Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция на год, подводные камни и риски 2019 год

На рынке первичного жилья ситуация непосредственно связана с добросовестностью застройщика и полностью зависит от этого фактора. При переуступке в дело вступают факторы, связанные с добросовестностью цессионария.

Из статьи вы узнаете, как без рисков покупать жилье в новостройках. Рассмотрим основные проблемы, которые можно выявить и обойти, снизив опасности путём внимательного отношения к процедуре оформления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Квартира в новостройке приобретается не посредством заключения договора купли-продажи (ДКП), как в случае с недвижимостью на вторичном рынке (о том, как оформить сделку купли-продажи уже готовой квартиры в новостройке от застройщика, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку.). Жилье приобретается путём заключения или передачи от цессионария договора долевого участия — ДДУ (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). Процедура регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. и иной локальной и нормативной документацией, если строительство организовано строительным кооперативом или Товариществом.

Кроме стандартных форм ДДУ, которые заключаются с застройщиком, существуют следующие виды сделок на первичном рынке:

  1. Паевой взнос, или взнос в ЖСК, который может вноситься задолго до начала строительства, без оформления строительной документации. Ориентирован на строительство кооперативного дома.
  2. Инвестирование – разновидность долевого участия, при котором стоимость объекта может изменяться в силу объективных обстоятельств.
  3. Приобретение векселя предполагает покупку ценной бумаги, по которой впоследствии обещается получение жилья.

Эти разновидности следует учитывать, чтобы не столкнуться с непредвиденным поворотом событий.

Эксперты считают, что выбор способа покупки и нюансы сделки зависят от цели заинтересованных лиц. Каждый из видов сделок с недвижимостью имеет свои плюсы и минусы. Они советуют ориентироваться на следующие критерии:

  1. Проверить статус девелопера – организатора строительства (если передачей квартир занимается он) и компании застройщика. Имя застройщика и его реальных результатов является основным показателем.
  2. Желательно попасть на строительную площадку объекта новостройки или найти её аэрофотосъёмку, чтобы убедиться в развитии строительства.
  3. Посетить офис продаж и проверить всю необходимую документацию застройщика.
  4. Ориентироваться на заключение ДДУ, а не других форм договоров. Вносить оплату только по факту регистрации документа в Росреестре.
  5. Учитывать, что ранние стадии строительства наиболее выгодны, но обеспечивают максимальный риск.
  6. При обнаружении недобросовестных действий – расторгать договор в судебном порядке.

О том, как оформить сделку купли-продажи квартиры в новостройках от собственников, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о том, как выгодно купить квартиру от подрядчика.

Халатность при проверке правоспособности застройщика – самая распространённая причина, несущая имущественный и моральный ущерб. В деталях она выражается следующими ошибками:

  • отсутствие точных сведений о застройщике;
  • неэффективная проверка пакета учредительной документации;
  • халатность при проверке лицензии и разрешения на строительство;
  • игнорирование факта неоформленной земли для строительства;
  • отсутствие сведений о способе инвестирования строительства;
  • ставка на дешевизну объекта, а не на его качество;
  • покупка по акции, снижающая внимание к деталям;
  • затягивание сроков оформления ДДУ, что приводит к увеличению стоимости;
  • затягивание в раскрученный бренд нового микрорайона;
  • отсутствие конкретики при согласии на оформление ДДУ;
  • ориентация на дешевизну площадей в ущерб удобству планировки.

Перечисленные и иные ошибки можно рассматривать в качестве таковых только при условии:

  • нарушения нормативов законодательства;
  • отсутствия осознанного выбора.

В первом случае строительство может быть заморожено на неопределённый срок. А во втором случае дольщик получит неожиданный результат, который его может не удовлетворить.

Основная степень риска в его критическом выражении может проявиться в нижеследующем:

  1. Цель открытия строительной компании – мошенничество и заведомо преступный умысел.
  2. Застройщик проявил халатность, и не надлежаще оформил пакет документов, вступив в конфликт с администрацией.
  3. Некомпетентность застройщика может обернуться банкротством.

Такие случаи в той или иной степени относятся к зоне риска, приводя к замораживанию стройки с банкротством или без банкротства, как альтернатива – к требованию дополнительных инвестиций для продолжения строительства.

Менее значимые, но существенные риски, нарушающие интересы участников строительства, могут выражаться в нижеследующем:

  • уменьшении площади здания;
  • ухудшении качества жилья;
  • отсутствии или недобросовестно проведённом ремонте;
  • затягивании сроков сдачи объекта;
  • отказе компании от оформления права собственности.

Чтобы избежать рисков, нужно проявить внимание к следующим фактам:

  • истории компании;
  • деловым качествам и биографии учредителей;
  • специфике коммерческого предложения.

Эту задачу можно выполнить, проведя мониторинг отзывов на форумах, и официальной информации, выложенной на сайте компании.

При изучении учредительной документации следует предпринять следующее:

  1. Проверить учредительную документацию и пакет документов на разрешение и проведение строительных работ.
  2. Убедиться, что лицензия актуальна и срок её действия не завершается до окончания срока предполагаемой сдачи объекта.
  3. Проверить оформление аренды на земельный участок под строительство или его оформление в собственность.
  4. Проверить положения типового договора: сроки сдачи и стоимость объекта должны быть вписаны обязательно. Стоимость квартиры должна указываться в твёрдой сумме, технические параметры здания и квартиры – в м 2 .
  5. Посмотреть технический план здания и проверить его удостоверение отделом градостроительства и архитектуры.
  6. Проверить финансовую стабильность учредителя наличием документации о страховании строительства или поручительством банка. В этом случае гарантировано получение компенсации за вложения в случае непредвиденного развития событий.

При проверке вышеобозначенной документации, целесообразно задать следующие вопросы:

  1. Как долго застройщик работает на строительном рынке, сколько объектов строительства прошли успешную госприёмку.
  2. Стабильна ли установленная стоимость на квартиру, может ли она измениться при определённых обстоятельствах.
  3. Допускается ли изменение параметров жилья, изменение качества застройки и предоставление обещанных договором услуг.
  4. Какие формы ответственности предусмотрены для застройщика, если он допустит изменения параметров или качества. Формы ответственности за пропуск сроков сдачи объекта.
  5. Перспективы оформления придомовой территории, проект её оформления.
  6. Условия передачи квартир в собственность, кто должен оформлять регистрацию собственности.
  7. Каковы страховые и финансовые гарантии учредителя и инвестора.
  8. Попросить показать имеющуюся документацию.

Если клиент компании не обладает достаточной юридической компетентностью, то ему следует подойти на собеседование с юристом или риэлтором.

  1. Самое распространённое мошенничество – взимание денежных средств на стадии котлована. После продажи достаточного количества квартир, с получением установленного договором первого, а иногда – и последующих взносов, компания, заключившая договора, растворяется. Обычно в таких случаях договора оформляются цессией через подставную фирму.
  2. Взимание первого взноса допускается только после регистрации ДДУ. Мошенники зачастую получают средства до регистрации договора, или по ПДДУ. Их хитрость в том, что они не имеют намерения не только строить здание, но и оформлять положенную документацию, разрешающую строительство. Часто в таких компаниях оформляют на руководящую должность подставных лиц. Или имущество учредителя находится в залоге у банка.
  3. Продажа по поддельным документам совершается реже. Представившись представителями застройщика, такие преступники стараются заключить договора в короткий срок, получив максимальное количество денег от доверчивых граждан.
  4. Двойные продажи. По преимуществу осуществляются по настоящим документам. Ссылаются на техническую ошибку в договоре, составляя один и тот же документ на нескольких граждан. схема рассчитана на то, что деньги по ДДУ будут получены до регистрации, а о так называемой ошибке – второй и последующий дольщики узнают только в Росреестре.

Первый покупатель сможет зарегистрировать договор, а остальных ждут длительные судебные тяжбы. Так как ссылка на техническую ошибку освобождает от уголовной ответственности – многие недобросовестные компании используют именно такую схему.

Покупка квартир в новостройке несёт существенную долю рисков. Чтобы их избежать, покупая жилье, следует проверить компанию, её учредителей и пакет документов, необходимых для строительства. Застройщику нужно задать вопросы о перспективах новостройки и гарантиях дольщика. Деньги следует вносить только после регистрации ДДУ, что существенно снизит риски.

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание 2019 году. Как не ошибиться с выбором на столь большом рынке предложений от застройщика. Строительство многоквартирных домов во многих городах России идет достаточно активно. Многие покупатели выбирают жилье именно в таких домах, а не на вторичке. На это есть немало причин: покупка в новостройке часто обходится дешевле. Застройщики стараются привлечь клиентов и предлагают скидки, особенно на ранних этапах строительства.

Прежде всего нужно представлять, как происходит покупка жилья в новом доме. Сориентироваться поможет пошаговая инструкция актуальная для 2018 года. Чтобы правильно выбрать объект, застройщика и оформить все грамотно, покупателю необходимо:

  • Определиться с районом, бюджетом покупки, найти подходящее предложение. Действовать можно самостоятельно или с помощью риэлтора;
  • Досконально изучить информацию о застройщике: посетить офис строительной организации, посмотреть документы, пообщаться на форумах с другими клиентами продавца;
  • Осмотреть выбранный объект. При осмотре прежде всего стоит обратить внимание на стены: проверить герметичность швов, посмотреть, хорошо ли выровнены углы и сама поверхность. Необходимо убедиться в отсутствии щелей, которые свидетельствуют о грубом нарушении строительных стандартов. На стенах не должно быть мокрых или темных пятен: такая стена начнет промерзать, на ней может появляться грибок. Если квартира продается с отделкой, также нужно проверить ее качество;
  • Подписать договор купли-продажи. Если все устраивает, можно подписывать соглашение. Лучше всего это делать с помощью независимого юриста;
  • Внести оплату за жилье (в зависимости от условий соглашения она может быть полной или частичной).

После окончания строительства клиент осматривает квартиру и при необходимости предъявляет претензии. После устранения недостатков подписывается акт приема-передачи, покупатель получает ключи и оформляет жилье в собственность.Все замечания должны фиксироваться документально. Не стоит доверять обещаниям застройщика моментально все исправить. Это распространенная ошибка покупателей, но заставить строителей что-то сделать в таких случаях бывает трудно.

Переезжать в новую квартиру и ремонтировать ее лучше после получения документа о собственности. До этого момента на осмотр жилплощади могут приходить сотрудники БТИ. Если они обнаружат различия с тем, как жилье выглядело после ввода в эксплуатацию, то могут потребовать придать ему первоначальный вид.

Оформлять право собственности можно как самостоятельно, что будет дольше, но дешевле, так и с помощью агентства недвижимости. Для получения выписки из ЕГРП нужно предъявить в регистрационную палату документ о запуске в эксплуатацию, а также акт приема-передачи. Это можно сделать в Росреестре или МФЦ.

Когда свидетельство получено, пора идти в паспортный стол и прописываться. С собой необходимо взять паспорта членов семьи, документ о праве собственности, выписку с прежнего места жительства и заявление от каждого из будущих жильцов.

Мало кто может позволить себе купить недвижимость на собственные средства. Для многих россиян единственным вариантом обзавестись жильем становится ипотека.

Если человек хочет воспользоваться одной из ипотечных программ, он сначала заключает с застройщиком договор бронирования. Это соглашение предоставляется кредитору вместе с паспортом, документами о доходах и другой документацией по требованию банка.

Если кредит будет одобрен, подписывается трехстороннее соглашение. Сторонами являются банк, заемщик и строительная организация. Затем сделка регистрируется, и через 10 дней клиент получает выписку из ЕГРП.

Условия ипотеки зависят от того, какие документы готов предоставить клиент. Поскольку ипотека – кредит долгосрочный, от заемщика требуется хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и наличие стабильного дохода. От льготников (молодые и многодетные семьи, чернобыльцы, работники бюджетной сферы и так далее) потребуется подтверждение права на льготы.

Когда люди покупают квартиру в строящихся домах, необходимо заключить предварительный договор долевого участия. Так как объекта недвижимости на момент его подписания еще не существует, нужно проверять наличие в договоре следующих пунктов:

  • Фиксированная цена, которая может измениться только в результате расхождения с фактической площадью после проведения замеров БТИ;
  • Полное описание объекта с указанием адреса и технических параметров;
  • Срок, в течение которого жилье будет построено и передано дольщикам;
  • Ответственность, которую несет застройщик за нарушение обязательств;
  • Необходимость внесения застройщиком коммунальных платежей с момента ввода жилья в эксплуатацию до момента заселения.

Как правило, продавец сам передает такие договора в уполномоченные органы для регистрации. Срок их подачи также должен быть зафиксирован в соглашении.

Владельцу жилья коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приемки и получения ключей. Обычно это происходит через определенное время после заселения.

Чаще всего люди покупают жилье не для инвестиций, а для улучшения своих жилищных условий. Если покупателю нужно продать свою недвижимость и купить квартиру большей площади, поможет такая схема, как зачет вторичного жилья. Существует два способа реализации этого проекта:

  1. Клиент и строительная организация подписывают договор о реализации вторичного жилья. Продажей жилплощади занимается или штатный специалист застройщика, или риэлторское агентство по договоренности. В соглашении указываются сроки, за которые предстоит реализовать квартиру: в среднем это около трех месяцев. Одновременно ставится бронь на жилье в новостройке. Если за оговоренный срок квартира не будет продана, бронь снимается.
  2. Застройщик сам выкупает у клиента вторичное жилье и делает это, как правило, сразу. Такая сделка не слишком выгодна для клиента, который теряет до 30% стоимости жилья. Но иногда строители принимают квартиры в зачет только на таких условиях и получают неплохую прибыль от их продажи. Кроме того, продать и купить жилье по такой схеме можно максимально быстро, поэтому некоторые покупатели выбирают такой вариант.

Тип договора о приобретении жилья в новом доме зависит от стадии, на которой находится строительство. Это может быть договор долевого участия, купли-продажи, а также переуступки прав требования.

Перечень документов, необходимых для заключения договора, может отличаться. Но существует общий список, включающий в себя следующие бумаги:

  • Соглашение, подтверждающее участие в долевом строительстве;
  • Паспорта и заявления всех, кто участвует в сделке;
  • Проектная декларация;
  • Документы о праве собственности на землю;
  • Кадастровый план;
  • Разрешение на строительство дома от государственных органов;
  • План объекта с обозначением адреса, количества и этажности помещений;
  • Квитанция об оплате пошлины.

Также в комплект документов входит согласие супруга, заверенное нотариусом, и свидетельство о браке. В случае покупки квартиры в ипотеку клиент предоставляет договор с банком и закладную, оформленную в установленном законом порядке.

Процесс оплаты купленной квартиры не представляет ничего сложного, но нужно знать, как это сделать правильно. Она производится сразу после заключения соглашения и его государственной регистрации. Деньги переводятся на расчетный счет строительной компании. Во многих случаях сначала переводится часть денежных средств, а остальная сумма выплачивается в рассрочку.

Иногда применяется и аккредитивная форма расчетов. При такой форме деньги за купленную недвижимость поступают на аккредитив – специальный счет в банке. Согласно условиям аккредитива строительная компания получает средства только тогда, когда право требования по ДДУ перейдет к покупателю. Другими словами, до официальной регистрации сделки застройщик денег не увидит.

Несколько иначе обстоит дело с квартирами, которые оформляются через ЖСК. Для покупки жилья в жилищно-строительном кооперативе будущий владелец должен выплатить пай. Поскольку эти действия не подлежат регистрации, такая сделка считается довольно рискованной, но тем не менее законной.

Покупая квартиру в новостройке, человек получает возможность приобрести просторное жилье по сравнительно низкой цене. Но подводные камни тоже существуют, и предугадать проблемы иногда не может даже опытный юрист. Вот основные риски, с которыми сталкивается покупатель такого жилья:

  • Внезапная заморозка строительства;
  • Затягивание сроков со стороны застройщика (долгострой);
  • Оформление договора с нарушением прав покупателя;
  • Отсутствие коммуникаций или проблемы с их вводом в строй;
  • Нарушение норм пожарной безопасности;
  • Низкое качество построенного жилья (когда, например, при строительстве используются дешевые ненадежные материалы).;
  • Земля, на которой построен дом, имеет другое назначение или была оформлена по договору аренды.

Определенных проблем можно избежать, если заключать сделку в присутствии нотариуса. Лучше немного потратиться, но быть уверенным, что договор соответствует закону и в будущем не возникнет проблем.

Некоторые предпочитают приобретать недвижимость еще на стадии котлована. Такая покупка позволяет сэкономить до трети стоимости, к тому же клиент может обсудить со строителями детали проекта. Но всегда есть риск, что возникнут трудности со своевременной сдачей дома. Застройщик может неправильно оценить свои возможности: иногда у него не хватает средств, и проблемы с контролирующими органами тоже случаются.

Так что спешить с покупкой квартиры не стоит. Предложений на рынке недвижимости немало, но и недобросовестных компаний на нем тоже достаточно. Сначала нужно рассчитать свои возможности, определиться с застройщиком и тщательно его проверить.

Покупатели часто интересуются, как проверить строительную компанию. Прежде всего стоит ознакомиться с документацией: учредительными документами, годовыми отчетами, аудиторским заключением о деятельности за последний год.

Также желательно убедиться в том, что застройщик не был ответчиком в судах. Для этого надо зайти на сайт http://kad.arbitr.ru/ и проверить картотеку по ИНН строительной компании. На другом ресурсе можно произвести проверку по судам общей юрисдикции: https://sudrf.ru/index.php?id=300#sp.

Стоит поискать и отзывы в интернете. Если негатива слишком много, это повод насторожиться. Но и хвалебным отзывам в огромном количестве доверять не стоит: скорее всего они заказные.Также стоит обратить внимание на поведение продавца. Застройщики с подмоченной репутацией часто проводят агрессивную маркетинговую политику, занимаются демпингом, настаивают на срочном заключении соглашения.

У покупки квартиры в новостройке есть немало преимуществ. Клиент получает юридически чистое жилье без сомнительного прошлого, с новыми коммуникациями и удобной планировкой. Банки тоже часто одобряют ипотечные кредиты на такое жилье. Но поскольку существует риск встретиться с недобросовестным застройщиком, нужно проявлять бдительность. Если не пожалеть времени и вникнуть во все тонкости оформления, можно совершить безопасную и выгодную сделку.

Недвижимость в новостройке может реализовываться по оптимальным ценам, особенно когда район только обживается. Спонсировать покупку готовы банки, если, например, молодая семья решит покупать квартиру в новостройке с использованием средств материнского капитала и ипотеки.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Вся информация о недвижимости размещается в офисе застройщика и продавца, а также на их электронных ресурсах.

Покупателю нужно обратить внимание на наличие следующих документов и фактов:

  • лицензия строительной организации и разрешение на застройку;
  • срок сдачи дома в эксплуатацию и передача квартиры (должен быть точно обозначен в договоре) – если планируется покупать квартиру по сделке долевого строительства;
  • наличие плана развития местности – в обязанности застройщика часто вменяется создать благоустроенную инфраструктуру, правило действует в отношении крупных строительных компаний, которые берутся возводить целые микрорайоны;
  • если квартира приобретается в новостройке, которую курирует жилищно-строительный кооператив, то необходимо проверять ее надлежащий правовой статус, наличие учредительных документов, регистрации в ФНС, приобретение квартиры в ЖСК возможно только после полной оплаты членского взноса;
  • документ, который подтверждает право собственности или бессрочной аренды на землю.

Приобретать недвижимость следует только по договору купли-продажи, если собственник покупает квартиру в готовой новостройке. Предусмотрена возможность участия в долевом строительстве, но решаться на такую сделку нужно, будучи уверенным в абсолютной надежности застройщика.

Не рекомендуется приобретать недвижимость по другим альтернативным сделкам – займа, уступки права требования или предварительного договора продажи.

При выборе квартиры в новостройке следует учитывать репутацию застройщика. Желательно, чтобы компания работала на рынке строительных услуг не меньше 5 лет. Внимание также нужно уделять техническому состоянию и особенностям новостройки.

Следует заранее узнать, из какого материала изготовлены стены квартиры, какие стройматериалы использовались при возведении несущих перегородок и других элементов дома.

Желательно заранее убедиться в хорошей шумоизоляции, так как позже это может быть большой проблемой, и собственникам квартир придется делать такую изоляцию за счет собственных средств.

Проверить квартиру в новостройке можно, обратившись в офис компании или посетив сайт. Там же можно ознакомиться с учредительной документацией организации, планом развития местности, правоустанавливающим документом на земельный участок.

Предусмотрена возможность подача запроса в Росреестр. Это нужно для того, чтобы удостовериться в надлежащем собственнике недвижимости и отсутствии обременений. Осматривать и покупать нужно конкретную квартиру, что особенно актуально при договоре долевого участия или участия в ЖСК.

В сделке нужно обязательно прописать индивидуализирующие признаки квартиры – ее площадь, расположение, точный адрес, технические параметры.

Если же этого не будет сделано, то недобросовестный управляющий строительной компании или ЖСК может отказаться передавать квартиру и через суд потребовать расторгнуть сделку. Полученные средства могут быть расценены в качестве спонсорской помощи на постройку дома. Индивидуализирующие признаки квартиры – существенное условия договора купли-продажи недвижимости.

Сделка оформляется путем заключения договора купли-продажи недвижимости или долевого участия в строительстве. Одновременно новый собственник получает право общей собственности на общее домовое имущество и земельный участок под домом, что также можно оформить отдельной выпиской из ЕГРН.

Договор долевого участия подлежит обязательному страхованию. Решаться на покупку недвижимости следует только при небольшой длительности стройки и прочной репутации строительной организации.

Приобретать квартиры от застройщика выгодно потому, что он не будет делать наценки, в отличие от посредников. Можно обратиться в отдел продаж строительной компании. Для этого нужно непосредственно обратиться в офис компании.

Желательно также проследить, кто будет подписывать договор купли-продажи от имени компании застройщика. Если это будет сторонняя организация, реализующая квартиру по договору комиссии, то, значит, застройщик сотрудничает с риэлтором и передает квартиры на продажу непосредственно через него.

Сумма материнского капитала в 2019 году будет составлять 453 тыс. руб. 26 коп. – согласно ФЗ от 29.12.2006 № 256. Индексация этой суммы не планируется. Средств капитала вряд ли будет достаточно для того, чтобы купить сразу квартиру в новостройке. Но ими можно расплатиться по первому взносу сделки ипотеки или долевого участия.

Воспользоваться средствами капитала можно не дожидаясь, когда ребенку будет 3 года. Для использования денег нужно сначала оформить в ПФР сертификат, подтверждающий право на получение помощи от государства. Далее, после регистрации сделки купли-продажи или долевого участия, покупателю следует обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении средствами маткапитала.

Сумма поступит на счет продавца в течение 30 дней после проверки объекта недвижимости и одобрения сделки. Квартира должна быть переведена в общую долевую собственность всех членов семьи.

Банки соглашаются выдавать жилищные займы под залог квартиры в новостройке. Многие кредитные организации напрямую сотрудничают с застройщиками и готовы предоставить ипотечный кредит на относительно выгодных для заемщика условиях.

Для оформления ипотеки потребуется, чтобы покупатель, а в некоторых случаях и члены его семьи, подтвердили свою платежеспособность. Для этого они представляют справку о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Супруг заемщика автоматически будет участвовать в договоре в качестве созаемщика, если только в брачном договоре не откажется от совместно нажитой квартиры.

Договор ипотеки подлежит государственной регистрации. Сделка должна быть застрахована за счет средств заемщика. В выписке о праве собственности из ЕГРН информация об обременении на квартиру в виде залога обязательно указывается.

К договору прилагается график погашения платежей по ипотечному займу, нарушать который нежелательно, чтобы не получать штрафы, неустойки, пени либо дополнительные проценты.

Индивидуальные условия ипотеки могут устанавливаться банками самостоятельно.

Квартиры в рассрочку приобретать менее выгодно, так как застройщик и его посредники не желают терять выгоду. Даже если она предусматривается, то на короткий срок, который вряд ли будет больше года.

Стоимость квартиры в рассрочку может быть несколько выше из-за необходимости страхования. Возможно начисление по договору процентов, если покупатель недвижимости не смог вовремя погасить рассрочку.

Как купить нежилое помещение в новостройке от застройщика? Смотрите тут.

Продажа квартир на стадии котлована возможна при оформлении сделки долевого участия или при вступлении в члены ЖСК. Эксперты крайне не рекомендуют связываться с застройщиком, если он предлагает приобрести «гипотетическую» квартиру по невысокой цене.

Велика вероятность столкнуться с ненадежными контрагентами, которые после получения денег могут начать банкротство компании либо вовсе скрыться от покупателей и правоохранительных органов.

Передавать сумму за квартиру или ее часть следует только, будучи на 100% уверенным в положительной деловой репутации и прочном финансовом положении организации-застройщика.

Универсальной пошаговой инструкции для покупки квартиры в новостройке не предусмотрено.

Главное, чтобы покупатель был уверен в надежности продавца и застройщика и располагал для заключения сделки достаточными финансовыми средствами.

Для покупки квартиры в новостройке необходимо:

  • выбрать подходящий объект недвижимости;
  • проверить документацию застройщика и техническое состояние недвижимости;
  • оформить сделку купли-продажи или долевого участия;
  • зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Способ и форма оплаты должны быть согласованы с продавцом. Деньги могут перечисляться безналичным способом или заранее помещаться в банковскую ячейку. Расходы на хранение средств в банковской ячейке несет покупатель.

Для покупки квартиры понадобятся:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Правоустанавливающие документы не недвижимость.
  3. Договор ипотеки, долевого участия (при необходимости).
  4. Документы, подтверждающие получение денег.

Если квартира покупается доверителем, то понадобится нотариально подтвержденная доверенность от покупателя на сделку.

Образец договора купли-продажи квартиры здесь,

образец акта приема-передачи квартиры в новостройке здесь.

Жилье может приобретаться:

  • по договору купли-продажи;
  • по сделке долевого участия – после завершения строительства и ввода новостройки в эксплуатацию собственник получает свою квартиру по акту приема-передачи;
  • по договору обмена (например, на некоммерческое помещение или грузовой автомобиль);
  • по договору займа, когда покупатель передает деньги продавцу, а тот якобы оставляет у него в залоге квартиру, есть риск, что такая сделка может быть признана притворная.

Возможно оформление предварительного договора купли-продажи, в котором стороны согласуют все условия будущей сделки. Наличие такого договора необязательно означает, что сделка состоится в будущем.

В 2019 году регистрация права собственности проводится в Росреестре. Для этого понадобится предоставить:

  • паспорт покупателя;
  • договор купли-продажи, ипотеки или долевого участия (правоустанавливающий документ);
  • технические документы на недвижимость;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Документы также можно подать через сервис «Мои документы» (МФЦ) или на портале государственных услуг.

Для этого нужно обратиться в ИФНС по месту нахождения объекта недвижимости. Сумма вычета не может быть больше 250 тыс. рублей. Если покупатель состоит в браке, то вычет за общую квартиру может получить один из супругов – по договоренности.

К заявлению нужно приложить правоустанавливающие документы на квартиру в новостройке и ИНН плательщика НДФЛ. Процедура доступна только плательщикам подоходного налога.

Можно ли купить квартиру в новостройке по ипотеке? Информация здесь.

Какие документы нужны для квартиры в новостройке? Подробности в этой статье.

Есть возможность столкнуться с недобросовестными застройщиками и продавцами, особенно если своевременно не проверить документы на недвижимость. Компания может объявить себя банкротом, забрав деньги долевых участников и оставив их практически ни с чем. Подобное должно пресекаться правоохранительными органами, а ущерб покупателям возмещается в судебном порядке.

Покупка квартиры в новостройке не составит большого труда. Важно проверять надежность застройщика и передавать деньги только при полной уверенности в контрагенте и надлежащем состоянии жилплощади.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

В 2019 году одним из самых дешевых методов приобретения жилья является покупка квартиры в новостройке, поскольку стоимость таких квартир заметно ниже рыночного уровня. Однако, покупка жилья в новостройке сопряжена с определенными рисками, о которых нужно знать.

Но какие еще существуют преимущества покупки квартиры в новостройке помимо низкой цены? Как грамотно купить квартиру у застройщика без обмана? Как выглядит процедура покупки новостройки? Ниже вы узнаете ответы на эти вопросы.

В общем случае порядок покупки новостройки выглядит так – заключение договора покупки, регистрация соглашения в Росреестре и регистрация прав собственности на квартиру по завершении строительства. Сам договор купли-продажи можно скачать у нас.

Чтобы заключить договор покупки, необходимо связаться с компанией-застройщиком. Следует понимать, что в случае новостройки нельзя заключить обыкновенный договор-купли продажи, поскольку этот контракт распространяется только на готовые объекты.

Чаще всего купить квартиру в новостройке правильно можно с помощью таких соглашений:

  • договор долевого строительства, с которым можно ознакомиться по ссылке. После заключения такого соглашения покупатель становится дольщиком. Данный договор является самым безопасным, поскольку участие в долевом строительстве в России регулируется с помощью достаточно жестких законов, которые защищают интересы дольщика. Если застройщик объявит банкротство, то строительство может быть продолжено с помощью участия в государственных программах по финансированию незавершенного жилья;
  • договор цессии, образец которого находится здесь. Такое соглашение фактически гарантирует покупателю не саму квартиру, а право требовать квартиру по завершении строительства. Договор цессии также защищается законом, а обманутый покупатель имеет право на компенсацию;
  • паевой договор. Данный способ подразумевает создание строительного кооператива, в который будущие жильцы вносят деньги, которые могут быть потрачены исключительно на строительство, а также на решение смежных проблем (установки коммуникаций, оформление документов на новостройку и так далее). Такие соглашения слабо регулируются государством, а в случае банкротства пайщики не имеют права на государственную компенсацию.

Для заключения какого-либо договора покупки жилья в новостройке обычно нужен только паспорт. В свою очередь будущий дольщик имеет право потребовать у застройщика документы на дом (разрешение на строительство, учредительные документы и так далее).

Если квартира покупается на основании договора цессии или соглашения долевого строительства, то после подписания необходимо зарегистрировать договор в Росреестре для возможности получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Для этого вам понадобятся такие документы:

  • заявление о регистрации;
  • паспорт;
  • согласие супруга, которое заверено у нотариуса;
  • проектная документация на квартиру (ее обязан выдать застройщик по первому требованию дольщика);
  • квитанция об оплате госпошлины.

После сдачи квартиры в эксплуатацию дольщик обязан зарегистрировать права собственности, а сделать это можно также в отделении Росреестра с помощью таких документов:

  • заявление о регистрации имущественных прав;
  • договор с застройщиком;
  • паспорт;
  • акт приемки квартиры (убедитесь, что в нем стоит подпись застройщика). Скачать акт приема-передачи можно отсюда;
  • кадастровый паспорт и экспликация квартиры (можно получить в БТИ или у застройщика);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Основным методом покупки квартиры на первичном рынке является приобретение жилья на этапе строительства. Еще одним хорошим методом являются ипотечные программы и покупка квартиры у дольщика в новостройке. Покупка готового жилья у застройщика на первичном рынке имеет массу преимуществ:

  • низкая цена. Эконометрические исследования показывают, что обычно цена квартиры в новостройке ниже на 10-30% по сравнению с рынком вторичного жилья, поэтому такую квартиру могут позволить себе люди, которые остро нуждаются в жилье;
  • инвестиционная привлекательность. Купить квартиру в новостройке у застройщика можно не только для проживания, но и для перепродажи. Дело в том, что после сдачи жилья в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается на 20-40%, поэтому рынок первичного жилья является хорошим объектом для инвестирования;
  • нет старых владельцев. При покупке жилья на вторичном рынке всегда существует риск, что у продавца есть родственник, который может оспорить сделку, что привет к расторжению договора и выселению покупателя. Рынок первичного жилья по понятным причинам лишен этого недостатка;
  • есть рассрочка. Обычно компания-застройщик с целью привлечения инвестиций продает квартиры в рассрочку. Рассрочка может подойти людям, которые хорошо зарабатывают, но не имеют больших сбережений;
  • отличное состояние инженерных коммуникаций. Многие квартиры в старых домах невыгодны тем, что они имеют ужасные инженерные коммуникации (электропроводка, канализация, водопровод и так далее). Новостройки лишены этого недостатка.

Однако, приобретение квартиры в новостройке сопряжено с определенными рисками. Главным риском является то, что в случае покупки жилья на этапе строительства человек фактически получает не само жилье, а только лишь право требовать квартиру по окончании всех строительных работ. Существуют и некоторые другие проблемы:

  • банкротство застройщика. На практике широко встречаются ситуации, когда люди вкладывают деньги в жилье, но на определенном этапе оказывается, что застройщик не может продолжать строительство, поскольку у него закончились деньги. В таком случае дольщик может остаться без денег и без жилья. К счастью, сегодня на многие объекты строительства распространяются программы о государственном финансировании объектов незавершенного строительства в случае банкротства застройщика, однако процесс достройки может серьезно затянуться;
  • срыв сроков. В ряде случаев застройщик может переносить сроки сдачи объекта дольщикам. При этом дольщикам за каждый день просрочки полагается определенная компенсация, однако перенос может создать трудности людям, которые остро нуждаются в жилье;
  • невозможность оценить внешний вид квартиры до ее сдачи в эксплуатацию. Исследования показывают, что достаточно часто при сдаче квартиры дольщикам оказывается, что квартира не соответствует своему проектному плану. Основные проблемы – неверное расположение комнат, несоответствие площади, другое расположение дверей и так далее.

При выборе жилья в 2019 году необходимо придерживаться специальных рекомендаций, которые заметно снижают вероятность быть обманутым и позволяют безопасно купить квартиру в новостройке. Покупка квартиры в новостройке должна осуществляться с учетом следующих советов:

  • ценовая политика. В среднем цена квартиры в строящейся новостройке на 10-20% ниже, чем стоимость в аналогичной по качеству квартиры, которая продается на вторичном рынке. Если вы встретили квартиру, которая продается по гораздо меньшей цене, то это повод насторожиться. Такую квартиру покупать не рекомендуется, поскольку существует вероятность того, что застройщик мошенник или потенциальный банкрот;
  • расположение и история фирмы. Посетите строящийся объект и попросите сообщить вам адрес главного офиса. Посетите его и убедитесь, что офис действительно существует. Если вам сообщат, что офис расположен в другом городе, то попросите сообщить вам адрес филиала, который расположен в вашем городе. Если окажется, что в вашем городе нет филиала, то от покупки квартиры нужно отказаться. Также имеет смысл изучить историю компании, и, если компания существует достаточно долго, то это хороший знак;
  • сведения об инвесторах. По закону застройщик должен сообщить имена всех основных инвесторов, которые вложили деньги в объект. Нормальной признается ситуация, когда в дом вкладываются различные люди и компании. Также неплохой является ситуация, когда главным инвестором является сама строительная компания. Если же во время проверки сведений об инвесторах окажется, что инвестиционных проектов очень много, но все они зарегистрированы на одно лицо, то существует большая вероятность того, что строительный проект является мошенническим;
  • проверка документов. По первому требованию дольщика строительная компания должна предоставить следующие документы на объект строительства – договор покупки или аренды участка, разрешение на строительство, проектную документацию;
  • проверка правил сделки в договоре покупки квартиры. Также вы должны внимательно прочитать договор либо заказать юридическую экспертизу. Хорошим признается такой договор покупки – точно указано расположение квартиры, указана площадь с точностью до 1 квадратного метра, в деталях описана планировка, указаны сведения об ответственности застройщика в случае нарушения условий договора, прописаны форс-мажорные обстоятельства, указан порядок оплаты. Также обратите внимание на участие третьих лиц – в хорошем договоре квартира не может быть отчуждена в пользу третьих лиц ни при каких обстоятельствах.

Давайте узнаем, как купить квартиру в новостройке дешевле:

  • цена и время года. Самый большой спрос на квартиры летом, а самый низкий – зимой в канун праздников. Чтобы не потерять покупателя, многие застройщики проводят различные акции, поэтому покупка готовой квартиры у застройщика в зимние праздники является отличным способом сэкономить;
  • купить квартиру в строящемся доме на стадии котлована – еще один хороший метод сэкономить. В таком случае экономия может составлять порядка 10-20%. Однако этот метод является и самым опасным, поскольку строительство только начинается, а застройщик может в любой момент обанкротиться;
  • срочные продажи. Иногда бывают ситуации, когда застройщику нужны дополнительные инвестиции, поэтому он продает квартиры по скидке с пометкой «срочно».

Обратите внимание, что в любом случае максимальная экономия должна составлять не более 20%. Если вы встретите жилье по более низкой цене, то есть большая вероятность того, что застройщик является мошенником.

Теперь вы знаете о том, как лучше всего купить квартиру в новостройке и какие существуют подводные камни. Подведем итоги.

Новостройки являются хорошей альтернативой рынку вторичного жилья, поскольку квартиры в новостройках стоят заметно дешевле. Однако, нужно помнить, что у первичного рынка жилья есть и определенные риски – вероятность банкротства застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие реальной квартиры плану.

Чтобы купить новую квартиру в строящемся доме, нужно заключить с застройщиком договор долевого строительства, соглашение цессии или паевой договор. Чтобы не оказаться обманутым, нужно придерживаться следующих рекомендаций – проверьте инвесторов застройщика на юридическую чистоту, убедитесь, что у застройщика есть все документы для законного строительства и не покупайте слишком дешевые квартиры.

Статья написана по материалам сайтов: urexpert.online, yur01.com, realtyurist.ru, room46.ru.

«

Это интересно:  Можно ли отсудить наследство если есть завещание - у нотариуса, 2019 год
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий