Сколько стоит квартира? Как оценить? Порядок оценки 2019 год

Под рыночной стоимостью квартиры понимается ее реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такую недвижимость в условиях свободного рынка и обычной конкуренции. Кроме рыночной стоимости существует также и кадастровая, которая несколько меньше и используется в качестве налоговой базы для определения размера налога на имущество. Рыночная цена указанной недвижимости может определяться как самостоятельно, так и с помощью риелтора или оценщика.

В случае проведения независимой оценки рыночной стоимости необходимо подготовить ряд документов для оценщика. По результатам его деятельности будет подготовлен подробный отчет. Также не стоит забывать и о том, что при некоторых сделках с недвижимостью необходима справка из бюро технической инвентаризации (БТИ), в которой указывает инвентаризационная стоимость (на практике она еще меньше, чем кадастровая).

Рыночная стоимость квартиры — это реальная цена, за которую покупатель готов приобрести такое имущество на свободном рынке в условиях обычной конкуренции. То есть на рыночную цену не должны влиять иные факторы, кроме конкурентных. В таком случае цена формируется исходя из большого количества нюансов. В число таковых входит:

  • планировка объекта;
  • полезная площадь реализуемой недвижимости;
  • физическое состояние коммуникаций (отопление, водоснабжение и т.д.).

Стоит отдельно отметить такой фактор, как местоположение квартиры. Учитывается район, отдаленность от школ, больниц, транспортных развязок, крупных торговых центров и так далее. Все эти условия могут существенно влиять на реальную рыночную цену недвижимости. Так же стоит учитывать то, что хороший косметический ремонт не всегда повышает стоимость такой собственности. Можно столкнутся с такими покупателями, которые ищут квартиру с готовой внутренней отделкой. Но чаще встречаются покупатели, которые намерены осуществить ремонт на свой лад.

Кадастровая стоимость квартиры — это цена объекта недвижимости, которая определяется Федеральной кадастровой палатой в ходе проведения оценки, осуществляемой в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В основном кадастровая стоимость указанной собственности необходима для оплаты налога на недвижимость. Именно из кадастровой стоимости и высчитывается обязательный для уплаты налог. Относительно недавно кадастровая стоимость была значительно повышена в попытке приблизить ее к рыночной, однако два показателя не сравнялись, цена рыночная и кадастровая все еще различаются.

Соотношение вышеуказанных показателей цены производится на уровне критериев оценки, то есть то, что берется за основу оценки и факторы, влияющие на общую цену. Как известно, на рыночную стоимость влияет множество факторов, тогда как на кадастровую гораздо меньше. На кадастровую стоимость квартиры влияют следующие нюансы:

  • средняя цена на один квадратный метр (с учетом индекса региона);
  • год строительства дома, в котором находится оцениваемое имущество.

На практике рыночная цена больше кадастровой на половину или на одну треть. Совпадают вышеуказанные стоимости в основном в старом жилом фонде, рыночная цена квартир которых невелика.

Для того чтобы реализовать квартиру в первую очередь необходимо знать ее реальную (рыночную) стоимость. Как известно, кадастровая стоимость, по которой уплачивается налог, зачастую не отражает реальной цены жилища. Поэтому произвести оценку цены необходимо иными способами. Таковых у собственника недвижимости имеется несколько:

Первый из указанных вариантов предполагает минимум денежных затрат, однако максимум собственных усилий лица, желающего определить стоимость имущества. Два оставшихся варианта означают некоторые финансовые затраты, так как услуги риелтора и оценщика не являются бесплатными. Современный рынок купли-продажи недвижимости в большей его части занимают риелторы, то есть при продаже или покупке такого имущества граждане зачастую обращаются именно к ним.

В таком случае лицу, желающему узнать цену не придется задумываться о самостоятельном ее определении, а исходить из предложенной риелтором цены.

Самостоятельная оценка стоимости квартиры подразумевает мониторинг схожих предложений по реализации подобного имущества. Для этого можно воспользоваться популярными сайтами в сети «Интернет» или соответствующей тематической газетной продукцией. Следует ориентироваться на схожие параметры:

  • район;
  • площадь;
  • количество комнат;
  • иные факторы, которые так или иначе влияют на цену указанной собственности.

Найдя похожие предложения необходимо обратить внимание на то, что лица, продающие свое жилье, могут завышать цену по своему собственному усмотрению.

Кроме этого, если квартира реализуется в Москве или Московской области, то можно воспользоваться онлайн-калькулятором цены квартиры. В таком случае необходимо заполнить все графы и получить результат. В случае с другими регионами страны, придется осуществлять мониторинг предложений самостоятельно. Однако на различных сайтах существуют удобные сервисы поиска, в которых можно указать данные, схожие с реализуемой собственностью, для поиска похожих вариантов.

Дергунов В.И. запланировал продать однокомнатную квартиру. Посчитав нецелесообразным затрачивать денежные средства на услуги риелтора или независимого оценщика. Просмотрев несколько сайтов, таких как «Авито» и «Из рук в руки» и сравнив аналогичные предложения по продаже квартиры, Дергунов смог определить примерную рыночную стоимость своего жилища.

На официальном сайте Росреестра существуют некоторые удобные сервисы. Например, перейдя на вкладку «Сервисы», а далее на «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online«, можно определить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Для этого необходимо указать кадастровый номер или верно определить адрес квартиры. Если кадастровая оценка проводилась, то такие сведения будут указаны по результатам запроса.

Однако такая информация пригодится лишь в том случае, если реализация квартиры будет происходить именно по кадастровой стоимости. Если же продажа такой недвижимости планируется по рыночной, то лучше всего указанным сервисом не пользоваться и обратиться к иным способам определения цены имущества.

Независимая оценка квартиры — это один из способов определения цены такой собственности. На сегодняшний день существует множество компаний, занимающихся оценочной деятельностью. Проведение процедуры независимой оценки может понадобиться в случае невозможности определения стоимости имущества самостоятельно. К тому же эксперты в данной области хорошо осведомлены о всех тонкостях рынка купли-продажи квартир, обладают специальными навыками и знаниями, что способствует установлению объективной рыночной цены на реализуемое жилище.

При проведении независимой оценки лица, ее осуществляющие, используют ряд методов, выбор которых зависит от объекта оценки. Таким образом, существуют следующие методы оценки:

Наиболее распространенный метод — метод сравнения. Он применяется лишь в том случае, когда существует реальная возможность сравнить объект оценки (квартиру) с аналогами. Например, сравнивается ряд квартир в одном районе, со схожими годами постройки всего дома, площадью жилища и другими факторами, которые влияют на рыночную цену.

Доходный метод в основном применяется тогда, когда от имущества получают прибыль. Например, если квартира используется для осуществления бизнеса (первые этажи домов, жилище для посуточной аренды и т.д.), то при оценке будет учитываться предполагаемый доход (на основе дохода уже полученного). Минусом такого подхода является небольшой спектр применения, а также тот факт, что доход, учитываемый при оценке, лишь прогнозируется.

Затратный метод используется в том случае, если у оцениваемого имущества не существует аналогов. Речь идет об исключительных объектах недвижимости, сравнить которые невозможно с другими объектами на текущий момент. В таких случаях оценщиком производится расчет затраченных средств на постройку такого объекта. Указанный способ не всегда может отражать реальную рыночную цену, однако такой способ является универсальным, так как с его помощью можно оценить абсолютно любой объект недвижимости, в том числе и квартиру.

Таким образом, независимая оценка используется для определения наиболее адекватной рыночной стоимости квартиры.

Как и для большинства процессов, связанных с реализацией или иными действиями с недвижимостью для оценки квартиры необходимо подготовить ряд документов:

  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность (с июля 2016 года — выписку из ЕГРП);
  • сведения (при наличии) об обременении имущества (ипотека, залог, аренда и так далее);
  • паспортные данные лица, заказавшего оценку;
  • при наличии перепланировок — сведения о таковых;
  • поэтажный план объекта;
  • экспликация к плану.

Отчет об оценке рыночной стоимости квартиры — это официальный документ, который составляется оценщиком. Его необходимость обуславливается тем, что такой документ можно представить в суд как доказательство, использовать в качестве обоснования цены имущества. Как и любые иные официальные документы, отчет должен содержать определенные сведения. Таким образом, в отчет об оценке входят:

  • сведения о заказчике и оценщике;
  • описание метода оценки;
  • описание объекта оценки (квартиры);
  • анализ рынка купли-продажи подобного имущества;
  • расчет рыночной цены такой собственности;
  • фотоматериалы объекта оценки;
  • сведения о правоустанавливающих документах.

Также вместе с отчетом прилагаются документы о регистрации компании, проводящей оценку, свидетельства и прочие необходимые документы.

Для оформления некоторых сделок собственнику квартиры может понадобиться справка из БТИ. Ее можно получить, обратившись в соответствующий территориальный орган указанной организации. Получить такую справку может только собственник жилого помещения, на которое и составляется справка. Для получения необходимо предъявить следующие документы:

  • паспорт собственника;
  • свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписка из ЕГРП.

Указанная справка содержит в себе сведения об инвентаризационной стоимости квартиры, план объекта и экспликацию. Указанная инвентаризационная стоимость складывается из следующих факторов:

  • площадь жилища;
  • перечень коммуникаций;
  • год постройки дома, в котором находится собственность.

При любых сделках с квартирой нужно быть готовым к тому, что придется встретиться с различными видами стоимости такого объекта недвижимости, такими как рыночная, кадастровая и инвентаризационная стоимость. Реальной ценой указанной собственности является ее рыночная цена, именно на нее необходимо ориентироваться при совершении сделок. Определить такую цену можно разными путями, как самостоятельно (без финансовых затрат), так и с помощью риелтора или оценщика (с оплатой их услуг).

Кадастровая стоимость в основном используется в целях налогообложения, а инвентаризационная для выдачи необходимой в некоторых случаях справки БТИ.

Для определения рыночной цены существует несколько способов. Можно провести самостоятельную оценку квартиры, сравнив свое жилье с аналогичными предложениями на рынке недвижимости. Если такой вариант Вас не устраивает, то можно обратиться к риелторам или оценщикам, которые за вознаграждение проведут оценку Вашего имущества и определят соответствующую вашей квартире рыночную стоимость.

Для того чтобы быстрее и выгоднее продать свою квартиру, нужно максимально точно ее оценить. Одна из самых существенных ошибок в этом деле – завышение ожиданий. Главные советы по правильной оценке – ниже.

Почему важно правильно оценить квартиру?

Оценка квартиры – значимый этап в процессе осуществления сделки. Сразу понятно, что при указании точной цены продажа осуществится намного быстрее. Это достаточно сложная работа, которая предполагает обладание точной статистической картиной, сложившейся на рынке. Как правило, этот навык есть у опытных риэлторов, и легче всего рассчитать размер стоимости жилья, обратившись к ним. Для тех, кто пока не готов идти в агентство недвижимости, предлагаем основные советы по определению рыночной цены.

Это интересно:  Как перевести квартиру на индивидуальное отопление в многоквартирном доме 2019 год

Зачем нужно оценивать квартиру быстро и точно?

Выбрать максимально точную цену за небольшой промежуток времени – очень важно. Если не попасть в цель и, например, завысить цену – можно ждать звонков покупателей долго. Ну а если процесс ожидания не пугает, все равно стоит иметь в виду, что длительное выставление объекта в базах риэлторов лишь спровоцирует ненужные подозрения покупателей. Здесь может сработать психологический момент – люди начнут искать причину невостребованности квартиры и, скорее всего, подумают, что есть проблемы с юридической чистотой объекта или его техническим состоянием.

Как рассчитать стоимость максимально быстро?

Среди различных опций электронной базы данных ЦИАН есть онлайн-оценка вашей квартиры. Все, что нужно продавцу – внести основные параметры объекта. Среди них: площадь, адрес, количество комнат и другие. Сервис рассчитает стоимость по данным объектов, которые расположены рядом. Однако чисто технический подход не даст возможность учесть уникальные свойства вашего дома, например, вид из окон или состояние подъездов. Поэтому рекомендуем дочитать этот текст до конца.

Как можно оценить стоимость объекта без помощи онлайн-сервиса?

Есть разные способы. Можно, например, использовать статистические данные об аналогичных квартирах. Нужно брать похожие на вашу квартиру объекты и анализировать их по ключевым параметрам. Легче всего оценить квартиру, если в вашем доме или жилом комплексе продается объект со схожими характеристиками. Можно уже ориентироваться на него, но для объективности оценки лучше взять несколько вариантов. Если в вашем доме продаются несколько квартир, но они не совпадают с вашей по площади, можно сложить и поделить их метражи, чтобы выяснить стоимость одного «квадрата», после этого умножить получившийся результат на площадь вашего жилья. Дальше предстоит заняться сложным процессом, который позволит учесть все особенности именно данного предложения, ведь квартиры такой же площади в доме может и не быть. Кроме того, даже два одинаковых по метражу варианта могут отличаться по многим критериям. Нужно применить специальные коэффициенты.

Что влияет на оценку квартиры?

Ряд критериев можно применить для расчета стоимости, все они влияют на цену. Важно, на каком именно этаже расположена квартира: известно, что от цены жилья на первых этажах риэлторы часто отнимают от 7 до 10%. Аналогично влияет на определение цены и расположение на последних этажах. Часто такие квартиры заливает (не везде есть технические этажи), значит, из-за этого придется жертвовать рублем: еще минус от 3 до 5%.

Наличие балкона или лоджии, напротив, добавит эти же проценты к стоимости. Важны и менее ощутимые на первый взгляд параметры: вид из окна, проникновение света, расположение относительно сторон света. Стандартный критерий (важно все равно про него помнить) – качество отделки квартиры. У риэлторов есть своеобразная «линейка» состояния жилья, в соответствии с которой изменяется данный коэффициент: «необходим капитальный ремонт», «необходим косметический ремонт», «в удовлетворительном состоянии», «сделан косметический ремонт», «сделан евроремонт». Применив все эти критерии, можно выставлять определенную цену.

А если в моем доме не продаются квартиры, что делать тогда?

Бывает и так, что в вашем доме или даже микрорайоне не продаются квартиры. Придется поискать аналог вашей квартиры. Сравнивать вашу «хрущевку» с монолитным домом даже в одном районе – не совсем корректно. Если вариантов совсем мало, стоит отталкиваться хотя бы от года постройки. При данном подходе один из ключевых показателей – локация. Для максимально точного определения этого показателя есть специальные характеристики. Важно, где находится ваш дом. Если он расположен в парке или у реки либо это элитный жилой комплекс с собственной озелененной территорией – дело одно, а если вы живете в социально неблагополучном районе с уличной преступностью – дело другое. Любому покупателю важно, с кем рядом он будет жить.

Еще один важный показатель – инфраструктура района, вернее, ее развитость. Позитивно отразится на стоимости жилья расположение рядом с домом супермаркетов, детских садов, школ, домов детского творчества, спортивных центров, больниц, поликлиник, банков и различных предприятий бытового сервиса.

Разумеется, важна транспортная доступность вашего дома. Если он находится в самом центре перегруженной дорожной сети города – это отрицательно отразится на стоимости квартиры, даже несмотря на близость к центру и хорошую инфраструктуру. Также отрицательно скажется на цене удаленная от города локация без инфраструктуры. Ну а если дорожная ситуация приемлема, недалеко от дома находятся остановки общественного транспорта – можно не волноваться за ликвидность объекта. Отдельно стоит выделить фактор удаленности дома от метро. Если это так, то есть плохая новость: некоторые риэлторы специально вводят в некоторых ситуациях новую шкалу – минус процент от цены за каждые две минуты ходьбы (разумеется, это не значит, что если ваша квартира в 100 минутах от подземки, то стоит передать ее первому желающему даром).

Все эти критерии помогут максимально объективно оценить стоимость квартиры.

В моем доме когда-то жил Путин, почему я должен продавать свою квартиру по той же цене, что и все остальные?!

Не должны. У дома может существовать своя эксклюзивная особенность, «индивидуальность». Конечно, это относится чаще к элитным домам, пусть и построенным в прошлом: в Москве много домов, где в советские времена давали квартиры элите: государственным деятелям, писателям, военным, художникам, известным актерам. Во многих городах есть дома, ценные с архитектурной точки зрения или своей истории (например, знаменитые дома Нирнзее в Москве). Вот к таким объектам нужен специальный подход. Все это надо использовать в своих целях, разузнав максимальное количество деталей, вплоть до изучения соответствующей литературы. Сейчас на рынке немного избалованных покупателей, которые готовы доплатить за такого рода уникальность.

Стоит поставить себя на место покупателя

В продажах очень многое зависит от психологии. Большинство продавцов возлагают на свои объекты неоправданные ожидания. Кто-то ставит цену на свою квартиру на 15 или 20% дороже, чем в среднем по рынку. Создается ощущение, что жилье не быстро, но продастся за приличные деньги. Это неправильный метод. Есть объективное положение дел на рынке недвижимости. Отказываться принимать его – путь по неверной дороге. Кто будет вам звонить? Поставьте себя на место покупателя и подумайте, сколько реально можно дать за конкретный объект. Если рядом продаются две аналогичные квартиры, но одна за 5 млн рублей, а другая за 6 – какую из них предпочтут выбрать? Лучше несколько раз взвесить все важные факты перед продажей, а не менять постоянно цену на объект.

Приобретение квартиры посредством ипотечного займа – это сложный и длительный процесс. Еще на этапе подбора жилого помещения кредитор потребует предоставить ему список бумаг на выбранное помещение, среди которых одно из важнейших мест занимает оценка стоимости.

От его заключения зависит, какую сумму кредита предоставит банк. Не все оценочные компании компетентны, поэтому прежде, чем выбрать, к кому обращаться, следует понять специфику этой услуги. Для будущего владельца нелишним будет заранее понимать процедуру проведения оценки, чтобы быть готовым к возможным сложностям.

Смысл ипотечного кредитования заключается именно в том, что заемщик приобретает в собственность жилье. Определиться с тем, каким оно будет, стоит предварительно, до того, как обратиться в банк. Кредитные организации предлагают несколько ипотечных программ, при помощи которых можно купить недвижимость:

  1. Квартиру на первичном рынке, оформив договор долевого участия в строительстве новостройки.
  2. Вторичную жилплощадь, заключив соглашение о купле-продаже.

Не все банки имеют в своем арсенале сразу две программы, некоторые предлагают получить заём или на первичное или на вторичное жилье. Этот фактор следует учитывать при подборе кредитора.

При оформлении ипотеки на строящуюся недвижимость надо учитывать такие аспекты:

  1. Процент готовности строящегося объекта, банк выдвигает жесткие критерии к этой цифре.
  2. Добропорядочность застройщика. Далеко не со всеми строительными организациями кредитные учреждения склонным сотрудничать.

Вторичная жилплощадь имеет меньше ограничений. При выборе готовой квартиры важно, чтобы она находилась в здании пригодном для проживания и эксплуатации, а инженерные коммуникации в ней были исправны и отлично функционировали. Что касается остальных ограничений, то здесь речь идет лишь о максимально возможной сумме ипотечного займа, который рассчитывается исходя из доходов заемщика.

При выборе квартиры действовать надо правильно, покупатель должен ориентироваться на многие факторы, но основным критерием является именно ее стоимость. Прежде чем дать окончательное согласие на приобретение жилплощади у продавца, будущий владелец уже знает, на какую сумму ипотеки он может приблизительно рассчитывать. Эти цифры напрямую зависят от уровня доходов заемщика и наличия дополнительного обеспечения и поручителей.

Нередко на рынке недвижимости случаются ситуации, когда продавцы завышают цену на реализуемое имущество. Теоретически ничего противозаконного в этом нет, владелец имеет право просить такую стоимость, какую считает нужной. Но когда третьей стороной сделки является кредитное учреждение, это недопустимо, потому что считается мошенничеством. Нередко продавец и покупатель вступают в умышленный сговор для получения двусторонней выгоды. Поэтому банки выставляют обязательное требование, чтобы была проведена независимая оценка квартиры для ипотеки.

Рынок специалистов по оценке недвижимости широк, и выбрать из огромного перечня компаний непросто. Учитывая, что процедура является платной и занимает время, право на ошибку лучше исключить в самом начале. К оценке надо подходить все обдумав заранее. Неискушенному в данных вопросах человеку сложно сориентироваться правильно, обычно при решении вопроса граждане ориентируются на рекламу и советы других людей. Именно банковские организации предлагают будущим заемщикам перечень уже отобранных оценщиков, которые зарекомендовали себя положительно. При формировании перечня кредиторы ориентируются на следующие показатели:

  1. Наличие аккредитации в оценочной сфере.
  2. Наработанный опыт.
  3. Сложившаяся репутация.

В противном случае он рискует попасть в неприятную ситуацию, когда результаты заключения будут поставлены под сомнение и придется либо в судебном порядке доказывать его состоятельность, либо проводить новую экспертную оценку.

Большая часть юридической деятельности подлежит лицензированию. Но что касается оценочной сферы, тут подход к допуску на рынок немного другой. Заниматься оценкой может любой гражданин, зарегистрировав ИП или открыв фирму. Для работы в данной отрасли требуется наличие:

  1. Диплома о получении специализированного высшего образования или свидетельства о переквалификации по этому виду деятельности.
  2. С 2018 года обязательным пунктом является сдача регулярных экзаменов на подтверждение квалификации. Пройти экзаменирование можно только в подведомственном Минэкономразвития учреждении ФРЦ.
  3. Оценщик должен владеть тремя направлениями в этой сфере – оценкой недвижимости, движимого имущества и бизнеса.
Это интересно:  Нормативы уборки в подъездах многоквартирных домов: перечень норм, периодичность и правила осуществления 2019 год

Соответствие всем пунктам выражается в получении аккредитации этого вида деятельности. Но и ее наличие не гарантирует стопроцентного положительного результата. Рынок недвижимости нестабилен, происходить может все что угодно, постоянно надо следить за тем, как меняется стоимость жилплощади. На ее размер влияет огромное количество факторов. Учесть все нюансы порой не под силу, а каждый из них отражается на конечной стоимости и может ее как завысить, так и занизить, что одинаково плохо для покупателя.

При выборе оценщика лучше всего ориентироваться на наработанный опыт в этой сфере и сложившуюся репутацию. Оценить опыт проще всего по количеству лет компании на рынке. Чем больше функционирует организация, тем с большим числом клиентов она сталкивается. Каждый заказ имеет свои особенности и формирует базу положительных и отрицательных результатов, что, безусловно, способствует уменьшению рисков для клиента.

Однако и количество отработанных лет еще не гарантирует качества услуги. Во многих компаниях наблюдается текучка кадров. Фактически фирма работает долго, а специалист не имеет особого опыта, что опять же грозит рисками. Поэтому обращать внимание, прежде всего, следует на репутацию.

При предоставлении недостоверной оценки клиент имеет право обратиться в судебную инстанцию с иском. На сегодняшний день таких прецедентов немало.

Современному человеку для проведения собственного независимого расследования достаточно потратить некоторое время у компьютера. Существует немало сайтов, где бывшие клиенты рассказывают о своем опыте сотрудничества. К тому же есть списки наиболее ответственных и благонадежных фирм. Но лучше довериться в этом вопросе кредитной организации. Воспользовавшись их рекомендацией, можно сократить время как на поиск оценщика, так и на проверку этой им информации.

Сделав окончательный выбор в пользу оценочной компании, надо заключить договор на оказание услуг. Это юридический документ, с которого начинается любое сотрудничество сторон, и без которого отношения не могу считаться официальными, а значит, отсутствует ответственность за конечный результат.

Каждая оценочная компания составляет свой индивидуальный договор об оказании услуг, но руководствуются все одним нормативным актом – Федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года. Обязательные условия, которые должны быть указаны в таком договоре, прописаны в статье 10 ФЗ №135. Документ заключается в письменной форме в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Договор содержит сведения о:

  1. Цели проведения оценочных работ.
  2. Подробное описание недвижимости, чтобы легко можно было установить что речь идет о нужном объекте.
  3. Вид оценочной стоимости.
  4. Цену, назначенную фирмой за свои услуги.
  5. Конечную дату выполнения работ.
  6. Данные о наличии страховки по гражданской ответственности оценщика.
  7. Сведения о фирме и ее юридический адрес.

Кроме того, в нем прописываются и иные важные условия.

Заключение договора – это всегда двусторонний процесс. Клиент вовсе не должен подписывать документ с условиями, которые его не устраивают. Но все нюансы следует регулировать до того, как будет поставлена подпись. Заказчик оценки должен обратить внимание на следующие условия договора:

  1. Какой вид оценки будет производиться. Высокопрофессиональные специалисты не ошибутся, так как при оформлении ипотеки определяется всегда рыночная стоимость недвижимости, но лучше уточнить этот момент.
  2. Дата выполнения услуги также может обсуждаться. Покупка квартиры в ипотеку занимает огромное количество времени, поэтому заемщики стараются сокращать по возможности отдельные процедуры. Но следует понимать, что есть минимальные сроки, сократить которые нельзя, делать все надо вовремя.

Цены на услуги оценщика в большинстве случаев определяются прейскурантом и обсуждению не подлежат. В договоре обязательно должны быть указаны сведения об оценщике, который непосредственно выполняет работы по определению стоимости жилья.

Специалист оценивать объект будет исходя из полученных бумаг на объект недвижимости. Поэтому при обращении в компанию за услугами необходимо собрать такие документы:

  1. Удостоверение личности заказчика.
  2. Кадастровый паспорт на помещение.
  3. Экспликация и план жилплощади.
  4. Договор купли-продажи или соглашение о долевом участии в строительстве. Если договоренность еще не подписана, то необходимо принести свидетельство о регистрации недвижимости.

Процедура обращения в оценочную компанию выглядит следующим образом:

  1. Собирается пакет документов.
  2. Оставляется заявка на предоставление услуг.
  3. Планируется место встречи с оценщиком.

Предварительно надо уточнить о возможных сроках выполнения заказа и стоимости услуг.

Цена на услуги оценщика может варьироваться в зависимости от опыта и репутации фирмы, но в основном она колеблется в одном диапазоне:

  1. Для Москвы и Санкт-Петербурга он составляет 4-5 тысяч рублей.
  2. В регионах стоимость ниже и составляет примерно 2-3 тысячи рублей.

Сопоставляя стоимость услуг с ценой на недвижимость, кажется, что оценка производится недорого. Но в процессе оформления покупателю приходится выложить немалую сумму за дополнительные услуги, поэтому к тратам необходимо быть готовым. Платить придется за самые разные услуги.

Конечная стоимость оценки будет зависеть от:

  1. Квалификации специалиста.
  2. Месторасположения жилого помещения.
  3. Срочность, чем быстрее заказчик хочет получить результат, тем больше ему надо заплатить.

После уточнения стоимости работ следует определиться с порядком оплаты оценочных услуг.

Оплачивать услуги специалиста по оценке недвижимости следует в установленном в компании порядке. Большинство организаций функционируют по наиболее приемлемой для них схеме:

  1. Заказчик звонит оценщику и описывает ему предварительную картину. Исходя из предоставленных данных, ему обозначается примерный диапазон стоимости услуг.
  2. Затем назначается личная встреча сторон, при которой жилой объект осматривается и озвучивается уточненная цена оценочных работ.
  3. Подписывается договор с указанной в нем стоимостью.

Сразу после того как договор подписан, а сумма обозначена, клиенту даются реквизиты для внесения полной стоимости оплаты. Большинство компаний начинают работу только после того, как услуги будут предоплачены. Могут быть достигнуты и другие договоренности об оплате оценки. В любом случае готовое заключение на руки будет выдано не раньше, чем работа полностью оплатится заказчиком.

При оформлении ипотечного кредита производятся дополнительные услуги, которые требуют оплаты. Все они оплачиваются из кармана заемщика, но в некоторых случаях могут входить в сумму кредитования. Как, например, страхование жизни и имущества, оформленное непосредственно в банке. А вот остальные сопутствующие процедуры оплачивать придется самому покупателю.

Оценка недвижимости производится за счет будущего владельца и не компенсируется кредитором. Рассчитывать в дальнейшем на увеличение суммы ипотечного займа также не стоит. Покупатель должен быть готов к определенным тратам при оформлении квартиры в ипотеку, не говоря уже о времени, которое придется потратить на сбор и оформлении всей документации.

Процесс оценки для покупки квартиры в ипотеку делится на два основных этапа:

  • Первый – подготовительный. Когда стороны приходят к общей договоренности о сотрудничестве и подписывают письменный документ.
  • Второй – основной, когда оценщик и заказчик встречаются на объекте. Специалист осматривает квартиру, удостоверяется, что никаких незаконных перепланировок в ней нет, и сделает несколько фотографий, необходимых для дальнейшей работы и отчета.

Специалист анализирует полученные данные в несколько шагов:

  1. Проводится сравнительный анализ, при котором просматриваются все аналогичные сделки уже совершенные на рынке недвижимости.
  2. Доходный – прогнозируется, будет ли рост или спад рынка, и на какие доли можно повысить рыночную стоимость или потерять в ней.
  3. Затратный, при котором оценщик рассчитывает затраты на возведение аналогичного жилого помещения.

В результате анализирования трех направлений дается окончательный расчет рыночной и ликвидной стоимости объекта недвижимости.

Получив его на руки, покупатель может отправляться к кредитору для проведения последнего этапа оформления ипотеки. Банковская организация всегда проверяет поданную документацию. Если экспертиза проводилась фирмой из предложенных кредитором, то проверка займет совсем немного времени. А вот в случае самостоятельного выбора, придется подождать чуть больше.

Грамотный отчет должен учитывать:

  1. Месторасположение объекта недвижимости.
  2. Инфраструктуру.
  3. Наличие или отсутствие поблизости промышленных зон.
  4. Состояние дома, в котором находится квартира в целом. Важно учесть тип постройки, год, этажность, из чего он выполнен и каковы его общие характеристики.
  5. Характеристики рассматриваемой квартиры. На каком этаже находится жилплощадь, сколько квадратных метров в ней, количество комнат, наличие балкона и его остекления, состояние инженерных коммуникаций.

Оценочные работы касаются лишь постоянных величин, а не косметического ремонта.

Полученный отчет должен быть предоставлен кредитору как можно быстрее. Это в интересах самого заемщика, но на практике случается всякое, поэтому лучше знать предельные сроки его действия. По принятым нормам заключение эксперта считается годным в течение шести месяцев. Если срок проходит покупателю придется заказывать новую оценку и оплачивать ее опять за свой счет.

При проведении сделок с жилплощадью не обойтись без определения стоимости объекта. Для этого нужно не только знать, что такое оценка квартиры и в каких случаях она потребуется. Стоит также выяснить, кто уполномочен проводить оценочные мероприятия, какие документы следует подготовить инициатору процедуры и как избежать лишних расходов.

Говоря просто, оценка недвижимости – это процедура, позволяющая определить стоимость имущества с учетом поставленных задач и целей. В качестве предмета оценки может выступать объект, являющийся собственностью граждан либо юрлиц.

Оценочные мероприятия обязательны при:

  • заключении договора кредитования с банком. Нужно оценить свою квартиру, чтобы оформить ее в качестве залога;
  • переуступке долговых обязательств;
  • передаче недвижимости в долгосрочную аренду;
  • отчуждении или передачи объекта в пользование муниципалитета.

Другие случаи проведения процедуры перечислены в статье «Оценка недвижимости».

Как предписывает российское законодательство, рыночная оценка квартиры проводится в соответствии со стандартами, принятыми Союзом независимых оценщиков. Это значит, что сначала оценочная компания собирает подробную информацию об интересующем объекте. Затем специалисты подвергают полученные данные анализу и лишь после этого устанавливают рыночную стоимость (РС) недвижимости.

Ниже мы обсудим, какое значение имеет тип жилья и характеристики строения, в котором оно находится, например, этажность дома или его удаленность от центра.

Кстати, стоимость недвижимого имущества определяют и органы БТИ, поэтому важно не запутаться в терминологии. Так, оценочная стоимость квартиры по БТИ называется еще инвентаризационной. Эта характеристика нужна при проведении следующих операций с недвижимостью:

Российское правительство планирует к 2020 году заменить инвентаризационную стоимость объекта кадастровой ценой.

Прежде чем обсуждать детали, следует выяснить, для чего нужна оценка квартиры. Необходимость обращения к оценщику обусловлена разным подходом к определению стоимости жилья продавцом и покупателем.

Первый опускает малозначительные со своей точки зрения детали и видит исключительно преимущества недвижимости. В результате он стремится установить максимально возможную стоимость квартиры, которая часто оказывается завышенной.

Покупатель же при оценке квартиры применяет свои критерии.

Если сторонам не удастся прийти к компромиссу, недвижимость так и останется непроданной. И лишь специалист предложит ее оптимальную стоимость.

Это интересно:  Куда звонить, если шумят соседи, и как наказать их по закону? 2019 год

Для проведения работ оценщику нужны определенные бумаги. Как правило в этот список входит:

  • паспорт владельца квартиры:
  • правоустанавливающие документы на жилье;
  • план квартиры из БТИ;
  • технический и кадастровый паспорт недвижимости;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений.

Полный перечень документов опубликован в статье «Что нужно для оценки квартиры».

Оценка квартиры для продажи проводится:

  • представителем профильной компании, имеющей лицензию на предоставление данного типа услуг, например, БТИ;
  • профессиональным риелтором. Поскольку этот специалист оперирует самыми свежими данными в конкретном сегменте рынка, для него не составит труда определить оптимальную стоимость квартиры для продажи.

Не всем известно, кто должен делать оценку квартиры, покупатель или продавец. Ведь за эту услугу нужно будет заплатить немалую сумму. Ее конкретное значение зависит от типа объекта – находится ли жилье в новостройке или в доме, который уже сдан в эксплуатацию.

В России сложилась следующая практика: обычно эти расходы оплачивает лицо, получающее доход от сделки, то есть продавец.

Большое значение имеет то, кто оценивает квартиру при продаже. Обращаться за этой услугой следует только к сертифицированному оценщику либо к компании, имеющей лицензию на проведение таких работ. У исполнителя не должно быть личной заинтересованности в стоимости объекта.

Прежде чем приступить к оценочным мероприятиям, специалисты выбирают подходы, которые планируют использовать при определении стоимости жилья. Из названия этих методов становится понятно, как оценивают квартиру оценщики:

  1. Затратный. Подразумевает определение стоимости воспроизводства идентичного объекта с учетом текущих цен.
  2. Сравнительный. Основан на сравнении жилья с аналогичными объектами, информация о стоимости которых находится в открытом доступе.
  3. Доходный. Основывается на оценке предполагаемых доходов от сдачи жилья в аренду.

Сравнительный подход требует использования корректировок при определении стоимости объекта. Их применение зависит от характеристик оцениваемого объекта. Например, корректировка на площадь квартиры при оценке рыночной стоимости учитывает следующую зависимость: каждые 5 м2 на 1% уменьшают стоимость 1 м2 на 1%.

Используются и другие типы корректировки на:

  1. Торг (7%).
  2. Условия сделки. Стоимость объекта, свободного от прав третьих лиц, возрастает на 10%.
  3. Право собственности. Если объект не зарегистрирован в ЕГРН или на него наложены обременения, то его цена снижается на 5-10%.
  4. Местоположение. На 15% дешевле станет жилье, удаленное от остановок транспорта – каждые 200 м понижают его цену на 1%.
  5. Этаж. Квартиры на верхних этажах дороже, чем на нижних. Корректировка на первый этаж составляет 15% и 10% – на последний.
  6. Класс качества отделки. Качественный ремонт увеличит цену на 10%.
  7. Тип дома. Объекты в домах блочного/панельного типа дешевле на 10-15%.
  8. Общую и жилую площадь.
  9. Вид из окон (10-15%). Помещения с окнами, выходящими на дорогу стоят значительно дешевле, чем те, окна которых обращены во двор. Дороже всего объекты с окнами по обе стороны дома.
  10. Наличие балкона/лоджии (до 5%).
  11. Планировку и количество санузлов. Квартиры с раздельным санузлом стоят дороже примерно на 5%.
  12. Ликвидность доли в квартире (от 10 до 40%).

В последние годы вопрос, как вызвать оценщика квартиры, не особо беспокоит потребителей, ведь многие уже научились искать подобную информацию в интернете. Любая уважающая себя компания создает в сети собственный сайт.

Для поиска подходящей фирмы-контрагента достаточно ввести в строку поисковой системы фразу «оценочные компании» и упомянуть название города, в котором находится объект.

Отечественным законодательством допускается также оценка квартиры без выезда оценщика на объект обследования. Но для этого владелец жилья должен отправить качественные фотографии всех помещений, а также скан-копии перечисленных выше документов на электронную почту компании, с которой заключен договор о выполнении работ.

Полученный в результате оценочный отчет обладает юридической силой.

Справка об оценке квартиры, как иногда называют оценочный отчет, оформляется в письменном виде на бумажном носителе. Перечень обязательных пунктов в этом документе определяет Федеральный Закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998 .

В документе должны содержаться:

  • данные компании-исполнителя работ;
  • технические параметры предмета оценки;
  • метод и алгоритм расчета стоимости и так далее.

Для ознакомления приведем пример отчета для оценки квартиры.

На отчете должна стоять подпись и печать оценщика или фирмы, проводившей оценку. Согласно ст.12 ФЗ № 135, указанная в этом документе стоимость достоверна. Ее можно использовать при осуществлении различных сделок с имуществом.

Вопрос, сколько действует оценка квартиры, обычно не возникает у тех, кто использует данную характеристику сразу после ее определения. Однако это не всегда возможно. Предположим, у владельца недвижимости возникли сомнения в достоверности оценки. Тогда единственным вариантом решения проблемы является обращение в суд. Но никто не гарантирует, что рассмотрение дела не затянется на месяцы.

Из положений ФСО № 1 можно узнать, каков срок действия оценки квартиры.

Как следует из документа, сведения, полученные в результате проведения оценочных работ, потеряют актуальность через полгода после официального утверждения отчета.

Хотя реальная стоимость недвижимости может остаться прежней, банк или судебная инстанция, вероятнее всего, не примут указанное в документе значение.

Специалисты учитывают многие ценообразующие факторы при оценке квартиры. К ним, например, относится:

  1. Год постройки здания.
  2. Местоположение.
  3. Этаж, на котором расположен объект.
  4. Площадь кухни.
  5. Количество комнат.
  6. Состояние отделки.
  7. Качество покрытия полов.
  8. Состояние инженерных систем и сетей.
  9. Тип квартиры:
    • элитная недвижимость;
    • жилье бизнес-класса;
    • помещения эконом-класса.

Кроме того, имеет зачение дата продажи, наличие/отсутствие ограничений права собственности, соотношение общей и жилой площади.

Точные сведения о том, сколько по времени делается оценка квартиры, обычно упоминаются в договоре между заказчиком и компанией-исполнителем. Там же указывается время и дата посещения объекта экспертом по оценке.

В идеальном случае, если заказчик заранее подготовил все документы, оценочные мероприятия выполняются в течение 1-2 рабочих дней.

Если клиент недостаточно подготовился, придется выделить время на сбор недостающих сведений. Это значит, что сроки исполнения оценки квартиры затянутся.

Стоит упомянуть важный нюанс. Предположим, стороны сделки нашли компромиссный вариант относительно стоимости квартиры, но покупатель на данный момент не располагает нужной суммой. На то, чтобы накопить или собрать недостающие средства, потребуется время, в течение которого ситуация на рынке может измениться.

В этом случае тоже важно, кто платит за оценку квартиры. В связи с тем, что данные в отчете потеряют актуальность, заказывать услугу придется еще раз. Чтобы не потерять некую сумму, продавец может потребовать от покупателя оплаты очередных оценочных работ.

Больше информации можно найти в статье «Стоимость оценки квартиры».

Ответ на вопрос, как проходит оценка квартиры во время раздела общей собственности, содержится в с т.91 ГПК РФ . Закон оговаривает установление следующих видов цены:

  • инвентаризационная стоимость (ИС);
  • рыночная стоимость;
  • если ИС не определена, цена устанавливается по договору страхования.

Если намечается сделка с недвижимостью, одним из собственников которой является несовершеннолетний гражданин РФ, следует разобраться, как произвести оценку квартиры.

Особенность ситуации заключается в том, что в данном случае придется оценивать два помещения – продаваемое и приобретаемое, а результаты следует предоставить в органы опеки.

Срок создания рабочего варианта оценочного отчета составляет 2-3 дня.

Больше сведений на эту тему содержится в публикации «Оценка квартиры для опеки».

В случае затопления жилья пострадавшая сторона должна знать, как происходит оценка квартиры и вовремя инициировать мероприятие. В этом случае гражданин сможет предъявить соседям финансовые претензии, которые будут учитываться даже при рассмотрении дела в суде.

Ситуация усугубится, если при заливе была повреждена не только облицовка стен и потолков.

Переклеить обои или покрасить потолки вполне могут сами жильцы затопленной квартиры, но вот наличие мебели или техники, пострадавшей от контакта с водой, переводит вопрос взаиморасчетов в иную плоскость.

О том, как решить проблему денежной компенсации, рассказывается в материале «Оценка квартиры после залива».

Ипотека предполагает выдачу крупной суммы, поэтому неудивительно, что заемщики делают оценку квартиры. В случае утраты ими платежеспособности, банк продаст жилье, приобретенное за счет ссуженных средств, и покроет убытки по договору долгосрочного кредитования.

Данные оценочных работ банкиры применяют в качестве ограничителя на максимальный размер займа.

Когда право собственности на квартиру еще не переоформлено и кредитующий банк принимает решение выдать ссуду, услугу оценки обычно заказывает текущий владелец помещения, а оплачивает заемщик.

Узнайте больше о том, по каким правилам проводится оценка квартиры для ипотеки.

При оценке комнаты в коммунальном жилье места общего пользования не учитываются. Существует немало случаев, требующих оценки объектов данного типа, например:

  • составление брачного договора;
  • страхование комнаты;
  • спорные ситуации при наследовании либо разделе имущества.

Оценка стоимости для аренды квартиры выполняется при сдаче жилья внаем. Значение этой характеристики зависит от:

  • местоположения и состояния квартиры;
  • общей и жилой площади;
  • наличия и состояния инженерных систем и коммуникаций.

Иногда установить арендную плату можно путем сравнения похожих предложений, опубликованных в интернете.

Для выяснения кадастровой стоимости жилья, расположенного на территории РФ, достаточно посетить сайт Росреестра . Для этого нужно вести в специальную форму кадастровый номер квартиры или ее адрес.

Если КС требуется предоставить в какую-то инстанцию, например, в суд, тогда через Росррестр можно заказать официальную справку на бумажном носителе.

При осуществлении некоторых сделок с квартирой не обойтись без помощи специалиста по оценке. Составленный им отчет имеет юридическую силу, поэтому его можно использовать при обмене и продаже жилья, при оформлении ипотеки и так далее.

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

Статья написана по материалам сайтов: kvartirniy-expert.ru, www.cian.ru, pravo.estate, pravovdom.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий