Риски при покупке квартиры в строящемся доме: специалисты предупреждают 2019 год

Ситуация из практики:

При покупке квартиры в строящемся доме (новостройке), немногие Покупатели уделяют внимание оценке риска вложений в строительный проект. Все внимание уделяется только техническим, юридическим и финансовым вопросам.

Что здесь упускает из виду Покупатель?

Ошибка Покупателя :

Как типовой Покупатель жилья в строящемся доме принимает решение о покупке? Как это обычно выглядит?

Риэлтерская практика показывает, что человек прежде всего смотрит на расположение и тип дома-новостройки, затем на цену квартиры в нем. И если и то и другое его устраивает, то решение о покупке созревает быстро.

Следующим шагом Покупатель начинает изучать уже сам процесс покупки квартиры – то есть договор с Откроется в новой вкладке.»>Девелопером, и порядок оплаты строящейся квартиры. Решение инвестировать деньги в строительство считается уже принятым по умолчанию.

В чем здесь ошибка Покупателя?

Ошибка в том, что при покупке квартиры в строящемся доме, мало кто пытается оценить риски этой инвестиционной сделки. А зря! Тысячи обманутых дольщиков могут отрезвить любого, кто задумается над этим вопросом. Низкая цена на квартиры, которых пока еще нет, как раз и призвана для того, чтобы отвлечь Покупателей от риска вложений в инвестиционный проект. В финансовом мире это аксиома – чем выше риск инвестиционного проекта, тем ниже и привлекательней цена входа в него.

Слепо доверять яркой рекламе Девелопера, бросаться на низкую цену еще не построенных квартир, и полагаться на традиционное «авось, пронесет» – не самая лучшая стратегия для Покупателя.

В отличие от множества юридических рисков Откроется в новой вкладке.»>вторичного рынка жилья (т.е. рисков утери или ограничения прав собственности на квартиру), на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке почти все риски сводятся к одному главному фактору. Какому?

Основной риск покупки квартиры в строящемся доме-новостройке – это риск его недостроя. От чего он зависит? Очевидно, от того, КТО строит. То есть – от Застройщика.

Юридические риски здесь Покупателю не грозят (если покупка происходит по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия), т.к. передача прав на построенную и оплаченную квартиру в новостройке – это строго регламентированный законом процесс, и оспаривание прав здесь – большая редкость. А вот если строительство приостановлено на неопределенный срок, или вовсе заморожено, то все остальное уже не имеет значения.

Несостоятельность и банкротство Застройщика – вот главный риск покупки квартиры в новом строящемся доме. И как тут быть Покупателю квартиры?

Покупка квартиры в новостройке – это инвестиция в будущий результат. А любая инвестиция несет в себе риски. И не обращать внимания на этот риск – грубая ошибка инвестора.

Оценка риска при покупке квартиры в строящемся доме сводится к оценке девелоперской компании, которая строит этот дом. А точнее – к оценке ее строительного опыта и финансово-административных возможностей.

Как это делать? Об этом подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.»>«Знакомимся с Застройщиком».

Здесь же мы добавим пару полезных советов, которые пригодятся каждому Покупателю квартиры в новом строительном проекте.

Первый совет – учитывайте текущий тренд рынка недвижимости. Риск покупки квартиры в новостройке тем ниже, чем активнее растет в данный момент рынок. Почему?

Дело в том, что на подъеме рынка (когда растет спрос, а за ним и цены) риск недостроя дома уменьшается. Ведь основа финансовой устойчивости девелоперского проекта – это его продажи, точнее, темп и объемы поступлений средств от продаж квартир в строящихся домах. На растущем рынке продажи идут лучше, поэтому Девелопер не испытывает финансовых трудностей – вовремя расплачивается с подрядчиками, энергетиками, муниципальными службами, банками и т.д.

Конечно, уменьшение риска для Покупателя компенсируется здесь повышением цен на квартиры в новостройках, но так устроен рынок, в нем все взаимосвязано.

Как узнать, растет сейчас рынок или падает, или находится в состоянии стагнации? Можно почитать последние новости и аналитику рынка недвижимости, а можно просто посмотреть графики цен на квартиры. Вид этих графиков наглядно покажет, какой сейчас тренд на рынке.

Графики текущих цен на квартиры можно посмотреть Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Второй совет – учитывайте масштаб деятельности Девелопера. Риск покупки квартиры в строящемся доме у крупного Девелопера федерального уровня всегда ниже, чем у небольшой компании местного розлива. Тому есть две причины.

Во-первых, крупные компании имеют лучший доступ к финансам. То есть их с удовольствием финансируют крупные банки, предоставляя им долгосрочные кредиты на выгодных условиях, а значит, проблемы с финансированием стройки здесь менее вероятны.

Во-вторых, если все же случается банкротство крупного Застройщика, то к проблеме, как правило, подключаются региональные или даже федеральные власти. Ведь масса обманутых дольщиков и опасность социального взрыва никому не нужны, поэтому власти помогают передать недостроенные объекты другим Девелоперам, предоставляя им привилегии, с условием, что они достроят объекты лопнувшего гиганта.

Примером здесь может служить банкротство в 2016 году крупного Девелопера – СУ-155, и остановка строительства более, чем полусотни его объектов. Минстрой и Правительство Московской области взяли на себя координацию действий по финансированию и достройке домов СУ-155, и результаты не заставили себя ждать.

Ну и конечно при покупке квартиры в строящемся доме, нужно учитывать текущий этап строительства. Чем ближе оно к завершению, тем меньше риск вложений в такую сделку. Но опять же, для Покупателя уменьшение риска компенсируется увеличением цены на квартиру. «Се ля ви», как говорят французы, в смысле – ничего не поделаешь, такова жизнь.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Какие риски покупки квартиры в новостройке поджидают людей и как себя от них обезопасить? На эти и другие вопросы вы найдете ответы в этой статье.

Специалисты агентства «Винсент Недвижимость» готовы подобрать безрисковые новостройки в Сочи и помочь приобрести жилье при оптимальных материальных затратах. Наш многолетний опыт и безупречная репутация должны стать лучшими рекомендациями для вас.

Желающие приобрести недвижимость на этапе её возведения должны в полной мере оценить главные риски при покупке квартиры в новостройке на период 2017 год и далее. Безусловно, такое решение предоставляет возможность максимально сэкономить и приобрести жилье с хорошей планировкой, новыми инженерными коммуникациями, эффективной теплоизоляцией. Однако, риски при покупке квартиры в новостройке существенны, поэтому их важно рассматривать комплексно. В противном случае можно легко остаться и без денег, и без долгожданной собственной квартиры.

Перед покупкой квартиры в новостройке необходимо изучить законы, документы компании-застройщика, предлагаемый договор купли-продажи. Не будет лишним поинтересоваться количеством сданных объектов, их состоянием и репутацией самого застройщика.

При покупке квартиры в новостройке следует понимать, что уровень цен в значительной степени определяется количеством рисков. Стадия возведения объекта является наиболее привлекательной с точки зрения оптимизации затрат. Такие приобретения дают возможность сэкономить на приобретении жилья 25-30% в сравнении с аналогичной недвижимостью, которая уже введена в эксплуатацию. Также неоспоримым преимуществом является тот факт, что большинство застройщиков разрешает вносить оплату частями.

Важным обстоятельством является рост стоимости недвижимости. Если за время возведения объекта это произойдёт, покупка квартиры в строящемся здании обеспечит дополнительную выгоду. Чем ближе завершение строительства и введение в эксплуатацию объекта, тем меньше вероятность не получить жильё, но и ниже привлекательность предложений застройщиков. Конечно, можно приобретать и квартиры в полностью завершённой недвижимости. Однако, такие значительные траты могут позволить себе далеко не все. Следует понимать, что приобретение квартиры в большинстве случаев предполагает и последующий ремонт, на который также нужны немалые средства.

Юридическая безграмотность граждан и нечистоплотность компаний-застройщиков являются основными причинами высокой вероятности при покупке квартиры в доме на этапе строительства всё потерять. Незнание законов и собственных прав приводит к тому, что граждане добровольно отдают собственные сбережения без получения гарантий с другой стороны. Когда квартиры существуют только на бумаге, а договор заключен неправильно, доказать собственные права на недвижимость будет непросто даже в суде.

Мы рассмотрим все варианты, которые являются опасными для участников долевого строительства и могут стать причиной потери квартиры и денег.

Прекращение строительных работ – самая частая разновидность рисков покупки желанных квартир в незавершённом объекте. Как правило, такая проблема случается вследствие следующих обстоятельств:

  • противоправные действия со стороны третьих лиц,
  • мошеннические действия застройщика,
  • объявление банкротства.
Это интересно:  Как написать претензию 2019 год

Чтобы исключить данный риск покупки квартиры в незавершённом объекте, необходимо тщательным образом проверить всю информацию, которая есть о застройщике. Первоначально это можно осуществить совершенно бесплатно и самостоятельно. Помимо самой компании, в строку поисковика следует ввести фамилию генерального директора. Если окажется, что он ранее уже возглавлял фирму, объявившую банкротство, это должно насторожить. Даже если никакого криминала обнаружено при самостоятельных поисках не будет, это ещё не повод, чтобы полностью расслабиться.

Перед тем, как стать долевым участником строительства, необходимо внимательно ознакомиться со всей документацией, которая оформляется перед его началом. К таким документам относятся:

  • договор приобретения либо долгосрочной аренды земли,
  • разрешение на возведение объекта определённого назначения,
  • утверждённая проектная документация.

Проблемой на данном этапе в большинстве случаев является незнание гражданами того, как должны выглядеть такие документы. Поэтому рационально обратиться за помощью к консультанту. Такие траты являются полностью оправданными.

Также можно добиться проверки надежности приобретения квартиры в доме на этапе строительства и бесплатным образом. Если солидные банки принимают участие в ипотечном кредитовании в будущем объекте недвижимости, это свидетельствует об их высоком уровне доверия к застройщику.

В определённой степени исключить риски, покупая квартиру в новостройке, можно, если ведущие риэлторские агентства принимают участие в продажах. Такие компании занимаются квартирами и другой недвижимостью много лет и тщательно берегут собственную репутацию. Поэтому они никогда не станут иметь дело с застройщиками, в которых не уверены.

Существуют и многие другие риски при покупке новостройки, поэтому все перечисленное выше – это только первый этап проверки.

Рассматривая для приобретения квартиры в новостройке на этапе их возведения, необходимо помнить о следующем. Истории известно множество случаев, когда у одной квартиры оказывалось несколько владельцев. Это может происходить в связи с мошенническими действиями и не только. Бывает, что несогласованность действий агентства недвижимости и застройщика приводят к подобным ситуациям.

Такие риски при покупке новостройки можно исключить благодаря закону ФЗ-214, принятому сравнительно недавно. Покупатель при заключении такого договора обеспечивает стопроцентное право собственности и лишает мошенников возможностей для маневра. Это происходит потому, что такая покупка квартиры в строящемся доме обязательно регистрируется в госоргане, при этом происходит проверка на наличие других собственников.

Если же продавец квартиры настаивает на подписании договора предварительного приобретения, это должно насторожить. Такая сделка не гарантирует покупателю на все 100% право на квартиру в новостройке.

Из рисков покупки квартиры в незаконченном объекте следует выделить и такую вероятность. Многие покупатели сталкивались с тем, что застройщик пытается предложить не ту квартиру, о которой изначально шла речь, либо несвоевременно сдать жилье. В сравнении с потерей квартиры и денег, это не такая трагедия, но все же достаточно серьёзная неприятность, также влекущая материальные потери.

Долгострой – одна из серьёзных проблем, которая сопровождает приобретение квартиры в строящемся доме. Затягивание сроков сдачи объектов свойственно многим застройщикам, но некоторые из них переходят все рамки, сдача квартиры в строящемся новом доме откладывается на три года и более. В данном случае работы не останавливаются, но и никак не подходят к завершению.

Такие особенности покупки квартиры в строящемся доме приводят к тому, что покупатель вынужден арендовать жилье намного дольше запланированного срока. Вместо того, чтобы уже давно жить в собственной квартире, он несёт дополнительные расходы, которые являются весьма существенными. Никто дольщикам потерянные средства не возвращает. Получается, что вся выгода от приобретения квартиры в строящемся доме полностью нивелируется.

Покупателю квартиры в строящемся доме в данной ситуации защитить собственные интересы довольно сложно. Только грамотно составленный договор позволит это сделать. Поэтому консультация опытного юриста – это оправданная статья расходов.

Бывает, что покупатели квартиры в строящемся доме обнаруживают, что после завершения возведения объекта их долгожданное жильё очень сильно отличается по качеству в худшую сторону от обещанного. В большинстве случаев недобросовестные застройщики пытаются экономить на следующем:

  • инженерные коммуникации в квартире,
  • качество проводки,
  • отопительное оборудование в квартире,
  • насосное оборудование, вследствие чего напор воды на верхних этажах оставляет желать во множестве многоэтажек лучшего.

Зачастую, когда подписывается акт передачи, покупатели квартиры в строящемся доме не знают всех особенностей своего жилья. Далеко не все можно проверить сразу. Например, об уровне отопления квартиры до наступления холодов узнать невозможно. От рисков покупки поможет защитить предусмотрение в договоре гарантийного периода. При покупке новостройки важно получить определённое время, в течение которого можно будет обследовать квартиру и предъявить претензии по недоработкам.

Если же обнаружены такие существенные дефекты, как низкое качество остекления, кривизна стен, неработающие лифты и аналогичные, официально принимать квартиру следует и вовсе отказаться.

Покупка недостроенной квартиры, которая была осуществлена в 2017 году и ранее, начиная с 2004 года, защищена законом ФЗ-214. При покупке новых квартир дольщики получили надёжную защиту. При правильно заключённом договоре покупка квартиры в строящемся доме является безопасной сделкой. При грамотном подходе риски покупки исключены.

Приобретение квартиры является одной из наиболее крупных финансовых сделок в жизни среднестатистического гражданина, у большинства из нас столь масштабные операции происходят крайне нечасто. Купля-продажа недвижимости связана с достаточно крупными суммами, которые во много раз превышают те суммы, которыми мы привыкли оперировать в своей повседневной жизни. При этом при покупке квартиры в новостройке нюансы могут иметь решающее значение.

Такие сделки представляют интерес для разного рода мошенников, желающих завладеть деньгами граждан при первом удобном случае, и если на рынке вторичного жилья многие риски отсеиваются путем привлечения грамотных риэлторов, то на рынке новостроек потенциальный покупатель более уязвим. Эксперты RealtyPress.ru проанализировали наиболее часто встречающиеся проблемы, с которыми сталкиваются покупатели квартир в новостройках и предложили ряд рекомендаций, которые позволят снизить риски и избежать некоторых сложностей.

Большинство рисков можно разделить на две категории,

  • к первой из них относится возможность потерять денежные средства вследствие недостаточного внимания покупателя к изучению законодательных норм и договорных обязательств,
  • вторая категория рисков заключается в получении за собственные деньги жилья, качество которого оставляет желать лучшего.

Приобретение квартиры в новостройке – жилом здании, находящемся в процессе строительства, является более выгодной сделкой, нежели покупка уже готовой новой квартиры, или же квартиры на вторичном рынке. Причин тому несколько – от низкой итоговой стоимости и небольшого объема денежных средств, который необходимо внести в качестве залога, до возможности вносить последующие части платежа вплоть до завершения строительства.

Однако о на одну лишь выгоду нельзя ориентироваться, когда дело касается уровня надежности сделки. Есть определенная закономерность – чем на более раннем этапе строительства проводится сделка – тем ниже стоимость квартиры, однако выше риски, а чем ближе проект к завершению, тем риски ниже, однако стоимость квартиры при этом резко возрастает.

Естественно, первая категория рисков, о которой было упомянуто ранее, является намного более значимой – то есть, не получить за свои деньги вообще никакого жилья намного хуже, чем получить жилье худшего качества. Поэтому риски потерять денежные средства вследствие мошеннических манипуляций будут рассмотрены в первую очередь.

Главный риск при покупке жилья в новостройке, находящейся на каком-либо этапе строительства (то есть, объект недвижимости еще фактически не сдан в эксплуатацию), является следствием незнания потенциальным покупателем правовой базы. Застройщик имеет возможность, приняв от клиента деньги, ничего не предоставить взамен, либо продать одну и ту же квартиру сразу нескольким покупателям, предоставив последним в судебном порядке решать – кому достанется квартира.

Строительство объекта может быть прекращено насовсем на любом этапе строительства, в этом случае вкладчики рискуют никогда не получить от застройщика обещанную квартиру. Причиной может являться банкротство застройщика, его банальное исчезновение с деньгами дольщиков или же признание строительства объекта незаконным со всеми вытекающими последствиями.

Чтобы обезопасить себя от одного из таких вариантов, дольщику необходимо изучить историю застройщика – какие объекты он возводил до этого, насколько дольщики, участвующие в строительстве, были удовлетворены сотрудничеством. Также полезно ознакомиться с перечнем документов, которыми застройщик должен располагать перед началом строительства – разрешением на строительство, подписанным по определенному объекту, договором покупки или долгосрочной аренды участка.

Перед тем, как требовать документы, дольщик должен знать, как выглядят эти документы, было бы нелишним привлечь к этому действию эксперта — суммы, потраченные на консультации и сопровождение сделки, намного меньше стоимости квартиры, которую реально можно потерять.

Далее, намного более действенной защитой, чем самостоятельный сбор сведений о застройщике, может стать информация о участии банка, предлагающего ипотечное кредитование по конкретному объекту (ипотечная аккредитация), или же участие крупной риэлтерской или уважаемой страховой компании (перед работой с объектом крупные компании проводят юридическую экспертизу объекта). Банк никогда не утвердит незастрахованный кредит, а страховая компания подойдет к изучению застройщика более профессионально, чем дольщик, редко сталкивающийся с приобретением недвижимости.

Это интересно:  Когда и кем подается декларация формы 3 НДФЛ 2019 год

Чаще всего застройщик привлекает к продажам риэлтерские компании, которые являются посредниками и одновременно гарантируют выполнение сторонами обязательств. К наиболее известным московским риэлторам можно отнести компании НДВ, Миэль, Инком-Недвижимость, Домострой.

Если же банки и страховые компании подтверждают свое доверие к возводимому объекту – шансы дольщика получить жилье существенно возрастают. Кстати, на начальном этапе строительства банковская аккредитация вполне может отсутствовать, дольщикам также рекомендуется воздержаться от участия на этом этапе. Кроме того, если застройщик застраховал объект по нескольким крупным рискам, значит – он действительно намерен возводить объект, а не просто собирать средства.

Следующий риск – продажи квартиры сразу нескольким дольщикам, этот риск можно избежать, заключив с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Согласно закону ФЗ-214, этот договор является единственным документом, имеющим законную силу и дающий его обладателю право претендовать на квартиру. Договор обязательно регистрируется в государственном органе, где объект недвижимости проверяется на принадлежность третьим лицам, и если квартира прошла проверку, значит – она еще не находится в чьей-либо собственности. Впоследствии, даже если квартира будет продана нескольким покупателям, суд решит вопрос собственности в пользу обладателя договора.

Если же потенциальный дольщик даст себя убедить подписать иной документ, например, договор предварительной покупки, он лишит себя законного права требовать от застройщика чего-либо вообще, поскольку законную силу относительно строящегося объекта может иметь только ДДУ. Однако стоит уточнить, что договор, предложенный застройщиком, необходимо проработать, сделать это самому дольщику возможным не представляется, если только он, в силу профессиональной деятельности, не связан с рынком недвижимости.

Опять-таки, стоит привлечь специалиста и потратить некоторую сумму, обеспечив себе страховку от обмана.

Не менее актуальным риском остается риск долгостроя – вроде бы, все в порядке, дом строится, застройщик на месте, договор в порядке и деньги исправно вносятся, но момент получения квартиры по разным причинам отодвигается. Под строительство понемногу начинают собирать дополнительные средства, о чем в договоре, естественно, ничего сказано не было. Защитой, как и в предыдущем случае, может служить правильно составленный договор и факт участия других дольщиков, поддерживаемых отношениями с банками, риэлторами и страховыми компаниями.

Целый ряд рисков связан с ненадлежащим качеством жилья, передаваемого в эксплуатацию. В первую очередь, это риски, касающиеся работы инженерных коммуникаций – отопление может не работать, напор воды в трубах может оказаться слишком слабым, электропроводка может не выдерживать напряжения в результате одновременного подключения нескольких энергоемких электроприборов.

Все перечисленное не является очевидным при подписании акта передачи квартиры. Так, функционирование отопления проверить вообще невозможно, если приемка проводится в теплое время года. В договоре должны быть прописаны положения о гарантийном сроке, в течение которого возможные недочеты могут обнаружиться.

Есть также очевидные дефекты, которые можно установить, не прибегая к экспертизе – кривые стены, неровные полы, скрипящие и плохо открывающиеся стеклопакеты, а также неработающие лифты (особенно, проблема актуальна для новоселов, проживающих выше десятого этажа).

В момент передачи квартиры выбор решений, которые должен принять заказчик, невелик – можно подписать акт передачи квартиры и принять в распоряжение жилье «как есть», или отказаться ставить подпись. Во втором случае, согласно договору, застройщик обязан устранить недостатки самостоятельно либо каким-либо образом уладить этот вопрос с дольщиком – вычесть сумму, на которую обнаружены дефекты, из общей стоимости квартиры и вернуть ее, или компенсировать сумму, которая пойдет на устранение дефектов заказчиком.

На практике же, если квартира не принимается, застройщик предпочитает тянуть время до тех пор, пока заказчик не потребует деньги обратно. В этом случае застройщик может вернуть только сумму, уплаченную заказчиком, тогда как после окончания строительства реальная стоимость квартиры намного выше.

Чтобы избежать проблем во время попыток урегулировать с застройщиком спорные вопросы, рекомендуется с самого начала участия дольщика в проекте уделять должное внимание составлению договора, в котором должны быть прописаны все обязательства и гарантии застройщика.

Также рекомендуется проводить приемку в присутствии эксперта, который знает проблемные места и может не только определить дефекты, но и профессионально составить «дефектный акт». Именно этот документ будет фигурировать в суде как основание для иска.

Итак, помимо уже приведенных рекомендаций, специалисты портала RealtyPress.ru приводят общие советы относительно проведения операций с квартирами в новостройках. Большинство проблем и рисков можно избежать, проводя сделку через риэлтерскую компанию, которая проводит профессиональную проверку застройщика, а также тщательно проверяет тексты договоров, предлагаемых на подпись.

Вся работа с документами должна выполняться специалистами, поскольку дольщик, не сталкивающийся в повседневной жизни с договорами, актами, юридическими вопросами, вряд ли сможет досконально изучить всю необходимую информацию настолько, чтобы учесть все нюансы.

Далее, проведение сделки и достижение каких-либо договоренностей должно происходить в присутствии профильного специалиста, которому до конца понятны все аспекты сделки и который знает, как и на что повлияют промежуточные решения клиента.

О перечне косвенных признаков, которые должны настораживать – от отказа страховой компании страховать сделку, отсутствии ипотечной аккредитации до предложения застройщика провести сделку через стороннюю компанию, заказчик должен быть осведомлен еще до начала выбора объекта для вложений.

И напоследок… Стоимость работы привлеченных экспертов – юристов, страховщиков и риэлторов является, фактически, страховкой от потери средств, собранных для приобретения квартиры. Излишняя самонадеянность при заключении договоров с застройщиком может, в худшем случае, стать причиной потери денег, а в лучшем случае – потерей времени и причиной переживаний.

Квартирный вопрос уже почти 90 лет портит наших сограждан, но во времена наших родителей правила игры на рынке недвижимости были относительно прозрачны. В качестве незыблемого и нерушимого гаранта улучшения жилищных условий выступало государство.

Сегодня покупатели квартир вынуждены сами заботиться о себе. Трудность состоит в том, что юридическая грамотность населения оставляет желать лучшего, а страсть к экономии, подогревая высокими ценами на квартиры, растет.

Мы решили рассказать об распространенных рисках при покупке квартир в новостройках и о том, как их можно избежать.

Сразу оговоримся, ситуацию с вторичным рынком недвижимости мы рассматривать не будем. Здесь другие нюансы.

Также дадим определение рискам. Больше всего при покупке жилья люди боятся потерять деньги свои деньги. Но существуют и другие проблемы, лежащие в плоскости неисполнения своих обязанностей застройщиком. Мы затронем все из них.

При покупке квартиры в новостройке стоит учитывать, что выгодность той или иной сделки напрямую зависит от рисков. Сегодня большинство покупателей недвижимости покупают квартиры в новостройке на стадии строительства.

Квартиры в строящихся домах стоят на 25-30% меньше, чем в уже сданных объектах. Кроме того, в большинстве случаев застройщик разрешает вносить денежные средства частями. Немаловажный момент: за два года цены на рынке жилья могут ощутимо возрасти, а недвижимость – одно из самых выгодных вложений.

Впрочем, мы не будем затрагивать инвесторские риски. Последние относительно точно представляют себе, на что они идут. Большинство людей, покупающих первую и единственную квартиру, никак не рассчитывают на потерю средств.

При прочих равных можно сказать, что чем ближе завершение проекта, тем меньше рисков, но и выгодность такой покупки становится меньше.

В идеале имеет смысл покупать уже готовую квартиру, но далеко не все могут себе это позволить.

Рассмотрим риски, которые грозят покупателям неполучением жилья. Здесь надо отметить, что благодатную почву для злоупотреблений застройщиков создает, как уже было сказано, юридическая безграмотность граждан. Отсутствие знаний о своих правах приводит к тому, что многие покупатели отдают застройщикам свои деньги без каких либо внятных гарантий. Между тем, объект продажи – квартира, все еще находится на ранней стадии строительства, то есть существует только на бумаге. С той же бумагой обманутым дольщикам приходится идти в суд и доказывать свои права.

Страшный сон каждого участника долевого строительства – прекращение работ. Это самый популярный сценарий может воплотиться в жизнь благодаря банкротству, противоправным действиям или мошенничеству застройщика.

Первым делом, тщательно проверить всю информацию о фирме застройщике. На начальном этапе это можно сделать самостоятельно в Интернете. Интересный факт, но не все догадываются набрать в поиске фамилию генерального директора (а может оказаться, что он уже являлся владельцем нескольких разорившихся фирм с не самой лучшей репутацией). Правда, если за застройщиком не числится ничего криминального, расслабляться все равно рано.

Это интересно:  Квалифицированная юридическая помощь при разводах 2019 год

Вы должны увидеть все документы, необходимые для начала строительства. Полный пакет включает в себя: договор долгосрочной аренды или покупки земли, разрешение на строительство определенного объекта.

Одна проблема – рядовой покупатель не знает, как должны выглядеть эти документы. Именно поэтому имеет смысл привлечь консультанта. Его услуги стоят денег, но траты полностью себя оправдают.

Существует и бесплатный способ добиться профессиональной оценки благонадежности того или иного застройщика. Ее свидетельством является участие банка в ипотечном кредитовании этого объекта, так называемая ипотечная аккредитации.

Даже если вы не собираетесь брать ипотеку, наличие таких программ весомый плюс в репутацию застройщика.

Дело в том, что банки дают ипотечные кредиты под залог покупаемого жилья. Соответственно, банку более всего невыгодно давать займы под необеспеченный залог.

Соответственно, если серьезный банк дает ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме, значит, у него есть основания доверять девелоперам. Кроме того, стоит помнить, что банки никогда не утверждают застрахованные кредиты. А страховые компании, в свою очередь, самые большие эксперты по оценки рисков. Они сделают эту работу на порядок лучше, чем обычные покупатели.

Еще одно аналогичное подтверждение – ведение продаж через крупные риэлторские агентства. Они тоже беспокоятся за свою репутацию и проводят проверку объекта. Посмотрите ТОП-10 крупнейших агентств недвижимости в своем городе, если одно из них участвует в продажах – вы можете быть относительно спокойны.

Но совсем расслабляться рано. Вспомните многочисленные печальные истории обманутых дольщиков. В некоторых ситуациях ничего не предвещало беды, но внезапное банкротство компании разрушило мечты о собственном жилье сотен людей.

Один из самых распространенных рисков, не связанный с прекращением строительства, это случаи продажи одной квартиры сразу нескольким дольщикам. Самое интересное, что иногда квартиру продают по два-три раза из-за банальной ошибки или несогласованности действий застройщика и агентств недвижимости.

В любом случае этих рисков можно избежать, заключая договор долевого участия. Благодаря недавно принятому закону ФЗ-214, такой договор гарантирует почти 100% право собственности на квартиру, лишая недобросовестных застройщиков возможности для манипуляций.

В данном случае дольщиков спасает обязательная регистрация договора в государственном органе. Там квартира будет проверена на наличие других собственников, и только после этого договор будет заключен.

Таким образом, продать квартиру второй раз будет затруднительно. А даже если и так, по суду вы будете являться единственным законным собственником.

В некоторых случаях, застройщики убеждают покупателей подписать другой документ. Самый распространенный – договор предварительной покупки. Поставив под ним подпись, вы лишаетесь твердых гарантий.

Помимо главного риска – остаться без купленной квартиры, существует еще и возможность получить не ту квартиру и не тогда, когда вы договаривались. Это пусть и не трагедия, но серьезное разочарование (и довольно дорогостоящее в денежном эквиваленте).

Среди таких второстепенных рисков правит бал Его Величество Долгострой. Большинство застройщиков в той или иной мере затягивает сроки. Но в некоторых ситуациях задержки выходят за рамки и длятся по 3-5 лет. При этом, строительство на объекте ведется, девелоперы упорно работают.

Но сумма, которую покупатели квартир фактически заплатили сверху, отдав ее за аренду жилья, уже сравнима с ценой готовой новостройки. Упущенную выгоду дольщикам не компенсируют. Наоборот, застройщик начинает собирать с них дополнительные деньги, о которых в договоре, разумеется, ни слово.

Защитить свои интересы в такой ситуации очень сложно. Спасает только правильно составленный договор. Но об этом речь пойдет ниже.

Пришло время получить квартиру, которую вы так долго ждали, дольщики предвкушают новоселье. Но вот квартира оказалась совсем не той, на которую они рассчитывали.

Основная зона риска здесь – состояние инженерных коммуникаций. Нередки случаи, когда электропроводка не справляется с напряжением от нескольких приборов, а слабый напор воды стал настоящим бичом современных многоэтажек.

Самое неприятное, что на момент подписания акта передачи жильцы, как правило, не в курсе этих особенностей сданного жилья. Если электропроводку и трубы еще можно как-то проверить, то о качестве отопительной системы можно узнать только после начала отопительного сезона.

На этот случай в договоре должен быть предусмотрен гарантийный срок, в течение которого жильцы могут предъявить свои претензии.

Впрочем, есть и более явные дефекты. Например, кривизна стен, плохое качество стеклопакетов, нефункционирующие лифты и т.д.

Если вы обнаружили, что качество квартиры не соответствует вашим ожиданиям, вы можете не подписывать акт о передаче квартиры. Это самое логичное и понятное действие.

По закону навстречу должен идти застройщик, по договору на нем лежит обязанность идти на контакт и решать эту проблему. Он должен устранить все обнаруженные дефекты, оплатить работу посторонних специалистов или предложить адекватную компенсацию.

К сожалению, на практике все не так радужно. У дольщика мало рычагов давления, а застройщик никуда не спешит. Покупатели недовольны состоянием квартир и хотят решить вопрос как можно быстрее. Но у строителей в запасе почти неограниченные временные ресурсы.

В итоге, большинство дольщиков не выдерживают, и просят вернуть деньги обратно. Застройщик обычно соглашается. Но в этой ситуации он находится в выигрыше, потому что в большинстве случаев покупателю просто возвращаются отданные им деньги, без учета упущенных выгод.

Так дольщик вынужден снова думать о покупке квартиры, которая к тому моменту будет ему не по карману: цены поднялись, инфляция «съела» часть суммы.

Постфактум бороться с этой проблемой нельзя: можно либо терять деньги, либо терять комфорт, соглашаясь принимать квартиру несоответствующего качества.

И здесь опять встает вопрос тщательной проверки договора.

Пару слов необходимо сказать о недавно принятом законе ФЗ-214. Он неплохо защищает права дольщиков, но при этом, по свидетельству экспертов рынка недвижимости, ставит застройщиков в крайне неудобное положение. Например, были существенно ужесточены требования к наличию разрешительной документации. Некоторые из документов, которые по новому закону должны быть на руках у застройщика для продажи квартир, в реальности можно получить только после государственной комиссии.

Как бы там ни было, ясно одно. В настоящий момент на рынке осталось довольно много объектов, разрешение на строительство которых было получено до вступления закона в силу. А значит, квартиры в них по-прежнему продаются по старым правилам.

Много раз твердили людям о том, что нужно внимательно читать документы перед тем как их подписывать. Увы, наши сограждане в массе относятся к договорам недостаточно серьезно, принимая все предложенные условия «оптом».

А ведь многие риски можно заранее увидеть в договоре даже не имея юридического образования и знаний о рынке недвижимости.

Договор долевого строительства обычно предусматривает три основных момента: объект строительства, сроки сдачи и ответственность за неисполнение обязательств.

Каждый договор содержит точный срок передачи квартиры в собственность дольщика. Если не хотите почувствовать все прелести долгостроя на себе, вы должны проконтролировать пункт, касающийся выплаты неустойки за просрочку.

Правда, некоторые девелоперы идут на хитрость. Они вписывают в договор пункт о неустойке, но при этом добавляют еще один пункт, который гласит о том, что неустойка взыскивается, только если задержка строительства произошла по вине компании.

В итоге затянутые сроки легко списываются со ссылкой на бюрократию, которая имеет место быть при государственном приеме дома. Правда, тем, кто заключал договор по ФЗ-214, такие отговорки не грозят.

А всем остальным покупателям стоит внимательно вчитаться в описание объекта договора, то есть вашей будущей квартиры. Она должна быть прописано максимально подробно, с указанием метража, подъезда, этажа и т.д. Такая мера предосторожности минимизирует почву для будущих конфликтов. Кроме того, при обращении в суд, покупатель может столкнуться с отказом в удовлетворении требований в связи с тем, что квартира не является «индивидуально определенной».

Статья написана по материалам сайтов: kvartira-bez-agenta.ru, arch-sochi.ru, www.realtypress.ru, novostroy.spb.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий