ТСЖ: за и против — аргументы, 2019 год

В сфере управления жилыми многоквартирными домами возможны два способа хозяйствования:

1. Общегородская затратная эксплуатация жилой недвижимости (муниципального жилья); объектом управления муниципалитета (государства) является весь жилой фонд, расположенный на определенной территории. Муниципалитет пытается решить коммунальные проблемы всего города, но не каждого конкретного дома. Средства на ремонт и содержание жилого фонда собираются с населения, а также ремонт осуществляется за счет местного бюджета. Такой принцип управления позволяет полностью отремонтировать несколько домов, но не весь жилищный фонд.

2. Пообъектное управление жилыми домами — через жилищные товарищества и кооперативы (ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.д.). Принцип жилищного самоуправления заключается в том, что собственники квартир, организуя товарищество, вступают в долевое владение всем домом. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы — владельцы квартир. Основные вопросы, такие как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем собрании жильцов, которое собирается один раз в год. Все остальное время решением вопросов занимается выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения жильцов. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и т.д. Все содержание дома оплачивается за счет жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

Управление жильем на уровне города не может быть эффективным. Такая структура слишком громоздка и далека от реального потребителя. Поэтому необходимо восстановить связь жителя со своим домом. Ведь только сами жильцы смогут определить, какое именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным, а также контролировать, куда расходуются деньги, поступающие от коммунальных платежей.

Дом (многоквартирное жилое здание) — есть хозяйственный объект, у которого должен быть собственник, ответственный за состояние своего имущества. Состояние и доходность собственности в первую очередь зависит от того, на сколько эффективно собственник будет управлять, владеть и распоряжаться своим имуществом. Конечно, владение своей собственностью подразумевает и ответственное отношение собственников к своему дому, т.е. некоторую социальную активность жильцов. В любом ТСЖ должен быть Председатель и Правление. Большинство граждан пугается организационных вопросов по созданию и дальнейшему функционированию ТСЖ. Но ведь есть специалисты которых можно привлечь. Вопрос государственной регистрациеии ТСЖ и разработки пакета договоров с эксплуатирующими организациями жилого дома поможет разрешить юридическая фирма, а вопросы текущей бухгалтерии ТСЖ разрешит любая бухгалтерская фирма, которых сейчас в Москве найти не составит труда. К тому же услуги специализированных компаний наверняка обойдутся дешевле, чем оплата труда наемных работников. Даже все вопросы текущего управления жилым домом можно перепоручить специализированной управляющей компании, заключив с ней соответствующий договор. Либо Правление привлекает единую обслуживающую дом организацию (например тот же ДЭЗ), но договаривается с ней об оплате оказанных услуг в отдельном договоре. Все это облегчит жизнь Правлению ТСЖ, но соответственно несколько увеличит затраты на организацию деятельности ТСЖ. Хотя, чем эффективнее организована работа ТСЖ, тем больше выгод от его создания и деятельности в итоге получат жители — владельцы квартир.

Какие же это преимущества?:

В муниципальном доме начисление оплаты статей расходов, т.е. оплаты жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) и текущего содержания здания, производится либо на метр площади здания, либо согласно количеству прописанных людей. В ТСЖ помимо этого допускается распределение некоторых платежей по квартирам или согласно фактическому числу проживающих. Каким образом распределять те или иные затраты в ТСЖ, определяется на общем собрании. Такой принцип очень удобен, т.к. ТСЖ может выбрать наиболее приемлемый метод начисления платежей. С другой стороны, отсутствие твердых механизмов распределения затрат между жильцами может привести к ошибке управляющего.

Уровень оплаты ЖКУ в ТСЖ меньше, чем в муниципальном доме. Это связано, во-первых, с тем, что все платежи, кроме оплаты услуг коммунальных предприятий, члены ТСЖ определяют самостоятельно. То есть, все расходы по текущему содержанию, ремонту и благоустройству зависят только от возможностей и желания жильцов, а также от состояния здания. Величина этих платежей, их периодичность и способ распределения между жильцами устанавливается членами ТСЖ. Данные платежи могут собираться единовременным взносом или накапливаться в течение времени для постепенного выполнения всех ремонтов. Во-вторых, многие ТСЖ оплачивают услуги водоснабжения и отопления по фактическому потреблению.

1. Электроэнергию мы оплачиваем согласно показаниям счетчика, фиксирующего потребление энергии в каждой конкретной квартире. Однако, существует социальная норма потребления электроэнергии 1 человеком в месяц. ТСЖ оплачивают потребляемую электроэнергию, применяя социальные нормы потребления электроэнергии, что снижает стоимость оплаты участников ТСЖ за электроэнергию.

2. Отопление и горячее водоснабжение
В муниципальном доме, так же как и в ТСЖ, стоимость услуг отопления и горячего водоснабжения зависит от двух условий: стоимость Гкал энергии и количество потребленной энергии на отопление здания или нагрев воды для бытовых нужд. Фактическая стоимость Гкал одинакова для муниципального дома и ТСЖ.

В муниципальном доме количество потребленных на отопление Гкал установлено по расчетной методике для каждого зимнего месяца и соответственно с этим устанавливается стоимость отопления:

Количество потребленной энергии устанавливается в среднем по городу и не учитывает особенности конкретного дома и фактическую температуру воздуха.

Стоимость услуги горячего водоснабжения определяется исходя из объема потребления воды, на который влияет оснащенность системы водоснабжения, и затрат на подогрев воды (количество Гкал, затраченных на подогрев воды):

ТСЖ заключает договор непосредственно с ОАО Мосэнерго», поэтому расчет потребленной энергии определяется для каждого дома индивидуально. Может быть два варианта: 1) на доме установлен счетчик тепла и горячей воды, и эти услуги оплачиваются по фактическому потреблению ресурсов; 2) на доме нет никаких систем учета, услуги оплачиваются согласно расчетам. Если в ТСЖ нет приборов учета, то ОАО «Мосэнерго» обосновывает количество потребленных Гкал и свои затраты для каждого дома индивидуально. Потребление энергии зависит от типа дома, количества проживающих человек, количества радиаторов в доме, температуры и давления воды и т.д. Согласно определяемой расчетной нагрузке каждого дома «Мосэнерго» ежемесячно выставляет ТСЖ счет за услуги отопления и горячего водоснабжения. При отсутствии приборов учета, потребление воды считается равным установленной норме потребления, а затраты на ее нагрев «Мосэнерго» определяет согласно расчетной нагрузке, так же как определяется количество потребленной теплоэнергии. Именно поэтому, оплата отопления и горячего водоснабжения в домах ТСЖ имеет большой диапазон, но в среднем, в течение отопительного сезона, за отопление в ТСЖ оплачивают меньше чем муниципальный дом.

3. Холодное водоснабжение и водоотведение
В каждом жилом доме, как муниципальном, так и кооперативном, установлен водомерный узел, который предусматривается при проектировании здания. В муниципальных домах этим водомером не пользуются и начисляют оплату согласно установленным платежам. В ТСЖ/ЖСК оплата потребленной холодной воды и ее отведение производится согласно показаниям этого водомера и, как правило ниже, чем в муниципальных домах.

4. Обслуживание лифтов
В ТСЖ/ЖСК договоры заключаются с обслуживающими организациями. Существует два варианта заключения договора на лифт. Может быть заключен договор на полное обслуживание, которое включает техническое обслуживание и услуги лифтера. А может быть заключен договор на комплексное обслуживание, которое включает лишь техническое обслуживание, а лифтеров ТСЖ предоставляет самостоятельно. От этого, а также от технических характеристик самого лифта зависит стоимость его обслуживания. Договор заключается с каждым ТСЖ индивидуально. Перед заключением договора обслуживающая организация предоставляет ТСЖ калькуляцию услуг, входящих в обслуживание, и стоимость обслуживания определяется по соглашению сторон.

5. Вывоз ТБО и обслуживание мусоропроводов. Вывоз ЖБО.
В ТСЖ оплата этих услуг ниже, чем в муниципальном доме т.к. подбор организации и заключение с ней договора на вывоз мусора заключается, как правило, на конкурсной основе.

6. Текущий и капитальный ремонт жилищного фонда

6.1. В ТСЖ собственники сами принимают решение о порядке, сроках проведения и финансировании ремонтных работ. Капитальный ремонт проводится, как правило, за счет бюджетных отчислений. При этом ТСЖ является получателем бюджетных дотаций и сам, через конкурс, определяет какую подрядную строительную организацию нанять для осуществления текущего или капитального ремонта своего дома.

6.2. Ремонтный фонд
Для проведения текущих ремонтов здания, устранения возникающих неисправностей, повышения благоустройства и улучшения состояния здания и прилегающей территории в ТСЖ существует ремонтный фонд, который накапливается в течение определенного времени, для проведения установленного перечня ремонтных работ. Каждое ТСЖ самостоятельно определяет размер отчислений на ремонтный фонд, исходя из состояния здания, периодичности аварий, возможностей жильцов и т.д. Для того, чтобы определить размер отчислений на ремонтный фонд для конкретного дома, необходимо в течение длительного времени проводить наблюдения за состоянием здания, отслеживать периодичность и стоимость выполняемых работ и т.д.

7. Резервный фонд
Резервный фонд — это отчисления, собираемые только в ТСЖ/ЖСК. При составлении бюджета дома, его необходимо рассматривать отдельно от статей затрат, поскольку резервный фонд — это не ежемесячные затраты по содержанию дома, а своего рода «касса взаимопомощи» дому от его жильцов, предназначенная для всякого рода Форс-мажорных обстоятельств. Этот фонд является свободным денежным резервом ТСЖ/ЖСК, необходимым для устранения риска возникновения непредвиденных затрат. Резервный фонд предусматривается на следующие цели:

1. Своевременная оплата услуг (работ) внешних поставщиков, недофинансированная жителями ТСЖ, ЖСК:

по личным причинам (забывчивость, временное отсутствие денежных средств и т.д.); по причине невыполнения или задержки выполнения государством и городом обязательств по льготам и субсидиям.

Это интересно:  Интерьер маленькой квартиры 2019 год

2. Устранение аварий, требующих немедленного финансирования.

Величина резервного фонда зависит от следующих характеристик жилого дома:
Количество и площадь квартир в доме
Количество и площадь квартир неплательщиков в доме
Величина задолженности членов перед ТСЖ, ЖСК;
Период возврата средств ТСЖ, ЖСК
Величина задолженности ТСЖ, ЖСК перед внешними поставщиками.
Величина резервного фонда определяется общим собранием ТСЖ. Она может составлять от 30 до 100% ежемесячного бюджета дома.
Резервный фонд — это сумма денег, которая собирается жильцами дома только один раз и пополняется только в результате его целевого использования.
В связи с ростом платежей особый смысл приобретает использование различных способов снижения эксплуатационных затрат:

1. РЕСУРСОСБЕРЕЖЕНИЕ И СИСТЕМЫ УЧЕТА

Наибольшая экономия ресурсов в ТСЖ достигается за счет сокращения потребления теплоэнергии. Кроме того, в ТСЖ, в отличие от муниципального дома, есть возможность использовать системы, сокращающие потребление электроэнергии. При этом темпы роста тарифов на различные услуги неравномерны. Так стоимость тепловой и электрической энергии увеличивается в большем размере, чем все остальные услуги, поэтому экономия этих ресурсов наиболее целесообразна и рациональна.

Механизм управления, на котором основано жилищное самоуправление, позволяет устанавливать в ТСЖ, в отличие от муниципального дома, весь комплекс приборов учета, как счетчики тепла и водомеры на дом, так и счетчики горячей и холодной воды в каждой квартире. Это позволяет достигать максимальной эффективности при использовании приборов учета. Поскольку в ТСЖ есть возможность устанавливать счетчик тепла на дом, то утепление здания и снижение его теплопотерь приобретает смысл, т.к. можно сократить потребление ресурса и, следовательно, сократить затраты.

Кроме того, в кооперативном доме легче организовать приобретение счетчика, поскольку есть управляющий, который осуществляет выбор прибора учета, следит за его эксплуатацией, информирует жильцов о выборе приборов учета и возможной экономии. Житель муниципального дома, решивший установить в своей квартире счетчик воды, должен самостоятельно заключить договор с обслуживающей организацией, приобрести счетчик, передавать показания счетчика в обслуживающую организацию и т.д., что для многих может быть затруднительно.

2. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ДОХОДЫ ДОМА

При эффективной организации своей деятельности товарищество может не только сократить свои расходы, используя описанные выше способы сбережения, но и существенно пополнить бюджет ТСЖ за счет источников дохода, который дает сам дом. Полученные средства могут быть направлены на дополнительное благоустройство дома и придомовой территории. Либо за счет дополнительных доходов можно сократить собственные расходы жителей дома по его содержанию. Решение об использовании данных средств принимают все собственники на общем собрании. Следует отметить, что дополнительные источники дохода может использовать только товарищество. Собственником муниципального дома является город, а, следовательно, и все доходы, которые могут быть получены, направляются в бюджет города. Собственники квартир в муниципальном доме также не имеют возможности использовать дополнительные источники дохода с дома.

1. Сдача помещений в аренду

Первый источник дополнительных доходов — это сдача свободных помещений дома в аренду. Чаще всего это цокольные этажи и подвалы. Вариантов использования данных помещений множество: можно обустроить офис, склад, спорт зал… Все зависит от инициативы жильцов и способности найти подходящего арендатора.
В зависимости от типа дома, есть возможность использовать от 50 до 700 м2. При заключении договора аренды с ТСЖ/ЖСК арендатор платит арендную плату.

2. Устройство мансард на чердаках и строительство мансардных этажей

2.1 Обустройство чердачных помещений путем превращения их в жилые мансардные помещения, при наличии технической возможности такой реконструкции. Доходы от продажи или сдачи в аренду подобных помещений существенно снижают эксплуатационные затраты каждого жителя дома.

3. Использование земельного участка дома

Жители домов муниципального жилого фонда не имеют права на придомовую территорию и на землю под домом, она принадлежит городу. Даже если в муниципальном доме часть квартир приватизировано, владельцы этих квартир не имеют права на землю, т.к. собственность на землю может быть оформлена на домовладельца только при условии регистрации ТСЖ. В домах ТСЖ, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, собственность на землю бесплатно оформляется на владельцев квартир в долевое владение. Собственники квартир, через ТСЖ, могут совместно распоряжаться землей, например, сдавать автовладельцам в аренду. ТСЖ может так же снимать дополнительную придомовую территорию в аренду у города (в этом случае весь доход направляется в бюджет товарищества). Как будет использоваться придомовая территория ТСЖ, зависит только от инициативности и желания собственников дома.

4. Размещение рекламы на стенах дома

Еще один способ извлечения доходов из дома — это размещение на стенах и крыше дома рекламных щитов. Естественно, не все дома смогут использовать этот источник доходов, т.к. домов, у которых есть свободные площади стен, очень мало. Но некоторые дома имеют реальную возможность извлекать из дома достаточно существенный доход.
Диапазон цен размещения рекламного плаката — от 1000 до 3500 у.е. в месяц. Если дом самостоятельно ведет переговоры с заказчиком рекламы, то весь доход идет ТСЖ. При этом ТСЖ платит налог на прибыль с этой суммы. Если же договор заключается через рекламное агентство, то часть полученного дохода идет посреднику.
При удачном расположении здания (возле проезжей части, в центральной части города) и наличии пригодной для размещения рекламы поверхности, ТСЖ может без особых затруднений использовать этот источник доходов. Наружная реклама очень эффективна, т.к. рекламные поверхности здания дают рекламодателю больше возможностей, чем стандартные рекламные щиты и производят большее впечатление. Поэтому поиск желающего разместить рекламу на стене здания не потребует от членов ТСЖ таких усилий как при поиске арендатора подвала или крыши.
Извлечение максимально возможного дохода позволит ТСЖ полностью покрыть затраты на 1 м площади здания либо позволит дополнительно вкладывать в благоустройство здания и территории весьма существенные средства. Однако, из-за отсутствия у ТСЖ опыта подобной деятельности, случаи использования ТСЖ даже какого-либо одного источника дохода единичны, не говоря уже об использовании всех возможностей одновременно.

Таким образом, в ситуации постоянно возрастающей стоимости ЖКУ, отсутствия регулярного бюджетного финансирования ремонтов жилого фонда, муниципалитет не способен быть эффективным управляющим и рационально распределять средства жильцов. А о действиях в направлении снижения затрат через внедрение ресурсосберегающих технологий речь вообще не идет, потому что в данной форме управления отсутствуют необходимые механизмы составления и ведения бюджета дома, эффективного взаимодействия с жильцами. Хорошо если город возьмет на себя хотя бы ремонт и замену инженерных коммуникаций.

Единственный способ эффективного управления отдельно взятым домом — это создание в нем ТСЖ. Но необходимо чтобы это ТСЖ было не формальным, а реальным рачительным собственником своего дома.

Граждане, проживающие в многоквартирных домах, несут определенную ответственность за использование своего жилья. Они должны оплачивать счета за коммунальные услуги, следить за состоянием помещений общего пользования, ухаживать за придомовой территорией. Все эти обязанности могут быть распределены между жильцами или поручены специально созданным управляющим органам.

Одним из законодательно предусмотренных способов управления многоквартирным домом выступает создание Товарищества собственников жилья. Такой способ является противоречивым – он имеет как положительные, так и отрицательные отзывы. Стоит разобраться, в чем состоят минусы и плюсы создания ТСЖ. Отметим, что в случае если вы получили недвижимость в дар, вам придется приспосабливаться к уже существующей системе управления домом.

Управление многоквартирным домом – это обеспечение его жильцам таких условий проживания, которые являются безопасными и благоприятными. Сюда относится также надлежащее содержание имущества и предоставление жильцам дома всех необходимых коммунальных услуг. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ граждане могут выбрать один из трех доступных способов управления домом:

  1. Собственники помещений самостоятельно осуществляют управление, заключают договора на получение и оплату необходимых коммунальных услуг. Этот способ доступен только для тех домов, в которых количество квартир не превышает шестнадцать.
  2. Жильцы дома передают полномочия по его управлению специальной управляющей компании и в дальнейшем только оплачивают приходящие им счета.
  3. Граждане принимают решение о создании органа самоуправления, который занимается делами дома от имени всех его жильцов. Такой орган носит название Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Два последних способа используются чаще всего, и при их выборе у жильцов возникает множество вопросов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059 .
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401 .

Для правильного выбора нужно знать, в чем состоят преимущества и недостатки каждого способа управления домом.

Рассмотрение этого способа управления домов стоит начать с его преимуществ, которых существует немало:

  1. Финансовая экономичность. При грамотном управлении собираемые с жильцов деньги можно использовать более экономно, чем в случае с управляющей компанией. Целью последней является получение прибыли, поэтому она не заинтересована в снижении расходов граждан. Жильцы же сами определяют, какие услуги и по какой цене они будут приобретать.
  2. Свобода выбора. Руководство ТСЖ по решению жильцов может выбирать, с какой управляющей компанией сотрудничать и какими ее услугами пользоваться. Также жильцы сами могут определять последовательность проведения ремонта, конкретные мероприятия, которые будут проводиться и распределять затраты на это между всеми участниками.
  3. Высокая ответственность. Если жильцы и руководство ТСЖ заинтересованы в благоустройстве дома и двора, то подобные мероприятия будут проводиться более качественно. Это значит, что дворы и подъезды станут чистыми, а услуги будут предоставляться вовремя и качественно. Именно за этим должно следить товарищество собственников жилья.
Это интересно:  В каких случаях можно оспорить завещание на наследство? 2019 год

Несмотря на наличие явных преимуществ, у создания ТСЖ есть и несколько отрицательных сторон.

Наряду с преимуществами ТСЖ у такого способа управления существует и несколько отрицательных моментов:

  1. Высокие временные затраты. Для функционирования ТСЖ и решения важных вопросов нужно часто проводить общие собрания жильцов дома.
  2. Сложность организации процесса управления домом. Для эффективной работы нужен грамотный и честный руководитель, а среди простых жильцов это редкое явление.
  3. Социальное неравенство. В доме проживают люди с разными доходами, поэтому количество денежных средств, которые они готовы отдавать на благоустройство дома, будет значительно отличаться.
  4. Наличие должников. Деньги на управление домом собираются со всех жильцов. Если кто-то не платит свои взносы, это значительно подрывает общий бюджет ТСЖ и остальным гражданам приходится платить за него.

Очевидно, что эффективным будет функционирование ТСЖ только при наличии грамотного руководства и высокой степени ответственности со стороны жильцов.

Перед тем как принимать решение о выборе способа управления домом и создании ТСЖ, стоит обратить внимание на такие моменты:

  1. Преобладающая форма собственности квартир. Создание ТСЖ имеет смысл только тогда, когда большинство квартир принадлежат гражданам – в таком случае они будут более заинтересованы в контроле над состоянием дома и двора. Управление домом с муниципальными квартирами лучше поручить государству.
  2. Уровень социальной ответственности жильцов. Если в доме проживают люди, которые не особо заботятся о его судьбе и согласны платить больше денег, смысла в создании ТСЖ также нет. Эта форма управления будет эффективной только при наличии у жильцов высокого уровня ответственности и интереса к благосостоянию своего дома.
  3. Наличие потенциальных источников прибыли. Ее можно извлекать от сдачи в аренду помещений дома, размещения на нем рекламы и других подобных мероприятий. При этом полученная прибыль может использоваться на проведение ремонта в подъездах и во дворе.

Если все же было принято решение о создании ТСЖ, то оно должно быть закреплено решением общего собрания жильцов дома. Причем положительно должны проголосовать более 50% граждан, живущих в доме. Помимо этого, на собрании также выбирается председатель и утверждается устав ТСЖ. После необходимо обратиться с заявлением в регистрирующий орган и официально поставить на учет товарищество.

После регистрации у ТСЖ возникают определенные права и обязанности:

  1. Право защищать территорию, которая принадлежит товариществу – к ней относится дом и прилегающие к нему участки.
  2. Обязанность следить за счетами по коммунальным расходам, а также контролировать качество обслуживания дома.
  3. Право заключать договора с управляющими компаниями на оказание ими определенных услуг для дома.
  4. Обязанность следить за соблюдением законных прав и интересов всех жильцов дома.
  5. Право сдавать в аренду часть принадлежащего товариществу имущества с целью получения дополнительной прибыли.

Кроме этого, жильцы дома, которые работают в ТСЖ, имеют право не только получать деньги за свой труд, но также и оплачивать счета по сниженным расценкам. Это является весьма выгодным для некоторых категорий населения (например, пенсионеров) и может стать дополнительным источником заработка. Отметим, что ваши жилищные права – защищены государством. При их нарушении, вы сможете отстаивать их законными методами.

Законодательство связанное со строительством недвижимости. Полный “разбор полетов” в нашей статье.

Что такое кадастровый паспорт? Для чего он нужен и как его оформить узнаете по https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/kadastrovyj-pasport ссылке.

Мнения жильцов, которые выбрали способ управления домом при помощи ТСЖ, являются довольно противоречивыми. Например:

  1. Светлана, жительница дома, который относится к ТСЖ Престиж-56 в г. Саратов: ремонт, который еще в начале июня 2015 года начали работники ТСЖ, длился в течение всего лета и так и не был завершен. Несколько месяцев жители дома живут в бардаке, на их жалобы председатель ТСЖ никак не реагирует.
  2. Игорь, житель дома, относящегося к ТСЖ Искровский-32 в г. Санкт-Петербург: спасибо сотрудникам компании. Двор благоустроенный, в подъездах всегда чисто, ремонт проводится своевременно и качественно. Отличная работа.

Можно сказать только, что каждая ситуация индивидуальна и для одного дома создание ТСЖ может стать идеальным вариантом, а для другого обернуться кучей проблем. Поэтому перед созданием такого товарищества нужно подробно обсудить этот вопрос с жильцами.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Создание ТСЖ – один из законодательно допустимых способов управления многоквартирным домом, причем его использование может быть как очень выгодным, так и неэффективным для жильцов. Содержание и обслуживание жилья – задача, которая целиком лежит на вас.

Целесообразность создания ТСЖ – вопрос спорный. Прежде, чем выбирать такую форму управления, необходимо узнать что это такое.

Важно оценить, насколько выгодно будет создание такого органа самоуправления. Взвесить все «за» и «против».

Перевес в ту или иную сторону будет зависеть от многих факторов, которые необходимо будет учесть.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Чтобы создать ТСЖ, при котором собственники жилья будут нести меньшие финансовые потери при большей эффективности работы, чем при иной форме управления, необходимо узнать о формах гос.поддержки и что это значит, для данного органа самоуправления. От этого, в первую очередь, будет зависеть, насколько целесообразен будет выбор в пользу создания ТСЖ.

Меры поддержки, которые может получить ТСЖ от государства:

  • капитальный ремонт за счет местного или гос.бюджета;
  • равные, в сравнениями с иными формами управления, условия по содержанию и ремонту жилых помещений;
  • щадящие условия кредитования, вплоть до оплаты части процентной ставки для товарищества.

Помимо гос.поддержки, целесообразность создания ТСЖ будет зависеть от эффективности расходования средств на содержание помещения. Часто, некомпетентный или не очень честный управляющий, может расходовать деньги не по назначению, в этом слусае нужно будет провести заседание ревизионной комиссии и в случае несоответствия, провести собрание по смене управленца.

Чтобы рассчитать, насколько выгодно будет создание органа самоуправления, нужно определить, каковы затраты каждого члена товарищества на содержание дома и выплату зарплаты сотрудникам, в зависимости от площади общего имущества.

Целесообразность создания ТСЖ можно рассчитать по формуле, приведенной в таблице:

В этой формуле БСО – бремя на содержание и обслуживание.

Данная формула является универсальной, и позволяет рассчитать целесообразность создания ТСЖ. Чем ниже коэффициент БСО, тем выгоднее будет создание данного органа самоуправления.

В данном способе управления имуществом существуют как положительные, так и отрицательные моменты.

Для начала, рассмотрим плюсы при управлении ТСЖ:

  • Более эффективное расходование средств. Управляющие компании работают с целью получить денежное вознаграждение за управление домовым имуществом. В случае ТСЖ – жильцы сами решают, куда потратить средства в первую очередь, и могут снизить затраты, найдя более выигрышное решение.
  • Свобода выбора. При ТСЖ жильцы и управленческий орган товарищества сами решают, с какой компанией сотрудничать. Соответственно, могут найти более выгодный вариант, или отказаться от услуг компании, качество обслуживания которой оставляет желать лучшего.
  • Возможность получения дополнительных средств. ТСЖ имеет право получать прибыль от общедомовой территории, например, сдавая ее в аренду.
  • Ответственное выполнение обязанностей. Управляющие компании обслуживают сразу несколько домов, объем работ большой, и не всегда удается следить за качеством их выполнения. В товариществе собственников качество производимых работ могут контролировать сами жильцы.

Помимо плюсов, ТСЖ, как и любая другая форма управления, имеет и свои минусы:

  • Большие временные затраты. Для решения какого-либо вопроса, собственникам жилья нужно проводить собрания, и только после этого принимать решение. На это тратиться дополнительное время.
  • Сложность организации эффективного управления. Для того, чтобы ТСЖ эффективно выполняло свою работу, при этом было экономически выгодно, нужен грамотный и честный управленец, которого зачастую очень сложно найти.
  • Неплательщики. Все расходы по содержанию общедомового имущества при ТСЖ несут сами граждане. Если, среди них есть неплательщики, это плохо отражается на финансировании в целом, ведь их долги приходится выплачивать добросовестным жильцами.

  • Пониженные нормы расчета. На оплату электроэнергии при ТСЖ используется социальная норма расчета потребления, что снижает платеж по данному пункту.
  • Оплата только за использованные ресурсы. Для снижения оплаты руководство ТСЖ часто устанавливает приборы учета (счетчики) на тепло, на воду и на электричество, что тоже уменьшает цифры в квитанции.
  • Выбор контрагентов. Так как жильцы в праве сами решать, с какими организациями сотрудничать, они могут выбрать более выгодный по цене вариант.
  • Возможны более высокие платежи за обслуживание дома. Так как ТСЖ самостоятельно занимается благоустройством территории, для более качественного проведения работ могут потребоваться дополнительные расходы.
  • Срочные расходы. В оплате услуг при ТСЖ являются непредвиденные расходы. Например, в случае необходимости срочного ремонта крыши или подвального помещения, потребуется крупная сумма денег. Если этой суммы нет в резерве товарищества, то жильцам придется в срочном порядке «скидываться» на ремонт.
  • Возможность качественного благоустройства общей территории. По инициативе жильцов можно создать дополнительные удобства на придомовой территории, создать уют в подъездах. В комплексе эти меры могут поднять рыночную стоимость квартир в доме.
  • Возможность контролировать качество проводимых работ.
  • Возможность оперативного ремонта и замены инженерных коммуникаций. По решению собрания жильцы могут заменить коммуникации не дожидаясь серьезных поломок, или момента, когда «подойдет очередь».

В последствии, это может значительно снизить платежи за коммунальные услуги.

  • Безынициативность. Часто случается, что большинству граждан все равно, как будет выглядеть территория, в каком состоянии будут подъезды и коммуникации, они не приветствуют инициативу отказываются оплачивать работы.
  • При неграмотном распределении средств, может оказаться, что ТСЖ не в силах заплатить за ту или иную услугу, это опять приведет к тому, что жильцам нужно будет самостоятельно решать эту финансовую проблему.

  • Оперативность. Например, если дом новый, но кое-где отошла плитка в подъезде или сломалась дверь – ТСЖ быстро решит эту проблему, не придется ждать, пока управляющая компания отреагирует на жалобы жильцов и произведет ремонтные работы.
  • Возможность обойтись «своими силами». Так как при ТСЖ все члены товарищества несут ответственность за сохранность имущества, косметический ремонт они могут осуществлять самостоятельно, без привлечения подрядных организаций.
  • Завышенные цены на ремонт. Как правило, ТСЖ – это не постоянный заказчик стройматериалов и услуг по ремонту, а контрагенты не всегда готовы предоставить скидки для разовых заказов.
  • Капитальный ремонт. Если дом старый и требует капитального ремонта, жильцы при ТСЖ будут обязаны взять ответственность за ремонт на себя, а вместе с этим, понести большие финансовые потери. Поэтому, если здание старое и в нем давно не было ремонта, создание ТСЖ нецелесообразно.

Из всего сказанного можно сделать вывод – создание ТСЖ целесообразно при наличии следующих факторов:

  • Хорошее состояние дома.
  • Наличие грамотного управляющего.
  • Платежеспособность жильцов.
  • Большое количество квартир (чем больше дом, тем меньше плата за содержание).

истории и лайфхаки для пермяков

Кому доверить обслуживание своего дома — ТСЖ или управляющей компании? Однозначный ответ на этот вопрос найти, мы думаем, сложно, так как свои плюсы и минусы есть при обеих формах управления. «П—Журнал» взвесил все аргументы «за» и «против».

Сегодня в Пермском крае 484 действующих лицензированных управляющих компаний и 1263 товариществ собственников жилья. По численности количество ТСЖ всегда будет опережать УК, потому что под контролем последних — одновременно более 2-3 домов, в отличие от ТСЖ, которые управляют не более чем двумя домами. Такую статистику приводят в краевой Инспекции государственного жилнадзора.

Прежде чем перейти к разбору плюсов и минусов, напомним, что ТСЖ — это товарищество собственников жилья, то есть некоммерческая организация, которая создана для того, чтобы жильцы могли сами управлять своим домом, а УК — юридическое лицо, которое занимается управлением дома профессионально (по крайней мере, так должно быть) и за деньги.

Марина Мальцева, юрисконсульт
При любой форме управления, УК или ТСЖ, нужно понимать, что собственники жилья должны контролировать процесс обслуживания дома и сами принимать решения. В противном случае вы больше потратите на коммуналку и получите минимум услуг.

Одно из важных преимуществ работы с управляющей компанией заключается в том, что её сотрудники на профессиональном уровне знают особенности и нормативы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК, как правило, более компетентны. Руководство УК сдаёт квалификационный экзамен, а сама УК обязана получить лицензию. Но и ответственное ТСЖ всегда может нанять юриста и консультироваться с ним по всем необходимым вопросам.

Все расходы УК чётко спланированы и происходят по графику: ремонт дома, вывоз мусора, уборка двора и т. д. При этом работы выполняются подрядчиками, которые охотней берут заказы у УК, чем, к примеру, у ТСЖ, так как контракты с первыми долговременные.

Обязанность вести финансовую деятельность открыто

Сейчас УК обязаны публиковать открыто всю информацию о своей финансовой деятельности: такие отчёты они должны размещать на сайтах ГИС-ЖКХ и Реформа ЖКХ , а за отсутствие там сведений предусмотрена административная ответственность. Хотя, несмотря на это нередко деятельность, УК остаётся для собственников закрытой. Если компания работает недобросовестно, жителям бывает очень непросто отследить, на что были потрачены их средства и сколько их поступило.

Более высокие расходы на работу УК

Если ТСЖ может заключить договор с одним банком и собирать платежи с жителей на свой счёт там, то для управляющих компаний эту услугу оказывает, как правило, расчётный центр с привлечением многих банков и других посредников, которым нужно платить за их работу. Поэтому для УК расходы на сбор платежей выше.

Отсутствие возможности выбирать подрядчиков

Выбирая УК, вы автоматически принимаете и выбранных ею подрядчиков. И если один подрядчик выполняет свою работу плохо, вы можете долго доказывать его некомпетентность, а УК — игнорировать ваше желание сменить компанию из-за уже заключённого долгосрочного контракта.

Прозрачность и контроль финансов

Главный плюс ТСЖ в том, что его финансовая деятельность абсолютно прозрачна, и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.

Коллективное решение вопросов

Возникающие вопросы можно решить, собрав собственников для голосования, вместо того, чтобы бесконечно доказывать УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта. Решения принимаются на совете жильцов, для этого потребуется присутствие более 50% собственников квартир, а в некоторых случаях — и двух третей.

ТСЖ может управлять общим имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу на фасаде и т. д.). Полученные деньги можно потратить на обустройство детской площадки или ремонт лифта.

Самостоятельный выбор подрядчиков

Жители сами выбирают подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор — просто нанимаете другую.

Более высокая ответственность при управлении домом

Создание ТСЖ предполагает, что собственники будут больше уделять времени решению вопросов, связанных с управлением домом. Хотя основное бремя руководства ложится, конечно, на плечи правления. Также жильцам придётся найти квалифицированного, ответственного и честного управляющего, что сегодня большая редкость.

Работать с подрядчиками самим — сложнее

Некоторые разовые работы подрядчиков ТСЖ обходятся дороже, чем УК, так как компании часто не заинтересованы в одиночных заказах. У ТСЖ может не оказаться зарезервированных средств. Поэтому оплату услуг подрядчиков нужно будет постоянно держать на контроле.

Маргарита Черешнева, председатель ТСЖ «Пушкина, 27»:

— Наш дом в сентябре 2016 года отказался от услуг УК, так как целых два года она не оказывала жителям услуги, о которых они просили. Ремонт в подъездах, установка урн, ремонт тротуара, завоз песка в песочницу, ограждение придомовой территории, устранение протечек в крыше — всё это управляющая компания игнорировала.

Когда начали выяснять,почему не проводятся работы, выяснилось что у дома — огромная задолженность, более 2 млн рублей. Куда делись деньги, в УК нам пояснить так и не смогли. Поэтому жильцы приняли решение создать ТСЖ. Одной из главных причин «за» была прозрачность расходования средств собственников на работы, которых они так ждали.

За прошедшие полгода наш дом значительно преобразился: делается ремонт в подъездах, облагораживается территория. Работают все необходимые службы. У каждого собственника есть возможность ознакомится с финансовыми документами ТСЖ. Я как председатель всегда на связи с собственниками, проблемы жильцов решаются быстрее.

Инна Васькина, директор УК «Служба управления недвижимостью»:

— Можно много говорить о плюсах и минусах той или иной формы управления многоквартирным домом, но всё зависит от целей и принципов работы организации. Наши принципы — профессионализм и защита прав жителей, инновация и чистота. У нас высокие требования к кадрам.

Эти требования распространяются не только на уровень специальных знаний по эксплуатации зданий, но и на уровень общения с жителями. Каждый из них — наш клиент, который, как известно, всегда прав. Поэтому я гарантирую, что при обращении в нашу УК ко всем вопросам отнесутся предельно внимательно и отреагируют оперативно.

Кроме того, мы всегда находимся на связи с советами многоквартирных домов, оперативно решаем вопросы с проведением текущего ремонта, содержания многоквартирного дома, рассмотрения тарифов. УК ежегодно проводит годовые отчётные собрания жителей.

У нас есть более мощный ресурс для внедрения новых инновационных технологий в домах, которые мы обслуживаем, жители пользуются мобильным приложением «Квартировод», которое позволяет оперативно подать заявку на выполнение работ, сдавать показания индивидуальных приборов учёта, в свою очередь, УК извещает жителей о предстоящих работах. Мы стремимся использовать современные методы коммуникаций с нашими клиентами. УК может более профессионально организовать работу с ресурсоснабжающими организациями, у нас есть положительная практика возмещения убытков, причинённых действиями ресурсоснабжающих организаций, и, как следствие, снижение платы за коммунальные услуги жителям.

Понравилась статья? Поделитесь ей в Вконтакте, Фейсбуке, Одноклассниках, Твиттере или отправьте в Вайбере, Ватсаппе или Телеграмме

Статья написана по материалам сайтов: www.remezovi.ru, zakonometr.ru, svoe.guru, j.pzsp.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий