Ипотека с дифференцированными платежами: банки 2019 год

При оформлении кредита в банке заемщику могут предложить платежи двух типов – аннуитетного и дифференцированного. Чаще предлагаются первые, хотя вторые имеют свои преимущества. В статье поговорим о дифференцированных платежах по ипотеке и их особенностях.

В российских банках чаще применяется аннуитетный тип платежа.

В российских банках при оформлении ипотеки чаще автоматически устанавливают аннуитетный тип платежа, хотя крупные организации допускают и дифференцированный. Любой платеж состоит из тела кредита и начисленных процентов. В дифференцированном и аннуитетном разные соотношения первого ко второму.

Дифференцированный платеж не фиксирован. Сумма платежей выше в начале выплат и меньше – в конце. При таком типе ежемесячно равными частями погашается тело кредита, но меняется процентная часть. Ведь проценты начисляются на оставшуюся сумму долга, а она постепенно уменьшается. В первые годы платежи достаточно высоки, но со временем выплачивать ипотеку становится проще.

Аннуитетный платеж равнозначен. Ежемесячно заемщик платит одну и ту же сумму. Однако к началу срока платеж большей частью состоит из начисленных процентов. Поэтому выходит, что прежде вы погашаете проценты по ипотеке, а тело кредита – ближе к концу. Такой тип платежа удобен в том случае, если вы хотите погасить ипотеку досрочно.

Для банков удобнее аннуитетный платеж. Хотя проценты по обоим типам начисляются одинаково, с дифференцированными платежами есть определенные сложности. Так, согласно законодательству, кредитные платежи не могут превышать 50% ежемесячного дохода заемщика. А поскольку дифференцированные платежи в начале выплат выше, чем в конце срока, они иногда превышают половину заработка клиента.

Решением в таком случае становится уменьшение кредитного лимита – так меняется сумма платежей. Однако не всем клиентам подходит уменьшение лимита. Дифференцированный платеж получается палкой о двух концах. Не все клиенты способны справиться с высокими первичными платежами и не каждый имеет уровень дохода, позволяющий оформить такой тип платежа.

О преимуществах того или иного типа ведется много споров. Специалисты пришли к выводу, что при краткосрочных займах лучше прибегнуть к аннуитетным платежам, а вот при долгом сроке выплат – к дифференцированным. Для лучшего понимания взгляните на приведенные ниже таблицы.

Сравнение платежей при аннуитетной и дифференцированной схеме погашения.

Сравнение двух типов платежей при равных условиях ипотеки.

На них отображены аннуитетные и дифференцированные платежи при оформлении кредита на 1 млн. рублей. Указаны усредненные процентные ставки и разные сроки. При оформлении кредита на долгий срок переплата с дифференцированным платежом меньше, чем при аннуитетном типе. Однако она не так существенна. Зато аннуитетная схема имеет ряд преимуществ:

  • кредитный лимит обычно выше;
  • процентная ставка – ниже;
  • более короткий срок кредитования.

К плюсам дифференцированного платежа можно отнести:

  • С каждым платежом выплачивать ипотеку легче, так как обязательная сумма уменьшается.
  • Существенная экономия при досрочном погашении.
  • Более понятная структура платежа.
  • Сумма страховки меньше, поскольку быстрее уменьшается задолженность.
  • Нужен более высокий уровень дохода для ипотеки.
  • В первые годы платежи выше, чем при аннуитетной схеме, поэтому не все с ними справляются.

Формула расчета аннуитетного платежа сложна. А вот дифференцированный подсчитать самостоятельно легко. Он рассчитывается по формуле:

E=b+p.Здесь Е – ежемесячный ипотечный платеж; b – основной платеж; p – проценты за пользование кредитом.

b=S/N. Здесь S – общая сумма ипотеки, N – количество месяцев, за которые должен быть погашен кредит.

p=Sn*P/12. В этой формуле Sn – остаток долга на расчетный период, Р – годовая процентная ставка. Мы ее делим на 12, поскольку высчитываем ежемесячный платеж.

Sn=S-(b*n). n равно количеству месяцев, в которые уже погашался кредит.

Эти формулы остаются неизменными вне зависимости от банка, поэтому рассчитать дифференцированный платеж легко вручную.

В России не так много банков, готовых предложить заемщику дифференцированную схему погашения ипотеки.

Предлагает множество ипотечных программ с дифференцированным типом платежей. Здесь можно оформить ипотеку на жилье первичного и вторичного рынка, льготную ипотеку с государственной поддержкой, военную. Ставка составляет 10.5%-14.5%, лимит – 45 млн. рублей. Срок кредитования – до 30 лет. Первоначальный взнос достигает 15%. Допустимо рефинансирование задолженности перед другим банком.

Располагает широким выбором программ для любой категории заемщиков. Есть ипотеки для готовых и строящихся, загородных домов, земельных участков. Допускается оформление ипотеки по двум документам, предусмотрены льготные условия для молодых семей и военных.

Среди программ есть такие, в которых клиент сам может выбрать схему начисления процентов. Также это один из единичных банков, в которых можно взять кредит в иностранной валюте. Он готов выдать ипотеку на сумму до 1 млн. евро. Процентная ставка составляет 6.5%-13.25%, срок кредитования – до 20 лет. Первоначальный взнос – 10%.

Предлагает ипотеку на первичный и вторичный рынок. Кредитный лимит достигает 8 млн. рублей, процентная ставка – 12%-13%. Первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья. Срок кредитования – до 30 лет.

Предлагает ипотеку с дифференцированными платежами только под долевое строительство. Максимальный лимит – 20 млн. рублей, процентная ставка 16.5%-20%. Первоначальный взнос составляет 20%, срок кредитования – до 20 лет.

Подводя итоги, можно отметить, что для ипотеки на короткий срок аннуитетные платежи предпочтительнее, а вот для длительного кредитования лучше найти банк с доступной дифференцированной схемой.

Ипотека с дифференцированными платежами встречается редко в нынешнее время. Так как банкам выгоднее, когда заемщик стабильно выплачивает кредит. Дифференцированные платежи позволяют клиенту самостоятельно выбирать сумму взноса и даже расплатиться по кредиту досрочно для экономии.

Это интересно:  Ипотека на вторичное жилье: где ее можно взять, условия, процентные ставки, требования банков 2019 год

Банки дают ипотеку под не высокий процент, но стараются получить прибыль именно с него. Поэтому досрочный возврат для них не прибылен. Но если вы берете ипотеку впервые, то необходимо детально разобраться какие выгоднее при оплате схемы, а какие проще.

Во время оформления ипотечного договора банк предлагает клиенту на выбор схему погашения задолженности – аннуитетную или дифференцированную.

Дифференцированный платеж по ипотеке подразумевает оплату самого тела кредита в первые месяцы. Проценты будут начисляться ежемесячно в зависимости от остатка долга. Поэтому когда тело кредита будет выплачено, заемщику останется погасить проценты.

Людям с низким заработком такая схема не приносит выгоды, так как суть в быстром погашении тела кредита. Дифференцированные платежи позволяют сэкономить на процентах, особенно если внести в течение первых месяцев большую часть долга.

Аннуитетный платеж проще для расчётов, ведь здесь банк изначально на всю сумму долга относительно срока начисляет процент и выводит ежемесячную сумму для погашения. Первыми выплачиваются проценты, а лишь после деньги идут на погашение самого долга.
Начисление процентов происходит с определенной регулярностью, в зависимости от того, в каком банке вы взяли ипотеку. Поэтому схемы могут несколько разниться по условиям.

Аннуитетный платеж не выгоден для человека, предполагающего досрочное погашение, ведь все проценты он и так уплатит банку.

Ипотечный кредит с дифференцированными платежами достаточно сложен при первом знакомстве с ним. Но если вникнуть в суть вопроса, то можно выделить преимущества и недостатки схемы.

  • Ежемесячные выплаты прозрачны, без скрытых комиссий.
  • Кредиты с досрочным погашением по данной схеме позволяют сэкономить на процентах.
  • При ежегодном продлении страхового полиса его стоимость уменьшается.
  • Ежемесячно сумма оплаты уменьшается и платежи к концу срока становятся минимальными.
  • Экономия при реструктуризации кредита.
  • Трудно спланировать траты из-за большой финансовой нагрузки в первые месяцы погашения долга.
  • При резком ухудшении финансового положения есть риск просрочить платеж и переплатить за это штрафы.
  • Банк более требователен к заемщикам, особенно в проверке финансового состояния и стабильности в силу крупных сумм ежемесячных платежей.
  • Часто кредит по сумме очень ограничен.
  • Регулярные проверки размера вносимой суммы согласно календарю платежей.

Необходимо рассчитать свои силы и взвесить все плюсы и минусы дифференцированной схемы погашения перед оформлением ипотеки. Если выбор сделан, то требуется узнать, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами.

Если вы пожелаете взять ипотеку в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке, Юникредит банке и прочих, то столкнетесь с массой ипотечных продуктов, но с аннуитетной схемой погашения. Даже самый крупный банк России – Сбербанк – предпочитает давать ипотеку при стабильном погашении долга, так выгоднее. Но если вы нацелены взять кредит на жилье с дифференцированной схемой погашения задолженности, то просмотрите список банков из таблицы ниже.

Эти два банка предлагают лучшие условия ипотечного кредитования на 2018 год. Банки учитывают пожелания клиентов о схеме выплат. Решение о назначении способа погашения долга выносится после рассмотрения заявки клиента, проверки кредитной истории и финансового состояния. Просмотрите информацию на официальных сайтах и выберите кредитора.

Провести рефинансирование ипотечного кредита, взять каникулы или попросить реструктуризацию практически не реально. Поэтому нужно провести расчет переплаты по займу еще до подачи заявки. С помощью ипотечного калькулятора подсчет размера процентов проводится в течение минуты. Требуется заполнить пустые графы с параметрами кредита и тут же получить результат. Предварительный подсчет через калькулятор ипотеки поможет сориентироваться на выгоде каждого способа погашения долга и рассчитать комфортные сроки.

При оформлении ипотечного займа банк просит заемщика выбрать параметры кредита. Они во многом зависят от выбранной схема погашения долга. Кредит возвращается ежемесячными платежами – это единственная устоявшаяся банковская система.

Заемщику необходимо вернуть тело кредита и начисленные на него проценты.Можно выплачивать сумму равными частями – аннуитет, или вносить деньги разными суммами – дифференцированные платежи.

Аннуитетная схема предусматривает внесение ежемесячных взносов равного размера. Банком устанавливается сумма регулярного платежа в зависимости от размера кредита и выбранного срока. На весь займ сразу начисляются проценты, и сумму процентов и кредита банк делит на количество месяцев. Рассчитывается сумма по специальному алгоритму и клиенту перед заключением договора сотрудник озвучивает сумму ежемесячного платежа.

Аннуитетный платеж удобен, но проводить с ним досрочное погашение бессмысленно, экономия будет минимальной. Аннуитетная схема рассчитана на внесение вначале процентов в большей части, а тела кредита в меньшей, но к концу срока все меняется. Из-за этого при просьбе пересчитать размер кредита выясняется, что все проценты уже погашены, а сократить сумму самого займа банк не может. Каждая из схем имеет свои особенности, но встретить вторую на банковском рынке трудно.

В альтернативном способе погашения ипотечного займа банк рассчитывает сумму ежемесячного взноса в зависимости от остатка долга. Каждый месяц количество процентов уменьшается и платить по кредиту легче. Но изначально клиенту придется вносить большие суммы, где процентная часть значительно меньше тела займа.

С дифференцированным платежом при досрочном погашении заемщик может сэкономить, так как сумма процентов высчитывается от остатка долга, а он уже погашен в большей степени. Но узнавать нужно не только, какие банки дают ипотеку с дифференцированными платежами, но и каковы условия расчёта сумм.

Обратите внимание! В связи с финансовой нагрузкой на клиента в первые месяцы ипотеки, займ с дифференцированными платежами одобряют не всем. Рассчитывать на него могут только заемщики с высоким официальным доходом. Так как, согласно законодательству, сумма платежа не должна превышать 50% от размера ежемесячной заработной платы.

Это интересно:  Ипотека в Московском Индустриальном Банке (ипотечный кредит) - с государственной поддержкой, условия, военная, ипотечный кредит 2019 год

После заключения ипотечного договора изменить схему погашения кредита нельзя. Банки дают ипотеку на определенных условиях, и аннуитет им более выгоден. Но если клиент желает сэкономить и появились дополнительные средства, то можно досрочно вернуть долг по ипотеке.

Для этого необходимо в устной или письменной форме (требования по досрочному погашению указаны в ипотечном договоре) предупредить банк о своих намерениях. Указать сумму вносимую и дату совершения операции. После поступления денег на счет, размер основного долга и процентов будет пересчитан, и клиенту выдадут новый график выплат.Проводить операцию разрешается неограниченной число раз, суммы взносов значения не имеют.

Обязательно следует предупреждать о частичном или полном погашении раньше срока, чтобы не возникло путаницы и банковской ошибки.

Оформить ипотеку с дифференцированной схемой уплаты средств трудно, ведь банки строги к потенциальным заемщикам из-за больших рисков не возврата. Человек обязательно должен:

  1. Быть трудоустроенным официально. Запрос подается для уточнения общего стажа за последние пять лет (должен быть более года) и стажа на текущем месте работы (от 6 месяцев). Кредитора также интересует насколько ценен сотрудник и каков его карьерный рост. Поэтому часто подается запрос и для сбора дополнительной информации.
  2. Иметь высокую заработную плату. Ее размера должно хватать на выплату самого большого платежа, назначенного банком по ипотеке. Учитывается официальный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ. В банке называют либо точный размер зарплаты, требуемый для взятия ипотеки, либо процент, нужный для погашений.

Для повышения шансов на одобрение ипотеки с дифференцированными платежами человек может:

  • Предоставить залоговое имущество. Необходимо пригласить оценщика для установления точной суммы, либо указать ее самостоятельно при подаче заявки. Но врать или утрировать не стоит, банк расценивает такие действия как попытку мошенничества и автоматически отказывает в кредите.
  • Пригласить поручителей или созаемщиков. До 2-3 человек разрешается привести в банк для увеличения суммы по ипотеке или получения дифференцированной схемы. Их доход учитывается обязательно.
  • Предоставить данные об идеальной кредитной истории. Предварительно ее можно бесплатно заказать в БКИ, чтобы убедиться в соответствии банковским требованиям. Если обнаружились ошибки, то необходимо исправить их перед подачей анкеты на ипотеку.

Чем больше документов в пользу своей финансовой стабильности и обеспеченности предоставит заемщик, тем больше шансов получить одобрение на ипотеку с дифференцированными платежами..

Подыскать банк, выдающий ипотеку с дифференцированными платежами проблематично. Связано это с двумя факторами.

  1. Первый – это желание банка получить выгоду от кредита, при аннуитетной схеме процент прибыли значительно выше. Даже если заемщик решит досрочно закрыть кредит на любом этапе. С дифференцированной схемой размер переплаты меньше за счет регулярного пересчета долга и процентов.
  2. Второй фактор – низкий доход большинства клиентов. Не каждый человек в состоянии выдержать финансовое бремя ипотеки при больших первых взносах. От заемщика при кредите на жилье часто требуют первоначальный взнос и потом платить много и сразу тяжело. Чтобы не рисковать, банки предпочитают выдавать ипотеки с аннуитетной схемой погашения долга.

Но выгода для заемщика очевидна – дифференцированные платежи позволяют сэкономить в общей сложности. Если есть возможность сразу внести большую сумму или планируется получение дохода (увеличение зарплаты, вступление в права наследства и т.д.), то лучше выбрать этот вариант. Также досрочно вернуть долг банку выгоднее при дифференцированных платежах, так как проценты выплачиваются не сразу, а постепенно в зависимости от размера задолженности.

Говоря об ипотеке, можно с уверенностью заявить, что подобный займ в 2018 г. является самым альтернативным решением множества проблем, связанных с приобретением собственной недвижимости. Решив оформлять жилищный кредит, потенциальному клиенту необходимо заблаговременно ознакомиться с общими условиями сделки и обязательно уточнить информацию про дифференцированный платеж по ипотеке.

Банки, дающие ипотеку с дифференцированными платежами, не достаточно распространены, так как, оформляя данных клиентов, финансовые организации упускают возможность выгоды в выплаченных должником процентах.

Дифференцированный платеж, как альтернативный выбор способа погашения, это — ежемесячная выплата по ипотеке, которая, в свою очередь, состоит из разных частей, основной и переменной. Также важная особенность дифференцированного платежа состоит в том, что с каждым отчетным месяцем он идет на уменьшение согласно специальной формуле. Грубо говоря, заёмщик к концу ипотеки оплачивает минимально низкий платеж, при этом всю основную часть всех процентов успел выплатить в начале срока.

Разница в погашении ипотеки при аннуитетном и дифференцированном платеже

Главный вопрос, волнующий население, в каком банке в 2018 году присутствует продукт ипотеки с дифференцированными платежами?

В этом списке числятся следующие организации:

  • Газпромбанк . Крупнейший российский известный банк, имеющий в своем арсенале множество выгодных ипотечных предложений с низкими ставками, комфортными для заёмщиков условиями, а главное возможностью дифференцированно выплачивать кредит.
  • Россельхозбанк . Данная финансовая компания также идет навстречу своему населению, и запускает процесс формирования дифференцированных платежей по ипотеке. Это довольно повысило количество потенциальных обратившихся граждан за ипотечным кредитом практически в два раза.

Итак, выше перечислены, пожалуй, самые известные банки дающие ипотеку с дифференцированными платежами, с помощью которых граждане не ограничены в выборе способов гашения, а самостоятельно для себя решают, что для них будет удобней и комфортней. В 2018 году список банков не поменялся, и по сегодняшний день они успешно выдают ипотеку дифференцированными платежами.

Это интересно:  Ипотека в банке Открытие - условия, как рассчитать, процентная ставка, анкета, рефинансирование, с господдержкой 2019 год

Что дает такая схема банкам в 2018 году:

  • За неимением возможности снизить процентную ставку или какое-либо другое условия, требование к физическому лицу, банки предлагают населению выгодный фундамент выплаты задолженности. Исходя из этого, привлеченные клиенты, для которых важен этот фактор, стремительно обращаются именно к ним.
  • Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей повышает рейтинг финансовой компании, и является отличной рекламой среди граждан.

Сбербанк – лидер кредитования и предоставления соответствующих услуг на финансовом рынке Российской Федерации в 2018 году. Призванный быть ответственным центром выдачи ипотечных займов, к сожалению, Сбербанк работает исключительно с аннуитетным платежом. Для столь масштабного и крупного банка важен размер процентной прибыли, и в этом случае, аннуитетный платеж принесет ему доход намного быстрее, нежели в случае с дифференцированным.

В Сбербанке нет возможности выбора платежа по ипотеке, погашение возможно только аннуитетными платежами

Критерии старой схемы погашения долга в Сбербанке объясняется следующими причинами:

  • Сбербанк настаивает на аннуитетном платеже, потому что клиент в первую очередь выплачивает максимально начисленные проценты, и только примерно к середине срока начинает гасить основной долг взятой суммы.
  • Сбербанку, как и другой системе кредитования, не выгодны досрочные погашения ипотеки. И именно поэтому, подстраховывая себя, он прибегает к аннуитетным платежам, при которых заёмщик за первые года пользования успеет выплатить некий максимум процентов.

Почему Сбербанк не относится к банкам, дающим ипотеку с дифференцированными платежами? Ответ прост – так как он благополучно существует уже на протяжении множества лет, успешно развиваясь и совершенствуясь, и не нуждаясь в дополнительных наплывов клиентов, имея при этом великую денежную потерю.

Ипотека Сбербанка на сегодняшний момент – одна из самых распространенных и популярных, благодаря существенно низкой процентной ставки, минимальным списком требований, широким выбором типов жилья, не смотря на то, что платежи по ипотеке аннуитетные, а не дифференцированные.

Каждый человек хотел бы минимизировать денежные потери своего семейного бюджета, поэтому ищет варианты для реализации данного факта. Придавать значение схемам выплат по ипотеке очень важно. Дифференцированный платеж по ипотеке значительно сокращает часть годовых процентов, однако подходит тем клиентам, которые готовы в начале срока вносить довольно большие суммы. Поэтому, отвечая на вопрос – что лучше, платежи по ипотеке аннуитетные или дифференцированные? — ответ однозначен – для тех, кому психологически удобнее платить одну и ту же сумму каждый месяц, не заглядывая постоянно в график – для них комфортнее аннуитет.

Выбор оптимальной ипотечной программы – очень важная задача, которой потенциальный заемщик должен уделить пристальное внимание. Основными критериями, определяющими выгодность того или иного предложения являются процентная ставка, длительность кредитования и сумма первоначального взноса. Это те факторы, которые влияют на размер ежемесячных платежей и объем переплаты, а это, по сути, самые важные моменты в ипотечном кредите, ведь если заемщик не сможет обслуживать долг, то займ брать нет смысла. Однако есть еще один фактор, который влияет на переплату и размер ежемесячных взносов – это способ погашения ипотеки. Встречаются два вида жилищных кредитов:

  • ипотека с дифференцированными платежами;
  • ипотека с аннуитетными платежами.

Такая схема встречается в подавляющем большинстве банков и используется практически для всех видов кредитов, за исключением ипотеки, где иногда применяется дифференцированная система. Как правило, структура ежемесячных платежей построена таким образом, что сначала заемщик полностью погашает всю сумму процентов по займу, а затем уже само тело кредита. Преимущество такой схемы в том, что она предсказуема и всегда одинакова. Независимо от каких-либо обстоятельств платеж по ипотеке всегда остается одним и тем же, что позволяет планировать свои расходы и семейный бюджет. Однако есть у нее и минус – это значительная переплата по процентам по сравнению с дифференцированной системой.

Данная схема погашения несколько сложнее предыдущей.

На практике ежемесячный платеж по дифференцированной схеме складывается из двух составляющих:

  1. фиксированный размер тела кредита;
  2. проценты, рассчитанные на основании продолжительности месяца и суммы оставшегося долга.

Каждый месяц размер ежемесячного взноса будет разным, к примеру, платеж за февраль будет меньшим, чем платеж за следующий за ним март, хотя сумма задолженности немного снизится. Это связано с тем, что в феврале попросту меньше дней. У дифференцированной схемы погашения ипотеки есть ряд особенностей, в частности:

  • ежемесячный платеж на начальном этапе будет достаточно большим, потому заемщик, выбирающий такую схему, должен иметь хороший уровень дохода;
  • к концу срока кредитования сумма процентов по кредиту уменьшается и сам ежемесячный платеж становится меньшим;
  • общая переплата по такому кредиту будет заметно ниже, чем в случае с аннуитетными платежами.

Статья написана по материалам сайтов: credit101.ru, greenzaimy.com, ipoteka.zone, kreditipo.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий