Как продать квартиру в ипотеке — можно ли, Сбербанк, менее 3 лет, ВТБ 24, по военной, с материнским капиталом 2019 год

Граждан оформивших ипотеку интересует такой вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, если наступили некоторые материальные трудности, или принято решение об увеличении своей жилой площади. Закон это не запрещает, но существуют некоторые тонкости, зная которые можно провести такую сделку по всем правилам.

Сразу нужно отметить, что продажа квартиры в ипотеке существенно отличается от других аналогичных сделок, тем, что продавец не обладает теми правами, которыми наделены другие граждане, решившие продать свое жилье, не находящее в залоге.

Вызвано это тем, что такой объект жилого имущества вносится в специальный государственный реестр обременений, то есть на него распространяется мораторий на продажу, дарение и иные действия, связанные с отчуждением недвижимости. А как известно, ипотека это тоже способ обременения квартиры.

Но наличие такого ограничения не лишает собственника жилой недвижимости права совершать такие сделки, как продажа квартиры с обременением по ипотеке.

Если придерживаться специальных правил, выработанных юридической практикой, то совершить отчуждение такого имущества можно без лишних проблем и дополнительных затрат.

Перед тем как рассмотреть пошаговую инструкцию, в которой будет рассказано, как продать квартиру если она в ипотеке, нужно рассмотреть три возможных способа отчуждения.

  1. Первый способ состоит в том, что владелец недвижимого имущества, самостоятельно подыскивает покупателя, не уведомляя об этом банковское учреждение. После чего получает задаток в сумме, необходимой для погашения своих кредитных обязательств, погашает кредит, снимает обременение и продает новому владельцу. Реализовать, таким образом, взятую в ипотеку квартиру проблематично, поскольку можно испортить свою репутацию добросовестного заемщика.
  2. Второй способ заключается в том, что банк, по согласованию со своим заемщиком самостоятельно занимается продажей квартиры. Такой способ получил большое распространение, поскольку вся процедура прозрачна для кредитного учреждения.
  3. Третий способ заключается в перекредитовании. Он также получил большое распространение, поскольку новый покупатель оформляет на себя ипотечный займ, в этом банковском учреждении, или иной кредитной организации. Далее кредитные финансовые средства переходят на счет ипотекодержателя, с объекта недвижимости снимается обременение, а старый собственник получает оставшуюся сумму в виде разницы стоимости и оставшегося кредита. Вот такие особенности перекредитования.

Только таким образом, происходит продажа квартиры находящейся в ипотеке.

Теперь можно рассказать как продать квартиру купленную в ипотеку, в виде пошаговой инструкции.

  1. Первоечем нужно заняться, это внимательно изучить кредитный и ипотечный договор. В первом соглашении нужно обратить внимание на условия досрочного погашения займа, а также порядок внесения необходимой суммы. Если договор разрешает досрочно погасить кредит, значит можно переходить к поиску покупателя, либо доверить это банку. В ипотечном договоре необходимо обратить внимание, на то какие документы от продавца квартиры и кредитного учреждения нужно будет предоставить нотариусу, чтобы он снял обременение с жилого помещения.
  2. Следующий этап, это поиск покупателя. Сразу нужно отметить, что это не так просто, поскольку последний рискует потерей своих финансовых средств, в случае если сделка не состоится. Поэтому люди к таким покупкам относятся с осторожностью. Для того чтобы покупатель стал участником сделки купли-продажи такой квартиры, лучше прийти с ним в банковское учреждение, и вместе узнать, сколько нужно будет заплатить денег, и в течение какого времени будет переоформлено право собственности.
  3. Когда согласие банка получено, стороны готовы к сделке, нужно идти к нотариусу, и заключать предварительный договор. Более детально о таком договоре будет рассказано ниже. Главное требование состоит в том, что предварительное соглашение обязательно должно быть заверено нотариусом.
  4. Теперь можно отправляться в банк с предварительным договором, и заниматься финансовыми вопросами, куда входит полное погашение кредита, получение специальных документов, на основании которых будет снято обременение.
  5. Последний шаг это регистрация права собственности на жилье новым владельцем недвижимого имущества. Чтобы это сделать надо будет обратиться к должностным лицам специального государственного реестра.

Продажа квартиры покупателю с ипотекой требует тщательного сбора необходимых документов. Если этого не сделать, то такая сделка не состоится, либо будет признана недействительной.

Перечень необходимых документов будет следующий:

  • справка из банковского учреждения, в которой должна быть указана сумма, необходимая для внесения, чтобы кредит был полностью погашен, обычно покупатель и продавец договариваются провести сделку в определенный день, поэтому сумма указывается с учетом назначенного времени;
  • предварительный договор, его особенность состоит в том, что в нем прописываются намерения покупателя приобрести недвижимое имущество, а продавца продать, кроме этого в таком соглашении указывается сумма задатка, который передается ипотекодателю (обычно это финансовые средства необходимые для полного погашения кредита), плюс сам договор заверяется нотариусом;
  • соглашение о предоставлении кредита с другого банка, если стороны договорились о том, что квартира будет куплена покупателем в ипотеку (касается тех случаев, когда происходит покупка жилого помещения с помощью перекредитования);
  • справка с банка о том, что заемщик решивший продать предмет ипотеки, не имеет штрафных и иных санкций, возникающих в случаях прострочки обязательных платежей по кредиту (касается всех ситуаций, кроме продажи без участия банка);
  • договора об открытии двух депозитных ячеек, они нужны в том случае, когда покупатель будет сначала вносить первоначальную сумму на погашения ипотеки, а вторую сумму во время оформления договора купли-продажи;
  • финансовые документы, подтверждающие факт перечисления денежных средств (чеки) в счет погашения кредита, и остатка стоимости недвижимости;
  • последний документ, это уведомление банка, что он разрешает снять обременение с квартиры, которая нужна для нотариуса, который будет оформлять следку.

Отдельное внимание заслуживает ситуация, когда продажа ипотечной недвижимости происходит без уведомления и письменного согласия банка.

В таком случае, предварительный договор не рекомендуется заверять у нотариуса, так как он его не утвердит, имея информацию об обременении.

После получения задатка, владелец недвижимости сразу направляется в банк, уведомляет его сотрудников о полном погашении своих обязательств, а после оплаты получает справку, что кредит погашен и отправляется к нотариусу для снятия обременения. Далее происходит подписание соглашения о продаже квартиры, и право собственности переходит от одного гражданина к другому.

Некоторые условия продажи ипотечного жилья, взятого под государственные программы, или в крупных банках, требуют отдельного внимания. Так как не всегда вышеуказанный стандартный пакет документов будет полным.

Поэтому нужно рассмотреть ситуации, связанные с продажей квартиры которая:

  • находится под ипотекой в банке ВТБ;
  • находится под ипотекой в сбербанке;
  • при оформлении ипотеки использовался материнский капитал;
  • использовалась военная ипотека;
  • если квартира находится в ипотеке менее 3-х лет.

Эти частные случаи требуют отдельного рассмотрения.

ВТБ 24 является крупнейшим банковским учреждением. Чтобы купить, жилье в ипотеку заемщик обязан иметь идеальную кредитную историю, а также собрать большой пакет документов.

Тем более, банк будет всячески препятствовать продаже ипотечной квартиры другому лицу. Но не нужно отчаиваться. Существует два законных способа решить такую проблему.

  1. За наличный расчет. В первом случае, заемщик решивший продать свое ипотечное жилье, должен предупредить о намерениях работников данного кредитного учреждения, и получить их письменное согласие. После этого будущий покупатель должен быть готов сделать две предварительные выплаты. Первая достигает 1% от общей суммы задолженности по кредиту (такой платеж идет до подписания предварительного договора). Вторая выплата это полное погашение всех кредитных обязательств. Только после этого можно оформлять договор купли-продажи и передавать оставшуюся сумму продавцу.
  2. За безналичный расчет. Данный способ предусматривает возможность оформления ипотечного кредита новым покупателем квартиры только в банке ВТБ 24. Старый владелец жилого помещения получает финансовую выплату в виде разницы между оставшейся суммой кредита и реальной стоимостью квартиры (цена продажи), а новый переоформляет на себя право собственности, и сразу банк накладывает обременение на жилье, пока кредит не будет выплачен.

Этот банк занимает лидирующее место при выдаче ипотечных кредитов, поэтому тоже сформировал обязательные требования к тем, кто хочет продать свою кредитную квартиру. Договор купли продажи квартиры с ипотекой сбербанка также имеет свои особенности, состоящие в следующих моментах.

  1. Процесс продажи ипотечного жилья в сбербанке ничем не отличается от других аналогичных финансовых учреждений, но существует определенный порядок оповещения сторон по кредиту. Поэтому когда принято такое решение, за месяц до начисления нового обязательного платежа, нужно письменно уведомить главный офис банка о принятом решении. В нем детально расписать, почему появилось такое желание.
  2. После этого нужно ждать ответа, где банк даст свое согласие. Важно запомнить, что никаких устных договоренностей с банковскими работниками не должно быть, только письменные уведомления друг друга.
  3. В сбербанке отсутствует такое требование, как обязательный платеж, составляющий определенный процент от оставшейся суммы кредита, перед получением разрешения на продажу, а также запрет на досрочное погашение займа.

Единственным минусом может стать испорченная кредитная история.

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом имеет свои правовые особенности, и вызвано это тем, что в семье владельцев такого жилья имеются несовершеннолетние или малолетние дети.

Особенности такой продажи будут состоять в следующем.

  1. Первый шаг, это получение всех письменных разрешений от банка, который выдал кредит. Сбор таких документов ничем не отличается от аналогичных случаев рассмотренных выше.
  2. Следующий шаг, это получение разрешения опекунского совета. Это государственный орган, на который возложена функция контроля за соблюдением прав несовершеннолетних и малолетних детей. Если данного документа не будет, то нотариус никогда не оформит сделку купли-продажи, при наличии одного согласия кредитного учреждения. Об этом важно помнить.

Продать квартиру купленную по военной ипотеке также возможно, но нужно учесть ряд правовых особенностей.

  • военное ипотечное кредитование могут осуществлять только банки, что прошли специальную аккредитацию в государственных органах, так как данный вид займов предусматривает низкие проценты, поэтому при покупке ипотечного военного жилья (через перекредитование, или путем внесения реальных финансовых средств), новый собственник должен обратится в банк выдавший такой займ, или иное кредитное учреждение имеющее право на предоставление военных ипотечных кредитов;
  • процесс оформления всех необходимых документов по военной ипотеке занимает не более 7 дней, в других случаях около 1 месяца.
Это интересно:  Купить квартиру в ипотеку - в Москве, можно ли продать, порядок, как происходит, находящейся, с обременением по, пошаговая инструкция 2019 год

Минусов покупки такого жилья нет. Неоспоримым преимуществом военной ипотеки является то, что по ней ставятся низкие проценты, поэтому покупатель будет платить меньший залог, а продавец сможет больше заработать.

Некоторых граждан, которые испытывают финансовые трудности, интересует вопрос, возможно ли осуществить продажу жилья, которое находится в ипотеке менее 3 лет. Ответ на него будет однозначный, такое допускается, но нужно знать один нюанс.

Такие сделки можно проводить только в том случае, если кредитодателем выступает крупное кредитное учреждение, например, Сбербанк, ВТБ 24. Мелкие банки стараются не разрешать такие сделки, поскольку заинтересованы, чтобы заемщик платил свой долг на протяжении длительного времени.

Поэтому те, кто хотят взять жилье в ипотеку, с желанием поскорее его продать, или не уверены в завтрашнем дне (насчет своевременной оплаты по кредиту), должны обращаться в крупные и стабильные банки. Сам процесс продажи такого жилья не отличается от других вариантов.

Сергей из Москвы советует перед подписанием договора купли-продажи такой квартиры, продавцу убедиться, что деньги за жилье находятся на банковском депозите или в ячейке. В противном случае, придется отменять такое соглашение в судебном порядке.

Елена из Томска рекомендует все шаги по таким сделкам согласовывать с банком, и оформлять их письменно. В случае отказа сторон, или банковских работников, единственным подтверждением намерений по продаже квартиры будут документы, которыми можно оперировать в суде.

Екатерина из Воронежа рекомендует перед принятием решения о продаже квартиры, взятой в ипотеку по материнскому капиталу, сначала обратится в опекунский совет, и согласовать с его должностными лицами спорные моменты такой сделки. Только после того, как опекунский совет сообщит, при каких условиях будет дано разрешение, можно начинать дальнейший процесс продажи ипотечного жилья.

Продажа ипотечного жилья существенно отличается от аналогичных сделок с жилой недвижимостью, которая не имеет обременения. Поэтому чтобы провести такую сделку по всем юридическим правилам, нужно согласовывать все действия с банками, выдавшими займ.

Продать имеющуюся квартиру, находящуюся в ипотеке, не просто, но можно. Необходимо понять, что процесс этот может быть длительным, поэтому следует запастись терпением. Следует учесть, что банки, как правило, применяют различные уловки, например, налагают большие штрафы, чтобы клиент передумал продавать. Однако обычно банки идут навстречу, например, Сбербанк России или ВТБ24.

Есть несколько вариантов.

  • В первом случае покупатель вносит аванс по ипотечной задолженности продавца, т.е. выплачивает ипотеку и получает квартиру без ипотеки. Покупатель нотариально заверяет подтверждение, что он оплатит кредит по ипотеке, а продавец получает документы, подтверждающие, что за ним кредит не числится. Через регистрационную службу фиксируют передачу прав собственности.
  • Во втором случае происходит то же самое, однако банк принимает активное участие в процессе. Он может помочь вам оформить документы и сопроводить сделку: Банк открывает депозит, покупатель вносит туда сумму кредита, банк подает сведения и запрос на переоформление права собственности в регистрационную службу.
  • В третьем случае происходит переоформление заемщика, т.е. покупатель приобретает не квартиру, а ипотеку на нее.
  • В четвертом случае покупатель может погасить кредит (авансом за квартиру), не ставя банк в известность об этом. Далее происходит обычная передача права собственности. Однако этот способ рискованный для покупателя, ведь задолженность у продавца может быть и 500 тыс. и 2 млн. рублей, таки образом, найти такого покупателя становится целой проблемой для продавца.

Продать кредитную квартиру по ипотеке Сбербанка можно по похожей схеме. Сегодня Сбербанк – один из наиболее стабильных и надежных банков, в которых можно взять ипотеку. Кроме того, Сбербанк – один из первых банков, который начал выдавать ипотеку. Как можно продать квартиру, взятую в ипотеке у Сбербанка? Какие необходимы документы?

  • — покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи.
  • — Сбербанк должен выдать подтверждение одобрения сделки.
  • — после выдачи разрешения заключается договор купли-продажи.
  • — деньги поступают в ячейку Сбербанка.
  • — после регистрации договора продавец забирает деньги и пишет расписку, что деньги получены.
  • — продавец выписывается из квартиры.

Таким образом, Сбербанк проводит ту же процедуру, что и многие банки России. Однако у Сбербанка есть ряд преимуществ:

  1. Сбербанк выдвигает низкие процентные ставки,
  2. не снимает комиссии по кредиту,
  3. для молодых семей предоставляются льготные условия.

Интересный подход к вопросу, как продать квартиру, обремененную ипотекой, предлагает банк ВТБ24. Можно осуществить сделку по продаже квартиры через ВТБ-24 .

ВТБ24 имеет собственную базу данных, где выставляются на продажу квартиры должников.

Таким образом, ВТБ-24 сам ищет себе покупателей. При этом новым покупателям ВТБ24 предлагает ипотеку по льготным условиям. Однако учтите, что ВТБ24, как и любой другой банк, выставляет цену на квартиру не ниже суммы долга. Для потенциальных покупателей ВТБ24 предлагает различные выгодные условия покупки, например, первоначальный взнос всего 20% стоимости.

  • Главное преимущество ВТБ24 – низкая процентная ставка.

Схема остается та же: нужно сначала продать квартиру, вернуть банку деньги или переоформить документы на другого заемщика. А уж потом можно купить другую квартиру.

Продать квартиру по военной ипотеке можно кому угодно, если ипотека погашена и квартира не обременена залоговым правом на проживание в ней третьих лиц. В противном случае понадобится разрешение банка и Министерства обороны.

Если супруги находятся в разводе, а ипотечный кредит еще не выплачен, спор решается только через банк, которые выступает третьей стороной. Рассмотрим несколько «если»:

  • — если супруги в разводе, можно обратиться в суд и проинформировать банк: суд может заставить банк переоформить ипотеку на кого-либо из супругов или продать квартиру для погашения долга;
  • — если вы в разводе с супругом, выплаченная сумма по ипотеке делится пополам. Распределение оставшейся суммы долга за квартиру зависит от платежеспособности супругов. Квартира может быть продана целиком, а деньги разделены пополам. Другой вариант разрешения ситуации – выплата по ипотеке перекладывается на одного супруга, а другой выплачивает ему компенсацию по выплаченной сумме.

Таким образом, продать квартиру в ипотеке, находясь в разводе, скорее всего, не получится без привлечения третьей стороны. При разводе этой стороной может выступать сам банк или суд.

Продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом еще сложнее.

Дело в том, что перед тем как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом, необходимо погасить кредит и наделить долей недвижимости детей. Только потом можно продать квартиру.

Автоматически собственниками квартиры с материнским капиталом являются несовершеннолетние дети. Поэтому привлечение средств с материнским капиталом для погашения ипотеки весьма опасно для покупателя. Теоретически квартиру с материнским капиталом может оспорить каждый даже после ее продажи. Так что у собственников квартир с материнским капиталом есть один выход:

  • платить кредит, наделять долей детей, а уж потом заниматься продажей.

Если вы решили продать квартиру, взятую в ипотеку, можно не платить налог в некоторых случаях. Право не платить налог имеют собственники недвижимости, владеющие ею более 3 лет. В остальных случаях вы должны будете заплатить 13% налог, однако если сумма продажи меньше, чем сумма, за которую вам пришлось купить квартиру, или равна ей, то налог платить не надо.

Платить налог приходится, если от продажи квартиры вы получаете чистую прибыль. Если прибыли нет, то и налог платить не следует.

Таким образом, чтобы не платить налог, рекомендуется указать в декларации налоговый вычет, который возможен, если вы купили квартиру. Если все же складывается ситуация, что платить налог придется, то лучше указывать реальную стоимость. Последнее время налоговая стала более пристально относиться к этому вопросу, и указанная сумма гораздо ниже рыночной цены вызывает подозрения и может довести до суда, который может повлечь за собой выплату значительного штрафа.

Итак, в целом продать квартиру в ипотеке хоть и сложно, но возможно. Перед продажей проследите за тем, чтобы документы на квартиру были в порядке и платеж производился без задержек. Желательно перед продажей подготовить все документы заранее. Помните, что правильно оформленные документы – это и ваше лицо перед клиентом, и вашей недвижимости. В деле с ипотекой продать квартиру самому вряд ли получится: придется известить банк, который, с другой стороны, поможет переоформить документы и провести сделку. Только через банк получится вовремя и законно провести сделку и избавиться от ипотеки.

Владельцы обременённого жилья могут столкнуться с ситуациями, когда необходимо продать данный вид недвижимого имущества. Возникает вопрос, как продать квартиру в ипотеке, так как согласно законодательству владельцы имеют ряд ограничений на осуществление таких действий.

Недвижимость с обременением не может продаваться собственниками самостоятельно без разрешения банка, с которым у него заключён ипотечный договор кредитования.

Важно! Для осуществления такой сделки в первую очередь необходимо обратиться в само кредитное учреждение и уведомить о намерениях продажи.

По отзывам многих банков, чаще всего они идут навстречу по данному вопросу клиентам при возникновении следующих оснований:

  • снижение доходов всех членов семьи, то не позволяет выплачивать ежемесячные проценты, установленные в договоре;
  • развод и раздел имущества;
  • тяжёлое заболевание или получение инвалидности;
  • желание улучшить жилищные условия и заменить имеющуюся квартиру на более просторную.

Стоит отметить: банки после обращения к ним с подобным предложением не спешат сразу соглашаться с клиентом. Вначале будет предложена реструктуризация или рассрочка платежей. Здесь нужно настаивать на своем, чтобы получить одобрение.

По перечисленным выше обстоятельствам кредитные учреждения могут запросить документы для их подтверждения. Это могут быть:

  • справки с места работы;
  • справки или заключения врачей с медицинских учреждений;
  • выписки из органов ЗАГСа.

Важно! В большинстве случаев банк будет идти навстречу клиенту, когда уже есть покупатель на квартиру. Поэтому следует заранее найти такое лицо и рассмотреть условия по осуществлению сделки.

Это интересно:  Ипотека с господдержкой от ВТБ 24 на год 2019 год

Есть 4 возможные схемы, по которым можно оформить договор купли-продажи жилья, обременённого ипотечным кредитом:

  1. Продажа с долговыми обязательствами.
  2. Оказание помощи в продаже банком.
  3. Самостоятельное осуществление продажи.
  4. Продажа при помощи досрочного погашения.

Каждый из пересиленных вариантов имеет свои особенности по оформлению сделки. Поэтому для соблюдения всех правил их необходимо рассмотреть более подробно.

Самый распространённый тип продажи залогового недвижимого имущества. По нему происходит переуступка прав требования по долговым обязательствам. Такие действия производятся, когда сам покупатель желает приобрести данное жильё в ипотеку.

Для оформления сделки потребуется:

  • стандартный набор документов по форме банка со стороны покупателя;
  • после одобрения заявки производится оценка недвижимости;
  • заключить договор страхования.

Перерегистрацией все сопутствующих документов в реестрах кредитные учреждения занимаются сами. Вся процедура по переоформлению будет оставлять не более 3-х недель.

Если заёмщик не может участвовать в процедуре продажи залогового имущества, эти действия владелец собственности может переложить на сотрудника банка. Как правило, это допустимо при следующих обстоятельствах:

  • переезд в другой регион;
  • тяжёлое заболевание;
  • длительная командировка.

После письменного согласия на осуществление таких действий банком присутствие собственника не нужно. Остаток средств после сделки будет храниться в банковской ячейке.

По этой схеме активную роль в участии сделки проявляет сам покупатель:

  1. После просмотра всех документов и самого помещения такое лицо может оправляться в банк, получив предварительно письменное согласие на продажу от собственника.
  2. В банке он оформляет договор по выкупу залогового имущества, поле чего он заверяется нотариально.
  3. После этого покупатель размещает денежные средства в две ячейки:
    • сумма для погашения залога;
    • остаток средств от общей стоимости квартиры, которые причитаются владельцу.
  4. Получить эти деньги каждая из сторон сможет только после оформления договора купли-продажи в реестре.

Как оформить дарение доли в квартире в 2019 году? Подробная консультация юриста далее.

Самый редкий из способов. Такая непопулярность объясняется тем, что тяжело найти покупателя, который бы самостоятельно, по письменному соглашению с продавцом, выделил бы ему деньги, чтобы последний мог погасить ипотечный заём.

Важно! Все действия по такому типу сделки лучше оформлять нотариально, чтобы не стать жертвами аферистов.

После проведения оплаты продавец и покупатель должны посетить регистрационную палату, где производится переоформление права собственности на недвижимое имущество.

Для успешной продажи жилья такого типа необходимо придерживаться определённого свода правил. Пошаговая инструкция будет состоять в следующем:

  1. Уведомление банка о намерении продажи обременённого имущества.
  2. Поиск покупателя.
  3. Выбор более удобной схемы для продажи, которые пересилены выше.
  4. Сбор всех необходимых по схемам документов.
  5. Подача при необходимости бумаг в банк.
  6. Переоформление прав собственности в реестре.

Однако не все рассмотренные выше способы и данная инструкция возможны для осуществления сделки. Самые популярные банки, выдающие ипотеку сегодня:

В каждом из них действуют свои условия по предоставлению возможности продажи ипотечной недвижимости.

Банк выделят следующие требования перед осуществлением продажи обременённой недвижимости:

  • уведомление банка о намерении продать жильё;
  • получение письменного разрешения на осуществление таких действий;
  • выплата установленных договором процентов.

Вывод: банк предоставляет возможность продать жильё только после выплаты всей суммы, указанной в кредитном соглашении. Переуступить это право, оформив на покупателя новый ипотечный договор нельзя.

Поэтому для продажи потребуется составить предварительный договор, в котором покупатель должен сначала внести необходимую к погашению сумму в банк. После чего уже можно заниматься переоформлением права собственности.

По данному банку действуют такие же условия, которые были указаны выше. Следует перед осуществлением сделки с потенциальным покупателем внимательно ознакомиться с кредитным договором.

Важно! Часто при досрочном погашении ипотеки может начисляться штраф за такие действия. Вследствие этого сумма к погашению может быть больше.

Также следует учесть, что при самостоятельном оформлении будет необходимо уплачивать государственную пошлину для регистрации соответствующих документов.

Банк предоставляет возможность по всем перечисленным выше схемам. Однако перед заключением соглашения следует уточнить все нюансы по кредитной программе у сотрудника учреждения. По каждой из таких программ действуют свои условия, при которой либо можно переоформлять ипотеку на другое лицо, либо нет.

На купленную в ипотеку недвижимость могут распространяться и другие нюансы. Это могут быть дополнительные государственные программы или внутренние условия собственников.

К более частым нюансам можно отнести:

  • Материнский капитал.
  • Развод собственников.
  • Военная ипотека.

Кому надо платить налог с дарственной? Читайте статью.

О том, как продать свою квартиру, если находишься в другом городе, читайте здесь.

Данные обстоятельства могут ограничивать действия, связанные с продажей собственности, приобретённой через договор ипотечного кредитования. Для успешного заключения сделки может потребоваться сбор дополнительных документов, без которых такой договор может быть признан недействительным.

Согласно действующему законодательству при внесении материнского капитала при оформлении ипотеки дети автоматически получают долю в недвижимости. Поэтому при возникновении намерения продать такую собственность необходимо обратиться в органы опеки для того чтобы получить необходимо разрешение о смене жилищных условий. Только после этого можно заключать сделку купли продажи.

Нужно соблюсти и другие правила в отношении детей: они должны также получить долю в новой квартире, а условия в ней должны соответствовать всем санитарным нормам.

Если квартира была приобретена в браке, она будет считаться совместным имуществом, даже если договор кредитования был заключён на одного супруга. Поэтому получить разрешение на продажу нужно от каждого из членов бывшей семьи, так как каждый из них имеет на данную собственность равные права.

К примеру, супруг, на которого был оформлен кредитный договор, будет и дальше платить проценты. Однако при продаже, даже после развода, он обязан получить письменное согласие супруги на осуществление данных действий.

Продать такую форму собственности, находящейся не только под обременением банка, но и министерства обороны можно только в случае полного погашения процентов по кредитному договору. Любой другой законный способ продажи на сегодняшний день отсутствует.

Как продавец, так и покупатель такого имущества с обременением должны для себя установить схему продажи. Сделать это можно только исходя из положений самого договора ипотечного кредитования или при личной консультации у специалиста банка.

Также следует отметить следующие важные моменты:

  1. Все действия с денежными средствами покупателя должны быть нотариально оформлены.
  2. Перед заключением сделки по продаже необходимо внимательно изучить договор и проверить квартиру на юридическую чистоту.
  3. Заранее уведомить банк о намерениях продажи собственности.
  4. При наличии перечисленных выше нюансов необходимо подбирать соответствующую схему для продажи, а также собирать дополнительные для этих действий документы.

О том, что делать с валютной ипотекой, читайте советы экспертов.

Перед тем как начать искать покупателя, важно не только уведомить банк, но и проконсультироваться у специалиста по возможным схемам продаж. Это позволит быстро собрать все необходимые документы, что ускорит действия по переоформлению прав собственности в дальнейшем.

Опубликовал: admin в Ипотека 07.10.2018 Комментарии к записи Как продать квартиру в ипотеке и можно ли: сбербанк, ВТБ 24, с материнским капиталом отключены 47 Просмотров

Граждан оформивших ипотеку интересует такой вопрос, можно ли продать квартиру в ипотеке, если наступили некоторые материальные трудности, или принято решение об увеличении своей жилой площади. Закон это не запрещает, но существуют некоторые тонкости, зная которые можно провести такую сделку по всем правилам.

Сразу нужно отметить, что продажа квартиры в ипотеке существенно отличается от других аналогичных сделок, тем, что продавец не обладает теми правами, которыми наделены другие граждане, решившие продать свое жилье, не находящее в залоге.

Вызвано это тем, что такой объект жилого имущества вносится в специальный государственный реестр обременений, то есть на него распространяется мораторий на продажу, дарение и иные действия, связанные с отчуждением недвижимости. А как известно, ипотека это тоже способ обременения квартиры.

Но наличие такого ограничения не лишает собственника жилой недвижимости права совершать такие сделки, как продажа квартиры с обременением по ипотеке.

Если придерживаться специальных правил, выработанных юридической практикой, то совершить отчуждение такого имущества можно без лишних проблем и дополнительных затрат.

Перед тем как рассмотреть пошаговую инструкцию, в которой будет рассказано, как продать квартиру если она в ипотеке, нужно рассмотреть три возможных способа отчуждения.

  1. Первый способ состоит в том, что владелец недвижимого имущества, самостоятельно подыскивает покупателя, не уведомляя об этом банковское учреждение. После чего получает задаток в сумме, необходимой для погашения своих кредитных обязательств, погашает кредит, снимает обременение и продает новому владельцу. Реализовать, таким образом, взятую в ипотеку квартиру проблематично, поскольку можно испортить свою репутацию добросовестного заемщика.
  2. Второй способ заключается в том, что банк, по согласованию со своим заемщиком самостоятельно занимается продажей квартиры. Такой способ получил большое распространение, поскольку вся процедура прозрачна для кредитного учреждения.
  3. Третий способ заключается в перекредитовании. Он также получил большое распространение, поскольку новый покупатель оформляет на себя ипотечный займ, в этом банковском учреждении, или иной кредитной организации. Далее кредитные финансовые средства переходят на счет ипотекодержателя, с объекта недвижимости снимается обременение, а старый собственник получает оставшуюся сумму в виде разницы стоимости и оставшегося кредита. Вот такие особенности перекредитования.

Только таким образом, происходит продажа квартиры находящейся в ипотеке.

Теперь можно рассказать как продать квартиру купленную в ипотеку, в виде пошаговой инструкции.

  1. Первоечем нужно заняться, это внимательно изучить кредитный и ипотечный договор. В первом соглашении нужно обратить внимание на условия досрочного погашения займа, а также порядок внесения необходимой суммы. Если договор разрешает досрочно погасить кредит, значит можно переходить к поиску покупателя, либо доверить это банку. В ипотечном договоре необходимо обратить внимание, на то какие документы от продавца квартиры и кредитного учреждения нужно будет предоставить нотариусу, чтобы он снял обременение с жилого помещения.
  2. Следующий этап, это поиск покупателя. Сразу нужно отметить, что это не так просто, поскольку последний рискует потерей своих финансовых средств, в случае если сделка не состоится. Поэтому люди к таким покупкам относятся с осторожностью. Для того чтобы покупатель стал участником сделки купли-продажи такой квартиры, лучше прийти с ним в банковское учреждение, и вместе узнать, сколько нужно будет заплатить денег, и в течение какого времени будет переоформлено право собственности.
  3. Когда согласие банка получено, стороны готовы к сделке, нужно идти к нотариусу, и заключать предварительный договор. Более детально о таком договоре будет рассказано ниже. Главное требование состоит в том, что предварительное соглашение обязательно должно быть заверено нотариусом.
  4. Теперь можно отправляться в банк с предварительным договором, и заниматься финансовыми вопросами, куда входит полное погашение кредита, получение специальных документов, на основании которых будет снято обременение.
  5. Последний шаг это регистрация права собственности на жилье новым владельцем недвижимого имущества. Чтобы это сделать надо будет обратиться к должностным лицам специального государственного реестра.
Это интересно:  Можно ли взять ипотеку одному человеку (ипотечный кредит) - дают ли, В Сбербанке, имея ребенка, 2019 год

Продажа квартиры покупателю с ипотекой требует тщательного сбора необходимых документов. Если этого не сделать, то такая сделка не состоится, либо будет признана недействительной.

Перечень необходимых документов будет следующий:

  • справка из банковского учреждения, в которой должна быть указана сумма, необходимая для внесения, чтобы кредит был полностью погашен, обычно покупатель и продавец договариваются провести сделку в определенный день, поэтому сумма указывается с учетом назначенного времени;
  • предварительный договор, его особенность состоит в том, что в нем прописываются намерения покупателя приобрести недвижимое имущество, а продавца продать, кроме этого в таком соглашении указывается сумма задатка, который передается ипотекодателю (обычно это финансовые средства необходимые для полного погашения кредита), плюс сам договор заверяется нотариусом;
  • соглашение о предоставлении кредита с другого банка, если стороны договорились о том, что квартира будет куплена покупателем в ипотеку (касается тех случаев, когда происходит покупка жилого помещения с помощью перекредитования);
  • справка с банка о том, что заемщик решивший продать предмет ипотеки, не имеет штрафных и иных санкций, возникающих в случаях прострочки обязательных платежей по кредиту (касается всех ситуаций, кроме продажи без участия банка);
  • договора об открытии двух депозитных ячеек, они нужны в том случае, когда покупатель будет сначала вносить первоначальную сумму на погашения ипотеки, а вторую сумму во время оформления договора купли-продажи;
  • финансовые документы, подтверждающие факт перечисления денежных средств (чеки) в счет погашения кредита, и остатка стоимости недвижимости;
  • последний документ, это уведомление банка, что он разрешает снять обременение с квартиры, которая нужна для нотариуса, который будет оформлять следку.

Отдельное внимание заслуживает ситуация, когда продажа ипотечной недвижимости происходит без уведомления и письменного согласия банка.

В таком случае, предварительный договор не рекомендуется заверять у нотариуса, так как он его не утвердит, имея информацию об обременении.

После получения задатка, владелец недвижимости сразу направляется в банк, уведомляет его сотрудников о полном погашении своих обязательств, а после оплаты получает справку, что кредит погашен и отправляется к нотариусу для снятия обременения. Далее происходит подписание соглашения о продаже квартиры, и право собственности переходит от одного гражданина к другому.

Некоторые условия продажи ипотечного жилья, взятого под государственные программы, или в крупных банках, требуют отдельного внимания. Так как не всегда вышеуказанный стандартный пакет документов будет полным.

Поэтому нужно рассмотреть ситуации, связанные с продажей квартиры которая:

  • находится под ипотекой в банке ВТБ;
  • находится под ипотекой в сбербанке;
  • при оформлении ипотеки использовался материнский капитал;
  • использовалась военная ипотека;
  • если квартира находится в ипотеке менее 3-х лет.

Эти частные случаи требуют отдельного рассмотрения.

ВТБ 24 является крупнейшим банковским учреждением. Чтобы купить, жилье в ипотеку заемщик обязан иметь идеальную кредитную историю, а также собрать большой пакет документов.

Тем более, банк будет всячески препятствовать продаже ипотечной квартиры другому лицу. Но не нужно отчаиваться. Существует два законных способа решить такую проблему.

  1. За наличный расчет. В первом случае, заемщик решивший продать свое ипотечное жилье, должен предупредить о намерениях работников данного кредитного учреждения, и получить их письменное согласие. После этого будущий покупатель должен быть готов сделать две предварительные выплаты. Первая достигает 1% от общей суммы задолженности по кредиту (такой платеж идет до подписания предварительного договора). Вторая выплата это полное погашение всех кредитных обязательств. Только после этого можно оформлять договор купли-продажи и передавать оставшуюся сумму продавцу.
  2. За безналичный расчет. Данный способ предусматривает возможность оформления ипотечного кредита новым покупателем квартиры только в банке ВТБ 24. Старый владелец жилого помещения получает финансовую выплату в виде разницы между оставшейся суммой кредита и реальной стоимостью квартиры (цена продажи), а новый переоформляет на себя право собственности, и сразу банк накладывает обременение на жилье, пока кредит не будет выплачен.

Этот банк занимает лидирующее место при выдаче ипотечных кредитов, поэтому тоже сформировал обязательные требования к тем, кто хочет продать свою кредитную квартиру. Договор купли продажи квартиры с ипотекой сбербанка также имеет свои особенности, состоящие в следующих моментах.

  1. Процесс продажи ипотечного жилья в сбербанке ничем не отличается от других аналогичных финансовых учреждений, но существует определенный порядок оповещения сторон по кредиту. Поэтому когда принято такое решение, за месяц до начисления нового обязательного платежа, нужно письменно уведомить главный офис банка о принятом решении. В нем детально расписать, почему появилось такое желание.
  2. После этого нужно ждать ответа, где банк даст свое согласие. Важно запомнить, что никаких устных договоренностей с банковскими работниками не должно быть, только письменные уведомления друг друга.
  3. В сбербанке отсутствует такое требование, как обязательный платеж, составляющий определенный процент от оставшейся суммы кредита, перед получением разрешения на продажу, а также запрет на досрочное погашение займа.

Единственным минусом может стать испорченная кредитная история.

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом имеет свои правовые особенности, и вызвано это тем, что в семье владельцев такого жилья имеются несовершеннолетние или малолетние дети.

Особенности такой продажи будут состоять в следующем.

  1. Первый шаг, это получение всех письменных разрешений от банка, который выдал кредит. Сбор таких документов ничем не отличается от аналогичных случаев рассмотренных выше.
  2. Следующий шаг, это получение разрешения опекунского совета. Это государственный орган, на который возложена функция контроля за соблюдением прав несовершеннолетних и малолетних детей. Если данного документа не будет, то нотариус никогда не оформит сделку купли-продажи, при наличии одного согласия кредитного учреждения. Об этом важно помнить.

Продать квартиру купленную по военной ипотеке также возможно, но нужно учесть ряд правовых особенностей.

  • военное ипотечное кредитование могут осуществлять только банки, что прошли специальную аккредитацию в государственных органах, так как данный вид займов предусматривает низкие проценты, поэтому при покупке ипотечного военного жилья (через перекредитование, или путем внесения реальных финансовых средств), новый собственник должен обратится в банк выдавший такой займ, или иное кредитное учреждение имеющее право на предоставление военных ипотечных кредитов;
  • процесс оформления всех необходимых документов по военной ипотеке занимает не более 7 дней, в других случаях около 1 месяца.

Минусов покупки такого жилья нет. Неоспоримым преимуществом военной ипотеки является то, что по ней ставятся низкие проценты, поэтому покупатель будет платить меньший залог, а продавец сможет больше заработать.

Некоторых граждан, которые испытывают финансовые трудности, интересует вопрос, возможно ли осуществить продажу жилья, которое находится в ипотеке менее 3 лет. Ответ на него будет однозначный, такое допускается, но нужно знать один нюанс.

Такие сделки можно проводить только в том случае, если кредитодателем выступает крупное кредитное учреждение, например, Сбербанк, ВТБ 24. Мелкие банки стараются не разрешать такие сделки, поскольку заинтересованы, чтобы заемщик платил свой долг на протяжении длительного времени.

Поэтому те, кто хотят взять жилье в ипотеку, с желанием поскорее его продать, или не уверены в завтрашнем дне (насчет своевременной оплаты по кредиту), должны обращаться в крупные и стабильные банки. Сам процесс продажи такого жилья не отличается от других вариантов.

Сергей из Москвы советует перед подписанием договора купли-продажи такой квартиры, продавцу убедиться, что деньги за жилье находятся на банковском депозите или в ячейке. В противном случае, придется отменять такое соглашение в судебном порядке.

Елена из Томска рекомендует все шаги по таким сделкам согласовывать с банком, и оформлять их письменно. В случае отказа сторон, или банковских работников, единственным подтверждением намерений по продаже квартиры будут документы, которыми можно оперировать в суде.

Екатерина из Воронежа рекомендует перед принятием решения о продаже квартиры, взятой в ипотеку по материнскому капиталу, сначала обратится в опекунский совет, и согласовать с его должностными лицами спорные моменты такой сделки. Только после того, как опекунский совет сообщит, при каких условиях будет дано разрешение, можно начинать дальнейший процесс продажи ипотечного жилья.

Продажа ипотечного жилья существенно отличается от аналогичных сделок с жилой недвижимостью, которая не имеет обременения. Поэтому чтобы провести такую сделку по всем юридическим правилам, нужно согласовывать все действия с банками, выдавшими займ.

Статья написана по материалам сайтов: pravko.com, newbuilding.ru, masterurist.ru, mari-a.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий