Управление многоквартирным домом: какие возможны варианты 2019 год

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность нескольких квартир (двух и более). У этих квартир есть выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством.

В состав многоквартирного дома входят:

жилые помещения (квартиры/комнаты),

иные помещения (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки),

инженерные системы и коммуникации.

С юридической точки зрения многоквартирный дом – это долевая собственность. Дольщиками выступают собственники помещений.

Характерным отличием проживания в многоквартирном доме является тот факт, что многие проблемы жителям приходится решать сообща. Для эффективного урегулирования общих вопросов собственникам нужно выбрать подходящий способ управления МКД.

Что подразумевает под собой управление многоквартирным домом? В первую очередь, это исполнение деятельности, направленной на:

создание удобных условий для проживания жильцов;

обеспечение сохранности имущества, а также контроль его использования надлежащим образом;

предоставление коммунальных и жилищных услуг.

Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает содержание его в надлежащем состоянии. В это понятие входит:

состояние технических систем здания;

порядок на прилегающей территории;

состояние мест общего пользования внутри МКД;

заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;

контроль коммунального обеспечения МКД;

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью. Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не голосовал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками;

создание ТСЖ или жилищного кооператива;

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Выбор способа управления зависит от:

количества квартир в доме;

отношений с ресурсоснабжающими организациями;

Независимо от того, какой способ управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый собственник должен:

своевременно и в полном объеме получать все необходимые коммунальные услуги.

иметь право на свободный доступ к информации о своей управляющей компании и ее работе.

Ответственность должностного лица (руководителя организации, управляющей домом) прописана в Жилищном Кодексе и иных законодательных актах, которые относятся к управлению в ЖКХ.

Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы. Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления МКД. Тому есть несколько причин:

Это интересно:  В чем разница между апартаментами и квартирой: чем они отличаются, а в чем схожи 2019 год

УК может управлять любым числом домов независимо от их местоположения;

управляющая организация может сотрудничать с домом, ТСЖ или ЖСК;

УК может лишь обслуживать дом, а не управлять им (когда платежи осуществляются напрямую или собственники сами управляют МКД).

Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством голосов. Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос. Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.

Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается. Стоимость услуг прописывается в договоре управления. Она включает в себя:

оплату коммунальных услуг,

ремонтные и строительные работы,

и другие сопутствующие работы.

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:

подать заявление в Государственную жилищную инспекцию;

сдать экзамен руководителю управляющей организации;

оплатить государственную пошлину.

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами. Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Управляющая компания обязана:

в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы;

обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг;

соблюдать правила и нормы по управлению МКД.

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать:

описание общего имущества МКД;

перечень коммунальных услуг и их стоимость;

список работ по содержанию, ремонту и их стоимость;

порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416 (подробнее) утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Именно они регламентируют порядок управления МКД. В них расписаны стандарты управления, обязанности и полномочия управляющих компаний, а также нормы взаимодействия с собственниками.

Порядок управления предполагает:

прописанные нормы хранения и передачи технической документации дома;

раскрытие информации о деятельности УК;

заключение договоров на предоставление коммунальных услуг;

установление тарифов на содержание и ремонт жилья;

работу аварийно-диспетчерской службы.

Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом.

Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом». Эти Стандарты определяют:

правила осуществления деятельности по управлению МКД;

обязанности должностных лиц;

управленческие решения жильцов и объединений жильцов, управляющих компаний, поставщиков услуг, органов местного самоуправления и власти субъектов РФ.

Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.

Список законов, регламентирующих деятельность по управлению МКД:

Правила предоставления коммунальных услуг;

Договор управления многоквартирным домом.

Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану:

фиксировать бюджет дома: доходы и расходы;

определить направления, в которых можно развивать подотчетный объект;

вести контроль денежных средств;

искать потенциальных арендаторов на выгодных условиях;

тщательно следить за состоянием имущества МКД;

информировать собственников о проделанной работе, предоставлять им отчеты и размещать новости, например, при помощи Сайта ЖКХ;

организовывать собрания жильцов, членов УК для решения вопросов управления, а также для обсуждения перспектив;

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована. Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе жильцами формы управления многоквартирным домом.

Большинство людей проживает в обычных высокоэтажных застройках, но мало кто заботится о способах управления многоквартирным домом. Давайте разберемся в том, что это за управление и зачем оно нужно в современных реалиях, когда каждый сконцентрирован на своих проблемах и заботах?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Многоквартирный дом, или МКД — это несколько квартир, объединенных в единое здание с общими земельными участками, лестничными площадками, лифтами.

Если рассматривать с юридической стороны, то это недвижимость, разделенная по долям между собственниками квартир, но имеющая площадь общего пользования, поддержание порядка в которой и становится целью обязательного и организованного управления.

Покупая квартиру в личное пользование, лицо принимает на себя определенные обязательства — контроль за состоянием общего имущества, полученного в придачу. Проще говоря, вы не можете ограничиться только своей квартирой, необходимо поддержание общего порядка в подъезде и на прилегающей к нему территории. Вы не можете выбрасывать мусор просто за дверь, под нос соседям, оставляя эту участь им.

Конечно, вы не должны единолично проводить ремонт лифта, коммунальных систем, но вы можете принять хотя бы пассивное участие в выборах формы управления, или за вас это сделает местная администрация. В общем, без управления ваш дом не останется, и как минимум в течение года вы не сможете изменить решение администрации.

Справка. Управление МКД — это организационный и обязательный способ поддержания порядка в здании на общей территории.

К способам управления многоквартирным домом относятся:

  • непосредственное управление;
  • управление ТСЖ (товариществом собственников жилья);
  • управление УК (управляющей компанией).

Решение об управлении принимается на общем собрании, о котором должны известить всех жильцов, либо лично, например, оставляя буклет в двери, либо просто размещая на доступном месте объявление о проведении собрания. На нем обсуждают все вопросы с применением голосования: собственники лично приходят и отдают свой голос либо просто оставляют свое мнение в виде галочки на выданном листе.

Такой способ управления МКД подразумевает, что собственники квартир не прибегают к помощи сторонних лиц, а берут бразды правления в свои руки.

Создается специальный совет жильцов, состав и количество которых не ограничиваются ЖК РФ, единственное правило — желающие вступить должны постоянно проживать в этом доме. На совет возлагаются основные управленческие функции, например, составление плана на будущий год, проведение собраний всех жильцов (общее собрание), подведение итогов и отчетов.

Во главе совета стоит председатель, который дублирует все функции совета и непосредственно заведует всей деятельностью. Ему дается доверенность от собственников, по которой он может совершать юридически значимые действия, например, лично заключать договоры с организациями и подрядчиками.

Это интересно:  Как составить завещание на квартиру чтобы его не оспорили 2019 год

Найти хорошего управляющего на добровольной и безвозмездной основе довольно сложно, обычно такие люди и без того завалены работой, но если вам повезло, то держите его всем домом, ибо это большая редкость.

Важно! Общее собрание остается в действии и так же может принимать значительные решения, например, об отставке председателя совета, высказывать свои недовольства и пожелания совету дома.

При этом совет дома может существовать и с другими формами управления, например, можно взаимодействовать с управляющей компанией, контролировать ее действие, так как часто встречаются ситуации, когда УК забывает про свои обязанности, а жильцы ничего не предпринимают, чтобы это исправить.

С основными моментами все ясно. Давайте отдельно выделим все ЗА и ПРОТИВ непосредственного управления.

Положительные стороны:

  • не нужно платить отдельно каким-то организациям, так как управлением занимаются сами жильцы;
  • только сами собственники понимают, какие проблемы и недочеты требуют немедленного решения, а какие можно отложить на более поздний срок.

Негативные стороны:

  • люди, которые берут на себя управление, не обладают профессиональными навыками, поэтому могут не выявить своевременно проблему или решить ее в недостаточной степени, что может повлечь дополнительные расходы;
  • временные затраты, которые придется понести собственникам. Так, контроль над целым домом даже группой людей может отнять много времени, особенно если занимаются этим совсем не подготовленные люди, которым приходится изучать все с самых основ.

ТСЖ — это товарищество собственников жилья, которое обладает правами юридического лица. ТСЖ может быть создано как в отдельном доме, так и взять в оборот сразу несколько соседних домов, что поможет уменьшить расходы и более эффективно вести работу.

В этом способе также присутствуют такие локальные органы: собрание членов, которое занимается общими вопросами, правление ТСЖ — аналогия совета дома, который берет непосредственный контроль, и председатель, который возглавляет правление.

Товарищество может управлять двумя способами: либо осуществлять работы самостоятельно, либо обращаться к специальным организациям, нанимать работников для проведения работ. ТСЖ материально существует за счет государственных поддержек и взносов его членов, поэтому самостоятельно может сделать выбор, кто и когда будет вывозить мусор, кто и за какую плату будет делать ремонт, решать вопросы предоставления коммунальных услуг.

ТСЖ может так же, как и совет дома, заключить договор с управляющей компанией, и тогда свобода действий уже ограничивается, товарищество уже планирует свою деятельность, опираясь на условия договора, в основном контролируя деятельность УК.

Однозначными плюсами управления домом при помощи юридического лица — ТСЖ — являются:

  • непосредственное управление коммунальными услугами, общим имуществом квартирантов;
  • ведение финансовых соглашений, то есть совершение более серьезных юридических сделок.

Все это открывает новые возможности управления.

Но здесь вырисовывается и весомый финансовый минус — еще большие затраты на содержание дома, на которые не готовы пойти люди, которые пытаются обустроить хотя бы свою индивидуальную долю.

Будет интересно

Управление многоквартирным домом управляющей организацией уже подразумевает обращение к профессионалам в своем деле — управляющим организациям, которые специализируются на подобных услугах.

Договор с УК заключается либо с каждым жильцом индивидуально, либо с ТСЖ, первоначально его может заключить застройщик дома. Когда собственники квартир решили так и не брать на себя ответственность в течение года, администрация города самостоятельно выбирает управляющую организацию конкурсным путем и заключает с ней договор.

Этот способ излюблен жильцами многоквартирного дома, таким образом достигается эффективное и довольно удобное управление помещением:

  1. Управляющая организация многоквартирных домов может вести сотрудничество с советом дома или ТСЖ.
  2. Обладает правами обслуживать потребности МКД, но не может тотально управлять всеми аспектами, например, с УК можно расторгнуть договор, если ее действия/бездействие не устраивают подавляющее количество жильцов.
  3. Все собственники могут принять участие в выборе на общем голосовании, которое проводится в обязательном порядке. Выигрывает та УК, за которую проголосовало простое большинство — 50% + 1 голос.

Необходимое и важное условие — внимательное заключение договора, где следует принимать грамотные решения о стоимости услуг, санкциях, которые понесет УК за недобросовестное выполнение работы, перечне предоставляемых коммунальных услуг, списке возможных ремонтных работ, и прописать иные детали.

У такого способа управления есть и недостатки:

  1. Управляющие организации часто гонятся за получением прибыли, но не за качественным и более выгодным для жильцов предоставлением услуг.
  2. Квартирантам сложно выявить наценку за ремонтные работы, а качество услуг обычно проверяется только временем.

Все стандарты, нормы и общие правила управления МКД указаны в постановлении Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416, где все изложено подробно. Здесь мы остановимся только на основных.

Управление занимается следующими делами:

  • хранением и передачей всей документации на МКД;
  • подготовкой предложений по вопросам содержания и ремонтных работ общего имущества жильцов;
  • обязательное уведомление собственников помещения о предстоящем собрании;
  • обязательное письменное оформление принятых решений на собрании;
  • взаимодействие с администрацией и властями города;
  • предоставление отчетов о работе собственникам жилья;
  • организация деятельности аварийно-диспетчерских служб (установка двусторонней громкоговорящей связи в лифте, ликвидация засоров внутридомовой системы) и другие задачи, установленные законодательством и договором.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, обязательной лицензией для управления должны обладать только управляющие организации. Сделано это для того, чтобы очистить сегмент рынка от недобросовестных УК и обеспечить безопасность собственников жилья от некачественных услуг.

Процедура получения лицензии не отличается особой сложностью, необходимо просто обратиться в Государственную жилищную инспекцию с запросом, далее руководителю УК потребуется сдать экзамен, провести оплату государственной пошлины и получить заветную лицензию. Лицензию могут и отозвать, если на УК будут поступать постоянные жалобы.

Другие же формы управления МКД создаются без лицензирования, поэтому жильцам можно успокоиться, потому что лишними обязательствами их никто не нагружает.

Может пригодиться:

Следить за порядком многоквартирного дома — работа не из простых, но она однозначно необходима для комфортного и достойного проживания, поэтому не стоит жалеть свой кошелек и концентрироваться только на своей жилплощади, ведь общее состояние дома так же важно для комфортного проживания.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому з аконодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Это интересно:  В какой срок нужно прописаться после выписки? 2019 год

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

Обратите внимание: заключение договора управления МКД при непосредственном способе управления жилищным законодательством не предусмотрено.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

Содержание МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

  • заключенным договорам;
  • требованиям Правил содержания общего имущества и Правил предоставления коммунальных услуг.

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме. Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е. тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Про обязанности УО читайте в статье «Обязанности управляющей компании»

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Статья написана по материалам сайтов: zakonius.ru, vgkh.ru, 101jurist.com, mostszh.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий