Что выгоднее ипотека или копить: примеры расчетов 2019 год

Ипотека или накопить самому? Что выгоднее — взять квартиру в ипотеку и расплачиваться за нее долгие годы, платя сумасшедшие суммы переплаты, в виде постоянно набегающих процентов или же начать откладывать, постепенно накопив необходимую сумму, достаточную для того, чтобы купить недвижимость. У каждого способа есть свои противники и сторонники, приводящие свои собственные доводы. И как не странно, если послушать оба противоположных лагеря, то доля истины есть у каждого.

Для того, чтобы действительно сделать правильный выбор нужно просто произвести математические расчеты для двух вариантов. Ну а дальше, на языке цифр вывести результат, а именно сколько денег уйдет на ипотеку и какая сумма будет вам нужна, чтобы накопить самостоятельно. Не забывая учесть про временные затраты, то есть количество затраченных лет, для приобретения жилья в обоих случаях.

Прочитал в интернете много статей на эту тему, но практически ни в одной не нашел правильного (на мой взгляд) метода сравнений. Большинство авторов слишком однобоко рассуждают. И их рекомендации, расчеты и советы слишком плоские, оторванные от реальной жизни и не учитывают многих факторов.

Я решил высказать свою точку зрения. Нет, даже не так. Сейчас у меня стоит один вопрос по поводу приобретения квартиры для детей. На будущее. Чтобы у них был свой угол лет так через 10-15. И мне нужно понять самому: или снова влезать в ипотеку (третью за мою жизнь) или потихоньку откладывать деньги в течении нескольких лет и в итоге взять за наличные, но свои.

В этой статье я постараюсь учесть все подводные камни и нюансы. Я сам заинтересован в этом. Мне тоже хочется найти более выгодный вариант. Думаю, мой опыт мне поможет в этом: 10 лет по съемным квартирам, 2 ипотеки за 9 лет, навыки накопления денег и прочее, прочее.

Чтобы делать сравнение нужны исходные данные. Чтобы было что с чем сравнивать.

  1. Среднемесячные доход.
  2. Доля средств, которые можно выделять на ипотеку или накопления.
  3. Стоимость недвижимости.
  4. Процентная ставка по кредиту.
  5. Стоимость аренды аналогичной недвижимости.
  6. Получаемая доходность от вложений денег (в случае самостоятельного накопления).

Возьмем для сравнения некие средние значения, подходящие под большинство населения нашей страны.

Максимально рекомендуемая доля кредита от семейного бюджета не должна превышать 30-35%. В нашем случае это будет 15 тысяч рублей. Можно конечно выделять и больше, но тогда вы рискуете жить несколько лет на «одном хлебе и воде», отказывая себе практически во всем. Да и различные риски серьезно повышаются. Потеря работы, болезнь, сокращение заработной платы, да и беременность жены (подруги) в конце концов могут поставить вас в безвыходное положение.

Нам нужна однокомнатная квартира. Средняя стоимость 1,5 млн. рублей за новый уже сданный дом.

Для покупки квартиры в кредит нужен первоначальный взнос. В Сбербанке — это минимум 20% от суммы кредита. В деньгах выходит 300 тысяч рублей. Итого в кредит нам нужно — 1,2 млн. рублей.

На какой срок будем брать? Здесь отталкиваемся от той суммы, которую можно выделять на ипотеку (помните? не более 30% от дохода) — получаем не более 15 тысяч в месяц.

Ставка по кредиту в данный момент составляет 12,3% годовых.

Закладываем данные в кредитный калькулятор, меняем, подгоняем под наши условия и вот что мы получили:

Но это еще не все. Не будем забывать про страховку (на самом деле нужная штука). Она добавит к вашим ежегодным расходам еще дополнительно до 1% от суммы кредита. Но можно поискать и найти подешевле, например 0,5%. В итоге, совокупная стоимость кредита для вас возрастет до 12,8% годовых. Конечная переплата составит — 1,5 млн. рублей.

Налоги на недвижимость. Хоть и небольшие но их тоже нужно платить, примерно 1 тысяча в год или 15 тысяч за 15 лет.

Страшно? На самом деле можно существенно сократить расходы на выплаты. Речь идет о налоговых имущественных вычетах. Будем считать, что после возврата налога, вся полученная сумма будет уходить на досрочные платежи с обязательным уменьшением срока кредитования.

Налоговый вычет позволяет вернуть излишне уплаченные налоги в размере 13% от стоимости жилья (до 260 тысяч) и от стоимости выплаченных процентов по кредиту (до 390 тысяч).

В среднем семье, если оба будут претендовать на вычет удастся возвращать ежегодно по 70 тысяч рублей (13% от заработной платы в год).

В результате каждого такого дополнительного гашения, будет существенно уменьшаться срок и как следствие — общая сумма по выплаченным процентам.

Вот примерная выгода, на сколько месяцев будет уменьшаться срок кредитования каждый раз при внесения денег раз в год по 70 тысяч.

В итоге полученные «практически ниоткуда» и правильно использованные деньги от налоговой, позволять сократить общий срок ипотеки на 82 месяца или почти 7 лет. И это при том, что ежемесячная изначально запланированная сумма по платежам из семейного бюджета останется неизменной 15 тысяч рублей в месяц.

Использование налоговых вычетов позволит сократит срок кредита до срока в 98 месяцев или чуть больше 8 лет.

В итоге получаем:

  • Стоимость квартиры — 1,5 млн.
  • Первоначальный взнос — 300 тысяч.
  • Размер кредита — 1,2 млн.

Всего мы внесли:

  • 490 тысяч в качестве возврата по налоговому вычету (деньги из воздуха);
  • 1,47 млн — в качестве ежемесячных взносов (98 месяцев х 15 тысяч ежемесячно).

Общая переплата по процентам по ипотечному кредиту составила 570 тысяч рублей или около 47%. И это за 8 лет. Это получается примерно по 5,5% годовых.

Если в случае с ипотекой можно достаточно легко получить точные данные, и практически до копейки рассчитать все затраты (как текущие, так и будущие) связанные с выплатами, то при самостоятельном накоплении у нас есть несколько факторов, которые достаточно сложно прогнозировать.

В первую очередь это инфляция, которая обесценивает с каждым годом все: от продуктов и одежды до недвижимости. Второе, это рост зарплат и ставки по вкладам. Их тоже нельзя предсказать на таком длительном промежутке.

Однако можно выделить определенную закономерность. Если экономика находится в фазе подъема и стабильности, то начинается рост зарплат и цен на недвижимость. Причем цены на жилье растут намного быстрее средних доходов населения. И наоборот, в кризисные времена именно цены на квартиры начинают падать намного быстрее, чем доходы населения.

В итоге можно вывести некую среднюю кривую роста зарплат и недвижимости, которые на длительных промежутках времени растут примерно одинаково, на размер инфляции.

Чтобы накопить самостоятельно нужно будет исходя их наших предположений понять сколько будет стоит квартира через N-ое количество лет. Всем понятно, что текущая стоимость в 1,5 млн. через 5-10 лет будет намного выше. Как ее узнать? Никак. И соответственно сколько лет нужно копить на непонятную стоимость, тоже не ясно.

У нас есть 300 тысяч. Каждый месяц мы должны откладывать по 15 тысяч. В год выходит 180 тысяч. До 1,5 млн. мы доберемся за 6,5 года.

Но инфляция будет каждый год уменьшать покупательную способность денег. Да и жилье будет постоянно дорожать. Поэтому деньги будем вкладывать, чтобы они приносили дополнительный доход. Куда? Нам здесь главное надежность инвестиций. Поэтому остается только или банковские вклады либо государственные облигации. Средняя годовая доходность по ним примерно покрывает инфляцию.

Можно немного схитрить и поступить проще. Вы вкладываете деньги, которые увеличиваются на величину инфляции ежегодно. Одновременно цены на квартиры растут примерно в той же пропорции. Чтобы было понятнее разберем на примере.

Квартира стоит 1 млн. рублей. У вас такая сумма на руках. Вы можете купить квартиру сразу. Либо положить их на банковский депозит. Под 8% годовых. Через 1 год при инфляции в 8% стоимость квартиры вырастет на 80 тысяч рублей (на 8%). Одновременно и ваш вклад даст вам 80 тысяч. И этих денег вам опять же хватит на приобретения данного жилья.

Это интересно:  Не дают ипотеку, что делать (ипотечный кредит) - почему, кому, из-за плохой кредитной истории, в Сбербанке, 2019 год

У нас есть на руках 20%. Которую мы зафиксировали вложив деньги под проценты.

Итого нам нужно накопить 80% от стоимости жилья или 1,2 млн. Но здесь наступает не слишком радужная картина.

Вы отложите за год — 180 тысяч. Это примерно 15% от необходимой нам суммы. Вкладываете под 8% получаете 195 тысяч. Но это время цена оставшейся доли (80%) вырастет также на 8% или 96 тысяч. В итоге реально вы отложили только 100 тысяч или 7,5% от стоимости квартиры. И так далее из года в год.

Нам нужно найти тот момент, когда суммы отложенных накоплений с начисленными процентами, будет примерно сопоставимо с ценами на аналогичные квартиры в будущем.

Как это сделать? Открываете одновременно два калькулятора сложных процентов и вводите данные:

  1. Стоимость квартиры — 1,2 млн. (депозит), ежегодная инфляция (рост стоимости недвижимости — процент за период), количество лет.
  2. Депозит (наши 300 тысяч), процент за период, ежегодные вложения.

Размер инфляции и количество лет должно быть одинаково в обоих случаях. Меняйте их, чтобы добиться того, что конечная сумма будет примерно равна.

Чтобы не утомлять вас долгими расчетами получаем:

Накопление остававшийся 80% от стоимости квартиры займет у вас 11 лет. Это при 8% годовой инфляции. К этому времени сама цена на жилье с 1,5 млн. увеличится до 3,5 млн. За 11 лет вам нужно будет отложить почти 2 млн. рублей.

При снижении годовой инфляции процесс накоплений пойдет немного быстрее. Так если заложить среднюю годовую инфляцию в размере 6%, то нам понадобиться 9,5 лет. К этому времени квартира будет стоить 2,7 млн. А вам придется отложить 1,7 млн.

При 4% инфляции (что вообще маловероятно) для накоплений вам нужно чуть больше 8 лет или около 1,5 млн. денег, которые вы должны отложить за это время. Квартира будет 2 млн.

Не забываем к полученной сумму добавить размер первоначального взноса — 300 тысяч.

После приобретения квартиры у нас также будет право на налоговый вычет. Но так как квартира будет куплена за наличку, то максимальная сумма возврата составит 260 тысяч. Это конечно поможет снизить общую сумму, но никак не повлияет на срок накопления. Деньги вы сможете получать только после покупки.

В итоге свел все в одну таблицу:

Для покупки квартиры в ипотеку стоимостью 1,5 млн рублей при первоначальном взносе 20% или 300 тысяч нам понадобилось:

  • 98 месяцев или 8,2 года;
  • полная стоимость квартиры нам обойдется в 1,8 млн. рублей.

При самостоятельном накоплении срок, как и общая сумма напрямую будет зависеть от роста цен на жилье и инфляции. Но даже по самым скромным прогнозам по будущей инфляции самостоятельное накопление сильно проигрывает ипотеке как по срокам, так и по внесенной общей сумме.

За время ипотеки — набегает примерно 400 — 500 тысяч рублей. Именно на эту сумму можно снизить общую переплату. Итого получаем общие расходы по приобретению жилья составят 1,3-1,4 млн. рублей.

Получается вы ЗАПЛАТИТЕ ЗА СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ МЕНЬШЕ ЕЕ СТОИМОСТИ.

Если же вы будете сразу вкладывать доход от аренды в качестве досрочных платежей, то общий срок кредитования уменьшится до примерно 5 лет.

Брать ипотеку однозначно выгоднее, чем копить деньги самому.

  1. Вы сразу же получаете в распоряжение собственное жилье, которое можно сдавать в аренду, получая дополнительный доход.
  2. При ипотеке вы фиксируете рыночную стоимость квартиры. И далее вам не страшен постоянный рост цен недвижимости. Вырастет жилье в 2 раза, ваши платежи от этого не изменятся.
  3. За счет постоянной инфляции в стране доля платежа от ваших доходов будет постоянно снижаться. Получаете сегодня 40 тысяч в месяц, отдаете за ипотеку 50% дохода или 20 тысяч. А через 10 лет ваша зарплата будет 100 000, но вы также будете платить по 20 000. Но доля от дохода будет уже не 50%, а всего лишь 20%.
  4. При самостоятельном накоплении это будет уже недостаток. Если вначале вы откладываете 15 тысяч в месяц, то это 1% от стоимости квартиры. Подорожают квартиры в 2 раза — доля вашего накопления уменьшается до 0,5%. Тогда вам нужно либо копить дольше, либо увеличивать долю ежемесячной суммы.
  5. Возможность получения налогового вычета сразу же после приобретения жилья позволит вам использовать их с максимальной эффективностью, тем самым снижая переплату по кредиту на несколько сотен тысяч, а иногда и до миллионов. Когда вы копите самостоятельно — право на вычет вы получите только после накопления и будете использовать его еще несколько лет. Лучше получать деньги сейчас, чем через 10 лет.
  6. При высоком уровне инфляции и соответственно более быстром росте цен на недвижимость, срок самостоятельного накопления будет только увеличиваться. И причем весьма и весьма значительно — сразу дополнительно на несколько лет. А это повлечет дополнительные расходы с вашей стороны.
  7. Копить и откладывать постоянно в течении нескольких лет психологически очень тяжело (проверено на себе). На какую то далекую цель, которую достигнешь только лет через 10. Найдется много способов и отговорок, различных поводов потратить деньги на что-то «более полезное и необходимое». Вы 100% за это время будете пропускать платежи на квартиру или откладывать чуть меньшую сумму, чем было запланировано. В итоге, срок накопления еще больше увеличится.

В каких случаях лучше копить на квартиру самостоятельно, чем брать ипотеку?

  1. У вас нет право на получение налогового вычета. И придется выплачивать кредит по полной, с огромными выплатами по процентам.
  2. В условиях низкой инфляции (3-4% годовых) и низким уровнем роста цен на жилье. А представить такой исход событий практически невозможно.
  3. Когда текущая стоимость недвижимости достаточно высока. И брать ипотечный кредит сейчас, значит зафиксировать эти высокие цены, как это было например, перед 2008 годом. Те, кто взяли ипотеку в тот период, практически на пике стоимости, сильно проиграли в деньгах. Спустя почти десятилетие, цены только только приблизились к тому докризисному уровню. И за это время можно было успешно накопить деньги на собственное жилье и обойтись гораздо меньшей суммой, чем потратили ипотечные заемщики.

За обновлениями в этой и других статьях теперь можно следить на Telegram-канале: @vsedengy.

Собирать ли деньги на собственную квартиру или воспользоваться возможностью взять кредит в банке — это вопрос, как и прежде, волнует многих. Потратить ли всю свою молодость в съемном, не очень обустроенном жилище или влезть в долги, но получить более комфортные условия и свое родное помещение, где ты будешь полноценным хозяином? Накапливать ли средства потихоньку, скрупулезно считая каждый рубль, или не раздумывая особо, жить сегодняшним днем? Что лучше — ипотека или копить?

На этот вопрос можно найти самые противоречивые ответы:

  • большинство склоняется к тому, что выгоднее все-таки ипотека из-за высокой инфляции, больших арендных расходов и т. д. ;
  • есть противоположные мнения, судя по которым, ипотека приводит к очень большим переплатам.

По-своему правы обе стороны, так как все относительно, и при определенных условиях ипотека может быть действительно выгоднее, а при каких-то нет.

Для человека, работающего в мегаполисе, где дорогая арендная плата, и мечтающего купить недорогое жилье в пригородной зоне эконом-класса, ипотека может быть более приемлемым вариантом, чем накопительство и съемное жилье.

Это интересно:  Помощь в оформлении ипотеки 2019 год

Докажем это путем расчета, причем не будем брать за основу те мнимые 7% инфляции, на которые гипотетически будет якобы каждый год дорожать жилье. Откуда такая уверенность, когда на рынке все еще переизбыток предложений, а проценты по ипотеке понизились пока не сильно, в основном в рамках льготных программ?

  • Одна из них — для многодетных семей, предоставляет право 6% ставки по ипотеке в течение трех, пяти (иногда 8 лет). Оставшийся период платы по кредиту осуществляются по ставке рефинансирования 9.5%.
  • Также уменьшает бремя ипотечных выплат право на налоговый вычет.

Срок 20 лет выбран для уменьшения бремени ежемесячных выплат по ипотеке:

  • в нашем случае кредит берет молодая семья на общих основаниях, суммарный доход которой составляет 60 000 — 70 000 руб;
  • супруги платят за арендную плату 30 тыс. руб. в месяц;
  • семья накопила за несколько лет 400 000 руб. и намерена посчитать, что для нее выгоднее — положить на депозит эту сумму, либо взять кредит в банке на 20 лет, отдав свой капитал в качестве первоначального взноса.

Депозиты бывают с возможностью пополнения и без него. Средняя депозитная ставка в 2018 составляет 8% годовых. Максимальный срок вклада — 5 лет.

Рассчитаем суммарную прибыль по депозиту, используя депозитный калькулятор, вначале для вклада без пополнения:

  • через 5 лет сумма на счету составит 595 938 руб.;
  • за 20 лет, при условии трехкратного продления договора, сумма будет 2 383 752 руб.
  • он будет 1 320 488 руб и 5 281 952 руб соответственно.

Подобьем расходы по аренде за 20 лет и сопоставим все наши расчеты в итоговой таблице:

  • Депозит в сумме первоначального ипотечного взноса без возможности пополнения в течение двадцати лет принесет недостаточно прибыли, чтобы покрыть расходы по аренде — 7 200 000 руб. которые более чем в два раза превышают ту цену, которая заплачена за ипотечную квартиру. Но при вычитании суммы депозита из арендной платы эта разница уменьшается и составляет уже 4 816 248 руб /3 462 383 = 1.4.
  • А вот если открыть депозит на ту же сумму плюс пополнять его ежемесячно на 10 000 руб, то чаша весов уже склоняется в сторону накопления: вычитаем из аренды сумму депозита, и получаем наши расходы на жилье за 20 лет в сумме всего 1 918 048 руб, в то время как суммарная стоимость ипотечной квартиры оказывается в 1.8 раз дороже. При этом на депозите после покупки жилья может остаться еще достаточно средств.

Конечно, схема расчета гипотетическая, и в ней есть слабые места:

  • невозможность предсказать цены на квартиры и депозитные ставки за такой большой период;
  • нужна все равно начальная сумма, чтобы открыть банковский вклад;
  • доходы семьи должны быть достаточно стабильными и высокими, чтобы их хватало на арендную плату, коммунальные платежи, пополнение вклада, питание и т. д.

Чем дороже квартира, тем невыгоднее для заемщика ипотека. Для представителей среднего и крупного класса безусловно выгоднее открывать банковские депозиты.

Сравните минусовые потери по ипотеке с наращиванием в плюс денежной суммы на депозитах:

  • без пополнения;
  • с ежемесячным пополнением в размере почти 160 000 руб;
  • с вычетом арендной платы и пополнением каждый месяц около 80 тыс. руб.

Разница между депозитом с наполнением и итоговой стоимостью ипотеки составляет… более 50 млн руб., а при вычете дорогой аренды (80 тыс. руб) — 17 млн.

  • Ипотека остается выгодной в основном для малообеспеченного населения, которое может также надеяться на разнообразные льготные программы и государственную поддержку. Идеальный вариант для ипотеки — небольшая квартира эконом-класса и скопленный за два-три года начальный взнос.
  • Минусы ипотечного жилья в создании большой несвободы для человека порой на 20 — 30 лет, привязке его к банку, страхе потерять работу или здоровье. Для нервных, чересчур восприимчивых людей ипотека может оказаться слишком тяжелым испытанием, поэтому им лучше выбрать пусть менее выгодную, но более свободную и спокойную аренду.
  • Плюсы в осознании того, что эта квартира уже твоя, и ты можешь прописаться в ней, делать ремонт, не зависеть от хозяина жилья, не выкидывать деньги на ветер в виде арендной платы.
  • Время же для того, чтобы ипотека дорогого жилья стала выгодной, пока еще не пришло, и состоятельному человеку гораздо выгоднее положить свои деньги на депозит, чем покупать квартиру в кредит.

Видимо, когда банковские проценты понизятся до 1 — 3%, вопрос брать ипотеку или копить отпадет сам собой.

Давайте попробуем разобраться что выгоднее жить в арендованной квартире и копить деньги или взять ипотеку.

Самый простой способ – это посчитать. Хотя стоит сразу уточнить, данные расчеты будут все равно носить примерный характер, т.к. все нюансы учесть будет проблематично, но тем не менее какие-то выводы данное сравнение позволит сделать.

  • совокупный доход семьи 50 000 рублей/месяц
  • стоимость однокомнатной квартиры с отделкой под ключ 2 100 000 рублей (новый, кирпичный дом)
  • первоначальный взнос пусть будет 20% или 420 000 рублей
  • процентную ставку поставим 14% – (+/-2% колебания)

Воспользуемся любым ипотечным калькулятором с возможностью выбора вида платежей.

Результат смотрите ниже на картинках.

Результаты расчета ипотеки с аннуитетными платежами:

  • Ежемесячный платеж – 26 000 рублей
  • Переплата 1 450 000 рублей

Результаты расчета ипотеки с дифференцированными платежами:

  • Ежемесячный платеж – 33 600 рублей
  • Переплата 1 185 000 рублей

Как видим из расчетов, дифференцированные платежи выгоднее , поэтому выберем соответствующий банк (например, Россельхозбанк).

Как получить имущественный вычет самостоятельно без проблем. Подробная инструкция.

  1. уменьшатся ежемесячные платежи, либо гасим дальше ипотеку досрочно, либо больше денег тратим на себя
  2. уменьшится итоговая переплата по ипотеке
  3. уменьшится срок кредита

Что в итоге получаем при использовании ипотечного кредита:

  1. максимум через 10 лет квартиру за которую заплатим в худшем случае (аннуитетные платежи) порядка 3 550 000 рублей
  2. через 10 лет квартира благодаря инфляции будет стоить дороже чем покупалась
  3. после всех выплат квартиру можно использовать для улучшения жилищных условий, а можно не менять и подкопить деньжат на новое жилье
  • совокупный доход семьи 50 000 рублей/месяц
  • плата за аренду квартиры в таком доме составляет в среднем 15 000 рублей с коммунальными услугами
  1. После оплаты за аренду квартиры 15 000 рублей у нас остается 50 000 – 15 000 = 35 000 рублей.
  2. На различные нужды расходуется 16 000 рублей (как и при ипотеке выше). Получаем, что свободных денег будет 19 000 рублей.

Как минимум нужно сохранить эти деньги от инфляции, поэтому воспользуемся услугами банков, найдем какой-нибудь вклад – это наиболее простой способ для большинства.

  • За 10 лет удастся накопить с помощью вклада 8% годовых с учетом ежемесячного пополнения на 19 000 рублей и капитализации сумму 3 518 148 рублей.
  • За 10 лет сумма в 420 000 рублей (наш первоначальный взнос) с учетом капитализации принесет 512 249 рубле или в сумме 932 249 рублей.

За 5 лет можно накопить туже самую сумму что стоит квартира. Но с учетом роста аренды, стоимости жилья, непредвиденных расходов в виде отпусков и покупок, накопить получится скорее всего за 6-8 лет, что с учетом досрочного погашения ипотеки с помощью вычета, сопоставимо.

Что не учтено в данном случае?

  1. Стоимость аренды будет расти.
  2. Стоимость квартир будет расти.
  3. Рост зарплаты и многие другие факторы которые способны повлиять на размер возможных накоплений.

Пример в тему:

Семейная пара с двумя детьми снимала по соседству квартиру, вдруг не задержали зарплату, арендаторы решили выселить их. Семейство собрало пожитки и до прихода риелтора съехало.

Это интересно:  Переплата по ипотеке: сколько и как рассчитать, снизить 2019 год

И данная ситуация может повториться не раз и не два. Может случиться так что арендатор поднимет оплату или решит продать квартиру – это опять переезд.

А что было бы, купи данная семья квартиру в ипотеку?

В банке можно было бы взять кредитные каникулы и выплачивать только проценты – уже легче; имущественный вычет можно было бы положить под проценты – это финансовая подушка безопасности, на черный день. Уверенность в том, что завтра никто не позвонит и не решит вас выселить. По крайней мере так просто это не сделать.

  1. Нет практически ни каких обязательств, всегда есть возможность буквально за пару дней сменить жилье.
  2. При финансовых трудностях есть как денежный запас так и возможность временно прекратить откладывать деньги.
  3. Если попались плохие соседи, нужно сменить работу, то можно всегда съехать.
  1. Тяжело представить, что на протяжении 10 лет кто-то будет только откладывать деньги, поэтому накопленная сумма скорее всего будет меньше.
  2. Периодические переезды и связанные с этим заботы.
  3. Может быть тяжело психологически каждый месяц платить и осознавать что деньги не вернуться.
  4. В отличии от ипотеки, где из квартиры просто так никто не выгонит, со съемной квартиры могут попросить съехать в любой момент.

Что на ваш взгляд получилось выгоднее, покупка квартиры в ипотеку или копить деньги и арендовать квартиру?

Взять ипотеку или копить и снимать квартиру? Что выгоднее? Для многих граждан страны ипотечное обязательство — это нескончаемое бремя, которое длится неимоверно долго и сопровождается слишком большими рисками и переплатами. Именно поэтому некоторые полагают, что лучше арендовать жилье и не спеша копить на собственное.

Прежде чем объективно ответить на вопрос: что выгоднее ипотека или аренда жилья, необходимо определить, каким условиям отвечает потенциальный заемщик или арендатор.

В качестве данных, предполагающих последующий расчет целесообразно рассматривать такие параметры, как:

  1. Выкупная цена объекта недвижимости;
  2. Размер арендной платы за месяц;
  3. Условия кредитования в виде процентной ставки;
  4. Объем средств, предполагаемых к откладыванию (в месяц);
  5. Средний размер дохода.

Ниже приведена таблица среднестатистических данных рядового гражданина, которая позволит рассчитать потенциальную выгоду каждой рассматриваемой альтернативы.

Средний показатель по стране

1,5 млн. рублей (при ипотеке потребуется первоначальный взнос в размере 20%, что позволит снизить размер заемных средств до 1,2 млн. рублей

Годовая процентная ставка

Размер ежемесячного накопления

Размер ежемесячной платы по кредиту

30 тыс. рублей (если рассматривать семейную пару, то доход удваивается)

Ввиду того, что ставка рефинансирования в 2018 году значительно снизилась, это позволило ипотечным заемщикам получить послабление по годовой ставке переплаты.

Используя вышеперечисленные данные получаем следующие данные:

Наименование условия

Стоимость недвижимого объекта

Размер первоначального взноса

Из вышеприведенной таблицы видно, что размер переплаты за 15 лет почти равен сумме займа.

Помимо того, что заемщик будет обязан вносить платежи по ипотеке, его финансовое положение также будут обременять следующие издержки:

  • Коммунальные платежи;
  • Имущественный налог;
  • Ежегодное страхование имущества (согласно обязательным условиям предоставления ипотечного займа).

Вид платежа

Годовая стоимость

Суммарная переплата за 15 лет

10 тыс. рублей (с последующим уменьшением на 1 тыс. руб.). Минимальный платеж по остальным годам — не менее 1тыс.

Итого общая сумма переплаты за 15 лет:

1,2 млн. (кредит) + 1,12 млн. (проценты переплаты банку) + 300 тыс. (первоначальный взнос) + 424 тыс. рублей (дополнительные издержки по налогам, коммуналке, страховке) = 3,045 млн. рублей.

Представленная сумма впечатляет и наводит ужас, однако есть варианты ее уменьшения, не прилагая особых усилий. К таковым относятся:

  • Досрочное погашение суммы долга за счет имущественного вычета:
  1. Вычет с выкупной цены объекта (не более 260 тыс. рублей);
  2. Вычет с процентов переплаты (не более 390 тыс. рублей);
  • Внесение средств материнского капитала (по данным 2018 года – 453 тыс. рублей).

Если заемщик будет вносить указанные дотации в пользу погашения ипотеки с одновременным уменьшением срока кредитования, то переплата может составить:

Период, в течение которого заемщик вернет налоговый вычет (т.к. единовременно он не выдается, а отчисляется согласно суммам уплаченных за год налогов)

Вычет с процента по переплате

Внесение средств материнского капитала

Переплата по кредиту с учетом досрочных платежей

В зависимости от того, на каком этапе были внесены досрочные платежи — в начале или середине обязательства, будет зависеть размер переплаты (так как проценты погашаются в первую очередь).

Если, например, средства материнского капитала будут внесены в первый год ипотеки, то переплата по кредиту составит 239 тысяч (19% от суммы займа в 1,2 млн.), что почти в 5 раз меньше той суммы, что была рассчитана вначале кредитования, а период исполнения всего обязательства — 61 месяц, что равно всего пяти годам.

При совершении накоплений на жилье необходимо учитывать следующее:

  • Уровень инфляции (сложно вычислить ее уровень на длительный период);
  • Повышение цен на недвижимость.

Если у потенциального покупателя квартиры имеется первоначальный взнос в размере 300 тыс. рублей, то его можно вложить под проценты по договору о вкладе.

При средних данных можно получить такой исход, используя калькулятор сложных чисел и применяя исходные данные:

Первоначальная стоимость квартиры

Стоимость квартиры по истечении 10-летнего срока и уровня инфляции

Однозначно ответить на вопрос о выгодности того или иного варианта — сложно, все зависит от экономических факторов и возможных дотаций, которые заемщик может получить в виде имущественного вычета и материнского капитала.

Однако, если рассуждать строго по приведенному примеру, то на первый взгляд кажется, что ипотечное бремя не сулит ничего хорошего и кабала не прекращаема, но, если осуществлять досрочные платежи с уменьшением срока кредитования, переплата может снизиться в несколько раз, к тому же заемщик будет проживать в собственной квартире или управомочен принять решение о сдаче ее в аренду, а вырученные средства также направлять на погашение ипотечного обязательства.

Помимо указанного заемщик (с 2018 года) может претендовать на иную поддержку государства в виде рефинансирования ипотеки под ставку в 6% или предоставление безвозмездной денежной суммы, которая способна покрыть до 40% основного долга.

Учитывая вышеприведенные условия ипотека однозначно будет выгоднее накопления ввиду следующих аргументов:

  • Проживание на собственной жилплощади;
  • Повышение цен на жилье не имеет значения, так как выкупная стоимость объекта уже зафиксирована;
  • Инфляция позволяет снизить долю платежа по ипотеке (т.к. зарплата повышается, а платеж остается прежним);
  • Возможность внесения средств материнского сертификата и получение иных дотаций от государства по субсидированию ипотеки;

Производить накопления на покупку квартиры рентабельно при следующих условиях:

  1. Лицо не может претендовать на получение имущественного вычета (был получен ранее или недвижимость приобретена у близкого родственника);
  2. Ранок недвижимости на подъеме и цены слишком высоки (лучше дождаться кризиса и падения стоимости квадратного метра);
  3. В стране очень низкий уровень инфляции, который сохраняется уже длительное время (до 4% в год).

Статья написана по материалам сайтов: vse-dengy.ru, moezhile.ru, moi-ipodom.ru, lgotarf.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий