Подходы и методы оценки объектов недвижимости: метод капитализации, дисконтирования денежных потоков и другие 2019 год

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

  • — предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • — имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  • — потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  • — оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • — объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

  • — длительность прогнозного периода;
  • — прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;- ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

  • 1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
  • 2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

  • 1) потенциальный валовой доход;
  • 2) действительный валовой доход;
  • 3) чистый операционный доход;
  • 4) денежный поток до уплаты налогов;
  • 5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

  • 1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
  • 2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
  • 3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
  • 4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск — доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

  • — предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
  • — имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  • — потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации — это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов применяется если:

потоки доходов — стабильные положительные величины;

потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует использовать, если:

потоки доходов нестабильны;

объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

где С — стоимость объекта недвижимости;

Rкап — коэффициент капитализации;

ЧОД — чистый операционный доход.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

  • 1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;
  • 2) расчет ставки капитализации;
  • 3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
  • — оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
  • — объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод дисконтирования денежных потоков — один из способов оценки бизнеса, суть которого в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества (объектов недвижимости) в будущем.


Метод дисконтирования денежных потоков — популярный метод вычисления общей цены бизнеса, являющийся частью доходного подхода. Сокращенное название метода — ДДП, английский вариант названия — «discounted cash flow method». Главный помощник в расчете — ставка дисконтирования, которая равна ставке отдачи (доходности).

Главные преимущества ДДП — большая глубина и детальность расчетов, чем в случае с другими методами. С его помощью возможно проведение оценки бизнеса даже при наличии нестабильных финансовых потоков. Для достижения лучших результатов при расчете моделируются особые черты поступления средств.

На практике метод дисконтирования (ДДП) используется, когда:

— есть достаточный объем информации, позволяющей вычислить и объяснить размер будущей прибыли от объектов недвижимости;

— имеется предположение, что финансовые потоки в будущем будут отличаться от прибыли в текущий момент времени (в сторону повышения или понижения);

— объект оценки — это коммерческая недвижимость с большой площадью (многофункциональный объект);

— потоки прибыли и затраты отличаются в зависимости от сезонности;

— объект недвижимости находится на этапе строительства или недавно отстроен (введен в эксплуатацию).

Популярность метода ДДП объясняется его универсальностью и способностью вычислить реальный объем финансовых потоков в будущем. Это важно, ведь финансовые потоки с течением времени могут меняться, иметь высокий уровень риска, отличаться неравномерным характером поступления. Причина таких изменений — нестабильность недвижимого имущества, как объекта сделки.

При покупке недвижимости инвестор всегда рассматривает объект с позиции потенциальной прибыли, он анализирует его преимущества, привлекательность для будущих покупателей. Одновременно с этим соотносится текущие преимущества объекта с возможной ценой, за которую его можно продать.

«Discounted cash flow method» дает возможность провести точную оценку стоимости объекта, основываясь на текущем уровне дохода, формируемого из остаточной цены и потенциальных финансовых потоков в будущем.

Расчет ДДП производится по следующему алгоритму :

1. Определяется прогнозный отрезок времени — параметр, который зависит от объема данных, необходимых для долгосрочного планирования. Чем точнее сделан прогноз, тем больше информации будет о будущем изменении финансового потока. В большинстве развитых стран средний срок прогнозирования составляет 510 лет. В России за основу берется меньший период времени — 35 лет. Причина в том, что на больший срок сделать более-менее точный прогноз (в отечественных условиях рынка) невозможно.

2. Прогнозируются объемы прибыли, получаемой от объектов недвижимости в каждый конкретный год (в расчет берется весь период). Сам прогноз объема финансовых потоков и реверсии может потребовать от исследователя :

— детального анализа данных финансовой отчетности, а именно размера прибыли и затрат от недвижимости в прошлом;

— исследования текущего положения дел на рынке недвижимости, а также динамики изменения цен и других важных параметров;

— прогноза будущих затрат и прибыли с учетом информации о прошлых доходах (в качестве источника информации снова-таки выступают отчеты компании).

Оценка объекта с применением метода ДДП производится путем расчета нескольких видов прибыли — валовой потенциальной, валовой действительной, чистой операционной. Кроме этого, вычисляется финансовый поток до и после выплаты налогов.

В российской практике специалисты по оценке дисконтируют не финансовые потоки (как это предполагается), а доходы:

— чистый поток наличных средств. При условии исключения следующих затрат — налога на землю, на реконструкцию объекта и обслуживание;

— ЧОД. Здесь учитывается, что объект оценки не имеет задолженности ни по одному из направлений;

— прибыль, которая облагается налогом.

Расчет денежного потока с помощью методики ДДП имеет такие особенности :

— в процессе вычисления из реальной (действительной) валовой прибыли в части операционных затрат вычитается налог на недвижимость (последний состоит из двух налогов — на имущество и на землю);

— расчетная амортизация (налоговая и экономическая) не относится к категории реального денежного платежа. Вот почему при расчете потенциальной прибыли учитывать амортизацию не нужно;

— капитальные инвестиции в оцениваемый объект недвижимости вычитаются из чистой операционной прибыли. Так величина финансового потока получается наиболее точной;

— при оценке инвестиционной стоимости расходы на погашение займа (проценты по задолженности) должны быть вычтены из чистой операционной прибыли. Если проводится расчет рыночной цены объекта, то учитывать в расчетах затраты на покрытие займа не нужно;

Это интересно:  Снос сантех кабины при строительстве квартиры застройщиком 2019 год

— затраты владельца объекта вычитаются из реальной валовой прибыли в том случае, когда деньги направляются на поддержание должных характеристик недвижимости.

В итоге можно привести несколько основных формул:

ЧОД = ДВД — ОР — Затраты хозяина недвижимости, связанные с поддержанием характеристик;

ДВД = ПВД — Потенциальная потеря средств от «простоя» недвижимости без получения арендных платежей + Прочая прибыль;

Денежный поток (до совершения налоговых выплат) = ЧОД — Расходы на обслуживание займа — Инвестиции в недвижимость + Увеличение долговых обязательств (кредитов);

Денежный поток (после выплаты налогов) = Средства до совершения налоговых платежей — Расходы на выплату подоходного налога по объекту недвижимости.

3. Вычисление общей стоимости реверсии — остаточной цены объекта недвижимости после прекращения потока прибыли. Прогнозирование стоимости реверсии производится при помощи :

— учета потенциальных изменений в цене объекта за весь период нахождения его в собственности;

— назначения стоимости продажи с учетом действующих факторов рынка недвижимости и после подробного изучения цен на аналогичные объекты;

— капитализации прибыли в течение года, который идет следующим после крайнего прогнозируемого года. При этом расчет ставки капитализации должен производиться самостоятельно.

4. Вычисление ставки дисконтирования. Параметр применяется при расчете стоимости денежного потока, который можно получить или выплатить через определенный промежуток времени. Посредством ставки дисконтирования можно увидеть отношение риска и доходности для конкретного объекта.


В теории ставка дисконтирования должна учитывать ряд компенсаций — за безрисковые инвестиции, за малую ликвидность, за риск и за инвестиционный менеджмент. Важный момент — соответствие ставки дисконтирования и денежных потоков друг другу.

На Западе ставка дисконтирования вычисляется одним из способов:

— методом кумулятивного построения. Здесь учитывается, что ставка дисконтирования — это одна из функций риска. Ее расчет производится как сумма всех рисков для конкретного объекта, то есть:

Ставка дисконтирования = Премия, полученная за риск + Безрисковая ставка;

— методом сравнения альтернативных вложений. Он наиболее эффективен при расчете инвестиционной цены объекта. В учет берется доходность, которую ожидает инвестор, и потенциальная прибыль от финансовых активов и альтернативных проектов;

— метод выделения. Особенность метода — в подробном изучении и анализе сделок на рынке недвижимости с такими же объектами. Сам расчет подразумевает учет будущих доходов и их сопоставление с начальными вложениями. Алгоритм расчета заключается в реализации следующих шагов — моделировании расходов и доходов для определенного объекта, вычислении ставки доходности, обработке полученных результатов любым из способов;

метод мониторинга. Его суть — в постоянном отслеживании состояния рынка и информации на основе экономических показателей. Собранные данные унифицируются и публикуются. Как правило, они выступают в роли ориентира для оценщика и помогают сравнить расчетные показатели со средними параметрами. Для учета влияния риска на размер прибыли в ставку дисконтирования могут вноситься поправочные коэффициенты.

Отечественные специалисты по оценке рассчитывают ставку дисконтирования по кумулятивной методике. Это объясняется наибольшей простотой вычисления ставки и возможностью учета текущих рыночных условий.

5. Вычисление цены объекта недвижимости с помощью методики ДДП

Для расчета применяется следующая формула:

Здесь есть несколько особенностей :

— во-первых, для стоимости реверсии обязательно дисконтирование за последний прогнозный год, а также ее прибавление (реверсии) к общему объему цен финансовых потоков;

— во-вторых, после выполнения расчетов стоимость объекта должна быть равна сумме двух параметров — текущей реверсии и стоимости будущих денежных потоков.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объе кт в сл учае получения от него неста­бильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступ­ления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих ;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогноз ного периода 510 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколь ко видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов – это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дис контируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

• облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

• Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

• Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

• Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии.

• Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не надо.

• Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы (4.22)

ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью (4.23)

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.24)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.25)

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состоя ния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предпо ложений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. 12 О днако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисонтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Это интересно:  Как оформить дачу в наследство 2019 год

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответство вать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования приме няются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделе 4.1. настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимо сти. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод доста точно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции пред положений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализа ции) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.

Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при опреде ленных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких со поставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:

• моделирование для каждого объектааналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обработать любым приемлемым стати стическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднеры ночными , проверяя обоснованность различного рода допущений.

Если необходимо учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. Если доход образуется из двух основных источников (например, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объе ма оборота арендатора и является величиной неопределенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различ ные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, то есть отражает:

· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

· риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

· инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

· рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

· прямой капитализации доходов;

· дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от её предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

· возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

· тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

· способность учитывать конкурентные колебания;

· способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов (прямой капитализации) используется, если:

· потоки доходов стабильны длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

· потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или

где С – стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)

RК – коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Кроме того, в российских условиях актуальна проблема «информационной непрозрачности» рынка недвижимости. Отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка делают расчет ЧОД и ставки капитализации очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

Последовательность расчета ЧОД следующая:

1.Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном её использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Это интересно:  Нотариальное заверение сделок с недвижимостью с 2016 года 2019 год

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м 2 .

Са – арендная ставка за 1м 2 .

2.Определяется действительный валовой доход (ДВД).

ДВД – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования платежей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

3. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы:

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев, страхование работников и т.д.).

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Типичный перечень операционных расходов:

· оплата услуг по управлению имуществом;

· оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.);

· содержание помещения, его уборка и др.;

· уборка прилегающей территории;

· плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги;

· содержание и косметический ремонт;

· расходы на сауну и бассейн;

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации.

Наиболее распространены три подхода для определения ставки капитализации:

· метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления);

· метод связанных инвестиций;

· кумулятивный (суммарный) метод.

Определение ставки капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу ставка капитализации определяется следующим образом:

,

где NOY – чистый операционный доход от объекта;

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

Метод прямой капитализации – наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала) применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции. В данном случае ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит.

Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала — заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания её составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала Укр к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна 1–Укр.

Схему реализации метода связанных инвестиций – заемного и собственного капитала можно представить следующим образом:

Составляющая заемного капитала = КкрУкр,

Составляющая собственного капитала = Ксобств.к(1 – Укр),

где Ккр – ипотечная постоянная;

Ксобств.к – ставка капитализации собственного капитала;

Кобщ равна сумме указанных составляющих.

Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то ни было риска невозврата[1]».

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем её увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Метод дисконтированных денежных потоков(ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Метод ДДП – метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей.

В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:

где PV – текущая стоимость объекта оценки;

Ct – денежный поток периода t;

it – ставка дисконтирования периода;

П – стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);

Метод ДДП применяется когда:

1) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

2) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

3) потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

4) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное;

5) объект недвижимости строится или вводится в действие.

Для расчета ДДП необходимы данные:

· длительность прогнозного периода;

· прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до её перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 – 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход – весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов;

2) действительный валовой доход – ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;

3) чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений;

4) денежный поток до уплаты налогов:

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – капиталовложения — Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

5) денежный поток после уплаты налогов:

Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

3. Определение ставки дисконтирования – ожидаемой ставки доходности на вложенный капитал.

4. Дисконтирование потока чистых доходов – осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирование всех текущих стоимостей.

5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение её к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

7. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Схема расчета денежного потока:

1 этап. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

2 этап. Определяется действительный валовой доход (ДВД) путем вычитания потерь от незанятости при сборе арендной платы и добавления прочих доходов (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта).

3 этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД величины операционных расходов.

4 этап. Определение чистого денежного потока для недвижимости путем вычитания из величины ЧОД планируемых капиталовложений и обслуживания кредита.

Статья написана по материалам сайтов: studwood.ru, utmagazine.ru, www.market-pages.ru, helpiks.org.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий