Страхование ответственности застройщиков перед дольщиками 2019 год

Защита прав дольщиков, вкладывающих свои средства в строительство жилья, очень актуальна. Конечно, деятельность застройщиков регламентируется договорными обязательствами, но реалии таковы, что права дольщиков нарушаются очень часто.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Одна из главных причин – банкротство компаний-застройщиков, у которых нет собственных активов. Отношения между всеми сторонами долевого строительства регламентирует Федеральный закон РФ (ФЗ-214), принятый в 2014 году. В прошлом году в этот законодательный акт внесли значительные правки. Часть изменений начала «работать» с марта этого года.

Ответственность застройщика определена договором страхования. Это обязательный документ, без наличия которого осуществлять любые строительные работы запрещается.

Такой договор заключается для защиты участников сделки, деньги которых привлекают для реализации строительного проекта. Страховой контракт имеет силу с момента его регистрации и до сдачи многоквартирного строения в эксплуатацию.

В поправках к закону ФЗ-214 четко прописали правила сдачи помещений в эксплуатацию. Эти дополнения защищают не только интересы дольщиков, но дают возможность застройщикам обезопасить себя от недобросовестных дольщиков.

Договор страхования гражданской ответственности является законным документом только после его регистрации в Росреестре.

Договор имеет юридическую силу от даты его государственной регистрации и до передачи готового помещения собственнику.

После заключения договора со страховщиком, застройщик должен ознакомить с условиями страховки всех участников долевой застройки.

Если произошел страховой случай, то дольщик имеет возможность потребовать возмещение ущерба в течение 2 лет после передачи ему жилья.

Документ страхования ответственности имеет важные особенностей. Например, минимальная сумма страховки не может быть ниже цены договора. Данную сумму вычисляют с учетом оценочной стоимости жилья в регионе, где планируется строительство.

Не предусмотрена в такой страховке довольно популярная франшиза, определяющая финансовую часть убытков, которая не подлежит возмещению.

Если произойдет расторжение или досрочная приостановка действия страхового договора, то это не освободит застройщика от выполнения обязательств, если наступит страховой случай.

  1. Согласно закону (ФЗ-214), собственный капитал застройщика должен был составлять не меньше 5% от стоимости всех площадей (нежилых и жилых) построенного здания. Если эта норма не соблюдена, то застройщику приходилось искать поручителя. Причем минимальная сумма их общего капитала должна была быть не менее миллиарда рублей. Это положение создавало определенные трудности, особенно не очень крупным компаниям, и не устраивало застройщиков. В Министерстве строительства и ЖКХ 20 апреля 2016 года озвучили новые нормы, которые ставят минимальный размер уставного капитала компании-застройщика в зависимость от общей площади возводимого объекта.
  2. Застройщик должен иметь «чистую историю»: не привлекаться ранее к процессам, связанным с ликвидацией или банкротством, не иметь других проблем с законом. Также, у компании не должно быть задолженности за предыдущий год, а ее руководитель и главный бухгалтер не должны иметь судимость. Любое из перечисленных нарушений лишает застройщика права на использование финансовых взносов дольщиков.
  3. С марта все застройщики обязаны создать свой официальный сайт и размещать на нем, означенную законодательством информацию и документы. В списке разрешительные акты на землю, на застройку данного участка, полный пакет проектной документации, текст договора о долевом участии и другие.
  4. В проектной декларации необходимо указывать максимально широкий перечень характеристик строящегося объекта, полную информацию о своей компании, контакты для обратной связи. Эта декларация будет доступной, т.к. заполнять придется электронную форму на специальном сайте, а не отправлять по почте, как требовалось ранее.
  5. Страховые документы заключают страховая компания и застройщик. Если обязательства по строительству не будут выполнены или дом не сдадут к указанному сроку, то дольщики получат страховые выплаты. Их размер оговаривается при заключении страхового полиса и вносится в соответствующий раздел документа.
  6. Страхование ответственности предполагает определенные убытки для компании-застройщика. Ей придется оплатить: ущерб за несвоевременную сдачу объекта, нарушение норм безопасности при выполнении строительных работ и т.д.; услуги суда или юридических компаний, если дольщики будут отстаивать свои права.

Для оформления страхового договора и оценки тарифа необходимо представить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную декларацию (в том числе паспорта гендиректора и главногобухгалтера, устав, ИНН, ОГРН организации);
  • правоустанавливающую документацию на землю;
  • градостроительный план земельного участка;
  • разрешение на ведение строительства многоэтажного здания на этом участке;
  • бухгалтерскую отчетность (ф.1 и ф.2) за 3 года;
  • договор (или проект) долевого участия (ДДУ).

Страховая компания может запросить дополнительные данные, например, договор Генподряда, договоры займа, кредитования и прочие.

Основной страховой риск при долевой застройке – невыполнение обязательств перед дольщиками.

Страховыми случаями признают такие ситуации:

  1. Прекращение (прерывание) строительных работ.
  2. Банкротство компании-застройщика.
  3. Неполучение квартиры.
  4. Отказ от возврата ресурсов, вложенных в строительство.Перечень рисков не ограничен. Например, можно оформить страховку от пожара или других бедствий. Закон ограничивает только максимальный размер выплат.

Минимальный размер страхового возмещения по такому виду страхования определяют исходя из стоимости договора. Страховщик обеспечивает выплаты только в пределах указанной суммы.

При этом, размер денежного возмещения не должен быть меньше расчетной суммы, которая зависит от общей площади помещений, передаваемого дольщику, и средней стоимости 1 м 2 жилой площади на рынке недвижимости в данном районе.

Расчет этой суммы производят представители исполнительной власти на момент подписания договора страхования.

Страхование застройщиков – очень убыточная услуга. Большинство компаний предпочитают не работать в этом сегменте страховых услуг.

При этом, Центральный банк РФ назвал 27 страховых учреждений, имеющих право заключать страховые договора гражданской ответственности застройщиков:

  • БАЛТ-Страхование;
  • Восхождение;
  • ВСК;
  • ВТБ;
  • ГУТА;
  • Диамант;
  • Инвестстрах;
  • Интерполистраст;
  • ИСК Евро-полис;
  • Купеческое;
  • Лексгарант;
  • Мастер-гарант;
  • МЕСКО;
  • МСЦ;
  • НАСКО
  • Пари;
  • Помощь;
  • Приоритетное страхование;
  • Проминстрах;
  • Респект-полис;
  • СБГ;
  • СК Екатеринбург;
  • Страховая инвестиционная компания;
  • Строительная страховая группа;
  • Татарстан;
  • Универс-гарант;
  • Факел;

Также, есть утвержденный перечень кредитных учреждений (более 200), которые имеют право на поручительство при составлении договора страхования.

Единственная серьезная проблема, существующая при страховании – вероятность банкротства страховщика.

Но если страховая компания успешно работает на рынке страховых услуг более 5 лет и имеет положительные отзывы, то ее можно рассматривать, как надежного партнера.

Стоимость страхового договора не является фиксированной величиной и зависит от многих факторов. К основным можно отнести:

  1. Деловую историю застройщика: его репутация, финансовое положение.
  2. Количество уже сданных в эксплуатацию объектов, условия их сдачи.
  3. Привлекательности района, где возводится объект.
  4. Юридическая история застройщика (наличие судебных тяжб, связанных с предыдущей деятельностью)

Страховой тариф устанавливается в результате соглашения сторон (страховщик-застройщик). Государство тариф не регулирует.

При этом, согласно закону, страховые учреждения обязаны экономически обосновывать установленные цены. Их рассчитывают исходя из статистической информации за 3 последних года.

Существенно влияют на величину тарифа следующие данные:

  1. Финансовое состояние застройщика.
  2. Наличие успешного опыта реализации строительных проектов.
  3. Особенности запланированного объекта и т.д.

Если у застройщика сомнительная деловая репутация, и если строительство будет вестись в не очень престижном районе, страховой тариф может увеличиться значительно.

Поручительство банка – еще одна возможность страхования. Банк-поручитель берет на себя все обязательства страхователя, т.е. гарантирует компенсацию средств инвестору, в случае невыполнения застройщиком своих обязательств.

Надо отметить, что в отличие от страховых организаций, банковские учреждения не только взимают 1-3% от цены объекта за свои услуги, но берут в залог имущество: земельный участок, полученный под строительство, дорогостоящую строительную технику или другую ценную собственность застройщика.

Поручительство действительно в течение 2 лет передачи квартиры собственнику.

Это интересно:  Какой дом лучше: панельный или монолитный, достоинства и недостатки такого жилья 2019 год

Банк, как и страховые учреждения, обязан вернуть дольщику всю сумму, вложенную им в стройку. Финансовые учреждения, которые могут претендовать на право выступать поручителями, должны заниматься банковской деятельностью от 5 лет и более их уставной капитал должен быть более 200 миллионов рублей, оборот – от 1 миллиарда рублей.

Кроме того, к такому банку не должно быть претензий от Центрального банка РФ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

С 2014 года Застройщики многоквартирного жилья обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками (покупателями квартир в новостройках).

Правда, это касается только тех Застройщиков, которые реализуют свои строительные проекты в рамках Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214, и только тех проектов, для которых разрешение на строительство было получено после января 2014 года. В таких проектах Застройщики могут заключать Договоры долевого участия (ДДУ), и продавать квартиры в строящихся домах ТОЛЬКО при наличии страховки.

Обязательным это условие было до лета 2017.

Примечание! C 2017 года вместо страхования гражданской ответственности Застройщика, введены новые механизмы защиты инвестиций дольщиков – государственный компенсационный фонд и счета эскроу (подробнее о них – в конце статьи). А страхование своей ответственности перед дольщиками для Застройщика стало добровольным (Откроется в новой вкладке.»>ст. 15.6, ФЗ-214).

Cтрахование ответственности Застройщика допускается в любом из двух видов:

  1. Поручительства банка (с соблюдением установленных законом условий, см. ниже);
    или
  2. Договора страхования гражданской ответственностиЗастройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче дольщику оплаченной им квартиры (порядок страхования также установлен законом, см. ниже).

Причем, договор страхования Застройщик может заключать на свое усмотрение – либо со страховой компанией, либо с Обществом взаимного страхования застройщиков (ОВС). Сделать это Застройщик должен за свой счет, и обязательно ДО первой регистрации Откроется в новой вкладке.»>Договора долевого участия (ДДУ) с первым дольщиком. После чего Застройщик должен уведомить дольщиков о правилах и условиях страхования (в т.ч. предоставить сведения о страховщике).

Страхование ДДУ в пользу дольщика происходит при каждом заключении такого договора, и каждый дольщик получает, соответственно, кроме самого договора ДДУ, еще и полис страхования к нему.

Выгодоприобретателями по каждому виду страховки выступают дольщики. Именно они получат денежную компенсацию, при наступлении страхового случая.

Страховым случаем признается нарушение Застройщиком своих обязательств по передаче квартиры дольщику, подтвержденное решением суда (по иску дольщика), либо признание Застройщика банкротом.

Минимальная страховая сумма к выплате определяется из цены ДДУ, и не может быть менее суммы, рассчитанной из общей площади квартиры, умноженной на среднерыночную цену квадратного метра жилья в регионе.

Срок действия страховки устанавливается, исходя из сроков строительства, указанных в Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации и ДДУ.

Такая мера призвана еще больше защитить интересы дольщиков (наряду с другими положениями 214-ФЗ), и обеспечить надежность вложений средств граждан в строящееся жилье. В случае неисполнения Застройщиком взятых на себя обязательств по строительству дома и передаче дольщикам построенных квартир, мерой обеспечения компенсации возможного вреда дольщикам выступает (помимо обязательного залога земли и строящегося дома) еще и денежное страховое возмещение.

Выплату возмещения в таком случае производит страховщик — Страховая компания или Общество взаимного страхования (ОВС), либо банк (если в качестве обеспечения Застройщик выбрал поручительство банка).

Но так как поручительство банка для Застройщика неоправданно дорого, да и не каждый банк предоставляет такую услугу, то реальным способом обеспечения своих обязательств для Застройщика остается Договор со страховой компанией, или участие в Обществе взаимного страхования застройщиков (ОВС).

Законодательные формальности про обязательное страхование ответственности Застройщика указаны в этих статьях:

  • Обеспечение обязательств Застройщика путем банковского поручительства описано в Откроется в новой вкладке.»>статье 15.1 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.) .
  • Условия страхования гражданской ответственностиЗастройщика выражены в Откроется в новой вкладке.»>статье 15.2 закона 214-ФЗ (утратила силу с июля 2017 г.) .

Утратившие силу статьи означают, что страхование ответственности Застройщика для новых строительных проектов теперь является добровольным, и на практике идет по другому пути – через компенсационный фонд (см. ниже). Но все прежние страховки договоров ДДУ продолжают действовать до окончания строительства и передачи готовых квартир дольщикам.

А как вести себя дольщикам, Откроется в новой вкладке.»>если Застройщик обанкротился, рассказано в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Действующие (уже заключенные) договоры страхования гражданской ответственности Застройщика, при этом, остаются в силе.

Те же поправки в закон ФЗ-214 добавили с 2017 года еще одну альтернативу страхованию гражданской ответственности Застройщика – это проведение денежных расчетов с дольщиками через специальные Откроется в новой вкладке.»>счета эскроу (подробнее – по ссылке). Здесь уже выступает посредником банк, и в случае банкротства строительной компании, он возвращает с этих счетов деньги дольщику.

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

Здравствуйте! Если я купила квартиру по переуступке прав требования по ДДУ, который был застрахован застройщиком, то переходит ли эта страховка на меня как на нового дольщика?

Здравствуйте! Да, при переуступке прав требования происходит замена стороны договора (ДДУ), в том числе замена выгодоприобретателя по страховому случаю. Вам нужно уточнить у Застройщика срок, в течение которого необходимо уведомить страховую компанию об уступке прав по ДДУ. На основании этого уведомления и подтверждающих документов (Договора уступки) страховая компания произведет замену выгодоприобретателя с первоначального дольщика на вас.

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Страхование ответственности застройщика перед участником долевого строительства является одной из мер, предусмотренной законом № 214-ФЗ, которая призвана гарантировать исполнение застройщиком своих обязательств по передаче квартиры. Многие дольщики уверены, что в случае просрочки сдачи дома они тут же смогут получить компенсацию.

📢Сразу скажем, что это не так.

📍Точнее, не совсем так. Не при каждой просрочке дольщик может рассчитывать на выплату.
💡О том, «какие звёзды должны сойтись на небе», чтобы дольщик получил страховку, поговорим сегодня.

С 2014 года в законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» появилось требование (ст. 12.1, которая ныне утратила силу) к застройщику об обеспечении обязательства по передаче квартиры дольщику одним из следующих способов:

2. страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения дольщику по договору.

Так как для получения поручительства банка застройщику требуется пройти достаточно серьёзную процедуру проверки, зачастую необходимо вносить залог, да и стоимость самого поручительства достаточно высока (3-7% от объёма принятой ответственности), то этот способ не прижился.

А вот страхование ответственности, наоборот, получило очень широкое распространение, в том числе по причине более низкой стоимости (страховой тариф вырос с 0,69% в 2014 году до 1,1% в 2017 году).

Статьей 15.3 закона № 214-ФЗ (ныне также утратившей силу) было предусмотрено 2 способа страхования:

1. путём участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков ;

2. путём заключения договора страхования со страховой организацией, удовлетворяющей определённым требованиям ЦБ РФ.

Это интересно:  Как проверить, находится ли квартира в залоге? 2019 год

Из-за того, что в 2014 – 2015 году много страховых компаний прекратили своё существование в связи с отзывом лицензий, что повлекло отсутствие страховых выплат пострадавшим дольщикам, ЦБ РФ ужесточил требования к страховым организациям, и на конец первого квартала этого года на этом рынке осталось только 17 :

1. ООО «Региональная страховая компания»;
2. САО «ВСК»;
3. АО «Страховая Компания «ПАРИ»;
4. СПАО «Ингосстрах»;
5. АО «СК «УралСиб»;
6. ЗАО «Московская страховая акционерная компания»;
7. ПАО «Страховая акционерная компания «Энергогарант»;
8. ОАО «АльфаСтрахование»;
9. ООО «Абсолют Страхование»;
10. ЗАО «СК «РСХБ-Страхование»;
11. АО «Государственная страховая компания «Югория»;
12. ООО Страховое общество «ВЕРНА»;
13. ООО «Страховая компания «ВТБ Страхование»;
14. ООО «Проминстрах»;
15. ООО «БИН Страхование»;
16. ООО «СК «Респект»;
17. НО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день насчитывает 436 в 58 регионах России. За 2016 год оно произвело выплаты в размере .

Много это или мало? Полагаем, что всё-таки мало, так как 2 миллиарда рублей – это средняя стоимость одного многоквартирного дома. А так как минимальная страховая сумма по договору страхования рассчитывается исходя из цены договора, при этом страховщику запрещено устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора), то получается, что выплаты получили дольщики всего лишь нескольких домов по всей России…

Дело в том, что страховым случаем, наступление которого, собственно, и служит основанием для выплат, является не просрочка передачи объекта долевого строительства, а совсем другие обстоятельства. Они перечислены в утратившем силу п. 15.2 Закона № 214-ФЗ, а также в договоре страхования.

Итак, согласно ч. 8 этой статьи страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче квартиры по договору, подтвержденные одним из следующих документов:

1. вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ предметов залога являются:
1. земельный участок под домом, если он принадлежит застройщику;
2. права аренды или субаренды в соответствующих случаях;
3. сам возводимый дом.

При этом, согласно ст. 14 Закона № 214-ФЗ взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через 6 месяцев после:

1) наступления срока передачи квартиры по договору;
2) прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок дольщику квартира передана не будет.

2. решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсногопроизводства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Как видим, среди указанных случаев нет просто просрочки передачи квартиры – для получения выплат необходимо предъявить страховой компании необходимо пройти через суд, где разбирательства могут идти годами.

Несмотря на большое количество информации о том, что в отношении того или иного застройщика подано очередное заявление о признании его банкротом, на сегодняшний день на территории Московского региона только в отношении одного застройщика, который получил разрешение на строительство после 1 января 2014г., введено конкурсное производство – это ЖК «Зелёный городок» от ООО « »

Из дольщиков печально известного ГК СУ-155 только для покупателей квартир в ЖК «Первомайский» (застройщик ЗАО «ДСК-НН») на территории Нижегородской области наступил .

Согласно с. 9 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ договор страхования действует до предусмотренного ДДУ срока передачи дольщику квартиры. Соответственно для продления действия страховки необходимо заключать дополнительное соглашение с застройщиком об изменении срока передачи квартиры. И тут перед дольщиком возникает дилемма:

1. подписать дополнительное соглашение об изменении срока и лишиться права на взыскание неустойки за просрочку или

2. не подписывать дополнительное соглашение об изменении срока, взыскать неустойку, но тогда действие договора страхования закончится.

Делая выбор, следует помнить, что договор страхования должен обеспечивать правовыгодоприобретателя (дольщика) на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи квартиры.

Минусы для первого варианта:

1. застройщик сможет неоднократно продлевать сроки сдачи;
2. Вы не сможете взыскать неустойку за просрочку;
3. Вы не сможете расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и взыскать цену квартиры + проценты;
4. Будет сложнее обосновать иск об обращении взыскания на предмет залога для получения страховой выплаты;
5. Вы не сможете встать в реестр пострадавших граждан.

Минусы для второго варианта:

1. В случае наступления страхового случая (введения конкурсного производства в отношении застройщика) более чем через 2 года после даты, указанной в ДДУ в качестве срока передачи квартиры, вы не сможете получить страховую выплату (правда, к этому времени и страховая компания может потерять лицензию).

С нашей точки зрения, которая совпадает с мнение законодателя, страхование ответственности застройщика является крайне неэффективным средством защиты дольщиков, поэтому в настоящий момент положения закона № 214-ФЗ, ранее подробно регулировавшие эти отношения, утратили силу, уступив место новому механизму – фонду защиты прав дольщиков. (компенсационному фонду).

Но о нём мы расскажем в другой раз…

Поделитесь, пожалуйста, есть ли в Вашем договоре страхования дополнительные страховые случаи, о которых мы не упомянули?

Статья оказалась Вам полезной?

Страхование 214 ФЗ – это стандартный процесс для застройщика, регулируемый федеральным законом. Это своего рода гарантия получения жилья дольщиком в случае, если у застройщика возникли непредвиденные ситуации, и он не смог довести стройку до конца или её пришлось заморозить. В настоящий момент страхование по ДДУ – обязательная процедура, имеющая ряд важных нюансов.

Государство, введя закон о ДУ в 2014 году в действие, посчитало, что меры по урегулированию рисков застройщиков перед заказчиками (или клиентами, дольщиками, кому как удобнее) в виде трёх первоначальных финансовых инструментов – недостаточны. Одним из ключевых и наиболее распространённых считалось страхование ответственности девелопера за ненадлежащее исполнение или вовсе не исполнение своих обязательств по ДДУ.

Банковское поручительство – это такой вид гаранта, в котором банковский институт гарантирует исполнение обязательств перед кредитором за клиента, оформившего поручение.

Не стоит путать банковскую гарантию с поручительством, так как по ФЗ № 94 гарантия предоставляется в тех случаях, когда организацией, обратившейся в банковское учреждение, выполняется государственный заказ или проект с любым (будь то предоставление земельного участка или хотя бы одного рубля) правительственным участием. А поручительство может выдаваться любому небанковскому учреждению и не имеющего в составе доли государственного участия.

По существу банковское поручительство не котируется в ДУ ввиду:

  • сложности его получения;
  • прохождения целого ряда процедур;
  • предоставления огромного перечня бумаг;
  • выслушивание много заумных банковских слов, включая вынесение решения на комитете с заслушиванием риск-менеджеров касательно надёжности компании и её портфеля выполненных работ.

Перечисленные причины отбивают желание обращаться в банк за помощью.

Счёт эскроу – это довольно-таки новый метод по финансовому взаимодействию между девелопером и дольщиком. Суть такого взаимодействия в заключении договора по открытию счёта в банке с блокированием денежных средств застройщика и обязанностью банковского института в передаче оных клиенту в случаях, регламентированных договорными условиями в рамках статьи 860 ГК РФ.

То есть при неблагоприятном стечении обстоятельств, когда строительная компания не в состоянии более производить строительно-монтажные работы, банк после получения соответствующих документов направляет блокированную сумму на счёт потерпевшего.

Это интересно:  Оформление в собственность машиноместа в подземном паркинге 2019 год

Этот способ тоже весьма удобен для дольщика, однако, мало кто согласится заключить такой договор.

Причины могут быть разные:

  • клиент не доверяет банкам в целом;
  • репутация банка, который предлагает операцию, оставляет желать лучшего;
  • никто из знакомых не пользовался таким методом и ничего не может рассказать.

Ввиду перечисленных причин и новизны данного финансового инструмента, а также недоверия народа ко всему, что связано с банками, непонятными словами и термином «блокирование», пока счёт эскроу не так популярен, как следующий вид гарантии от форс-мажорных обстоятельств.

Страхование 214 ФЗ или как в обиходе говорят – страхование ответственности застройщика перед дольщиками – самый популярный вид работы по ДДУ. Весь механизм страховки заключается в обеспечении гарантированной выплаты пострадавшей стороне суммы страхового взноса.

Плюсы страхования:

  1. Не требуется много времени на подготовку бумаг.
  2. Минимальный пакет документов, который потребуется от сторон.

Но и здесь имеются подводные камни.

Под страховым случаем принимается банкротство застройщика с введением конкурсного управляющего или обращение в суд по взысканию с застройщика суммы за ненадлежащее выполнение своих обязательств. А признание банкротства, равно как и взыскание за невыполненные работы, осуществляется только в судебном порядке.

Аудиторские проверки подразумевают затяжные слушания с налоговым аудитом и выявлением тех или иных причин, по которым в действительности компания подала на вынужденное прекращение своей деятельности, и в рамках закона ли это было сделано.

Обычно контракты по страхованию ответственности заканчиваются быстрее, чем суд выносит в первой (в лучшем случае) инстанции определение, если не отправляет в очередное досудебное расследование ввиду вновь открывшихся обстоятельств.

Согласно статистике ЦБ РФ в связи с введением закона о ДУ многие страховые компании увеличили свои активы, подписав немыслимое количество договоров страхования с начислением страховых премий на сумму свыше двадцати миллиардов рублей. При этом большинство из них так и не произвели соответствующие выплаты по случившимся случаям.

Министерство по делам строительства обеспокоено тем, что на сегодняшний день многие страховые компании берут на себя больше, чем способны компенсировать. В свою очередь, сами застройщики такой системе только и рады, так как весь груз ответственности по несвоевременной сдаче новостройки или отсутствию строительства в целом ложится на плечи агентов.

Конечно, можно регулировать этот процесс путём повышения тарифных ставок или цен на свои услуги, однако, инструмент в виде страхования уже превышает лимит по обеспечению гарантии гражданам-дольщикам. В связи с этим Правительством принят законопроект о формировании компенсационного фонда по выплате кредиторам сумм, вносимых последними в течение всего срока строительства, либо дебитору-застройщику для завершения постройки.

Поэтому прежде чем подписать договор страхования, необходимо уточнить те моменты, которые показались спорными или не до конца разъяснёнными.

К таким моментам можно отнести:

  1. Срок действия договора. Это важный аспект. Если страховщик недобросовестный, то он сделает так, чтобы дольщик потерял возможную выгоду.
  2. Время наступления обязательств, что считается страховым случаем. Стоит оговорить эти моменты несколько раз, чтобы окончательно разъяснить все неточности.
  3. Размер и способ выплат, а также в каком случае выплачивается средства. Дополнительно стоит обсудить, что именно будет относиться к страховому случаю.

Стоит очень внимательно прочитать договор, так как в договоре не должно быть ни слова о франшизе. Страховая компания должна иметь официальное представительство в каждом регионе или филиал.

Зачастую договор страхования подписывается без участия дольщика, однако, он вправе присутствовать при подписании сделки, более того, он вправе потребовать изучить договор и проконсультироваться с юристом относительно наиболее важных пунктов.

В любом случае стоит перестраховаться, чтоб не попасть в руки мошенников и сохранить своё имущество, средства и нервы.

Согласно мнению некоторых крупных строительных организаций законопроект, принятый Правительством, поможет избавиться от застройщиков-авантюристов, которые не имеют никаких материальных и производственных мощностей для реализации объектов социального назначения – многоквартирных домов.

Чтобы избежать такой ситуации с застройщиками, можно законодательно закрепить следующее:

  1. Требование компенсационного фонда, а также ряда других исполнительных органов о выборе застройщиков на конкурсной основе для выполнения ряда строительно-монтажных работ по незавершённому строительству.
  2. Ужесточение квалификационных требований к застройщикам – не менее трёх лет опыта в проектах подобного уровня ответственности в роли генерального подрядчика или выше, наличие оборотных средств и отсутствие долгов по налогам (что должно подтверждаться соответствующими справками).
  3. Лицо компании – репутации строителя. То есть руководящий пост не должно занимать должностной лицо, имеющее непогашенную судимость экономического характера или являющееся обвиняемым по делу банкротства какого-либо юридического лица.
  4. Ужесточение в плане судопроизводства в отношении юридического лица, подавшего на банкротство.
  5. Контроль над соблюдением застройщиками предварительной подготовки к строительству и наличию ряда документов.

Указанные пункты помогут избежать конфликтов с застройщиком и сохранить будущее жильё в своих руках.

Нелишним будет перед заключением договора с застройщиком проверить, в порядке ли его бумаги.

Проверять стоит следующие документы:

  • рабочий проект, прошедший соответствующую государственную или частную экспертизу;
  • наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором будет осуществлена реализация объекта;
  • наличие строительной лицензии или предоставление лицензии третьего лица, которое будет осуществлять непосредственное строительство;
  • наличие разрешения на строительство, выданное соответствующими контролирующими инстанциями.

Этот перечень документов должен быть в полном порядке у строительной компании, в противном случае лучше найти более надёжного застройщика.

Что же необходимо для защиты своих прав Фондом, в качестве дольщика? Ответ прост – взнос, сумма которого не менее 1,2% от стоимости договора, заключённого между строительной компанией и собственником доли (ставка может быть изменена на законодательном уровне не чаще одного раза в год).

Чем хорош новый закон, так это наличием собственной базы данных, в которую заносится информация о жилых домах, требующих завершения, и на которые будут привлекаться дополнительные средства, чтобы предоставить обманутым клиентам их законное право на собственное неприкосновенное жильё. А вот чем он может навредить, так это повышением стоимости недвижимости, ввиду дополнительных обязательств по обеспечению строительства.

Закон уже начал действовать в полную силу с первого января текущего, 2018 года, и ожидаемый объём Фонда может составить более четырёх миллиардов рублей.

Страхование, счета эскроу и поручительства банков – это всё средства по защите прав дольщиков. Фонд компенсационный – тоже мощный инструмент по отсеиванию неблагонадёжных контрагентов в строительном бизнесе.

Но существует одно незыблемое правило, которое необходимо запомнить каждому, кто планирует или уже стал участникам долевой недвижимости: защищать свои инвестиции и продумывать каждый шаг. Ведь любой дольщик или потенциальный правообладатель недвижимости должен взвешивать каждое своё решение, включая заключение договора с юридическим лицом.

Требование заключения экспертизы, правоустанавливающих документов на земельный участок, сам проект и выписку из налогового департамента – законное право любого, кто собирается стать стороной в договоре, напротив фамилии и инициалов которой будет ставиться подпись.

Статья написана по материалам сайтов: profitdef.ru, kvartira-bez-agenta.ru, blog.dolevkamsk.ru, zhiloepravo.com.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий