Покупка приватизированной квартиры: риски покупателя 2019 год

Согласно законам Российской Федерации, продаже и обмену может подлежать как приватизированное жилье, так и неприватизированное.

Приватизированная недвижимостьэто переданная безвозмездно государством во владение гражданам Российской Федерации на основании имеющихся на руках документов о регистрации на данной жилплощади.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Продажа приватизированной или муниципальной квартиры сопряжена с передачей в собственность не только фактических квадратных метров, но и прав собственности на них.

Если в сделке купли-продажи участвует приватизированное жилье, то новый владелец становится полноправным хозяином квартиры, которая будет находиться у него в собственности.

Если в сделке принимает участие неприватизированное жилье, то и ограниченные права собственности вместе с квартирой переходят новому владельцу – он становиться нанимателем квартиры на основании договора о социальном найме.

Да, купленную квартиру надо приватизировать квартиру. Главным плюсом приватизированной квартиры, комнаты или доли является то, что она становится собственностью. Как известно, собственник вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению – он может ее продавать, менять, дарить или завещать по своему усмотрению.

Одним из преимуществ приватизированного жилья является то, что оно может выступать в качестве залога для оформления крупного банковского кредита. Но в этом случае стоит помнить, что этот факт будет являться обременением до полной выплаты, в случае если квартира выставиться на продажу. Конечно, продать ее можно, но не каждый покупатель согласиться брать на себя ответственность погашать чужие банковские долги.

В приватизированной квартире собственник вправе прописать по своему усмотрению любых лиц, не согласуя этот вопрос с представителями местных органов власти.

Собственник жилья так же может по своему усмотрению и без дополнительного согласования с контролирующими органами сдать квартиру в аренду.

При этом он обязан платить налог в размере 13% государству от получаемой прибыли.

Согласно вступившему в 2014 году в силу закона о налоге на недвижимое имущество, собственники жилья обязаны платить налог исходя из его стоимости.

Собственники квартир платят так же и за капитальный ремонт зданий, в которых находятся их квартиры. До приватизации эта статья расходов лежала на городских и муниципальных властях. Для семей, имеющих минимальный доход такие расходы могут стать слишком высокими.

Купленную квартиру надо приватизировать по желанию, также ее можно оставить в собственности муниципалитета.

Правительство России регулярно переносит сроки окончания приватизации, а в последнее время рассматривается закон о том, чтобы сделать ее бессрочной.

Поэтому если граждане стоят в очереди на улучшение жилищных условий или по каким-то другим обстоятельствам они пользуются договором социального найма и не приватизируют жилье, то и торопиться пока не имеет смысла.

Неприватизированное жилье так же может участвовать в сделках купли-продажи – его можно будет обменять на большую или меньшую площадь с соответствующей доплатой. Только в этом случае будет заключаться договор мены, поскольку продавать можно только собственность.

Далее рассмотрим схему, которая поможет приобрести приватизированную квартиру:

  1. Покупатели определяются с выбором квартиры;
  2. Заключается предварительный договор аванса или задатка с продавцом, где он предоставляет необходимые для проверки и заключения сделки документы, оговариваются сроки заключения сделки, оговаривается окончательная стоимость;
  3. Проводится проверка документов собственников квартиры и документов на саму квартиру;
  4. Составляется и тщательно проверяется обеими сторонами договор купли-продажи;

  • Встреча для подписания договора и закладывания денег в банковскую ячейку (на сегодняшний день этот способ передачи денег является самым безопасным);
  • Подписанные документы сдаются для регистрации в Регистрационную Палату, где обе стороны заключения сделки получают расписку в получении документов и указанием срока их получения;
  • В определенный срок стороны или их представители забирают зарегистрированные документы;
  • Сторонами подписывается Акт приема-передачи квартиры согласно договору купли-продажи.
  • Для оформления сделки обе стороны должны предоставить определенные документы.

    • Действующие паспорта;
    • Свидетельство о заключении брака (если покупатели состоят в браке);
    • Нотариальное заявление о том, что покупатель не состоит в браке (если он не в браке);
    • Нотариальная заверенная доверенность и паспорт представителя покупателя (если от имени покупателя сделку заключает его представитель).

    Чтобы покупатель купил приватизированную квартиру продавец должен предоставить следующие документы:

    1. Действующие паспорта всех продавцов;
    2. Оригиналы правоустанавливающих документов;
    3. Техпаспорт помещения, который выдается в БТИ и имеет срок действия 5 лет с момента выдачи;
    4. Единый Жилищный Документ, который заключает в себе справку об отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
    5. Справки ПНД и НД;
    6. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если квартира была приобретена в браке;
    7. Если одним из собственников является несовершеннолетний, то согласие органов опеки на проведение сделки;
    8. Если от имени продавца выступает его представитель, то нотариально заверенную генеральную доверенность на его имя;
    9. Выписку из ЕГРП. Но этот документ, как правило заказывает сам покупатель для того, чтобы убедиться, что продавец действительно является собственником на момент заключения сделки.

    Если граждане приобрели неприватизированную квартиру, то они могут ее оформить в собственность на основании договора социального найма, который будет заключен с местными властями после приобретения.

    В приватизации новой квартиры могут принимать любые члены семьи, прописанные в квартире на основании договора социального найма и ранее не участвовавшие в приватизации.

    Отказ в приватизации собственники могут получить из-за больших долгов по коммунальным услугам и услугам ЖКХ. Поэтому не стоит накапливать непосильных долгов, иначе просто не будет возможности приватизировать квартиру.

    Если квартира приобретается с уже существующими большим долгом (такое тоже возможно), то новые владельцы, планирующие после покупки ее приватизацию должны учитывать этот факт при покупке.

    Самый главный риск в сделке купли-продажи квартиры – это возможность признания сделки ничтожной. Это может возникнуть в случае возникновения прав третьих лиц на данную квартиру, а именно:

      Если один из сособственников квартиры является несовершеннолетним, а при заключении сделки купли-продажи не было получено согласие органов опеки.

    Если один или несколько членов семьи, продающей квартиру не участвовали в приватизации и не давали на то своего письменного согласия (в этом случае может быть признана ничтожной как сама приватизация, так и последующие сделки, совершенные с квартирой).

    Нарушение правил приватизации и прав лиц, участвующих в ней по статистике является наиболее частой причиной в признании сделок с недвижимостью недействительными.

    Чтобы исключить подобные риски нужно проверять историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраст и степень родства на момент приватизации.

    Покупка приватизированной квартиры может нести риски признания сделки ничтожной и их следует минимизировать. Для этого нужно:

    1. Проверить документы о приватизации и ее прозрачности;
    2. Уточнить состав семьи и всех сособственников квартиры — нет ли среди них несовершеннолетних детей, и все ли собственники дают свое добровольное согласие на продажу;
    3. Если продавец состоит в браке нужно проверить срок приобретения или приватизации квартиры. Если на этот момент собственник состоял в браке, то он должен получить нотариально заверенное согласие супруги или супруга на продажу квартиры;

  • Для того, чтобы убедиться в адекватности продавца стоит попросить его предъявить справку из нарко- и психоневрологического диспансеров;
  • Проверке подлежит и паспорт продавца – он должен быть без надписей, посторонних вклеек и надписей и соответствовать сроку действия;
  • Нужно проверить документы на собственность квартиры, причем не только свидетельство.

    Главным документом является документ, на основании которого выдается свидетельство. Это может быть договор купли-продажи, завещание или дарственная, приватизация и пр.

    Покупка квартиры – это очень ответственное дело, которое заключает в себе множество нюансов и подводных камней. Существует единая схема при покупке жилья, но каждый отдельный случай является абсолютно индивидуальным.

    По каждой конкретной сделке могут понадобиться те или иные документы или процедуры, не обозначенные в перечне. Например, если продавцом является очень пожилой человек, то одних справок от врачей будет недостаточно. Иногда может потребоваться присутствие врача на сделке, который зафиксирует дееспособность продавца на момент заключения сделки.

    Это понадобиться, в первую очередь, покупателям, чтобы в последствии наследники или родственники продавца не имели возможность оспорить заключенную сделку.

    Далее вы узнаете, что нужно знать при покупке приватизированной квартиры.

    Приватизация квартиры дает множество преимуществ.

    Главным из них является то, что после приватизации владелец может распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе и продавать ее.

    Покупателю решившему приобрести приватизированную квартиру нужно основательно подготовиться к этому процессу, ознакомившись с основными преимуществами и особенностями приватизированного жилья.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    В результате процедуры приватизации лицо или лица, зарегистрированные на жилплощади, получают объект недвижимости в свою личную либо совместную собственность на безвозмездных условиях. Это, как уже отмечалось, дает гораздо больше прав по распоряжению этой недвижимостью, таких как:

    • продажа;
    • передача в дар;
    • завещание;
    • сдача в аренду.

    Таким образом, о приватизации в первую очередь нужно задумываться тем, кто планирует оставить квартиру в наследство людям, не зарегистрированным на данной площади.

    Если это сделано не будет, квартиру унаследуют прописанные в ней граждане либо же она отойдет в собственность государства.

    Приватизировать квартиру нужно и тем, кто регулярно пользуется или планирует пользоваться кредитными продуктами, для получения которых обязательно нужен залог. Неприватизированную квартиру выдвигать в качестве залогового имущества нельзя.

    Благодаря приватизации существенно упрощается процесс эксплуатации жилья. К примеру, собственнику будет легче получить разрешение на изменение планировки квартиры.

    Процедура приватизации выполняется на добровольных основаниях. При отсутствии такого желания человеку вовсе необязательно становиться собственником. Смысл в этом есть лишь, если у человека возникает необходимость в расширении своих полномочий по распоряжению занимаемыми ним квадратными метрами.

    После покупки он может сдать, подарить эту квартиру, продать ее повторно и т.д.

    Покупка приватизированной квартиры избавляет от необходимости выполнения приватизации самостоятельно, что позволяет сэкономить деньги и время.

    Продать такое жилье в будущем будет намного легче. Покупка подобной квартиры дает более благоприятные перспективы в старости. При желании пожилой владелец приватизированной квартиры может представить ее в качестве вклада при подписании договора ренты либо же переселения в хороший приют для престарелых.

    Довольно часто людей не устраивает стандартная планировка квартиры и при покупке нового жилья они намереваются внести в нее изменения. Сделать это в неприватизированной квартире нельзя.

    Никто не имеет права выселять владельца с принадлежащих ему квадратных метров без предоставления альтернативного жилья и оплаты соответствующих расходов.

    Владелец приватизированной квартиры не останется без крыши над головой и в том случае, если дом будут сносить. В таких ситуациях по закону владельцу должно быть предоставлено жилье с аналогичными или лучшими условиями для проживания, либо сделана компенсация в размере, соответствующем рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры.

    Сделка купли-продажи приватизированной квартиры проводится в стандартном порядке, т.е. подготавливается пакет документов и заключается договор.

    Основными документами являются:

    • договор, подтверждающий факт передачи муниципальной квартиры в личную собственность продавца;
    • документ, подтверждающий наличие прав собственности на продаваемую квартиру;
    • справки, подтверждающие факт отсутствия задолженностей;
    • копия лицевого счета;
    • паспорта участников сделки;
    • выписка из домовой книги.

    Это стандартный список, который может меняться в зависимости от условий конкретной ситуации.

    К примеру, если в приватизированной квартире зарегистрирован несовершеннолетний гражданин, имеющий долю в недвижимости, продавец обязательно должен будет получить разрешение со стороны органов опеки. Также необходимо запросить выписку из Росеестра.

    О необходимости получения дополнительных справок и документов уточняйте уже непосредственно по ситуации.

    Если продавец получил приватизированную квартиру в наследство, вместо договора передачи муниципальной недвижимости в личную собственность он должен представить:

  • документ, подтверждающий право на наследство;
  • справку из налоговой инспекции об уплате налогов, если их нужно было оплатить в его ситуации.
  • Приблизительно в таком же порядке готовятся документы, в случае если приватизированная квартира перешла к продавцу по договору отчуждения.

    То есть нужно подготовить не договор передачи муниципальной недвижимости в собственность, а, к примеру, договор купли-продажи. Документ обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующем органе.

    Еще раз обратите внимание на то, что список необходимых документов может расширяться в зависимости от разных ситуаций, к примеру:

    1. Наличия несовершеннолетних детей.
    2. Наличия других совладельцев.
    3. Наличия настоящих и бывших супругов.
    4. Наличия граждан, имеющих право пользования квартирой и т.д.

    При желании купить приватизированную квартиру потенциальному покупателю нужно обратить внимание на ряд важных факторов.

    Информация о владельцах приводится в справке из БТИ.

    Уточните наличие у продавца квартиры несовершеннолетних детей. По возможности нужно установить факт наличия или отсутствия внебрачных детей, которые при определенных обстоятельствах тоже могут заявить о своих правах на квартиру.

    Выясните, нет ли людей, которые отбывают наказание в виде лишения свободы и имеют долю в рассматриваемом объекте недвижимости.

    Иногда случаются такие ситуации, когда квартира оказывается совместно нажитым имуществом, но в документах фигурирует только один владелец.

    То есть он может спокойно продать квартиру, а при возникновении определенных ситуаций его супруг или супруга подадут иск на раздел совместно нажитой собственности, что доставит вам множество неудобств и может даже привести к потере доли квартиры.

    ВАЖНО: Внимательно изучите паспорт продавца. В нем не должно быть никаких подчисток, помарок и пр. Обратите внимание на срок действия паспорта.

    Ознакомьтесь с документами на квартиру. Особенно внимательно нужно изучить документ, подтверждающий право продавца на владение объектом недвижимости. В документах не должно быть подчисток и исправлений. При наличии таковых они обязательно должны быть закреплены подписью и печатью нотариуса.

    По возможности заручитесь помощью хорошего агента по недвижимости. Он займется выполнением всех необходимых проверок и избавит вас от лишних затрат времени и сил.

    При покупке приватизированной квартиры есть некоторые риски.

    Самый главный – это риск лишиться прав на недвижимость.

    При определенных условиях все сделки с ней могут быть признаны недействительными.

    Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно до заключения договора ознакомиться с информацией о том, кто именно приватизировал эту квартиру и у кого есть право пользования нею.

    ВАЖНО: В случае если право пользования недвижимостью имеют несовершеннолетние дети, владелец должен получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки. Не соглашайтесь на покупку при отсутствии такого разрешения, иначе в будущем сделку могут признать недействительной.

    В противном случае человек, не включенный в приватизацию, может через суд потребовать признания приватизации недействительной, равно как и всех дальнейших сделок с участием рассматриваемой квартиры. Такие нарушения встречаются довольно часто, поэтому будьте осторожны.

    Таким образом, покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ. Прежде всего, собственник получает возможность распоряжаться этим имуществом на свое усмотрение – продавать его, завещать кому-либо, дарить, сдавать в аренду и т.д.

    Перечень документов, фигурирующих при продаже такой квартиры, может меняться в соответствии с условиями конкретной ситуации, поэтому его нужно уточнять в отдельном порядке. При покупке приватизированной квартиры нужно убедиться, что права на нее в полной мере принадлежат продавцу.

    Если есть дети, имеющие долю в этой квартире, потребуйте у продавца разрешение от органов опеки.

    При наличии настоящих или бывших супругов, а также членов семьи, отказавшихся от приватизации, необходимо убедиться в том, что их отказ зафиксирован в письменной форме. В противном случае можно заработать множество неприятностей, а в отдельных случаях и вовсе лишиться купленной за собственные деньги квартиры.

    Приватизированными называют квартиры, безвозмездно переданные во владение от государства к гражданам.

    Однако здесь есть свои нюансы и риски. Приобретая приватизированное жильё, необходимо провести тщательную проверку документов и надлежащим образом оформить сделку, и только тогда можно будет не опасаться, что ваше право владения в будущем окажется успешно оспорено.

    Краткая схема для тех, кто собирается приобретать приватизированную квартиру, выглядит так:

    • Сторона покупателя делает выбор в пользу определённого жилья.
    • Подписывается (при необходимости) предварительное соглашение между покупателем и продавцом, в котором оговаривается аванс, сроки полного оформления сделки и стоимость жилья. К нему должны прилагаться документы, требующиеся для проведения сделки.
    • Покупатель проверяет бумаги.
    • Выполняется составление основного договора.
    • Он подписывается сторонами, передаются деньги.
    • Составляется и подписывается акт приёма-передачи.
    • Документы сдаются в Регистрационную Палату, где должна быть проведена государственная регистрация перехода прав к покупателю.
    • В срок, указанный в расписке о получении документов, можнозабрать их – после этого регистрация перехода прав будет официально оформлена, и в государственном реестре недвижимости закреплено, что владелец у жилья сменился.

    Тщательная проверка документов при приобретении приватизированной квартиры требуется в первую очередь, чтобы выявить, как была проведена сама приватизация, и нет ли определённых нюансов, которые позволили бы опротестовать само её проведение либо частично ограничить право собственности.

    Все риски, возникающие при покупке жилья, можно разделить на две основные категории: юридические и технические. Первые угрожают куда сильнее, и в некоторых случаях покупатель даже теряет право собственности на приобретённое жилья, вторые главным образом чреваты лишней тратой денег. Например, незаконная перепланировка будет относиться к таким рискам.

    А к основным юридическим рискам принадлежат:

    1. Наличие у третьих лиц права собственности либо права проживания – одна из самых серьёзных проблем, с которыми может столкнуться покупатель.

    Такими лицами могут быть так называемые «отказники» – при приватизации могло потребоваться согласие от проживавших в квартире лиц на проведение без их участия (потому и отказники). В результате они потеряли право владения этой недвижимостью, но сохранили за собой право проживания в ней вместе с регистрацией. Как следствие, после покупки такой квартиры может неожиданно обнаружиться, что у вас есть сосед, и просто так выгнать его не выйдет, поскольку он обладает бессрочным правом проживания в квартире, которую вы считали при покупке безраздельно своей.

    Обратите внимание, письменное заключение о принятии на себя обязательств сняться с регистрационного учёта уже после окончания сделки не годится. Необходимо именно снять прописку, а не только обязаться сделать это, поскольку такие обязательства могут быть отклонены при рассмотрении вопроса в суде.

    Но даже полная выписка не станет гарантированным решением. Другие потенциальные собственники – дети продавца, не участвовавшие в приватизации из-за того, что были выписаны перед ней. После совершеннолетия они могут заняться восстановлением прав через суд. Также следует обратить внимание на то, не отсутствовали ли во время приватизации недвижимости какие-то члены семьи продавца – из-за отсутствия они имеют право оспорить приватизацию.

    2. Признание сделки купли-продажи недействительной.

    Причины могут быть разными:

    • Если продавцом стал человек пожилой, его родственники могут затем настоять на том, что он был недееспособен.
    • Фальшивая доверенность или другие поддельные документы – такие схемы используются «чёрными риэлторами». В последние годы их стало гораздо меньше, но это не значит, что встречи с ними точно удастся избежать.

    3. Долги по жилищно-коммунальным услугам и взносам за капитальный ремонт.

    После перехода прав на недвижимость вместе с ними перейдут и долги за капремонт, а потому при их наличии следует сразу условиться о соответственном снижении цены квартиры. Если продавец утверждает, что долгов нет, это обязательно следует проверить.

    Долги за коммунальные услуги к новому собственнику не переходят, но это лучше отдельно оговорить в соглашении, если они есть, а ещё лучше всё-таки поставить условие об их полном погашении перед продажей. Ведь последующие проблемы с коммунальными службами абсолютно не нужны новому владельцу, а они могут появиться при большом долге, который никто не желает оплачивать.

    Хотя мы и перечислили немало опасностей, способных подстерегать покупателя. Но, чтобы не создавать ложное впечатление, нужно отметить, что в среднем риски не выше, чем при приобретении жилья, не подвергавшегося приватизации – у покупок жилья в новостройках собственные риски. В том и другом случае большую часть рисков снимет работа с грамотным юристом – а обращаться к нему при такой сделке просто-таки обязательно, ведь она подразумевает работу с большим количеством документов.

    При заключении сделки купли-продажи надо будет проверить или оформить немало бумаг. Все их можно разделить на несколько основных категорий:

    • личные;
    • на квартиру;
    • об оплате жилищно-коммунальных услуг и ремонта;
    • о лицах, зарегистрированных в квартире.

    Проверяться должно всё – мелочей здесь нет. Понятное дело, что методы и тщательность проверки должны быть различными, но мы всё-таки рекомендуем поручить это досконально разбирающимся в вопросе юристам.

    Из них от продавца требуется в первую очередь предоставить паспорт. В нём не должно быть посторонних вклеек и надписей, он должен быть с неистёкшим сроком действия. Паспорт можно проверить на сайте Главного Управления МВД по вопросам миграции при помощи специального сервиса, а лучше – обратившись в местный паспортный стол.

    Кроме того, чтобы подстраховаться от признания одной из сторон сделки недееспособной, требуется прохождение обследование и получение справки о состоянии здоровья. Если продавец уже пожилой, лучше не обходиться одной справкой, а пригласить врача прямо на сделку, чтобы он подтвердил, что тот дееспособен непосредственно при её подписании.

    Если продажа осуществляется через представителя, нужна нотариально заверенная доверенность от продавца для него. При этом всё равно стоит просить о личной встрече с хозяином, чтобы убедиться в его принципиальном согласии на сделку, а с доверенным лицом должны решаться уже вопросы технического характера. Если провести встречу не удаётся, это повод ещё раз всё проверить.

    Проверке должны подвергнуться технический и кадастровый паспорта квартиры, стоит убедиться в том, что в ней не была проведена незаконная перепланировка, сверив план с самим помещением. Следует иметь в виду, что отвечать за незаконную перепланировку придётся уже новому собственнику, и вас затем могут обязать выплатить штраф или и вовсе вернуть жилище в исходное состояние за свои деньги. А даже если нет – придётся заниматься оформлением перепланировки.

    Если раньше важнейшим документом было свидетельство о собственности, то теперь владеет ли продавец правами на квартиру, и нет ли у неё других собственников, можно проверить, заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость – и если обнаружились проблемы, то их в любом случае надо решить перед продажей.

    Необходимо провести проверку документа, на котором основывается право собственности продавца – это может быть договор купли-продажи, дарственная, договор о приватизации. Именно в них содержатся детали относительно того, что права на жильё могут предъявлять и другие граждане. Естественно, следует внимательно изучить как их вид – так, все исправления в тексте должны быть отдельно удостоверены подписями, никаких подчисток и прочего быть не должно, так и содержание. В документе о праве собственности могут ставиться обязательные условия, при несоблюдении которых сделка расторгается – нужно убедиться, что они выполнены. В ином случае вторая сторона предыдущей сделки, объявившись уже после покупки квартиры, может добиться её отмены через суд.

    Если из выписки из ЕГРП явствует, что квартира постоянно переходила из рук в руки – это повод насторожиться.

    Также из неё ясно, не были ли в последнее время наложены аресты, не происходили ли вокруг неё судебные тяжбы и тому подобное. Лучше всего, если никаких сделок и споров, связанных с квартирой, не было в течение последних трёх лет – поскольку именно таков срок давности, это наверняка защитит от претензий.

    Квартира может и не числиться в ЕГРП – это означает, что ранее с ней не проводились сделки. Стоит подать запрос насчёт неё в местный Департамент жилищной политики и, если права продавца подтвердятся, это означает, что юридически она чиста.

    Об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам будет свидетельствовать Единый жилищный документ. По акту приёма-передачи должна быть предъявлена справка об отсутствии задолженности, а также квитанции платежей.

    Ещё одна функция Единого жилищного документа – он несёт в себе функции выписки из домовой книги. Соответственно, если согласно этому документу продавец состоит в браке, и состоял в нём, когда проводил приватизацию жилья, понадобится заверенное нотариусом согласие супруга на его продажу. Если в числе собственников есть несовершеннолетний, необходимо будет ещё и согласие органов опеки.

    Обычно регистрации перехода прав в Росреестре достаточно составить договор и поставить на него подпись обоих участников сделки, тем более что они должны будут присутствовать и при подаче документов на регистрацию – и этого хватает, чтобы подтвердить их согласие. Но не всегда этого оказывается достаточно – иногда требуется, чтобы соглашение было заверено нотариусом.

    Случаи, когда необходим нотариус

    Без участия нотариуса не будут приниматься в Росреестре договоры:

    • По продаже доли.
    • Если продавцом выступает несовершеннолетний. Если ему от 14-18 лет, то он должен будет участвовать в сделке лично, если младше – вместо него подпись ставят родители либо опекуны, и понадобится получить согласие от органов опеки и попечительства.
    • Если квартирой владеет ограниченно дееспособный или недееспособный гражданин. При полной недееспособности его интересы в сделке будет представлять опекун, при ограниченной – он сам, но потребуется письменное согласие от попечителя.

    Согласно законодательству, продажа неприватизированного муниципального жилья невозможна по очевидной причине – проживающие в нём граждане не будут являться его хозяевами, не будут иметь права владения им, а значит и передать их не смогут.

    Но не всё так просто, и при посредстве определённых схем «купить» это жильё можно, но мы поставили кавычки именно потому, что это не совсем обычная покупка, и далеко не факт, что её удастся осуществить. В теории можно договориться о том, что «продавец» выписывается из квартиры и прописывает в неё «покупателя». Таким образом, хотя официально никакой сделки купли-продажи не произойдёт, право на приватизацию, если применительно к данной квартире она вообще возможна, получит уже другой гражданин, и после того, как он этим правом воспользуется, за ним будут закреплены права собственности.

    Такую схему сложно реализовать: скорее всего, приватизация окажется невозможной, и местная администрация подаст иск о признании прописавшегося неприобретшим право на жильё.

    Потому куда проще будет всё же приватизировать квартиру, а уже затем продавать её – проблема может заключаться лишь в том, что продавец не желает использовать своё право на приватизацию, а покупатель готов сделать это в обмен на сниженную цену. Тогда такая сделка может иметь смысл, но надо осознавать, что риск при её осуществлении куда выше, потому что она может рассматриваться законодательством как мнимая, а значит, существует риск её отмены в будущем.

    Подытоживая: покупка неприватизированного жилья имеет столько оговорок, что её можно считать практически невозможной.

    В процессе работы встречаются разные клиенты, некоторые из них подкидывают интересные задачи. Выбрали для покупки приватизированную квартиру, в которой на момент приватизации проживали мать с сыном, отказавшимся от участия в приватизации в пользу матери. Квартиру продают с целью разъехаться, сыну покупают однушку, мама забирает деньги и в другой квартире выкупает долю у сестры. Эксперты знают, что таких «отказников» лучше выписать из квартиры до сделки, т.к. они имеют право бессрочного пользования квартирой и после сделки выписать такого жильца из квартиры по суду не удастся. Поэтому, выписка до сделки была одним из основных условий. Мой клиент, однако, посовещавшись с юристами, увидел риски в том, что в дальнейшем сын собственницы сможет через суд вселиться в квартиру, т.к. обладает правом бессрочного пользования. От квартиры отказался. По логике всем понятно, что если человек сам добровольно симается с регистрационного учета и выезжает из квартиры, имеет место факт добровольного отказа от такого права. Но я решила сделать для клиента обзор судебной практики по данному вопросу. Я просмотрела более 200 судебных решений/определений и не встретила ни одного искового заявления с ситуацией, которую смоделировал клиент.
    Большинство исковых заявлений подаются с требованием признать прекратившим пользование и снять с регистрационного учета зарегистрированного в квартире пользователя. Сценарий: истец приобрел приватизированную квартиру, а отказавшийся от приватизации, но проживающий и зарегистрированный в квартире ответчик после сделки из квартиры не выехал и отказывается сняться с регистрационного учета. При рассмотрении подобных дел позиция судов однозначная — ссылка на 19 статью Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ, содержащая исключение в виде сохранения бессрочного права пользования квартирой, от участии в приватизации которой ответчик отказался, даже после смены собственника.

    Другая категория дел — это исковые заявления о вселении «отказников», которые когда-то выехали из квартиры (при этом не всегда имеет значение снятие с рег.учета) и теперь пытаются вселиться, используя свое право бессрочного пользования. При разрешении подобных дел одной лишь нормы вышеупомянутого ФЗ не достаточно. Каждое дело рассматривается судом индивидуально, с учетом всех его особенностей. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам необходимо выяснить, по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
    При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
    Судебная практика содержит солидную долю определений Верховного суда РФ, в которых лицам, которым по сути ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ предоставлено право бессрочного пользования квартирой, в этом праве отказано. Одной из причин такого отказа является факт добровольного выезда из квартиры (снятия с регистрационного учета).

    Суды, в частности, мотивируют отказ в удовлетворении исков о признании прекратившими право пользования и снятия с регистрационного учета тем, что истцы не предоставляют доказательств добровольного отказа от права бессрочного пользования квартирой.

    Сложности после сделки с такой квартирой возникают у покупателей приватизированной недвижимости обычно в том случае, когда «отказник» на момент сделки зарегистрирован в квартире и после продажи отказывается ее освобождать. И возникают такие ситуации из-за того, что права «отказников» при продаже приватизированных квартир часто не учитываются, для них не приобретается недвижимость и им попросту негде жить, а также в связи с тем, что покупателя в таких сделках или никто не подстраховывает, или для страховки выбран специалист недостаточной квалификации для оценки рисков при покупке недвижимости.

    КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    Именем Российской Федерации

    ПОСТАНОВЛЕНИЕ
    от 24 марта 2015 г. N 5-П
    Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 71, 72, 74, 75, 78, 79 и 100 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации

    1. Признать статью 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 — 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.

    Да, судами нормы данной статьи также применяются к правоотношениям, возникшим при приобретении квартиры пайщиком в ЖСК. К членам его семьи, включенным в ордер, применяются правила ст. 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» по аналогии с приватизированными квартирами.

    Статья написана по материалам сайтов: svoe.guru, zhivemvrossii.com, pravo.estate, www.cian.ru.

    «

    Это интересно:  Как и в каких случаях ребенка можно прописать по месту прописки отца или матери? 2019 год
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий