Покупка доли в квартире 2019 год

Эксперты рынка недвижимости неоднократно предупреждали потребителей о рисках приобретения не полноценной комнаты в коммуналке, а доли в квартире. Тем не менее «четвертушки» по-прежнему пользуются спросом, и базы данных содержат не маленький объем подобных предложений. Сегодня Вера Семенова, член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор компании «МЭТР РОШЕ-Запад», специально для RussianRealty.ru рассказывает о некоторых нюансах этого сложного процесса, которые должен учесть покупатель доли, чтобы не попасть впросак.

— Вера Анатольевна, что из себя представляет купленная доля согласно букве закона? Правильно ли, что человек, купивший долю в квартире, стал сособственником и имеет полное право пользоваться всеми имеющимися помещениями?
— Не совсем так. Размер доли зависит от количества сособственников. В качестве примера возьмем двухкомнатную квартиру и бывших супругов без детей. Суд может «приравнять» долю каждого из них к той или иной комнате, т.е. установить порядок пользования, а не владения. Однако это не значит, что при решении одного из супругов продать свою долю, он продаст комнату. Прежнее решение суда не распространяется на новых содольщиков. Как только сособственник меняется, нужно снова идти в суд, который может пересмотреть свое решение в пользу другого сособственника. То же самое грозит при увеличении состава семьи, например, рождении ребенка.
Объяснение здесь простое. В подавляющем большинстве случаев доля права не совпадает с долей комнаты в общей площади квартиры. Получается, доля в квартире – предмет абстрактный, поэтому и продается по заниженной стоимости.

— Если все настолько зыбко, кто же решается на подобные эксперименты со своей психикой? Выходит, долю продают те, кто не сумел договориться со своими родственниками полюбовно. Не факт, что новый сособственник сможет.
— Из-за относительно низких цен доли приобретают, как правило, наименее обеспеченные покупатели, которые пока не могут купить комнату в коммуналке или отдельную однокомнатную квартиру.

— Можете таких покупателей как-то разделить по категориям, например, молодежь или люди пенсионного возраста, приезжие или москвичи?
— Как правило, доли приобретают с целью последующего выкупа квартиры целиком или прописки. В первом случае среди покупателей преобладают, скорее всего, молодежь или люди среднего возраста. Словом, те, кому пока не хватает средств ни на комнату, ни, тем более, на однокомнатную квартиру. К тому же, ситуацию осложнил недавний финансовый кризис, когда банки отказались кредитовать комнаты, и вообще ужесточили требования к заемщикам.
Для прописки приобретают доли, особенно маленькие, в основном приезжие граждане из регионов РФ и стран СНГ. Дело в том, что согласно закону новый сособственник может зарегистрироваться в квартире при наличии в его собственности доли любого размера и для этого ему не нужно спрашивать согласия других содольщиков. Отмечу, касательно членов его семьи требования законодательства иные – например, чтобы прописать кого-то из родственников, ему нужно будет оформить нотариально заверенное согласие всех сособственников, кроме детей до 18 лет.

— Неужели разница между ценой на комнату и долю настолько существенна, что, например, молодая пара готова терпеть бытовые неурядицы с соседями вместо того, чтобы взять ипотечную однушку?
— На стоимость доли влияет множество факторов: ее размер, метраж квартиры, срочность продажи, тип дома, год постройки, месторасположение, этаж, количество собственников, зарегистрированных и проживающих в квартире лиц и многое другое. В большинстве случаев цена доли занижена значительно. Например, если цены на комнаты в среднем 2,5 млн. рублей, то выручить, например, за 1/3 квартиры можно максимум 1,5 млн. рублей. Разница в миллион, по-моему, существенная.

— Насколько велика вероятность, при покупке долей столкнуться с мошенниками?
— При купле-продаже доли не приходиться говорить о мошенничестве в том виде, в каком мы наблюдаем его в сегменте реализации вторички. Здесь проблема иного рода и представляет опасность не для покупателя, а для других сособственников. Не редки случаи, когда продажа доли связана с непримиримой ситуацией между собственниками (развод, раздел имущества, наследство). Продающий долю желает «как можно сильнее насолить» сособственникам. Логика проста, покупаем долю, затем выкупаем остальные. Таким образом, покупка квартиры частями обойдется значительно дешевле, нежели покупка квартиры целиком. Другой вопрос – каким образом будет происходить выкуп оставшихся долей, собственники которых не готовы к продаже.

— Вернемся к процессу продажи. Допустим, гражданин присмотрел квартиру, в которой он выкупит долю. В чем может оказаться первая загвоздка?
— Сложности могут возникнуть у продавца доли, который согласно закону 250 ГК РФ должен получить письменный, заверенный нотариусом отказ содольщиков от покупки продаваемой доли, иначе сделка может быть оспорена в суде. Это называется «соблюдение права преимущественной покупки». Однако не всегда известны контакты второго сособственника. Он может уехать из страны, находится в местах лишения свободы или просто уклоняться от получения уведомления о предстоящей продаже доли.

— Если совладелец уклоняется от получения уведомления, можно ли как-то выйти из ситуации с меньшими потерями? Другими словами, какие действия предусмотрены законом?
— По закону, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и, если в течение этого периода другие участники не приобретут долю, либо откажутся от покупки, продавец вправе продавать свое имущество любому другому лицу. Какого-либо законного способа заставить против воли получить этот документ не существует, поэтому приходится применять обходные маневры. Самый распространенный способ — договор дарения. Для оформления договора дарения недвижимости (доли), в отличие от продажи, согласие не требуется.

— Помимо данного отказа соседей по квартире отличается ли необходимый пакет документов от обычной сделки купли-продажи?
— Нет, документы те же: три экземпляра договора купли-продажи в простой письменной форме; правоустанавливающие документы на квартиру; документы БТИ; выписка из домовой книги; согласие супруга/супруги, нотариально заверенное. Список может быть дополнен в зависимости от случая.

— Касательно договора купли-продажи, есть ли моменты, которые прописываются только в договорах купли-продажи доли?
— Физически доли не разделены. Однако если суд ранее вынес решение о порядке пользования и приравнял долю продавца к конкретной комнате, тогда в договоре можно прописать: «Отчуждаемая доля в праве общей собственности на квартиру дает право собственнику доли пользоваться Н-комнатой, а также местами общего пользования». Напоминаю, прописать-то можно, но в случае недовольства других сособственников они имеют полное право обратиться в суд, чтобы порядок пользования был изменен.
Если же порядок пользования квартирой не предусмотрен соглашением собственников долей или решением суда, первоначально необходимо определить порядок пользования жилым помещением. В остальном, договор по содержанию тот же.

— Если доля являет собой объект абстрактный, подписывается ли акт приема-передачи?
— Доля абстрактна только физически. По законодательству, акт приема-передачи нужен к любой возмездной сделке – это безопасность для сторон. Как говорится, вещественное право передано, деньги получены. Но на регистрацию договора купли-продажи он не требуется. Поэтому в интересах сторон я бы советовала включать данный пункт в договор и подписывать акт приема-передачи.

— Вера Анатольевна, ваши советы, рекомендации тем, кто сейчас задумался приобрести долю.
— Необходимо понимать, для чего доля приобретается. Если для проживания, важно узнать все о своих будущих соседях по квартире. Тем более, если квартира однокомнатная. Покупка квадратных метров «по дешевке» может обойтись постоянными скандалами, и грозит собственностью только на бумаге. Если доля покупается для прописки, особых проблем не бывает. Главное помнить, доли не просто так дешевы (относительно комнат).

Адвокат по недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

После «революционных» изменений гражданского законодательства 2013 года, изменений закона о регистрации прав лета 2016 и вступивший в силу с января 2017 года новый закон «О регистрации недвижимости» №218-ФЗ мы ожидаем роста мошенничеств на рынке жилой и не жилой недвижимости России.

В результате изменений с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о праве собственности, а действие ранее выданных свидетельств о праве собственности на недвижимость прекращено.

С 15 июля 2016 года собственность на недвижимость подтверждается только сведениями нового Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в который объединили существовавшие ранее реестр ЕГРП и Кадастр недвижимости.

Главное нововведение 2017 года – возможность регистрации прав на любой объект недвижимости на территории России в любом территориальном отделе регистрационной службы России. То есть собственность на квартиру в Москве можно регистрировать подавая документы во Владивостоке.

Аналогично можно регистрировать на квартиры и иную недвижимость обременения, запреты и т.д.

Не приходится сомневаться, что многие удобные изменения законодательства могут быть использованы не чистыми на руку гражданами. Причем, возможности добропорядочного собственника защищать свое нарушенное право с января 2017 года не упрощено а напротив потребует дополнительных расходов.

По рекомендации из одного крупного агентства недвижимости Москвы к нам обратился посетитель, который поведал историю одного мошенничества при продаже долей квартиры в конце 2016 года.

За некоторыми исключениями сама процедура и законодательное регулирование — Покупка долей в квартире в Москве в 2017 году не изменились. Порядок покупки долевой собственности квартиры, доли или долей в квартире проходят в порядке, действовавшем в 2016 году.

Вместе с тем, в 2017 году покупка доли квартиры и целиком всех долей квартиры должна проходить с учетом нового закона «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ.

Основное правило: покупка доли квартиры третьим лицом (не собственником одной из долей) возможна только если долю не купят собственники других долей квартиры или они не откажутся от покупки – преимущественное право покупки доли (статья 250 Гражданского кодекса РФ).

Согласно этому правилу продавец доли обязан уведомить о ее продаже каждого участника долевой собственности на квартиру. При этом продавец должен так же сообщить обо всех условиях предполагаемой продажи.

Иногда право преимущественной покупки создает препятствия собственнику продать свою долю по рыночной цене. Пытаясь обойти право преимущественной покупки продажу доли постороннему лицу камуфлируют дарением маленьких долей, например дарят долю соответствующую 1 кв.м. или меньше и в дальнейшем новому «дольщику» продают оставшуюся долю квартиры.

Это интересно:  Памятка квартиросъемщика: что такое депозит при съеме квартиры, как и в каких размерах уплачивается 2019 год

В настоящее время эту схему применять не стоит. Судебная практика по спорам о таких дарениях достаточно однозначна – в зависимости от конкретных обстоятельств по тем или иным основаниям сделки признают недействительными: притворными, не законными и т.д.

Покупателю следует совершать сделку на реальных условиях и перед сделкой надлежит требовать от продавца предоставить соответствующие уведомления.

Забегая вперед нужно отметить: В этой части нотариальная форма сделки с долями, предположительно, должна обеспечить защиту интересов участников долевой собственности. При подготовке сделки нотариус должен обеспечить соблюдение права преимущественной покупки доли.

Но вот касательно мелких долей – в законе не содержится ограничений для собственника о продаже или дарении доли в зависимости от ее размера. Нотариус не может запретить собственнику совершить сделку на его условиях.

Второе правило – уже несколько лет все сделки по отчуждению долей квартир совершаются только в нотариальной форме, в противном случае эти сделки – ничтожны.

Однако, установив обязательную нотариальную форму законодатель «забыл» установить для покупателей льготу – 100% защиту от споров по такой сделке.

Это означает, что нотариальная сделка НЕ является более надежной по сравнению с простой письменной формой! Скорее наоборот, часто нотариальная сделка оказывается более рискованной для обеих сторон купли-продажи недвижимости.

Покупатели и продавцы считают, что нотариус обязан обеспечить законность сделки, которую он удостоверяет, и самоустраняются от контроля за юридическим содержанием нотариального договора. При этом участники нотариальных сделок не задумываются, что понятие «законность» — весьма растяжимое. И в случае спора сам факт совершения нотариальной сделки не дает участникам сделки никаких преимуществ, гарантий или повышенной защиты.

Между тем содержание любого договора — это его условия, то есть условия на которых происходит купля продажа квартиры (или другой недвижимости). И договор должен не просто содержать сведения о квартире и ее цене, но и о порядке расчетов и передаче квартиры и много чего еще. Именно по поводу нарушения условий договора зникают споры.

Покупателю важно знать: Покупателю нужно контролировать все действия нотариуса начиная от состава истребуемых нотариусом документов и их проверки, и заканчивая условиями составленного нотариусом договора. К сожалению закон не раскрывает, какие конкретные обстоятельства, действия или документы обеспечивают законность удостоверенной нотариусом сделки и должны быть приняты во внимание перед совершением сделки.

Так же, для обеспечения законности, закон не возлагает на нотариуса конкретные обязанности проводить конкретные действия и манипуляции по юридической проверке долей, квартир, предыдущих сделок с долями и квартирами, а так же оценке полученных при подготовке сделки документов и ной информации.

В таких условиях решение нотариуса об отсутствии препятствий к совершению сделки и ее удостоверение – это субъективное мнение нотариуса в каждой конкретной ситуации. В силу закона это мнение нотариуса не является бесспорным, а потому нотариальные сделки регулярно оспаривают в суде на равне с другими.

Для Покупателей доли или всех долей квартиры действует простое правило:

1)участвуйте в подготовке сделки совместно с нотариусом,

2)самостоятельно проверяйте всю историю квартиры,

3) проверьте все условия договора, который составил нотариус.

Покупатель должен знать и понимать:

Сделка с недвижимостью – многоэтапный процесс. В случае простой сделки: купли продажи, дарения, или нескольких взаимосвязанных сделок, например альтернативные или цепочки сделок, нотариус проводит только часть работы по сделке с недвижимостью – ее удостоверение.

При этом в цепочке сделок остальные сделки могут быть не нотариальные, и обеспечить взаимосвязанное выполнение всех сделок – забота сторон сделок, а не нотариуса. Нотариус о других сделках не обязан знать, если это прямо не касается удостоверяемой сделки, например, при продаже доли несовершеннолетнего.

Кроме того, согласно закону нотариус не располагает полномочиями по проведению других этапов сделок с недвижимостью: 1) организации проведения расчетов по сделкам с недвижимостью и 2) по организации передачи недвижимости по сделке.

Напротив, для сторон сделки (покупатель и продавец, даритель и одаряемый), а тем более когда проводятся альтернативные сделки или цепочки сделок, значение имеют каждый этап сделки в отдельности и все вместе и для всех участников.

В любом случае: За обнаруженные после нотариальной сделки с недвижимостью проблемы и полную ответственность несут ее стороны, а не нотариус.

Планируя покупку недвижимости, прежде всего дорогостоящей, цель покупателя — покупка недвижимости, а не ее отдельный этап – подписание договора и его удостоверение нотариусом. Участие нотариуса на отдельном этапе сделки не является гарантией законности покупки недвижимости в целом, и даже правильного совершения данного этапа покупки.

Схема мошенничества с долями квартир много. Один из свежих известных нам случаев произошел перед новым 2017 годом. И полагаем будет применяться в будущем.

Обстоятельства сделки: Москвичу по наследству перешла квартира в одном из престижных районов Москвы с видом на Новодевичий монастырь.

С целью обмена на загородный дом москвич занялся продажей квартиры. Покупатель нашелся достаточно быстро. Документы на квартиру были собраны еще с момента оформления наследства, осталось только провести оформление сделки купли продажи и гос регистрацию.

Покупатель попросил оформить продажу квартиры на нескольких собственников, поскольку он с родителями жены меняют район (съезд), и они просят оформить доли квартиры на них.

Покупатель и его родственники оказались милыми интеллигентными и обеспеченными с виду людьми. Сам покупатель – грамотный юрист, взялся оформить сделку. У продавца был опыт оформления собственности на наследство, и продажи дачи, по этому привлекать юриста или адвоката по недаижимости не стали.

Выбрали банк, заказали ячейки. В назначенный день подписали 4 сделки с четырьмя долями квартиры.

По прошествии установленного срока продавец в МФЦ получил только один договор купли продажи на одну долю квартиры. Выяснилось, что документы на остальные три доли на регистрацию не сдавали. Найти этих покупателей не удалось. По месту регистрации они не проживали.

Согласно договору на аренду банковских ячеек за истечением срока доступа к ячейкам продавца, доступ получили покупатели и забрали из ячеек деньги.

Фишка в том, что продавец решил съэкономить и продажа квартиры проводилась по заниженной цене, поскольку была в собственности продавца менее 3-х лет, да и получена по наследству.

Очень важно, что в этой ситуации у продавца не оказалось на руках подлинников договоров купли-продажи долей этим «родственникам». Их предусмотрительно забрал покупатель ¼ доли.

Что произошло:

Фактически продавец продал мошенникам трехкомнатную квартиру за бросовую цену. Дело в том, что покупатель как-то уговорил продавца не просто продать квартиру четверым собственникам, а заключить отдельный договор купли-продажи на каждую долю с каждым из покупателей! Учитывая, что цена квартиры была значительно занижена, в соответствие с договорами продавец может требовать от покупателей уплаты цены, указанной в договоре, а не ту рыночную цену, за которую он реально продавал квартиру.

Что будет дальше, сказать не сложно:

  • У квартиры появился новый сособственник ¼ доли. Законность этой сделки, самой по себе, опровергнуть сложно, закон полностью соблюден.
  • Собственник уже сообщил о намерении вселиться в квартиру и там жить. Если продавец будет возражать, будет получено решения суда о вселении.
  1. Затратный для мошенников и потому редко применяемый. В этом случае оставшиеся доли могут быть оформлены на покупателей на основании заключенных договоров. Договоры у них оформлены в точном соответствие с законом. А срок подачи документов на регистрацию перехода права собственности в законе не ограничен. Обращаться в суд продавцу бесполезно, договоры оспорить ему не удастся. Продавцу останется довольствоваться только заниженной суммой указанной в договорах.
  2. Мошенники вселятся в квартиру и возьмут продавца измором, в результате чего продавец продаст им оставшиеся доли за бесценок.

Перспектива обвинения в мошенничестве – ничтожна. В отсутствие договором на доли доказать их наличие невозможно, как и сам факт их подписания.

Касательно стоимости доли в одном договоре — Покупатель не откажется выплатить эту небольшую сумму.

А вот отменить продажу одной доли или квартиры в целом, продавцу по видимому не удастся.

Как отменить продажу квартиры, в данной ситуации, большой вопрос. Скорее всего, это будет сделать не просто сложно, а очень сложно, если вообще возможно. Согласно закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (действовавшего на момент совершения сделки) зарегистрированное право собственности на недвижимость можно оспорить только в судебном порядке.

Покупатель не учел, что с 2013 года сделки с недвижимостью не требуют государственной регистрации и вступают в силу сразу после подписания договора.

Продавец считал, что он в безопасности, пока не зарегистрированы договоры. То есть, что пока договоры не зарегистрированы, их не существует и он ничего не обязан.

С юридической точки зрения договоры изготовлены безупречно.

Если покупатели не откажутся платить цену договора, оснований для каких-то претензий у продавца просто нет. Договоры заключены и исполнены. Собственность будет переоформлена на новых собственников.

Претензии будут скорее к продавцу, поскольку с его слов он препятствует вселению в квартиру первого покупателя, и отказывается подавать заявления на переоформление оставшихся ¾ долей квартиры на оставшихся трех покупателей.

По Гражданскому кодексу РФ отменить продажу квартиры, в данном случае, это значит признать недействительными каждый из четырех договоров купли-продажи доли квартиры.

Случаи и основания для признания сделок недействительными изложены в статьях 168 – 179 Гражданского кодекса РФ. В сложившейся ситуации с учетом полученных от продавца сведений мы не выявили наличие признаков, позволивших бы продавцу рассчитывать на положительное решение суда.

Продавец допустил типичные ошибки при продаже квартиры:

  1. Самостоятельная продажа квартиры без участия специалиста юриста или риелтора.

В данном случае продавец совершал сделку самостоятельно, не имея соответствующих знаний и опыта.

Это интересно:  Может ли управляющая компания отказаться от управления домом 2019 год

При желании сэкономить, возможно найти покупателя или продавца самому, но подготовку сделки и ее проведение необходимо доверить специалисту.

Проверку юридической чистоты квартиры при покупке может сделать только юрист по недвижимости.

  1. Экзотические требования покупателя, или условия совершения сделки.

В данном случае продавца должно было насторожить требование заключения четырех отдельных договоров, с каждым из покупателей долей.

При совершении аналогичных сделок заключается один общий договор, и он оформляется для каждого из покупателей.

Соответственно в случае возникновения вопросов при регистрации права собственности «зависнет» регистрация права у всех покупателей, а не как в данном случае. И подача документов на регистрацию по одному договору осуществляется только одновременно при наличии всех участников сделки.

  1. Подлинники заключенного договора продавец всегда держит при себе до сдачи их на регистрацию. Возможно их передавать третьему лицу – своему юристу по сделке с недвижимостью, риелтору.
  2. Расчеты, в данном случае, должны были быть взаимоувязаны, поскольку продается не доли сами по себе, а квартира как целое.

Если у Вас имеются какие-либо вопросы об изменениях в законодательство о собственности на недвижимость в 2017 году, рассмотренных выше, пожалуйста, обращайтесь к нам.

Большая часть населения России не может приобрести жилую недвижимость целиком. Гражданам с невысоким уровнем зарплат остается только купить долю в квартире. Наличие собственной небольшой жилплощади позволяет решить проблемы с регистрацией и заработком, т.к. большинство работодателей требуют от сотрудников наличия постоянной прописки в регионе трудоустройства.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ГК РФ) под этим термином подразумевают имущество, находящиеся в общей собственности двух и более лиц. В официальных документах часто доля обозначается не как помещение, а как процентное соотношение или дробная часть от общей площади жилища. Ее габариты в квадратных метрах указываются, если она была выделена в отдельную комнату. Многие люди путают совместную собственность с долевой. Первый вид правоотношений возникает, если лица, состоящие в браке, приобретают недвижимость. После развода и раздела имущества квартира станет долевой.

По статистике более 60% граждан приобретают конкретную часть недвижимости, потому что им негде прописаться. Покупка квартиры в долевой собственности решает эту проблему. Владелец сможет оформить прописку себе, а при необходимости – родственникам или другим людям. К тому же цена части жилплощади намного меньше, чем стоимость целой квартиры. Минусов у покупки долевого имущества тоже полно:

  • При продаже у других владельцев есть преимущественное право выкупа.
  • Покупка доли в квартире не всегда сопровождается оформлением на владельца отдельной комнаты. На документах гражданин получает право собственности на 1/3 или 1/2 часть недвижимости, что доставит серьезные неудобства в пользовании жилья.
  • Необходимо получать согласие других владельцев на любые действия с имуществом (прописку любых людей, кроме несовершеннолетних, ремонт, замену труб и т.д.).

Покупка недвижимости в долевую собственность регулируется ГК РФ. В статьях №131, 250, 556, 572 указаны права и обязанности сторон, владеющих частью жилплощади. Процедура продажи и покупки долей также регулируется Федеральным законом ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом ФЗ-172 от 02.06.2016 г.

Приобрести часть недвижимости может любой совершеннолетний гражданин РФ или иностранного государства. Законом разрешена покупка доли квартиры у родственников. Гражданин может воспользоваться ипотекой или рассрочкой, но банки охотнее выдают заемные средства на целые объекты недвижимости. При покупке имущества физлицу надо обратить внимание на следующие особенности имущества:

  • количество зарегистрированных лиц и сособственников;
  • размер выделенной части жилплощади.

Под этим термином подразумевают других владельцев недвижимости, обладающих собственными долями. При наличии сособственников существует 2 варианта пользования жилым помещением: по соглашению и на равных основаниях. Гражданин, решивший прописать каких-либо родственников на своей части жилплощади или сдать ее кому-то в аренду, обязан получить письменное разрешение совладельцев.

Гражданин, намеренный продать часть квартиры, которой он владеет, сможет устроить публичные торги через месяц после принятия решения из-за статьи №250 ГК РФ. Согласно этому законодательному акту, преимущественным правом на покупку обладают остальные собственники жилья, поэтому продавец обязан сначала предложить им выкупить его долевые права. Начало процедуры продажи выглядит следующим образом:

  1. Продавец в письменной форме извещает всех участников долевой собственности о намерении реализовать свою часть жилища с указанием стоимости и иных условий сделки.
  2. Гражданин собирает письменные отказы от участия в торгах. Если извещения написали все дольщики, то владелец может продать часть жилища любому гражданину.
  3. Если продавец не получил письменные отказы от всех дольщиков, то он обязан подождать 30 дней. По истечении этого срока долю объекта можно продать постороннему физлицу.

Совладельцев недвижимости часто сложно найти. Особенно это актуально в Москве, где скупкой долей занимаются для того, чтобы в дальнейшем сдавать часть квартиры (комнату) в аренду. Продавец обязан отправить уведомление по всем известным адресам. Если сведения о месте проживания участника долевой собственности найти не удалось, надо направить запрос в районную администрацию или адресное бюро, а затем представить суду документы, подтверждающие невозможность связаться с дольщиком.

Покупка доли в квартире является полностью законной сделкой, если оформляется путем заключения договора купли-продажи. В случае безвозмездного отчуждения близкому родственнику или постороннему гражданину владелец части недвижимости должен представить справку о своей вменяемости. Документ не относится к обязательным, но станет защитой от мошенничества, если физлицо решит внезапно отменить сделку через суд, сославшись на собственную недееспособность в момент подписания договора. К потенциальным рискам покупки доли в квартире относят:

  1. Плохое соседство. После покупки гражданин может невольно оказаться в эпицентре конфликта между родственниками или бывшими супругами.
  2. Отсутствие правил пользования жилым помещением. Чтобы избежать негативных последствий в виде постоянных стычек, следует попросить соседей оформить в юридической конторе официальное соглашение. При отказе можно подать на совладельцев в суд.
  3. Дробная доля. Гражданину после покупки части имущества придется подавать заявление мировому судье, чтобы тот выделил ему отдельную жилую комнату для проживания, что сопровождается дополнительными расходами.

Наличие несовершеннолетнего значительно усложняет процесс приобретения части недвижимости. По закону покупка доли в квартире совершается после того, как ребенок выпишется с жилплощади и пропишется по новому адресу. Если официальные опекуны или родители малыша попытаются продать часть недвижимости, которой они владеют, постороннему гражданину, органы опеки признают такую сделку недействительной и заведут уголовное дело относительно ущемления прав несовершеннолетнего.

Проблемы с квартирой, прошедшей процедуру приватизации, могут возникать, если хозяевами было произведено незаконное изменение конфигурации жилой площади, т.е. перенос или полный снос стен, увеличение окон и т.д. Все модификации недвижимости должны быть отображены в техническом плане. Если гражданин приобрел долю в квартире с неузаконенной перепланировкой, то ответственность за неофициальное переустройство возлагается на него. Совладельцу недвижимости придется заплатить штраф.

Процедура реализации прав на часть недвижимости начинается с информирования других дольщиков. Исключений из этого правила нет. После вручения письменного уведомления о продаже каждому совладельцу недвижимости гражданин должен подождать 30 дней или собрать официальные отказы, а затем приступить к открытой продаже долевой собственности. После того, как покупатель найден, надо выполнить следующие действия:

  1. Подготовить документы на недвижимость. Владелец должен собрать все необходимые справки и выписки, проверить актуальность данных в них.
  2. Составление договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества.
  3. Регистрация перехода права долевой собственности.
  4. Уплата НДФЛ (налога на доходы физических лиц) после получения прибыли от продажи.

Перед покупкой будущий долевой собственник обязан внимательно изучить все представленные владельцем выписки и справки. С особой тщательностью следует проверять технический план жилья. Если размеры или количество комнат, дверей, окон не совпадают, то продавец должен обратиться в БТИ, чтобы заказать новые чертежи помещений. Для заключения сделки нужны следующие документы:

  • свидетельство о праве долевой собственности продавца на недвижимость;
  • выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости);
  • выписка из домовой книги, где указано количество зарегистрированных лиц (действует 1 месяц);
  • технический и кадастровый паспорта;
  • паспорта всех участников сделки;
  • справка, содержащая основные характеристики недвижимости (количество комнат, метраж и т.д.).

Этот документ оформляется для того, чтобы зафиксировать факт передачи имущественных права от одного лица к другому. Покупка квартиры в долях всегда сопровождается составлением договора. Типовой бланк документа есть практически у каждого нотариуса. Заполняется договор купли-продажи обеими сторонами. Оформление документа требует официального нотариального заверения. Оплатить процедуру может покупатель или продавец. Договор должен содержать следующие пункты:

  • Дату, место составления.
  • Фамилию, имя, отчество, дату и место рождения, гражданство, пол, паспортные данные, адрес регистрации и проживания, банковские реквизиты продавца и покупателя.
  • Подробное описание предмета сделки и недвижимости. Обязательно указывается полный адрес жилого помещения, расположение комнаты (если она выделена по документам), квартирный номер.
  • Цена покупки.
  • Порядок, сроки, прочие условия внесения оплаты.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов на помещение, где указаны права третьих лиц и обременения.
  • Сведения о недостатках и дефектах квартиры.
  • Информация о совладельцах жилого помещения.
  • Права и обязанности сторон.
  • Ответственность участников соглашения.
  • Порядок разрешения конфликтов.
  • Порядок оплаты расходов, связанных с заключением соглашения.
  • Количество экземпляров договора купли-продажи.

Покупка доли в квартире относится к имущественным сделкам. По закону такие процедуры нуждаются в юридическом сопровождении. Заверив договор нотариально после подписания, сторона, приобретающая часть недвижимости, сможет защитить себя от недобросовестного поведения продавца. Если владелец доли решит отказаться от сделки или от соблюдения ее дополнительных условий, официально оформленный документ физлицо сможет использовать в качестве основания для возврата уплаченных денег или получения компенсации.

Документ подтверждает передачу доли имущества от одного физлица другому. Он прилагается к договору купли-продажи. Акт приема-передачи содержит описание актуального технического состояния квартиры. Если во время итогового осмотра были обнаружены какие-либо дефекты, которых не было в договоре, продавец обязан их ликвидировать. Покупатель без акта приема-передачи не сможет получить свидетельство собственника в Росреестре и вернуть часть суммы, уплаченной при покупке недвижимости (налоговый вычет). Документ заверяется нотариусом. Акт должен содержать:

  • Место и дату подписания.
  • Реквизиты договора купли-продажи.
  • Сведения о нотариальном исполнителе.
  • Всю информацию о сторонах договора.
  • Полные сведения об имуществе: количество комнат, этажность, кадастровый номер, прочие технические характеристики.
  • Данные о состоянии жилплощади, список обнаруженных дефектов.
  • Номера документов, подтверждающих отсутствие долгов по коммунальным услугам (по желанию покупателя).
  • Информацию о проведении расчетов.
  • Пункт об отсутствии претензий.
  • Подпись обеих сторон.
Это интересно:  Квалифицированная юридическая помощь при разводах 2019 год

Покупка долей в квартире часто сопровождается последующими конфликтами. Отношения между совладельцами жилища начинают портиться, когда один из собственников перекрывает другому доступ к кухне, кладовке и другим общим помещениям. Во избежание таких проблем юристы советуют официально определить порядок пользования жилым помещением сразу после покупки. На решение судьи влияют следующие факторы:

  • планировка недвижимости;
  • степень нуждаемости;
  • наличие у совладельцев другого жилья;
  • родственные связи между дольщиками.

Продавец вместе с покупателем должны посетить Кадастровую палату по месту нахождения квартиры. Это обязательная процедура, которая завершает переход прав на долю в имуществе от одного гражданина к другому. Без нее покупка будет считаться недействительной. Для государственной регистрации стороны обязаны представить в Кадастровую палату следующие документы:

  • Заявление о постановке на учет перехода прав собственности.
  • Заявление на государственную регистрацию права собственности после покупки.
  • Договор купли-продажи.
  • Акт приема-передачи.
  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Разрешение на сделку, оформленное в органах опеки (оформляется, когда собственник – несовершеннолетнее лицо).
  • Документы, подтверждающие полномочия представителей сторон соглашения по продаже доли в квартире.
  • Бумаги, подтверждающие факт отправления извещения о продаже доли всем долевым собственникам объекта недвижимого имущества. Письменное извещение, направленное совладельцам от продавца, должно содержать сведения о стоимости части жилого помещения и прочие существенные условия сделки.
  • Документы об отказе долевых собственников от покупки.
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины.

Продавцы не всегда хотят платить государству проценты от продажи части недвижимости. В такой ситуации можно оформить договор дарения. После подписания документа владельцем части жилья станет другой гражданин. Выкуп доли в приватизированной квартире по договору дарения возможен, если продавец представил справку из психоневрологического диспансера о собственной вменяемости. Если гражданин отказывается ее оформлять, то лучше с ним не заключать сделку.

Выкуп доли по договору дарения – одна из самых распространенных мошеннических схем. Она используется не только при продаже определенной части недвижимости, но и при реализации квартир, домов. Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска, т.е. с наркоманами, алкоголиками, одинокими пенсионерами. Люди этих категорий не могут полностью отвечать за свои действия, поэтому подобные договора суд аннулирует, а покупатели теряют права на часть недвижимости и уплаченные деньги.

Доля в квартире приходит через ряд сделок купли-продажи. Владельцем недвижимости на документах является не пенсионер или алкоголик, а среднестатистический трудоспособный гражданин. Выявить мошенническую схему в такой ситуации можно, изучив базу данных Росреестра о сделках с недвижимостью. Там собрана информация с 1998 года. Если за короткий период времени проведено 2-3 сделки с долей, то квартиру продает мошенник.

Продажа долей квартир в Москве довольно распространённое явление, в долевой собственности находится большинство московских квартир. Нередко эти доли настолько мизерные, буквально равны нескольким квадратным метрам. Как самостоятельный товар они на рынке недвижимости неликвидны, найти на них реального покупателя очень сложно. Как таковой спрос на доли в квартире отсутствует.

Зато для их обладателя, это как никак, собственность, хоть и в небольшом размере, но зато своя, личная и продать он ее может точно также, как если бы он совершал обычную продажу квартиры в Москве (только по стоимости намного ниже рыночной).

Постоянно возникают ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю, но другой по разным причинам ни в какую не желает выкупать долю у продающего либо не хочет продавать свою. Напомним, в статье 250 ГК РФ подробно расписана процедура продажи доли квартиры. Вкратце, это выглядит так: решившись на продажу доли квартиры, Вы должны сначала предложить выкупить её другим собственникам, письменно предупредив их об этом и дать месяц для принятия решения. Это называется преимущественным правом покупки доли.

Заметим, что часто этим правом злоупотребляют, пытаясь не купить долю у продающего, а напротив, создать ему побольше трудностей в продаже.

Некоторые собственники, отказываясь от своего права преимущественного выкупа, дают возможность посторонним людям приобрести такие доли. Для обычного человека, такие доли не представляют никакого интереса. Никто не хочет квартиру, в которой вынужден соседствовать с посторонним человеком, где постоянно придётся скандалить и воевать.

Зато огромный интерес доли представляют для профессиональных перекупщиков, намеренно их скупающих через оформление договора дарения, который лишает остальных собственников права преимущественного выкупа. Причём, чем меньше доля по размеру, тем больший интерес она вызывает.

Другим участникам долевой собственности это ничего хорошего не предвещает.

Расскажем особо неуступчивым собственникам о совершенно реальном развитии событий, которые могут произойти, если выкуп доли квартиры в Москве осуществится не надежным агентством недвижимости, а вот таким посторонним лицом.

Купив такие доли, причём за цену, которая существенно ниже рыночной, новый сособственник вступает в переговоры с владельцем основной доли об её выкупе. В случае отказа, в ход идут отработанные технологии выживания Вас из собственного жилья (самые разные, более или менее законные), создаются действительно невыносимые условия существования, часто используется психологическое давление.

К примеру, подселяется человек, недавно освобождённый из мест лишения свободы с двумя судимостями: одну за хулиганство, другую – за убийство на бытовой почве.

Или угрожают раздробить долю на множество еще более мелких частей с целью продажи их «в розницу» для постоянной регистрации по месту жительства иногородних лиц и иностранцев.

Подавляющее большинство обычных граждан ничего не могут поделать против таких действий, и часто потом сожалеют, вспоминая, как раньше «прессинговали» другого собственника и упустили реальную возможность с ним сговориться. Никакие заявления в милицию, например, о пропавших вещах, не помогут (такова реальность обладания доли квартиры). В отличие от проживания в комнате коммунальной квартиры никогда не будешь уверен, что другой собственник доли не захочет войти в твою комнату, взломав замки, не неся при этом никакой уголовной ответственности. Даже если доля квартиры соответствует комнате, это совсем не означает, что такая комната становится той площадью, где можно повесить замок на дверь. Милиция в такие ситуации не вмешивается, и решать такие вопросы остается только в ходе судебных споров за недвижимость. Однако ходить в суд в такой ситуации – пустая трата сил, денег и времени.

«Слабый» с «сильным» в одной квартире не выживет. Оказавшись жертвой профессиональных рейдеров, теперь Вам приходится играть по их правилам. Либо выкупать доли уже у них, причем, разумеется, не по рыночной цене, а по чрезмерно завышенной. Либо продавать свою им же по очень заниженной стоимости, если жить в ней Вы не захотите (кто бы сомневался).

Это очень выгодный бизнес. На таких действиях опытные перекупщики зарабатывают до 50% прибыли.

Поэтому, если Вам предоставляется возможность преимущественного выкупа (согласно статье 250 ГК РФ), ответ однозначный: надо покупать. Преимущественное право покупки направлено только на защиту Ваших интересов, давая Вам возможность как бы увеличить своё владение в общем имуществе. Как сказано в ст. 250 ГК РФ приобрести долю необходимо в течение 1 месяца со дня извещения. Это означает, что за это время Вы должны не только выразить свое согласие на покупку, но и иметь необходимую для этого сумму.

Если нет денег на данный момент, надо их найти, занять, попробуйте взять кредит под залог квартиры. А ещё лучше не прятаться, а разговаривать с участником долевой собственности, договориться об уменьшении цены, о рассрочке, но долю выкупать самим в любом случае. Он Вас поймёт, пойдёт на уступки по срокам и цене, тем более, что от посторонних покупателей он фактически получит не объявленную Вам сумму, а существенно меньшую (скидка порой достигает 30-70%).

Ещё лучше, если договориться друг с другом и продать квартиру целиком, так намного выгоднее, чем продавать её по частям. Затем поделить вырученные деньги и, например, купить комнату в Москве, которую можно будет запирать на замок не волноваться о том, что что-нибудь из Ваших вещей пропадет или кто-нибудь посторонний будет рыться в Ваших вещах.

К сожалению, достичь такой договоренности с другим сособственником чаще всего не получается.

Многие собственники долей не хотят смириться с тем, что их доля не стоит полную рыночную цену, а полагают, что она стоит столько же, сколько часть от рыночной цены всей квартиры. Например, если им принадлежит 1/2 доля (половина квартиры), то они надеются на половину рыночной стоимости квартиры, может с небольшой скидкой в цене.

На самом деле, никто не заплатит таких денег. Не потому, что покупатели такие вредные, а потому, что все понимают, что недвижимость эта проблемная.

Если у Вас возникают затруднения, помочь решить проблему, связанную с продажей доли квартиры, смогут опытные специалисты по недвижимости, которые возьмутся за продажу доли квартиры, со знанием всех нюансов и подводных камней, связанных с выкупом. К Вашим услугам срочный выкуп долей квартир в Москве.

Статья написана по материалам сайтов: www.russianrealty.ru, gordon-adv.ru, sovets.net, capitalan.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий