таких объектов еще даже и кадастровый учет не произведен.

Статья обновлена 20.03.2018 г

Содержание статьи подробное:

Первичный рынок жилья — это строящиеся многоэтажные дома и квартиры в них, таунхаусы, апартаменты, коттеджи. На эти строящиеся объекты невозможно зарегистрировать право собственности — ведь до определенного момента и объекта нет.

Договор участия в долевом строительстве содержит право требования к застройщику и этот договор подлежит обязательной государственной регистрации для исключения двойных продаж.

Хороший вопрос! Еще бы понимать — что есть что?

На сленге «приближенных» к недвижимости эти термины обозначают — юридический статус объекта недвижимости.

А вот обыватель очень часто заблуждается на сей счет и считает вторичным жильем, те квартиры и дома, в которых уже кто-то пожил.

Давайте разберемся подробно.

Кроме технических характеристик квартиры, кадастрового номера и адреса, очень важным является зарегистрировано ли право собственности на этот объект за юридическим(организацией) или физическим лицом.

  • Напомню, что записи о правах и технических характеристиках объектов недвижимости ведет Росреестр и хранятся они в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости( с 01.01.2017 года — ЕГРН, ранее ЕГРП и ГКН).

Так вот, если объект строится или уже введен в эксплуатацию и даже поставлен на кадастровый учет, но права на него еще не зарегистрированы, а значит в ЕГРН нет сведений о владельце — это первичное жилье.

  • Помните что дольщик, до момента регистрации права собственности, собственником не является.
    В Росреестре зарегистрировано его право требования по Договору долевого участия.

Если квартира совсем новая и даже без отделки, но право собственности зарегистрировано в Росреестре- это вторичное жилье.

Первая регистрация права собственности порой сопрежена с определенными трудностями. Поэтому покупка вторичного жилья исключает эти проблемы.

  • Обязательным требованием к оформлению объекта недвижимости с 01.03.2013 года является постановка его на кадастровый учет и присвоение ему кадастрового номера.

И только потом Вы сможете пройти процедуру регистрации права.

Услугу по постановке квартиры на кадастровый учет производит Росреестр.

  • Сроки постановки на кадастровый учет — не более 5 рабочих дней.
  • Госпошлина — 0 руб
  • Документ-основание Технический план, изготавливаемый кадастровым инженером.
    Кадастровые инженеры — это независимые специалисты, имеющие аттестацию и включенные в реестр кадастровых инженеров. Реестр кадастровых инженеров размещен на сайте Росреестра.

Регистрация права собственности на первичное жилье осуществляется Росреестром.

  • Сроки регистрации — 7 рабочих дней
  • Госпошлина — 2000.0 рублей (2017 год) Подробнее: Госпошлина за регистрацию права собственности
  • Документы -основания для регистрации права собственности: заявление о регистрации, Акт приема-передачи жилья в собственность.

С 02.01.2017 года можно пройти процедуру упрощенной регистрации — постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности одновременно.

  • Срок регистрации — 10 рабочих дней

Рекомендую прочесть статьи:

Всегда рада разъяснить. Автор

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я более 12 лет сопровождаю сложные и очень сложные сделки и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.

На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на абсолютно все вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 01.10.2018 года.

Информер посещаемости от Livelnternet и качества сайта от Яндекс размещены внизу страницы

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.

Когда встает вопрос о приобретении собственного жилья, каждому хочется избежать неприятных ситуаций и стать обладателем квартиры быстро и без лишних проблем. Но что из себя представляет рынок недвижимости и на что следует обращать внимание в первую очередь? Давайте разберемся в нюансах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Первое, с чем необходимо определиться, – на каком рынке будет приобретаться жилье, как говорят в народе, «первичка» или «вторичка»? Первичный и вторичный рынок недвижимости – это способ совершения сделки.

Под первичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с только что созданными объектами, то есть квартирами в новостройках и строящихся домах. Такое жилье впервые выставляется на продажу, и на него не было установлено права собственности.

Справка. Продавцами таких объектов недвижимости являются строительные компании или государство.

Вторичный рынок жилья – что это такое? Это сделки, совершаемые с уже созданными объектами, которые находятся в эксплуатации несколько лет. Такое жилье имеет владельца, свою историю и могло выставляться на продажу ранее.

И у «первички», и у «вторички» есть достоинства и недостатки, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке.

К плюсам приобретения «первички» относятся следующие моменты:

  1. Цена вопроса. Зачастую этот фактор является важнейшим при выборе, а приобретая квартиру в новостройке, можно сэкономить. Жилье, приобретенное в доме на начальном этапе строительства, к моменту готовности и прохождения госкомиссии вырастает в стоимости на 30-40 %.
  2. Большой выбор квартир в новостройках в рамках одного корпуса. Этажность, площадь, вид из окна и прочие характеристики, среди которых можно выбрать подходящие.
  3. Качество готового жилья. При современном строительстве используются экологичные материалы, новые инженерные системы и вентиляция. Не стоит забывать и о наличии большого количества парковочных мест.
  4. Гарантии на устранение дефектов. Даже в новом доме могут быть проблемные места. В течение гарантийного срока, определяемого застройщиком, собственник жилья может рассчитывать на бесплатное устранение дефектов.
  5. Наибольший шанс получить ипотеку от банка. На квартиры в новостройках банки оформляют ипотеку охотнее, также застройщики предлагают совершить покупку в рассрочку.

Но даже при таких достоинствах жилье на первичном рынке имеет ряд недостатков:

  1. Долгое ожидание. Желая сэкономить определенную сумму, стоит учитывать, что средняя продолжительность строительства нового корпуса занимает около трех лет. О быстром переезде можно забыть.
  2. Неустойчивые сроки сдачи дома. Покупка жилья на стадии котлована предполагает большой риск: застройщик может сдвинуть сроки сдачи дома или стройка может быть заморожена из-за финансовых сложностей в строительной компании.
  3. Дополнительные средства на ремонт. Основная доля предложений на первичном рынке – квартиры без отделки, что подразумевает вложение дополнительных инвестиций в ремонт. Они могут составлять до трети от стоимости жилья.
  4. Шум от ремонта соседних квартир. Несмотря на то, что в новой квартире можно воплотить любой дизайнерский проект, придется потерпеть шум от ремонта, который ведется в соседних квартирах.
  5. Неразвитая инфраструктура. Стоит забыть о красивых картинках прилегающей к дому территории, которые презентовал застройщик в офисе. В большом жилом комплексе, рассчитанном на несколько корпусов, соседние дома будут возводиться параллельно с вашим переездом, постепенно будет развиваться и инфраструктура микрорайона.

Вторичный рынок также имеет ряд преимуществ:

  1. Быстрый переезд. Приобретая «вторичку» в недвижимости, нужно понимать, что это такое жилье, где не придется ждать сдачи дома. Можно сразу въезжать и жить.
  2. Экономия средств на ремонте. Есть шанс подобрать такой вариант, где ремонт будет устраивать новых собственников. Иногда квартиры продаются с полной обстановкой.
  3. Оценка покупки. На «вторичке» квартиру покупатель видит сразу. Это значит, что и сделка будет более прозрачной.
  4. Развитая инфраструктура. В противовес «первичке» жилье на вторичном рынке уже имеет сформировавшуюся инфраструктуру.

Среди недостатков можно выделить следующие факторы:

  1. История квартиры. Перед заключением сделки лучше провести юридическую проверку объекта: изучить правоустанавливающие документы, документы о возникновении и переходе прав собственности, выяснить, были ли произведены в квартире перепланировки, которые невозможно узаконить.
  2. Устаревшие отделка и коммуникации. Со временем нарушается водонепроницаемость отделочных материалов, а инженерные коммуникации необходимо обновлять. Как понять и выявить во вторичном жилье подобные проблемы – вопрос сложный, зачастую это выясняется уже после покупки.

Читайте также:

Что лучше: «первичка» или «вторичка»? Несомненные достоинства и явные недостатки найдутся в каждом варианте. Приобретая квартиру, нужно четко понимать свои потребности и реально оценивать имеющиеся возможности. Итоговое решение остается только за вами: взвесьте все за и против и сделайте выбор в пользу наиболее подходящего варианта.

Это интересно:  Планировка квартир для переселения из пятиэтажек по программе реновации 2019 год

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Рынок недвижимости включает первичные и вторичные объекты, которые отличаются по праву собственности, степени износа и другим характеристикам. Чтобы узнать подробно о том, что такое вторичка в недвижимости , чем такие объекты отличаются от первичных, различия и взаимосвязь между первичным и вторичным рынком недвижимости читайте нашу статью.

Вторичное жилье — это жилая недвижимость — квартиры, дома, комнаты в общежитиях — которые зарегистрированы как собственность частных лиц или муниципалитета. Продажа таких объектов проходит от собственника, в ходе оформления сделки право собственности переходит от продавца к покупателю.

Важно! До приватизации жильцы муниципальных квартир не имеют права продажи, поскольку они не являются собственниками.

Распространено сокращенное название вторичной недвижимости — вторичка. Сам термин указывает на то, что значит вторичное жилье — объекты уже находятся в собственности и при продаже будет оформлена повторная передача прав.

Соответственно вторичный рынок жилья — это совокупность всех жилых объектов, которые прошли процедуру государственной регистрации и выставлены собственниками на продажу.

Доступная цена — в сравнении со стоимостью 1 м 2 на первичном рынке. Обычно вторичная недвижимость ценится меньше, чем современные новостройки. Исключение — жилье, которое признано памятниками архитектуры.

Быстрое оформление сделки — сделку купли-продажи и передачу прав собственности можно оформить за месяц или меньше. Для сравнения, при долевом участии в строительстве новостройки вы получите права собственности через несколько лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Развитая инфраструктура — за время эксплуатации вторичного жилья, в районе развилась инфраструктура: работают магазины, развлекательные заведения, школы, детские сады, сформировалась транспортная сеть. Например, в самых престижных — центральных районах многих городов преобладает именно вторичная недвижимость. В новых районах где расположены новостройки, при заселении первых жильцов инфраструктура обычно находится на стадии развития. Если рассмотреть с этой точки зрения частный сектор, при покупке старого дома можно получить зрелый сад. Для сравнения, если купить новый коттедж и посадить фруктовые деревья, они начнут плодоносить через 3-5 лет.

Дополнительные скидки — с собственником можно поторговаться и снизить заявленную цену. При покупке новостроек такой возможности нет, можно рассчитывать только на плановые акции от застройщиков.

Низкое качество — дома старше 90 лет строились в соответствии с устаревшими стандартами и нормами, поэтому в квартирах неудобная планировка, низкие потолки, отсутствует индивидуальное теплоснабжение.

Выше затраты на содержание и ремонт — вторичка отличается низкими показателями экологичности и энергоэффективности, а при проведении ремонта нужно платить за демонтаж старых покрытий и коммуникаций.

Возможные юридические проблемы — перед покупкой необходимо проверить юридическую чистоту объекта, поскольку при последовательной передаче прав собственности могли быть допущены нарушения. Например, если квартира была реализована без согласия совладельцев, они могут оспорить права покупателя.

Интересно! Затраты на ремонт не всегда окупаются при продаже объекта. Как правило, к цене квартиры прибавляют около ⅓ стоимости проведенной модернизации. Сумма зависит от исходного качества недвижимости. Поэтому, чтобы с выгодой продать старое жилье лучше сделать косметический ремонт. Отделка по евростандарту не окупиться, а объекты «под ремонт» продаются по цене ниже рыночной.

Стоимость вторичных объектов зависит от:

площади и особенностей планировки;

качества отделки и коммуникаций.

Если спрос на вторичное ж илье падает, рынок достаточно гибко реагирует на изменения и средняя цена объектов падает. Стоимость продажи будет зависеть от того, насколько срочно собственник хочет реализовать жилье и как планирует потратить полученные средства. Например, если владелец продает квартиру чтобы улучшить свои жилищные условия, он будет удерживать цену в надежде получить более выгодное предложение. Если продажа связана с переездом, собственник заинтересован реализовать недвижимость в короткий срок и может дать скидку. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

Первичная недвижимость — это объекты, право собственности на которые оформляется впервые. Соответственно первичный рынок недвижимости — это жилые и нежилые помещения в строящихся или только что сданных в эксплуатацию новостройках, которые реализуют строительные компании через собственные офисы продаж или посредников.

Интересно! Квартира в новом доме может быть и вторичной недвижимостью. Например, если ее продает не застройщик, а дольщик, который уже получил право собственности. При этом само жилье могло не использоваться по назначению.

В целом, первичный рынок жилья — это совокупность сделок по реализации только что созданных объектов — квартир в новостройках, а также приватизированных объектов, которые ранее не проходили госрегистрацию. Через первичный рынок недвижимость переходит в экономический оборот.

Кроме застройщиков и их представителей продажей первичной недвижимости занимаются федеральные, территориальные, местные органы исполнительной власти.

Несколько вариантов оплаты покупки — новостройки продают в рассрочку, ипотеку, условия кредитования от застройщиков выгодно отличаются от предложений банков. Кроме того, можно купить готовое жилье после сдачи дома в эксплуатацию, или сэкономить до 30% и вложить деньги на этапе строительства.

Высокое качество — при строительстве новых домов используют современные материалы, технологии, руководствуются новыми стандартами при разработке проекта. В новостройках выше показатели теплоизоляции, новая проводка, системы вентиляции, для каждой квартиры предусмотрена индивидуальная система теплоснабжения, нет проходных комнат, а все помещения просторнее. Количество парковочных мест зависит от количества квартир, есть возможность выкупить и забронировать собственное место на стоянке.

Меньше расходы на оформление сделки. Не нужно платить риэлторам — многие застройщики продают через собственные центры продаж или сами оплачивают услуги посредников.

Чистая продажа — не собственников, которые могут оспорит сделку. Проверки требует только репутация и документы застройщика.

Выгодная инвестиция. Со временем, за счет развития района, стоимость квартиры может вырасти.

По цене — если сравнивать новостройки и вторичку в одном районе и с равным количеством комнат, средняя стоимость квартир в новых домах будет на 20% выше за счет большей площади, стоимости 1 м 2 и большего спроса на новую недвижимость.

По расположению — из-за плотной застройки и высокой стоимости земельных участков в центральных и развитых районах города застройщики чаще используют под строительство свободные территории на окраине, где хуже развита инфраструктура и транспорт. Исключением становятся крупные жилые комплексы — кроме многоквартирных домов их проекты включают детские сады, спортивные комплексы, магазины, салоны красоты. Кроме этого, строительные компании заранее утверждают новые маршруты общественного транспорта и остановки в пешей доступности от комплекса.

При долевом участии — если вы вкладываете деньги на этапе строительства первичного жилья, существует риск того, что документы на строительство и земельный участок были оформлены неверно. Из-за таких ошибок объект невозможно сдать в эксплуатацию, подключить к системе центрального водоснабжения и канализации, а значит в доме невозможно жить. Еще одна категория рисков — задержки или заморозка строительства из-за недофинансирования или мошеннических действий застройщика. Чтобы не стать жертвой недобросовестных компаний, эксперты советуют покупать покупать в ипотеку. При разработке кредитной программы банки самостоятельно проверяют документы и репутацию строительной компании.

Интересно! В России при покупке новостройки в рассрочку нужно внести всю сумму до завершения строительства или за еще более короткий срок. Во многих европейских странах действует другая схема расчета, которая защищает дольщика от возможных задержек и потери вложенных средств. Например, в Испании чтобы забронировать квартиру в строящемся доме достаточно внести около 5 тысяч евро, еще 30% от стоимости нужно выплатить при подписании договора с застройщиком, а остаток — после сдачи дома в эксплуатацию.

Стоимость 1 м 2 на первичном рынке зависит от расположения дома и класса жилья — эконом, бизнес или стандарт. В цену закладываются расходы на покупку участка, материалы и строительство, а также прибыль компании. Итоговая стоимость квартиры зависит от площади и дополнительных услуг: покупатель может заказать у застройщика чистовую отделку помещений или ремонт под ключ.

Минимальную стоимость нового жилья определяют затраты на строительство: если цена продажи будет ниже затрат, компания будет нести убытки. На первичном рынке реже наблюдаются резкие перепады спроса и предложения по нескольким причинам:

Это интересно:  Отмена долевого строительства - закон, к чему приведет, последствия 2019 год

новая недвижимость пользуется большим спросом;

в строительном процессе задействован ряд организаций, которые заинтересованы в реализации своих ресурсов, например, подрядчики, поэтому в один момент прекратить строительный процесс невозможно;

невозможно и быстро увеличить предложение — разработка проекта и возведение недвижимости занимает от одного до нескольких лет.

Первичный и вторичный рынок недвижимости — части единого рынка, который позволяет разными способами решить проблему жилья. Чтобы сделать выбор в пользу первичной или вторичной недвижимости, сравните основные характеристики:

В минувшем году стоимость жилья в новостройках Краснодара увеличилась на 5%. Рост цен продолжается вот уже три года, и, по мнению экспертов, 2019 год не изменит этот тренд. Эксперты и участники рынка по-разному оценивают перспективы увеличения стоимости квадратного метра в новостройках: от 5% до 20%. Но уверены, что Краснодар останется привлекательным для россиян городом для переезда

Фото: Игорь Харсеев, Коммерсантъ

В Краснодаре продолжается повышение цены на жилую недвижимость. Средневзвешенная стоимость жилья в новостройках за 2018 год выросла почти на 5% и составила 49,9 тыс. руб. за 1 кв. м. Последний раз такой высокий уровень цен был зафиксирован более 10 лет назад: в третьем квартале 2008 года стоимость квадратного метра достигла исторического максимума — 50,2 тыс. руб. Данные исследования в марте обнародовала консалтинговая компания Macon на основе анализа ценовой конъюнктуры первичного рынка многоэтажного жилого строительства Краснодара (397 домов, литер в составе 162 жилых комплексов).

По информации компании, цена жилой недвижимости на первичном рынке Краснодара стабильно растет уже три года подряд. С 2015 года увеличение составило 17%.

Значительное влияние на среднюю стоимость квартир оказало снижение девелоперской активности. Притом что в эксплуатацию в 2018 году, по данным администрации города, ввели порядка 3 млн кв. м жилья, количество вновь выведенных на рынок проектов составило лишь порядка 1,5 млн кв. м. При этом в 2014 году было заложено 3,2 млн кв. м, в 2015-м — 2,1 млн кв. м.

Искусственно ограничивает предложение и большое число проблемных объектов, на которые приходится 32% от общей площади строящихся комплексов, отмечают в Macon. Объема новых проектов оказывается недостаточно, чтобы «разбавить» рынок домами на начальной стадии готовности, которые обычно имеют меньшую стоимость квадратного метра в сравнении с объектами в активной стадии строительства. Все это вкупе с другими факторами заставляет цены идти вверх.

В целом по стране прирост стоимости новостроек по итогам 2018 года составил от 2,7 до 7%, приводит данные управляющий партнер Экспертной группы Veta Илья Жарский. По его мнению, ожидаемый рост НДС, переход на эскроу-счета и разрешение строительной компании реализовывать одновременно только один проект завысили цены на недвижимость. «Кроме этих факторов можно отметить и ослабление рубля, а также официальную инфляцию 4%, что застройщики закладывали в своих расчетах. Но цены не стали расти выше, поскольку на рынке наконец появилась требуемая ликвидность. Снижение ипотечных ставок банками привело к буму покупок первичного жилья, что привело к росту спроса, но и дало требуемый оборот для строительной отрасли»,— говорит он.

Партнер компании «Вальтер Констракшн» ­Вадим Тедеев полагает, что рост стоимости квад­ратного метра в новостройках Краснодара связан ­прежде всего с эффектом низкой базы: 49,9 тыс руб­лей за кв. м — это относительно мало по сравнению с другими крупными городами, например с Екатеринбургом (в среднем 70,4 тыс. руб. за кв. м), Самарой (52 тыс. руб. за кв. м), Ростовом-на-Дону (52,2 тыс. руб. за кв. м), Пермью (56,6 тыс. руб. за кв. м).

«Рост на 5% за год — это немного, рынок еще дает покупателям запрыгнуть в этот тренд, потому что в других городах России недвижимость в 2018 году дорожала быстрее, например: Казань (+ 15% — до 76,6 тыс. руб.), Пермь (+ 10% — до 56,6 тыс. руб.), Санкт-Петербург (+ 11% — до 118,7 тыс. руб.). Но есть и Москва, в которой квадратный метр в новостройке за год подорожал всего на 3%, или Туапсе, где цены упали на 15%»,— приводит данные эксперт.

Также господин Жарский отмечает, что открывшийся путь в Крым добавил стоимости строительным материалам. «Рост спроса новых ипотечников и людей, что переселяются из других регионов, не позволяет замораживать цены, поэтому про­должается удорожание квадратного метра в первичном жилье. Некоторое снижение количества участников из-за новых условий не изменит общую картину по городу, поскольку эта ниша быстро ­заполняется конкурентами или федеральными ­сетями»,— считает эксперт.

Вместе с ростом средневзвешенной стоимос­ти в массовых сегментах выросли и бюджеты покупки квартир: увеличение цен реализации было зафиксировано в пределах 10—15%. Так, если в 2017 году средняя цена квартиры-студии ­ком­форт-класса составляла 1,1 млн руб., то в 2018-м — 1,4 млн руб.

Основу всего предложения на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости Краснодара составляют объекты массового сегмента

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Что касается разделения на отдельные районы Краснодара, картина здесь достаточно пестрая. Хотя за последний год средневзвешенная стоимость выросла во всех районах города, наибольшее удорожание (от 15% и выше) оказалось в районах: ЗИП, ШМР, ЧМР и ПМР. В некоторых из здешних ЖК увеличение средней цены на один кв. м превышало 10 тыс. руб.

В свою очередь относительно небольшой рост (до 5%) показали районы: ЦМР, ХБК, несколько районов на севере города (К. Россинского, Ипподром, Витаминкомбинат/Прогресс), а также пригород (поселки Знаменский, Новознаменский, Лорис и х. Ленина). Здесь цены тоже росли, но этот процесс замедлил выход новых проектов по более низким ценам или, напротив, приостановка или ­завершение продаж в дорогостоящих по меркам территории объектах.

Спрос подрос Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько отмечает, что после резкого падения спроса на жилье в 2017 году (на 9%) в 2018-м ситуация стала стабилизироваться. По итогам года было зарегистрировано 28,1 тыс. сделок, что ниже прошлогоднего показателя всего на 2,4%.

«Уменьшение количества сделок на первичном рынке происходит из-за сужения выбора ликвидных предложений. Новых проектов вводится сравнительно мало, во все большем числе проблемных комплексов реализация фактически остановлена, хотя формально продажи в них открыты. Если на конец 2015 года в продаже находилось почти 60 тыс. квартир в новостройках, то сегодня их число опустилось до 55 тыс. единиц, а за минусом проблемных объектов — до 38 тыс. единиц»,— говорит господин Володько. Он также прогнозирует, что в дальнейшем объем спроса не должен существенно изменяться, составляя около 28—28,5 тыс. сделок ежегодно в период с 2019 по 2022 год.

По мнению господина Володько, пиковый показатель 2014 года — 35,9 тыс. сделок — вряд ли будет достигнут в среднесрочной перспективе. «Сейчас на рынке фактически отсутствует максимально доступное предложение (по цене до 25—30 тыс. руб. /кв. м), наличие которого являлось одной из причин рекордного количества сделок в 2014 году. В дальнейшем выход объектов по таким ценам невозможен ввиду ожидаемого повышения себестоимости строительства. Также фактически исчерпан потенциал увеличения доступности жилья за счет повышения его компактности, средняя площадь квартир на рынке перестала снижаться и два последних года составляет 47 кв. м»,— говорит господин Володько.

Станислав Николенко также отмечает тренд на сохранение стабильного спроса на жилье как в Краснодаре, так и в целом в крае. «Спрос есть как у местного населения, так и у жителей из других регионов. Всем хочется улучшать жилищные условия. Поэтому основная тенденция — уход от точечной застройки к комплексному освоению. Сегодня люди покупают не просто квадратные метры — они хотят комфортную среду для жизни, когда рядом есть все необходимое и не нужно далеко выезжать за покупками или какой-то услугой. И в выигрыше будет тот, кто сможет удовлетворить эти нужды клиента»,— говорит он.

Как заявляют опрошенные „ЭР“ эксперты рынка недвижимости, снижение ипотечных ставок в 2018 года выступало главным поддерживающим рынок фактором, без которого падение оказалось бы еще более ­глубоким. Доля квартир, приобретаемых с использованием заемных средств, растет, тогда как доля и число покупателей с оплатой за счет своих ресурсов падает.

Это интересно:  Нужно ли согласие супруга на дарение квартиры 2019 год

Первый заместитель председателя совета директоров компании «ЮгСтройИмпериал» Стани­слав Николенко отмечает, что ипотека остается мощным драйвером в том числе потому, что сами застройщики готовы предлагать лояльные прог­раммы банков-партнеров. «В нашей компании ­процент покупки с помощью ипотечных средств и собственных накоплений составляет 50 на 50. И спрос только растет»,— говорит он.

При этом собеседники „ЭР“ акцентируют, что не стоит ожидать снижения ставок по ипотеке в ближайшее время. Более того, они могут еще больше вырасти, что сделает покупку жилья менее доступной для значительной доли потенциальных приобретателей.

Относительно того, насколько может подорожать строительство в 2019 году, собеседники „ЭР“ разошлись во мнениях.

По мнению Ильи Жарского, в целом по стране цены на недвижимость больше не должны расти выше инфляции, поскольку спрос на ипотеку по большей части удовлетворен, а обновление имеющегося жилого фонда замещает старые дома на новые. То есть объемы жилья не сокращаются (при имеющейся смертности). «Прирост на 2,7—4% по итогам этого года пока прогнозируется по данным за первые два месяца 2019 года, но точную оценку можно будет получить только к лету»,— говорит он. При этом Краснодар, по мнению господина Жарского, останется привлекательным для покупки недвижимости и в этом году, хотя ситуация со строительством будет несколько более напряженной из-за подорожания стройматериалов и рабочей силы и внедрения новых условий работы.

Илья Жарский подчеркивает, что роста цен следует ожидать не везде в России. К примеру, Москва показывает значительное насыщение рынка и здесь прогнозируется спад до 3% по рынку новостроек, а Санкт-Петербург продолжит расстраиваться в спальных районах и обеспечит рост цен на 1,8—2,5%, говорит он, добавляя, что весна может изменить планы по экономическим или геополитическим причинам, поэтому для более точной оценки следует подождать лета.

Станислав Николенко отмечает, что на удорожание жилья в 2019 году будут оказывать влияние поправки к ФЗ №214, которые добавляют посредника между девелоперами и дольщиками в виде банка. «Закономерно, что дополнительное звено в любой производственной цепочке приводит к увеличению времени и, соответственно, затрат. От скорости ответа банка по операциям как контролера будет зависеть возможность подрядчиков приобретать материалы. Как быстро строится дом, теперь зависит от того, как быстро банки будут проверять и одобрять перечисление денег. Чем дольше процедура согласования и проверки, тем дороже для застройщика стройка»,— говорит господин Николенко. Он подчеркивает, что сегодня сложно спрогнозировать, на сколько процентов по году вырастет цена, так как еще нет понимания стоимости кредитных средств и всех издержек. «Это понимание придет ближе к моменту вступления поправок к ФЗ №214 в силу. Но думаю, что рост цен на жилье составит не менее 5%»,— считает Станислав Никоненко.

Партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев полагает, что рынок новостроек в Краснодаре имеет перспективы роста в 2019 году на 7—10%, в 2020 году — на 5—7%.

Генеральный директор консалтинговой компании Macon Илья Володько убежден, что рост цен будет происходить во всех классах в том числе из-за­ сокращения количества застройщиков, которые не всегда смогут выполнять новые требования ­законодательства. Объем новых проектов в Краснодаре в ближайшие два года сократится на 5—10%, но уже в 2021—2023 годах, по мере адаптации к новым условиям, показатель начнет восстанавливаться, полагает гендиректор Macon. «Рост цен на первичном рынке жилой недвижимости Краснодара в течение 2019—2020 годов может составить 15—17%. А значит, в ближайшее время цены на жилье в Краснодаре достигнут своего исторического максимума»,— констатирует Илья Володько.

Коммерческий директор ГК «Метрикс develoр­ment» Вячеслав Шпынов обращает внимание на то, что стоимость банковского финансирования будет оказывать значительное влияние на себестоимость новых проектов в текущем году. По его мнению, введение эскроу-счетов и проектного финансирования сделает себестоимость строительства примерно на 10% в год дороже. «С учетом того, что среднее время реализации строительного проекта два года, стоимость квадратного метра должна подняться на 20%»,— отмечает эксперт. При этом он подчеркивает, что цены станут подниматься постепенно — по мере окончания реализации уже существующих проектов, которые будут завершаться по старым правилам: «Для того чтобы профильный департамент одобрил продолжение строительства по старым правилам, необходимо, чтобы объект был закончен не менее чем на 30% и в нем было продано значительное количество квартир. В Краснодаре остается еще много такого жилья. За счет его более низкой себестоимости какое-то время еще возможно сдерживание роста средней цены на рынке. Однако надо учитывать, что спрос на ­недвижимость в Краснодаре остается неизменным, а количество новых проектов будет уменьшаться. На фоне роста издержек и сокращения предложения рост стоимости жилья неизбежен».

Вячеслав Шпынов отмечает, что, хотя на рынок жилья Краснодара и других крупных городов России влияют одинаковые факторы, ситуация с подорожанием жилья в столице Кубани может развиваться по несколько отличному от других регионов сценарию. Традиционно строительный рынок Краснодара отличается большим количеством застройщиков и высоким уровнем конкуренции. Это привело к тому, что маржинальность строительства в городе на сегодня составляет максимум 15%. В то время как в других регионах она значительно выше, говорит Вячеслав Шпынов. «В Тюмени, к примеру, при себестоимости 38—40 тыс. руб. за квадратный метр жилья может продаваться по 65—70 тыс. руб. В Краснодаре при сопоставимой себестоимос­ти конечная стоимость жилья значительно ниже. Поэтому у краснодарских застройщиков меньше возможностей компенсировать неизбежное повышение цены за счет собственной маржи. А значит, рост цен на рынке города будет происходить более быстрыми темпами, чем в среднем по стране»,— отмечает эксперт.

Эксперты сошлись во мнении, что в текущем году Краснодар должен сохранить свои позиции как город, привлекательный для переезда.

По мнению Вячеслава Шпынова, хотя разница в ценах за квадратный метр между Краснодаром и другими городами-миллионерами в 2019 году будет уменьшаться, он по-прежнему сохранит свои позиции как одного из наиболее привлекательных мест для переселения. «Основными покупателями недвижимости из других регионов для Краснодара являются жители Дальнего Востока, Сибири и ­Ставрополья. Для ставропольцев рост цен на 20% может оказаться достаточно ощутимым, и спрос на покупку жилья в Краснодаре с их стороны, видимо, снизится. Однако для россиян, живущих на Дальнем Востоке и в Сибири, где стоимость недвижимос­ти ощутимо выше краснодарской, продажа своей квартиры и покупка жилья на юге по-прежнему будут вполне доступным вариантом»,— говорит Вячеслав Шпынов.

Вадим Тедеев полагает, что Краснодар будет догонять города-миллионеры по количеству населения. В год в него будет приезжать 50—70 тыс. новых жителей. «Очень многие покупатели недви­жимости являются инвесторами из Москвы и Санкт-Петербурга, которые планируют заработать на росте цены или на сдаче квартиры в аренду. Фиксируемый статистическими ведомствами уровень безработицы в Краснодаре пока еще сильно отстает от среднего по стране — 0,6% против 5%, значит, люди приезжают надолго и им удается найти работу. Мягкий климат и 150 солнечных дней в году — это тоже солидный актив, который пока почему-то не слишком учтен в цене квадратного метра, но через два-три года эта ситуация исправится»,— говорит господин Тедеев.

В основной массе российских мегаполисов (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке многоквартирного жилья находится в диапазоне 55—70 тыс. руб., что существенно выше средней цены по Краснодару, добавляет господин Володько. Кроме того, по некоторым крупным городам отмечается существенный рост цен, что делает их менее привлекательными в глазах мигрантов. «В условиях повсеместного увеличения цен на фоне перенастройки строительной отрасли Краснодар по-прежнему останется привлекательным городом для переселения россиян на юг»,— ­подытожил господин Володько.

Статья написана по материалам сайтов: exspertrieltor.ru, 101jurist.com, j.etagi.com, www.kommersant.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий