Погашение ипотечного кредита раньше срока — выгодные стратегии 2019 год

Если человек имеет стабильный доход, постоянную работу, он может, по желанию, намного быстрее выплатить кредит. Для этого заемщик увеличивает в разы ежемесячные выплаты либо одноразово вносит значительную сумму по платежу, которая уменьшает основной долг и ежемесячные транши ипотечного кредита.

Нужно или не нужно досрочным путем погашать ипотеку — человек должен определить сам, учитывая свою финансовую состоятельность и оптимизацию расходов. Желательно точно знать свой способ погашения (вид платежа) и ограничения. Лицу с нестабильной работой и случайных заработках рекомендуется снижать размер платежей. При постоянной работе сразу снижают срок.

Чтобы досрочно погасить ипотечный кредит, необходимо выполнить определенные условия, которые включают следующие моменты:

  1. Потребитель за 1 месяц до начала предполагаемого погашения ставит в известность банк о своем намерении. Заявление в письменном виде рассматривают в течение 5 рабочих дней (выходные не считаются). Затем платежный график заказчика изменяют, указывая вид выплаты (частичной и остальной суммы).
  2. В случае, когда лицо желает полностью отдать всю ипотечную сумму и проценты, нужно лично присутствовать в банке, заполнить все необходимые документы, а затем осуществить оплату, получив для этого все необходимые подтверждающие бумаги.
  3. Кредит лучше погашать через 3−4 месяца после начала выплат , когда банк получил свою прибыль от процентов.

Выгода досрочного погашения кредита в первую очередь зависит от выбранной схемы платежей. В России практически повсеместно распространена аннуитетная система, когда размер долга и процентов рассчитывается заранее, и плательщик каждый месяц возвращает одинаковую сумму. Однако сначала большая часть денег идет на погашение процентов, а к концу срока кредитования ситуация меняется. А значит и эффект от досрочного погашения долга будет не столь существенным.

Например, при оформлении ипотеки на сумму в 3 млн рублей под 11% годовых на 15 лет итоговая переплата составит порядка 3,2 млн рублей. Если заемщик решит досрочно рассчитаться с банком через 2 года, ему потребуется единовременно внести около 2,8 млн рублей, а экономия на процентах составит порядка 2,2 млн рублей.

Отсюда можно сделать вывод, что чем раньше закрывается кредит, тем выгоднее от этого владельцу недвижимости. Однако намеренно брать долгосрочную ипотеку, планируя погасить ее досрочно, чаще всего невыгодно. На первый взгляд, заемщик в этом случае чувствует себе спокойней: если представится случай, можно быстро распрощаться с долгом, нет – продолжать платить по графику.

Причина в том, что многие банки за счет дополнительных платежей уменьшают процент ежемесячных выплат, а не срок кредитования. А значит, остаток долга все равно будет растянут на долгие годы, что не выгодно заемщику. Если же досрочные платежи способствуют уменьшению срока кредита, то в финансовом плане разницы между «долгой» и «короткой» ипотекой практически нет.

В 2011 году заемщик получил право погашать ипотеку ранее оговоренного срока без начисления штрафных санкций. Банк обязан учесть пожелания клиента и удовлетворить его просьбу. Изменения закреплены в Гражданском кодексе РФ.

Заемщик, планирующий частично или полностью выплатить свой долг, опережая установленный график платежей, обязан: за 30 дней до предполагаемой даты погашения уведомить банк в письменной форме о своих намерениях.

В договоре ипотеки может быть прописан меньший срок. Внимательно читайте документы.

Сумму к досрочному погашению уточняйте у кредитного инспектора перед заключением договора. Необходимо обеспечить поступление на счет заемщика всей суммы к оговоренной дате.

Любой возврат финансовых средств, выданных банком в виде ипотечного кредита не выгоден ему, поэтому учреждения прибегают к разным уловкам, чтобы потребитель не закрыл выплаты раньше отведенного времени. Досрочные выплаты не приветствуются банками, так как это лишает их прибыли. Поэтому нужно внимательно изучать заключаемый по ипотеке договор, чтобы знать, не вводятся ли штрафы за несоблюдение условий.

Гражданский кодекс РФ (ст.810) защищает права заемщика, выплачивающего ипотеку, и прямо указывает на то, что лицо имеет право на досрочное погашение ипотеки, без разрешения кредитора и взимания штрафных санкций. Но потребитель должен предупредить о своем решении за 30 дней до предполагаемой выплаты, а выбор погашения оставляет за собой банковское учреждение.

Существует два варианта процедуры досрочного погашения ипотеки, рассмотрим, как выгодней погашать ипотеку раньше срока:

  • с сокращением срока кредитования;
  • с уменьшением ежемесячного платежа.

Рассмотрим подробнее, что выгоднее при погашении ипотеки заранее: сократить срок или уменьшить сумму платежа, а также как заемщику выгодно для себя платить и погасить кредит при аннуитентных и дифференцированных платежах.

Погашая займ с сокращением срока, размер обязательной ежемесячной суммы не изменится. Такая схема будет выгодна для людей с аннуитетным вариантом погашения с оговоркой, что большая часть долга уже выплачена.

Досрочная выплата ипотеки с уменьшением ежемесячного платеже выгодно заемщикам с дифференцированной схемой погашения в первые пять лет долгового периода. С сокращением ежемесячной обязательной суммы снижается финансовая нагрузка на семью, человек чувствует меньший психологический прессинг.

Не зависимо от типа погашения платежей, выплачивать ипотеку заранее не рекомендуется заемщиками с нестабильным финансовым положением. Особенно если помимо ипотеки существуют другие кредитные обязательства, необходимо сделать крупные покупки или один из членов семьи болен.

Досрочное погашение ипотечного кредита не выгодно заемщикам с аннуитетным вариантом ежемесячной оплаты в первые пять лет, т.к в это время клиент оплачивает в первую очередь проценты банку.

Заемщику с дифференцированным вариантом ежемесячной оплаты не выгодно гасить ипотеку раньше срока после начального пятилетнего периода, т.к. основная часть долга платится в первые годы.

Важно! Финансовые эксперты сходятся во мнении, что для заемщиков одинаково выгодно и сокращать срок займа, и уменьшать ежемесячный платеж. Финансовая нагрузка на клиента будет обратно пропорциональной. Чем больше человеке делает взнос, тем меньше в будущем ему придется заплатить.

Досрочное погашение ипотеки – хорошая возможность избавиться от кредитной нагрузки, но только на первый взгляд. Прежде, чем решиться на подобный шаг, необходимо посчитать все риски и определиться, будет ли выгодно закрывать кредит. Стоит ли и как погашать досрочно или, все же, лучше повременить?

Большинство российских банков дает деньги в долг на покупку жилья по системе аннуитетных платежей. Сумма долга и проценты рассчитываются при заключении договора. Ежемесячно заемщик вносит одинаковую сумму. Эта схема больше устраивает банк, нежели клиента.


Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке, в ВТБ, других солидных банках России четко отлажено. Банкиры подберут самый выгодный для заемщика вариант, позволяющий заемщику сэкономить.

Кредиторам, конечно, это невыгодно. Но дальновидные банкиры учитывают не только сиюминутную выгоду. Довольный клиент обратится за следующим кредитом в то банковское учреждение, где к нему отнеслись с пониманием. Банки, вставляющие «палки в колеса» и умышленно скрывающие информацию о возможных способах снизить финансовую нагрузку, в будущем обиженный клиент обойдет десятой дорогой.

Со временем ситуация будет меняться. В средине срока эти суммы уравняются. Чем ближе к конечной дате погашения, тем меньшая сумма идет на погашение процентов и большая – на тело кредита. В последние месяцы из тех же 50 тысяч целых 45 тысяч зачислится на основной счет и всего 5тысяч – на проценты. Разница – существенная.

Вывод: следует брать ипотеку с аннуитетным платежом на максимально доступный для данного клиента срок и выплачивать ее максимально быстро. Так переплата по процентам будет намного ниже. Некоторые банки устанавливают минимальный период, в течение которого досрочное погашение невозможно.

Наличие жилплощади позволяет реализовать вариант улучшения жилищных условий с наименьшими финансовыми потерями.

  • выставить имеющееся жилье на продажу по разумной цене, чтобы скорее нашелся новый владелец;
  • выбрать квартиру для покупки в ипотеку и оформить кредит;
  • найти покупателя на свою жилплощаль;
  • досрочно погасить ипотечный кредит после получения денег от продажи своей недвижимости.


Многие граждане, планирующие приобрести квартиру большей площади или хороший дом, поступают именно так.

После погашения заемщиком оговоренной в заявлении суммы части ипотечного кредита банк предлагает два варианта дальнейших действий:

  • уменьшить размер ежемесячного платежа;
  • сократить срок кредитования.

Что выгоднее для клиента? Ответ зависит от обстоятельств, существующих у конкретного человека. Если кроме ипотеки у гражданина есть и другой кредит (или их несколько), предпочтительнее уменьшить ежемесячные выплаты. Так появится возможность погашать все кредитные обязательства с наименьшей нагрузкой на бюджет семьи.

Если других займов нет, разумнее сокращать оставшийся срок к полному погашению. Такой вариант позволит переплатить намного меньше процентов.

В любом случае, стоит реально оценить свои финансовые возможности. Бывает, что заплатив часть долга и увеличив обязательный ежемесячный платеж, заемщику приходится ограничивать себя и близких буквально, во всем, чтобы выплатить заем.

Жизнь впроголодь не добавляет здоровья. Лечение новых и обострение хронических болезней опустошат семейный бюджет и сведут «на нет» экономию по ипотеке.

Возможно ли досрочное погашение ипотеки не полностью, а частично? В договоре кредита некоторых банков встречается запрет на частичное погашение. Такое бывает при маленьком сроке пользования займом (до 3 месяцев). При крупной ипотеке (авто, квартира) учреждение иногда заявляет о моратории на платежи до срока. В интересах банка не указывать в договоре тип выплаты, и тогда применяют только аннуитетный (равномерный) способ погашения.

Это интересно:  Как оформить загранпаспорт нового образца через портал "Госуслуги" в Интернете 2019 год

Учреждения, которые принимают частичные досрочные платежи, указывают о своих требованиях в договоре такими пунктами:

  • не устанавливается минимальная сумма, комиссии, пени и штрафы не взимаются;
  • обязательно указывается точная дата платежа (в этот день определенного числа будут списаны средства при их поступлении на счет);
  • сумма перерасчета, изменения в договор и подпись графика траншей подписывается в банке.

Деньги на счет погашения можно вносить любым удобным способом (в кассе банка, через терминал, в бухгалтерии по месту работы, через онлайн — обслуживание).

Чтобы рассчитать возврат кредитных средств банка раньше времени, вы можете использовать личный или удобный ипотечный калькулятор на Lopatnik.info, имеющий свою форму, которым можно воспользоваться онлайн.

Туда вносят данные по сумме ипотеки, ставке, сроке и типу платежей, с последующим указанием цифр денежного платежа. Параметры вводят в приложение и нажимают: «рассчитать».

Сам расчет на ипотечном калькуляторе проводят так:

  • вводят дату первой оплаты и досрочной (от этого зависит месяц назначения уменьшенного транша);
  • затем нажимают расчетную кнопку: если все пройдет без ошибок, то производится успешная операция и строится график выплат, с указанием переплат;
  • затем добавляются цифры суммы досрочных погашений, дата, тип, нажимается «добавить»;
  • происходит автоматический перерасчет всех цифр и графиков, изменяется общая сумма переплаты;
  • при полном погашении график покажет нули, а при смене процентной ставки — новый график перерасчета, где платежная сумма уменьшается либо увеличивается.

Данные можно хранить на компьютере, воспользовавшись ссылкой: «получить Exсel файл». Затем его скачивают и сохраняют. Всегда можно его распечатать и посмотреть.

Многие россияне пользуются услугами Сбербанка России. Среди кредитных продуктов для физических лиц ипотека является одной из самых востребованных услуг. Специальные
программы для военнослужащих, молодых семей, льготных категорий населения позволяют получить жилье в кредит на выгодных большому количеству граждан.

Большинство
ипотечных кредитов в Сбербанке выдается под аннуитетную схему погашения. Этот вид платежа повышает переплату для заемщика.

После внесения изменений в Гражданский кодекс РФ заемщики получили право погасить часть ипотечного кредита досрочно. Целесообразность этой операции нужно просчитывать для каждого клиента, исходя из его финансовых возможностей.

  • обратиться в то отделение Сбербанка, где был заключен договор ипотеки, и написать заявление о намерении досрочно погасить часть займа;
  • получить у сотрудника банка новый график для оплаты долга и подписать его;
  • своевременно внести оговоренную в заявлении сумму на счет;
  • проверить после наступления даты платежа, как прошло зачисление денег.

Учтите, что разные каналы погашения предусматривают различные сроки зачисления денег. Совершите платеж заранее. Сохраняйте все квитанции об оплате для подтверждения суммы и даты совершения платежа в случае возникновения вопросов и недоразумений.

Обратите внимание на эти пункты:

  • после досрочного погашения части ипотечного кредита параметры ипотеки клиент не может выбрать на свое усмотрение. Банк придерживается такой политики: заемщик может уменьшить размер ежемесячных выплат. Срок кредитования останется прежним. Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах в Сбербанке при таком варианте снижает выгоду заемщика;
  • еще одно ограничение. Для защиты интересов финансового учреждения установлен минимальный срок, раньше которого погашение ипотечных кредитов раньше срока запрещено. В зависимости от программы кредитования этот срок в Сбербанке России колеблется от 3 до 24 месяцев;
  • минимальная сумма досрочного внесения в Сбербанке установлена на уровне 15 тысяч руб. Заемщики часто не обращают внимания на эти цифры, полагая, что смогут вносить свободные средства в любом количестве. Внимательно читайте условия договора перед тем, как поставить подпись. Самонадеянность в таком серьезном вопросе недопустима.


Ипотека с каждым годом становится популярнее среди россиян. Перед походом в банк оцените свои финансовые возможности, продумайте, сможете ли вы досрочно погасить заем и уменьшить переплату.

Ознакомьтесь с текстом договора. Уточните у сотрудников все непонятные моменты. Если детали останутся не выясненными до заключения договора, в дальнейшем вы можете понести значительные финансовые затраты.

После принятия решения о досрочных выплатах, лицо должно определиться, каким образом будет уменьшать свой долг перед банком.

Первый вариант — это ежемесячно вносить на расчетный счет больше средств, чем указано по графику, или скопить сумму по окончательной выплате и всю одноразово внести.

Второй способ — это внесение частичных выплат один раз в три месяца или в год, без определения срока.

Необходимо убедиться, что у банка к заемщику нет никаких финансовых претензий.

Для этого нужно получить документы, подтверждающие факт отсутствия задолженности, чтобы обезопасить себя от копеечных остатков (платежей, комиссий), которые могут вырасти в конкретные суммы, вместе со штрафными санкциями. Справку о закрытии кредита выдают в финансовом учреждении с необходимыми реквизитами и визами.

  • Лицо должно получить квитанцию от кассира о внесении последнего платежа по возврату кредита.
  • Нужно закрыть расчетные счета, которые связаны с кредитом, чтобы не было начисления лишних процентов по несуществующим кредитам.
  • Требуется уточнить точную ежемесячную или окончательную дату внесения денег (исключая нерабочие выходные дни), во избежание начислений ненужной пени за просрочку или штрафов.
  • Заемщики должно сохранять документы в оригинале о том, что ими были осуществлены платежи по кредиту.

Основная причина, из-за которой люди хотят побыстрее расплатиться по ипотеке в Альфа Банке, Сбербанке или в другом учреждении — это большая переплата по процентам (за 20 лет выплат человек отдает средств в 2 раза большую сумму).

Задумываясь о приобретении собственного жилья, большинство россиян делает выбор в пользу вторичной недвижимости.

Рынок уже эксплуатируемых домов и квартир предлагает значительно больше вариантов для выбора, чем застройщики. Так что покупатель всегда подберет жилье, устраивающее и по стоимости, и по техническим характеристикам.

Спрос, как известно, рождает предложение. Сегодня практически каждый банк, работающий по программам жилищного кредитования, предлагает линейку продуктов «Ипотека на вторичное жилье».

Напомним основные признаки ипотечного кредита:

  1. Займ оформляется на длительный период времени: от 5 до 30 лет в зависимости от возраста заемщика;
  2. Целевой характер предоставления средств: только на покупку недвижимости;
  3. Залог недвижимости у банка для обеспечения исполнения взятых обязательств заемщиком на случай его несостоятельности.

Главное преимущество ипотеки – приобретение жилья без единовременного внесения собственных средств, удобство оформления, широкий выбор программ, надежное инвестирование.

Некоторые граждане предпочитают не вкладываться в недвижимость, годами снимая жилье. Но средняя арендная плата сопоставима с месячным платежом по кредиту. Разумнее обратиться за ипотекой и вносить в банк равнозначную съему жилья сумму, но уже в собственное благосостояние.

Ипотека в этом сегменте недвижимости интересна уже с точки зрения особенностей вторичного жилья.

После всех формальностей по оформлению сделки можно заселяться, не дожидаясь завершения строительства. Не придется ждать сдачи дома в эксплуатацию, подведения коммуникаций, проводить масштабную чистовую отделку квартиры.

В случае, когда ремонт в комнатах пришелся не по вкусу, практически сразу возможно начинать интерьерное переустройство квартиры сообразно своим предпочтениям. В новостройке глобальный ремонт не рекомендуется в течение двух-трех лет из-за естественной усадки дома.

Не нужно переживать за благонадежность застройщика: законность самого строительства, соблюдение технических условий и стандартов.

Вторичная квартиры расположены в районах с развитой социальной и транспортной инфраструктурой. Не придется гадать, где и когда появятся детский сад и школа, торговый центр и парковые насаждения.

Ипотека на готовое жилье экономически целесообразнее, чем оформление кредита под застройщика:

  • На ипотечные кредиты под «вторичку» действуют сниженные процентные ставки, поскольку в качестве залога выступает приобретаемая квартира. Если кредитуется строящаяся недвижимость, банк ставку повышает, относя такие сделки к высоко рискованным. По этим причинам алгоритм получения кредита на вторичное жилье проще.
  • Возможность рефинансирования.
  • Некоторые кредитные учреждения предлагают ипотечные программы без первоначального взноса. Тут следует учесть, что сиюминутная выгода оборачивается увеличением кредитного бремени на долгие годы, ведь сумма взноса «не прощается» заемщику, а пропорционально распределяется на платежный период.
  • Процедура оформления ипотеки является отличным противодействием мошенничеству с недвижимостью, поскольку кредитор тщательно проверит по собственным каналам объект залога и в случае малейших сомнений попросту откажет в жилищном займе.

Проверить квартиру самостоятельно не сложно и самому покупателю. Официальный портал Росреестра предоставляет гражданам возможность мониторинга юридической чистоты объекта перед сделкой купли/продажи. Можно запросить выписку ЕГРП за 15 лет у продавца. Документ отражает не только обременения, но и юридически важные действия с жильем.

Классическая теория утверждает, что ипотека должна оформляться в валюте основного дохода. Изначально условия по валютной ипотеке предполагают более низкую процентную ставку. Разница может составлять, в зависимости от банка, до 3%.

До финансового кризиса ежемесячные платежи по валютным займам были ниже рублевых, и с долларовой ипотекой заемщик переплачивал в итоге гораздо меньшую сумму. Но злополучный 2019 год изменил в корне ситуацию: обвала рубля увеличил платежную нагрузку вдвое.

  • Ипотека бралась в 2019 году по курсу 35 рублей за доллар. Платеж в месяц составил 500 долларов, что в пересчете на рубли потребует 17500 руб.
  • В 2019 году по курсу 60 рублей выплата составит 30000 руб.
Это интересно:  Могут ли приставы, банк описать имущество без решения суда 2019 год

Несмотря на все нефтяные сюрпризы и впечатляющее восстановление рубля, российская экономика далека от стабилизации. Не исключаются новые скачки курсов, потому эксперты едины во мнении: оформлять жилищный кредит нужно в национальном денежном эквиваленте.

Долговременные ипотечные платежи обременительны для бюджета семьи. Потому стоит рассмотреть максимально выгодные способы досрочного погашения кредита.

Система начисления выплат бывает двух видов:

  1. Аннуитетная – долг выплачивается в течение всего срока равными долями. Для банка это наиболее выгодная схема, поскольку в первые несколько лет клиент выплачивает проценты по долгу, почти не погашая тело кредита. В таком случае для кредитного учреждения минимальны риски, а прибыль максимальна.
  2. Дифференцированная схема. Здесь равными долями вносятся как взносы по основному долгу, так и процентная часть платежа. Вариант удобен для клиента, поскольку ежемесячный платеж со временем уменьшается, снижая финансовое обременение. Но банк в определенных случаях рискует недополучить прибыль. Чтобы минимизировать риск, размер первых платежей существенно выше, чем при аннуитете.

Выгоды от досрочного закрытия напрямую зависят от назначенной схемы выплат.

Выгодно на любом этапе действия договора как частично, так и в полном объемы.

Смысл в том, что, соразмерно уменьшая тело кредита в течение всего срока, клиенту потребуется меньшая сумма для гашения основного долга. По закону оплачивать еще не начисленные проценты запрещено, и если на ранних этапах погасить такую ипотеку, то переплата будет совсем небольшой.

Допустим, человек решил выплатить полностью долг на 9-й год. Тут, конечно, переплата выше, но уже снижен основной долг.

Частично досрочное погашение существенно уменьшает тело кредита. В итоге размер будущих платежей станет ниже.

В этом случае выгоды не столь заметны. Когда клиент видит сумму к окончательному погашению, можно услышать его возмущение: «Плачу и плачу банку, а сумма к погашению не сильно уменьшилась». Но все объясняется «хитрой» схемой.

Дело в том, что пока у заемщика появится возможность внести солидную сумму, он выплатит значительный объем процентов, сумма же основного долга уменьшится незначительно. Конечно, гасить досрочно выгодно хотя бы для полного снятия обременения, но получить основную прибыль кредитор успевает.

После частичной оплаты ипотечного займа возможны два варианта:

  • Банк пересчитывает размер ежемесячных платежей в сторону снижения, оставляя прежний срок кредитования;
  • Платежи не изменяются, но уменьшается срок кредита.

О намерении произвести расчет сверх установленных норм банк нужно уведомить заранее.

Смысл финансового инструмента заключается в получении нового кредита в другом банке с более выгодными условиями (так заявляется в программах) для покрытия старого долга.

Для этого банк-перекредитор фактически выкупает долг клиента. Закладная на квартиру по ипотеке также переходит в это учреждение. Предварительно претендент оформляет рефинансирование по ипотечной схеме с назначением новых процентных ставок и графика выплат.

Плюс программы:

  • Снижение процентной ставки для давно оформленных кредитов под высокие проценты;
  • Возможность снизить ежемесячный платеж (за счет увеличения срока), подобрать удобный график платежей;
  • Поскольку некоторая часть ипотеки уже выплачена, заемщик может взять сумму поменьше. Если позволяют доходы, банк выдаст займ в большем размере. Разницу человек вправе направить по своему усмотрению. Но такое развитие событий возможно, если «рефинансируется» клиент с хорошей кредитной историей.

«Подводные» камни перекредитования:

  • Сложный механизм оформления. Человеку практически придется по новой оформить ипотечный кредит со сбором пакета документов, всевозможными справками и подтверждениями, платами за совершенно ненужные услуги.
  • Программа рефинансирования не предусматривает налоговый вычет на банковские проценты.

В целом нет вероятности, что кредитор одобрит новый кредит, а время и некоторые деньги будут затрачены.

Проведем сравнение условий программ ипотечных кредитов от ведущих банков России:

Как оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки? Условия и порядок досрочного погашения ипотеки, как правильно это делать и как вернуть переплаченные проценты по кредиту?

Досрочное погашение ипотеки — это оплата с опережением графика большими суммами.

  • Бывает полное, когда вносится полный остаток по кредиту + проценты на текущий день (ипотека закрывается полностью),
  • а бывает частичное, когда вносится сумма больше ежемесячного платежа по графику, но меньше остатка всего долга (пересчитывается график платежей).

Прежде чем разбираться, как досрочно погасить ипотеку, надо решить принципиально – стоит ли это делать. Ответ зависит, среди прочего, от Ваших прогнозов в отношении темпов инфляции.

Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения ипотеки, рассмотрим конкретную ситуацию:

Теперь переходим к инфляции. Пусть Вы прогнозируете, что инфляция в стране составит, в ближайшие 10 лет, 15% в год. Предположим, что Ваши доходы будут расти в той же пропорции. Тогда через 10 лет ваш семейный месячный доход составит 352 тысячи рублей. То есть Вы будете отдавать на обслуживание ипотечного кредита не 40%, а только 11% Вашего дохода.

Выплата за погашаемый кредит будет совсем не так обременительна как сейчас. Так стоит ли торопиться? Предположения о 15-процентной инфляции и пропорциональном росте доходов совсем не являются фантастическими, так что, не лучше ли подождать пока проблема сама рассосётся, и не идти на частичное досрочное погашение ипотеки.

Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку, однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки, вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.

В соответствии с Федеральным Законом от 19 октября 2011 года досрочный возврат займа (в том числе ипотечного) разрешается.

  • Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно.
  • Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.

Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.

Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.

В мире ипотеки принято, что определённую часть долга заёмщик обязан выплачивать раз в месяц. Известны два популярных способа расчёта ежемесячного платежа:

У каждого из них есть свои преимущества и недостатки.

Дифференциальный способ предусматривает возврат основного тела кредита ежемесячно равными долями.

Допустим, Ваш кредит взят сроком на 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Чтобы закрыть ипотеку, извольте каждый месяц вернуть 0,833 процента от величины тела кредита. Это – во-первых. А, во-вторых, будьте добры заплатить проценты. В самый первый месяц это двенадцатая часть процентной ставки от тела кредита. Во второй месяц – такая же часть, но от тела кредита, за минусом той его части, которую Вы уже вернули при первом платеже, то есть от 99,177 процентов суммы кредита. В последний месяц вы заплатите, в порядке возврата тела долга, те же 0,833 процента тела кредита плюс месячный платёж за пользование этим последним кусочком тела долга, что составит незначительную сумму.

Возможно, это хороший вариант – график кристально ясен.

В настоящее время банки не слишком активно предлагают дифференцированную систему расчёта, потому, что знают, как правильно рассчитать более выгодную для них схему.

Речь идёт об аннуитетной схеме расчёта. Само слово происходит от латинского annuus, что означает «ежегодный». В настоящее время речь почти всегда идёт о ежемесячных платежах и, стало быть, логичнее было бы говорить о «месяцеитете», но не будем отступать от принятой терминологии.

При аннуитетных платежах предусматриваются одинаковые по размеру платежи каждый месяц. Причём в начале кредитного периода в эту сумму включены преимущественно проценты за обслуживание кредита, а в конце – преимущественно выплата тела долга. Считается, что клиентам так удобнее платить. В этом утверждении есть доля лукавства, ведь суммы месячных платежей известны заранее, и вполне возможно заглянуть в таблицу накануне платежа и, кстати, порадоваться тому, что платёж ежемесячно уменьшается.

Во всяком случае, не стоит забывать о том, как выгоднее платить, потому, что за счёт более медленного уменьшения неоплаченного остатка тела кредита, общая сумма на его обслуживание значительно (нередко на десятки процентов) больше, чем при дифференцированной схеме.

В отношении того, при какой схеме выгоднее досрочное погашение ипотеки, дифференцированная схема выглядит привлекательнее. Ваше платёжное поведение является логичным и последовательным: Вы стремитесь поскорее рассчитаться по кредиту, идёте на опережение графика, начинаете погашать ипотеку досрочно, чтобы минимизировать стоимость обслуживания кредита. При любой схеме погашать лучше рано, чем поздно, ведь уже выплаченных за обслуживание сумм никто не станет пересчитывать.

Планируя частичное досрочное погашение ипотечного кредита, Вы должны знать, как рассчитать платежи и сделать выбор – снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок кредита, не изменяя немедленно величину платежей. Что выгоднее? Правильный ответ зависит от того, зачем Вы планируете частичное или полное досрочное погашение ипотеки.

Далеко не всегда за решением погасить ипотечный кредит стоят чисто финансовые соображения. Если Вы планируете продать, разменять, подарить, завещать ипотечное жильё, у Вас могут быть нефинансовые мотивы погасить часть или весь заём. Скорее всего, в этом случае Вам нужно иметь «развязанные руки» как можно скорее, на первом месте будет стоять время, и Вы предпочтёте сделать перерасчёт, чтобы сократить срок кредита. Если же за решением пойти на досрочное погашение ипотеки стоят изменившиеся финансовые обстоятельства, то выбор зависит от долгосрочного или краткосрочного характера произошедших изменений.

Это интересно:  Можно ли разделить квартиру при совместном проживании? 2019 год

Если речь идёт о разовом улучшении, таком как рождение второго ребёнка и получение материнского капитала, крупный выигрыш в лотерею, неожиданно большая премия на работе, получение наследства и тому подобное, стоит подумать о том, чтобы пересчитать кредит и снизить рассчитанный ранее месячный платёж. Сколько лет Вы собирались платить, столько и будете, а текущая жизнь станет свободнее в финансовом отношении.

Другое дело, если речь идёт о долгосрочном изменении обстоятельств. Например, вы сменили работу, и Ваша зарплата решительно повысилась, Ваш бизнес-проект резко пошёл в гору или что-то в этом роде – стоит подумать о решительной смене модели финансового поведения, посчитать новый баланс и пересмотреть срок ипотеки.

Заметьте, что при досрочном погашении кредита Вы обязательно выиграете на стоимости его обслуживания.

Процедура досрочного гашения ипотеки достаточно проста и не отличается в вашем банке от условий и требований к досрочному гашению других кредитов. Как правило, она состоит из трех простых шагов:

  1. Объявить банку о своем решении (нужно написать заявление на досрочное гашение).
  2. Внести необходимую сумму на счет.
  3. После внесения проверить корректность списания и отображения в графике платежей.

Важный момент! В настоящий момент досрочное гашение ипотеки происходит после объявления банку о своем решении и поступлении денег на счет. Теперь не надо ждать, когда наступит дата платежа по аннуитетному кредиту, как это было ранее. Пересчет произойдет в тот же день.

Также стоит учесть!

  • ВСбербанке досрочное погашение ипотеки можно сделать в сбербанк онлайн без обязательного посещения банка.
  • В ВТБ 24 досрочное гашение можно сделать по звонку в колл-центр.

Полное или частичное досрочное погашение ипотеки, это отнюдь не единственный способ потратить деньги. Выгодно ли такое погашение? Существует немало других способов распорядиться деньгам.

Как лучше поступить? Самый напрашивающийся ход – положить деньги в какой-нибудь банк на депозитный вклад. Не обязательно в тот же банк, где у Вас ипотека. В любой, где удастся подобрать процент по депозитному вкладу выше, чем тот, что Вы платите по своему кредиту. Это вполне может случиться, если не завтра, то послезавтра – ипотека вещь долгая, а экономическая конъюнктура меняется быстро.

Причём решение вложить деньги в депозит имеет и дополнительные плюсы. Взять, хотя бы тот факт, что досрочное погашение ипотеки приведёт к потере денег навсегда. Да, банк, разумеется, проведёт расчёт досрочного погашения Вашего долга, поменяет график платежей, произведёт пересчёт, но доступа к этим деньгам у Вас уже не будет. Обратного хода нет, таковы правила.

А выгодно ли это Вам? Ведь ситуация может измениться. Процент по депозитам подрастёт и Вы сделали вклад, Вы просто переложите деньги туда, где лучше условия, а если Вы подписали заявление на досрочное погашение кредита, Вам остаётся кусать локти.

Также необходимо знать, что вы имеете право вернуть излишне уплаченные при досрочном гашении проценты.

Если кредит по тем или иным причинам возвращается досрочно, то оказывается, что в составе уже уплаченных аннуитетных платежей «сидят» проценты за те периоды, в которых пользование деньгами не осуществлялось.

Когда нет досрочного погашения, то проценты считаются уплаченными согласно договору. Но если была «досрочка», то в составе аннуитета могут оказаться излишне уплаченные проценты. Иными словами, заемщик за пользование кредитом, исходя из его фактического срока до погашения, переплатил.

Рассчитать проценты, которые заемщик может вернуть, несложно. Надо взять сумму всех начисленных процентов в составе аннуитетных платежей за весь срок к погашению процентов и посчитать ту часть, которая пропорционально приходится на месяцы до фактического погашения.

Общую сумму процентов банки указывают в графике платежей, который прилагается к кредитному договору. В случае, если кредит достаточно длинный, то сумма возврата может оказаться значительной.

При досрочном погашении эти проценты, уплаченные заемщиком вперед, становятся, по сути, необоснованным обогащением банка. Значительную часть излишне уплаченных процентов можно вернуть — это право у заемщика возникает при досрочном погашении, в том числе при рефинансировании (перекредитовании).

Таким образом, проценты, являющиеся платой за пользование денежными средствами, подлежат уплате только за период с даты выдачи кредита и до даты его полного возврата, говорится в обзоре ВАС. Взыскание процентов за период, в котором пользование суммой займа не осуществлялось, незаконно.

Лайфхакер просчитывает все варианты, чтобы разобраться, какая стратегия погашения кредита выгоднее.

Для расчётов возьмём ипотечный кредит в размере 1,2 миллиона рублей под 10% годовых на срок в 8 лет (96 месяцев). Предположим, что ежемесячно у вас есть свободные 5 тысяч рублей, которые вы хотите направить на досрочное погашение.

Концептуально эти расчёты подойдут и для вашей ситуации, но для точных цифр придётся провести вычисления самостоятельно.

При аннуитетных платежах вы ежемесячно отдаёте банку одну и ту же сумму в счёт погашения кредита. При этом структура платежа в разные месяцы неодинакова. Обычно поначалу не менее половины составляют проценты — точные пропорции можно посмотреть в вашем графике выплат.

Досрочное погашение с сокращением срока ипотеки кажется выгоднее: экономите больше, отдаёте весь долг банку быстрее. Вот только при подсчётах для стратегии с уменьшающимся платежом есть одно но: из зоны внимания обычно выпадает разница между изначальным ежемесячным платежом и уменьшившимся.

Но можно ежемесячно добавлять к сумме, выделенной на досрочное погашение, разницу между изначальным и текущим платежами.

И в этом случае магическим образом вы выплачиваете ипотеку в тот же срок и с той же переплатой, что и при досрочном погашении с сокращением срока.

Если однажды ваша финансовая ситуация ухудшится, вы в любой момент можете отложить досрочное погашение и выплачивать уменьшившуюся сумму ежемесячно. При досрочном погашении с сокращением срока вы такой роскоши лишены.

Кроме того, некоторые банки разрешают частично погашать ипотеку онлайн только с уменьшением платежа, а для сокращения срока придётся идти в отделение. Если очная встреча с сотрудниками кредитного учреждения не для вас, этот вариант погашения отлично подойдёт.

  1. Если вы уверены, что у вас всегда будут деньги на изначальный основной платёж и 5 тысяч для досрочного погашения, для вас нет никакой разницы, как погашать: с сокращением срока или с уменьшением платежа по третьему варианту, если вы отдаёте ежемесячно одну и ту же сумму.
  2. Если вы предполагаете, что через пару лет финансовая ситуация может ухудшиться, выбирайте досрочное погашение с уменьшением платежа и учётом разницы между изначальным платежом и нынешним. Будут проблемы — перейдёте к выплатам по графику, причём вносить ежемесячно надо будет уже существенно меньше, чем на старте ипотеки. Не будет проблем — выплатите ипотеку так же быстро и с такой же выгодой, как и те, кто досрочно гасил её с сокращением срока.
  3. Если ипотека для вас и сейчас тяжёлое бремя, но вы готовы кое-как выкраивать 5 тысяч рублей ежемесячно, идите путём уменьшения платежа. Так вы будете возвращать кредит те же 8 лет, но постепенно вам будет становиться всё легче и легче. Да и сэкономить немного получится.

Дифференцированные платежи банки предлагают редко, но взять ипотечный кредит с такими условиями всё же можно. В этом случае сумма основного долга делится на равные части, проценты ежемесячно начисляются на остаток долга. Поэтому постепенно размер платежа уменьшается.

Имейте в виду, что калькулятор не учитывает досрочное погашение при первом платеже. Однако, если бы это было возможно, цифры изменились бы незначительно.

При сокращении размера платежа процесс также идёт в сторону уменьшения обоих параметров, правда, не столь быстро. Это происходит за счёт сокращения доли, ежемесячно идущей в счёт погашения основного долга.

Разницу между изначальным платежом и текущим здесь вычислять бессмысленно: она формируется в основном за счёт уменьшения процентов. И платёж будет так и так сокращаться в зависимости от энтузиазма, с которым вы будете гасить основной долг.

Статья написана по материалам сайтов: active-body.info, gingame.ru, zagorodnaya-life.ru, lifehacker.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий