Можно ли квартиру в ипотеке поменять на другую 2019 год

Взять квартиру в ипотеку – серьезный шаг для любой семьи, ведь неизвестно, как изменится ситуация в ближайшее время. Выплатить ее не так просто, как кажется, ведь в любой момент можно потерять работу и лишиться жилья. Часто бывает, что такая ипотека в итоге остается единственным, что связывает мужа и жену. Особенно если другого жилья у них нет. Поэтому им приходится жить вместе и выплачивать долг. Но порой это не останавливает супругов, они разводятся. Что же в таком случае делать с квартирой, которая не является их собственностью?

Многие пары надеются развестись полюбовно и также поделить общее имущество. Но на практике это происходит довольно редко, так как большинство супругов халатно относятся к оформлению всех необходимых документов. Идеально, когда на случай расставания у пары припасено нотариально заверенное соглашение о том, что произойдет с их ипотекой.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Долги, как и имущество супругов, должны делиться пополам. По крайней мере эти нормы прописаны в Семейном кодексе РФ. Квартира, даже если ее взяли в кредит в браке, считается совместно нажитым имуществом. И если у супругов нет на этот счет специального договора, то долг за квартиру должен быть разделен на равные доли и выплачивать его будут оба.

Трудность состоит в том, что ипотечная квартира является банковским залогом, а значит, все действия касательного этого имущества необходимо согласовывать с банком. Даже собираясь разводиться, необходимо как можно раньше уведомить банк об этих изменениях. Если при разводе муж отказывается от ипотеки в пользу жены или супруги решили продать имущество, ему необходимо оформить банковское разрешение.

Также проблематично будет продать квартиру, так как банки не всегда идут на это охотно, особенно при разводе. Еще один важный нюанс – разделение квартиры возможно только в том случае, если она не однокомнатная. Маленькие квартиры разделить на двоих владельцев просто невозможно, а делить на две доли нельзя, так как это не является залогом и банк на это не пойдет. Да и редкий банк одобрит увеличение должников, ведь тогда риск невыплаты ипотеки увеличивается вдвое.

Банк, узнав о разводе супругов, может потребовать досрочной выплаты ипотеки и это будет законно. Таким образом, он перестраховывается на случай, если новый заемщик перестанет платить или появятся другие причины ухудшения выплат. Если такая ситуация случилась, лучше обратиться к хорошему юристу и попросить у него помощи. Возможно, придется либо разбираться с банком в суде, либо срочно искать деньги на выплату. Важно: чтобы переоформить ипотечный договор, изменив его условия, придется заплатить до одного 1% от суммы оставшегося долга.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно ваших проблем. Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Как делится квартира в ипотеке при разводе? Несмотря на все трудности, ипотечную квартиру необходимо поделить. Супругам нужно только решить этот вопрос между собой. Предусмотрительные люди перед взятием ипотеки составляют специальное соглашение о том, что в случае развода все их имущество будет разделено между ними. Такой документ очень упрощает дело. Даже банк не сможет воспрепятствовать разделу ипотечного долга, если факт существования такого договора не был скрыт изначально.

Когда соглашения нет и договориться между собой бывшие супруги тоже не могут, приходиться обращаться в суд.

Рассматривая дело, судья учитывает очень много факторов: кто собственник, кто делал первые выплаты и т. д. Важно, если одним из собственников ипотечной квартиры выступает несовершеннолетний субъект, его интересы необходимо учитывать в первую очередь. Преимущество в получении большей доли в квартире у того, с кем остаются после развода дети. Обычно суд выносит следующие решения:

  • квартира переходит в собственность к одному из пары, а со второго взыскивают денежную компенсацию в пользу другого;
  • квартира достается обоим супругам, а кредит делится на равные части.

Банк привлекается на рассмотрение дела как третье лицо. Еще один момент – если у пары есть какие-то ипотечные задолженности, то лучше в суд не обращаться, иначе банк «за компанию» потребует их возмещения. Если оплатить долг вместе со штрафом нет возможности, легко можно лишиться квартиры. Банку проще забрать имущество, чем связываться с переоформлением ипотеки и т. д.

Если же никакого соглашения нет, а в суд обращаться нет желания, то сначала нужно выяснить мнение банка по поводу ипотеки. Первое, что обычно предлагают супругам, — это разделить выплаты кредита поровну. Право собственности на квартиру в этом случае может остаться только у одного из супругов, а второй все равно обязан выплачивать ипотеку. Когда собственник начинает задерживать платежи, банк может обратиться с претензиями ко второй стороне.

В случае, когда одна сторона отказывается от своей доли в ипотеки, кредит оформляется на одного владельца. Это возможно, если одному супругу достается ипотечная квартира, а второму, к примеру, дача, автомобиль и т. д. Для этого банк требует только нотариально заверенный письменный отказ от квартиры второго из супругов. А вот самому супругу придется выплатить отказавшейся стороне материальную компенсацию. Ее размер должен быть не меньше половины всех выплаченных совместно платежей.

Но на самом деле, пары редко договариваются между собой, и конфликты случаются как раз из-за размера компенсации. Тогда лучше обратиться в суд, и уже судья определит эту сумму, просто разделив пополам стоимость ипотеки или рыночную стоимость квартиры. Кстати, если квартира остается обоим супругам, и они будут выплачивать кредит в равных долях, то ни о каких компенсациях не может быть и речи.

В редких случаях банк может дать свое согласие на то, чтобы супруги продали квартиру и отдали весь долг. Остаток средств они могут разделить между собой. Но на практике такой способ оказывается невыгодным самому покупателю. Чтобы стать собственником, он должен погасить кредит или дождаться его погашения со стороны бывших владельцев. Но и здесь есть свои риски, например, процесс может сильно затянуться. А еще дело может быть в том, что денег, выплаченных за квартиру, не всегда хватает на уплату всего кредита, и ему приходится, как новому владельцу, выплачивать остаток самостоятельно.

Идеальный вариант, который часто рекомендуют в таких случаях юристы, — это найти деньги и погасить ипотечный кредит. Тогда квартиру можно продать и поделить деньги поровну. Этот вариант подходит тем, кому банк не разрешает совершать различные юридические действия с квартирой. После выплаты ипотеки она становиться собственностью супругов, которые могут делать с ней все, что угодно. Конечно, этот вариант возможен, если остаток долга не особенно большой и эту сумму можно найти.

Один из супругов может взять ипотеку до брака. Если она выплачена самим владельцем, то второй супруг не имеет права претендовать на имущество. Но бывает и так, что ипотека был оформлена до брака, а выплачивали ее оба супруга. Или муж взял ипотеку на квартиру, когда дом еще строился, а договор с банком оформил уже в браке. Так деньги, идущие на погашение кредита, считаются общими, вторая сторона имеет право на компенсацию или на долю имущества. Размер такой доли зависит от сделанных им выплат. Обычно такие вопросы решают через суд. Но чтобы не было подобных разбирательств, есть 2 способа:

  • после свадьбы вписать супруга в ипотечный договор как созаемщика или поручителя;
  • оформить брачный договор и учесть в нем все вопросы, связанные с финансами.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Задайте вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Существуют ситуации, когда разделить ипотечную квартиру просто невозможно. И тогда она остается владельцу. Итак, квартира не делится:

  1. Если квартира была взята в ипотеку на личные средства владельца. При этом не важно, случилось это до брака или нет. Таким личными средствами может быть наследство, деньги, полученные от продажи имущества, принадлежащего супругу единолично, и т. д. Семейный кодекс РФ (ст. 36) не относит такое имущество, как совместно нажитое.
  2. Еще один вид ипотеки, которая не подлежит разделу, это военная ипотека. Закон по-разному относиться к такому виду имущества. Но многие юристы считают, что квартира, купленная за деньги, которые перечисляют военному на ипотеку, является его личной собственностью. А значит, что супруга не имеет права претендовать на нее после развода. Единственное исключение – если при выплате такой ипотеки были использованы общие деньги.
Это интересно:  Ипотека для врачей (ипотечный кредит) - в Сбербанке, молодых, льготная, молодому специалисту, социальная, документы 2019 год

Многие думают, что гражданский брак приравнивается к официальному, поэтому все права и обязанности супругов одинаковые. Но это далеко не так. Нормы гражданского брака не распространяются на пары, которые живут без регистрации брака, даже если они имеют совместных детей и имущество. И когда такие семьи распадаются, очень сложно разделить ипотечную квартиру. По закону, она остается тому, на кого такая ипотека оформлена. И не важно, кто выплачивал этот долг. Если такое решение не устраивает, то разделить ипотеку можно только в судебном порядке. Но сделать это практически невозможно, ведь по факту семьи не существует, а значит, нормы семейного права на нее не распространяются.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Что делать в случае, когда ипотеку выплачивают оба супруга, а один из них решает уклониться и перестает платить? Таких ситуаций лучше не допускать, ведь если кредит будет выплачен не полностью, банк просто начислит пеню. Тогда долг по ипотеке увеличится и в итоге квартира будет отобрана. Если же все начинает оплачивать один из супругов, то со временем он вправе потребовать денежную компенсацию.

Создавая семью, все думают только о том, как долго и счастливо они будут жить вместе. Квартира в ипотеку – яркий пример того, на что готовы пойти супруги, чтобы обустроить свой совместный быт. Но через какое-то время половина пар начинает жалеть об этом поступке, ведь жить вместе становиться невыносимо, а уйти и остаться без жилья для многих просто невозможно. И тогда начинается долгий процесс раздела имущества, который часто доходит до суда. Единственное, что лучше помнить в этом случае – лучше разойтись цивилизованно и без скандалов.

Бывает так, что заемщик купил в ипотеку желанную квартиру, но по прошествии времени возникли обстоятельства, побуждающие сменить место жительства. Однако как обменять квартиру в ипотеке? Видов обременений много, но ипотечное обременение в сегодняшней России остается самым распространенным. Можно ли в принципе обменять квартиру, находящуюся в ипотеке? Ипотека не означает, что клиент до самого момента ее погашения ничего не имеет права сделать с квартирой. Просто такая жилплощадь на период кредитования числится как временная банковская собственность. Следовательно, если банк даст добро, то ипотечную квартиру станет возможно и продать, и обменять. Практически всегда необходимо соблюсти два условия:

  • с момента взятия ипотеки должно пройти 2 года (иногда этот срок увеличивают до половины всего периода кредитования);
  • клиент не должен иметь просрочек по платежам, и вообще желательно обладать «чистой» кредитной историей, а то кредитная организация может и не разрешить сделку.

При этом заемщику еще до начала всех операций надо собрать небольшой пакет документов, который прилагается к заявлению:

  • паспорт РФ;
  • идентификационный номер;
  • если заемщиками является супружеская пара, тогда нужно письменное согласие второй стороны (жены/мужа);
  • если супруги состоят в официальном браке, тогда потребуется и свидетельство о браке;
  • выписка по кредитной отчетности, подтверждающая, что клиент не имеет просроченных выплат и штрафов (этот документ можно взять прямо в банке).

Какие могут возникать ситуации при операциях с ипотечной собственностью? Следует выделить следующие:

  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в более дорогую жилую недвижимость;
  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость, равную по рыночной цене;
  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость более дешевого сегмента.

Свои особенности имеет не только каждый из пунктов – по-разному будут происходить процедуры обмена и продажи. Для начала стоит рассмотреть различия обмена и продажи. Обмен отличается тем, что большая часть стоимости или вся стоимость квартиры не переходит в денежный эквивалент. В обмене ипотечной квартиры на другую жилую площадь подразумевается автоматическая смена залогового имущества банка, когда ипотечное обременение без задержек переходит с одного недвижимого имущества на другое. Обменная операция с недвижимостью характерна заключением всего одного договора – договора по обмену. В нем участвуют две стороны, меняющиеся жилплощадью. Но обмен квартиры в ипотеке подразумевает и участие третьей стороны в качестве контролера. Это банк. Как поменять квартиру/дом в ипотеке на другую жилплощадь? Основной порядок действия при данном процессе таков:

  1. Заемщик информирует банк о своем желании провести операцию с залоговой недвижимостью. Разумеется, подразумевается, что банк дает положительное решение. В противном случае клиент ничего с квартирой или домом сделать не сможет.
  2. Заемщик собирает всю основную техническую и правовую документацию касательно выбранного для обмена жилья, а специалисты банка проводят независимый мониторинг данного жилищного объекта. Поскольку не всякая недвижимость устроит банк. Например, заимодавец, скорее всего, не разрешит производить обмен новой квартиры на хрущевку. Или другая квартира также может находиться под ипотекой, что серьезно осложнит сделку, и даже есть вероятность, что банк все отменит.
  3. Заемщик и владелец другой жилплощади составляют договор обмена. Разумеется, обе стороны должны быть информированы обо всех обременениях, которые могут быть или имеют место, на недвижимость, которую они предлагают друг другу.
  4. Банк оформляет в свою залоговую собственность новое жилье.
  5. Только после этого с имущества заемщика убирается ипотечное обременение, и новый владелец становится полноправным собственником этой жилплощади.

Продажа отличается тем, что тут составляются два договора, поскольку сторон уже не три, а четыре: владелец ипотечной недвижимости, покупатель этой недвижимости, владелец другого жилья и банк. Следовательно, сначала надо продать одно, а потом на полученные деньги приобрести другое. И значит – два договора купли-продажи, когда клиент банка выступает сначала как продавец, а потом как покупатель. Нужно сказать, что даже обмен ипотечной квартиры является достаточно длительной и затратной процедурой. Во-первых, как уже было сказано, заемщику придется собирать всю документацию касательно той недвижимости, на которую производится обмен. Сюда входит:

  • кадастровый и технический паспорта (выдается БТИ);
  • заключение специалистов оценочной фирмы обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной стоимости;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца (договор купли-продажи, дарственная);
  • выписка из государственного реестра, что жилье чисто от обременений.

Во-вторых, все финансовые затраты по оформлению сделки также ложатся на заемщика. Когда имеет место не обмен, а продажа ипотечного жилья с последующей покупкой нового, все еще сложнее. Тут присутствуют не только два договора, но и два заявления. Одно заемщик подает касательно разрешения продажи недвижимости, другое – на новый кредит. Дело в том, что здесь фактически происходит пересоставление банковского договора. Заемщик продает ипотечную квартиру/дом, но долг-то банку остается. На вырученные деньги он приобретает новую жилплощадь, которая сразу же идет в обеспечение этого долга. При этом последовательность действий всегда сохраняется в пользу банка:

  • покупатель отдает деньги владельцу ипотечной недвижимости;
  • владелец ипотечной недвижимости на эти деньги приобретает другое недвижимое имущество;
  • это имущество оформляется как новый залог в рамках нового кредитного договора с банком;
  • и только после этого с первой квартиры/дома финансовая организация снимает обременение, и первый покупатель становится полноправным законным собственником.

При этом большую роль играет разница 2 квартир по стоимости. Из-за этого клиенту приходится писать дополнительное заявление на изменение размеров ипотеки соответственно ценовой разнице. Тут может быть три варианта:

  1. Самый возможный вариант – эквивалентный обмен жилплощадью, когда дом, находящийся под ипотечным обременением, или квартиру, клиент обменивает на недвижимость, равную по рыночной цене. Причем может быть так, что жилье меньше по площади, но более новое и качественное. Либо на большую площадь, но хуже по качеству. В обоих случаях цена уравнивается. Для банка, да и для заемщика, этот вариант привлекателен своей относительной простотой и быстротой. Одним из ключевых факторов является расположение выбранной заемщиком недвижимости. Если квартира расположена в доме, который стоит поблизости от отделения банка-заимодавца, тогда вероятность получить добро на сделку становится еще выше.
  2. Ситуация, когда другая квартира/дом дороже. Здесь бенефициар имеет еще больший интерес, поскольку новый залог будет иметь более высокую рыночную стоимость, а значит, большая защита от издержек. Хорошо, когда разница в цене превосходит 20%. Тогда банк наверняка даст разрешение на обмен с доплатой. Для заемщика главной проблемой станет вопрос, где взять деньги на доплату. Некоторые ради этого берут потребительский кредит, становясь клиентом уже двух банков.
  3. Наоборот, когда другая квартира/дом дешевле. Самый трудноосуществимый вариант, поскольку здесь банк ни разу не заинтересован получать в залог более дешевую недвижимость. Согласие кредитор даст только тогда, когда будет погашено минимум 2/3 всей ипотеки. Поэтому заемщику придется либо ждать, либо изыскивать дополнительные средства для крупной досрочной единовременной выплаты. Например, все тот же потребительский кредит. К слову, поскольку здесь уже заемщик получит денежную доплату, он может пустить ее на погашение взятого потребительского кредита.
Это интересно:  Досрочное погашение ипотеки втб 24 г: калькулятор, условия, сроки 2019 год

Нетрудно заметить, что любой вариант можно решить обменом. Безо всякой лишней купли-продажи. Но бывает так, что продавцу другого недвижимого имущества квартира, которую взял в ипотеку клиент, может оказаться не нужна. Если продавцу требуются только наличные деньги, тогда без купли-продажи не обойтись. Кроме того, более дорогая или более дешевая квартира означает и другой размер ипотеки, ведь стоимость залога должна соответствовать той сумме, которую банк дал в долг. С ее изменением может измениться и процентная ставка, и первоначальный взнос. Вот почему чаще всего все операции с ипотечной недвижимостью проходят в рамках эквивалентного по деньгам обмена. Еще один нерассмотренный случай – это военная ипотека. Пожалуй, для клиента такую недвижимость обменять/продать будет тяжелее всего. Ведь здесь идет двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки. Разрешаемый досрочный способ тут всего один:

  • перевод по службе в другое место. Обычно это другой город. Подобное заранее предусмотрено в договоре военной ипотеки в пункте «переезд». Схема аналогична той, что имеет место при равноценном обмене, только жилье должно быть рядом с местом службы военного;
  • второй вариант очевиден – просто нивелировать ипотеку и рассчитаться по программе Росвоенипотеки.

Напоследок стоит предупредить, что нередко, когда в ипотечном договоре заблаговременно указаны условия обмена или продажи залогового имущества. Поэтому при подписании соглашения надо быть внимательным. Это один из основных моментов реализации недвижимого имущества, находящегося в ипотечном обременении, которые были рассмотрены в данной информативной статье.

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Это интересно:  Ипотека для пенсионеров - в Сбербанке, Россельхозбанк, условия, дают ли, без первоначального взноса, до 80 лет, на покупку квартиры 2019 год

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.
  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Потребность в улучшении жилищных условий сохраняется у 45% россиян. Но купить квартиру за собственные средства могут далеко не все. Поэтому граждане привлекают заёмные средства банков. По данным аналитического центра АИЖК в 2017 году населению было выдано ипотечных кредитов на 30% больше, чем за 2016 г.

В связи с изменением финансового или семейного положения, а также места жительства у заёмщика возникает вопрос, возможно ли продать квартиру в ипотеке.

В отличие от квартиры, купленной за собственные средства, на жилье, приобретенное с привлечением банковского кредита, накладывается обременение. То есть, при регистрации жилплощади в Росреестре, в сведения об объекте вносится информация о том, что собственник недвижимости не может самовольно распоряжаться объектом. Для совершения любых юридически значимых действий ему необходимо согласие кредитора.

Такие сведения отражаются в выписке ЕГРП. В случае продажи ипотечной недвижимости регистратор не будет проводить сделку без письменного согласия кредитора, то есть банка.

Справка: В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102 залоговое имущество может быть отчуждено другому лицу, если такое право предусмотрено ипотечным договором.

После полного погашения ипотечного кредита ограничение на сделки с имуществом снимаются, и собственник может распоряжаться им по своему усмотрению, без дополнительных согласований.

На практике можно продать квартиру, если она в ипотеке, одним из следующих способов:

  • погашение долга;
  • смена заёмщика;
  • замена объекта залога.

Каждая схема имеет свои нюансы и особенности.

Наиболее выгодный способ продажи квартиры для владельца ипотечной недвижимости – погашение долга за счет покупателя. При такой схеме необходимо действовать следующим образом:

  • между сторонами сделки заключается соглашение об уплате ипотечного займа за счет средств покупателя;
  • после погашения задолженности и снятия обременения жилплощадь переходит в собственность нового владельца;
  • продавец получает оставшуюся часть денег от цены недвижимости.

Чтобы продать квартиру, взятую в ипотеку, по такой схеме, нужно найти покупателя, у которого есть достаточное количество денег для погашения долга. Соглашение о выплате займа лучше удостоверять у нотариуса, а расчеты проводить при помощи банковской ячейки.

Деньги, внесенные покупателем на оплату долга по кредиту, можно оформить в виде аванса или задатка. Дополнительно между сторонами можно заключить предварительный договор купли-продажи.

Такой порядок действий является рискованным для покупателя. После погашения долга и снятия обременения продавец может отказаться от сделки. Тогда второй стороне придется взыскивать уплаченные средства через суд.

При данной схеме покупатель приобретает не только квартиру, но и берет на себя обязательство по погашению ипотеки перед банком. Процедура выглядит следующим образом:

  • заёмщик уведомляет банк о желании продать залоговое имущество;
  • покупатель представляет в кредитно-финансовое учреждение пакет документов для проверки платежеспособности;
  • подписывается трёхстороннее соглашение о переходе долга по кредиту (банк, нынешний и будущий собственники жилплощади);
  • сделка регистрируется в Росреестре;
  • продавец получает остаток денег за недвижимость.

Полезно: Перерегистрацией обременения в регпалате занимается сотрудник кредитно-финансового учреждения.

Наиболее сложная схема, используемая в ситуациях, когда заёмщику нужно продать ипотечную квартиру и купить другую. Различные кредитно-финансовые учреждения устанавливают для такой схемы свои требования. Например, банки дают разрешение на замену залога, если прошло не менее 2/3 срока кредитования. При этом получатель кредита своевременно вносил все платежи.

Чтобы заменить предмет залога необходимо выполнить следующие действия:

  • получить разрешение банка;
  • провести оценку объекта;
  • подготовить документы на новую квартиру;
  • заключить договор купли-продажи;
  • провести перерегистрацию прав собственности и обременения.

Такая схема не может быть реализована, если новое жилье расположено в другом регионе или за рубежом.

Для заключения договора купли-продажи ипотечной недвижимости от продавца потребуются следующие документы:

  • паспорт;
  • выписка ЕГРП;
  • разрешение кредитора;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • финансово-лицевой счет, подтверждающий отсутствие задолженности по ЖКХ;
  • согласие от органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
  • отчет об оценки объекта.

Если имущества приобретено в законном браке, то второй супруг должен дать письменное согласие на совершение сделки по отчуждению. Такое согласие в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Если недвижимость была приобретена с помощью программы военной ипотеки, то сделка регулируется Федеральным законом от 20.08.2004 года № 117-ФЗ.

Согласно этому закону, недвижимость, взятая в ипотеку, находится в залоге одновременно у двух кредиторов:

Жилплощадь переходит в собственность военнослужащего только после полной выплаты Минобороны долга по ипотечному кредиту. Это вдвойне усложняет продажу квартиры в ипотеке по накопительно-ипотечной системе (НИС).

Схема продажи жилья, купленного по военной ипотеке, выглядит следующим образом:

  • заёмщик уведомляет банк и представителей Росвоенипотеки о намерении реализовать залоговую жилплощадь;
  • средства перечисляются со счета НИС в кредитно-финансовую организацию на погашение остатка долга по займу;
  • военнослужащий получает бумагу о снятии обременения и продает недвижимость.

Важно знать: Полученные от продажи средства военнослужащий должен вернуть в бюджет. Одновременно с этим подается заявление на участие в программе НИС.

При таком варианте военнослужащий может повторно оформить военную ипотеку на другой объект недвижимости.

Если заёмщик не в состоянии выплачивать ипотечную ссуду, он допускает постоянные просрочки платежей или небрежно относится к залоговому имуществу, то залогодержатель вправе реализовать жилье в счет погашения долга.

Продажа квартиры находящейся в ипотеке банком проводится на специальных торговых площадках. От заёмщика в такой ситуации ничего не зависит. Ему необходимо только подписать согласие на реализацию.

Банк самостоятельно выполняет следующие действия:

  • проводит оценку объекта;
  • подготавливает документацию для торгов;
  • проводит зачисление средств в счет погашения займа.

Оставшаяся после выплаты задолженности часть средств возвращается заёмщику по ипотеке.

В такой ситуации банк стремится компенсировать собственные затраты и мало думает о выгоде заёмщика. Поэтому стоимость жилплощади, продаваемой с торгов, гораздо ниже рыночной.

Положительным моментом приобретения залогового жилья является низкая стоимость недвижимости. Для привлечения покупателя продавец вынужден снижать цену. Такую квартиру можно купить на 20-30% дешевле, чем аналогичную жилплощадь без обременения.

Полезно.Посредничество банка дает дополнительные гарантии безопасности и законности купли-продажи залоговой квартиры.

К минусам такой сделки относятся:

  • мошенничество со стороны продавца;
  • отказ кредитора от отчуждения имущества;
  • длительная процедура оформления;
  • отсутствие возможности оформить ипотеку в стороннем финансовом учреждении;
  • банкротство банка.

При смене заёмщика кредитно-финансовая организация вправе изменить условия кредитования. То есть предложить новому собственнику другую процентную ставку или иной срок выплаты. Это зависит от платежеспособности клиента.

Несмотря на возможные риски, приобретение квартиры с обременением может стать выгодной сделкой, как для продавца, так и для покупателя.

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Статья написана по материалам сайтов: berczn.ru, kredit-blog.ru, zakondoma.ru, infonovostroyki.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий