Анализ ипотеки в России: условия, программы и проценты 2019 год

Опубликовал: admin в Ипотека 09.11.2018 Комментарии к записи Анализ ипотеки в России в 2018 году: условия, программы и проценты отключены 725 Просмотров

Анализ ипотеки и ее ключевых параметров позволит выбрать потенциальному заемщику наиболее подходящий банк и программу кредитования. Перед подачей заявки следует подробно изучить условия выдачи займа, требования к заемщику и недвижимости. Рассмотрим подробнее, как проводится анализ ипотечных программ на российском банковском рынке.

Ипотечное кредитование в нашей стране имеет массу нюансов, ограничений и минусов. Прежде чем заключать договор следует внимательно изучить целый список показателей, условия программ в различных банках и проанализировать их с точки зрения собственной выгоды.

Рассмотрим подробнее, какие существуют виды ипотеки и на какие ключевые показатели необходимо обращать внимание в процессе изучения предложений.

Относительно молодой рынок ипотеки РФ имеет отправной своей точкой 1995 год, когда ДельтаКредит и Сбербанк начали выдачу ипотечных займов населению. Именно с этого периода начинается поступательное развитие рынка, его взлеты и падения.

Чтобы понимать состояние сферы банковского ипотечного кредитования, важно обладать сведениями об основных показателях.

По официальным данным (Росстат России), итоговый объем выданных ипотечных займов в 2017 году имел устойчивую тенденцию роста по сравнению с 2016 годом на 37% и составил 2 триллиона рублей. Такие рекордные показатели сопровождались постепенным снижением процентных ставок и внедрением новых социальных программ, направленных на поддержку социально-уязвимых слоев населения.

Средневзвешенная процентная ставка (на конец 2017 г.) составила 9,79% годовых. Центробанк России неоднократно делал заявления о том, что ставка продолжит и дальше свое снижение.

Увеличение объема выданных банками РФ ипотечных займов сопровождалось, естественно, ростом объема совокупной задолженности – более 5 триллионов рублей на конец 2017 г. (показатель вырос в сравнении с 2016 г. на 15,5%). Просроченная задолженность, напротив, сократилась до 1,3% от общего объема (в 2016 г. данный параметр был 1,6%). Это свидетельствует о некотором улучшении качества обслуживания жилищных займов.

По данным ЦБ РФ на начало текущего года (1 квартал) в России работает 400 банков, уполномоченных заниматься оформлением ипотечных кредитов. Среди них большинство относится к участникам рынка с высокой надежностью и эффективными результатами работы.

Крупнейшими игроками являются:

  • Сбербанк России;
  • Газпромбанк;
  • ВТБ;
  • Райффайзенбанк;
  • Россельхозбанк;
  • ДельтаКредит;
  • Открытие;
  • Промсвязьбанк;
  • Уралсиб;
  • АК Барс;

Каждый из них имеет многолетнюю историю своей деятельности и предлагает потенциальным и действующим клиентам множество вариантов оформления ипотеки. Получить займ можно на покупку собственной квартиры, дома, апартаментов, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Ипотека бывает следующих видов:

  1. Ипотека на первичное жилье (приобретается объект на стадии строительства у компании-застройщика, имеющего аккредитацию кредитора).
  2. Ипотека на готовое жилье (покупается квартира или дом на вторичном рынке недвижимости).
  3. Ипотека под залог имеющегося в собственности жилья (такой вид кредитования может как подразумевать целевой расход выданных средств, так и нет).
  4. Ипотека на покупку земельного участка или отдельного дома (подобные объекты являются не совсем стандартными, поэтому большинством банков выделяются в обособленные программы и подразумевают ужесточенные требования к заемщику и залогу).

Это стандартные разновидности ипотеки. Помимо обозначенных выше, еще выделяют нестандартные схемы:

  1. Ипотека без первоначального взноса (кредит выдается в сумме 100% от стоимости приобретаемой недвижимости).
  2. Кредит на покупку жилья в РФ иностранными гражданами (лишь ряд банков предлагает такие банковские продукты).
  3. Займ на покупку машино-места или отдельного гаража.
  4. Ипотека по двум документам (некоторые кредиторы оформляют займ при предъявлении паспорта и любого второго документа).
  5. Кредит на ремонтные, строительные работы и обустройство (с помощью полученной суммы можно сделать ремонт, приобрести мебель, технику).
  6. Ипотека для пенсионеров (некоторые кредитные организации готовы кредитовать клиентов в возрасте до 75-80 лет на момент окончания срока действия договора).
  7. Кредиты для ИП, бизнеса на покупку коммерческой недвижимости.

В отдельный блок выделяется социальная ипотека, имеющая своей целью приобретение комфортного жилья для социально-незащищенных граждан:

  • ипотека с материнским капиталом (можно направить на оплату первого взноса или погашение текущей задолженности);
  • военная ипотека (для участников НИС);
  • семейная ипотека с господдержкой под 6% годовых;
  • программа «Молодая семья» (для нуждающихся в жилье заемщиков в возрасте до 35 лет);
  • региональные социальные программы (предполагают субсидирование ставки на покупку социального жилья);
  • деревянная ипотека (выдается для покупки недорогих деревянных домов).

Подробно все виды ипотеки разобраны в отдельном посте. На его основе можно сделать анализ ипотеки в разрезе ипотечных продуктов.

По данным ЦБ РФ значение средневзвешенной процентной ставки по жилищным кредитам, выдаваемым российскими банками, составило 9,59% годовых. Данная величина включает в себя данные и первичного и вторичного рынка, ставки на которые за несколько последних лет практически сравнялись.

Рассмотрим статистику подробнее, в разрезе каждого рынка.

Негласным фактом является мнение банковских специалистов о том, что кредитование на покупку готового жилья с уже оформленным правом собственности сопряжено с меньшими рисками, чем на приобретение строящегося. Выражается это, прежде всего, в пониженных процентных ставках.

Данные по вторичному рынку приводятся в таблице ниже.

П оскольку средняя сумма выдач по ипотечному кредиту варьируется от 1,5 до 2,7 млн. рублей (в зависимости от региона), то и сумма выплаченных процентов будет иметь значительный вес в общем объеме выплат по крупному кредиту. Поэтому выбрать наиболее выгодное предложение на рынке банковских услуг для заемщика остается самой приоритетной задачей.

Банки начисляют проценты за пользование кредитными средствами, их сумма включена в ежемесячный платеж по кредиту и обычно она рассчитывается пропорционально остатку задолженности. Выделяют 3 способа применения процентной ставки:

Остается постоянной на протяжении всего срока кредитования. Является самой распространенной в применении, поскольку отсутствует риск увеличения переплаты по кредиту.

Меняется под влиянием указанного в договоре критерия (например, базовой ставки). Не набирает популярность в связи с неопределенностью в долгосрочной перспективе.

Совмещенное понятие, когда одна часть ставки фиксированная, а другая плавающая (может быть привязана к курсу валюты, средневзвешенной ставке по кредитным продуктам, уровню инфляции).

Для того чтобы найти банк, который предлагает наименьший процент по ипотеке, достаточно изучить информационный рекламный материал по кредитным организациям. Для этой цели можно использовать фильтр «расширенный поиск» в разделе «Ипотека» на портале Банки.ру. Функция сортировки информации позволит определить в каком банке самый низкий процент по ипотеке.

На величину процентной ставки по кредиту могут влиять факторы:

  1. Срок кредитования. Прямая зависимость срока от переплаты, а именно – чем длительнее срок погашения полной стоимости кредита, тем выше финансовая нагрузка на заемщика. Этот вариант используют для удобства погашения — сумма ежемесячного платежа получается ниже.
  2. Вид объекта и его стоимость (строящееся жилье, вторичный рынок или загородная недвижимость: стройка или готовое жилье).
  3. Месторасположение недвижимости (центр города или его окраина).
  4. Принадлежность к определенной категории клиентов (молодая семья, военнослужащие и прочее). Обычно, с целью привлечения клиентов, в рекламе указывают именно пониженную ставку, поэтому стандартные проценты по ипотеке в разных банках будут на 1-2 процентных пункта выше.
  5. Величина первоначального взноса (есть программы кредитования без внесения собственных средств). На практике обычно составляет не менее 20%, то есть, если сумма в заявке на ипотечный кредит указывается 1500000 рублей, потребуется внести первоначальный взнос в размере 300000 рублей.
  6. Дисконт ставки для клиентов зарплатного проекта, специальные предложения от застройщиков, скидка за оформление онлайн-заявки на жилищный кредит (ПАО Сбербанк предоставляет скидку в 0,5 процентных пунктов).

Перед тем, как принять решение и подать заявку на кредит, необходимо определить какой самый низкий процент по ипотеке в регионе, а также изучить перечень требований и обязательных условий кредитования (например, сумма первоначального взноса, вероятность надбавок к базовой ставке и другие важные моменты).

Широкий выбор ипотечного кредитования предоставляет:

  1. Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок).
  2. Приобретение жилья на вторичном рынке.
  3. Приобретение загородной недвижимости (строящееся или готовое жилье).

Важно основательно подготовиться к долгосрочному займу денежных средств, для сотрудничества лучше выбрать проверенный банк. Четверкой самых надежных банков на текущий год признаны:

Это интересно:  Минимальная сумма ипотечного кредита (ипотеки) - в Сбербанке, какая, под материнский капитал , в Россельхозбанке, в ВТБ 24 2019 год

Исчерпывающую информацию о том, какой процент по ипотеке в Сбербанке, можно получить на официальном сайте банка в режиме реального времени, а также при обращении к представителям кредитной организации.

Процент по ипотеке в ВТБ немногим выше, зато кредитные программы адаптированы под клиентов с ограниченной возможность внесения крупной суммы собственных средств для первоначального взноса:

По каким процентам дают ипотеку Газпромбанк:

Программы ипотечного кредитования АО «Россельхозбанк»

Кроме этого, желательно ознакомиться с предложениями всех коммерческих банков, находящихся в зоне доступности, ведь таким образом увеличивается возможность взять ипотечный кредит в рамках акции или специального предложения, которые время от времени проводят кредитные организации.

Как правило, рассчитывать на самые привлекательные условия по ипотечному кредитованию могут клиенты банка, относящиеся к социальной категории граждан:

  • молодые семьи (по возрасту до 35 лет);
  • семьи с двумя и более детьми;
  • семьи, где один из членов является инвалидом;
  • заемщики пенсионного возраста;
  • ветераны боевых действий;
  • граждане, проживающие в ветхом жилье (официально признанные аварийные дома);
  • участники накопительно-ипотечной системы (военнослужащие);
  • работники оборонно-промышленного комплекса;
  • работники РЖД;
  • работники бюджетной сферы;
  • молодые специалисты.

Лояльные условия для льготной категории граждан предоставляет специальная организация АО «ДОМ.РФ» (ранее именовавшаяся АО «АИЖК»), которая выступает посредником между банком и заемщиком. При этом не нужно забывать, что одновременно с участием в программах лояльности банка, клиент соглашается выбирать себе недвижимость только из списка предложенных вариантов.

Также банки предлагают условия по программе ипотечного кредитования для молодой семьи:

У категории граждан, проходящих военную службу, может назреть вопрос о том, где можно получить кредит на лучших условиях, какие банки дают ипотеки и под какой процент? Для военнослужащих и участников накопительно-ипотечной системы (НИС) существуют специальные программы. Большинство банков привлекают на обслуживание именно этот сегмент, потому что военнослужащие вправе рассчитывать на выплаты по кредиту за счет средств Министерство обороны, а это в значительной мере сокращает риск невозврата заемных средств.

В таблице предоставлена информация о том, какие проценты по ипотеке в банках для этой категории граждан:

Актуальность ставок обычно подтверждается в моменте, чтобы уточнить какой сейчас процент по ипотеке, следует обратиться в банк для получения консультации или воспользоваться другими достоверными сервисами, периодически обновляющими информацию.

В случае, когда заведомо известно, какой конкретно объект недвижимости приобретается (касается строящегося жилья), следует в первую очередь уточнить, какие кредитные организации сотрудничают с застройщиком, поскольку в этом случае предоставляются условия лояльности: минимальные ставки, увеличенный срок кредитования или сниженный порог первоначального взноса.

Кроме прочего, банки предлагают пониженные процентные ставки своим постоянным клиентам, в частности тем, кто принимает участие в зарплатной проекте банка (как правило, более полугода).

Для заемщика имеет принципиальное значение, какой минимальный процент по ипотеке предлагает банк, поскольку даже его десятая часть за длительный период кредита перерастает в существенную сумму переплаты.

Чтобы понять, какой самый маленький процент по ипотеке предлагают банки своим заемщикам, можно изучить базу действующих предложений или воспользоваться сервисом «Мастер подбора ипотеки» на сайте Банки.ру. Сервис настроен таким образом, чтобы подобрать самые выгодные условия по кредиту с учетом вероятности одобрения заявки (на основе составленного индивидуального рейтинга). Подобный функционал представлен на портале Sravni.ru.

Топ-4 кредитных организаций или банки с самым большим объемом активов предоставляют ипотечные займы под конкурентоспособные процентные ставки.

  1. Программа «Предложения от застройщиков» АО «Россельхозбанк» — 5%.
  2. Программа «Ипотека с государственной поддержкой семей с детьми» АО «Россельхозбанк» — 6%.
  3. Программа «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» ПАО Сбербанк – 6%.
  4. Программа «Семейная ипотека» Банк ГПБ (АО) – 6%.
  5. Программа «Приобретение строящегося жилья» ПАО Сбербанк – 7,4%.
  6. Программ «Приобретение готового жилья» ПАО Сбербанк – 8,6%.
  7. Программа «Рефинансирование» Банк ВТБ (ПАО) – 8,8%.

Самый низкий процент по жилищному кредитованию на первичном и вторичном рынке в банках России предлагает Тинькофф Банк (6% и 8% соответственно).

В первую очередь, если позволяют средства, следует обратиться к специалисту, который подскажет самый низкий процент ипотеки в каком банке, подберет самый выгодный и удобный вариант, расскажет на что следует обратить внимание при подаче заявки и оформлении документов, а также поможет определиться с выбором. Такие специалисты – кредитные брокеры предоставляют услуги за вознаграждение.

Однако, несмотря на то, что процентная ставка играет огромное влияние на сумму переплаты по кредиту, следует также учитывать и другие весомые показатели, которые могут повлечь за собой дополнительные расходы. Так называемые «подводные камни»:

  • Комиссии за открытие и ведение счета;
  • Комиссии за перевод денежных средств (за внесение первоначального взноса);
  • Отсутствие моратория и дополнительных комиссий за досрочное погашение кредита;
  • Возможность использовать в счет погашения задолженности бюджетные средства (материнский капитал и другие субсидии);
  • Стоимость обязательной оценки объектов недвижимости;
  • Страховые программы: обязательное страхование залога – квартиры или дома, а также услуга страхования заемщика – добровольный вид страхования;
  • Надбавки к процентным ставкам.

Не стоит пренебрегать кредитным калькулятором, с его помощью можно просчитать предстоящие выплаты и определить суммы фактической переплаты. После двустороннего подписания пакета документов договор вступает в силу, и внести поправки будет уже невозможно.

Проведем анализ конкурентоспособности программы ипотечного кредитования Банка «Региональный кредит» с программами банков-конкурентов.

Для этого выделим 18 ключевых параметров (таблица 8) и сравним условия ипотечного кредитования Банка «Региональный кредит» с условиями других банков, действующих в Томской области.

Таблица 8. Параметры сравнения.

В качестве основных конкурентов можно выделить РИАТО, Сбербанк, Банк Москвы и Банк Уралсиб. Выбор данных кредитных организаций обусловлен большой долей выданных ипотечных кредитов в регионе в 2007 году, высокой степенью их активности на рынке ипотечного кредитования, проведением широкомасштабных рекламных акций, активной работой с партнерами, а также постоянным большим потоком клиентов.

Исходные данные по параметрам сравнения представлены в таблице 9.

Таблица 9. Данные для сравнительного анализа[21].

* Ипотечные продукты Банка «Региональный кредит»: «Отличный», «Классический», «Новострой», «Под залог недвижимости», «Коммерческий».

** Ипотечные продукты РИАТО: «Стандартный», «Профессионал», «Корпоративный», «Свободный», «Новая квартира», «Новая квартира 2», «Ремонтный».

**** Жилищные кредиты Сбербанка: Кредит на недвижимость, Ипотечный кредит, Кредит «Ипотечный+», «Молодая семья»)

**** Ипотечные программы Банка Москвы: Кредит на покупку квартиры на рынке готового жилья, Кредит на покупку жилого дома, Кредит на покупку квартиры под залог имеющейся квартиры, Рефинансирование ипотечных кредитов, Кредитование на приобретение строящейся недвижимости.

***** Ипотечные программы Банка УралСиб: «Кредит на готовое жилье», «Кредит на строящееся жилье», «Кредит на улучшение жилищных условий», Кредит по федеральной программе совместно с АИЖК.

Оценим показатели каждого банка по 10-бальной шкале. Результат представлен на таблице 10.

Таблица 10. Оценка характеристик банков по 10-бальной системе.

Рис. 10. Сравнительный анализ ипотечных программ банков.

Сравнительный анализ ипотечной программы Банка «Региональный кредит» (рис. 10) с ведущими банками-конкурентами Томской области, а также региональным ипотечным оператором показал, что программа ипотечного кредитования в Банке «Региональный кредит» является достаточно конкурентоспособной на рынке ипотечных продуктов, это доказывает одна из максимальных сумма баллов и хорошие показатели по большинству параметров. Так в Банке «Региональный кредит» минимальный срок рассмотрения заявки и оформления кредита, что при существующей динамике роста цен на жилье для потенциального заемщика становится решающим фактором, т.к. часто клиент обращается в банк, уже имея на примете конкретную квартиру. Немаловажным обстоятельством является и размер обязательных накладных расходов по сделке. Причем их объем может быть как фиксированным, так и составлять определенный процент от суммы кредита. Для банка важно обеспечить прозрачность расходов, которые ожидают заемщика: ведь сегодня он нередко узнает о предстоящих дополнительных тратах в самый последний момент, что приводит к недоразумениям, обидам и даже отказу от сделки. В Банке «Региональный кредит» комиссия банка единовременная и является фиксированной величиной.

Это интересно:  Военная ипотеки при увольнении по окончанию контракта и другим причинам 2019 год

Однако, Банк «Региональный кредит» уступает конкурентам по таким показателям как: процентная ставка, мораторий и удаленность от клиента, взаимодействие с партнерами банка. Рассмотрим их подробнее. По процентной ставке Банк «Региональный кредит» уступает Сбербанку и РИАТО, что вполне закономерно, учитывая источники финансирования ипотечных программ данных кредитных организаций: Сбербанк — крупнейший федеральный банк с большим собственным капиталом, привлеченным за счет эффективной депозитной политики банка, а также за счет других финансовых инструментов, РИАТО оказывается поддержка администрации Томской области. Мораторий на досрочное гашение в анализируемом банке составляет 9 месяцев – это, безусловно, выше среднего срока на рынке, по данному показателю банк уступает. Однако, данный недостаток смягчается отсутствием комиссий и ограничений по досрочному гашению по истечению моратория. По количеству точек обслуживания Банк «Региональный кредит» уступил лишь Сбербанку с его широкой филиальной сетью и большим количеством дополнительных офисов, данный недостаток нельзя считать значительным, поскольку дополнительные офисы Банка «Региональный кредит» находятся в каждом районе города Томска и являются доступными для клиентов. До конца 2008 года планируется открытие еще одного Дополнительного офиса Банка «Региональный кредит». По взаимодействию с партнерами банка (риэлторами, строительными и оценочными компаниями) Банк «Региональный кредит» уступает Сбербанку и Уралсибу. В данных банках есть отдельный дополнительный офис «Центр ипотечного кредитования», на территории которого находятся представители агентств недвижимости, страховых, оценочных и строительных компаний. Но Банк «Региональный кредит» в данный момент так же начинает тесно сотрудничать с агентствами недвижимости города Томска, заключает соглашения об оказании услуг, а так же разрабатывает более лояльную программу для заключения соглашений со строительными компаниями, для дальнейшего сотрудничества с ними.

Таким образом, сравнив ипотечные продукты анализируемого банка, можно сделать вывод, что на данный момент на ранке ипотечного кредитования, программы, предоставляемые ОАО КБ «Региональный кредит» достаточно конкурентоспособны.

Преимущества ипотеки в Банке «Региональный кредит»:

· возможность предоставления кредитов без первоначального взноса;

· предоставление кредитов не только на покупку квартиры, но и на приобретение комнат, строящегося жилья, частного дома, гаража, дачи, коммерческой недвижимости;

· срок кредитования от 1 года до 30 лет;

· возможность получения за 2 дня ипотечного сертификата, который подтверждает положительное решение банка о предоставлении кредита;

· бесплатное рассмотрение заявки;

· возможность рассчитаться с продавцом до государственной регистрации права собственности (при наличии подтверждения из регистрационной службы о сдаче документов);

· возможность получения кредита на потребительские нужды под залог недвижимости;

· возможность оформления в долевую собственность (в т.ч. несовершеннолетние дети);

· возможность получения денег на совершение неотделимых улучшений (квартира + ремонт);

· рассмотрение различных видов доходов клиента, в т.ч. неподтвержденного;

· приобретение недвижимости на всей территории присутствия банка;

· созаемщиками могут быть любые физические лица;

· постоянная или временная регистрация заемщика в субъекте РФ присутствия банка.

В сегодняшнем выпуске мы познакомим читателей с методикой сравнения предоставляемых российскими банками условий ипотечного кредитования. В ее основе новый показатель — дисконтированная переплата, дополняющий известную эффективную ставку процента в системе показателей оценки ипотеки со стороны клиента. На наглядном примере покажем наиболее выгодные схемы расчетов выплат, а также введем в оборот малоизвестную, но весьма привлекательную для заемщика схему.

В качестве примера рассмотрим ситуацию, когда альтернативой вложения средств для клиента является срочный депозит. Анализ ипотечных программ основан на комплексе «стандартных» условий: стоимость жилья, для покупки которого подбирается ипотека, составляет 8 млн руб., из которых 5 млн руб. — первоначальный взнос и 3 млн — кредит; срок кредита — 10 лет; площадь приобретаемого жилья —100 кв. м. (это необходимо для «казанской» схемы, где платежи рассчитываются исходя из площади). Также в рамках исследования принято, что набор дополнительных условий един для всех банков (см. табл. 1).

На первый взгляд, потенциальному заемщику несложно выбрать схему погашения кредита. Однако если сопоставить не только размер переплаты, но и множество других факторов, оказывается, определиться не так уж просто. Рассмотрим дифференцированный и аннуитетный методы расчета, а также «казанскую» схему (она так названа потому, что впервые в российской практике один из авторов увидел ее в казанской практике социальной ипотеки).

Аннуитетный платеж — вариант ежемесячного платежа, размер которого остается постоянным в течение всего периода кредитования. Он рассчитывается из равенства суммы кредита и приведенной (дисконтированной) суммы платежей в счет его погашения.

Ежемесячный платеж при аннуитетной схеме состоит из двух частей. Первая направляется на погашение процентов за пользование кредитом. Вторая — на погашение основного долга. Данная схема отличается от дифференцированной тем, что в начале кредитного периода проценты составляют большую часть платежа. Тем самым сумма основного долга уменьшается медленно. Соответственно, переплата процентов по аннуитетному кредиту больше, а при дефолте оказывается, что заемщик, к примеру, за 8 лет из 15-и оплатил только треть кредита. Сумма ежемесячного платежа при аннуитетной схеме составляет:

Х = S x (P + (P / (1 + P) N – 1) х x Х = S x (P+ (P / (1 + P) N – 1),

где Х — ежемесячный платеж,

S — первоначальная сумма кредита,

При такой схеме размер платежа будет одинаковым в течение всего срока погашения кредита.

Аннуитетный платеж можно представить в виде песочных часов: на первоначальном этапе он состоит из большей суммы процентов и меньшей суммы «тела» кредита, в середине срока пользования эти суммы примерно одинаковы, в конце срока картина противоположна — сумма «тела» в платеже увеличивается, а проценты уменьшаются.

Дифференцированный платеж — вариант ежемесячного платежа, постепенно уменьшающегося к концу периода кредитования.

Ежемесячный платеж в таком случае состоит из двух составляющих. Первая часть называется основным платежом, размер которого не изменяется в течение всего срока кредитования. Он идет на погашение основного долга. Вторая часть — убывающая, к концу срока кредитования она уменьшается. Данная часть платежа идет на погашение процентов.

При дифференцированной схеме погашения кредита ежемесячный платеж рассчитывается как сумма основного платежа и проценты, начисляемые на оставшийся долг. Естественно, размер долга уменьшается к концу срока кредитования, отсюда и снижение ежемесячной выплаты. Размер основного платежа рассчитывается так:

где b — основной месячный платеж, идущий на погашение суммы кредита,

Начисленные проценты вычисляются по формуле:

где P — начисленные проценты,

S N — остаток задолженности на период N,

I — годовая процентная ставка по кредиту.

Остаток задолженности на период:

SN = S – (b x (N – 1)) x S N = S – (b x (N – 1)),

где N — количество истекших периодов.

При дифференцированной схеме проценты начисляются на остаток «тела» кредита. Соответственно, в начале срока погашения размер ежемесячного платежа будет значительно выше, чем в последний период.

Согласно этому методу помимо выплат «тела» долга, неизменных на протяжении всего срока кредита, клиент выплачивает накопленные проценты. Делается это так: площадь квартиры, на которую оформлен кредит, равномерно распределяется по всему сроку равными ежемесячными долями. Каждую долю заемщик «выкупает», уплачивая сумму кредита, равную соответствующей доле плюс набежавшие проценты. По сложному проценту, естественно (не потому, что банкиры злые, — так устроен мир процента). Итак:

Долг в квадратных метрах = (S x сумма кредита)/стоимость квартиры,

Ежемесячная выплата основного долга в рублях = (ежемесячная выплата в м 2 x Стоимость квартиры)/S

I = b x ((1 + P/12) t – 1)i = b x ((1 + P/12) t – 1),

Показатели оценки с позиций заемщика: эффективная ставка процента и переплата

В условиях конкурентной борьбы банков за деньги заемщика существует множество уловок, повышающих привлекательность того или иного кредитного продукта. Самый «лакомый» — низкие кредитные ставки. Однако предлагая самые низкие ставки процента, банк может взимать ежегодные платежи за обслуживание ссудного счета в сумме около 2% задолженности, а кроме того — высокие разовые сборы и другие платежи. Чтобы помочь заемщику понять, сколько реально он заплатит за кредит, введена эффективная процентная ставка.

Это интересно:  Ипотека без трудовой книжки и 2-ндфл 2019 год

Эффективная процентная ставка — стандартная, широко используемая кредитными организациями расчетная величина. Она предназначена для того, чтобы проинформировать заемщиков и помочь им сравнить и выбрать различные условия кредитования. Вычислить эффективную ставку можно с помощью EXCEL.

В расчет рекомендуем включать следующие платежи по обслуживанию кредита, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора:

  • по погашению основного долга по ссуде;
  • по уплате процентов по ссуде;
  • сборы (комиссии) за рассмотрение заявки (оформление ссуды);
  • комиссии за выдачу и сопровождение ссуды;
  • комиссии за открытие, ведение ссудного счета;
  • комиссии за расчетное и операционное обслуживание;
  • комиссия за частичное либо полное досрочное погашение ссуды (в случае расчета при этом условии);
  • услуги по госрегистрации и (или) оценке передаваемого в залог имущества;
  • услуги по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога и др.

В расчет эффективной процентной ставки не включены предусмотренные договором на предоставление ссуды платежи заемщика по ее обслуживанию, величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения, в том числе:

  • комиссия за снятие (погашение) ссуды наличными (за кассовое обслуживание);
  • неустойка в виде штрафа или пени (например, за превышение лимита овердрафта);
  • плата за предоставление информации о состоянии задолженности.

В большинстве случаев эффективную ставку процента наиболее верно заемщик может узнать, только изучив кредитный договор. В ходе изучения эффективной ставки ее можно подкорректировать — к примеру, немного изменив график погашения или отказавшись от необязательных страховок.

Переплата — это сумма, которую заемщик заплатит за весь период погашения долга за вычетом суммы кредита. То есть фактически это размер процентов, выплаченных в пользу банка. В отличие от эффективной процентной ставки переплата рассчитывается в денежном выражении. Она не учитывает сроки платежей, не опирается на фундаментальное представление о том, что денежные потоки сегодня ценнее, чем в будущем — то есть не учитывает временную ценность денег. Однако этот показатель может дать реальное представление о том, во сколько обойдется заем. Наилучший способ оценить кредитное предложение — использовать одновременно два инструмента: переплату и эффективную процентную ставку.

Дисконтированная переплата учитывает временную стоимость денег. Рассчитывается как разница между дисконтированными платежами заемщика и «телом» кредита.

где NPC — дисконтированная переплата,

DCF — дисконтированные платежи,

Данная формула аналогична знаменитому показателю инвестиционных проектов NPV.

= (DCF – D) / D x 100% (формула аналогична PI = NPV / I , то есть индексу прибыльности в инвестиционном проектировании).

Итак, для сравнения потоков платежей использовался показатель дисконтированной переплаты. Возникает вопрос: по какой ставке мы вправе дисконтировать ежемесячные платежи?

Предлагались два варианта:

  • средневзвешенная ставка по депозитам физических лиц (в примере за исключением депозитов до востребования использованы данные за февраль 2012 г.), рассчитанная с учетом данных бюллетеня банковской статистики 1 . Плюсом данной ставки можно считать всеохватность, минусом — она может не отражать структуру сбережений заемщика по ипотечному кредиту;
  • максимальная ставка по вкладу для физических лиц, выбранная из ставок 10 банков, принявших наибольшие суммы во вклады за тот же период (публикуется департаментом внешних и общественных связей Банка России). К недостаткам данного варианта следует отнести выборочность подсчетов (мониторинг проведен департаментом банковского надзора Банка России). Преимуществом является то, что максимальные ставки обычно назначают для крупных сумм (свыше 1 млн руб.) и на длительные сроки, что близко к условиям, подходящим для лица, имеющего свободные денежные средства для первоначального взноса по ипотеке. Правда, следует отметить, что полное страховое покрытие вкладов в случае банкротства банка предусмотрено лишь для сумм до 700 тыс. руб. , а в случае резкой необходимости изъятия денег со вклада вкладчик теряет практически все проценты.

К сожалению, мы были вынуждены отказаться от идеи плавающей ставки дисконтирования, так как изменения ставок, выбранных для анализа, невозможно предсказать на период выплат ипотечного кредита. В итоге, учтя все плюсы и минусы, предпочтение было отдано первому варианту.

Лидирующие позиции по объемам выдачи ссуд на приобретение жилья стабильно занимают Сбербанк России, Банк ВТБ24, Газпромбанк и Дельтакредит, специализирующийся на ипотеке (см. табл. 2,3).

В таблице сопоставлены различные методы расчета платежей: аннуитетный, дифференцированный и «казанский». Нашей целью являлся поиск оптимальных схем выплат — как для банка, так и для плательщика. Рассматривались такие показатели как эффективная ставка процента, дисконтированные платежи заемщика (DCF), дисконтированные платежи за вычетом «тела» долга (NPC).

Смысл эффективной процентной ставки прост — она отражает реальную стоимость кредита с точки зрения заемщика, то есть учитывает все его «побочные» выплаты, непосредственно связанные с кредитом (помимо платежей по самому кредиту). Таковыми являются, например, «скрытые» комиссии — за открытие и ведение счета, прием в кассу наличных и т.п. Или, скажем, при взятии автокредита банк обязует страховать приобретаемый автомобиль на протяжении всего срока кредитования. При этом страховка будет обязательной «побочной» выплатой, но уже не банку, а страховой компании.

«Казанская» схема подходит молодым семьям, дифференциальная привлекательнее для состоятельных ныне граждан, аннуитетная интереснее для банков.

Берите кредит в той валюте, в которой зарабатываете. В противном случае все риски волатильности на валютном рынке ложатся на ваши плечи. В условиях, когда Центробанк переходит к плавающему валютному курсу, изменения курса будут только усиливаться, что, вероятнее всего, увеличит платежи.

  • Читайте договор полностью.

Если что-то непонятно, не стесняйтесь требовать разъяснений от работников банка.

Если есть возможность много платить в начале срока кредита, выбирайте дифференцированную схему. Вначале, как правило, платить придется больше, чем по другим схемам, но в итоге заплатите меньше. Главное — вы будете пропорционально времени, прошедшему с начала срока кредита, и быстрее, чем в аннуитетной схеме, отдавать «тело» кредита.

Если у вас есть депозиты с эффективной ставкой меньшей, чем эффективная ставка по ипотеке, лучше за их счет увеличить первоначальный взнос.

  • Планируйте платежи заранее на несколько лет, иначе рискуете объявить дефолт по кредиту, что чревато негативными последствиями. Рекомендуем постоянно иметь запасные варианты трудоустройства на случай непредвиденных обстоятельств.
  • Знайте свой банк.

Узнайте, работает ли банк, в котором вы хотите взять кредит, с коллекторскими агентствами; каков его основной продукт; подавались ли к нему иски за неправильное начисление комиссий, процентов и т.д.

  • Возможность оптимизации через другой ипотечный кредит.

Даже после того, как вы взяли кредит, регулярно проверяйте текущие ставки и условия выдачи ипотеки. Если появятся предложения с лучшими условиями (например, ставка ниже на 0,5% при прочих равных), лучше перекредитоваться . Вполне возможно, что если более выгодные предложения появились в банке, выдавшем вам кредит, при попытке его рефинансирования вам могут если не отказать, то попытаться значительно затянуть процесс.

1 Бюллетень банковской статистики, Банк России, март, 2012

Стандартные условия, использованные в сравнительной модели (таблица 1)

Статья написана по материалам сайтов: mari-a.ru, finfocus.today, pravo.studio, www.eg-online.ru.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий